國有建設(shè)用地出讓

國有建設(shè)用地出讓國家將土地使用權(quán)讓渡給土地使用者且向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為01出讓介紹出讓年限基本條件含義方式供地標(biāo)準(zhǔn)目錄030502040607審查報(bào)批主要內(nèi)容供地程序目錄0908基本信息國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓介紹出讓介紹土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。含義含義一般包括以下內(nèi)容：①國有土地使用權(quán)出讓，經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂谩⒄加?、收益、處分?quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。③土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。④集體土地不經(jīng)征收(成為國有土地)不得出讓。⑤國有土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。出讓年限出讓年限根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。方式協(xié)議出讓拍賣出讓招標(biāo)出讓掛牌出讓方式協(xié)議出讓土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競爭。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。拍賣出讓拍賣出讓是按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者(競買人)。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標(biāo)者)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標(biāo);二是采用邀請(qǐng)招標(biāo)。中標(biāo)者(受讓人)不一定是標(biāo)價(jià)最高的單位或個(gè)人。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式不僅具有招標(biāo)、拍賣的公開、公平、公正的特點(diǎn)，而且具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢(shì)，是招標(biāo)、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議和掛牌方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由國土資源部或省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?；緱l件基本條件1、符合規(guī)劃2、符合國家的土地供應(yīng)政策3、符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約利用的要求4、劃撥方式供地必須符合法定的劃撥用地條件5、新增建設(shè)用地符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收條件供地標(biāo)準(zhǔn)決定方式具體位置供地方式供地標(biāo)準(zhǔn)決定方式依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于不同類別的項(xiàng)目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：(1)國家鼓勵(lì)類項(xiàng)目――可以供地，甚至要積極供地。(2)國家限制類項(xiàng)目――限制供地。由于限制供地項(xiàng)目多為競爭性項(xiàng)目，要盡量采取招標(biāo)、拍賣方式提供建設(shè)用地按照《限制供地項(xiàng)目目錄》限制提供建設(shè)用地的是：對(duì)須在全國范圍內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃布點(diǎn)的，涉及國防安全和國家利益的，生產(chǎn)能力過剩需總量控制的，大量毀損引地資源或以土壤為生產(chǎn)原料的，需要低于國家規(guī)定地價(jià)出讓、出租土地的，按照法律法規(guī)規(guī)定限制的其他建設(shè)項(xiàng)目。(3)國家禁止類項(xiàng)目――禁止供地。按照《禁止供地項(xiàng)目目錄》禁止提供建設(shè)用地的是：危害國家安全或者損害社會(huì)公共利益的，國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的，按照法律法規(guī)規(guī)定禁止的其它建設(shè)項(xiàng)目。供地方式包括：(1)劃撥方式供地。(2)有償使用方式供地。有償使用的形式包括：國有土地使用權(quán)出讓、出租和作價(jià)出資或者入股。(3)依法使用集體土地。具體位置根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，決定供地的具體位置。4、根據(jù)年度計(jì)劃，決定供地時(shí)間根據(jù)建設(shè)時(shí)間和土地供應(yīng)年度計(jì)劃，決定供地時(shí)間。5、根據(jù)用地定額，決定供地?cái)?shù)量根據(jù)國家規(guī)定的具體建設(shè)用地定額指標(biāo)，決定供地?cái)?shù)量。審查報(bào)批用地預(yù)申請(qǐng)用地申請(qǐng)受理建設(shè)用地審查組織實(shí)施12345審查報(bào)批用地預(yù)申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目可行性論證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同級(jí)土地行政主管部門提出用地預(yù)申請(qǐng)。受理預(yù)申請(qǐng)的土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國家土地供應(yīng)政策，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審，出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。用地申請(qǐng)?jiān)谕恋乩每傮w規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》并附相應(yīng)的材料。受理受理，并擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。(1)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。(2)補(bǔ)充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)充耕地或者補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補(bǔ)充的期限，資金落實(shí)情況等，并附具相應(yīng)的圖件。(3)征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。(4)供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。建設(shè)用地審查有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門內(nèi)部會(huì)審制度。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。組織實(shí)施經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí).在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實(shí)施。以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記。建設(shè)項(xiàng)目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》公示于施工現(xiàn)場。各級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行跟蹤檢查。供地程序供地程序經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收及合法收回的經(jīng)營性用地，按以下程序供地：(1)委托經(jīng)注冊(cè)的土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)或事業(yè)性土地估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估;(2)對(duì)公開出讓的底價(jià)、保證金、公告媒體、出讓金交付方式等進(jìn)行集體會(huì)審;(3)擬定土地供應(yīng)方案(包括要件：計(jì)劃主管部門的項(xiàng)目意見;規(guī)劃部門提供的規(guī)劃意見，土地征用方案公告、征地協(xié)議書;具體建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書;建設(shè)項(xiàng)目用地紅線圖;建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖;地價(jià)評(píng)估報(bào)告);(4)對(duì)擬公開出讓的經(jīng)營性用地進(jìn)行實(shí)地踏勘;(5)土地供應(yīng)方案報(bào)批;(6)發(fā)布經(jīng)營性用地公開出讓公告;(7)接受咨詢、審查報(bào)名資格;(8)組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，簽署成交確認(rèn)書;(9)簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金;主要內(nèi)容批準(zhǔn)書內(nèi)容有償使用合同主要內(nèi)容有償使用合同(1)合同正文1)合同雙方當(dāng)事人。出讓方必定是市、縣級(jí)人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人;2)出