深圳某某房地產(chǎn)投資評估報告書

深圳香蜜湖B303－0041宗地投資評估報告書編制人：XXX二零零四年四月十一日目錄溜1.書0屢研究胃結(jié)論寄……余……判……體……祝……積……爪……更……閘……漫……話……的….弦1辨窯1頂.1捉宗地章基本捏情況睬……貝……參……竹……獨……逢……末……何….晴.…過……謊……磁……嘗….省….銹1艙1.足2諒地價鍋范圍宿……戰(zhàn)……莫.沾……蠢……窮……解……末……律……?！瓭瓑尽s……室….陜….霸1暢殊1異.3到鮮地塊介投資鋒價值顆……純……閣……譽……已…梢……潑……殼……矛……查……測……哨……柜….理.1赴2.奶0千研究臘方法請…尿……樸……滅……慎….膊.…儲……炕……標……無……喬…搶……著….三..謊2趁叢2改.1青想剩余柜法求鍬地價谷…消……哄……相……釋….屈..煮……峽……萌……堤……贏……倉……毯……木….紐.2頃2.剩2萍運用稻《建撥設(shè)項佩目投蒙資經(jīng)錄濟評線價方盼法與壤參數(shù)辨》進推行宗津地的耍財務(wù)甚評價懼…橡……撕……苗……序……謀……醫(yī)……嗽……坊……早……倦……次……挪……三….叨.…跨.…千.2感2.奴3乳研究凝依據(jù)歉…供……悠……墳……滔……觀……愛……槐……獨……拐……辮……箱……腐….女……襖3夕3.玩0鹿宗地河最佳降利用蘆方式伶構(gòu)思傅…呀……擔……廳……載……稱……罪……犬….只.…架….滋4糠3.歪1悲宗地嘴總體蠻規(guī)劃絮方案騾設(shè)計廟…鍬……風……崇..別.…印……葬……計……陪……題……樸….騎.…糠…4棍吹3犬.2錘錘最佳商開發(fā)齒建設(shè)變方案糊設(shè)計臭……準…紡……掌……展……察……程……值……論……證..視.…頃……方5心4.維0渴宗地賣地價剖測算蝴…勢……條……透……荒……卷……性……睬……編……變……鏡….鵲..巖6趁4.景1攏地價驕之外藏的成鄰本測蓋算紹…璃……仔……代….倆..屋……姓……忌……怕……刻……柳……弦……游..園6柱銷售譽收入呼測算憐……森……魯……動….粱.…川……慣……個……君……帖……桶……事.…鄰….逆.…滴7竹地價驅(qū)成本妨測算懷…德……哀……棋..浸……基……橋……割……眼……鳴..紡……榜….拆.…肅.…白……絕7歐5.啦0禍項目立財務(wù)電評價纏…拉……浙……叼……顛……池……鑰……踐……視……下……勻….雀..糾7土生5獄.1敢惑項目約盈利它能力趴分析染……竹……肢……芽……甩……拐……梨……閥……覆……辯….踩….乘.…筍…7外5憂.1首.1唯達稅金收計算桶…勒……凳……估……騎……堵……哲….落……何……興……倡….肥.…地.…始……養(yǎng)8神姿覺藥5.枝1.供2原損益焰表問…白……碼……倒……助……奮……初….晨……拋……名……屋….堡.…喝….傭……堂…8曉疲跡枝5.療1.卡3升宗地門現(xiàn)金節(jié)流量鹽表與勢動態(tài)全盈利舒分析塞景.…繳……今……燭……巾..泡……逼.…破….塑.…徐8御5.但2即拳項目梯不確剩定性股分析蝴……愿……沖……笨……閉……怠……渴……諷……杰.…語……圖……餃..監(jiān)10疲妻躺雅5.距2.寧1涼項目廉盈虧宇平衡鞭分析每……它……壇……旱..砍……宗.…者……張……井……膽….弓……肝…1持0術(shù)律賽瓜5.視2.鑒2水敏感閥性分勤析侮……披……傷……儲……何……內(nèi).…皺..彼……芳……般……遼……濤.…吊……繭10糞封隔多5.鐵2.兄3池概率檢分析字委……呼……統(tǒng)……膠……他……攤.…背……礎(chǔ)……覺……憶……模.…奸….顏.…宰11暫6.挑0他垃項目紡綜合陜經(jīng)濟吐評價螺與建北議播戚……財……語……磁……展……真……椅……店.1蒙2墾愿6囑.1免親項目述綜合灰經(jīng)濟聲評價扭……其……直……川……杠……爭……粥……網(wǎng)……修……旗….桶……甘…1箱2猾駕6弟.2柿有關(guān)伙說明續(xù)及建胃議戶…貓……彎……頸……歇……岔……介……采……間……筍……豪……愉……紡12呆附表奉、附渠圖暢附表殿一喂宗地博地價址測算押表替…勞……燭……呈……美……存……六……輩……生……川……綢……填….傾.1圖4史附圖閉一水項目俱概率線分析嚷圖蠶顧……蠢……黑……甩……炸..霞……雙……爭……憑……梁……全……曬….堡.1串6命研究晚結(jié)論凈1.洪1蠻宗地筒基本馳情況栽宗地福編號衫為幣B3鉤03誘-0頁04租1胖，地波塊位腎于香殿蜜湖嚇，土忠地用瑞途為等住宅忠用地爹;漢土地挽面積播為淹93默54借4悔平方溜米，酸建筑蕩容積巖率祖≤升1.礦4衣；可見建設(shè)鐵總建嘗筑面易積為康13則10鋤00夸平方雄米用,直其中航：住奶宅榮12堆76發(fā)50體平方狹米（泛高層集住宅婦85數(shù)％，沖低層的住宅聯(lián)占惹15唐％，旺但最肝終比炒例按啊報建漸實施雕方案飛確定黨）；幣幼兒熟園丙30霧00慕平方蜻米，散垃圾裙站需50腎平方飽米，春社區(qū)宮管理刪中心船30替0帆平方椒米；頂土地陰使用衰年期遞70毒年，駕自唉20正03猜年截8餓月己25掠日起叉到誦20爆73踢年愧8專月寬24可日止劃。佩競投養(yǎng)中標虛方應(yīng)綁在宗裕地使齒用權(quán)明轉(zhuǎn)讓川合同榮簽訂孩后琴5賓個工煎作日僻內(nèi)一吵次付冒清地馬價款墓。哪涉及淘交易遵標的抽物轉(zhuǎn)灶讓應(yīng)鄙交的袍稅費德中，屢依法撿屬轉(zhuǎn)喜讓方休應(yīng)交為納的廁均由荒甲方烈承擔頓；依宅法屬模受讓店方應(yīng)往交納胳的由盈乙方失承擔爭。如本轉(zhuǎn)讓防合同筍按規(guī)治定需供要公擔證的慚，公見證費愛用甲燥乙雙卵方各腹承擔吵50俯%扁。賣1.吊2僚地價倍范圍軍經(jīng)測槳算，拖本地俘塊的哪正常鼠地價蘿范圍感應(yīng)在眠74殺93倉1倉～惰87蜘41談6被萬搏元人呆民幣掠之間儲，其摟中市捐場正己常價澡位點趨應(yīng)在活80筆91故3買萬疏元，堤扣除皆土地隨轉(zhuǎn)讓曲契稅稍3扛％，攜則得惠競標攔報價蕉范圍挪應(yīng)在類72添74磨9嗓～捆84粉87舒0譯萬元浩人民練幣之脆間，糖市場蟲正常丙競標工價位謀點在色78汽55鵝7憤萬元邪人民狗幣。薦對應(yīng)興市場豪價位叮點身80脂91宿3眾萬元躺，則塑得相鋪應(yīng)樓遼面地巡價為謠63革39株元蓬/怨平方股米穩(wěn).晃1.誕3累地塊雞投資舅價值做對應(yīng)然以上折地價鄰范圍貪，測旬得相練應(yīng)的隙投資斧財務(wù)金效果宴指標坐如表風1脫－綢1構(gòu)所示郵。蝦綜上申，當遼地價松在但74乎93驗1倚～陳80關(guān)91在3匪萬元單人民躬幣之勸間時奶，屬艱于投級資安剛?cè)珔^(qū)助；當彩地混價在寧80豪91地3旦～寇87蘆41舊6陣萬元煉人民聾幣之兼間時漢，即輛進入報投資堡風險府區(qū)；妥超過殘87真41企6徒萬元燕后，案將進救入高儀風險陰區(qū)殿,廈投資真者需豆慎重津考慮雙。澆表槐1壽－剖1臭宗地暮投資眼財務(wù)朗效果殲指標蒸項目親地價外為彩74只93席1墊萬元嗎地價低為棟80芳91掙3稿萬元硬地價宇為棕87收41嫁6笨萬元主投資紛利潤錯率（份％）搏25浮20尖15拼稅后根利潤捏（萬蘿元）分24為05燒0雕20建04既2劇15巡68星4語內(nèi)部偏收益復率（麥IR裙R培）（稱%殃）纖20漁.0久8掏16喂.2槳4晝12誦.4炎8霸財務(wù)偵凈現(xiàn)鞋值（沾FN桂PV駕）（植萬元奇）抄20炒76恭0膜15證22眠1者91亭99恭.8銜7遮投資典回收醬期（鴉靜態(tài)迅）（誘年）描2.緊95采3.饞0絮3.筐12萍投資餓回收督期（干動態(tài)競）（乖年）丘3.惹1讀3.隊2謠3.紡4驕2.價0謹研究眼方法槐2.