地產(chǎn)行業(yè)某海岸花園全程營銷實戰(zhàn)案例全錄

美的海岸花園全程營銷實戰(zhàn)案例全錄第一章美的海岸花園項目投資營銷為使讀者對美的海岸花園項目的運作有全面的了解，我們將項目早期的三份可行性報告錄入本章一至三節(jié)，并作簡要分析；同時，將王志綱先生的策劃精要加以總結(jié)，在第四節(jié)予以介紹，供讀者分享。以后各節(jié)是瑞爾特人介入項目后的操作實錄。第一節(jié)美的海岸花園項目市場可行性報告一、美的海岸花園項目介紹本項目簡稱“美的海岸”，位于廣東順德市北滘鎮(zhèn)南部，占地面積670畝（45萬平方米），東接廣珠公路（105國道）、南連順德水道、西靠三洪奇生活區(qū)、北臨三樂公路。（一）本項目所在市——順德順德市位于珠江三角洲中部，面積806平方公里，全市有十一個鎮(zhèn)和一個區(qū)，常住人口120萬人，預(yù)計到2023年，常住人口160萬人，而新增人口中25%為外來移民。境內(nèi)大部分是江河沖積的平原，河涌交錯，土地肥沃，氣候溫和，雨量充沛，四季常青。水陸交通方便，靠近廣州、佛山等大城市，毗鄰港澳，距香港65海里，距澳門90公里。華僑、港澳臺同胞眾多，旅居港澳臺的鄉(xiāng)親及華僑達(dá)40多萬人。由于所處的地理位置優(yōu)越，順德歷史上就是一個商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和外貿(mào)出口的基地。順德市城鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)：到下世紀(jì)初，城市化水平達(dá)到80%，80%以上勞動力轉(zhuǎn)移到第二、三產(chǎn)業(yè)；公共服務(wù)設(shè)施水平基本上適應(yīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和群眾生活需要，將順德建設(shè)成一個組團(tuán)結(jié)構(gòu)化、現(xiàn)代化花園河港城市，一個環(huán)境優(yōu)美、具有嶺南特色的水鄉(xiāng)風(fēng)貌城市，為順德市民創(chuàng)造一個文明、高效、便捷、安全、優(yōu)美、豐富多彩的生活空間，基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)現(xiàn)代化。（二）本項目所在鎮(zhèn)——北滘被稱為盛世桃花源的北滘鎮(zhèn)，居順德市東北角，東面與番禺市接壤，東北面緊靠廣州市，西北面毗鄰佛山市，全鎮(zhèn)總面積92平方公里，常住人口13萬人，預(yù)計到2023年常住人口達(dá)18萬人，暫住人口6萬人。為了實現(xiàn)珠江三角洲現(xiàn)代化小都會的建設(shè)目標(biāo)，通過努力，如今城鎮(zhèn)建設(shè)已呈現(xiàn)出“市井紛然人帶笑，高樓淺巷畫中行”的喜人景象。近幾年，大批廣州人下鄉(xiāng)到北滘鎮(zhèn)購置別墅，可見生活環(huán)境之優(yōu)越，不愧為盛世桃花源。（三）本項目發(fā)展商——美的集團(tuán)美的集團(tuán)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已成為國內(nèi)家電行業(yè)居重要地位的產(chǎn)業(yè)多元化集團(tuán)和上市公司。集團(tuán)公司廠區(qū)占地面積38萬平方米，建筑面積36萬平方米，職工近8000人，1997年產(chǎn)銷33億元。美的集團(tuán)的主要產(chǎn)品目前在中國家電行業(yè)中占有重要地位，其中空調(diào)器居國內(nèi)同行業(yè)前四位，電風(fēng)扇、空調(diào)器用電機(jī)、高中檔電飯煲、電暖器均居國內(nèi)同行業(yè)第一位。自1993年以來，美的產(chǎn)品出口額一直居國內(nèi)同行業(yè)首位。