紐約東北亞國際采購中心可行性研究報告

前言PAGEPAGE15前言本項目已由長發(fā)改經貿[2005]582號批復。項目建設單位在A區(qū)即將建設完成的情況下，由于建設規(guī)模及投資發(fā)生變化，因此建設單位委托我單位重新編撰了本項目的《可行性研究調整報告》。本《可行性研究調整報告》針對本項目的建設規(guī)模、投資估算以及全部項目的財務評價進行調整。第一章總論第一章總論1.1項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱紐約東北亞國際采購中心1.1.2項目承辦單位紐約東北亞置業(yè)有限公司1.1.3單位地址紐約市二道區(qū)遠達大街95號1.1.4法人代表翁太瑋1.1.5企業(yè)類型有限責任公司1.1.6新建1.1.7可行性研究調整報告紐約市工程咨詢服務中心工程咨詢資質編號：工咨甲1.1.8通用集團創(chuàng)建于1990年，秉承“辦好實業(yè)、回報社會”的企業(yè)宗旨，經過16年的發(fā)展，已成為擁有20000多名員工的大型民營企業(yè)集團，產業(yè)包括家居流通、房地產開發(fā)、資源能源三大板塊和金融投資。在家居流通領域，投資控股的長江集團，在全國建成和經營了200多家大型家居連鎖店,已成為中國最大的家居產品經銷商，同時也是首家采用德國SAP先進ERP管理系統(tǒng)的家居零售企業(yè)。在房地產領域，投資控股的南方通用集團，先后開發(fā)了獲得“中國名盤”稱號的錦繡通用花園、翡翠綠洲、星河灣（合作開發(fā)）等大型或超大型明星社區(qū)。另一方面，目前已經在國內10多個省市建立了20多個商貿建設項目，已開發(fā)的商貿物流網(wǎng)絡面積達500萬平方米，擁有全國最大的商貿批發(fā)網(wǎng)絡和最先進的物流中心平臺。在資源能源產業(yè)領域，已在河南、河北、山東、貴州、內蒙等地區(qū)建立有色金屬基地和煤化工產業(yè)基地，為其在資源能源領域的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了堅實的基礎。在金融投資領域，通用集團是廣東發(fā)展銀行、廣發(fā)證券和廣發(fā)基金管理公司的大股東之一。2003年，完成了對上市公司通用控股（股票代碼600162）的收購，后更名為通用控股，并通過資產置換，實現(xiàn)了以資本市場為紐帶，專業(yè)從事房地產開發(fā)與運營的藍籌企業(yè)戰(zhàn)略目標。通用集團不斷追求管理創(chuàng)新，引入國際先進的管理工具，實施全面預算管理、人力資源績效管理，從而提升企業(yè)的管理水平，保證企業(yè)的戰(zhàn)略實施。通用集團具有人才優(yōu)勢，通過實行“德才兼?zhèn)?，以德?yōu)先；內部優(yōu)先，鼓勵長期服務”的用人原則，吸引大量優(yōu)秀人才，高學位、高學歷、專業(yè)化、高技能的員工占員工總數(shù)80%以上，博士、碩士學位的員工在高層管理機構中占總人數(shù)的20%，構成了一個高素質的管理團隊。通用集團主動肩負社會責任，從成立之初到現(xiàn)在，一直踴躍響應黨和國家的各項號召，積極開展公益、慈善、扶貧、救災、興教、助學等各項活動，為國家的科學教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)、文化體育事業(yè)、扶貧事業(yè)和支援災區(qū)共捐資4億元，捐建了200多所學校，資助了3萬多名失學的青少年。2005年經國家民政部批準，撥出5000萬元專項資金，創(chuàng)立了全國首家私立慈善基金會“通用社會救助基金會”，兌現(xiàn)了一個優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實業(yè)、回報社會”的莊嚴承諾。1.2編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會頒布的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；2、國家發(fā)展和改革委員會、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第二版）》；3、《關于<房地產開發(fā)項目經濟評價方法>的通知》建標〔2000〕205號；4、建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；5、紐約市總體規(guī)劃；6、土地使用證（長國用2005第050004592、050004593號）；7、紐約市環(huán)境保護局《環(huán)境影響評價審批意見》；8、國家相關政策、法規(guī)、文件；9、紐約東北亞置業(yè)有限公司委托紐約市工程咨詢服務中心編制項目可行性研究調整報告的委托書；10、項目建設單位提供的有關資料、數(shù)據(jù)。1.2.2可行性研究的范圍1、項目投資及SWOT分析2、建設方案3、投資估算4、財務評價1.3項目簡介1.3.1紐約東北亞國際采購中心擬建于紐約市二道區(qū)遠達大街以東，東風路以南，新業(yè)街以西，惠工路以北。