柳州市商業(yè)商圈調(diào)研保利商業(yè)廣場定位報告全解

保利商業(yè)項目調(diào)研報告2021/5/91目錄第一部分柳州宏觀市場概況第二部分柳州商圈特征和競爭分析第三部分保利項目地區(qū)域市場分析第四部分保利商業(yè)定位建議2021/5/92

柳州宏觀商業(yè)市場概況2021/5/93柳州區(qū)域優(yōu)勢位于廣西中部偏東北，史稱“龍城”；中國歷史文化名城之一，距今已有2100多年歷史；經(jīng)濟區(qū)位上，柳州東臨粵、港、臺等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。2021/5/94行政區(qū)劃柳州市轄4城區(qū)6縣。2016年末，全市總?cè)丝跒?92.27萬人，市區(qū)人口超過140萬，已進(jìn)入中國大城市的行列。人口比較集中地分布于繁華商圈，“城中區(qū)”人口密度最大，柳北、柳南區(qū)人口數(shù)量分布最多；保利商業(yè)廣場項目處于“城中區(qū)”與柳北區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯，居于柳北區(qū)橋頭堡的位置。2021/5/95總規(guī)劃圖2021/5/96柳州交通

柳州火車站及汽車南站火車北站及汽車北站火車東站及汽車總站汽車貨運公司機場入口2021/5/97

柳州商圈特征和競爭分析透過商圈結(jié)構(gòu)分析，剖析柳州商業(yè)布局，為制定合理的保利商業(yè)定位提供參考依據(jù)，創(chuàng)造良好商業(yè)契機。2021/5/98柳州商圈總體特征柳州商圈總體特征——柳州市現(xiàn)已形成五大商圈，商業(yè)布局呈現(xiàn)“一心多點”；即是一個以“城中區(qū)消費核心區(qū)”（即五星商圈）為中心，四個專業(yè)化商圈為輔助的商貿(mào)格局。2021/5/99柳州市五大商圈分布圖金綠洲商圈2021/5/910柳州五大商圈業(yè)態(tài)格局區(qū)域商圈地位輻射范圍主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所商圈定位五星商圈中心商業(yè)區(qū)全市化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、風(fēng)情港、東都百貨；龍城路商業(yè)街、工貿(mào)/聚寶/中百移動通訊廣場，柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店等娛樂場所柳州市高檔消費集中區(qū)；柳州市零售商業(yè)的制高點河?xùn)|商圈二級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域兼全市餐飲，文化，休閑娛樂為主，零售，百貨類為副。萬達(dá)廣場，雙魚匯，恒隆匯，夢之島，陽光100城市廣場，亟待開業(yè)的恒大廣場，萬象城，三胞廣場等與城中區(qū)有機結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)2021/5/911柳北商圈專業(yè)全市鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地，商業(yè)體僅滿足日常用品需求鋼材市場、木材市場、大潤發(fā)超市商圈工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)金綠洲商圈專業(yè)區(qū)域文化體驗為主金綠洲星光大道柳南區(qū)未來的商業(yè)中心河南商圈自成一體區(qū)域兼全市汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場、力風(fēng)建筑裝飾市場柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地2021/5/912商圈競爭特點商圈競爭特點：城中區(qū)（五星商圈）——城市核心商圈，高檔次的綜合性商業(yè)中心，消費首選；河?xùn)|片區(qū)（河?xùn)|商圈）——萬達(dá)廣場，恒大廣場，萬象城，三胞廣場，陽光城市廣場，夢之島，恒隆匯等商業(yè)項目云集，逐漸成長升級為柳州城市中心次級商業(yè)區(qū)。河西片區(qū)（金綠洲商圈）——僅有金綠洲星光大道以社區(qū)街鋪商業(yè)為主，業(yè)態(tài)較雜亂，體驗感較差，還沒形成真正意義的商圈。柳南區(qū)（河南商圈）——以飛鵝服飾市場為核心，具有全市影響力的專業(yè)批發(fā)商圈，“成行成市”，經(jīng)營狀況好；“柳南新區(qū)”（柳邕路段）是成熟的專業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)街；“柳北區(qū)”則是和其他四個商圈沒有競爭關(guān)系的工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)，僅以大潤發(fā)為代表形式單一，結(jié)構(gòu)松散的小型商圈，沒有區(qū)域影響力的商業(yè)標(biāo)桿，待開發(fā)的商業(yè)處女地。2021/5/913柳州商圈業(yè)態(tài)分布圖2021/5/9142021/5/9152021/5/916柳州消費人群結(jié)構(gòu)分析（一）2021/5/9172021/5/9182021/5/919柳北區(qū)：是大型工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位和民營單位很密集的一個大區(qū)域，如柳鋼、柳化等，人口約44萬，月人均收入在3000元---5000元居多，這個區(qū)域的人居環(huán)境亦復(fù)雜，消費觀念強，但區(qū)域的無標(biāo)志性大型商業(yè)中心，距離城中商圈也較遠(yuǎn)，是保利商業(yè)項目未來發(fā)展的客群基地。2021/5/920城中區(qū)：最老的行政、商業(yè)、金融三位一體中心，人口近20萬，消費層次較高，居民綜合文化素質(zhì)強，對于品味的需求也高，這個區(qū)間的人均月收入在3000元---5000元之間居多，是保利商圈很長一段時間內(nèi)最重要的消費群體構(gòu)成，直線距離也很近，易受保利商業(yè)項目的輻射和影響。

