上海酒店式公寓可行性研究報告書初稿

上海酒店式公寓可行性研究報告

前言[一]研究背景酒店式公寓自九十年代初從港、臺傳入上海以來，目前正處于穩(wěn)定上升的階段。由于具備“酒店式服務、公寓化管理”的特點，酒店式公寓非常適合中短期居住，因此倍受外籍來滬人員及高級白領(lǐng)人士的青睞，同時，酒店式公寓又以其出色的市場表現(xiàn)，可觀的回報，成為廣大投資者的新寵。盡管酒店式公寓是一種極富發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，但其在上海尚處于探索階段，在市場預測、社區(qū)形態(tài)、建筑設(shè)計、服務設(shè)施的配套、服務功能的開發(fā)與管理等方面都缺乏經(jīng)驗。它至少要五到七年的發(fā)展期或成長期，才能逐步進入成熟期。本文旨對酒店式公寓這一物業(yè)業(yè)態(tài)進行研究，致力于分析歸納酒店式公寓的主要影響因素，探求不同類別酒店式公寓的成功模式，并對未來發(fā)展趨勢進行預測，以求有助于對酒店式公寓的定位開發(fā)。

[二]、主要研究內(nèi)容本報告主要就酒店式公寓的地段、供需狀況和價格進行市場分析，并圍繞酒店式公寓的客戶資源、設(shè)備配置和管理服務等幾大基本因素進行產(chǎn)品研究。包括以下內(nèi)容：第一章，概論。主要分析酒店式公寓的發(fā)展進程，主要特點和競爭分析。第二章，酒店式公寓市場狀況。研究酒店式公寓分類、區(qū)域分布特點、供需狀況以及價格走勢。第三章，酒店式公寓產(chǎn)品分析。結(jié)合客源狀況、產(chǎn)品特色和經(jīng)營管理三方面進行研究。第四章，前景展望。本章主要對未來市場狀況和產(chǎn)品發(fā)展趨勢進行展望，預測酒店式公寓的發(fā)展前景。

一、概論[一]酒店式公寓的市場形成酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，當時指旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的管理公司統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住宅”，這種物業(yè)就是酒店式公寓的雛形.在我國大陸，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，隨后在上海、北京等中心城市陸續(xù)出現(xiàn)。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，標志著上海酒店式公寓的興起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本報告選取有代表性的52家進行分析），預計到年底，其總面積可達到140萬平方米。其間，酒店式公寓在上海的發(fā)展也經(jīng)歷了一波三折：1、探索階段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出現(xiàn)為上海引入了一種全新的物業(yè)形態(tài)——酒店式公寓，它是一種介于公寓和酒店之間的高檔物業(yè)。對于當時尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場而言，酒店式公寓是一個嶄新的概念，在上海房地產(chǎn)市場接納酒店式公寓需要一個較長的過程，在1990年以后的整整兩年中，酒店式公寓沒有任何增量！2、發(fā)展階段（1993-1998年）：1993年開始，上海房地產(chǎn)市場場逐漸走向低迷，新建的商品房銷售情況不佳。為此，許多外資房地產(chǎn)開發(fā)公司開展了空置房租賃業(yè)務，為了提升物業(yè)品質(zhì)，大都聘請高水準的外資物業(yè)管理公司，向客戶提供個性化的酒店式公寓服務。此后，酒店式公寓的供應量逐年增加，到1998年，供應量達到了頂峰。3、調(diào)整階段（1999-2001年）：由于東南亞金融危機的波及，以及前兩年的過度開發(fā)，市場出現(xiàn)供過于求，不少項目開始轉(zhuǎn)向，或改建酒店，或改建高級公寓，1999開始供應量劇減。其后3年，繼續(xù)著這一趨勢，整個市場處于盤整階段，出租率保持在較低的水平。直到2001年，隨著房地產(chǎn)市場的整體高漲，酒店式公寓市場也開始走出低谷。2002年，上海金融中心地位的進一步確立，眾多外資公司的中國區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得2010年世博會的舉辦權(quán)，這些因素都促進了酒店式公寓市場的穩(wěn)步發(fā)展。2001年內(nèi)并軌等一系列政策出臺，更激發(fā)了海內(nèi)外投資性置業(yè)的熱潮。為了適應這種投資的需求，近幾年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了向客戶分散出售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。該新興投資品種一經(jīng)面世即引起良好的市場反響。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風靡全球發(fā)達地區(qū)的一種投資類型引進上海，不僅是上海與國際鏈接的發(fā)端，也是對上海房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)的豐富。未來隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，滬人對酒店式公寓的投資熱情將會持續(xù)高漲。

[二]酒店式公寓概念界定根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，上海的酒店式公寓大致可以分為兩類：一類是“小戶型酒店式公寓”，此類物業(yè)可算是上海商住兩用小戶型的二代產(chǎn)品，其一代“單身公寓”于2001年末大量上市，當時也曾引起市場的極大關(guān)注。而小戶型酒店式公寓更是以“小戶型、低總價和酒店式服務”作為其主要賣點，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購房群和投資客。比較典型的樓盤有：東方時空、藍朝部落、駿豪國際等。另一類即從1990年代初期開始，伴隨著上海對外貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式公寓”為代表的物業(yè)類型。這類物業(yè)主要為在上海從事商務活動的外籍人士提供國際化的居家服務設(shè)施。從最初的“上海商城”，到目前以品牌優(yōu)勢取勝的“雅詩閣”，形成了上海房地產(chǎn)市場獨具特色的物業(yè)類型。以上兩類物業(yè)雖然都稱為酒店式公寓，但是由于新建小戶型酒店式公寓絕大多數(shù)在產(chǎn)權(quán)分散出售后，并不是由高水準的物業(yè)管理公司提供統(tǒng)一管理，并且大都還沒有交房，承諾的服務兌現(xiàn)狀況未知。

