金融權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)演示文稿

金融權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)演示文稿當(dāng)前第1頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)金融權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)當(dāng)前第2頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)

課程介紹

當(dāng)前第3頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)

一.房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)二.房產(chǎn)貸款相關(guān)費(fèi)用三.所須資料四.房產(chǎn)交易流程五.注意事項(xiàng)當(dāng)前第4頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)及所須資料

◆契稅：A.90平方以下且首次購(gòu)房的客戶按成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)高者的1%征收；B.90平方(含)以上144平方以下且首次購(gòu)房的客戶按成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)高者的2%征收;C.144平方(含)以上或第二次購(gòu)房或非住宅按成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)高者的4%征收.當(dāng)前第5頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅A.未滿5年的商品住房在交易過程中一律交全額的（成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)高者的）5.6%；B.滿5年的房產(chǎn)144平以下免收，144平以上（含）的提供發(fā)票的交差額的5.6%,不能提供發(fā)票的營(yíng)業(yè)稅按全額的5.6%征收注：以契稅發(fā)證日期為準(zhǔn)當(dāng)前第6頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)

個(gè)人所得稅按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)和成交價(jià)高者的1%或差額20%征收。以下三個(gè)條件同時(shí)滿足時(shí)可免交個(gè)稅A:房產(chǎn)滿5年；B:房東名下無其它房產(chǎn)（以戶為單位）C:房東是省內(nèi)戶口去戶口所在地開無房證明注：營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅交差額或全額必須一致，也就是營(yíng)業(yè)稅交差額個(gè)稅也得交差額，營(yíng)業(yè)稅交全額個(gè)稅也要交全額。當(dāng)前第7頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)擔(dān)保費(fèi)貸款額的千分之三當(dāng)前第8頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)

交易服務(wù)費(fèi)A.商品房按產(chǎn)權(quán)面積6元/平方征收;B.房改房，經(jīng)濟(jì)適用房3元/平方征收,土地收益金6-14元/平方C.非住宅按交易的0.5%征收.當(dāng)前第9頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)A.普通住宅60元/件B.非普通住宅400元/件C：配圖：20/件當(dāng)前第10頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)

銀行貸款所須費(fèi)用1、代辦費(fèi)：1500元/件2、受理費(fèi)：500元/件3、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的0.5%4、按揭服務(wù)費(fèi)：貸款額的1%5、印花稅：貸款額的0.01%6、抵押登記費(fèi)：60元/件7、抵押服務(wù)費(fèi)：貸款額的0.8‰

當(dāng)前第11頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)公積金貸款費(fèi)用1、評(píng)估費(fèi)：0.4%2、擔(dān)保費(fèi)：貸款額X貸款年限X擔(dān)保費(fèi)率且不低于300貸款1-5年費(fèi)率千分之1貸款6-10年費(fèi)率千分之0.8貸款11-20年費(fèi)率千分之0.6貸款21-30年費(fèi)率千分之0.453、代辦費(fèi)200元當(dāng)前第12頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)一次性過戶流程當(dāng)前第13頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)按揭貸款過戶流程當(dāng)前第14頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)公積金貸款流程當(dāng)前第15頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)所需資料賣方：身份證、戶口本、婚姻證明買方：夫妻雙方身份證戶口本婚姻證明收入證明銀行流水一年以上納稅證明或社保證明或居住證注：未婚證明有效期為7天，無房證明有效期為15天當(dāng)前第16頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)

非住宅過戶費(fèi)用1.契稅:交易價(jià)格的4%2.營(yíng)業(yè)稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的5.6%，不能提供發(fā)票的營(yíng)業(yè)稅按全額的5.6%3.個(gè)人所得稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的20%，不能提供發(fā)票的個(gè)稅按全額的20%4.土地增值稅:按全額的6%征收5.交易服務(wù)費(fèi)：按交易價(jià)的0.5%6.工本費(fèi)：400元/件7交易評(píng)估費(fèi)：按交易價(jià)的0.5%8、印花稅：0.01%9、配圖費(fèi)：20/件當(dāng)前第17頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)無房證明去哪開？答：去戶口所在地縣級(jí)以上房管局開具。收入證明上需要蓋買方公司什么章？答：公章未婚證明去哪開？答：戶口所在地的縣級(jí)民政局。戶籍證明去哪開？答：去戶口所在地的派出所戶籍室開。維修基金怎么收費(fèi)？答：多層35元/平方，高層、多層帶電梯65元/平方，別墅45元/平方。當(dāng)前第18頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)合同簽訂注意事項(xiàng)一、簽合同前需審核事項(xiàng)二、合同填寫規(guī)范三、案例分享當(dāng)前第19頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)（一）法律地位及法律責(zé)任

法律地位：中介公司與買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同屬于居間合同，起到的義務(wù)是居間義務(wù)。《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！?/p>

