柏廬路項目市場定位和投資可行性

柏廬路項目市場定位和投資可行性分析園深圳濟(jì)市尺口度市謠場策付略顧掙問有亞限公修司攔項目汗市場烈定位柜和投景資可姿行性災(zāi)分析脆報告錫思路燒第一舞部分炒：項銀目目諷標(biāo)市戚場初士步定草位報彎告廳1、潑項目雄市場圍環(huán)境帶描述敗2、嘴目標(biāo)通市場痕初步轎定位新3、蕉定位婦理由桑第二盾部分伴：項完目投疤資可懲行性撥分析條報告毯1、東項目化可行許性分咳析前蜘言怕2、附項目劣初步習(xí)定位架3、盡項目偽方案仍分析老項目惑開發(fā)戚進(jìn)度哨和銷臨售進(jìn)南度確憂定俯項目貨銷售藏單價嚴(yán)的確呢定居項目屑銷售蛾收入陷的確莊定棚項目橫投資和開發(fā)緊成本繩的假迷設(shè)和薄地價肅的確邪定橫現(xiàn)金諒流量澆表分移析做項目聾財務(wù)棕指標(biāo)乒分析職項目勻敏感販性分手析狼第一藥部分襪巡項目告目標(biāo)絕市場姨初步第定位泰報告譽項目翼市場逢環(huán)境佛描述奇：首1、尤項目志概況獸：脆柏廬之路項灑目乎用地蕩位于辦XX嗽市城救北區(qū)誼柏廬丈北路耳西面揪，婁指苑路誤以南逝，昆坦太路浮改造擁線以輛北。頸XX偉市氣夜象站面臨靠鄉(xiāng)地塊未中端鏈。項午目總苦占地私面積凡約慘31蛇10危0平洗方米軋，南質(zhì)北長鏡約督50德0米羞，東澇西寬見約櫻65胞米狹（包職括退趴讓紅僅線）財，多鎮(zhèn)層建午筑容希積率和小于年等于竿1.晨8，狗小高膽層建德筑容誠積率瞇小于損等于痕2.倦5；怨多層席建筑欄密度裳小于唇等于童35床%。菜地塊辱為商丙業(yè)和摘居住澇用地務(wù)性質(zhì)塘。將2、宴項目糖用地箱現(xiàn)狀捏項目亦地塊鉆形狀謊呈規(guī)扯則的瘡長條理形狀棕，長勇50絡(luò)0米懲，寬盞65堂米離，地公勢平含坦，料地表妄整齊免，和小新修綠60戲米及寬的男柏廬熔路路球面基態(tài)本平魔齊，滅地塊峽上目認(rèn)前大普部分盟為農(nóng)績田和眉少量莊臨時蔥建筑賭物，絞與主烘城區(qū)柳僅一秧橋之溜隔，詢基本紋上是隆一塊攤便于啞開發(fā)門的熟班地。旁項目量西部察緊鄰截即將釣修整鞏為味60朋米柔寬體惹現(xiàn)城全區(qū)風(fēng)成貌的放主干柳道之澡一的壓柏廬攔路，結(jié)隔柏皮廬路予相對渴望的快是同邀心村找十五酷組村過居用垃地，制目前漿已被竿另一柄發(fā)展怨商收達(dá)購，冒北段凳東側(cè)毛緊挨箱電視如廣播拐大學(xué)襪，中否間為稱XX叢市氣覺象站蒸，南迫段東淋側(cè)為芽市農(nóng)惑業(yè)技趟術(shù)推針廣中玩心和瞧精密回模具仁標(biāo)準(zhǔn)根件公溫司。灘北部遼隔婁接苑路殖為同殊心村虧的回酒遷戶拔和同區(qū)心密彎友新塵村別掏墅區(qū)提，南歸部為蓮正改愚道修主建的壞昆太歇路，跟隔昆稀太路臺再跨巨過越傅河就邊進(jìn)入稻了X席X市吃目前揉的中室心城酒區(qū)，債所以脆，目鍋前該什地段蔥雖然尋處于塔城郊巷接合鉤地段薯，但虜隨著邀新的油市政結(jié)中心臥的向深東向桂北遷鄭移，禾該地逆塊所幅處位漲置將貢成為涼老城凳區(qū)繁騰華商錯務(wù)的怒一級爪輻射拜地帶息，具剝備較上強(qiáng)的蠟升值雀潛力支。朽3、尸項目矩區(qū)域伏市政率公建出配套手情況圓：末1）艇交通慶：穿柏廬株路地狼塊周授邊有仔二路賢、十本一路刺公交釘車，驕可到洞達(dá)X刻X主句城區(qū)毫的絕調(diào)大多漂數(shù)地貢方，哪同時菜根據(jù)節(jié)調(diào)查換，X弦X市疼居民銅對外局交通梅仍主媽要依桿賴自呆行車市、摩餡托車誘或的寬士，氏而本匆項目緊三面渣緊鄰塵三條芹路面精狀況攤很好年的柏逮廬路液、昆美太路獄、婁瓦苑路葛，與鑰市區(qū)挺和城件北皆遵暢通休無阻胸，且渣隨著效柏廬閉路兩耐側(cè)大裝面積坦商住沉項目僚的開重發(fā)成勺功，努其人引流量摧和公權(quán)交車獨流量傳將呈舍現(xiàn)互依動的荒良好編發(fā)展襲前景泡。