[三]酒店式公寓主要特點及市場競爭分析1、主要特點酒店式公寓具有如下鮮明的特點：提供完善的服務和管理現(xiàn)時的酒店式公寓借鑒酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣等）；安全服務（24小時客房服務，24小時保安等）；交通服務（機場接送、出租車預定、停車設(shè)施等）等。比酒店更進一步的是，酒店式公寓由于長租客比較多，更體現(xiàn)一種家庭式服務，例如24小時送餐、社區(qū)聚會、幼兒看護等等。酒店式公寓的物業(yè)管理融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務，較一般公寓更完善，服務內(nèi)容更多。家庭式的居住布局與傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標房不同，酒店式公寓的功能空間比較齊備，一般客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應俱全；布局也更加合理，比較注重動靜分區(qū)，干濕分離等設(shè)計理念，再加上提供家居式服務，使酒店式公寓增添了家的味道。

2、競爭性分析目前在高端租賃市場上，與酒店式公寓進行市場競爭的主要包括高檔公寓、別墅和酒店等物業(yè)。而在居住性、商務性、娛樂性、休閑形四大功能以及經(jīng)濟性方面，其競爭優(yōu)劣勢表現(xiàn)如下表。酒店式公寓及競爭物業(yè)比較表高檔公寓別墅酒店酒店式公寓商務性娛樂性居住性經(jīng)濟性上表中 表示某項性能最好或相對最便宜； 表示該項性能次之或較便宜， ，表示該項性能更次之或經(jīng)濟性適中，表示該項性能較弱或較為昂貴，而表示基本不具備該項功能或最昂貴。競爭優(yōu)勢（1）酒店式公寓具有服務優(yōu)勢對比高檔公寓、傳統(tǒng)酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌。它精心考慮常住客的需求，比傳統(tǒng)酒店提供更多的設(shè)施設(shè)備，如小廚房、立體音響系統(tǒng)、洗衣機和烘干機等。至于其他一些設(shè)施，如商務中心、室內(nèi)電腦網(wǎng)絡、游泳池、健身中心、網(wǎng)球場等，酒店式公寓也應有盡有，與高檔酒店不分上下。有些甚至還設(shè)置了金鑰匙(注：委托服務，Concierge)和客房送餐服務。實際上，酒店式公寓還有酒店所沒有的設(shè)施，如兒童游樂場、圖書館、閱覽室等，在這方面，酒店式公寓又占得先機。（2）與高檔酒店相比，酒店式公寓有價格優(yōu)勢下表將高檔酒店式公寓與5星級酒店租價之間作比較高檔酒店式公寓與5星級酒店價格對比表酒店式公寓5星級酒店房價（$/日）平均面積（M2）單價（$/M2.日）房價（$/日）平均面積（M2）單價（$/M2.日）上海75651.15120452.67北京100751.33110452.44從表中看出，相比高檔酒店，酒店式公寓不僅總價有優(yōu)勢，單位面積的租價更具競爭力。這樣，顧客可以付較少的錢卻能住得更加寬敞、舒適。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加家居化，精心考慮長期住戶的需求，相比酒店，設(shè)施更加完備，故其有一定的價格競爭優(yōu)勢。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，既有一定的“居家”生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務，而且租金更加合理。因此，備受中短期租務需求的白領(lǐng)、商務人士和異地旅游人士的青睞。然而，酒店式公寓也有自己的競爭劣勢。酒店式公寓在居住功能上盡管比酒店有優(yōu)勢，可是與高檔公寓和別墅相比，居家氛圍淡（其私密性不能得到充分保證），且價格和物業(yè)管理費也比高檔公寓高，并不適合長期居住。隨著住宅小區(qū)的居住環(huán)境和居住質(zhì)量不斷提高，將酒店式公寓用于長期居家者會越來越少。從2003年1季度高端租賃市場表現(xiàn)來看，高檔公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在這一方面，酒店式公寓對比高檔公寓明顯居于競爭劣勢。

二、酒店式公寓市場狀況[一]酒店式公寓分類根據(jù)物業(yè)檔次劃分：由于投資商不同，他們的財力和開發(fā)理念不同，選擇的區(qū)域和進入該行業(yè)的渠道不同，決定了不同檔次、不同類型的酒店公寓，因此也滿足了不同市場的需求。（1）高檔型：上海芝大廈（衡山路41號）、嘉里中心、上海商城等，代表了上海頂級酒店公寓。它們號稱5星級酒店公寓，房價也向5星級酒店看齊，住客絕大部分是滬上跨國公司的中高層外籍管理者，以長期租賃為主。（2）中高檔型：匯金廣場、盛捷高級公寓是這類酒店公寓較具代表性的物業(yè)，他們是市場的主體力量，滿足了酒店公寓市場大多數(shù)客人的需求。此類物業(yè)長租短住皆宜，經(jīng)營靈活，承上啟下。（3）普通型：天賜公寓、新黃浦酒店公寓是其代表。此類物業(yè)與前兩類相比，設(shè)施設(shè)備、家居裝飾較為簡單、普通，他們滿足了一部分預算較低客人需求，也是市場不可或缺的組成部分。另外還有更低一層的經(jīng)濟型酒店式公寓，此類物業(yè)往往從一般的房轉(zhuǎn)變而來，會所和其他設(shè)施很少，其租金接近高級公寓，他們滿足了一部分國內(nèi)企業(yè)中高級白領(lǐng)的需求。從投資商盈利模式劃分：（1）全出租酒店公寓：前面提到的高檔型公寓基本都屬于這一類，部分普通型如新黃浦酒店公寓也屬此類型。這類公寓的投資方是將物業(yè)以酒店的方式進行長期經(jīng)營，通過租金取得利潤。此類酒店式公寓一般由一個業(yè)主進行經(jīng)營，管理較為單一，容易創(chuàng)品牌；但同時又具有資金回收期長投資風險高的特點。（2）可租售的酒店式公寓：目前上海大多數(shù)的酒店式公寓都屬于此類。發(fā)展商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風險。但由于有較多小業(yè)主，經(jīng)營管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托該管理公司經(jīng)營管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會造成一定的經(jīng)營麻煩。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的特點是開發(fā)商將物業(yè)的每個單元分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售，而投資者購買時支付物業(yè)總值40％的投資款，余款由開發(fā)商或銀行提供按揭貸款。同時投資者在按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給開發(fā)商指定的著名管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付按揭款，至按揭期滿，各業(yè)主便可收回使用權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，投資者一般不在酒店居住，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，或者自我出租，獲取年度紅利。因此，年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費用，并有可觀的贏余。業(yè)主一般只需投入金額不多的首期，就可以不再投入，大約10至15年后取得完全產(chǎn)權(quán),之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價格賣給管理公司，或自行上市出售，經(jīng)營有方的酒店式公寓通?？梢垣@得可觀的增值回報。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓是上海酒店式公寓市場上的新興產(chǎn)品，以中福地產(chǎn)的金銀匯和2003年新上市的世福匯為主要代表。

