鹽城市大洋灣畔電視廣告投放計劃書

鹽城市大洋灣畔電視廣告投放計劃書前言鹽城市屬于三線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有著美好的前景：與上海、江蘇、浙江、山東等地毗鄰；高速公路四通八達；物流體系高速有效；人力資源豐富；企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健……鹽城的城市化進程在逐步加快，隨之而來，鹽城房產(chǎn)也在快速發(fā)展。從2001年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主，到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，達到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。至2004年，鹽城房產(chǎn)的整體推盤量達到歷史高峰，房地產(chǎn)銷售價格不斷上升，目前市區(qū)均價已達到2400元/每平方米左右。第一部分：項目背景綜合分析一、項目介紹大洋灣綜合項目位于素有“綠水瀛洲”之稱的亭湖區(qū)大洋灣風景區(qū)，是鹽城市和亭湖區(qū)重點開發(fā)區(qū)域。總面積290.6公頃，開發(fā)面積4300畝，規(guī)劃建設(shè)中的大洋灣將充分依托天然“W”水道，設(shè)置各功能景區(qū)，巧妙整合現(xiàn)有綠化水系等自然資源，突出水、綠、野、趣等生態(tài)主題，營造生態(tài)與休閑、娛樂與教育為一體的人文旅游風景區(qū)。項目目標和設(shè)計主體：以開放的中心水體和運河網(wǎng)作為主題創(chuàng)造出給居民以更多的水上休閑活動和場所機場路和建筑正面調(diào)整公園入口和英雄林蔭大道零星和酒店休憩設(shè)施詮釋中心及廣場水上運動場游船出租雕塑公園高爾夫場地建設(shè)分兩階段謊文化趨中心帽和新京洋河波俯瞰曲植物任園昏水上值公園煌主題肉設(shè)計染波浪峽式海吸灘和桿其他妻設(shè)計橫亮點圖餐廳專以當拆地特已色菜哭肴為激主脊系列磨變化瓜的主怪題景示觀及度形成晌相關(guān)擺聯(lián)網(wǎng)球狀欣設(shè)置遺背景予音樂膠二、渠項目林地塊嫂的先日天優(yōu)撐勢；洽（一妙）格地處乞鹽城貼有名抄的大獨洋灣祥風景返區(qū)。股（二詞）萌項目贏有如兇世外天桃源電（三部）朱景觀摘的發(fā)圾展空區(qū)間大攪（四鹿）刷適合狡開發(fā)別高檔財住宅濟區(qū)膏（五本）罪為周隱遍的膏居民套和游物客提砍供多攜功能國的休計閑旅貧游區(qū)藍的同兼時積宮累了桂美譽槽度。釀三、燥目標鬼客戶委群細烤分：猛（一退）以市職業(yè)充界定竭客戶撇群幻1匙．中何型企憐業(yè)主盲2咽．企橡業(yè)中具上層程管理角人仕盯3妖．個再體戶潤4抵．高患級公驕務(wù)員語及事害業(yè)單旨位人比員極5六．渡榆假養(yǎng)坦老人問仕游（二彈）以殘文化錢層次屑界定互客戶椒群體翅1鼻．中炎高等扣文化抽層次妖人仕績致蜜20拉％卻2忽．中倍等文魚化層嗚次人漁仕囑作未亭55活%盟3應(yīng)．中頂?shù)偷热幕龑哟紊兹耸撕└?5滅％榴四、覽項目侄競爭膏分析源①恐機會代點猾a醒、宏穗觀態(tài)壟勢：棚鹽城逐房產(chǎn)脫剛剛釀起步栗，潛步力巨殲大。初b愿、地漲段優(yōu)唯勢：吩地處特鹽城圖有名屬的大攻洋灣肅風景汽區(qū)。歡c巧、規(guī)開模優(yōu)秋勢：丟總面疾積轟29努0.喉6所公頃剛，開齒發(fā)面合積零43廁00轎畝，光大手晌筆制籠作，烘可發(fā)電揮的乎余地序大。墨d熊、品凝牌優(yōu)需勢：爬具有袍優(yōu)秀幕的品山牌知生名度涌與美鵲譽度貝。絲e踢、技脂術(shù)優(yōu)飼勢：歡規(guī)劃并設(shè)計跟均出旦自大溉家名竿手。腰f抄、產(chǎn)卵品差降異化侵優(yōu)勢丙：目粱前鹽阿城房統(tǒng)產(chǎn)同面質(zhì)化擊嚴重節(jié)。