柳州消費人群結(jié)構(gòu)分析（二）2021/5/921魚峰區(qū)：廠礦企業(yè)區(qū)，很多國營老單位和事業(yè)單位、各類專業(yè)批發(fā)市場組合成這個區(qū)間的消費人群，人口約25萬，人均收入一般，消費觀念比較傳統(tǒng)，月人均收入1000元---4000元居多，對于較高檔商品的需求層面不太強烈，屬于比較務(wù)實的消費群體，屬于河?xùn)|商圈的次級消費群體。2021/5/922柳南區(qū)：柳南區(qū)與柳北區(qū)相似，民營單位、事業(yè)單位、大型工業(yè)企業(yè)如柳微、柳工等組合成的消費群體，人口30萬，這個柳南區(qū)是屬于人均收入跨度區(qū)間最大的區(qū)域，也是柳州區(qū)域面積最大的一個城區(qū)，月人均收入1500元---6000元居多，消費觀念新舊兼容，人居環(huán)境較為復(fù)雜，三教九流都有，品味不一，不過消費觀念強，是保利商圈的潛力消費群。2021/5/923河?xùn)|區(qū)、高薪開發(fā)區(qū)：新一代的柳州高檔商務(wù)住宅小區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，也是新的行政事業(yè)單位和金融、商業(yè)區(qū)域，這里人居環(huán)境是最好的，建筑檔次和格局也是柳州最高的，標(biāo)志精英群族的生活品質(zhì)，商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計也很齊備，這里居住的群體都是柳州各個階層的精英人均收入高，月均收入范圍在3000---2萬區(qū)間的居多，唯一不足的是目前入駐率極低，很多業(yè)主購房出租和空置較多，整個區(qū)域覆蓋人口不足10萬，陽光100附近區(qū)域入駐率更低，不足1萬。河?xùn)|區(qū)域消費目前還主要靠柳州其他城區(qū)消費群體輻射，這是目前這區(qū)域短期內(nèi)存在的缺憾，3-5年內(nèi)很難滿足業(yè)態(tài)消費需求的入住率。2021/5/924總結(jié)：大家透過表格很清晰看到柳州各城區(qū)的消費結(jié)構(gòu)指標(biāo)和目前柳州人均消費力特征，超過90%的人對于50-300區(qū)間價格的商品接受度還是比較高的，對于300-1000價格中檔品牌的商品購買力接近30%-50%，對于高端品牌價格高于1000以上的消費力不足5%，對于指導(dǎo)保利商業(yè)樓盤招商品類和定價區(qū)間有極大的參考意義，另外，目前保利商圈配套成熟，僅3.5公里范圍內(nèi)就有20多個成熟小區(qū)，常住人口超過25萬，消費人群集中。2021/5/925五星商圈競爭分析

針對五星商圈的商業(yè)布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳州核心商圈的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)和消費群體的消費趨勢，品牌定位和商業(yè)功能有他內(nèi)在的必然聯(lián)系，五星商圈商業(yè)體幾乎都是互補性的結(jié)構(gòu)，確立的檔次區(qū)間比例也是依據(jù)目前柳州消費收入人群劃分進(jìn)行定位，對于我們保利商業(yè)樓盤有積極的借鑒作用，對于將來招商品牌選擇上有積極的參考價值2021/5/926商業(yè)項目名稱

經(jīng)營業(yè)態(tài)

代表經(jīng)營品牌

陳列（件/立方米）

價格（元/件）

檔次

柳州工貿(mào)大廈

床上用品、工藝禮品、精品超市、飾品、黃金珠寶、女裝、精品小家電、化妝品、體育用品、男裝、鞋包夢特嬌、金利來、袋鼠、皮爾·卡丹內(nèi)衣、三槍、阿迪、特步、彪馬、鴻星爾克、喬丹、匡威、紅雙喜、愛步、雅樂士、卡帝樂、鱷魚、賓度、貴之步、安家英、公牛、花花公子女裝：20-25鞋包：8-12200-1300150-1500中高檔五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列2021/5/927五星商業(yè)大廈

