基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析-正略咨詢

基建施工企業(yè)向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 -正略咨詢基礎(chǔ)設(shè)施施工行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)空間不斷被壓縮，向地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型成為眾多施工企業(yè)的首選，中建、鐵建、西藏天路、深天健等上市施工企業(yè)均已涉足地產(chǎn)行業(yè)。筆者試從現(xiàn)金流、利益相關(guān)方、核心能力等方面分析施工企業(yè)拓展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)，為施工企業(yè)向地產(chǎn)行業(yè)延伸提供借鑒。一、行業(yè)匹配度分析施工與地產(chǎn)開發(fā)能力匹配度低，但資金、資源、利益相關(guān)方、現(xiàn)金流等方面匹配度均較高，存在較大的合作可能。從所需核心能力來(lái)看，施工企業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間雖然有重合部分，總體而言存在較大差異。沿施工業(yè)務(wù)及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈進(jìn)行梳理， 施工企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力在于價(jià)值鏈的中段，即成本控制及施工管理，而地產(chǎn)企業(yè)的核心能力在于價(jià)值鏈的前端，即資本運(yùn)作、 項(xiàng)目策劃、品牌營(yíng)銷等，二者在核心能力需求上，存在較大差異。從所需資源來(lái)看，施工企業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間匹配度高。 對(duì)于施工企業(yè)而言，所需核心資源在于政府關(guān)系和品牌， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 政府關(guān)系的維護(hù)與品牌影響力同樣是核心資源所在，二者存在較大的重合度。圖1地產(chǎn)開發(fā)與路橋施工企業(yè)現(xiàn)金流對(duì)比從現(xiàn)金流來(lái)看，施工企業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在較大的匹配度。 從典型上市公司現(xiàn)金流表現(xiàn)來(lái)看，路橋施工企業(yè)的現(xiàn)金流較為平穩(wěn)， 且呈季節(jié)波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流周期較長(zhǎng)， 二者可以形成一定的互補(bǔ)關(guān)系（見圖 1）。路橋施工企業(yè)凈現(xiàn)金流呈明顯的季節(jié)性波動(dòng)， 而地產(chǎn)企業(yè)處于長(zhǎng)期負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)， 周期長(zhǎng)，波動(dòng)幅度大，對(duì)資金需求大，受政策、市場(chǎng)等影響大。因此，二者可以形成一定的互補(bǔ)關(guān)系，路橋施工可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流， 平抑外部市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)， 地產(chǎn)可以提供較高的利潤(rùn)率。從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，地產(chǎn)開發(fā)與施工企業(yè)之間負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，可以形成資金的融通，提高整體資金使用效率，降低成本。 典型上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)收賬款及長(zhǎng)期借款為主， 二項(xiàng)之和約占到 60%，路橋施工以應(yīng)付賬款及預(yù)收賬款為主， 二項(xiàng)之和同樣約為60%，路橋施工的總體融資成本要低于房地產(chǎn)行業(yè)（見圖 2）。圖2基建施工與地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債構(gòu)成對(duì)比圖利益相關(guān)方利益訴求有較大的匹配機(jī)會(huì)。施工單位、地產(chǎn)開發(fā)商、政府，三者之間存在共同的利益訴求，有較大合作空間。施工單位與政府： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求較大， 各級(jí)政府債臺(tái)高起， 融資困難，越來(lái)越需要施工企業(yè)進(jìn)行墊支， 以減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。 因此，施工單位與政府之間的合作關(guān)系將更為緊密，也為拓展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供合作基礎(chǔ)。施工單位與地產(chǎn)開發(fā)商： 施工單位與政府的合作中，將出現(xiàn)大量的應(yīng)收賬款，回款率較低，地產(chǎn)開發(fā)有望成為施工業(yè)務(wù)兌現(xiàn)利潤(rùn)和政府欠款的出口， 同時(shí)，施工業(yè)務(wù)能為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流、低成本的項(xiàng)目前期資金及土地拓展機(jī)會(huì)。二、存在的主要風(fēng)險(xiǎn)提示公路+地產(chǎn)的合作風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷，主要風(fēng)險(xiǎn)包括：土地置換帶來(lái)的政治風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)、周期性強(qiáng)帶來(lái)的利潤(rùn)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，及市場(chǎng)帶來(lái)的利潤(rùn)下跌風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)政府對(duì)土地進(jìn)行置換存在政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。一方面，按照法律規(guī)定，土地購(gòu)買必須通過(guò)招拍掛形式，資金管理需采取收支兩條線，就地繳庫(kù)方式（《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》 （國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)），明確‘收支兩條線’的資金管理方式；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》 （財(cái)綜[2009]74號(hào)）土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式） 。另一方面，存在政府行為風(fēng)險(xiǎn)，如綿世股份成都郫縣項(xiàng)目，從2007年開始經(jīng)過(guò)三年努力，最終仍未能獲得按約定獲得土地，于 2010年正式放棄。資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是一個(gè)高耗現(xiàn)金流的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 輕資產(chǎn)的施工業(yè)務(wù)在與重資產(chǎn)的地產(chǎn)、抵押貸款業(yè)務(wù)結(jié)合后， 其輕資產(chǎn)的特征被完全抹殺， 集團(tuán)總體的資產(chǎn)變得很“重”，資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力大大減弱。