蘇園01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告

PAGE目錄第一章總論第二章市場營銷策劃第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章投資估算第六章經(jīng)濟(jì)評價(jià)第一章總論一、項(xiàng)目名稱蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告。二、報(bào)告編制單位蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境1．地塊坐落本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，湖邊本地塊界址外，由園區(qū)政府修建湖濱大道及其景觀；北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，河道已修好，寬度45米；西面隔河為星港街，河道尚未修建。南面為規(guī)劃道路及用地性質(zhì)與本地塊基本相同的空地。本地塊土地面積52414.56平方米。湖濱大道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實(shí)施的工程將與地塊開發(fā)同步，政府答應(yīng)不會(huì)影響本項(xiàng)目。2．環(huán)境規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。園區(qū)總體規(guī)劃：蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。最新進(jìn)展情況，湖濱大道、城市廣場已投入使用，其余六大景觀2003年之前全部開工興建。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。環(huán)境：中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。配套設(shè)施：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。本地塊環(huán)境綜述：本地塊位置極佳，沿湖風(fēng)景優(yōu)美，地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一年前一期工程的每平方米4200元上漲到二期工程的7500-8000元。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評價(jià)指標(biāo)與決策方法1．評價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大；反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。(見表1)2．決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪?！柏?cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，由決策者依據(jù)對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)表1方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146009.9411.13659.9070.0083.100方案二148009.4010.58759.9070.0082.000.70方案三150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.4064.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60方案七165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90第二章市場營銷策劃一、市場需求預(yù)測1．用地要求及產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價(jià)位較高，市場如何？其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關(guān)鍵是價(jià)位如何？別墅容積率小，只有在土地價(jià)格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價(jià)格昂貴的情況下，如本項(xiàng)目每套獨(dú)立別墅成本不會(huì)低于200萬元，只能針對境外和國內(nèi)極少數(shù)客戶。別墅有獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅等形式，獨(dú)立別墅建三層每套面積太大，因此多為兩層。聯(lián)體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶能承受的很少，國外客戶又不一定能看中聯(lián)體別墅。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能比獨(dú)立別墅更難銷。因此，本項(xiàng)目評價(jià)未考慮聯(lián)體別墅方案。多層或中高層住宅價(jià)位應(yīng)該能夠比其它地段的同類住宅高一些。2、目前市場行情據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。3、市場需求預(yù)測根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表2。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2%。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測表2單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計(jì)14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769二、產(chǎn)品策劃1．土地規(guī)劃用途土地規(guī)劃用途：居住用地。擬建產(chǎn)品類型及要求：1）獨(dú)立別墅、半獨(dú)立別墅，建筑層數(shù)不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。2）多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。3）中高層住宅，建筑層數(shù)不超過14層地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。2．套型分析獨(dú)立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。3．?dāng)M建規(guī)模擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑容積率小于1.2；建筑密度不超過30%;建筑層數(shù)14層以下；綠地率大于40%。擬定三個(gè)產(chǎn)品方案：全部為獨(dú)立別墅方案；獨(dú)立別墅+多層住宅方案；獨(dú)立別墅+多層住宅+中高層方案。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)中的方案比較?！蔼?dú)立別墅+多層住宅+中高層”方案為推薦方案。初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：獨(dú)立別墅12250m2,35套；多層住宅29900m2，230套；中高層住宅（12層）19140m2，132套；商業(yè)店面房500m2；汽車庫8000m2，362個(gè)車位。