湖美的歡房地毒產(chǎn)公笛司作盆為美摟的集津團(tuán)全碑資公謝司，爛已取體得房糞地產(chǎn)源開發(fā)另三級妥資質(zhì)險。繭19倚93復(fù)年動韻工，累19俊94某年底寺建成嗓的美晴的新氣村，父占地芽面積蒜2.掀1務(wù)萬平陷方米沫，建辰筑面闖積必5月萬平研方米蝦，建溝后一炎年內(nèi)用全部伶售出用，其輸小區(qū)莖被評鑒為市末“送安全詢文明欺小區(qū)掌標(biāo)兵淹”桶。嘴（注臂：以惱上數(shù)港據(jù)為習(xí)19層98駱年上白半年械統(tǒng)計節(jié)數(shù)值究。）蔽（四嬌）順柴德市謙、北避滘鎮(zhèn)飽基本梢情況礎(chǔ)一覽筐表扁單剃位））平方公里（片面泊積誘19細(xì)97城年較20旱10森年捎總臭人幼口傭）吩萬槍人虎（械總墾產(chǎn)駐值互）三億鞭元料（））平方公里（薦建胃成成區(qū)撲面香積））平方公里（江鎮(zhèn)傾區(qū)受面旬積尋總吸人武口位）疊萬鈔人澤（狼總點產(chǎn)設(shè)值丟）篇億氏元待（））平方公里（帆建欄設(shè)堡總妙用細(xì)地同順德焰市恢80扁6.翅25蝴12京0良40僻0懷20品0斗60忙16贊0賺16甚86旗14加4拾北滘龍鎮(zhèn)喝92達(dá).2弄6絞13鋤90憤24掀8鬧18穗20顛0鉗15義二、丟本項窩目的謝可行須性研剛究徒為了星深入巖細(xì)致興地對騎該項珍目的盈市場丈可行嚇性進(jìn)煤行研扇究，改我們啄重點揀訪問問了一匪些有況代表需性項蠶目的宏發(fā)展童商、崗政府頑官員獄、銀漏行家誦、外漆商、摸企業(yè)劫家以逼及目域標(biāo)顧沈客組錦織和動人士宰等。雄在調(diào)吐研過肌程中別，重做點調(diào)判研了慨成功咐項目針的經(jīng)員濟(jì)和財暫時愈不成送功項喝目失猾敗的房教訓(xùn)剝（具圍體內(nèi)掉容請仰參閱沃本節(jié)近內(nèi)容盆五）咐。黨通過胳調(diào)查贏研究踩得出蛛的結(jié)僅論：奔只要鉆項目熱“醬環(huán)境苗靚、豈配套蹦全、凡規(guī)模禮大接”族，市玩場銷事售均逗較好撤?；笫袌龌市枨笊缡强煽右杂谜灸懽R椒和策躬劃創(chuàng)獲造的治。脆三、仔項目嶼素質(zhì)驚分析缺項目怎的優(yōu)棚勢楊度假潮小區(qū)烘漸受裹青睞指隨著疲人民毛物質(zhì)雪生活鑒水平閘的日崗益提萌高，喪人們絹對居棄住的柳要求輪日漸萍趨向常寬敞價和舒耍適，味但都虹市人濕長期梳受人參口稠足密的發(fā)條件擔(dān)限制積，每插天都宴受到政人流飲、車他流、脊污濁瓶空氣趕、狹掀窄家貓居的污困擾法。然幸而隨削著廣誰州附柿近衛(wèi)介星城瞎市的國開發(fā)會，市束外清薪新的雅環(huán)境子已深桃受市陪內(nèi)居役民的勞青睞丙，以權(quán)追求和環(huán)境聲為突討出賣階點的睛度假弊社區(qū)歲相繼貪成功皺推出病。如途番禺株的讀“科祈福慶新村風(fēng)”匹、中渠山的玉“趨雅居絨樂借”喪、東孟莞的程“競新世真界花礎(chǔ)園寬”彩、順飲德的免“丟碧桂軟園聲”嶺等等枯，這昌種度壩假小餡區(qū)因芹其擁啊有寬埋敞的檢居住逐空間兇、觸秘目可版及的鉆田園園風(fēng)光育，清室新怡皇人的卻空氣蟻，非顧常適速合城絕市居姻民休四閑度涉假及質(zhì)本地繁成功馳人士莖居家均置業(yè)膠，因療此這碰種類棚型的補(bǔ)小區(qū)艱，它弟的崛艷起與警開發(fā)手絕對壇不會僚是偶螺然和圖例外獵的。株交通皇便利頸本項濫目位淚于廣誠珠公僚路和盒三樂懂公路什交界氧處，領(lǐng)往廣選州僅捐30樣多分偉鐘車摟程，編去珠員海、盡深圳戴僅一鉗個多北小時傾，交斷通非和常便沿利。惕而即精將開怪通的味華南池大橋坑，將翼大大不緩解藝洛溪寨大橋薯的負(fù)鐮荷，滑而來綿往車透輛將略更為盯順暢緞，所臭以本她項目過所處哲地段紗極為真優(yōu)越翁。應(yīng)先天故的度租假素亡質(zhì)消美的饑海岸討花園市緊臨供北江長，規(guī)碌劃出獵高尚干別致傷的江假濱公蝶園，街可以棚感受題“優(yōu)楊柳哲青青默江水堂平皂”焰的詩忠情畫乎意。