施工業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流可能不足以支撐地產(chǎn)和抵押貸款業(yè)務(wù)不斷膨脹的資產(chǎn)和資金需求。利潤(rùn)兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間比公司預(yù)想的長(zhǎng)很多。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從施工行業(yè)平均的1倍以上下降到0.1倍，相應(yīng)地，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)也從建筑施工時(shí)期的不到 200天，上升到現(xiàn)在的 1700多天。這意味著為開發(fā)新項(xiàng)目而投入的營(yíng)運(yùn)資金要在5年后才能回收。地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下降風(fēng)險(xiǎn)。 通貨膨脹率居高不下，原材料價(jià)格和人工成本不斷攀升，加上房屋施工和施工面積近年來(lái)大幅增長(zhǎng)，國(guó)家調(diào)控不斷升級(jí)，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)能否繼續(xù)保持當(dāng)前的高利潤(rùn)率尚在未知，在如此長(zhǎng)的周期下，施工單位能否順利從地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)兌現(xiàn)，存在風(fēng)險(xiǎn)。三、應(yīng)對(duì)方式把握共贏原則。在向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，路橋施工企業(yè)應(yīng)秉持合作共贏的原則，滿足政府、客戶、資金來(lái)源、項(xiàng)目合作方等利益相關(guān)方需求，不以追逐高額收益為唯一目標(biāo)，以順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型過(guò)渡，為長(zhǎng)期發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。培育核心能力。前期業(yè)務(wù)拓展中，可采取股權(quán)合作、項(xiàng)目代建等方式，與成熟開發(fā)公司合作，通過(guò)合作熟悉地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)管理規(guī)范，培育自身核心人才，鍛煉隊(duì)伍，積累業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和能力。保持獨(dú)立品牌。 在項(xiàng)目拓展中，關(guān)注品牌影響力的積累。 未來(lái)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將不僅僅是價(jià)格、區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)，隨著政策趨緊、市場(chǎng)趨向集中、客戶趨向理性，精細(xì)化管理將成為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重要趨勢(shì)。 因此，盡早確定自身發(fā)展定位， 保持獨(dú)立的品牌特征，是新加入企業(yè)獲取長(zhǎng)期發(fā)展的必要條件。關(guān)注資金管理。 路橋施工與地產(chǎn)開發(fā)資金形態(tài)既有互補(bǔ)， 又有差異，在資金統(tǒng)籌中要合理發(fā)揮雙方資金的特點(diǎn)， 降低融資成本， 提高資金使用效率。 同時(shí)也要關(guān)注資金風(fēng)險(xiǎn)， 謹(jǐn)慎篩選開發(fā)項(xiàng)目，避免盲目投資。警惕拓展風(fēng)險(xiǎn)。 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資金投入大， 政策風(fēng)險(xiǎn)高，對(duì)于初涉地產(chǎn)的路橋施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，在拓展中應(yīng)建立嚴(yán)格的投資管理流程及投資決策機(jī)制， 謹(jǐn)慎投資，合理配置資產(chǎn)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。本 文 來(lái) 自 正 略 咨 詢 ， 更 多 信 息 請(qǐng) 關(guān) 注 官 方 微 信 （ 微 信 號(hào) ： zlzxwx ）本頁(yè)下面內(nèi)容為贈(zèng)送的可以自由編輯刪除【最新資料 Word版 可自由編輯！】1Z101000工程經(jīng)濟(jì)1Z101010資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算及應(yīng)用P111．利息的計(jì)算P112.資金等值計(jì)算及應(yīng)用P513.名義利率于有效利率的計(jì)算P111Z101020技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)P1421．經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的內(nèi)容P1422.經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系P1823.投資收益率分析P1924.投資回收期分析P2225.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析P2426.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析P2527.基準(zhǔn)收益率的確定P2628. 償債能力分析 P281Z101030技術(shù)方案不確定分析P3131．不確定性分析 P3132．盈虧平衡分析 P3333．敏感性分析 P381Z101040技術(shù)方案現(xiàn)金流量表的編制P4141．技術(shù)方案現(xiàn)金流量表 P4242．技術(shù)方案現(xiàn)金流量表的構(gòu)成要素 P451Z101050設(shè)備更新分析 P5351．設(shè)備磨損與補(bǔ)償 P5352．設(shè)備更新方案的比選 P5553．設(shè)備更新方案的比選方法 P561Z101060設(shè)備租賃與購(gòu)買方案的比選分析P6161．設(shè)備租賃與購(gòu)買的影響因素 P6162．設(shè)備租賃與購(gòu)買的比選分析 P621Z101070價(jià)值工程在工程建設(shè)中的應(yīng)用P6671．提高價(jià)值的途徑 P6772．價(jià)值工程在工程建設(shè)應(yīng)用中的實(shí)施步驟 P711Z101080新技術(shù)、新工藝和新材料應(yīng)用方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析P7881．新技術(shù)、新工藝和新材料應(yīng)用方案的選擇原則 P7982．新技術(shù)、新工藝和新材料應(yīng)用方案的技術(shù)分析 P7983．新技術(shù)、新工藝和新材料應(yīng)用方案的經(jīng)濟(jì)分析 P801Z102000工程財(cái)務(wù)1Z102010財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ) P8411．財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的職能 P8412．會(huì)計(jì)核算的原則 P8513．會(huì)計(jì)核算的基本前提 P8614．會(huì)計(jì)要素的組成和會(huì)計(jì)等式的應(yīng)用 P881Z102020成本與費(fèi)用P9121．費(fèi)用與成本的關(guān)系P9122.工程成本的確認(rèn)和計(jì)算方法P9323.工程成本的核算P9924.期間費(fèi)用的核算P1051Z102030收入 P10631．收入的分類及確認(rèn) P10632. 建造（施工）合同收入的核算