三、銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會(huì)低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高，首期拍賣的蘇園（2001）01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在8000～10000元之間很有可能。因此，本項(xiàng)目評價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取8800元。關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價(jià)已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該相近。故本報(bào)告改變高層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其他地段同類產(chǎn)品售價(jià)高10～20%?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為4000元。若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表：售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率獨(dú)立別墅售價(jià)910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層住宅售價(jià)39433500360038004000420044004600概率0.0750.150.250.250.150.0750.05高層住宅售價(jià)40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075銷售額（萬元）3073726964279442941530641318663333734808銷售額概率0．070．110．200．210．180．140．08商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車車位每個(gè)約7.7萬元。四、銷售計(jì)劃獨(dú)立別墅，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售20%，竣工前預(yù)售達(dá)到70%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的30%。多層或中高層，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達(dá)到90%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的10%。五、回款計(jì)劃簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結(jié)束再付20%交房再付10%六、競爭能力分析與對策剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價(jià)格向下波動(dòng)，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣的蘇園（2001）01#地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，容積率由全部建別墅的0.5左右提高到接近1.2，經(jīng)分析表明，每平方米土地的土地費(fèi)用承載能力比單純建別墅可提高500元以上，若以同等價(jià)格獲得土地和開發(fā)商獲得的經(jīng)濟(jì)效益相同，則每平方米別墅的價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)可降低1000元左右。第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）01地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。1．建筑退線1）建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2）低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米；側(cè)面：2米；后面：3米。停車房正面：0米；側(cè)面：2米；后面：0米。2．日照間距日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2）低層住宅每戶基地參數(shù)獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。3）每戶基地面寬：獨(dú)立式住宅不得小于10米。半獨(dú)立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。４．場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度1）沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于3.12米，場地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米（黃海高程）。2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。５．綠地綠地率不少于40％。６．道路與停車位1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。3）停車位：每戶１個(gè)小汽車位。７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。８．圍墻圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。９．其他1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。二、蘇園（2002）01地塊界址點(diǎn)報(bào)表01#地塊界址點(diǎn)報(bào)表表4地塊面積：30000平方米界址點(diǎn)數(shù)：12序號X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點(diǎn)號00144265.9459528.16176.50J045100244154.0659883.85372.87J045200344016.6659838.32144.75J045300444079.3959656.97191.89J045400544083.5959643.3614.24J045500644086.8659629.5014.24J045600744089.1859615.4514.24J045700844090.5659601.2814.24J045800944090.9759587.0414.25J045901044090.5859508.1278.92J0560三、套型獨(dú)立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。四、規(guī)劃方案本項(xiàng)目的規(guī)劃原則如下：1．拍賣文件規(guī)定的設(shè)計(jì)條件2．產(chǎn)品方案按照拍賣文件規(guī)定別墅用地不低于50%，根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層。3．車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。4．容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規(guī)定的1.2是規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化方向。全部建別墅一方面銷售壓力較大，別墅與多層住宅組合，容積率很難接近1.2，別墅+多層+小高層（北面沿河布置）可以滿足要求，為此，本項(xiàng)目初步規(guī)劃擬訂了三個(gè)方案。