猾1擾剩余內(nèi)法求頁地價丸運用掙剩余難法來唱確定膚宗地晚的最惰高限怪價，侄其基爬本思毀路為疫：知地價最=譜房地捉產(chǎn)建愧成價習格－多（建攪筑費腎＋專緒業(yè)費歌＋租膀售費蜂用＋感稅費猛）－捉利潤傭該方釘法的舉操作訪程序翠如下準：碰研究聽待估感宗地圖的基孝本情治況房選擇剃最佳膏開發(fā)醫(yī)利用進方式約估算掩開發(fā)初后的負房地在產(chǎn)價疫格盼估計蜓建筑宣費、碗專業(yè)奇費、付利息盼、稅草費、幼租售殿費用哈和開塔發(fā)商情應(yīng)得或的利僅潤紛求地隨價可2.倍2智運用文《建建設(shè)項鉤目經(jīng)呈濟評洲價方早法與痰參數(shù)誰》進末行宗怨地的益財務(wù)揀評價革建設(shè)畢項目合的財煩務(wù)評搬價一舒般分維兩個狡層次公，即行：全鑰部投雷資的腔財務(wù)惹效果未評價魯和自齒有（功權(quán)益危）資棋金的付財務(wù)軋效果旋評價暴。重全部少投資漂的財圣務(wù)效單果評斤價扒，即柄排除妖財務(wù)節(jié)條件傷的影阻響，盾將全抄部資蜓金（漂包括尚全部能借貸課資金葬和權(quán)排益資壁金）勢作為沙計算瘡基礎(chǔ)音，考燦察項棋目的線盈利山能力強。由漲于它通不考查慮投扶資資漂金的不來源待構(gòu)成鳳，以鋼及借壘貸還此本付品息和虜所得唉稅的堆問題惑，所夢以它離實際成上是夢一種曉簡化券了的皮、投規(guī)資項瞇目薄“艘息、倡稅前故”灑的盈般利能慮力分惑析，居借此款可以螺在各快個投碧資項撓目或東方案倉間建系立相古互比腹較的霸共同掘基礎(chǔ)社，以嗚便考軌察項默目是傅否有淚投資區(qū)的價掌值，妥在分隸析是宰否可滲行的動同時往，進蘭行方除案的披選優(yōu)勇。鵲自有哪（權(quán)故益）塑資金赴的財高務(wù)效川果評望價額，即緒從企曲業(yè)的合角度劣出發(fā)麻，分霜析包雕括財員務(wù)條功件在福內(nèi)的儉兩類煎因素登對項艘目的廳影響塊，以沙企業(yè)嚼投入短的權(quán)仆益資褲金為畢計算還基礎(chǔ)鏈，而嫩所謂蘇考察袖企業(yè)顆投入蠟所投枕入的臘權(quán)益鉤資金憂的盈斬利能炊力，刑實際旱上是移對項嘴目息輛、稅欺后的竿盈利委能力瞞的分顫析。列同時付，還回考察佩企業(yè)街的生葵存能柱力、貸償債歷能力揀、利偽潤及近其分瀉配，勤以及距各方探投資謀者的混盈利封能力墓等。透在本他宗地組評估落報告緣中，射選用除全部店投資呢的財賠務(wù)效獨果評志價法創(chuàng)，分敏析該鄉(xiāng)地塊奮的投豎資盈拆利能方力豈——犁通過敢全部瓜投資呆的現(xiàn)致金流憤量表宅，得駁出項雀目內(nèi)燥部收咽益率捉（招FI謠RR岸）、蛛投資際回收鄙期（彼P斥t座）、遺財務(wù)貸內(nèi)部堵凈現(xiàn)熊值（陷FN龜PV遭）以辮及投飼資利儉潤率掛等指他標。也由此始來判贊斷該觸宗地廊投資消在財蘇務(wù)上笨的可宅行性那。蹤2.疫3黃研究橋依據(jù)兄香蜜粗湖根B3爽03業(yè)-0紹04夠1繼宗地菌規(guī)劃脈指標朝國務(wù)蝶院發(fā)單展研尺究中升心數(shù)貼據(jù)庫脆《廣預東省勸房地匯產(chǎn)統(tǒng)陵計年畜鑒》貞廣東干省房等地產(chǎn)傲開發(fā)霞各類頑管理隨費用忍標準涂中國稿人民敗銀行洗存、要貸款過利率蟲《廣章東統(tǒng)繁計年事鑒》縱搜房倍網(wǎng)相赤關(guān)數(shù)稅據(jù)劈中國紡人民顯銀行迫12賞1檔號文正件弊廣州貪市建罩安工這程定柏預、樣決算摧定額題3.黨0核宗地簡最佳伶利用按方式份構(gòu)思克根據(jù)股該宗睬地位御于深戒圳市頌福田器區(qū)香武蜜湖愚地段眾、且旗建筑主容積帥率仆≦昆1.夫4臟，可穩(wěn)以確稠定，沉該地裝塊要該想獲岔得最甲大收只益，東就必盟須按搶高尚肌住宅職區(qū)規(guī)枕劃，持定位設(shè)于高避端客蘿戶，耀確保千以優(yōu)樹美的聽景觀蝴環(huán)境歉和國潤際性持的配阿套設(shè)政施來菊贏得須市場木。盜3.姑1煤宗地?？傮w番規(guī)劃告方案亦設(shè)計毫總基往底面書積日9烘35字44鑼×形22伴％＝碰20呀58縣0搞m筋2眾，用俊地平他衡表福及項燭目主唐要經(jīng)霜濟指普標分拘別見布表兼3善－習1日和表詠3鉛－參2豈。俱高層顧住宅坦總建華筑面角積荷1婆27舅65臂0愁×姨0.坡85賤＝擺10夸8,哲50選3烘m腰2駱住宅已規(guī)劃循為領(lǐng)12復0痰～慢18竊0梨m妙2五壁/錄戶，同平均另每套霜面積芒為無15遞0虧m淋2睛僑左右氧,而規(guī)劃拍戶數(shù)角72激0菜戶。模計劃委規(guī)劃黎為少12魄～鴨14私棟婚11王層住忽宅（匆其中慧首層及架空秧綠化產(chǎn)），闊住宅網(wǎng)總基年底面奮積計絕11謹05秒0捎m號2迫。別墅乖總建拼筑面熊積谷1斷27鋪56孝0飛×曾0.厲15莫＝找19挽,1她48考碼m兔2特別墅萬規(guī)劃營為濃25未0側(cè)～夸35江0究m辭2議屢/公棟，港平均耳每棟挖面積躁為飯30融0俗m鍋2艘辱，占龍地面劍積計裁12晝0舒m煉2悟，規(guī)腎劃總綱棟數(shù)忠為確64油棟。饞總計往占地幣面積因為羽6擊4竭×勻12逃0=蕩76創(chuàng)80摟m痰2掙公建艱配套逝幼兒襲園敲30從00睬m蘆2泰芝，按叨兩層榴考慮爬，其讀占地于計碼15祝00歌m燦2暮組，巡社區(qū)糊管理豬中心產(chǎn)3分00卸m恭2炸崇，垃呼圾站室50為m的2具桃，均所按一潛層考躍慮，壯占地接計棗35圖0戰(zhàn)m她2饒粒。趕停車孔位純基于冒該地席塊未猛來將哪規(guī)劃謀建設(shè)頂成深悠圳的震豪宅輝區(qū)，聚故應(yīng)紛至少老考慮掘每戶押一個療車位倒（不胃含別獎墅用牙戶車對位）忘，建伐議車信庫集嘗中設(shè)茄置，械規(guī)劃叨72吉0單個車茅位，貿(mào)每個據(jù)車位獨按惕35館平方蘋米考魔慮，梳車庫窮規(guī)劃全面積蓄位為換酸7擠20蘇×敲35基＝中25妙20騎0牲m論2嚇。乓園林理、綠相化及隊道路漏為體琴現(xiàn)高卷尚住甚宅區(qū)室的品緊味感的，建肥議該幻住宅澤區(qū)的勾綠地徑覆蓋均率不聯(lián)低于奪65漸％，災(zāi)可考嬸慮將撒高層隱建筑緊的首顫層架增空綠米化。忠則寬綠地切面積遵為孩9差35萍44委×用0.但65押×溉m損2戶＝餐60掏80概3粒m緩2飛道路惜規(guī)劃憶占地米面積植為璃笑93申54葉4懇×呀0.書15株＝肯14佛03衡1汗m嘴2判表憶3嘩－傅1笛慧逃用地他平衡頌表嶺項目便用地刷面積草（田m2尚搞）臂所占執(zhí)比重領(lǐng)(%擦)補人均屆面積緊（埋m2少館/江人）匹備注低規(guī)劃姐總用喉地息93鍵54鍵4降34返.0徹9勺一、德居住浩用地統(tǒng)18彈73溪0與20硬高層兼住宅惑用地這11鄰05問0宮11直.8匯1煎首層燙架空拍綠化妻低層瘦住宅巴用地親76窮80帳8.茶21立公建搖用地削18餐50汗1.柿98古道路乓用地奴14騎03苗2代15殺公共參綠地橫60惠80歷3衰65音22績.1奴5臥二、膜其它抱用地摩91給76慎表啄3律－甚2卸劇項目妨主要秒技術(shù)形經(jīng)濟刮指標等項目壯數(shù)量擇單位遼總戶躁數(shù)援78撫4鹽戶杠居住始人口象27芬44匹人燙總建廟筑面因積餡15菜62沿00旬M灑2蕉1.牌高層香住宅碧建筑留面積代10木85恐03唐M徒2揉2.醒低層揚住宅咸建筑鍛面積煩19圣14努8孩M紛2唐3.望公建苦配套截建筑易面積奔33慶50之M璃2猛4.爭地下擱車庫隨建筑甲面積渡25返20次0華M衣2淡車位皺數(shù)鋪72罵0唇個希人口忌密度多29謹3窮人叔/倦公頃詢綠化仍率凝65答％恭容積售率壯1.謀4濾3.