私2）陰周邊巴社區(qū)醫(yī)生活特配套額設(shè)施棵：告柏廬率路地跟塊小軌區(qū)周鍛邊敏20證0米可范圍訪內(nèi)社麥區(qū)配跡套設(shè)遷施很堤少，段沿柏仰廬北接路分棕布的薦大部文分為湊村居烈自建痕房和象待開句發(fā)用初地，壇沿昆巧太路頓分布累的主焰要是齊電子浴、模商具加蛋工廠輪，加訊油站閑、道琴路建蜻設(shè)工蕩程隊售等工守業(yè)設(shè)隱施，傳本項波目地蓋塊東乓側(cè)郵四十叮米饑的市悲后街鑼沿街斗左側(cè)葉店面借均為喚機(jī)械嫂、消任防器灘材、隙摩托創(chuàng)配件尸等工伯業(yè)器飄具銷嶺售點膊，右韻側(cè)則算僅存添在一里兩家廚檔次恐較低蘋的商讓店、筐酒樓撫等生槍活配挽套?？?）雀周邊育教育礦配套墓：薪柏廬灰路項真目南贏一百摸米趟越河致大橋雕邊有眨XX鬧市二繁中，頓除此扎之外姐嬰幼青，小拴學(xué)教趣育配決套較賤為缺忽乏。糟4）孝娛樂乒設(shè)施沙兩地輪塊周局邊基癥本沒病有。敬5）買醫(yī)院嶄設(shè)施釋：無青醫(yī)院預(yù)和任補(bǔ)何便然利的梁醫(yī)療涉配套脅診所廊之類螞。延二、茶目標(biāo)表市場妖初步畏定位兆：身續(xù)1、輸項目券性質(zhì)紫定位序：蒙商住扁綜合掛樓，樂其中沃一、害二層焰裙樓米設(shè)置窯為商者業(yè)用貓途津肝2、遲項目網(wǎng)性質(zhì)鴿定位滲理由眠：有從項日目所掛處背鄰景而沸言，帖柏廬紫路地殿塊小促區(qū)周椅邊灘20洽0米梁范圍濕內(nèi)社倒區(qū)配輪套設(shè)爐施很譽少，粉沿柏賞廬北孩路分牢布的要大部沫分為裹村居竟自建臟房和嘆待開禿發(fā)用架地，鼻沿昆勒太路慘分布路的主紋要是襪電子佳、模映具加毯工廠壤，加芬油站張、道更路建渡設(shè)工財程隊泰等工她業(yè)設(shè)遲施，悠本項枝目地漠塊東從側(cè)上四十培米須的市挑后街盛沿街智左側(cè)淹店面抗均為固機(jī)械鄉(xiāng)、消進(jìn)防器痕材、倒摩托偉配件包等工增業(yè)器而具銷槍售點推，右陸側(cè)則鞋僅存涉在一螞兩家尺檔次竟較低任的商扯店、通酒樓蹤等生糟活配寫套。面周邊憂配套神欠缺強(qiáng)，無魂法滿猴足周掙邊富寸裕農(nóng)斗民的葛要求婚。目烘前該啄項目咐地段薄雖然耀處于鴉城郊堅接合伏地段快，但猴隨著遺新的宇市政原中心肆的向津東向茂北遷腥移，匙該地榆塊所帝處位辨置將山成為臉老城匪區(qū)繁野華商透務(wù)的息一級臥輻射讓地帶弦，具仿備較哈強(qiáng)的適升值宮潛力律，這也可以服從消愛費者概攔訪舊中潛收在消漆費者躁對該溫地段切有5爆3.價2%臨的認(rèn)農(nóng)同率膏得到督佐證行。苦從前勝景而攏言，吊該項鄭目市派場看棍好。辰理由喊如下炒：首涂先，畫由于算XX請市邊講鄰上膚海，翻地理植位置取很好搜，受柿其經(jīng)旨濟(jì)的鮮輻射嚇，前續(xù)景很煩不錯室。而欺且現(xiàn)筐在的蜓優(yōu)惠畢政策屈使得待越來持越多陡的資厘金投御向X我X，歉在X尋X投泉資物盜業(yè)不湊會貶青值。屢再者武，整允條柏寇廬路乞?qū)韯訒神R為未撿來X饞X的棵主要聰城市鑼市容薯干道夾，貫卷穿整構(gòu)個城夠市中汪心，醒是去炮開發(fā)袋區(qū)的儉必經(jīng)浮之路蹈，而宗且目奸前這須里有廣2路昂車經(jīng)偉過，怒2路泊車從斗火車溜站開悶出，伙路經(jīng)霞人民肝路和勸亭林惠路，苦幾個藍(lán)鬧市蠅區(qū)都優(yōu)能經(jīng)陜過，顏以后窄城北攔的人谷想到啟市中非心也心很方早便，逼所以攻這里機(jī)的交虹通環(huán)乏境很夫好。節(jié)而現(xiàn)殿在城到北地紹區(qū)住悼宅較熊少，憑人流嫂量不餓大，砍尚未誼形成狼一個歸商業(yè)賣氛圍幼濃厚表的商竭住小翁區(qū)。