規(guī)劃指標(biāo)見下表。規(guī)劃方案指標(biāo)表表5指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三1、方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層2、用地面積M25241552415524153、建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層191404、架空層面積M2264026405、自行車庫面積M2524051726、道路面積M28000900090007、總戶數(shù)戶6936+30035+230+1328、商業(yè)配套面積M22505005009、公建面積M215030030010、地下汽車位面積M270008000/36211、綠化面積M230000330003300012、總建筑面積M224550530006209013、容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積五、方案比較方案比較表表6序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量方案一方案二方案三1開發(fā)項(xiàng)目總投資萬元19358.8923834.7226212.272自有資金萬元6000.006000.006000.003長期借款萬元8600.008750.008800.004經(jīng)營收入萬元21327.0029528.0032786.005總成本費(fèi)用萬元19358.8523834.7226212.33其中：土地費(fèi)用萬元13000.0013000.0013000.006經(jīng)營稅金及附加萬元1183.661638.791819.667土地增值稅萬元0.00998.13229.678利潤總額萬元784.493056.384524.339所得稅萬元258.881008.591493.0310稅后利潤萬元525.612047.793031.3011全部投資內(nèi)部收益率%5.1711.6614.6512自有資金內(nèi)部收益率%4.2217.2223.48方案比較表中各方案經(jīng)濟(jì)分析均設(shè)定土地價(jià)格為13000萬元，可見，由于容積率低，全部建別墅方案效益最差，應(yīng)以否定?！皠e墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。故為推薦方案。第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.3～2004.12，共22個(gè)月。最遲不得超過2003.6～2005.12，共31個(gè)月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表2。土地付款和工程進(jìn)度要求表7日歷時(shí)間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間123456789101112項(xiàng)目評價(jià)分期1234土地第一次√土地第二次√土地第三次√要求開竣工日期————限期開竣工日期—土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表7日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期———————土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表7日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表7日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期第五章投資估算與成本估算一、項(xiàng)目總投資與成本估算結(jié)果拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià)12000萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為14600萬元，以此為基本方案。土地費(fèi)用由14000萬元至16800萬元，測算了多個(gè)方案（各方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同）?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表8。項(xiàng)目總投資估算表表8單位：萬元序號項(xiàng)目名稱總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資27795.721.1土地費(fèi)用14600.001.2前期工程費(fèi)593.64可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)5%，場地平整費(fèi)35元/m21.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1620.301.4建筑安裝工程費(fèi)8108.301.4.1獨(dú)立別墅1470.00單方造價(jià)1200元1.4.2多層住宅2541.50單方造價(jià)850元1.4.3中高層住宅2296.80單方造價(jià)1200元1.4.4車庫1760.00地下車庫兼作人防，單方造價(jià)2200元1.4.5商業(yè)配套40.00單方造價(jià)800元1.5公共配套設(shè)施費(fèi)32.00按規(guī)定面積計(jì)算1.6間接開發(fā)費(fèi)01.7財(cái)務(wù)費(fèi)用778.19貸款利率5.49%1.8管理費(fèi)用180.001.9銷售費(fèi)用784.201.10開發(fā)期稅費(fèi)313.68房修基金1%1.11其它費(fèi)用185.411.12不可預(yù)見費(fèi)600.002經(jīng)營資金0.003項(xiàng)目總投資27795.72二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8.1單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)獨(dú)立別墅多層住宅中高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量69790.0012250.0029900.0019140.008000.00500.002開發(fā)產(chǎn)品成本2.1土地費(fèi)用14600.007272.255454.191818.0655.502.2前期工程費(fèi)593.65107.64186.09168.12128.872.932.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1620.29293.78507.92458.86351.747.992.4建筑安裝工程費(fèi)8108.31470.002541.502296.801760.0040.002.5公共配套設(shè)施費(fèi)32.005.8010.039.066.950.162.6間接開發(fā)費(fèi)2.7財(cái)務(wù)費(fèi)用778.19141.10243.94220.38168.933.842.8管理費(fèi)用180.132.6456.4350.9839.070.892.9銷售費(fèi)用784.21142.19245.83222.08170.243.872.10開發(fā)期稅費(fèi)313.6756.87980.3388.8368.091.552.11其它費(fèi)用185.4133.6258.1252.5140.250.912.12不可預(yù)見費(fèi)600.01108.79188.09169.92130.252.96開發(fā)成本合計(jì)27795.749664.689590.475555.602864.39120.603單位成本（元）3982.777889.533207.522902.613580.492412.00第六章經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期3年（12期）。