形g供、交困通優(yōu)缸勢：?？拷蹈咚賷Z，便饒于吸丑納外雄來消兇費。臨②忍問題肅點拾a躬、離原市中硬心較榨遠，足不符珍合鹽翁城人完目前慰的居續(xù)住習谷慣。險b襯、產(chǎn)雞品定琴位較架高。悄第二撲部分誼：儲鹽城懷房地暫產(chǎn)市罷場概渠況介冤紹僅一、蒜鹽城票房產(chǎn)輸市場輕總體飄現(xiàn)狀宏今年怒1-紛6躲月份霧，雖句然受青國家輛穩(wěn)定軋住房稈價格登政策污的影玉響，圈市區(qū)蔥房地膛產(chǎn)市灰場總筐體上涂還是幅保持虹了平甩穩(wěn)發(fā)主展的我勢頭元，供睛求關(guān)戰(zhàn)系基健本平僑衡，耽與去匆年同展期相妻比交敘易量浩小幅脆增長眨，房盞價漲戀幅有址所回定落。撫商品巾房市科場供墊應(yīng)方拜面，登1-疤6栗月份萌市區(qū)飛新批斷準上崇市預將售商鄭品房縮累計關(guān)45棵.5柄7盾萬平縱方米餡，同截比上號升樓9.證62難%摧。其村中住物宅浸29舌.0娃1圖萬平揀方米嗓，同仁比上弟升氣12螞.4僑%蔥，非賢住宅泛16宵.5黎6膛萬平元方米誠。市簽場成嚼交方權(quán)面，得1-忙6莫月份康市區(qū)代各類分商品落房成炭交額27塊.9層2譜萬平膨方米球，同雀比上桑漲恰5.儲22糞%充。其摘中商劉品住菜宅成腥交牽26士.0權(quán)3旅萬平葡方米拳，同夸比上澆漲縱14漿.9溫3%禿。舒由以繞上信秧息判毫斷，摧鹽城飽房地講產(chǎn)在殃未來籃相當鳳長的顏時期青內(nèi)存項在良閱好的什發(fā)展兆空間糧。任二、擋鹽城賽房產(chǎn)緩市場食競爭練態(tài)勢民從糖20網(wǎng)03億年開續(xù)始，吹鹽城廟房地途產(chǎn)市權(quán)場逐榮步開慨始發(fā)劃展，難市場題成交渡量持峰續(xù)放瞇大，或供應(yīng)惕與需向求呈撓同步暢增長這趨勢見，市搞場容痕量也涂隨之撐獲得磨持續(xù)回擴張禮。尤絮其是足城區(qū)英房地器產(chǎn)的理開發(fā)寬已經(jīng)涼步入旗了穩(wěn)榨定增抓長的千軌道茫。房叔地產(chǎn)啦市場黑需求查呈現(xiàn)公出自洲住型輛需求潮和投伙資型鏡需求涌同時偶發(fā)展另的態(tài)家勢?？穑ㄗ詽⌒屯靶枨髸?，秧一是戀改善真居住賠條件襖需求凳，二而是增工加型供需求忍，三陷是被盾動型脖需求釋。）炕隨著陡城市腎化進王程的海持續(xù)乞推進禮、城浪市經(jīng)鄉(xiāng)濟發(fā)謠展和斗城鎮(zhèn)歉居民斃收入舟水平文的不蠶斷提樂高，古預計諒今后撤幾年斜投資飼型需翅求也銜將保傍持良戶好的樸發(fā)展沸勢頭脹。辭六、隔市場顛細分算在鹽夫城城填區(qū)房恰地產(chǎn)反市場祝中闖，中秩低檔念及中仙檔樓她盤的鹽開發(fā)麥速度怨最快禾。但錫中檔鬼樓盤帶的銷拆售（舌含預仰售）惠情況揉較中鍋低檔抽樓盤形要好良?？傻敢钥床沓觯Ⅺ}城模居民匙的消柿費傾監(jiān)向隨朵著消風費能紡力的冠增強君在發(fā)怨生悄騙然轉(zhuǎn)喜變，棚重視主享受慘型居糟住條氣件、稈環(huán)境景的房單地產(chǎn)扛消費陸觀念餡蔚然們成形達。因外此，厲鹽城似城區(qū)史樓盤礦的高隊檔化止發(fā)展乳趨勢眾十分軍明顯醋，這繪種趨呀勢在鍵未來毀一定間時期臭內(nèi)將密得到火進一圍步強層化。秀當前溜鹽城依城區(qū)玻的房況地產(chǎn)滲重心墳還是刊在于評T閥地帶徒。但蓬是，寇隨著霉競爭辜程度伙的加淡劇以賠及周浪邊區(qū)故域開然發(fā)條侵件的傻改善兔，競悔爭圈箱勢必組會出幣現(xiàn)漸絮次擴安散。梅同時鉗，“蠢大洋拌灣畔縮”作談為別尊墅項卡目占剩有有在利的辛地緣脹、以犬及交貍通條恢件。禮近年狂來，龜由于飽悅達鬼與韓堤國現(xiàn)蔥代的畏合作套加強萄，不澆少外判籍居顏民魚也開表始進燭入鹽甘城。予工作圍在鹽霞城，義同時抖也生推活在掉鹽城舒。同棍時，意隨著危經(jīng)濟避的不邪斷發(fā)捐展，燥外地躲居民祥入鹽其數(shù)量小會不胃斷增就加，給為了叛長期淋在鹽因發(fā)展坐，購以房置錄業(yè)必倆然成孫為這昌部分鋼人群小的重膚要考斑慮。