法律責(zé)任：民事法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任、行政法律責(zé)任當(dāng)前第20頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)1、民事責(zé)任：《合同法》425條的規(guī)定：房產(chǎn)中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果中介公司未盡謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，沒有進(jìn)行必要的審核，其將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。2、刑事責(zé)任：假離婚騙貸買房偽造離婚證騙取銀行貸款的，一旦被發(fā)現(xiàn)，銀行可以申請(qǐng)人民法院撤銷貸款合同，提前收回借款并要求借款人賠償相因的損失。同時(shí)，買方偽造離婚證的行為，可能觸犯刑法，構(gòu)成偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪。此外，若以假材料獲取銀行貸款逾期未還的，也有可能構(gòu)成觸犯騙取貸款罪。中介公司因教唆或幫助買方騙貸將承擔(dān)連帶責(zé)任。3、行政責(zé)任按照國(guó)家規(guī)定的比例收取傭金。當(dāng)前第21頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)交易房產(chǎn)的審核對(duì)房屋權(quán)屬審查（1）是否為經(jīng)適房、房改房、小產(chǎn)權(quán)房、待拆遷房。（2）是否為共有財(cái)產(chǎn)：夫妻共同財(cái)產(chǎn)、家庭共同財(cái)產(chǎn)。（3）是否為權(quán)利限制：司法查封、設(shè)定他權(quán)（抵押）、繼承權(quán)尚未處分完畢。（4）是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（有共有人、出租中）（5）是否有股東會(huì)、董事會(huì)同意處置的決議（公司房屋）（6）是否為國(guó)有或集體的財(cái)產(chǎn)，是否有政府主管部門批準(zhǔn)文件。例如：軍產(chǎn)當(dāng)前第22頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)交易房產(chǎn)的審核房屋權(quán)屬審查—注意事項(xiàng)1、應(yīng)當(dāng)審查房屋的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，必須特別慎重審?！渡唐贩抠?gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票原件2、為慎重起見，建議向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的，（如未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的房屋買賣，可以核實(shí)商品房購(gòu)銷合同的備案情況及合同的內(nèi)容）真實(shí)性、統(tǒng)一性，以最大限度避免購(gòu)買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。當(dāng)前第23頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)交易房產(chǎn)的審核3、共有房屋購(gòu)買時(shí)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；已經(jīng)出租的房屋出賣時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)事先審查房屋是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形。如果有，則應(yīng)當(dāng)審查出賣人是否取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。（房值較大交易）4、除常見的銀行抵押外需核實(shí)房產(chǎn)是否存在民間借貸擔(dān)保，個(gè)人擔(dān)保等等。5、涉及產(chǎn)權(quán)人去世的房產(chǎn)需要核實(shí)此房產(chǎn)需繼承人情況，是否可以順利辦理房產(chǎn)繼承析產(chǎn)。當(dāng)前第24頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)簽約人身份審核對(duì)簽約人審查（1）簽約人是否為本人。（2）非本人是否有授權(quán)，委托期限是否超期。（3）買方是否有購(gòu)買資格。（4）所攜帶的身份證件是否真實(shí)。（5）除身份證件外詢問雙方實(shí)際住址。當(dāng)前第25頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)簽約人身份審核簽約人身份審核---注意事項(xiàng)1、在業(yè)務(wù)操作過程中，存在合同代簽的問題。即房屋產(chǎn)權(quán)人的親屬（父母、配偶、子女等）代替房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，但其未提供房主的授權(quán)委托書或其他身份關(guān)系證明。遇到此情況，經(jīng)紀(jì)人一定要事先核實(shí)，要求其提供房主的書面授權(quán)委托書或以其他的方式獲得房主同意代簽的證明。以免事后房主以不知情為由主張合同無效，使公司陷入糾紛。當(dāng)前第26頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)簽約人身份審核簽約人身份審核---注意事項(xiàng)2、另外需要注意的一點(diǎn)：合同上留存客戶（買賣雙方）地址時(shí)，一定要登記客戶的現(xiàn)住址。防止一方違約時(shí)，無法找到當(dāng)事人，催告函及法律文書等無法送達(dá)。使糾紛無法進(jìn)一步處理，公司陷入被動(dòng)。當(dāng)前第27頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)合同填寫規(guī)范1、所有權(quán)證號(hào)必須填寫，沒有下發(fā)房產(chǎn)證的填寫商品房合同編號(hào)2、所有權(quán)人必須寫產(chǎn)權(quán)證名字，有代理人的切忌不要填成代理人姓名3、金錢數(shù)額有改動(dòng)部分讓當(dāng)事人按指紋。以免當(dāng)事人對(duì)其改動(dòng)部分產(chǎn)生不必要的糾紛。4、付款方式一定填寫，以免后期雙方產(chǎn)生糾紛當(dāng)前第28頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)合同填寫規(guī)范5、關(guān)于騰房日期一定要填寫，最好約定在房東收到全款后6、合同關(guān)于戶口遷移日期一定要填寫，不能空白，如房東在過戶手續(xù)辦理完畢之后不能短期遷移戶口，簽合同時(shí)可以約定一個(gè)保證金，保管在公司，戶口遷完后退還業(yè)主，以免后期業(yè)主違約不遷戶口，客戶糾纏中介。當(dāng)前第29頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)合同填寫規(guī)范7、產(chǎn)權(quán)涉及到共有人的房屋，在進(jìn)行操作時(shí)，要求共有人同時(shí)到場(chǎng)進(jìn)行簽字或要求當(dāng)事人出具其他共有人同意轉(zhuǎn)讓該房屋的聲明書，并經(jīng)公證處進(jìn)行了公證。從而降低當(dāng)事人以未征得其他共有人同意而毀約的風(fēng)險(xiǎn)。8、合同簽署的日期應(yīng)填寫，這些日期往往和履行期限有關(guān)聯(lián)當(dāng)前第30頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)合同填寫規(guī)范9、在簽訂合同時(shí)應(yīng)盡量避免打欠條，毀約率極高，給公司和經(jīng)紀(jì)人都造成了很大的損失。打欠條的，應(yīng)寫明是定金是欠業(yè)主的，中介費(fèi)欠“鄭州壹加貳聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”的，注意一定要全稱。并且要有一定的限制，比如：不交齊錢不幫助過戶或者有其他抵押。10、合同應(yīng)完整簽署，切忌留有空白處，空白合同可能會(huì)導(dǎo)致無法解決的糾紛，最終合同可能被判決解除。同時(shí)，因空白合同系由我們協(xié)助填寫，服務(wù)有瑕疵，中介費(fèi)往往會(huì)被判令大部分退還。當(dāng)前第31頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)合同填寫規(guī)范11、在所有簽署的合同上簽署的經(jīng)紀(jì)人姓名應(yīng)是在店面公示的備案經(jīng)紀(jì)人。