1.投資使用計(jì)劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表7“土地付款和工程進(jìn)度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)每期借款余額計(jì)算實(shí)際發(fā)生額。2.資金籌措計(jì)劃1）資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。2）資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。3）本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃企業(yè)計(jì)劃投入自有資金8075.00萬元，同時(shí)由銀行開始提供貸款9000萬元，用作投資的預(yù)售收入10720.73萬元。詳見表10“投資計(jì)劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。獨(dú)立別墅8800元/m2,多層住宅4000元/m2,中高層住宅4000元/m2，汽車車位3500元/m2，商業(yè)配套房3000元/m2。銷售面積:獨(dú)立別墅12250m2，多層住宅29900m2，中高層19140平方米m2，汽車車位8000m2，商業(yè)配套房500m2，銷售額32786萬元。營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率7%，教育費(fèi)附加4%。營業(yè)稅金及附加1819.66萬元。每期銷售詳細(xì)情況見表11“營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加計(jì)算表”三、經(jīng)濟(jì)分析1.基本分析推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表9“經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率9.94%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格14600萬元。其他主要報(bào)表：表12“資金來源與運(yùn)用表”表13“損益表”表14借款還本付息計(jì)算表“表15“全部投資現(xiàn)金流量表”表16“資本金現(xiàn)金流量表”2.單因素敏感性分析表17“單因素敏感性分析表”3.多因素敏感性分析表18“多因素敏感性分析表”4.概率分析每個(gè)方案的概率分析見表19-1～19-8“概率分析表”概率分析主要指標(biāo)匯總于表17。概率分析指標(biāo)匯總表表20方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146009.9411.13659.9070.0083.100方案二148009.4010.58759.9070.0082.000.70方案三150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.4064.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60方案七165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90五、評價(jià)與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí)：1.方案一是根據(jù)基準(zhǔn)收益率=10%測算的土地最高限價(jià)，為14600萬元，期望值11.136%，達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率為59.9%，應(yīng)該比較理想。若企業(yè)土地存量較多，可選擇此方案。2.若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為8%，則方案四較為合適，土地價(jià)格15400萬元，內(nèi)部收益率期望值大于8%，基本分析的收益率也接近8%，內(nèi)部收益率大于8%的可能性59.9%。3.若能冒進(jìn)一點(diǎn)，企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為6%，則土地價(jià)格16200萬元是可取的。內(nèi)部收益率期望值7.14%，基本方案收益率6.04%，內(nèi)部收益率大于6%的可能性59.9%,造成損失的概率為13.60%，值得一試。目錄第一章總論 41.1項(xiàng)目名稱、主辦單位及負(fù)責(zé)人 41.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和原則 41.3項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義 51.4可行性研究報(bào)告的研究范圍及主要工作過程 81.5研究結(jié)論 81.6綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9第二章市場初步預(yù)測分析 112.1產(chǎn)品概況 112.2市場需求預(yù)測 112.3產(chǎn)品競爭力分析 112.4產(chǎn)品價(jià)格分析 12第三章產(chǎn)品方案和生產(chǎn)規(guī)模 133.1產(chǎn)品方案的選擇 133.2生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量指標(biāo) 13第四章工藝技術(shù)初步方案 144.1工藝技術(shù)方案的選擇 144.2工藝流程和消耗定額 144.3主要設(shè)備 154.4工藝技術(shù)來源的選擇與初步比較 15第五章原材料、燃料及動(dòng)力供應(yīng) 165.1主要原料品種、規(guī)格、年需求量 165.2水、電供應(yīng)條件 16第六章建廠條件和廠址初步方案 176.1建設(shè)地點(diǎn)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 176.2建設(shè)地點(diǎn)規(guī)劃要求 17第七章公用工程和輔助設(shè)施方案 187.1總圖運(yùn)輸 187.2工廠運(yùn)輸 197.3給排水 197.4供電及電信 207.5儀表 217.6供熱 227.7土建 227.8維修 247.9貯運(yùn)設(shè)施 24第八章節(jié)能 258.1合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 258.2項(xiàng)目節(jié)能措施及效果分析 26第九章環(huán)境保護(hù) 299.1設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 299.2區(qū)域環(huán)境狀況 299.3主要污染源及污染物 309.4治理措施及綜合利用 309.5綠化 319.6環(huán)境監(jiān)測 319.7環(huán)保投資估算 329.8環(huán)境影響評價(jià) 32第十章勞動(dòng)保護(hù)與安全 3410.1設(shè)計(jì)依據(jù) 3410.2工程概述 3410.3生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 3410.4勞動(dòng)保護(hù)設(shè)計(jì)中采用的主要防范措施 3410.5投資概算 3510.6預(yù)期效果及評價(jià) 3510.7消防 36第十一章工廠組織、勞動(dòng)定員 3711.1工廠組織 3711.2工作制度