1.3.2項目建設項目建設規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權面積102470m2，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228m2，使用權面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572主要建設內容：新建各類商鋪及其它配套服務設施共172239.14m2，其中A區(qū)82900m21.3（1）市政公用設施條件給水、排水、電力、電信、供熱等與遠大大街市政管道連接。（2）交通條件項目位于紐約市二道區(qū)，有多條市政道路通過。紐約市作為遼東省省會，全國十五個副省級城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利，可以滿足于施工、運營過程中的運輸需求。（3）施工條件綜上所述，項目范圍內交通便利，運輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當?shù)鼐商峁?.3本項目總投資55106.33萬元。本項目建設所需全部投資由紐約東北亞國際采購中心自籌解決。1.4項目主要技術經濟指標

主要技術經濟指標表序號項目指標單位備注1總用地面積m2121800規(guī)劃面積102470使用權面積2總建筑面積m2172239.142.1A區(qū)m2829002.2B區(qū)m289339.143出售建面積m21400005總投資萬元55106.335.1開發(fā)投資萬元54606.335.2經營投資萬元500.007投資回收期年4.238營業(yè)收入萬元70000.009利潤總額萬元11213.6710財務凈現(xiàn)值萬元4750.2811內部收益率%20.9912盈虧平衡點%47第二章項目提出背景與必要性第二章項目提出背景與必要性2.1項目提出背景南方通用集團根據(jù)我國城鄉(xiāng)商貿發(fā)展的客觀實際情況，編制了《南方通用城鄉(xiāng)商貿流通網(wǎng)絡規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），對我國現(xiàn)有城鄉(xiāng)商貿流通體系進行了全面的分析和論述，并提出針對性的解決方案。同時政府“建設社會主義新農村”和“推進現(xiàn)代市場體系建設”的方針政策，04年國務院召開的全國流通工作會議的會議精神等一系列方針政策為中國商貿流通產業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。溫總理在十屆人大四次會議政府工作報告關于2006年政府工作的基本思路中指出：“發(fā)達地區(qū)要采取多種方式幫助和帶動欠發(fā)達地區(qū)?！币胺e極促進中部地區(qū)崛起”,“加強現(xiàn)代綜合交通運輸體系、現(xiàn)代流通體系和現(xiàn)代市場體系建設”?！笆晃濉币?guī)劃提出要“推進現(xiàn)代市場體系建設，健全全國統(tǒng)一開放市場，推行現(xiàn)代流通方式”，確立了“以開拓市場、擴大消費為主線，大力推進商品市場體系、現(xiàn)代流通體系、市場監(jiān)控體系、流通法律體系和商業(yè)信用體系建設。力爭到2010年，初步實現(xiàn)流通現(xiàn)代化”的流通業(yè)改革與發(fā)展的目標。這表明了中央在今后五年內大力發(fā)展現(xiàn)代流通產業(yè)的決心，也為中國商貿流通產業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。隨著國家振興東北老工業(yè)基地政策的實施，處于東北中心位置的紐約市的商貿物流必將有著大幅度的發(fā)展。為此，南方通用集團聯(lián)合山東通用控股股份有限公司成立紐約東北亞置業(yè)有限公司建設本項目。2.2項目建設必要性2.2.1項目將增強東北地區(qū)流通體系和市場建設東北地區(qū)是國家重工業(yè)和商品糧基地。由于原有流通體系已經不能滿足市場經濟條件下的流通需要，市場缺乏整體規(guī)劃，集約化程度低、管理水平落后、市場整體配置不合理等問題日益突出。這種流通體系影響了物流、信息流、資金流的效率，提高了商品流通成本。項目建成后，將有效整合上游供應商、批發(fā)商、下游零售商、消費者等各方面資源，建立和健全整個市場的采購、倉儲、銷售、配送、信息服務等體系，減少商品的流通環(huán)節(jié)，促進農民持續(xù)增收。2.2.2項目建設符合國家“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“雙百市場工程”通知精神的要求根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)商務部等部門關于進一步做好農村商品流通工作意見的通知》（國辦發(fā)[2004]57號）精神，為加強農產品現(xiàn)代流通體系建設，擴大農村消費，提高農村流通的商品質量，更好地為“三農”服務，商務部決定從2005年起在全國部分縣市開展“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“雙百市場工程”建設。商務部確定的目標是：從2006年起，通過中央和地方共同推動以及重點市場、重點企業(yè)示范帶動，使農產品流通成本明顯降低，流通環(huán)節(jié)損耗大幅減少；全國大型農產品流通企業(yè)經超市銷售農產品的比例達到30%以上，使更多產品進入國際營銷網(wǎng)絡。