武漢房地產(chǎn)價格問題

武漢房地產(chǎn)價格問題研究摘要本文以武漢市為例研究了房地產(chǎn)價格問題及其變化衡量指標，并分析了房價指標與物價指標間的關系。問題1中，我們首先利用因子分析法的思想分析了影響房價變化的9項因素，通過加權求和得到房價變化量，從相對變化量的角度定義了房價指標其中為比例系數(shù)，為初始時刻房價，為研究時刻與初始時刻房價的變化值。問題2中，我們基于層次分析法的思想建立了模型一，模型一以9項因素簡化后得到的4項因素，即經(jīng)濟因素，供求關系因素，房屋屬性因素和其他因素為方案層。經(jīng)濟因素對房價變化的影響關系我們通過GDP的變化率來表示；供求關系因素中我們從供應曲線（開盤數(shù)）和市民需求（用居民消費指數(shù)CPI衡量）出發(fā)，建立了該因素的影響函數(shù)與CPI的線性關系；房屋屬性因素和其他因素我們大膽假設在一段時間內(nèi)不發(fā)生變化。模型一以效用和有效需求為準則層，應用極差歸一化思想，構造指標函數(shù)，綜合建立成對比較矩陣，我們定義4項因素的合理權重為目標層，經(jīng)準則層，得出4個因素對房價指標的組合權重向量。進而得到簡化的房價指標的表達式，并由給定一天的房價指標計算出其他天的房價指標。通過分析房價指標與單位面積的房價、銷售套數(shù)之間的關系對我們的結(jié)果進行了檢驗，檢驗結(jié)果證明了我們模型的合理性與可行性。問題3中，我們首先考慮兩者之間是否具有一定的關系，為此，我們套用灰色關聯(lián)分析的思想自定義兩行為因素之間的影響度，通過計算得到物價指標對房價指標的影響度為0.685，具有較大的影響關系，然后利用excel對兩者之間的差值，比值，對數(shù)值3種關系進行數(shù)據(jù)分析，認為比值最能反應兩者間的關系，從而建立比值模型，并由某一天的物價指標預測其他天的房價指標，并將預測到的房價指標同第二問中得到的房價指標進行對比，兩者非常接近，從而證明了我們模型的正確性與可預測性。本文的特色在于基于翔實豐富的資料，根據(jù)四個因素，建立了合理的房價指標，其擁有適用性廣，穩(wěn)定性好，可預測等特點。最后我們對模型優(yōu)缺點進行了分析，并提出了改進意見和擴展方案，并根據(jù)模型結(jié)論給出了對準備在武漢買房的人一些可行性建議。關鍵字：房地產(chǎn)價格指標層次分析法極差歸一化影響度1、問題重述近年來，房地產(chǎn)價格一直居高不下，是一個備受爭議的話題，請通過你們自己的調(diào)查和搜集到的數(shù)據(jù)，討論如下幾個問題問題1：請綜合考慮各項因素，定義房地產(chǎn)價格指標；邊問題藥2悔：堤在第悔一問持的前南提下愈，簡召化你謠的價質(zhì)格指艷標表第達式昌，同粉時請玉收集較武漢順近兩濕年的降房子津日銷斜售情姜況表證，以醫(yī)最早釀的一駱天價型格指避標為少10汗0，龜計算顏其他占天的導價格拋指標周；汪問題康3：榴收集妥與第齒二問嚴中相睬應時氧間段節(jié)的物漿價指皆標，作并確鞏定房懶地產(chǎn)乎價格愿指標棗和物醬價指卷標的呼關系愉模型捆，并幸假設貞有一膛天房陳地產(chǎn)執(zhí)價格省指標秒是當首天物叼價指紫標的悟10躺0倍鳴，請撥預測驗當天蘆房地響產(chǎn)價收格指扇標；量問題妙4飯：最錘后英請你愛給菠出頁準備英在武話漢倍買房表的人窮買房裁時機巴的建飾議。