餃通過茫對商蝶鋪投舊資者攪和周轟邊商管住樓牲盤的鞋實地褲調(diào)查錄可以痛得出秩結(jié)論男，口就是鞭裙樓逝二層才以上族不宜揭做商偽鋪，貿(mào)現(xiàn)今催商鋪猶銷售奏時普低遍存丟在著概一個獵“凍畏高壘現(xiàn)象貧”襲，這娃種現(xiàn)潑象在壇對周村邊樓勁盤調(diào)均查體貫現(xiàn)得單非常冷明顯狹。錦3、簽項目郵商鋪誼適合為開發(fā)黎商業(yè)還類型飛及品瞞種定逼位：睡項目漏朝柏自廬北纖路一旱側(cè)配減備中攻小超救市、逢精品臺商業(yè)嚼街以擋及銀豆行等嚷項目貫?zāi)媳杯h(huán)兩側(cè)明根據(jù)鋼規(guī)劃鋤情況熔配備還中高坡檔商籠業(yè)門僵面。斑4偶、定箏位理迫由：爛從項烤目所污處地桌段的夕街區(qū)鮮功能乒來看競，周榆邊嚴(yán)僑重欠青缺成惹熟的籮商業(yè)壇配套偽設(shè)施碰。項阿目緊幼臨三繭段路衡：柏傅廬路率、婁霸苑路千、昆顆太路姜以及郊其后挎的市毫后街箏、蕭皺林路閥沿路斗都沒號有任隔何成非型的吵商場第、超態(tài)市，怠可以燭說整評個城僑北區(qū)橡都缺閘乏一汗個能撕集中象購買三的商板業(yè)集熔聚地稱。梁而從躬周邊膀居民死的購嗓買力掘來講醉，本菠地段膜積聚芒了強(qiáng)堤大的蜓購買番力，些有望損發(fā)展鴨成整子個城坡北區(qū)懼和工么業(yè)園憐的一莊個商穩(wěn)業(yè)集律中購責(zé)買地腰，從已而成畢為X豬X市部一個景新的算商業(yè)鴿中心灣，因燦為其琴周邊煩從愛逮河假框日半糾島、桿越河仙小區(qū)意、到典同心店村、限同心晃密友起新村漏的別辟墅區(qū)榆，寶言島麗急園的眾別墅盤區(qū)，瓦富裕朋程度恥均較痰高，威據(jù)調(diào)鋪查，并他們棵購物腔都是罰以集自中一芹次打居車或蜻騎摩急托去食市區(qū)罪大型啊超市身或北閉京華列聯(lián)購撫買，紐證明由他們遠(yuǎn)對購些物環(huán)艇境和抱檔次饒有較輕高的間需求仙。還飄不包估括本形項目狀和對遷面待席開發(fā)污的上舍十萬怖平米芬的住它宅區(qū)展，只虹要本席項目飄的商備業(yè)檔身次到詢位，茂氣氛繞作足喚，其考消費糕購買旱量不讀成問癢題。蛾而從基對消奶費者遇攔訪揉調(diào)查刷結(jié)果量來看登，有仿五成盞以上類被訪駕者認(rèn)忌為這哲里適慶合做及成大撥中型湯超市內(nèi)或大甜中型剝百貨乒商場賺，有廣20遮%的安人認(rèn)倉為專蓋業(yè)商我業(yè)街制市，搶總體難而言做，多織數(shù)被腰訪者出認(rèn)為患整個姻地塊跑定位沖檔次抗較高蟻。具索體詳指見下催表：雹而從菠商鋪落投資朋者的口深訪蕩結(jié)果習(xí)看，鬼超過贊六成庫的消更費者滔首選奪超市寶，并艦希望騾周圍河配備買一些浙其它帆的生沒活設(shè)臣施例現(xiàn)如：瘦飲食戚、美芽容、乘家電畢、圖盆書出鋒租、艱銀行姿等即暗能方答便人終們的鑼生活廢，又徒能比拍較快廊的形也成生技活小械區(qū)。和從周豈邊競耽爭樓治盤情符況看螞，在鐘項目珠靠柏別廬北刺路對浪面地釣塊已豎被星唉火公保司收陶購，伯據(jù)了射解其丟建造紙的是拋商住伍綜合考樓，與商業(yè)曾為較豈低檔汪次的嘴商業(yè)繼門面也，經(jīng)私營日榮用百抓貨或母零星史商品碗。因蠟此，耗要想絕避免禍競爭性沖突起，商伙業(yè)項閑目定沒位檔什次應(yīng)麻與其兇區(qū)別澇開來秘。獻(xiàn)對特穿定的臂本項慣目而罪言，導(dǎo)由于階受項錢目的資地塊暴性質(zhì)療所限匆，項高目無番法配預(yù)備太睜多的缸公共淘配套纏設(shè)施拌和營刃造很淘好的榜環(huán)境柴優(yōu)勢哲，要禾提高啞項目列本身饅的檔拐次，士必須頸著重螞在商卸業(yè)裙太樓上禾作文賺章。栽而從棕項目匯的規(guī)艦劃設(shè)咱計角利度考李慮，集本項找目無天法做穴成大孟型超那市或友大型糟商場將。因牧此要粗想提微高項腦目的慕檔次拖，可扇以首即先通禽過引付入知塑名的宇中小匆型超駁市做悟基礎(chǔ)僚，如立：華滿潤超庭市、庸民潤承超市營等，婚則可衰以為說項目獄周邊糧的居窯住區(qū)摟聚集稻人氣鄉(xiāng)，營折造較講好的塘購物裂氛圍吊。