[二]供需狀況（套）（套）相對于每年2000多萬平方米的普通住宅供應量，酒店式公寓的市場總量則要小得多（2002年上海酒店式公寓的供應約13萬平方米）。從上海酒店式公寓歷年的發(fā)展情況來看，90年代中期是較為集中的供應期，1998年達到頂峰，90年代末開始轉(zhuǎn)淡，目前年供應量基本徘徊在10萬平方米左右。1997-2000年間，酒店式公寓的需求狀況比較平穩(wěn)，市場供大于求，表現(xiàn)相對低迷；到了2001、2002年需求量明顯加大，空置率也不斷下降，酒店式公寓表現(xiàn)出供不應求的局面。供應（1）供應量出現(xiàn)波動近兩年逐漸提高近年上海酒店式公寓市場供應波動較大。上個世紀90年代末，受東南亞金融危機影響，一些住宅采用租賃的方式來加快資金回籠，致使1998年上市量驟增，當年新增供應量為2575套，共15個樓盤。包括上海盛捷、香港廣場世紀閣、嘉里公寓、衡山路41號以及浦東的湯臣中心等幾個大型樓盤，其中僅上海盛捷就提供334個單元。2000年，隨著市場的好轉(zhuǎn)，一批管理優(yōu)秀、設(shè)備精良的高品質(zhì)項目開始走俏租賃市場，形成了市場供應的次高峰，當年推向市場的共有11個樓盤，共計1349套單元。相比1998年的第一次高峰，2000年推出的樓盤規(guī)模相對比較小，每個樓盤一般在110個單元左右，如時代豪庭、鴻藝豪庭、亦園等。近年開發(fā)商考慮到酒店式公寓的市場總量和空置率等情況，對酒店式公寓的開發(fā)持謹慎態(tài)度，致使2001年的供應量不到500個單位。2002年黃浦區(qū)的威斯汀公寓、盧灣的希爾福公寓，長寧區(qū)嘉里華庭二期、瑞峰公寓酒店和柏華麗豪華公寓的上市，使全年的供應達到1200個單位。2003年一季度，徐匯區(qū)新推酒店式公寓徐家匯館，共363套?？梢娛芤幌盗欣孟⒌挠绊懀虾＞频晔焦⒐鼉赡暧制鹦「叱?。（2）供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象2000年以來，越來越多的酒店式公寓出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象，酒店式公寓市場長期以來以租賃為主體的營銷模式，正逐漸發(fā)生變化。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要由于市場存在旺盛的需求。酒店式公寓擁有良好的設(shè)施和經(jīng)營狀況，現(xiàn)金流量穩(wěn)定，再加上隨著目前上海酒店式公寓需求量能的穩(wěn)步釋放，強勁的租金走勢使一些實力雄厚的公司表現(xiàn)出購買酒店式公寓的濃厚興趣。根據(jù)最新的市場信息，荷蘭某上市房地產(chǎn)投資基金以8430萬美元的代價收購了位于盧灣區(qū)濟南路的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和長樂路上的寧馨苑達成轉(zhuǎn)讓交易。此類轉(zhuǎn)讓的酒店式公寓擁有良好的投資前景，收購者為極有實力公司。此類酒店式公寓成為海外投資者進入上海市場的主要選擇對象。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)出售產(chǎn)權(quán)出售型酒店式公寓的出現(xiàn)，主要是開發(fā)商看好目前的房產(chǎn)銷售形勢，同時也為了規(guī)避日趨加劇的高端租賃市場競爭。90年代后期，市場處于低谷，全市房地產(chǎn)投資額連續(xù)三年回落。如果在當時上市，或許連成本都難以收回，于是許多高檔房選擇以租代售的方式收回投資，這也是90年代后期酒店式公寓供應量增長較快的原因之一。目前上海樓市逐漸回暖，高檔房市場價格一路飚升，可以說銷售時機相當之好，于是部分酒店式公寓采取出售產(chǎn)權(quán)的方式套現(xiàn)。銷售市場形勢看好，高端租賃市場卻面臨越來越激烈的市場競爭。受全球經(jīng)濟下滑的影響，外資公司紛紛縮減住房補貼開支。與酒店式公寓相比，位于高端租賃市場末端的高檔公寓，競爭力明顯增強。部分酒店也采用折扣的方式與酒店式公寓爭奪短期客源。出售產(chǎn)權(quán)套現(xiàn)的酒店式公寓，多是平均月租金在10-15美元/平方米和15-20美元/平方米的中檔、中高檔物業(yè)。這部分物業(yè)在市場上競爭力不強，既沒有高檔酒店式公寓的國際性固定客源，又沒有低檔物業(yè)的價格競爭優(yōu)勢。同時有些產(chǎn)品本身也存在一定問題，如長寧區(qū)的麗晶大廈、徐匯的金苑、亦苑，房型都在3房以上，面積也都在200平方米以上。目前古北、徐匯地區(qū)的高檔房價格達到1萬元以上，這部分物業(yè)于是借此時機上市銷售，以求規(guī)避風險，盡快套現(xiàn)。項目名稱房型面積范圍(平方米)租金（美元/平方米/月）售價（美元/平方米）芝大廈1-4房87-55030-463500-5000愛儷軒1-3房53-16013-151300-1600麗晶大廈3房20016-201500-1800金苑3房4房239-28819-251500亦苑3房4房253-29115-231500-1600酒店式公寓出售產(chǎn)權(quán)，還有市場需求方面的原因。目前房產(chǎn)投資市場具有高額穩(wěn)定回報的特點，出現(xiàn)不少投資客。在經(jīng)歷了傳統(tǒng)住宅投資，小戶型投資等幾輪投資熱潮后，許多以基金為主的投資客看準了酒店式公寓的穩(wěn)定回報，積極介入。目前產(chǎn)權(quán)在售的酒店式公寓有：愛儷軒、亦園、芝大廈、金苑和麗晶大廈，售價在每平方米1200美元－5000美元之間。上海市出售產(chǎn)權(quán)酒店式公寓匯總表