隆2、催模型栗假設鍵1、查網(wǎng)絡薦上收勢集到廢的數(shù)富據(jù)真質(zhì)實可楊靠；濤2、娛問題即1,木2,晃3胸中不局區(qū)擠分泛商品破房，報住宅救房以醋及工廉業(yè)用緊房；妄3、掛用G御DP旋衡量藍當時裕的經(jīng)某濟發(fā)宵展除，且疊在一俘定的休時間所內(nèi)，維GD駐P平盞均增林長率忙不發(fā)忌生大富的蠶變化繁；腳4、結(jié)目前柿一段楚時間繁內(nèi)不后會出下現(xiàn)房闊地產(chǎn)轎供不粗應求單的局壤面；咬3、道符號肆說明安：要時刻牙的房誦地產(chǎn)肝價格吃指標舟：蛋時刻決的房唐價相痰對于爬初始儀時刻扒的變規(guī)化絡：掛經(jīng)濟起因素鎖對拒的影塌響函繪數(shù)戚：跡供求攪關系坐對統(tǒng)的影敘響函烈數(shù)逗：夢房屋膝屬性羨對雪的影充響函賽數(shù)燭：枝其他球因素鞭對邀的影裂響函字數(shù)伯：父極差蝕歸一懸化煌后梅4項克因素鞠對幟的影端響函抄數(shù)定：設GD皆P仍的難平均核增長父率設：階居民回消費物價格踐指數(shù)佳：挨初始玉時刻壩套房程均價半：腹答全國更物價末指標客4、冶問題如1起的分欣析與誓求解潤4、被1更問題蛛1的釋分析清價格塊指標襪沒有題現(xiàn)成社的時定義津或潔表達暮式，撈但是默毫無睬疑問撇價格谷指標是應能君反映陶價格譜變化刮的程克度并療且資在一前定范母圍內(nèi)全預測博價格除變化剪，所也以我侮們打顏算從錫房價逝變化棍程度頂入手同制定截合理議的價磁格指栽標。駐，比房地能產(chǎn)價名格是朵指由富房地經(jīng)產(chǎn)的綁效用梅、房慰地產(chǎn)帳的相偽對稀升缺性槍和對艦房地盟產(chǎn)的羨有效族需求寧三個濃部分恐共同職作用退而產(chǎn)鳳生的瘋對房揀地產(chǎn)仍經(jīng)濟奶價值劣的貨拍幣表評示，肚不同段房地凈產(chǎn)的俯價格部差異漆和同作一房銷地產(chǎn)固的價燥格波闊動歸滿根到際底是茶由這拒三者顯的變綱化引纖起的貼。桐所以凈對于群問題雀1，愚我們火主要娘研究秩由貫這三邀者（奸本質(zhì)孟原因股）引殊起的刪現(xiàn)象眼（表依現(xiàn)形貿(mào)式）兼變化闊，進鳴而性定義灰房地久產(chǎn)價來格指巷標。礦4、住2匯問題漿1壽的求星解扶4、密2、育1萍影響遷的希因素白分析椒房地老產(chǎn)嶼的市暴場價兩格由云上述斬3部川分引未起，怕由眾隱多因準素相敬互作值用歇而成對。這回些因門素中租，有淹些是汁影響樣房地燃產(chǎn)價勁格的罰一般攻因素填，有削些僅矮影響本某一測具體洪的房頑地產(chǎn)戀的價豎格，若他們閃在整我體上亮共同貨影響奇房地團產(chǎn)價觀格繡及其株變化航，垃通過女大量苗閱讀忠他閑人的刃文章玉，我練們認扔為其釘影響蕩因素吧：某1、敏經(jīng)濟咱因素段：剝經(jīng)濟茫發(fā)展門，預離示著漆投資總、生甲產(chǎn)活罪動活諒躍，幅對廠藍房、伍辦公爛室、辨商場善、住執(zhí)宅和暗各上種文動娛設裁施等鮮的需攜求增填加，枯引起霞房地漢產(chǎn)價待格上綢漲，晃尤其僅是引笑起地梯價上凍漲至，經(jīng)必濟因自素是蒙一項昨不可拒忽視峽的重澆要樓因素紹；育2趙、供歐求狀全況：贈供給排和需停求是偵形成筑價格慌的兩式個最犧終因朽素。枝其他旋一切鴨因素弄，要販么通婚過影腐響供恭給，疑要么袍通過仿影響騙需求減來影伯響價婆格膛；胖3撥、自逗身因鴨素：繡房地趣產(chǎn)自瘦身條周件的惹好壞門，直侄接關象系到項其價宮格高橫低。宿所謂吵自身引條件狡，是足指那慧些反折映房吧地產(chǎn)雞本身械的自李然物來理性題狀態(tài)窄的因肯素境，斬它甲包括好：攝（1拼）位梅置事，糊（2莊）地躁質(zhì)矩，糠（3軟）攏地形裳地勢閥，管（4墾）土站地面冶積行，妨（5幫）土稅地形呢狀揉，悶（6察）瓶通風圾、風疑向、罩風力越，帖（7菌）煙氣溫篇、濕戰(zhàn)度、儉降水享量潔，聲（8堡）堆天然屠周期恥性災支害破，高（9置）幟建筑簽物外突觀母，飲（1長0）猛建筑仿物朝拍向、趣建筑代結(jié)構睛、內(nèi)論部格顫局、捧設備男配置撈狀況僑、施靜工質(zhì)盈量單等各完種因紹素關；激4寸、環(huán)緣境因階素：港影響粉房地膽產(chǎn)價趨格的冷環(huán)境并因素裙，是下指那蔑些對嶺房地皇產(chǎn)價歲格有塌影響暢的房摟地產(chǎn)抹周圍賠的物姥理性腹因素直，包躍括蠟：偶（叢1架）災，王聲覺猶環(huán)境損（源2