漏2駱最佳掘開發(fā)押建設(shè)平方案申設(shè)計販建議毛分期息滾動沙開發(fā)臥，首蝴期開鼠發(fā)別洗墅及揉整個癥住宅污區(qū)的紡配套軟規(guī)劃匙建設(shè)謎，通種過別貧墅的脫市場躬推廣冷來打昏造項橋目的稼品牌恥，提姑升項雁目的胞品位胳，從猾而帶概動其稈后的仆高層踩銷售寺。叨計劃群整個特地塊冠的開莫發(fā)建蹤設(shè)周蒼期為致30附個月還，銷恥售周魂期為蚊24浩個月延。其拋中可蠅行性題研究貞及規(guī)挪劃報晝批等添前期宏準備仗階段湊為攜6羞個月揪，宗孫地競并買后去18際個月破時推繭出首喝期別頌墅，血高層乎住宅賊分兩果期推扣出，禮計劃帶至我42鋤個月跪時完王成全爹部銷克售。盈與此距對應(yīng)躺的項第目投早資與后融資激計劃柱如下合表鼓3嬌－壁3惜所示食.普表鴿3粗－緩3吃背慧項目爺投資澇與融找資計陵劃表晉說明叛：因祝利息救費用息取決慚于投語標公依司的棍融資哈結(jié)構(gòu)乎，而陪融資濫結(jié)構(gòu)萌的優(yōu)肢劣又悠取決聰于公篩司在策資本壟市場翠的能穗力高給低。棄該宗姻地地榆價需止在成怕交后趴5趨日內(nèi)痰一次市繳清別，故斗對競餐投人饒的資丹金壓壺力很辰大。踩可以腥考慮評競得模土地撈后全贈部建悉設(shè)缺估口資川金從燙銀行漫借貸玻。因扇為項偵目的魄融資漸結(jié)構(gòu)嬌不明升，且桌項目迎全部蒸投資晚的財春務(wù)評懇價又雪與融烏資結(jié)甘構(gòu)無刻關(guān)，伏故此爽表中僅的利漲息費肺用計思算和湯資金迎籌措探計劃穿都暫鴨沒計嗓算。冤4.搜0角宗地難地價黃測算巾4.菠1爺?shù)貎r享之外器的成縣本測研算待參考須目前笨建筑塵市場禿及房應(yīng)地產(chǎn)幣開發(fā)宣市場談的基帳本行沾情，貝估算庸出該蒜宗地連開發(fā)悶項目零的總包成本避費用泥為山68壺65丟1.間43芝萬元英。具脆體測刷算詳劣見附語表虎1魄。三4.云2搞銷售畏收入育測算豬參考治目前夾香蜜偶湖地奧段的下住宅場市場鍛行情枝，高很層為政11許00叔0扎元趁/新m殊2掩，低飲層為鹽22敏00訊0癥元姿/雁m仁2絹,雷停車卡位（芒為便辣于計鉆算，石全部燒按銷匪售考鞠慮）東為軟25舍00哨00歇元鳥/音個，薯則測蝴算出驢總銷竹售收蘿入為憑1岸79掠47詠8.近35冬萬元濟。具詞體測廢算詳址見附去表婦1賄。壘4.降3涌地價五成本毀測算扛根據(jù)絹目前番國內(nèi)穿房地蜻產(chǎn)市肌場投下資回課報基束本現(xiàn)凡狀，伶并綜鉛合考岡慮深亂圳房傾地產(chǎn)襖市場尊的競爬爭程報度，斧取定古開發(fā)抗商投陶資該添宗地豈的可紫承受參回報后率極錘限為靈15竊％，抓正常充期望禍投資爽回報幸率為阿20斧％，澤市場茄投資型回報閣率的發(fā)上限門為逃25汪％。埋則該您宗地拴的地躍價范蛋圍為陡74瓦29必1訂～故87廉41或6綠萬元頁，正塔常市耀場期牲望地當價為索80汗91迅3踩萬元僻。膀扣除差宗地浩轉(zhuǎn)讓否契稅貧3縣％，難則得額該宗示地的鞭競投愈報價玉范圍增為批72事74懇9順～啞84含97體0芒萬元券，正助常市設(shè)場水車平競承投報穴價為饑78壤55需7鐵萬元雹。具估體測華算詳扯見附刊表濁1踏。褲5.類0煎項目望財務(wù)其評價撞由于供香蜜疤湖景B3嘗03偶－舉00悲41仁宗地獻的最弦終中支標地塘價尚債處于辯預測盡階段批，因于此選得取該獻地塊柱的市外場期繭望價燈作為獲計算昌基礎(chǔ)雞，來割測算帥該宗臟地的斬投資賞價值廁。擦5.拔1賴項目說盈利坡能力浮分析膊5.喘1.悲1蔥稅金汽計算紫（見怎表服5啄－推1風）殺因為彈首期爆發(fā)售美計劃奪在宗加地接徐手后掘第市18賣個月懇時，陡故前卵一年滋半內(nèi)房無銷春售收理入。滋而邀土地霞增值范稅是投按照掌納稅爹人轉(zhuǎn)每讓房器地產(chǎn)奪所取銅得的然增值峰額和番稅法甩規(guī)定惕的票4脫級超欣額累劉進稅個率來調(diào)計算牛征收藥的，籃增值捷額是憲納稅歌人轉(zhuǎn)滲讓房么地產(chǎn)窯所取古得的遮收入癥減除帆稅法膏規(guī)定膀扣除撫項目糧金額夸后的名余額派。根黑據(jù)房回地產(chǎn)旦行業(yè)讀的一椅般收籌益水逗平，即土地汽增值辱稅應(yīng)鈔繳額刮基本攏在銷霜售收璃入的榴1穿％左圣右。怎5.午1.倚2明損益禮表（切見表坡5憤－交2狠）竹由損僅益表疼可以顧看出所，公辦司在醫(yī)第一孝年內(nèi)辦利潤擇為負益，這脈主要畢是因鋤為支懲付巨鳳額地見價所貍致。毫第二慨、三天年內(nèi)禾盡管成有利待潤，螞但仍弦不足如以彌屈補第腹一年稿的虧添算?？嘀钡窖孀詈筠k一年點才發(fā)閱生所研得稅滲的繳快交。隆5.收1.頓3含宗地懂現(xiàn)金煉流量絮表與怖動態(tài)辨盈利禾分析言（見晶表帳5迅－阿3方）迫由現(xiàn)嚼金流南量表哪和動故態(tài)盈戚利分易析可霞以看糞出，肌項目態(tài)的累舉計凈廳現(xiàn)金姻流和渡累計挎折現(xiàn)照現(xiàn)金席流由土負變者正均惰要發(fā)吊生在勿最后司一個訂年度泰。但賓項目農(nóng)的內(nèi)灣部收他益率漿為削16冷.2墳4窄％，航凈現(xiàn)柜值為歇15請22篇1稈萬元富，均溜處于啊較高韻水平愧。原狡因在糖于地百價要香在中孝標后芳一次錦繳交假完畢改，造升成巨躬額現(xiàn)雅金流固流出幼，而宴項目脖的開蠻發(fā)建館設(shè)、期銷售步要滯征后一津段時濟間，懂不過遮該宗令地規(guī)賴劃建籌筑面斤積不劃大，江建設(shè)弱周期溜相對怪較短堆，故擁投資磁回收窄期指腔標也泳較為崇理想悔。尋相應(yīng)禮的地雄價在糧74霸29犬1靠萬元公和土87密41姨6棍萬元森時的趟投資坦回報賽指標涌如表共5殊－沸4赴所示申。屠表喜5勾－潤1鹽尼銷售僵稅金滑及附登加表你（單厚位：場萬元粘）組表順蔬5墾－陪2訴族乎損益我表隊（兇單位尾：萬瓦元）蘿序號蹲項目揀合計放1便～期12曉13除～姨24釣25技～賓36縱36雀～槐42丘1晶銷售竿收入貞17騙94虎78拴.3車6粒0.炭00蔬42義12遣5.殿60咸96朵14顧6.議93追41冰20導5.希83乘2押總成返本費翼用菠14灣95疾65終.2隨9形89妹96忽2.狗23方33磁90寇6.劉57溫21摸52竄0.旦94覺41親75唇.5日5哨3功利潤牲總額存29逃91致3.福07仁掃-8綠99鋪62稠.2校3燭82俊19房.0顧3樣74骨62饒5.公99吼37窗03膀0.獸28淚4果所得湯稅閘98恐71冤.3勢1敬0.混00察0.遷00量0.鹽00良98愁71噴.3硬1臭5播稅后啟利潤到20屈04罰1.膜76偉瞧0.米00中0.占00蓄0.霉00修20硬04卻1.給76沿6榜盈余毯公積則金態(tài)20習04爐.1忍8昨0.持00鼓0.敲00做0.但00高20扛04災(zāi).1蚊8新7虛可分蝦配利印潤拘18唇03炭7.蹄58饅猴0.唯00徑0.評00巾0.奮00哪18毫03朋7.快58降表望5駁－繳3卡借宗地給現(xiàn)金彈流量目表與束動態(tài)韻盈利植分析惜（單幣位：礎(chǔ)萬元罪）眼序號蹈項目檔建設(shè)列經(jīng)營突期誠1撤～兇12固13脖～若24粗25家～終36萄37蘋～穩(wěn)42馬1抗現(xiàn)金晚流入符0.織00滑印42當12疤5.驅(qū)60申零96若14懂6.隔93根蝴41些20煩5.怪83智潤1.韻1勇銷售壁收入艘0.槐00丟義42故12姨5.血60畝燒96狠14堵6.肚93青玉41善20歪5.腸83角攝1.濱2隨其它咬現(xiàn)金尊流入瑞0.耕00區(qū)辨0.狀00攔勻0.掃00癢床0.畝00勵填2巨現(xiàn)金對流出灑87捉91涼1.配05味師32件27暢6.煙65戚宿20曾43權(quán)1.愈23質(zhì)它44剝61領(lǐng).1再7甜2.歉1嚴建設(shè)奉投資脂87曲91惡1.少05冰態(tài)29誠23蹲0.侍97島兵13撫47紐9.距81跌弄14欣81巴.9橡9羊2.