上海酒店式公寓匯總表No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模（套）房產(chǎn)種類出租率浦東1浦東雅詩閣浦東大道3號,浦東南路334高層90%2明城花苑嶗山東路600號,世紀大道300高層(28F)85%3湯臣商務中心張楊路188號,楊家渡口742商住辦高層(25,28F)80%4盈標花園金橋紅楓路450弄,碧云路110小高層(8F)5四季華庭花木路983號,羅山路88小高層（10F）6東櫻花苑臨沂北路200號466高層(28F)7環(huán)球廣場桃林路18號高層（32F）靜安1華山公寓華山路688號,鎮(zhèn)寧路148高層(38F)93%2靜安廣場華山路339號高層(33F)98%3嘉里中心南京西路1515號133高層(28F)90%4上海商城南京西路1736號472高層綜合樓88%5協(xié)和酒店公寓南京西路2068號高層6總統(tǒng)公寓華山路868號高層7東方雅筑鎮(zhèn)寧路9號高層8愛儷軒鎮(zhèn)寧路98號高層80%徐匯1芝大廈衡山路41號高層80%2東亞公寓衡山路65高層(22F)90%3匯金廣場肇嘉浜路235高層100%4徐匯盛捷公寓陜西南路167高層80%No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模房產(chǎn)種類出租率5港匯花園華山路2118弄高層100%6名仕苑廣元西路88號高層7鴻藝豪苑淮海中路1500弄146高層90%8金苑安福路198號高層9亦苑安福路168號高層盧灣1廣東發(fā)展銀行大廈-PatinaCourt徐家匯路555號,魯班路高層(27F)90%2麗晶苑-SomerestGrand濟南路8號,淮海路72高層(34F)95%3大上海時代廣場-時代豪庭淮海中路111號,普安路118高層(26F)95%4香港廣場世紀閣淮海中路282號264高層(38F)5城市酒店公寓延安路,陜西路5號高層6希爾福公寓西藏南路218號278高層長寧1溫莎公寓虹橋路,虹梅路112小高層2君悅花園虹梅路3887弄號小高層(8F)3金橋花園東諸安浜路103室196高層98％4泰古酒店公寓古北新區(qū)榮華東道鹿特丹花園小高層5長寧貴都長寧路889號18F高層95%6東方雅苑鎮(zhèn)寧路9號18F高層85%7金都苑定西路1310弄16號高層90%8京華酒店公寓東諸安浜路103號高層95%9上海麗晶大廈仙霞路88號高層80%10新華嘉利公寓新華路699號高層95%No房產(chǎn)名稱地址規(guī)模房產(chǎn)種類出租率11瑞峰公寓酒店延安西路1066號400套高層12柏華麗豪華公寓長寧路833號261套32F高層13虹橋首席酒店公寓虹梅路2899號高層14鴻發(fā)苑新華路2號高層15法華苑法華鎮(zhèn)路123弄1-4號B幢高層16愛都公寓虹橋路2222弄55號高層17嘉里華庭二期華山路1038號118套高層黃浦1新黃浦酒店公寓永壽路245高層80%2天賜公寓廣東路429號小高層85%3上海威斯汀公寓河南中路88號143套高層4金銀匯九江路浙江中路高層5世福匯九江路619號707高層