器）虎，緒大氣縱環(huán)境段（譜3他）璃，袖水文悼環(huán)境祖（擱4犯）個，芹視覺沉環(huán)境據(jù)（殊5凝）裹，針衛(wèi)生蹤環(huán)境昆等因敵素；邪5、兆人口期因素它：包奶括（藍1）拒人口未數(shù)量名，（快2）百人口麻素質(zhì)京，（捉3）啄人口易密度旺等；牧6、房社會欄因素棵：包巧括（鎮(zhèn)1）薦政治捎安定傻狀況響，（狹2）們社會石治安核程度硬，（亡3）憤房地始產(chǎn)投載機，避（4造）城瑞市化犧等因柄素；廢7、斃行政塌因素耳：包強括狠（踐1膠）時土地濃制度咬，（訪2）躁住房味制度蘭，（傲3）浪房地宣產(chǎn)價燕格政貓策姻，（史4折）誤特殊撕政策舍，（鹿5）況城市廈發(fā)展季戰(zhàn)略佳、城肉市規(guī)連劃、斷土地萍利用界規(guī)劃湊，（賓6）會稅收垃政策臟，（演7）粒交通布管制抗8漂、心寺理因均素伍：包煌括噸（1桃）購描買或窄出售假心態(tài)遭，忍（2武）欣畜賞趣挽味（臥個人束偏好鋼）惑，掠（3倦）時萍尚風儲氣洽，志（4雖）接乒近名芝家住溫宅心冤理兇，漸（5構）講憑究門模牌號上碼，拿樓層旺數(shù)字濫或土貪地號涌數(shù)搞，循（6嘗）講歸究風倉水硬，朵（7旦）價婦值觀鹿的變時化提；蹄9兆、國宏際因繩素航，主閘要包禍括戚（現(xiàn)1未）真經(jīng)濟墻狀況突發(fā)展年良好口，一抱般有饞利于牙房地以產(chǎn)價免格上駕漲汪，（絲2澤）監(jiān)軍薪事沖更突情芝況消，（竊3）猾政治驅(qū)對立尸狀況橡，（圖4）正國際異競爭云狀況辦。世4、側(cè)2、咱2口加權胸求和艦確定隊為了睛便于收形象尤的理任解因袖素變蘿化，遮我們長將上賤述因煩素用秧圖形掙表示派：房地產(chǎn)的效用相對稀缺性有效需求房價變化程度經(jīng)濟因素供求狀況自身因素環(huán)境因素人口因素社會因素行政因素心理因素國際因素123房地產(chǎn)的效用相對稀缺性有效需求房價變化程度經(jīng)濟因素供求狀況自身因素環(huán)境因素人口因素社會因素行政因素心理因素國際因素123艷設上柴述連第三丘層山9采個木因素樂中第低項因膊素啄對盼第二亂層3繭個墾因素火中的剖第鑄項指紛標蕉的影吉響函渡數(shù)分歐別為寫例如云，考毀慮人健口因代素對販的影等響時坐，乘，價分別發(fā)代表同人口假數(shù)量這，人姜口素貢質(zhì)以騎及人訊口密詢度。既又設富各因雪素的龜權重惜分別顧為判，趟則第謙三層康各胸因素裕對第螞二層劍各索因素筍的影液響函雖數(shù)糾其中栗。未第二扣層3緒項端因素餡對房甚價變窄化程印度縱影響畢函數(shù)阻為蠻，權擱重為濤則第排二層盜因素利對房帝價變賠化程焦度的臺影響有為障組合診權向厲量得員房價朗變化室程度跡與9衛(wèi)因跟素的合函數(shù)忌關系蹈為滿4、飼2、集3泳房地言產(chǎn)價昨格指政標浩的定莖義遺價格休指標脾應該掘反映培的是扒價格嫁變化光的程歸度，駐并且薄可以工用來割大致老預測經(jīng)未來摸房價良趨勢擔，所塑以我茫們定留義威時刻拋的房猴地產(chǎn)只價格遺指標沉其酷中屢為曠房價撥指標的系數(shù)厚。怒5、悟問題賣2的孝分析忙與求寇解挑5、敬1鮮的定趁義丘的簡籌化蘋5、裙1、盾1項影響策因素壇的簡盼化平問題弊（1帽）中園提到蝕的券9個腔因素漆雖然燭各不逗相同掠，但爬是靜因素謎過多層過雜儲不易估于分閥析，斯而且脂其中椒有些酒因素季具有蟲相似瘦點與挪重合布度，捕所以卡我們眾有必賓要勸對9虧個因夜素召做相曾應貼的合陷并。忽首先繳供求舒關系底和經(jīng)米濟因故素是暖主要異研究循對象投，我偶們松必須符單獨脅分析奪；羨其次懸，自茄身因蕉素和棄環(huán)境鋼因素梁在固房屋雷建成恥之后漠一段主時間鎖內(nèi)不突會發(fā)脆生大齊的變泛化，稻我們恐可以革歸納賣為基房屋瘦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