蘿2啊土地代增值源稅讓0.譯00窮次42婆1.鉆26陡砍96鳴1.仇47規(guī)王41險2.蔬06恰確2.田3茂銷售客稅金稻及附吃加愿0.挎00擴柔26分24償.4戰(zhàn)2畝59父89臭.9食5蘋25填67邀.1凳2全3腫凈現(xiàn)御金流醋-8襪79嘩11后.0誼5劍98士48償.9液5滴75內(nèi)71粱5.掃70明勤36兆74刪4.神66江4雪累計躲凈現(xiàn)田金流江-8青79誕11毯.0健5暮-7著80襲62顛.1較0緞-2欣34快6.續(xù)40遵第34慚39各8.鐘27柏宣5偷折現(xiàn)爸現(xiàn)金好流掀-8睜13郊99述.1個2順84族43糖.8哄9癥60噸10屑5.冠56懂誰28銷07尤0.擴79結(jié)遠6合累計煩折現(xiàn)迎凈現(xiàn)辣金流直-8廣13季99崖.1屈2聾-7妹29建55延.2朵3已-1妥28陽49絮.6妖7拖15伴22克1.辣12貢冰評價溫指標掘FN般PV秘(I編=8技%)康15棚22旨1.濁12康遵財務(wù)半內(nèi)部融收益冷率蘆IR黃R毯16攔.2沫4%崇投資苗回收祝期（園靜態(tài)執(zhí)）雄3.緒03籮撥投資及回收睜期（島動態(tài)茶）侮3.郵20茅樓表臣5弟－虛4鼠肝財務(wù)弄效果絨指標峽比較姿項目針地價躲為承74咳93距1廢萬時仍地價穗為遵87休41起6聚萬時讀內(nèi)部敲收益崖率（獨IR漆R猴）（摩%加）戚20粱.0度8葉12縮.4管8真財務(wù)啞凈現(xiàn)瓦值（韻FN岸PV船）（申萬元滿）遍20救76載0逢91翼99李.8貧7枕投資婆回收裁期（囑靜態(tài)姥）（續(xù)年）嗓2.驅(qū)95堡3.石12川投資竿回收土期（渴動態(tài)青）（息年）雖3.盈1味3.短4機5.壞2游項目國不確討定性智分析鞠5.物2.殺1圍盈虧繳平衡侵分析誕假定仔本宗婆地開壽發(fā)建尤設(shè)投麥資不脆變，格且售柱價和句回款立速度洞如基煙準方瑞案所吳設(shè)，塌則由爸計算共可得叢，當減銷售厭率為毒（輸80蹦91寫3.邁86販＋右68書65糠1.貨43哪）涌/1瓦7場94則78壓.3惡5*縮10繡0%間=8停3.償33擱%凈時，紋宗地掙全部更投資政利潤季率為師零。旋一般仔認為邊，當駛盈虧襖平衡里點的嗓銷售確率醒≦籌70截％妨時，亦項目雹風險俗較小屬。本樂宗地另投資掀盈虧聲平衡美點的賴銷售污率為疏83艷.3懶3皮％，睛可見意其風加險較吩高。驅(qū)5.肉2.巖2鐵敏感柄性分放析洽影響邀本宗肆地投吸資財旋務(wù)效毛益的乓主要送不確喘定因此素為摘宗地甘獲取洽價格無、售嶼價水妥平、橫建設(shè)移成本鉛的高掩低、伸建設(shè)凳經(jīng)營第期的睡長短較、銷斯售稅觸率等濫。根洗據(jù)宗知地目雖前狀尚況可另知，培以上遇諸因氣素中良最有日可能館發(fā)生潮變化方的是犯宗地飲獲取搬價格身的高地低和任未來附銷售迅價格銅的變蜘化。道因而倦，本田宗地劫敏感苗性分子析主嚇要針闖對全覽部投山資的壇評價息指標業(yè)（耀FI莊RR訪,F檢NP披V廁和投糕資利歇潤率祖），克分別斑計算賤售價飲上下麻波動女5葛％、園10濫％和民宗地乓獲取拾價格胃上下潔波動療5斧％、地10采％時島，對靜經(jīng)濟畝指標奸的影集響。桐計算陡結(jié)果逗詳見棄敏感粱性分法析表約5妨－輸4物。澤表評5劉－賀4肯項目坐敏感耀性分恨析表隙全部渣投資石基準噴方案栽地價暴變動底售價潔變動印-1芝0%貴-5耳%賽5%屠10互%粘-1斬0%陽-5舌%斷5%羽10唇%語FN煙PV蓮15效22做1.免12謹22弟71職3.龍15摔18遺96席7.孟13劉11堡47簽5.隆11衡77驚29嘉.0鋒9側(cè)82曲9.蘿2含80吊25圍.1喘6斑22功41閑7.卷1喘26嗚91陽3.腦7拆FN櫻PV膜升降辰幅度坊49剩.2項2%杏24附.6勾1%松-2擺4.翅61裙%草-4球9.遮22刃%礦-9揚4.搏55屑%誕-4管7.莖28慌%易47倦.2鋸8%笛76合.8鑒2%史IR盆R塘16員.2莫4%全21紙.5栗4%古18叢.7臨9%勇13單.8捕5%皂11擊.6憐3%衣7.叫93而%難12郊.1姜3%值20白.2廉7%僚24鄉(xiāng).2店4%未IR駝R夢升降曉幅度揪32號.6芒4%卡15堤.7彈0%貪-1須4.劃72仙%饅-2妥8.條39牙%明-5集1.與17和%軍-2繁5.惠31志%掠24淚.8永2%訪49殲.2休6%雹投資來利潤宏率席20刻%映26飲.8律6%復23驅(qū).3旁4%什16顫.8引4%羞13亡.8鄉(xiāng)4%接8.禽00俯%尸14木%吳26永%兼32削%可投資幟利潤顛率升精降幅北度塑34憤.3乘0%蝕16徹.7嫂0%流-1琴5.癥80貍%禁-3脈0.岸80韻%撞-6雅0.向0%繩-3句0.肌0%險30林.0擊%過60言.0殺%軌由表狗中數(shù)炮據(jù)可肺得：衛(wèi)（豈1攪）地愈價、藝售價史變動衛(wèi)對財呼務(wù)凈侍現(xiàn)值惰的影苗響未當宗偏地價驗格上棕升到據(jù)20覽.3土％時音，項恰目的嶼凈現(xiàn)犧值等鼓于零代，到京達臨嶺界點事。此教時，您如果泡地價著繼續(xù)豐上升擠，則午財務(wù)鼓凈現(xiàn)清值小千于零珠，出述現(xiàn)虧挎損。回售價標下降蜓5六％、忌10酸％時炒，財些務(wù)凈饒現(xiàn)值眼分別蘋下降烤47澇.2尋8金％、責94壯.5踏5拐％。甩當售柜價下釀降至虹10虧.5仿7岡時，端該項著目的消財務(wù)習凈現(xiàn)接值等母于零蠟，達放到臨佳界點史，此輪時，怠若售孩價再傘下降翼，則丸財務(wù)就凈現(xiàn)辨值小服于零緒，出生現(xiàn)虧裝損。泉（脹2慮）地文價、騰售價僑變動去對財害務(wù)內(nèi)鳥部收載益率誤的影喚響聲地價吸上升暗5檢％、棕10酬％時族，將包引起頃該宗凳地的邁財務(wù)思內(nèi)部污收益鈔率分押別下跳降丘14趁.7舌2母％、椒28狂.3搖9醒％；窯當?shù)刳厓r上懇升至晚13世.6食7通％時圓，該買項目縮的財?shù)?wù)內(nèi)曬部收張益率小等于郵基準哀收益蒜率（懼I誦c減=8提%天）她,司到達毫臨界己點，汽此時局，如很果繼燃續(xù)上惑升，迎則財婆務(wù)內(nèi)冰部收虛益率瓦將達命不到頓預期騙的基數(shù)準收能益率縫。蛋售價統(tǒng)下降療10陜％時歌，項雖目的岸財務(wù)蓋內(nèi)部摩收益系率已跪下降最到含7.駐93項％，五不能趟滿足落預期般的基源準收葛益率遍。啄（外3引）地澡價、鏈售價懂變動潮對投優(yōu)資收湊益率耍的影斜響將當?shù)夭貎r上便升鉛10杰％時寫，項育目的藝投資芳利潤企率將桶下降撫至草13戀.8認4邀％，俯已不醬能滿紹足預火期的只投資宴利潤零率甚15葛％。妖當售盾價下嚷降百5丙％時撲，項奇目的撫投資宿利潤公率也良將不膊能滿純足預貞期的我投資或利潤蜜率要公求。疑從上斯分析英可以叼看出師，對洗財務(wù)芳凈現(xiàn)紐值來覺說，歸地價蟲獲取鋸價格醋和售企價都毅是敏底感因監(jiān)素，議相比裙之下煤，售烤價更三為敏改感。性原因醫(yī)在于飄該宗據(jù)地地困價要循一次汪性繳蒜清，肢宗地惰獲取燒價格應(yīng)的變難動數(shù)張值等薯于全渡部投四資的讀凈現(xiàn)吉值變急動值與。梯對于尼內(nèi)部蛇收益福率來侄說，脖地價里比售趁價更眨為敏怨感。常對于閃靜態(tài)情的投冠資收弊益率代來說汪，售邊價是全更為遍敏感茂的因公素。員除了要地價浮和售垮價對店本項賴目的壘影響祥較大做外，炊開發(fā)陽周期懲和銷溝售率楚對本曾項目晴的影遙響也棕值得助注意好。開睬發(fā)周括期拖沖長除豐了導柴致資痕金不塔能及節(jié)時回葛收再刮投入肥，暈NP貨V齒和懲IR正R限也會崇下降學，投懷資回咸收期富將延太長外佩，還斤會加頁重資沿金的吵使用跟成本民。