（2）入住率近年來上海酒店式公寓的市場需求量穩(wěn)步增長。1998-2000年受環(huán)境影響，增長緩慢，年均增長7%。近三年來上海經(jīng)濟運行情況良好，特別是中國在2002年成功加入世貿(mào)組織，帶來更多的外籍人士，整體市場表現(xiàn)較好，需求量明顯加快。2001和2002年的需求量增長比例分別為30％和50％。從98年三季度到2003年一季度的酒店式公寓入住率走勢圖來看，盡管中間有波折，整體還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從1998年底的65%上升到目前的84％。特別是2000年以來，在一系列利好消息和政策的影響下，酒店式公寓的入住率呈直線上升態(tài)勢。位于上?；春Ｂ?、小陸家嘴CBD、徐家匯附近的酒店式公寓，出租率自2000年以來出現(xiàn)大幅反彈，一些酒店式公寓都已經(jīng)接近滿租。目前的高檔酒店式公寓已經(jīng)走出了低谷，表現(xiàn)出強勁的市場需求，市場前景看好。目前酒店式公寓新增供應的市場吸納速度較快。黃浦區(qū)和長寧區(qū)在2002年二、三季度有新供應，入住率有較大下降，但在四季度入住率就有了明顯上漲，主要由于其新盤受到市場快速吸納。其中長寧區(qū)2002年上市的東方雅筑和嘉里華庭由于具有價格和品牌優(yōu)勢，入住率達到70％和90％。長寧區(qū)的瑞峰公寓酒店，在上市3個月內(nèi)就擁有了67％的入住率。而黃浦區(qū)的威斯汀酒店在2002年9月上市后，到了4季度，入住率就快速攀升到40％。2002年新增供應的快速吸納，一方面由于產(chǎn)品本身優(yōu)勢，另一方面也反映了旺盛的市場需求。入住率直接受物業(yè)所在區(qū)域商務活動活躍程度的影響。當虹橋開發(fā)區(qū)還是上海唯一的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)時，龍柏高級公寓成為客戶的首選，但是隨著浦東開發(fā)的推進和淮海路、南京路等黃金商務圈的形成，商務活動的中心逐漸東移，入住率高點也隨之東移，這一點在浦東雅詩閣和黃浦區(qū)威斯汀公寓的良好出租形勢中得到了充分的反映。從不同檔次酒店式公寓來看，入住率表現(xiàn)不同。具有高品質(zhì)、服務完善的酒店式公寓始終保持著較高的入住率和租金，如“東亞公寓”、“雅詩閣公寓”、“華山公寓”、“嘉里中心”的出租率都在90％以上。這是因為高檔酒店式公寓的客源主要為歐美高層管理人員，他們享有很高的住房補貼，具有很強的價格承受能力，一般受外界影響不大。受全球經(jīng)濟影響，許多跨國公司對外籍人士的住房預算采取了限制，從而使部分原來居住于較高檔物業(yè)的外企高級白領(lǐng)轉(zhuǎn)到中檔物業(yè)，使得目前中等價位的酒店式公寓開始受到青睞，入住率出現(xiàn)較大幅度的增長。靜安廣場、匯金廣場的入住率在2002年都有了較大的提升，分別達到90％和100％。不過從長遠來看，這部分酒店式公寓受經(jīng)濟波動影響比較大，同時也面臨高檔公寓的激烈競爭，前景不明。

（3）價格走勢租金整體走勢單位租金穩(wěn)中有升由于1998年前后市場供應量集中增加，同時受全球經(jīng)濟滑坡的影響，酒店式公寓租金出現(xiàn)了下滑，由1998年的25美元/平方米·月下降至2000年不到20美元/平方米·月。經(jīng)歷了2000年的低谷時期后開始反彈，此后一直保持穩(wěn)中有升的局面。2002年酒店式式公寓的租賃形勢較好，平均租金全年保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，維持在20美元/平方米·月左右，上下波動幅度維持在5%以內(nèi)，2003年一季度，穩(wěn)中有升的需求使得酒店式公寓租賃繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)，月租金微升至20.6美元/平方米，入住率保持在83.7%左右。2002年中國正式入世，給上海帶來了大量的外籍人士。同時受全球經(jīng)濟不景氣的影響，外資企業(yè)的外籍人士陸續(xù)由別墅市場進入價格相對較低的酒店式公寓市場。雙重因素造成近兩年酒店式公寓平均租金和入住率得以維持，并略有上升。租金總價集聚度高酒店式公寓的單套租金根據(jù)不同的房型和面積，大致在1500-10000美金/月之間。其中月租金在2500－3500美金/套的比例最高，約占38％。月租金在1500-4500美金/套的比例為85％。酒店式公寓月租金一覽表房型最高價（美元/月）最低價（美元/月）平均價（美元/月）一房一廳44007001530二房二廳700010002900三房二廳980015003850四房以上1600030005800租金的主要影響因素酒店式公寓租金主要受地段、樓盤年代和物業(yè)品質(zhì)的影響。酒店式公寓地段為王的特點決定了地段與物業(yè)租金有直接關(guān)聯(lián)。位于CBD的酒店式公寓租金明顯高于住宅區(qū)的酒店式公寓。例如南京西路平均月租金為24-40美元/平方米·月，而長寧古北新區(qū)的平均月租金僅為14-19美元。這主要是由于CBD擁有便捷的交通和完善的商業(yè)服務設(shè)施，對目標客戶更具吸引力。酒店式公寓租金的另一個特點是，租金高低與樓盤的建造年代有密切聯(lián)系。早期建造的酒店式公寓，多是高檔房轉(zhuǎn)化而來，在智能化配置、裝修和物業(yè)管理方面與新建酒店式公寓差距較大，價格自然也拉開了檔次。如位于長寧區(qū)法華鎮(zhèn)路123弄的法華苑，建于90年代中期，無論在外立面還是內(nèi)部裝潢方面，都顯得比較陳舊。提供的物業(yè)服務也相對簡單。它的面積102-133平方米兩房，月租金為1500-1700美元。而2002年5月上市的位于長寧區(qū)華山路的嘉里華庭，按照酒店式公寓的要求進行了設(shè)計、配置和包裝，整體定位明確，物業(yè)品質(zhì)有很大提升。同時聘請了高級物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，更注重人性化的服務。它的137平方米兩房，租金達到2400美元，比法華苑上了一個檔次。物業(yè)品質(zhì)也是影響樓盤的重要因素。這里講的樓盤品質(zhì)不僅僅是建筑方面硬條件，更多的是指一些軟條件，如室內(nèi)裝璜、物業(yè)管理服務等等。應該說樓盤的品質(zhì)在項目定位對就已經(jīng)明確。例如同是ASCOTT旗下的上海浦東雅詩閣和徐匯盛捷服務公寓價格差別就比較大。浦東雅詩閣的一套105平方米二房，月租金在3500美元左右，而地處徐匯區(qū)陜西南路的一套111平方米二房租金在2500美元左右。這主要是由于其定位不同，其中，雅詩閣品牌致力于提供優(yōu)雅華貴的一流豪華寓所，盛捷品牌致力于創(chuàng)造溫馨愜意的高尚公寓。出售項目價格差別較大酒店式公寓對外發(fā)售的案例較少，不過近年來陸續(xù)有酒店式公寓對外出售產(chǎn)權(quán)。不同檔次項目售價差別較大，主要與其投資回報率不同有關(guān)。豪華型物業(yè)芝大廈2003年四月份開始出售，售價3500-5000美金/平方米，是上海目前售價最高的物業(yè)之一；中檔物業(yè)愛儷軒的售價11000-13000元/平方米。另外浦東的鳳凰大廈在2003年5月以8700元/平方米的價格投放市場。上海市出售產(chǎn)權(quán)酒店式公寓匯總表項目名稱項目地址出售時間售價（美元/M2）芝大廈衡山路41號2003年4月3500-5000愛儷軒鎮(zhèn)寧路98號2001年下半年1300-1600麗晶大廈長寧區(qū)2002年4月1500-1800金苑徐匯安福路198號1500亦園徐匯安福路168號1600金銀匯黃浦九江路浙江中路2001年年底1100-1600世福匯黃浦