同題時根字據(jù)規(guī)釋劃建四造有姿特色總的精擔(dān)品商盯業(yè)街腥，引棋入中其高檔訊的品聯(lián)牌專蜂賣、膚飲食址業(yè)以噸及銀衣行等例抬高乓商區(qū)傻檔次謝，周循邊聯(lián)族排品泊牌專污賣門痛面做貞補(bǔ)充若，則硬可讓劈周邊降小區(qū)話居民經(jīng)“銷足不鈔出區(qū)加”款的享蔑受柏景廬路瑞項目兼完備蟻的商刮業(yè)服聽務(wù)，阿也提慢高了晌項目立的檔肯次，萬帶旺傷了整閑個地戒段，真從而緒為項桑目住精宅的攝銷售幫奠定拌很好爺?shù)幕愕A(chǔ)。翠由于秘本次箏調(diào)研欲重點腎是以斬項目演的投匹資可賽行性飯分析敘為方廢向，漲沒有協(xié)很深揪入對弱項目寒的市干場定源位進(jìn)光行系協(xié)統(tǒng)調(diào)病查，巴僅僅柳依靠輔項目講消費服者攔撓訪、朝商鋪隆投資年者深型度訪越談、稠周邊偵競爭賊樓盤禽分析戒以及況項目演實地勢調(diào)查球的部分分資咽料進(jìn)爸行了搏初步約的市潑場定拋位分旦析，長因此迅，我靈們將厚在下勉一階規(guī)段的抗工作疾對目辣標(biāo)市腦場定溝位進(jìn)伴行系蛇統(tǒng)深螺入的逮調(diào)查像分析吧。無第二葡部分靈項辛目投仇資可蒸行性梳分析般報告說項沿目可錄行性賺分析網(wǎng)研究之目的圍通過競基于必市場覆調(diào)查偵的預(yù)壘可行墨性研手究，挖預(yù)測敘分析梅開發(fā)拴柏廬部路項贈目東慌側(cè)地什塊的泉市場懼前景堡和投跟資收敲益水刮平，芹以及吳達(dá)到灣目標(biāo)歲利潤物的合狀理竟仁標(biāo)地衣價。純項目婚可行咱性分澆析研填究思晉路尿去1、牽對于場項目移地塊猴而言用，本最次調(diào)訊研主寺要是禮依據(jù)爆市場諸供求邀狀況傾、消繩費者館調(diào)研清、臨妥近區(qū)燦域周扎邊競叔爭樓圾盤及桃項目而所在褲地資聯(lián)料，毯預(yù)測拔項目士市場毫前景幣、土鏟地升膨值潛辛力及冰房地沖產(chǎn)項懶目的狀投資誦績效砌，從自市場膜可行招性層廢面為襲委托蔥方提扇供決明策依東據(jù)。端可行敏性研奉究主阿要從壘項目怪所在嗚地自派然條冷件，齊法律劃條件恥和財歡務(wù)指筑標(biāo)三珠個方歉面進(jìn)微行分誘析評隨估，努具體支包括垮下列奧內(nèi)容暗：刑1）川評價芝地塊槽的自移然條閥件和觸法律租條件流2）潔預(yù)測榨項目啟市場艱需求脫，結(jié)禾合競術(shù)爭分大析，孟預(yù)測符項目童銷售牽價格帆和預(yù)丹期利訂潤率衣3）扁成本蔑預(yù)測很4）立建立給并評耀價項勉目現(xiàn)烏金流暗量表瓜觀2、扇在項才目開博發(fā)決鴨策中鄙，經(jīng)磁營風(fēng)歲險和否其他揭風(fēng)險及目前際暫不拘考慮嶺，當(dāng)逗前應(yīng)為重點襖分析功達(dá)成百投資撞財務(wù)泄目標(biāo)跑的風(fēng)碌險，岸意即梅預(yù)期資實現(xiàn)泛利潤格與實壩際實鋼現(xiàn)利泳潤之然間差焦別原繭因，鏟縮小糠預(yù)期逆實現(xiàn)吃利潤營與實盈際實銳現(xiàn)利漂潤之港間差楊距的怕概率性。做財務(wù)樓可行筒性研默究分辜析報夫告編涼制依勿據(jù)及岸原則顯建設(shè)哨部《途房地屆產(chǎn)開蒙發(fā)項澆目經(jīng)瓦濟(jì)評釣價方勾法》餅項目芝初步軟定位券：降經(jīng)過央以上校對項驢目進(jìn)柴行周觀密的固市場算調(diào)查什，現(xiàn)憐對項襪目的打初步員定位唐如下答：革多層巴住宅倚+商約業(yè)，炊其中囑地上格一、欄二兩既層作租為商刪業(yè)用閥途于下面求對柏疏廬路膝項目搏進(jìn)行身詳細(xì)炸的可全行性餐分析育一、綱項目笨概況裁：露柏廬倦路項足目位類于柏平廬北之路東卷側(cè)，績南臨罪昆太犁路改曉造線快，北夫邊是賓婁苑削路，番東側(cè)丹是電職大新砌征用信地。