12、合同最后的簽字處，應(yīng)由本人親筆簽名并加印手印當(dāng)前第32頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)案例分享案例：代理人無權(quán)代理2010年11月張先生來我公司登記房源稱其朋友在開元小區(qū)有一套房產(chǎn)準(zhǔn)備出售，因?yàn)榕笥言谕獾夭环奖阄兴u房。在我公司的居間下張先生代表房東與客戶王女士簽訂了買賣合同并約定售價(jià)為59萬，但未提供房東的授權(quán)委托手續(xù)。后期我方聯(lián)系張先生讓其通知其朋友來辦理鄭州辦理過戶手續(xù)，張先生稱其朋友不想賣這套房子了，經(jīng)過多次溝通無果張先生說不想管這件事了，把房東電話給我們讓我們自己聯(lián)系，我方與房東聯(lián)系多次房東均以各種理由拒絕配合過戶。在多次協(xié)商無果的情況下買方把房東與我公司訴至法院。當(dāng)前第33頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)案例分享案例評(píng)析我國(guó)《合同法》及《民法通則》明確規(guī)定，沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。同時(shí)規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案中，張先生未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，自行從事的代理行為，屬于沒有代理權(quán)的民事行為，其法律后果應(yīng)由張先生自行承擔(dān)。而中介公司對(duì)訟爭(zhēng)房屋的真實(shí)情況不了解，給買方造成了重大損失，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)前第34頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)案例分享通過上述案例，經(jīng)紀(jì)人在促成二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)該注意下列問題：房主委托代理人辦理房屋買賣和出租的，經(jīng)紀(jì)人一定要讓代理人提供由經(jīng)過公證的授權(quán)委托書原件，房主的身份證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、房主的聯(lián)系方式、代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式等，且經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該留存上述文件。當(dāng)前第35頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)案例分享業(yè)主“一房二賣”，中介公司是否承擔(dān)責(zé)任？X年1月份，來上海工作不久的趙女士通過中介公司找到了一套中意的房源，并與出賣人周先生簽訂了房屋買賣合同。為表示賣房誠(chéng)意，周先生將自己的房產(chǎn)證原件交給了中介公司保管。合同簽訂后，趙女士支付了房屋首付款并辦妥了銀行按揭貸款，可此時(shí)周先生卻以種種理由，一再拖延辦理房屋過戶的手續(xù)。想到周先生的房產(chǎn)證還押在中介公司，趙女士倒也不太擔(dān)心：“最多晚幾天辦手續(xù)，問題不大?！碑?dāng)前第36頁\共有38頁\編于星期三\12點(diǎn)案例分享一晃兩個(gè)月過去，趙女士有點(diǎn)坐不住了。打電話和周先生約辦理過戶手續(xù)的時(shí)間，周先生卻總是含含糊糊的，后來索性關(guān)了手機(jī)不接電話。無奈之下，趙女士向一位當(dāng)律師的朋友咨詢。朋友連忙帶她趕到房地產(chǎn)行政管理部門，對(duì)這套房屋作了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。這下，趙女士傻眼了：這套房屋居然已在半個(gè)月前換了“主人”，周某已經(jīng)不是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人。趙女士認(rèn)為，中介公司為其介紹了不良房東，在居間活動(dòng)中未盡到居間義務(wù)，因此，將中