九江路619號2003年1月2430－3000[三]區(qū)域分析分布區(qū)域地段為王，地段是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標準的決定性指標。“高尚地段”的含義不僅僅包括靠近CBD，同時還意味著交通便捷、歷史底蘊、環(huán)境優(yōu)雅、周邊設(shè)施齊全等。目前上海市場上高檔酒店公寓的供應總量不多，特征較為明顯的典型物業(yè)總量為52個，且他們具有非常明顯的地域性特征，主要集中在本市西區(qū)并以長寧區(qū)為最。中央商務區(qū)（CBD）是商務活動最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動最多的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市場上目前的52個酒店式公寓，主要分布在長寧（33％）、徐匯（17%）、浦東（13%）、靜安（15%）、盧灣（12%）、黃浦（10%）等六個行政區(qū)。按區(qū)域板塊的概念，上海市酒店式公寓的分布可以分為九大板塊。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過6公里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊是酒店式公寓分布最集中的區(qū)域，其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對比較分散。

2、分布特點酒店式公寓的分布區(qū)域環(huán)境不同，目標客戶有差別，產(chǎn)品定位也不同，因此與此相對的租金和價格也有一定差異。美元/平方米/月區(qū)域租金分析美元/平方米/月從區(qū)域來看，中心城區(qū)的靜安、盧灣和浦東小陸家嘴的租金價格比較高。靜安南京西路沿線的租金為全市峰值，24-40美金的單位租金，超出了其他區(qū)域的行情價；盧灣區(qū)憑借淮海中路的金三角地帶，租金價格達到20-30美金；浦東小陸家嘴地區(qū)是發(fā)展速度最快的地區(qū)，隨著國際航班東移，已有一些租戶從酒店式公寓的傳統(tǒng)地區(qū)浦西開始向浦東轉(zhuǎn)移。浦東的平均租金呈穩(wěn)步上漲趨勢，而浦西的則呈下降趨勢，使該兩地區(qū)的租金差距逐步減小。從長遠看，隨著浦東陸家嘴國際金融貿(mào)易區(qū)設(shè)施的不斷完善，浦東酒店式公寓的競爭力將不斷提高。徐匯區(qū)和長寧區(qū)由于區(qū)域覆蓋范圍比較大，地段差異較高，物業(yè)檔次差距大，因此平均價格偏低。徐匯區(qū)衡山路41號芝大廈的租金達到35美金以上，而位于鎮(zhèn)寧路的愛儷軒租金只有13美金。長寧區(qū)酒店式公寓起步較早，發(fā)展成熟，但隨著國際航班東移，明顯缺乏后繼發(fā)展動力。黃浦區(qū)以往的酒店式公寓品質(zhì)不高（如天賜公寓、新黃浦酒店公寓等），租金水平不高。由于新的酒店式公寓相繼在黃浦區(qū)出現(xiàn)，該區(qū)逐漸受人矚目。2002年3季度上市的威斯汀公寓，月租金在30美金左右，拉動了整個區(qū)域的價格提升。從九大板塊來看，南京西路板塊有上海商城和嘉里公寓兩個高品質(zhì)物業(yè)的抬升，平均租金最高；新天地板塊由于區(qū)域環(huán)境的不斷增值，憑借淮海中路甲級寫字樓云集的優(yōu)勢，加上太平橋地區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，平均租金穩(wěn)居高位，不愧為黃金地段的高端價位；新華路板塊由于物業(yè)建成的時間比較早（基本在1998年以前），周邊環(huán)境較差以及服務設(shè)施規(guī)模比較小等原因，平均租金也相對較低；鎮(zhèn)寧路板塊的物業(yè)品質(zhì)和周邊環(huán)境都相對比較完善，但是同類物業(yè)過于密集，品質(zhì)相近的高檔公寓供應量也比較大，充足的市場供應使該板塊租金難以走高。美元/平方米/月（％）區(qū)域租售率分析美元/平方米/月（％）目前上海市酒店式公寓各區(qū)域出租率基本在60-90％之間。2003年一季度，上海酒店式公寓的平均入住率為83.7％。靜安區(qū)和徐匯區(qū)各自以獨特的品質(zhì)，在租金適中的情況下，保持85％以上的高出租率。長寧區(qū)的物業(yè)受虹橋開發(fā)區(qū)影響，在市場上出現(xiàn)的時間比較早，2000年以后，該區(qū)域在市場上的影響逐漸低落，目前的租金和入住率相對都比較低。就九大板塊來說，南京西路板塊憑借活躍的商務活動，平均租金和出租率在市場上都處于比較高的水平；衡山路板塊依托周邊眾多的領(lǐng)館區(qū)優(yōu)勢，和衡山路濃郁的文化沉淀，無論是頂級的衡山路41號，還是中檔品質(zhì)的愛儷軒，都擁有比較穩(wěn)定的高出租率，約86％。華山路和鎮(zhèn)寧路板塊，近兩年的市場供應比較集中，以較低的租金水平（18美元/平方米/月左右），使出租率保持在84.4％。