懇地塊窮占地塌面積脾約勿31飲10嚼0平辱方米達(dá)。地屯塊長煙約貼50競0米擇，寬握度是卸65洲米睛；多營層建把筑容榆積率切小于敢等于奏1.堂8，坐，多象層建綠筑密往度小榜于等診于4為0%星，綠抬化率失大于攪等于尼30椒%，凈其中提昆太來路改役造線賞和柏準(zhǔn)廬北帆路交際叉口柔預(yù)留惕約孤28編00率平方頃米添作為滴公共羨綠地隱，婁撲苑路艘和柏鉗廬北按路交爪叉口醫(yī)預(yù)留搖約膀24誰00遺平方雁米好作為且公共如綠地枕。項飯目用拋地性珍質(zhì)為偽商業(yè)萍、居悲住用臘地。窮村熱項目閥建筑她物退懶用地忙紅線貨要求剛：東端側(cè)大簡于等虎于妨5米奶，西飛側(cè)沿犁柏廬艇北路與大于續(xù)等于帖5岸-1砌0米晉，其蜂中退扮10茫米塔的長雁度占朝南北徹建筑爐總長辮度的接50嬸%。判二、映項目筒基礎(chǔ)嘉數(shù)據(jù)哀序號貌項目竊名稱南取費早標(biāo)準(zhǔn)霞數(shù)量販單位四1輛項目田容積幅率卡1.然8禍2錦項目辭總占擴(kuò)地面甚積倚31巷10房0奸平方枯米線3這綠化晌面積節(jié)2*危30椒%裁93滾30鍋平方精米洋4怕項目爪總建禿筑面逝積塔1*扭2允55獵98趴0你平方哥米循4.州1胳商業(yè)鼓裙樓泄2捏層字10拍00使0以平方醒米保4.奔2各居住竊面積衛(wèi)5-諷5.歡1款45駁98滔0恨平方習(xí)米衣5豎項目目貸款設(shè)利率嘴5.濤94悄%催6殺項目乘建設(shè)夜進(jìn)度寶12欄月厲三、振項目意實施排進(jìn)度化計劃棉表財1、長有關(guān)凈工程宗計劃百的說偏明晃總工炎期：皮約1點2個半月（茅從樁榮基礎(chǔ)催動工恩開始濁計算瞇工期古）柜銷售弱期：見18停個月汽，當(dāng)說樁基帶礎(chǔ)開肌始動斬工時張開展夢銷售吼工作椒。血項目療實施章進(jìn)度赤計劃膊序號保項目憲名稱育持續(xù)段時間截進(jìn)度餃安排絞（按值雙月秘計）祖2督4勿6統(tǒng)8間10鏟12延14畝16貸18舟1選獲取玻土地陪使用序權(quán)精2剝前期甜工程壩3讀樁基叫礎(chǔ)毫2苦4犁主體芝結(jié)構(gòu)條6遞5沫設(shè)備庭安裝璃2回6扇室內(nèi)籃外配券套辛2洗7曉銷售缺18豬3、因項目邀銷售庸進(jìn)度喘計劃四序號名項目萌名稱串持續(xù)懇時間茄（月束）亂銷售劉進(jìn)度穴1騾獲取接土地繞使用小權(quán)券2編前期貴工程齊3清樁基貢礎(chǔ)枝2留10憂%那4牧主體禍結(jié)構(gòu)壟6阿20替%川5蝶設(shè)備喬安裝柜2桐15漢%美6放室內(nèi)駕外配撇套悅2洋15蜂%刃7貿(mào)后期扁銷售屬6壽40志%淺備注脂：銷爪售收傍入預(yù)西測：俗項目三名稱攤銷售拔收入閃預(yù)測箏表遇第一卵年辯第二引年膛銷售品收入咳60抱%噸40歇%癥四、剝項目答銷售侍收入雖的測查算棉1、話住宅質(zhì)銷售拔單價遼的確叮定茫（1限）通往過周祥邊競漫爭樓憶盤的第價格剝對比坐，采蓬用市課場比斬較法顏確定選住宅撞銷售園價格功柏廬翻路地堪塊建償成住兵宅價跳格預(yù)扛估為火：巧19傷03皇.6收5引*翁0.壇5牢+吃20駐57孟.4粗*廊0岸.2并5回+椅23綿19浸.2匹*矩0衛(wèi).2漁5=滾2視04寧5.告98中（元釣/平殿方米慕）瘡（2脹）參虧照方芹案1掀消費起者調(diào)棒研結(jié)虛果，按消費蛇者對四住宅欺平均蒙單價越預(yù)期焰為1篩89炕0元順/平步方米狂，由擋于有兆對項輪目做典小高緞層進(jìn)臥行提崖示，材因此滅消費夕者對槽項目株報價閘比多抗層價分格有航所提脾高，龍項目蛋建多罵層則剖其愿崗意支屯付的暢價格龍與其欲實際松支付宋的價喇格之底間只傻有5遞-1諷0%年的差譯距。班由此廣推算猴出柏改廬路趙項目鳳住宅屈的單題價為蟻：堅和18鵝90想元/千平方笨米*跪10耀7.荷5%耗=2頂03跪1.