而咳銷售察率低干下，蠶即意鴨味著世投資迷資金叮不能則快速鵝回收丟，這馬樣將膽使整漁個項葡目陷堅入僵題局。發(fā)5.險2.刻3安概率員分析鞠為了炎更精架確地玉預測蝶該宗求地投逢資地舒風險脂程度今，下伯面用糊決策桐樹來防進行無計算津，詳陪看附嘩圖鍋1直。杏經(jīng)計裙算，勺E(息FN那PV笛)圖=乒20枕22滾8.獄44司浙萬元級風險名標準冶偏差秩＝所99扎49威.1期0汗凈現(xiàn)宏值變卻異系夫數(shù)＝傾49堪.1傍8譯％＜聾70存%況計算蜓結(jié)果夠表明還，本紡地塊讀的期絮望折佩現(xiàn)凈毒現(xiàn)金粱收入矩為廁20恢22捆8.由44批萬元沸，處亮于較朝高盈勞利水條平，革而凈恐現(xiàn)值扶變異肌系數(shù)兇為府49歡.1吹8奔％，周遠低響于漲70舍％，杯說明蓮其風初險程護度在厚合理匪的范瓣圍之槳中。稈6.笑0乏項目味綜合渠經(jīng)濟假評價亮與建溜議鳴6.章1梨項目弓綜合緣經(jīng)濟捏評價闖上述踩財務(wù)島效益館評估剝的結(jié)尋果說嶼明，歷本宗廳地作夸為面吹向高蜜端客哲戶的機豪宅泰開發(fā)巡用地攀是有鉗較好將投資抬前景膽的。奉但由潤于地盼價較渴高，劍且要牧一次搏性繳猶交完蓬畢，巡故對譯開發(fā)哀商的懲融資跨、高壘端客友戶開蔑發(fā)、逮市場危運作夠、房方地產(chǎn)繁大勢泰把握漂、政洗策研遭判等慌能力疾要求伶很高雜。且挪該地每塊將豬是以纖公開孔競拍將方式陳獲取益，市限場的釣炒做遣、競號拍現(xiàn)尸場的雪緊張宇氣氛星、競香投者摩的不買同戰(zhàn)輕略導行向等訂都會摟影響巴到該圈地塊使的競肌買價聯(lián)格，罵所以膏是否廊投資餡該項果目不暗能僅嫌僅依骨靠對覆財務(wù)紐指標裕的分繩析，倆還要電做充稀分的撒風險廚分析堪。覽棚繁6.紡2時有關(guān)鎮(zhèn)說明拒及建貪議公本報逝告是曠在未深有投警資方臘具體顆融資嗎方案浸的前刻提下襖進行娘測算碧的，牽僅反聾映地澤塊本棉身的呈投資仰收益悅情況落，待抓確定捷投資販方具賀體的臺融資圾方案臣后，票才能收測算蘭出投灣資方各的實睜際投里資收濕益情本況。漸為便蝦于計朵算比摧較，脊本報邪告中幫的車躺庫全草部按鵝銷售帝處理濃，不慚考慮咬租賃些經(jīng)營劫。同茄時，號財務(wù)失年度批以受圓讓到連該宗椒地的包第一間個月錄開始語，每技12谷個月柴為一熱財務(wù)初年度甲。買本報設(shè)告是閱基于蟻財務(wù)擦分析械的角康度來淡思考窮問題奉的，座一個題項目績投資咱與否謙，財位務(wù)指撿標是如很重鑰要的爽，但娘卻不普是唯液一起據(jù)決定便作用盒的。蝕如果在公司水是基唇于戰(zhàn)標略方黑面的毒考慮緣，想胃通過音對該阿地塊伴的競悔買與耳開發(fā)繳來樹耀立公坡司品煩牌，陳那幺認財務(wù)斬指標懼在決屢策中趕所占旋權(quán)重玻將會殘下降予，競鋤買的之價格哀將會瓶躍上核一個幟新的爽臺階哄。津宗地顫價格刺的評擁估應(yīng)睜是建捆立對卸市場壽的充感分調(diào)爆查研名究，鼻包括態(tài)競爭戴對手溪的可銜能競鴿投策欄略、胳目標脈客戶很的消適費心俯理、晉宗地掘的優(yōu)柿劣勢癥分析灶等基者礎(chǔ)上順來綜濱合進債行的驕。顯徒然，豆本報鏟告缺洗乏充吃分的燃市場賓調(diào)查徒支持踢。情在本興報告宇相關(guān)姑測算扮數(shù)據(jù)裝的選軋取是悠基于牢筆者慘對廣壟州市負場的馬了解察并考旅慮了普廣、脹深兩啊地房評地產(chǎn)世市場晨差異居的基音礎(chǔ)上比確定邊的，草由于從對深偵圳市頸場沒漿有深曠入的端了解纖，所籌以測牧算結(jié)瓜果難柔免存垂在偏假差。昌本報制告左中的師最佳椅土地淋開發(fā)織利用備方案作設(shè)計旱是基程于筆違者既哭往工紀作經(jīng)豈驗來肝考慮顛的，誰尚缺張少專蜜業(yè)上牧的深憑度思大考，圾且筆蹲者未冶踏勘華過宗嫩地現(xiàn)溝場，辯因此母方案故設(shè)想式不一峽定是與最優(yōu)梯的。暑原則黎上此坐步應(yīng)噸進行迫多方核案的恢比較揉、評上估及項選優(yōu)慧。我鑒于冠拍賣衛(wèi)公告串中提杯及高墨層和摟低層推的最嫂終比善例按沈報建胸實施婚方案巧確定竹，建靠議開么發(fā)商頌在此要處多動加研欄究，讓充分漁用活趟、用買好相兆關(guān)政唉策規(guī)厭定。沒筆者向認為卸最好彩是低演層的宮比例滑調(diào)高穗些，曬且低縮層的春設(shè)計搶式樣偽、戶插型等錦要多指樣化容，以尋充分弦滿足棵目標價客戶扇的多懷樣化奉需求嫌。妄由于伯該地盜塊將之用于槍開發(fā)耍面向掀高端巴客戶河的豪米宅，句購買睛者更貓看中壯的將稍是項土目的耀檔次棒感，般建議傻開發(fā)賭商在療項目賠的規(guī)棟劃設(shè)鍛計上炭給予撫高度守重視道，一軌定要挪聘請勞一流隱的規(guī)阻劃設(shè)脂計機扒構(gòu)來程擔綱悔項目莊此項柴工作豪，包鋒括對隨項目反風水紛問題斯的綜聾合研籠究，臂這一亂點在交粵港友房地的產(chǎn)市擴場尤腔其要充受到現(xiàn)重視土。孩為保吵證該軍地塊閥投資史決策劃的準號確性炮，降距低投疲資風婆險，腦建議罰開發(fā)所商在錫開發(fā)映前期短投資咱論證芝過程奧中，吵盡可污能地析讓公窄司項夜目一燕線實爪施人大員參蝦與進步來，塌充分編聽取走各方須面的喂意見屈，集片思廣獲益，吊精益購求精疫。旦隨著勻通貨瞎膨脹好的確蝦認，聞未來間銀行脖利率怒調(diào)整徹已經(jīng)卷在所鬧難免可，利寫率調(diào)改整對練于資歐金密姓集的筑房地燦產(chǎn)企框業(yè)來屈說，種影響沸是巨宣大的鏟。本粱宗地去的競聯(lián)買企戲業(yè)很瀉難想逗象完壟全依墾靠自版有資讓金來弟開發(fā)啦，而迅競到秒土地音到開停發(fā)銷驚售之教間將逗有揮18策個月紹以上梢的時老間，氧建議援開發(fā)讀商要辰密切雪關(guān)注陸國家雙的信擺貸政蒙策和掘利率合政策手，并姜做細蘆、做盲好項醬目的葵融資肚計劃照。念研究貌結(jié)論梨1.附1茄宗地柄基本政情況障宗地映編號峰為推B3進03帳-0刻04騾1哀，地委塊位竿于香努蜜湖脂，土烈地用香途為克住宅龜用地妖;埋土地旨面積偉為樣93盜54夫4德平方揉米，居建筑襲容積嫩率遍≤距1.濕4消；可析建設(shè)瘋總建錯筑面阻積為平13偵10教00袍平方輝米跟,辦其中籍：住材宅擾12賞76腳50耀平方這米（袖高層豈住宅施85亞％，降低層昆住宅璃占蛋15框％，漂但最正終比竟例按京報建線實施秋方案恢確定窩）；脹幼兒投園花30眉00薪平方船米，檢垃圾悶站亡50仔平方敲米，銜社區(qū)暢管理鳴中心搭30球0兩平方夾米；坡土地許使用慶年期障70主年，洪自途20歐03泊年巖8北月腥25肉日起鮮到暴20振73丟年香8能月哀24黑日止蝦。帽競投去中標奶方應(yīng)香在宗準地使完用權(quán)拘轉(zhuǎn)讓鏡合同坐簽訂型后委5廳個工為作日封內(nèi)一囑次付攏清地雹價款輩。辨涉及閥交易央標的糖物轉(zhuǎn)四讓應(yīng)潔交的罩稅費邁中，至依法障屬轉(zhuǎn)雞讓方卻應(yīng)交分納的瘋均由氣甲方軍承擔殼；依殘法屬壯受讓湖方應(yīng)轟交納告的由阿乙方販承擔捧。如傭轉(zhuǎn)讓宜合同序按規(guī)素定需眾要公尿證的籍，公攔證費松用甲構(gòu)乙雙壟方各晚承擔算50股%龍。領(lǐng)1.計2加地價倦范圍沿經(jīng)測臂算，截本地像塊的陶正常校地價掙范圍雜應(yīng)在直74販93亡1苗～價87壩41栽6狀萬似元人留民幣碧之間視，其閑中市敏場正水常價秘位點戴應(yīng)在稻80勾91押3開萬蓋元，寺扣除偷土地欲轉(zhuǎn)讓迎契稅辜3這％，爽則得各競標簡報價鬧范圍陜應(yīng)在尤72飼74萌9務(wù)～憂84焦87雞0將萬元匙人民裳幣之煤間，劈市場停正常蒜競標宅價位免點在造78書55絨7霞萬元睛人民她幣。圈對應(yīng)錄市場乞價位帳點牲80巾91淘3難萬元浴，則罰得相妙應(yīng)樓勤面地亂價為異63掩39妄元葬/嗚平方爆米桂.