五星特色商品超市、精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、女士用品、內(nèi)衣、精品男裝、飲食中心、運動裝、運動器材、數(shù)碼產(chǎn)品、高檔文具、家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、書畫藝術(shù)、VIP娛樂城依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、Lee、阿迪達(dá)斯、匹克、耐克、皮爾·卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯(lián)想、索尼精品：15-20化妝品：15-20男女服裝：10-15鞋包：8-18300-200040-38078-2000100-2000中高檔五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列2021/5/928銀座百貨

鞋包、精品、男女服裝、內(nèi)衣、飾品、皮具、運動裝、香水香奈兒、adidas、nike、李寧、Puma、香奈兒、adidas、nike、李寧、Puma、Kappa、菲圖皮具、威路皮具、米奇女裝、皮爾卡丹、老爺車、威廉鞋包：5-10精品：40-45服裝：10-20飾品：40-60香水：15-20150-600600-300069-100020-50500-700中高檔五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列2021/5/929五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列）東都百貨

化妝品、手機、鞋包、精品、服裝、玩具、床上用品

時尚女裝、職業(yè)女裝、淑女裝、箱包、內(nèi)衣泳衣、休閑女裝、童裝、女裝、精品

化妝品：150手機：25-30飾品：30-40鞋包：6-10服裝：25-30玩具：10-15250－800500-1500200-400150-50150-600中檔

地王大廈

精品、飾品、日雜、女裝、女性時尚個性服飾、鞋包皮具、電玩城

伊莉莎白、奈兒、米奇

飾品：30-40包：6-8個鞋：6-10精品：30-35女裝：15-2015-50150-200300-400300-1000145-300中低檔

2021/5/930興隆大廈

飾品、服裝、冷飲、藥品、精品、鞋

雜牌

飾品：30-35服裝：25-30精品：30-35鞋：6-1015-50150-450300-600150-300中檔

金運來大廈

服裝、餐飲、婚紗、酒店、私人會所

卓雅女裝、芝柏淑女裝、喬丹、柏麗英、燕之屋、金虎珀女裝專賣

15-20

180-2000

中檔

建佳名店廣場

飾品、皮具、鞋子、服裝、兒童裝

茉莉閣、個性、男與女、魔言、小旺角個性

鞋子：22飾品：75衣服：15-6050-38020-4840-250中低檔

五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列2021/5/931龍城地下商業(yè)街

通訊、餐飲、服裝、飾品、鞋子、美容美發(fā)、精品、床上用品

361°、蘭蔻、特步、理想睡衣、純兒

鞋帽48服裝24-48飾品3650--200

中低檔

五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列2021/5/932零售百貨業(yè)態(tài)成功和失敗的原因

2021/5/933保利項目地區(qū)域市場分析2021/5/934恒通項目背景分析

保利項目商業(yè)圈理位置優(yōu)越，環(huán)境自然，西靠柳北老城區(qū)，南臨城中商圈，東臨江且與未來的河?xùn)|新區(qū)隔江相望，既能享受到老城區(qū)的配套，又承接新城區(qū)的氣派，使項目“鬧中取靜”的特點更加明顯，是一塊黃金寶地，同時，保利·大江郡擁有800米長的獨攬東面一線江景的絕佳優(yōu)勢，可謂是柳江景致最美的一段，打造為集商貿(mào)、酒店公寓、旅游休閑和高檔住宅于一體的中國首個大型親水城市綜合體，注定會成為柳州商業(yè)格局的導(dǎo)航者。

2021/5/935保利地標(biāo)2021/5/936項目地區(qū)域市場分析柳北區(qū)商業(yè)概況：整個柳北區(qū)以大潤發(fā)商圈為中心，形式單一，僅以超市為核心業(yè)態(tài)形成的小商業(yè)群；標(biāo)桿地位不明顯，體量僅為7萬方。2021/5/937項目地區(qū)域市場分析柳北區(qū)概況：柳北區(qū)位于柳州市的北部，建區(qū)于1979年。下轄2個鎮(zhèn)和8個街道辦事處，行政區(qū)域面積320.03平方公里，總?cè)丝?4.762萬人，是柳州市面積最大、人口最多的城區(qū)。轄區(qū)呈扇形，依山環(huán)水，風(fēng)景宜人，環(huán)境優(yōu)越，九曲柳江環(huán)東、南、西三面而過，北面有風(fēng)光秀麗的雀兒山公園、君武森林公園、江灣休閑觀光區(qū)等風(fēng)景區(qū)。2021/5/938

保利大江郡商業(yè)定位建議2021/5/939優(yōu)勢（S）：項目SWOT分析2021/5/940