爽75鈴元/寄平方占米購（3燭）綜箱合以暢上分健析，浸可得畢出柏帶廬路例住宅耗項目呈的住貸宅單艦價為呼：應(yīng)20晴00個元/剝平方伯米坐2、適商鋪前銷售踐單價貍的確瘋定符(1殲)逐周邊鞭競爭賀樓盤刷商鋪取價格波對比腿，用桃市場雪比較侍法確漠定商樓鋪價江格：抓商鋪輔名稱核商鋪控價格誓影響撲因素么可比偽物業(yè)轉(zhuǎn)A注可比限物業(yè)哲B義可比折物業(yè)章C醉評估縣物業(yè)喊權(quán)數(shù)且中茵豐怡景腎灣把都市躺新象吳東方景華庭懶柏廬判路項授目栽地段核條件鋤30戀%觀-0貞.模5捎+0膚.半1哄-0畜.習(xí)4致0搏商業(yè)曾群體鞠2現(xiàn)5%沃-0嗽.俊5彼-巴0.否2學(xué)-0樓.1考0鐮顧客商條件碼20微%販-0翁.斧3挨0寨-0括.2倡0較接近香條件撇1尸0%命-0鵲.3葡0哈-誤0略.2厭0嘩使用佳規(guī)定決10每%梅-0岸.2轉(zhuǎn)0嫩-告0狹.4信0耍街道鄉(xiāng)條件永5%芬-0段.2必-己0.準(zhǔn)1股-0刃.1摘0適修正檢指數(shù)貨65嫁.5縫%遷10晃2.預(yù)5彼%疼75碌%健10峰0%叨銷售淚均價返90她00勞44談00培68遮00覆修正絹價格既58哲95先4帖51喝0持5萍10塵0渠可比砍權(quán)重惠3查0%猶50款%坦20胡%或柏廬垮路項召目建聰成商驢鋪價相格預(yù)出估為朽：事58疤95忽*煩0.泥3刮+販4擊51杏0稍*升0咽.磨5室+揚欲51便00瓜*類0亮.2光=磚缺50緣43挑.5找（元今/平典方米我）讓（2脂）參龍照方皆案一茄對商蔑鋪投霜資者單深度墳訪談蟲的結(jié)撲果，冒對多怖層商稿住樓售的商繪鋪價按格定供位在浮45亡00畜元/養(yǎng)平方淡米左丟右比竊較合走理。瓦（3鉗）綜毀合以奶上分叮析，薄可將壟柏廬供路項嘴目的貌商鋪扣單價丘確定柱為晶45喉00桑元/翻平方字米。活3、贏停車姐場的佛收入忌在本腥次測酒算中狂暫不仙考慮蝦。房4、母銷售葉收入軋及稅鑼金的孟確定遵序號涂項目濕名稱廚總額金第一留年鑰第二蓬年禾1貞商業(yè)確45掛00惜.0奏0俗27刃00芹.0南0也18逝00昂.0莖0聞2柳住宅蒸91名96駕.0磚0魄55拖17倦.6偽0務(wù)36低78叔.4稅0忠銷售遙收入比合計么13卵69驢6.著00設(shè)于82凳17晚.6蘇54沉78通.4趨3渠銷售樂稅金滴及附近加抱82導(dǎo)1.縱76橫勢49蠢3.弄06買熄32食8.御70輕俗備注炭：商割業(yè)收貍?cè)?立商業(yè)澇價格振*商衡業(yè)建馬筑面胡積經(jīng)住宅彩收入友=住愚宅價拍格*吵住宅跑建筑夢面積憑銷售閃稅金津=銷灣售收恰入*斃6%乏五、梳項目姻投資覽費用牧估算濃表玻從表劣格可北以看貍出，間在地比價尚恩未確榨定的榴情況惡下，恥項目炭開發(fā)唐成本遷為6廟19家1.課16交萬元牽，開鉆發(fā)費狐用為會97織3.柳39依萬元命，建手設(shè)投纏資費斥用為拿71姻64嚴(yán).5牢5萬漠元。捷假設(shè)筒項目峰竟標(biāo)繳取得售土地酸使用頓權(quán)出賣讓金襖的總褲格為閉A普，則用項目稻的地游價為馳1.祖04齊A修，項近目開哥發(fā)成鴉本為飯61罪91餐.1賤6+糧1.級04裂A貓+沉0.斧03漸A處=6上19妖1.爭16唯+融1.濤07銹A估，開騰發(fā)費尾用為廉97喘3.宇39丙+越0.嶄06季3A炒，建葉設(shè)投均資費六用為掘71寺64辜.5械5+營1.載13炒3A晌。票六、冒損益題表病序號測項目每名稱杠計算木依據(jù)斷總額碼1浪銷售的收入凱13膨69迎6枕2字建設(shè)秒投資蛙費用誦71池64淚.5共5+陵1.屆13廣3A丙3廁銷售土稅金徒及附兔加案82桐1.徐76衣4盲利潤濁總額童57種09棉.6肝9蒼-1瓦.1妙33滴A撿5捎所得數(shù)稅喇利潤藏總額時*3運3%累18帶84毅.2摔0摘-0欠.3螞74句A威6鉆稅后漿利潤焰38景25敵.4左9寇-0霸.7率6A愧根據(jù)運開發(fā)怒商對握利潤刊的要翁求：比稅后摘利潤秤與自伶有資異金（掠地價估）的夠比值腎至少慘要大牛于5疾0%耗，則粘有：愧（3漂82如5.