謎1.晚3變地塊加投資珠價值靠對應(yīng)使以上頓地價繳范圍搬，測悔得相屆應(yīng)的襲投資純財務(wù)父效果雀指標樂如表汽1殃－暖1編所示沾。雁綜上拆，當焰地價揉在夫74冠93蚊1覽～裙80床91看3罪萬元詳人民叢幣之封間時陜，屬浸于投唯資安首全區(qū)支；當陸地欠價在綢80遠91濕3發(fā)～循87克41耐6越萬元擾人民攻幣之礙間時使，即貫進入刷投資懼風險介區(qū)；齊超過牧87毯41峰6或萬元饞后，扎將進劑入高港風險株區(qū)今,牧投資鉛者需森慎重違考慮捎。傭表擺1徑－沒1市宗地漸投資牌財務(wù)湊效果創(chuàng)指標爹項目應(yīng)地價侵為或74姐93繁1魄萬元謀地價論為外80抗91辭3麗萬元臣地價牙為孔87懶41門6侮萬元妨投資所利潤鴨率（浩％）搞25樸20斑15言稅后小利潤晌（萬跨元）捏24夠05灶0常20鼠04夸2責15柜68燒4宜內(nèi)部謎收益萍率（騾IR膨R角）（電%飾）號20情.0慮8牛16音.2飯4噸12炮.4躬8鉗財務(wù)蘇凈現(xiàn)驗值（拿FN逝PV即）（壓萬元臭）候20刮76歉0駁15敵22倒1族91籠99盤.8茄7例投資伙回收岸期（單靜態(tài)披）（捎年）況2.轉(zhuǎn)95蜘3.摸0綿3.虧12亮投資申回收唐期（賊動態(tài)增）（蘿年）粘3.見1炊3.搭2佳3.仇4漫2.請0攜研究元方法籃2.販1楊剩余寬法求勵地價做運用綿剩余傲法來粱確定遍宗地起的最鐮高限眼價，定其基鼠本思沿路為云：誦地價詠=褲房地尼產(chǎn)建荷成價斤格－歪（建熊筑費紹＋專費業(yè)費業(yè)＋租經(jīng)售費快用＋幻稅費筋）－耕利潤搞該方慚法的根操作載程序花如下童：脾研究不待估謀宗地華的基果本情米況白選擇耕最佳膚開發(fā)但利用各方式賭估算烘開發(fā)晌后的長房地柿產(chǎn)價客格楚估計妖建筑忍費、敗專業(yè)駱費、少利息疑、稅堆費、桂租售壯費用呀和開能發(fā)商門應(yīng)得夫的利貍潤距求地潛價播2.拍2受運用頑《建卸設(shè)項螞目經(jīng)北濟評推價方伸法與脖參數(shù)丹》進捧行宗芝地的距財務(wù)膠評價澆建設(shè)圾項目疤的財醬務(wù)評泡價一慘般分撿兩個暮層次拔，即唱：全呀部投則資的農(nóng)財務(wù)自效果某評價搬和自燥有（臭權(quán)益番）資傍金的慎財務(wù)蹈效果屆評價衣。掌全部斧投資也的財結(jié)務(wù)效桃果評叛價短，即河排除澤財務(wù)蛾條件獄的影款響，班將全裹部資半金（碧包括藝全部牙借貸消資金好和權(quán)親益資求金）秤作為睛計算性基礎(chǔ)士，考攔察項賠目的醉盈利旨能力王。由廢于它隔不考深慮投里資資盤金的刑來源誓構(gòu)成絕，以肅及借拳貸還解本付男息和色所得鬧稅的碑問題孤，所剖以它巴實際棟上是治一種占簡化錘了的掠、投患資項牛目寧“灰息、是稅前吃”撐的盈南利能即力分寬析，火借此誓可以狼在各鞭個投損資項份目或制方案型間建必立相派互比簡較的桿共同猶基礎(chǔ)敏，以乞便考籌察項帆目是角否有何投資崗的價渣值，滅在分駁析是蟻否可望行的集同時籌，進賤行方非案的懇選優(yōu)踢。賠自有立（權(quán)盈益）曉資金只的財篩務(wù)效捏果評直價陪，即眠從企巾業(yè)的哀角度伸出發(fā)蹤，分蝦析包摘括財慮務(wù)條彈件在棋內(nèi)的罵兩類騎因素銹對項屑目的方影響屠，以幟企業(yè)中投入放的權(quán)武益資懶金為紡計算師基礎(chǔ)透，而嫂所謂法考察棕企業(yè)器投入兆所投岸入的怠權(quán)益撓資金克的盈擺利能搏力，宜實際蛛上是顫對項祝目息續(xù)、稅尖后的毀盈利叮能力決的分紡析。候同時違，還鼠考察灑企業(yè)堤的生墊存能供力、廣償債統(tǒng)能力煉、利茫潤及屈其分規(guī)配，我以及待各方來投資戶者的咳盈利愉能力僵等。宋在本派宗地粥評估較報告計中，譽選用曬全部并投資昆的財晴務(wù)效復果評區(qū)價法螞，分手析該秤地塊概的投爹資盈襯利能旁力哄——翁通過墊全部臺投資叫的現(xiàn)營金流繁量表添，得椒出項糟目內(nèi)下部收起益率倆（傳FI療RR抗）、就投資澡回收純期（鏟P匠t外）、速財務(wù)挪內(nèi)部勁凈現(xiàn)勸值（捎FN唉PV欺）以鎮(zhèn)及投戰(zhàn)資利分潤率充等指幟標。斤由此貍來判獄斷該岸宗地痛投資慎在財?shù)虅?wù)上升的可救行性援。犧2.碎3舅研究虎依據(jù)鎮(zhèn)香蜜土湖講B3默03遣-0筍04瓦1色宗地蟻規(guī)劃僅指標抄國務(wù)糾院發(fā)掩展研評究中選心數(shù)艙據(jù)庫烘《廣聯(lián)東省虧房地朽產(chǎn)統(tǒng)蛙計年問鑒》舌廣東真省房來地產(chǎn)處開發(fā)豪各類愉管理米費用銷標準肺中國桐人民銹銀行聯(lián)存、核貸款言利率回《廣槐東統(tǒng)與計年幫鑒》塊搜房腎網(wǎng)相喚關(guān)數(shù)瘡據(jù)必中國坦人民夠銀行摔12緒1澤號文餐件翼廣州陵市建店安工渴程定感預、隆決算孩定額堆3.絮0鉛宗地盜最佳敬利用推方式尋構(gòu)思辜根據(jù)儀該宗包地位宴于深受圳市辜福田筆區(qū)香鮮蜜湖舉地段躁、且箏建筑刪容積梯率竭≦宣1.很4蹲，可森以確侍定，次該地稍塊要挑想獲鏟得最興大收融益，撇就必痛須按盒高尚兇住宅住區(qū)規(guī)獨劃，燈定位肌于高限端客撫戶，惡確保補以優(yōu)旬美的咱景觀衡環(huán)境歉和國慶際性葡的配館套設(shè)犯施來鐘贏得笨市場升。囑3.喂1壟宗地報總體殊規(guī)劃狠方案趁設(shè)計烘總基怠底面葬積祥9僅35朗44倦×禾22紋％＝首20分58議0臺m得2饒，用稈地平煤衡表獵及項飲目主什要經(jīng)暫濟指亦標分爽別見賊表屠3知－茅1習和表靜3餃－黑2技。真高層匙住宅聲總建秘筑面牛積須1勻27綱65哈0掀×名0.鵲85絞＝巡10膨8,辟50隱3觸m船2昨住宅婦規(guī)劃醉為原12殼0醉～憲18歐0堤m殲2洋獲/叫戶，賀平均笑每套綁面積湊為飛15云0粥m院2六萬左右伏,起規(guī)劃葡戶數(shù)闊72裙0睡戶。吩計劃院規(guī)劃將為染12厘～軌14慌棟孩11柳層住四宅（爛其中貞首層童架空仗綠化勢），誼住宅郊總基循底面觀積計凍11自05騙0掏m徒2崇。別墅甘總建敘筑面初積飯1見27揀56狡0蠻×仇0.偵15駐＝牢19曉,1厭48訓壯m續(xù)2登別墅貼規(guī)劃保為厭25堪0絲～焦35朽0坑m受2解膨/靠棟，感平均先每棟挖面積足為術(shù)30湊0弊m藝2密僅，占閉地面閉積計希12厭0簡m模2談，規(guī)悲劃總恐棟數(shù)鏈為馳64膨棟。架總計跨占地遲面積類為罵6玩4辨×題12質(zhì)0=框76坊80鐮m腳2貿(mào)公建妙配套卷幼兒始園為30藥00惜m飽2題她，按林兩層閘考慮長，其彩占地顧計闖15配00般m咬2柿，氏社區(qū)秒管理滴中心李3龜00燕m蒜2倍索，垃猶圾站泊50偶m福2盈掀，均風按一皇層考門慮，功占地廈計挪35泊0授m就2圍奶。負停車豐位悉基于免該地聯(lián)塊未鞋來將億規(guī)劃萌建設(shè)搖成深計圳的拾豪宅狠區(qū)，順故應(yīng)銜至少寬考慮企每戶眨一個秘車位?。ú恢v含別閱墅用競戶車稱位）姐，建忠議車論庫集像中設(shè)丸置，窩規(guī)劃練72鹽0終個車碌位，胃每個擦車位更按初35葬平方笛米考贏慮，把車庫獲規(guī)劃孕面積喘位為冰軋7斯20掏×隊35盜＝只25世20舊0駁m刮2孟。赴園林觸、綠挎化及滴道路回為體逝現(xiàn)高彎尚住辮宅區(qū)國的品磨味感低，建逝議該共住宅阻區(qū)的市綠地衛(wèi)覆蓋少率不精低于盼65湯％，惜可考籠慮將檔高層遇建筑公的首韻層架浩空綠?；?。羞則梢綠地晶面積蔽為穩(wěn)9秤35卵44街×臺0.坡65情×慣m羽2通＝堂60失80寶3滴m土2勤道路父規(guī)劃渠占地舊面積壁為浪另93摘54亦4幟×黨0.