P1091Z102040

利潤(rùn)和所得稅費(fèi)用

P11441．利潤(rùn)的計(jì)算 P11442．所得稅費(fèi)用的確認(rèn)

P1171Z102050企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表 P12351．財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成 P12352．資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容和作用 P12453．利潤(rùn)表的內(nèi)容和作用 P12754．現(xiàn)金流量表的內(nèi)容和作用 P12855．財(cái)務(wù)報(bào)表附注的內(nèi)容和作用 P1321Z102060財(cái)務(wù)分析 P13361．財(cái)務(wù)分析方法 P13362．基本財(cái)務(wù)比率的計(jì)算和分析 P1351Z102070籌資管理 P13971．資金成本的作用及其計(jì)算 P13972．短期籌資的特點(diǎn)及和方式 P14173．長(zhǎng)期籌資的特點(diǎn)及和方式 P1451Z102080流動(dòng)資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 P14881．現(xiàn)金和有價(jià)證券的財(cái)務(wù)管理 P14882．應(yīng)收賬款的財(cái)務(wù)管理 P15083．存貨的財(cái)務(wù)管理 P1511Z103000建設(shè)工程估價(jià)1Z103010建設(shè)工程項(xiàng)目總投資P15311．建設(shè)工程項(xiàng)目總投資的組成 P15312. 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)的組成 P15513. 工程建設(shè)其他費(fèi)的組成 P1581Z103020建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目的組成與計(jì)算P16521．按費(fèi)用構(gòu)成要素劃分的建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成 P16522．按造價(jià)形式劃分的建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成 P16823．建筑安裝工程費(fèi)用計(jì)算方法 P17024．建筑安裝工程計(jì)價(jià)程序 P1741Z103030建設(shè)工程定額P17731．建設(shè)工程定額的分類P17732．人工定額的編制 P17933．材料消耗定額的編制 P18234．施工機(jī)械臺(tái)班使用定額的編制 P18435．施工定額和企業(yè)定額的編制 P18736．預(yù)算定額與單位估價(jià)表的編制 P18937．概算定額與預(yù)算指標(biāo)的編制 P1931Z103040建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算P19741．設(shè)計(jì)概算的內(nèi)容和作用 P19742．設(shè)計(jì)概算的編制依據(jù)、程序和步驟 P19843．設(shè)計(jì)概算的編制方法 P20044．設(shè)計(jì)概算的審查內(nèi)容 P2081Z103050建設(shè)工程項(xiàng)目施工圖預(yù)算P21151．施工圖預(yù)算編制的模式 P21152．施工圖預(yù)算的作用 P21253．施工圖預(yù)算的編制依據(jù) P21354．施工圖預(yù)算的編制方法 P21355．施工圖預(yù)算的審查內(nèi)容 P2191Z103060工程量清單編制P22061．工程量清單的作用 P22062．工程量清單編制的方法 P2221Z103070工程量清單計(jì)價(jià)P22771．工程量清單計(jì)價(jià)的方法P22772．招標(biāo)控制價(jià)的編制方法P23473．投標(biāo)報(bào)價(jià)控的編制方法P23874．合同價(jià)款的約定P2441Z103080計(jì)量與支付P24781．工程計(jì)量 P