醉49映-0藥.7祥6A保）/絨1.槽04座A奇≥高50街%籮可推塔斷出方土地屑使用扣權(quán)出集讓金會A士≤忽29棍88條.6判6萬殿元，擊單價蛙最高雅不超皺過5棕33咸元/島平方糟米，替按項鏡目總?cè)闭嫉仄疵娣e燈計算擠為9如60慕元/寸平方父米，覽以畝額計算自為6晴4萬網(wǎng)/畝憲。因剝此，屈以下藝住宅之單價童取值常均為壯53駱3元顆/平離方米皮。捷則項嗎目投對資費疼用為爺：疫從表味中可拜以知揮道，市要達(dá)誰到項務(wù)目自糠有資劑金利盛潤率忽為5升0%殘的建粉造投述資單佩方成吸本可蕉以高給達(dá)2收06怕3.張16漿元/響平方針米，姑超過仿項目蕩住宅桃銷售拐單價智20帶00郊元/局平方杠米。銹損益蘋表為烏：尸序號燒項目歉名稱袋計算良依據(jù)貧總額役1協(xié)銷售嬸收入撕13童69招6墻2愁建設(shè)么投資投費用咳10幅55填1.濃51退變3頂銷售采稅金豆及附棕加剃82別1.勇76姑5彎利潤妹總額砍23畏22存.7港3庫6懂所得繼稅皇利潤遣總額觀*3勸3%慢76紋6.天50款犬7服稅后襖利潤扁15虹56查.2含3冤8墻全部性投資豈利潤俯率義14就.7府5%嚴(yán)9加自有驢資金濾利潤匙率說50渠.1散5%伏八、難現(xiàn)金跨流量跳表：圓序號匪項目督名稱輩合計圓第一鴨年豐第二解年找1斧現(xiàn)金可流入額13優(yōu)69師6.晚00炮耐54泛78牛.4感82奉17搬.6捆1.超1興銷售楊收入陰13唱69酬6.景00煩嚼54悶78伙.4愈82凈17森.6接2玉現(xiàn)金縮流出之12愉13婦9.臣77脫鮮11語50四4.勁47譯躲63紙5.然30飯粘2.求1蹲建設(shè)閃投資竹10甩55踏1.潑51盈唱10圍55搶1.睬51盾目0.緒00固賣2.肯2扇銷售闖稅金亞及附卷加錫82歉1.綁76膊紹49端3.帳06絡(luò)維32店8.攝70例社2.幣3權(quán)所得意稅器76留6.討50洞勾45噴9.熟90梳緣30棵6.象60監(jiān)賺3續(xù)凈現(xiàn)碧金流咬量奏15危56滅.2烏3投-6遍02店6.剃07俯騙75釣82俗.3世0晉九、憑方案唉評述悼：資財務(wù)噴評價針指標(biāo)劃：隊稅后典利潤灣總額格：礦15擱56糊.2基3萬鈴元鏈全部幸投資重利潤尚率：轎14蠟.7議5%布自有密資金礙利潤帖率：棋50應(yīng).1鐮5%叮財務(wù)醋凈現(xiàn)趨值滲NP融V（攻I=竭15丸%）第=4品93澤.2辦5萬柱元尋（以劣房地繪產(chǎn)開鵝發(fā)商諸平均禁利潤數(shù)率標(biāo)衣準(zhǔn)為聾依據(jù)猶）終內(nèi)部是收益幕率逗IR捕R=況25我.8鋪2%蔥通過說以上員的財械務(wù)指融標(biāo)分基析可仿以得石出該梢方案筆是可鼓行的揉。拉十、聚項目貫敏感韻性分閘析抽（一妨）自上有資醬金利團(tuán)潤率隙的敏谷感性飲分析撐項目坑自有關(guān)資金面利潤規(guī)率初敏感毯系數(shù)進(jìn)-1重0%僵-5潮%綢0辭5%濕10間%狹商業(yè)兄建筑點面積戀41翠.4愈3%鞏45糊.7崖9%工50胖.1欄5%謊54雅.5崖1%駕58殘.8爹7%濤0.戲87袖住宅坦建筑波面積秩32陶.3堂2%它41裙.2余4%章50屑.1違5%例59絡(luò).0足6%特67絨.9匠8%攻1.刷78兩地價鴿63事.8軟5%桃56銹.6銅4%棗50蕩.1匙5%捷44莖.2貸8%帆38錄.9留4%攻-1鍋.2視5碗建安知工程抬費廚60聚.9獻(xiàn)7%嗎55禍.5援6%功50俱.1襯5%藏44上.7搖4%膨39書.3怪3%礙-1燥.0察8昏商業(yè)絞銷售歷單價述41圈.4綠3%邁45稱.7斗9%寇50符.1殼5%緞54令.5變1%限58鐘.8乖7%慢0.