顏15娛＝豪14贈03謀1受m碌2銷表除3情－掛1霜景夸用地拘平衡千表尿項目籮用地潛面積作（謠m2羽鳳）努所占然比重斬(%芹)薯人均廣面積?。ɡCm2旨/賊人）蘆備注贈規(guī)劃接總用傲地弟93殺54薪4割34旺.0屯9究一、屋居住辰用地某18爭73怪0踩20炎高層煎住宅狐用地退11御05晶0誠11怨.8永1替首層庸架空壺綠化厚低層瓶住宅渴用地之76棚80膏8.戒21尊公建感用地辭18撥50等1.榴98樸道路殿用地戶14絹03基2波15乒公共西綠地期60沃80攻3鉛65余22沿.1多5姨二、研其它挽用地晝91唇76共表桂3吳－馳2畝斑項目攪主要尋技術(shù)疫經(jīng)濟返指標幻項目么數(shù)量鐘單位慕總戶避數(shù)建78詳4渡戶行居住呢人口鐵27啊44傾人沖總建掘筑面典積襪15蛙62割00物M懷2肢1.祝高層釣住宅良建筑攪面積境10暮85辣03紀M董2綿2.塊低層仗住宅損建筑躲面積秋19軍14扣8遷M粥2悟3.趟公建屈配套諷建筑拿面積灣33溜50速M另2隆4.良地下熱車庫法建筑掛面積吉25償20沉0總M玻2劍車位貼數(shù)桂72蜻0黎個日人口移密度頁29總3烘人憶/舞公頃奧綠化妨率而65斷％霧容積獲率像1.詢4燦3.關(guān)2肚最佳狠開發(fā)今建設(shè)頌方案會設(shè)計萌建議趕分期加滾動國開發(fā)煩，首殺期開淡發(fā)別扔墅及頑整個爛住宅獸區(qū)的百配套懇規(guī)劃宰建設(shè)愧，通專過別紋墅的頭市場吉推廣粗來打小造項不目的府品牌許，提益升項證目的繞品位未，從柜而帶篇動其攝后的峽高層鞠銷售勒。押計劃赤整個墾地塊妄的開搖發(fā)建喊設(shè)周純期為列30糟個月充，銷撇售周易期為疼24勻個月綠。其析中可然行性歸研究宋及規(guī)羞劃報狗批等拔前期谷準備夜階段頂為清6肆個月習，宗健地競態(tài)買后噸18婦個月蜜時推食出首妹期別魂墅，飛高層轉(zhuǎn)住宅簡分兩柜期推巖出，送計劃登至裕42鬧個月液時完咱成全勒部銷吳售。而與此潔對應(yīng)都的項萬目投屈資與著融資慌計劃扭如下甘表聲3碎－喬3啄所示宵.未表懷3桐－碌3貨生掩項目帝投資銹與融介資計敏劃表稅說明眠：因算利息史費用深取決煙于投乏標公參司的支融資掀結(jié)構(gòu)毫，而注融資鄰結(jié)構(gòu)筒的優(yōu)漆劣又斗取決顆于公凝司在品資本愧市場改的能絲力高咱低。塑該宗查地地乳價需遞在成遵交后仿5誘日內(nèi)憐一次需繳清斃，故靜對競蔥投人炊的資洞金壓閣力很伏大。悶可以攝考慮椒競得饒土地桐后全雷部建喉設(shè)缺碑口資鞏金從敞銀行熊借貸機。因碎為項害目的月融資寄結(jié)構(gòu)礎(chǔ)不明土，且柱項目錢全部群投資腐的財濾務(wù)評找價又恨與融坐資結(jié)暈構(gòu)無技關(guān)，夸故此漂表中猛的利籍息費勻用計疏算和畢資金舅籌措為計劃患都暫峽沒計昆算。惡4.茫0著宗地荒地價裙測算市4.薪1奔地價響之外眨的成魯本測朝算未參考惑目前刺建筑加市場卵及房畫地產(chǎn)迷開發(fā)粒市場肺的基柏本行努情，鍵估算燕出該偵宗地座開發(fā)三項目弊的總癢成本音費用獵為忙68污65離1.艘43牽萬元虹。具暈體測齊算詳賭見附義表嘩1店。瓦4.撞2膠銷售框收入續(xù)測算塊參考葵目前里香蜜坑湖地蔑段的棵住宅沫市場蜘行情憲，高嶺層為績11令00賽0零元違/芹m冷2賠，低宅層為動22我00欄0惜元閥/騰m甘2丟,傻停車棕位（腥為便吃于計降算，考全部塌按銷躬售考虜慮）紅為伶25涉00書00頌元專/禾個，孝則測于算出劈總銷強售收眨入為慎1分79辦47銜8.眉35役萬元歡。具隔體測存算詳揮見附咱表匪1粥。企4.逝3地地價早成本軟測算扒根據(jù)嘉目前煎國內(nèi)竹房地摘產(chǎn)市廉場投閑資回己報基偽本現(xiàn)費狀，訪并綜摩合考民慮深芳圳房未地產(chǎn)贈市場群的競豆爭程遵度，庫取定剝開發(fā)年商投和資該哈宗地禁的可斬承受椒回報襪率極太限為境15密％，劣正常鏡期望糖投資登回報睬率為勝20提％，脆市場臨投資界回報且率的惹上限揀為己25伶％。勺則該雹宗地倡的地鋒價范洞圍為槐74飽29皇1陰～泊87徒41增6洞萬元放，正循常市輩場期柱望地糾價為幫80覽91癥3坐萬元步。穴扣除探宗地余轉(zhuǎn)讓據(jù)契稅兵3委％，挖則得汁該宗幟地的牢競投疫報價飾范圍央為鉗72恨74蚊9家～盞84快97玻0圓萬元勤，正臨常市堪場水若平競及投報艱價為另78柳55核7晚萬元貫。具微體測采算詳夕見附惜表買1蕉。撐5.萄0肺項目濱財務(wù)卡評價暗由于塞香蜜洽湖炮B3寇03棋－侮00競41窯宗地孔的最疾終中味標地護價尚怪處于慕預測便階段君，因爐此選違取該晌地塊懷的市擋場期蓮望價闖作為觀計算娘基礎(chǔ)變，來愛測算創(chuàng)該宗湯地的膨投資恒價值拜。抖5.塑1脆項目士盈利奶能力甜分析雪5.虹1.扇1凈稅金答計算輩（見身表滔5職－煌1觸）漂因為巧首期寧發(fā)售獅計劃樣在宗慰地接旱手后瘡第裳18齡個月勁時，評故前悶一年竿半內(nèi)澇無銷美售收球入。講而緒土地揮增值協(xié)稅是依按照鍛納稅肚人轉(zhuǎn)沖讓房釋地產(chǎn)男所取臺得的笑增值芬額和搭稅法汽規(guī)定琴的營4厘級超唱額累蘭進稅膨率來贏計算慮征收駝的，權(quán)增值慘額是烏納稅陳人轉(zhuǎn)濕讓房呆地產(chǎn)漫所取坐得的憑收入南減除洗稅法哀規(guī)定天扣除島項目鄭金額欺后的麥余額鉤。根換據(jù)房盞地產(chǎn)娘行業(yè)烘的一陵般收蜻益水敵平，樸土地逆增值駝稅應(yīng)酸繳額源基本而在銷盒售收狀入的省1法％左葛右。漲5.錄1.萌2剛損益隱表（花見表趨5勞－體2荷）亂由損姿益表祖可以漸看出條，公病司在禁第一鑄年內(nèi)俘利潤堪為負荒，這居主要洪是因宅為支晝付巨掛額地藍價所似致。袖第二豆、三畝年內(nèi)照盡管匆有利努潤，韻但仍凝不足點以彌泳補第糊一年引的虧挨算。靈直到踐最后滋一年藏才發(fā)籍生所僑得稅共的繳少交。臂5.污1.怖3飲宗地窄現(xiàn)金需流量睬表與吹動態(tài)殖盈利傘分析劈（見乞表迷5技－確3百）熄由現(xiàn)老金流撈量表女和動侍態(tài)盈痛利分盜析可趙以看隨出，寬項目育的累蜘計凈付現(xiàn)金中流和現(xiàn)累計件折現(xiàn)俊現(xiàn)金豈流由陶負變尾正均并要發(fā)睬生在揪最后茄一個略年度武。但猴項目扎的內(nèi)夜部收扔益率戰(zhàn)為房16勞.2洋4率％，鄰凈現(xiàn)浪值為另15件22得1語萬元蝴，均臭處于銹較高巷水平移。原販因在治于地童價要柿在中右標后缺一次胃繳交淺完畢兼，造通成巨忽額現(xiàn)聲金流匯流出灑，而屋項目這的開閘發(fā)建彼設(shè)、皆銷售緣要滯疾后一胡段時按間，當不過倡該宗換地規(guī)績劃建回筑面懸積不道大，誦建設(shè)仰周期怠相對稅較短疏，故佩投資妙回收噴期指按標也熄較為坐理想碌。拼相應(yīng)晨的地醉價在竿74框29億1月萬元里和握87悼41水6糾萬元小時的丹投資索回報賭指標示如表與5畢－辦4爭所示民。厲表旗5烘－替1萌翠銷售嚷稅金沈及附震加表駁（單銳位：衛(wèi)萬元妨）北表陷5意－回2繼胳周損益寒表悠（制單位涉：萬姻元）檢序號聯(lián)項目味合計卵1安～詞12師13孟～訓24輪25坡～仁36檔36鐮～謝42限1匙銷售憤收入鈔17迅94蝴78摩.3史6純0.按00疤42距12逝5.鮮60弓96裹14殺6.餐93檔41蓄20忌5.捏83崗2砌總成揮本費潛用飛14拉95餃65怠.2濁9買89銷96隙2.歇23距33稅90拼6.窩57疊21懷52信0.絲94閘41戚75伸.5辮5謹3睛利潤合總額銜29黃91狂3.茄07夜侵-8高99庸62桃.2裙3托82顛19脊.0孤3滾74臉62訂5.完99動37偏03在0.抹28雞4喘所得蕩稅惜98略71伴.娘31鹽愛0.刊00競0.周00授0.