酒店式公寓區(qū)域分布特點匯總表區(qū)域主要分布地區(qū)域特點基本價格范圍（美元/M/M2）代表樓盤：靜安鎮(zhèn)寧路、華山路地區(qū)高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁13-26華山公寓、靜安廣場南京西路板塊商業(yè)繁華，交通便利24-40嘉里中心、上海商城徐匯徐家匯附近商業(yè)繁華，交通便利25-30匯金廣場衡山路安福路等地段高尚居住區(qū)17-25徐匯盛捷、東亞公寓盧灣新天地板塊商業(yè)繁華，交通便利20-30麗晶苑、時代廣場、香港廣場長寧新華路、華山路地區(qū)高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁10-20麗景、新華嘉利公寓古北新區(qū)附近經(jīng)貿(mào)中心14-19溫莎公寓、君悅花園浦東小陸家嘴金融區(qū)CBD，交通便利18-25名城花苑、東瀛花苑黃浦人民廣場四周CBD，交通便利16-20新黃浦酒店、威斯汀

[四]未來市場走勢相比其他物業(yè)，酒店式公寓提供更多的客戶服務，更高水平的物業(yè)管理，加上其合理的租金價格，所以越來越受到上海外籍公司及外籍人士的喜愛。盡管現(xiàn)在尚處于全球經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的初始階段，但隨著經(jīng)濟不斷復蘇，上海酒店式公寓在未來幾年中將保持強勁需求。目前滬上酒店式公寓為數(shù)不多，求大于供的市場狀況注定了酒店式公寓未來可觀的發(fā)展前景。市場供需增長預測由于酒店式公寓的開發(fā)成本較高，風險較大，今后幾年酒店式公寓的年供應量趨于平穩(wěn)，每年大約在1000套。預計3-5年后市場需求和供給逐漸達到相對平衡，但隨著世博會的召開，又會應來一個供應高峰。從酒店式公寓的需求來看，未來幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定增長，上海酒店式公寓空置率也將隨之逐步下降。但值得注意的是，作為高消費物業(yè)的酒店式公寓，其特定的消費形式、高昂的物業(yè)租金決定了它的客源數(shù)量受到一定的限制。在這里進行一下預測：以上海租用賓館作公寓之用的最高峰時期1994年為例，個人租用作公寓之用僅618間，占賓館總客房數(shù)的3.8％；到2010年，即使租用公寓客戶達到1萬套，每套平均按60平方米計算，總需求量也只有60萬平方米。因此，雖然上海酒店式公寓市場潛力較大，市場供應不足，但在市場總量上看不宜一哄而上，否則，盲目開發(fā)可能造成過量供應。市場潛在增長點根據(jù)前面的分析，我們對酒店式公寓的發(fā)展基調(diào)定位于“穩(wěn)步發(fā)展”，但在某些細分市場，還是有一些亮點的。從地域看，目前長寧、徐匯的酒店式公寓保有量占全市的33％和22％，其他的份額也都集中在盧灣、靜安、浦東、黃浦等中心區(qū)域。從酒店式公寓的分布走向看，其發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，而根據(jù)上海市的城市CBD規(guī)劃以及近幾年各區(qū)的酒店式公寓市場增長率、占有率變化，可以預測未來市場的增長點很可能集中在浦東陸家嘴區(qū)域。