漆87汪住宅春銷售勾單價涼32卵.3濕2%搶41梯.2披4%貴50朵.1忠5%尾59叔.0傅6%外67界.9黑8%某1.羽78銀從表貝格可辣以看氏出，炕對項固目自拴有資過金利脂潤率睬影響油最大向的是予住宅商建筑絲面積深和住兆宅銷花售單拘價的度變動蒼，其殼變動刺系數(shù)余為1受.7無8，危當(dāng)住堵宅建晨筑面足積或唇住宅襲銷售仆單價未增加版或減嘗少1捧%，鼓會導(dǎo)收致自以有資興金利泳潤率鋼上升暢1.幅78冒%或分減少記1.靜78魂%；投其次循是地面價的漆變動同，其叨變動食系數(shù)秘為1灘.2暈5，話當(dāng)?shù)乩莾r增恨加或糾減少蘆1%撫，會疲導(dǎo)致必自有疏資金太利潤黨率減脅少1公.2確5%藥或增憑加1納.2登5%錫；再汽次是艦建安破工程驢費變里動，嶺其變懲動系墻數(shù)為描1.旬08拋；對促自有庫資金助利潤圍率影登響最旁少的棚是商遇業(yè)建紀(jì)筑面掀積或續(xù)商業(yè)展銷售輔單價坊，其甩變動株系數(shù)資為0憑.8傾7。閉（二佛）滿己足目洋標(biāo)利們潤條云件下熄的土芳地使吃用權(quán)醒出讓克金的替敏感數(shù)性分號析做項目灘土地盡使用億權(quán)出此讓金歪敏感責(zé)系數(shù)灰-1嘉0%逝-5今%陡0下5%策10風(fēng)%架商業(yè)狀建筑逐面積術(shù)49缸5易51凡4朝53廟3來55勻2斤57旗1介0.晴71把住宅周建筑腥面積護(hù)45卸6限49撇5疑53仙3交57囑2繞61宜0棍1.危44搭建安顯工程俯費距58洲0裳55前7西53鈴3咐51型0芳48漁6徑-0請.8當(dāng)8糾開發(fā)衫費用竹54白4拌53汗9痛53餅3后52灘8般52江2顧-0腹.2潔1壤商業(yè)扭銷售景單價堪49線5食51企4亮53嘆3辜55懂2勻57乎1似0.楚71希住宅趟銷售陰單價緒45耽6戰(zhàn)49層5緊53也3蝴57啟2皺61漂0臥1.室44儀從表按格可懂以看擁出，另對項愚目土棕地使扮用權(quán)敲出讓煉金影趟響最閃大的濤是住勾宅建扮筑面遼積和呈住宅均銷售課單價暖的變柱動，挑其變盒動系撇數(shù)為缺1.吊44祥，當(dāng)攏住宅逢建筑桑面積煤或住五宅銷寒售單峽價增叨加或暈減少扒1%駛，會息導(dǎo)致若土地燕使用江權(quán)出軍讓金厚增加拿1.財44蒸%或該減少喉1.摩44灣%；厘其次茄是建拜安工餐程費莊的變氏動，水其變禍動系唱數(shù)為纖0.敢88爐，當(dāng)鞏建安覆工程捐費增昆加或獄減少眨1%鄉(xiāng)，會歸導(dǎo)致業(yè)土地排使用虧權(quán)出幟讓金終減少臭0.摟88播%或凱增加攤0.鑒88龍%；午再次蛛是商遙業(yè)銷眠售單導(dǎo)價的躁變動綁，其倦變動蟲系數(shù)勉為0妖.7英1；林對土俱地使策用權(quán)麗出讓都金影倚響最袋少的牢是項跳目的下開發(fā)高費用腎，其遮變動掏系數(shù)燕為0章.2剝1。鄙隨針飾對該歪項目揉的特明定情涉況，墨商業(yè)醋建筑酸面積怖、住異宅建蒼筑面截積、浴建安尺工程示費、義開發(fā)在費用捷、住撫宅銷基售單看價等汗變動裂幅度蘇不會柳太大熄，因即此對麻項目葬的土只地使涂用權(quán)呼出讓塊金的慰影響賢會很凍小，蜜唯一汽造成予土地掌使用灑權(quán)出怪讓金混發(fā)生刮大變旦動的族是項渴目的少商業(yè)乳銷售瞎單價安，以炎下列容出在匆各種脫不同液商業(yè)率銷售笛單價旅的情甜況下宿所得炭出的茅相應(yīng)伍的土珠地使勁用權(quán)煙出讓卸金：連商業(yè)業(yè)銷售社單價材（元帝/平駱方米謝）摧土地?fù)崾褂妹簷?quán)出銀讓金族總建膛筑面砌積下村的單沫價（州元/損平方車米）巡總占其地面啟積下臣的單飄價（昂元/連平方毅米）灰萬元郊/畝杠45銹00襖53愚3陶96冰0匙64弄46搏00旅54尾2杏97摩6稈65緩47牧00新55鄰0訪99焰0勸66顛48科00損55糧