膊00咐98由71乓.3哭1禿5壯稅后嶄利潤棕20規(guī)04榆1.菊76約纖0.副00促0.薯00貝0.哥00傍20五04飲1.回76像6拍盈余合公積則金踐20持04毀.1不8取0.困00賄0.農(nóng)00趕0.茫00勺20跳04踩.1傍8熊7漂可分緒配利半潤葛18待03珠7.微58釘長0.泰00選0.尚00悄0.涂00許18裹03含7.棵58帖表敬5選－課3山徒宗地閑現(xiàn)金榨流量氣表與挖動態(tài)狠盈利句分析修（單久位：秩萬元地）竭序號授項目廉建設(shè)堪經(jīng)營懷期烈1蹈～笑12鬧13慘～白24優(yōu)25臟～捧36蠟37范～至42引1慈現(xiàn)金蔬流入閥0.謎00庫慌42廉12隆5.暖6議0鼠96局14調(diào)6.撞93恢松41海20攔5.察83堪拆1.碑1社銷售希收入的0.寇00啞者42齒12那5.注60籌誓96少14擔6.領(lǐng)93鹿奪41騰20決5.價83齊嶼1.偏2由其它光現(xiàn)金斗流入概0.輝00務(wù)繼0.答00抓頌0.軍00校棄0.懶00胳插2辮現(xiàn)金湊流出擾87折91貼1.聾05軟繩32填27搏6.懶65譜晃20猛43指1.眨23偽諒44苦61盯.1幼7他2.狀1贊建設(shè)語投資萌87染91帆1.競05洲甚29狐23慈0.膊97炕慌13宰47開9.逼81灘演14矛81至.9裹9標2.夕2至土地馳增值浙稅狠0.不00要胡42主1.櫻26斷蕉96盤1.黑47煎牢41沾2.書06都蠅2.革3憲銷售專稅金擱及附賴加南0恭.0騾0件26煉24凈.4炕2籌59親89測.9朱5請25平67川.1珍2騰3撒凈現(xiàn)興金流靈-8激79口11蹲.0憂5癢98霧48位.9鏟5遣75唇71失5.缸70猾心36揮74哀4.黨66閉槍4啟累計埋凈現(xiàn)險金流死-8未79戲11龜.0添5庸-7柔80頌62英.1方0箱-2染34尤6.咬40釀最34炸39至8.獸27冷杯5鮮折現(xiàn)指現(xiàn)金請流貢-8柔13泳99告.1山2做84飾43緣.8渴9烘60冊10崖5.伴56盛裹28陣07券0.箏79揚虜6玉累計朱折現(xiàn)享凈現(xiàn)劇金流專-8陣13青99會.1姻2龜-7饞29旦55囑.2惹3澤-1攪28旁49鋸.6尺7抬15堪22送1.愁12斜嗚評價狂指標飼FN銀PV弓(I乎=8闖%)租15體22他1.減12夾涂財務(wù)瘡內(nèi)部月收益寸率妻IR市R斷16寨.2刮4%時投資夏回收然期（愁靜態(tài)并）棉3.愛03危腔投資脂回收蟲期（皆動態(tài)形）戴3.阿20雅夢表英5僅－霧4諸杏財務(wù)眾效果厲指標奏比較坊項目癢地價轟為御74乳93駁1充萬時幟地價插為識87棋41挑6么萬時明內(nèi)部釣收益失率（索IR猾R乒）（蘇%級）宣20裁.0侵8美12賢.4搭8詞財務(wù)示凈現(xiàn)聾值（怒FN凍PV避）（加萬元艦）盈20孔76盼0筑91豈99溉.8弊7才投資建回收塘期（跳靜態(tài)要）（團年）辮2.醫(yī)95醫(yī)3.賠12博投資泡回收償期（爹動態(tài)熔）（常年）輕3.值1議3.釋4虜5.責2訓項目翅不確餅定性司分析魔5.貫2.式1輛盈虧篩平衡股分析室假定炊本宗貼地開床發(fā)建價設(shè)投波資不洪變，伯且售斯價和則回款腳速度懼如基刃準方謹案所貢設(shè)，歇則由屈計算抽可得訊，當聰銷售帽率為逼（貴80放91拴3.怖86序＋抽68賴65槐1.良43出）靜/1家79以47首8.佳35悠*1魯00狗%=吊83納.3品3%禿鏡時，夠宗地陶全部肯投資凱利潤廁率為例零。熟一般訪認為豆，當疑盈虧蚊平衡饅點的蒜銷售躁率霞≦賭70驗％趕時，利項目泊風險堂較小蟻。本萄宗地亂投資莫盈虧搶平衡喇點的汪銷售忌率為米83癢.3服3泊％，秀可見城其風放險較兄高。思5.勉2.弱2電敏感幸性分肝析冒影響混本宗巧地投槽資財傻務(wù)效喚益的蛙主要睬不確屠定因辜素為皺宗地被獲取罰價格歐、售惜價水衰平、榜建設(shè)疤成本秒的高臺低、苦建設(shè)胡經(jīng)營塞期的墓長短懶、銷蠟售稅充率等顧。根斷據(jù)宗枯地目編前狀小況可堤知，更以上菠諸因矮素中抽最有畢可能市發(fā)生徑變化攤的是利宗地換獲取醒價格挪的高懸低和朗未來動銷售億價格如的變我化。暗因而肅，本潔宗地桶敏感會性分翁析主肢要針儀對全糟部投繳資的燙評價樸指標范（謀FI叮RR使,F帆NP耍V蛋和投灣資利朵潤率店），蔽分別兼計算不售價臭上下洞波動曠5布％、境10向％和吧宗地雹獲取雁價格啊上下失波動貞5貧％、伏10站％時遷，對紋經(jīng)濟倆指標評的影律響。閑計算陰結(jié)果逃詳見營敏感敬性分熱析表燦5作－古4爪。漂表怪5柳－跌4藝項目寶敏感繩性分歪析表威全部源投資粗基準很方案層地價術(shù)變動隆售價嫌變動谷-1犯0%吧-5袖%抄5%國10客%讀-1紡0%豪-5靜%音5%掃10朋%長FN交PV恥15玻22維1.摸12故22演71憂3.刊15掏18聚96仇7.之13考11棕47夸5.瞎11洋77腥29蟻.0樂9得82茶9.起2頭80匆25帖.1由6偏22遲41洽7.躍1傻26耍91棄3.斯7梢FN擇PV楚升降純幅度擾49擇.2鋒2%胳24旬.6麗1%圾-2炮4.昌61懇%極-4縫9.孟22剩%仁-9鬧4.點55旁%州-4顏7.壩28尚%甜47釀.2桿8%炊76軌.8拖2%郵IR看R趨16何.2胃4%麥21由.5棵4%退18抄.7昂9%粘13菜.8蕩5%盒11橋.6哲3%室7.等93照%鐘12壤.1疾3%奴20胞.2妥7%冊24射.2象4%怎IR攝R閥升降災(zāi)幅度冶32礙.6谷4%涌15陡.7料0%尼-1春4.回72掃%差-2滔8.怎39州%迅-5料1.犧17芽%斑-2慮5.膽31惰%戒24頸.8秋2%計49浮.2懼6%未投資永利潤樹率桶20萄%盟26刷.8箱6%旬23漂.3窮4%狐16職.8抓4%改13簽.8歡4%逗8.鐵00葬%么14泉%處26帶%奔32教%掛投資帝利潤供率升盾降幅痰度甘34才.3蜓0%從16拌.7黃0%包-1漫5.晴80香%開-3略0.攏80虎%巡-6奧0.候0%柳-3鈴0.給0%巧30塵.0練%悔60揮.0姥%世由表配中數(shù)銜據(jù)可粒得：立（悼1頃）地而價、教售價志變動晉對財催務(wù)凈?，F(xiàn)值穩(wěn)的影考響臉當宗忍地價笛格上巴升到撐20衰.3嶄％時爪，項縮目的渠凈現(xiàn)油值等茅于零冰，到幼達臨復界點業(yè)。此具時，碌如果辯地價伐繼續(xù)敞上升屯，則岡財務(wù)挨凈現(xiàn)暑值小雷于零聾，出世現(xiàn)虧版損。男售價財下降毛5公％、甜10樣％時習，財恰務(wù)凈岡現(xiàn)值械分別喬下降搏47退.2潑8陳％、脫94禁.5鹿5裳％。末當售易價下其降至乓10萬.5漏7蛛時，勝該項穴目的叨財務(wù)鵝凈現(xiàn)腫值等引于零此，達碧到臨晶界點蘿，此野時，呼若售候價再辱下降冬，則影財務(wù)仇凈現(xiàn)寬值小圈于零共，出犧現(xiàn)虧金損。追（晚2江）地剩價、愚售價健變動抗對財?shù)顒?wù)內(nèi)屑部收微益率秋的影喘響倍地價健上升粥5瞇％、省10宮％時艇，將準引起砍該宗幣地的貍財務(wù)黨內(nèi)部著收益評率分斜別下橡降染14陶.7協(xié)2辨％、蹈28巡.3撓9想％；碑當?shù)匾詢r上屋升至善13歌.6戴7賽％時頂，該軍項目甚的財袍務(wù)內(nèi)望部收恢益率捷等于盆基準踢收益玉率（比I起c架=8叮%譽）毅,騰到達叨臨界裳點，嘆此時誤，如斯果繼菊續(xù)上滾升，泛則財鳴務(wù)內(nèi)念部收脹益率衡將達修不到愁預期調(diào)的基中準收緊益率鏟。唱售價侍下降尸10樣％時同，項濕目的猴財務(wù)史內(nèi)部介收益凱率已發(fā)下降搶到牛7.嫌93棗％，私不能寸滿足蘭預期賊的基茫準收皇益率茫。儲（衛(wèi)3價）地配價、千售價千變動辛對投疤