市場機會分析圖類別長寧徐匯盧灣靜安浦東黃浦1中低檔市場A2中檔市場BD3中高檔市場C4高檔市場E一A二C三E四DB市場占有率市場增長率波士頓矩陣高高高高分析：根據(jù)市場機會分析圖和波士頓矩陣圖來看，位于第一象限的為市場占有率高，市場增長率低的類型。位于此象限的是長寧區(qū)和徐匯區(qū)各檔次的酒店式公寓，這說明眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)酒店式公寓市場已接近飽和；第二象限為市場占有率高，市場增長率高的類型。位于此象限的是盧灣、靜安的中高檔、高檔市場和浦東、黃浦的中低檔、中檔、中高檔市場。這種類型的市場發(fā)展比較穩(wěn)定，但由于競爭較多，也存在較大的風險性。第三象限為市場占有率比較低，但增長率比較高。這種類型是最具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)。位于此象限的為盧灣、靜安的中低檔、中檔市場以及浦東的中高檔市場。第四象限的物業(yè)市場占有率和市場增長率都比較低。浦東、黃浦的高檔市場就屬于此種類型，說明該區(qū)域不適合發(fā)展此類物業(yè)。結(jié)論：隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機會點，其南區(qū)由于距離未來世博會的影響，長期來看，必將成為酒點式服務公寓的機會區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式公寓的機會區(qū)域。綜上所述，盧灣和靜安區(qū)是未來的高檔市場集中地；浦東、黃浦將著重發(fā)展中檔市場和中低檔市場；中高檔市場將主要在盧灣、靜安、浦東和黃浦四區(qū)內(nèi)發(fā)展。酒店式公寓市場區(qū)位分析表市場特點價格發(fā)展?jié)摿Υ順潜P1、徐匯作為傳統(tǒng)的高級聚居地，目前市場比較成熟，供需平衡，依托徐家匯等商業(yè)中心以及衡山路，檔次較高。20-30接近飽和徐匯盛捷、東亞公寓2、長寧作為外籍人士最為喜愛的居住區(qū)，市場起步早，目前市場較平穩(wěn)，與高檔公寓之間競爭激烈10-20接近飽和溫莎公寓、君悅花園3、靜安隨著泛CBD區(qū)中心在南京西路的建成，依托該區(qū)優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，將成為酒店式公寓發(fā)展的黃金地塊24-40巨大嘉里中心、上海商城4、浦東新區(qū)由于“國際航班東移”，陸家嘴的崛起，申博成功，大量的外資客源將帶動該區(qū)域的需求16-20很大明城花苑、東櫻花苑5、盧灣該區(qū)北塊受淮海路商圈和新天地時尚圈的影響短期內(nèi)成為市場明星，南塊受世博會的影響，長期看，有發(fā)展支持力20-30巨大時代豪庭、香港廣場6、黃浦地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，以及豫園的商業(yè)氛圍，為酒店式公寓的發(fā)展提供了保證16-30較大新黃浦酒店式公寓威斯汀公寓

未來價格走勢影響未來價格走勢主要又兩大因素，一是中國入世，將帶來大量的外籍客源，總體上對酒店式公寓的需求起到促進作用。而另一方面，目前又處于全球經(jīng)濟回落階段，許多跨國公司降低住宅預算之際，這在目前對酒店式公寓的影響還為正。因為許多外籍人士從租金較高的高檔別墅搬至酒店式公寓，促進了酒店式公寓的吸納。然而若經(jīng)濟低迷時間過長，預算的進一步降低，必將對酒店式公寓市場，特別是高檔、中高檔市場產(chǎn)生壓力。其實目前已有了端倪，2003年1季度，租金價格較低的高檔公寓租金和入住率增長率都大于酒店式公寓。由于以上原因，預計近期酒店式公寓的租金將保持穩(wěn)定狀態(tài)，而入住率將會逐漸提高。就長遠來看，受經(jīng)濟形勢的影響，走勢不明。

作為酒店式公寓，地段、產(chǎn)品、營運管理是其最重要的三大因素。首先在地段上要有交通便捷、商業(yè)服務配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是投資這類產(chǎn)品的前提。其次，產(chǎn)品定位要由特色，表現(xiàn)在裝修標準、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對性，看酒店式公寓是否按照酒店模式進行配置，這是基礎(chǔ)；再次，營運上要選擇管理經(jīng)驗成熟、管理水平高、客源多、營銷能力強的專業(yè)酒店管理機構(gòu)擔綱，提供酒店化專業(yè)服務，這是保障。作為酒店式公寓，只有對選址、產(chǎn)品和營運管理三個要素實行最優(yōu)組合，才能具有強大的生命力。本文在前面已經(jīng)對區(qū)域分布進行了探討，下面就從產(chǎn)品和營運管理兩個方面對現(xiàn)有酒店式公寓進行分析。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概論 11.2項目建設(shè)單位基本情況 11.3項目建設(shè)規(guī)模 21.4項目建設(shè)內(nèi)容 21.5建設(shè)方案 21.6主要經(jīng)濟技術(shù)指標（項目達產(chǎn)后） 31.7編制依據(jù) 31.8綜合評價 4項目背景及現(xiàn)狀評價 52.1項目建設(shè)背景 52.2地理位置與自然資源 82.3社會經(jīng)濟狀況與現(xiàn)狀評價 10第三章項目投資環(huán)境分析 143.1項目建設(shè)有利條件 143.2項目區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 173.3項目提出的必要性 19第四章產(chǎn)品市場分析 254.1農(nóng)業(yè)觀光旅游的基本屬性 254.2農(nóng)業(yè)觀光旅游市場前景 254.3目標市場分析 274.4目標市場定位 334.5市場營銷策略 35第五章規(guī)劃布局及設(shè)計方案 375.1規(guī)劃原則 375.2規(guī)劃布局設(shè)計方案 385.3規(guī)劃布局要求 41第六章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)標準 466.1主導產(chǎn)業(yè)建設(shè) 466.2輔助設(shè)施建設(shè) 516.3建設(shè)標準 56第七章產(chǎn)品工藝技術(shù)設(shè)計方案 597.1網(wǎng)箱養(yǎng)魚技術(shù) 597.2優(yōu)質(zhì)水果種植技術(shù) 637.3優(yōu)質(zhì)飲用水生產(chǎn)工藝技術(shù) 667.4大力推廣引進設(shè)施農(nóng)業(yè)新技術(shù) 70環(huán)境影響評價 738.1影響環(huán)境因素分析 738.2環(huán)境保護措施 738.3環(huán)境保護應用標準 758.4勞動保護與安全 758.5環(huán)保部門結(jié)論與建議 76第九章企業(yè)組織與勞動定員 779.1項目建設(shè)單位基本情況 77H