呀三、講各大役樓盤廣情況累介紹澤a咸、青T無地帶父1的、怡率景花娛園城筍由鹽叔城瑞牽祥置嶺業(yè)開弦發(fā)。較位于歸新老尼城交執(zhí)接處絡(luò)的南危門橋珠下，社從鹽趟城老普百姓遵的購晴房心冷理上脊說具和有絕向?qū)Φ陌缘赜蛩貎?yōu)勢扇。是顫市區(qū)蟲首批勺均價職突破她30旗00脂元尿/椅每平善米的饅樓盤艘之一坡。屬圍鹽城臣第一林個大蜻型臻將品小襲高層紗社區(qū)銹，泊其億綠色殺環(huán)保真健康拴的產(chǎn)槳品定士位、缸人性無化的雨產(chǎn)品誤設(shè)計責為其敞贏得缺掌聲姨；膊28干00途平方釋米的督中心辨水景餐和專附為小邊區(qū)業(yè)潑主服潑務(wù)的始大型冶獨立共會所飾，以盆及其神擁有鑼的柳較為唉全面盛的物演業(yè)管勒理系就統(tǒng)使隆其贏俗得消應(yīng)費者屠的認存同。例2守、金來色家怨園允由鹽寧城炎究安房禾產(chǎn)開委發(fā)有宋限公反司獨浩立投捉資開遠發(fā)哨。腫定位訓為?。簯K“于十萬斥平米偶中心同社區(qū)亭、領(lǐng)央銜鹽若城首魚席生吵活冊”未的高饑尚社孫區(qū)。陰小區(qū)戀坐落昌于解嫩放南員路和隸沿河戚中路攏的交迷界處譜（與棒怡景貞花園淋城斜閑對面肉）毀，緊附臨著勸風景夫秀麗辨的迎貍賓公抄園和寫碧波截蕩漾都的串煤場河叛，占嬸地隸51儲61車1.網(wǎng)9終平方硬米，歉總建悉筑面甩積近嫁十萬揮平方臣米。酒由采1貢幢綜如合樓腦、偏2怪幢觀特景小仙高層筐、功15芝幢多抓層住測宅及擦沿街匠商業(yè)固用房繭構(gòu)成編，最桶小樓險間距肯1盛：清1.師25怖、綠槐化率伍38醬%吳以上爽。怒3狼、現(xiàn)烘代華汁庭肉毗鄰扁實驗予小學吊，鹽或城中想學等環(huán)名校不，緊素挨繽類紛亞緩洲商書業(yè)街顫，具芽有一陰定的舒地域便優(yōu)勢戶，但僻體量踩較小置（僅貫四棟衛(wèi)樓）眨。踢4億、娛械樂花智園蘆由市滿房地雖產(chǎn)開易發(fā)有抓限公孩司開壇發(fā)。包位于暴鹽城位市區(qū)節(jié)主干閑道解嘗放南潑路與泊建設(shè)究路交棕界處雁西北少角，恰鄰近搭鹽中還與市驅(qū)一小識新校集區(qū)，胡靠近驚市行鏟政中神心，隸發(fā)展豈潛力紫巨大表。繳該開倡發(fā)公伙司在餃我市雷積累糕的口岔碑較燦好?？?伙、中求茵·聽海華憲廣場表在老耍市政碧府所米在地路建造勇的聰16舍萬集閃合式醒商業(yè)促街區(qū)態(tài)中茵艙·跑海華懷廣場扭具有億天生瀉的地傲段優(yōu)樹勢、醫(yī)市民奸關(guān)注泉度，擠加之輕結(jié)合傻的技得巧性瓦的銷貿(mào)售模形式，謎足以護引起田它前農(nóng)期的豆火爆淘銷售安。但喜其也肺具有怨總價茅高、仙體量綱過大經(jīng)等劣掌勢。劣6每、繽飯紛亞藝洲綁專業(yè)米的概壞念炒鋸作隊水伍是洲繽紛冶亞洲凡成功向造勢央的根西本支它持，棋但其斜自身商的地盞段特珍點，柄與鹽摩城市緒民傳鏡統(tǒng)的梯買鋪盟觀念搏明顯司相悖遮的現(xiàn)頃狀，融也造飲成其貿(mào)一時赤難“匹火”井。到7汽、鴻右基奧訪園·穗芝林返廣場川商業(yè)翠項目屈具有滔金腰蓄帶中滅心的首地段鞭優(yōu)勢什非常剛難得使。呢8洗、華津崴國查際廣罪場左地處謹體育木公園益及體謀育館才健康太生態(tài)烈環(huán)境鵲，卻司由于阻屬地億下商啊鋪項邊目，斷難以捉利用販其作扮文章帆，加乳之趕擱工期擱使人患懷疑成它的著工程涼質(zhì)量芹，所塑剩只稍是亞萌商業(yè)佛圈的頃地段厭優(yōu)勢滿而已蔑。兄9演、鼎寨盛時補代單連接屆大慶形路與酸鹽馬真路的徒重要做紐帶非，集監(jiān)中兩村個商推圈的有優(yōu)勢扶的同括時，界這一輔優(yōu)勢鏈也將奴使其幣淪為舅不溫塊不火雹的商抓圈中港心過舌渡地仍帶。執(zh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