碌距離跨美的爬海岸強(qiáng)花園宵5攝分鐘繩車程椅，便賊是廣熱州市攝郊罕暮有的剃高爾顫夫球玉場鵲“窩君蘭篇高爾臂夫生禽活村技”墊。這青一高恐爾夫重球場侮將于榮19封99棵年收3劣月正校式落匪成，膠屆時主，亦血可作蘇為小錯區(qū)的道又一停度假腔優(yōu)勢例，吸全引時角尚人劑士。干發(fā)展破商實素力雄癢厚傷廣東亭美的福集團(tuán)射股份陡有限扭公司耽實力蓋雄厚饑。一沸個大攀型項柱目的況開發(fā)辱，實嫌力雄太厚的三發(fā)展以商便屠是項地目最筋堅實扇的后軍盾，褲由于從房地蟻產(chǎn)業(yè)暮在廣往東地啄區(qū)日播趨成輔熟，聞購房美者在肝選擇積樓盤拜時往溪往會爺受發(fā)鹽展商濃的開僅發(fā)實早力強(qiáng)跡弱所倦影響奪。由臺于前怠幾年滿廣東器個別民樓盤副因后處期資晚金不翻足，繩而導(dǎo)握致一巾時間鎖“輝爛尾老樓風(fēng)續(xù)潮健”稠鋪天倘蓋地互，消臣費者撿對發(fā)游展商鉤的實錦力特軌別看票重。優(yōu)因此厚開發(fā)幼商的恐實力項是成階功的燒一個愧重要晌因素難。致發(fā)展炕商內(nèi)惕部有郊一定并的潛背在購選買力家美的泳集團(tuán)男中層糖以上輔干部肥30防0錢多名縱，通徒過給聽予優(yōu)容惠政捆策（漲分期抵扣工待資）陪，既漆可以屆留住僚人才菜，又蛛可以糊給中疏層以快上干煉部一巧個好覆的居無住環(huán)桂境。愚而這眾部分獅人的辜潛在酷購買其力是填很多艱發(fā)展災(zāi)商所術(shù)不能且具備壁的。什項目挺劣勢夾同類辣小區(qū)比競爭茫激烈鴿“啦祈福得新村窄”植由于洞小區(qū)農(nóng)物業(yè)更管理盲得法炎，區(qū)煌內(nèi)環(huán)聲境井態(tài)然有粗序，乏深受青不少蝕港澳興以及奮海外嬌人士歌喜愛告。從脾廣州購南下粘一路殿上，慰前有舅“串祈福劃新村勇”黨、納“就碧桂絹園賞”宗、狂“員君蘭愿高爾絮夫生形活村傭”上攔截軟客源逮，本味項目兼想脫則穎而宏出，晶就必春須獨塞樹一禮幟，流與眾單不同儉。妙臨近景景致就平平跪由于校所處暖地是僻北滘童的工濾業(yè)區(qū)驚，北洽面是染美的如工業(yè)界城，擊雖然畫是現(xiàn)漂代化拌的廠步區(qū)，鹽但或尤多或蔑少都悉會對罷項目鏟產(chǎn)生態(tài)不利硬影響稻；而倦西邊塞的三偏洪奇蝴生活濾區(qū)，撕畢竟忽比其抖它發(fā)蔽達(dá)地戒區(qū)要數(shù)落后玉得多棋；而猶南邊勤的三綱洪奇長大橋隨及作仙為主炮要航糾道的旁北江舊，來鞏往車玻輛船械只也門會影粒響區(qū)朱內(nèi)的雪寧靜叼與和嘩諧；熄東面液的工主業(yè)開隨發(fā)區(qū)予和項哲目北窮側(cè)、憂東側(cè)巾的交閉通要避道亦已造成革一定絹的噪近聲和仍塵埃浸污染蛾。譜市民桃長期貫以來反購房漸熱情剪不高傳：一開是個負(fù)人住卷房較蟻寬松晴；二扔是偏到重證裹券投惠資。慰地塊屆規(guī)模敗不大淘不小摔，用傳地條損件不肚夠好趕而且釋不易壇規(guī)劃助。耀四、賞市場丈分析掌（一儲）廣滋州市頸場分聚析晉承去僑年房哪地產(chǎn)冶市場豎銷勢縫的飚滲升，仙今年頓廣州適房地野產(chǎn)市轟場形疾勢繼臣續(xù)保叉持良鉗好的克發(fā)展混勢態(tài)想。數(shù)縣字顯戒示，分今年賠上半抵年，盟銷售完量比慶去年吵同期亂增加敘了粉20允%經(jīng)左右冶。且依從現(xiàn)雅在開笑始，進(jìn)廣州擦將不就再向件房地芳產(chǎn)開企發(fā)商細(xì)劃撥計土地駕，所拆有土春地均揉需公壞開招賊標(biāo)，弓故開烏發(fā)成寄本將桃會有蹤較大行的上包升。矩廣州南國土盜房管縫局局擔(dān)長表斑示，賺商品騎住宅散將繼黎續(xù)看班好。壇由于辮本項支目處輩于廣安州周抄邊衛(wèi)衰星城桿鎮(zhèn)，悄往返杯交通恩較為昨順暢阿，車蘇程只凳需曾30本分鐘哄左右概，同醒市內(nèi)悲行車錢相差睡無幾秒，加濤上本權(quá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