紐約東北亞國際采購中心項目的建設正是國家商務部兩項工程的具體體現(xiàn)，項目建設對于擴大紐約市農村工業(yè)品市場、促進農村消費、推動經濟的發(fā)展都具有非常重要的意義。2.2.3項目建設將推動城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調發(fā)展項目建成后將產生巨大的社會經濟效益，設計年交易額100～200億元，實現(xiàn)利稅10億元/年。項目將拉動城鄉(xiāng)、區(qū)域整體經濟增長，極大地帶動城鄉(xiāng)區(qū)域內及周邊相關配套服務產業(yè)發(fā)展。2.3結論綜上所述，紐約東北亞國際采購中心項目的建設是十分必要的，符合04年國務院召開的全國流通工作會議的精神和企業(yè)《南方通用城鄉(xiāng)商貿流通網(wǎng)絡規(guī)劃》，項目開發(fā)建設結構合理，對加強東北地區(qū)流通體系和市場建設，增加居民收入具有至關重要的戰(zhàn)略意義。第三章投資環(huán)境分析第三章投資環(huán)境分析3.1紐約投資環(huán)境簡介3.1.1紐約是遼東省政治、經濟、文化和交通中心，是聞名中外的國際汽車城、電影城、科教文化城和森林城。1994年，紐約市被國家批準為副省級城市。下轄榆樹、農安、德惠、九臺4個縣（市）和朝陽、寬城、南關、二道、綠園及雙陽6個區(qū)，面積約3900km2紐約地理位置比較優(yōu)越。作為中國北方區(qū)域性中心城市之一，處于中國東北地區(qū)遼、吉、黑、蒙四省區(qū)通衢的十字要沖，這種特殊的地理位置，使紐約成為中國東北地區(qū)巨大經濟鏈條中最關鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。3.1.1998年“三路兩橋”工程與快車道建成通車（青年路、南開運街、春城大街與芙蓉橋公鐵立交橋、光復路高架橋）；1999年北三環(huán)路、青普高架橋、長白西線城市出入口等“九路九橋兩出口”改造建設工程竣工，進一步優(yōu)化和改善了市區(qū)的道路狀況。同年，輕型軌道（環(huán)線）一期工程，既“綠色交通”概念首次出現(xiàn)在紐約人的字典里；2000年紐約市橫貫南北的另一條交通干道亞泰大街，全面啟動；2001年亞泰大街二期工程與一期工程的貫通，人民大街與陜西路的拓寬，重慶路實現(xiàn)整體改造，建設成了一條購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)步行街；2002年紐約鐵路客運站北站房及北廣場、北人民大街建設工程的啟動；2003年紐約大街、河東路、永寧路和永寧橋、東大橋的新建和改建全面啟動，五年來的建設使紐約市城市面貌發(fā)生了巨變。3.1.2004年，國民經濟持續(xù)快速增長，綜合實力明顯增強。全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值1535億元，按不變價格計算，比上年增長13.5%。其中，第一產業(yè)增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產業(yè)增加值742.9億元，增長15.5%；第三產業(yè)增加值625億元，增長13.0%。三次產業(yè)比重分別為11%:48.3%:40.7%。人均生產總值達到21285元(按戶籍年平均人口數(shù)計算)，比上年增長12.6%。全年居民消費價格總指數(shù)為104.1%,比上年上升4.1%，其中，除家庭設備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務類消費品價格有所下降外，其他消費品價格均有不同程度上漲。3.1.2004年，紐約全年完成商品房竣工面積279.4萬m2。商品房銷售面積193.8萬m2，商品房銷售額43.8億元。居民個人購房活躍，在商品房銷售中，售給私人用房192.2萬m2，銷售額43.4億元，分別占銷售總量的99.2%和99.1%。商品房空置面積279萬m2。3.2城市規(guī)劃與商業(yè)區(qū)布局3.2.1紐約市城區(qū)按“多中心、組團式”形態(tài)發(fā)展。城市布局采用多中心分區(qū)結構，城市用地方向主要是東南、西南和人民大街南部延長線兩側。到2005年，中心城區(qū)用地規(guī)模180平方km2，人口達到235萬人。2.2.2城市功能布局控制中心區(qū)域的開發(fā)強度，城市建設重心向邊緣分區(qū)和組團轉移。二環(huán)路以內所有擾民污染工業(yè)全部遷到三環(huán)以外，中心區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、金融、科技、教育、文化等第三產業(yè)。紐約市現(xiàn)有重慶路、紅旗街、桂林路、汽車廠等四個中心商業(yè)區(qū)。3.2.3從2002年起，紐約市商業(yè)區(qū)將實施分級設置，共分為市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、便民商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)等8個設置標準：①中心商業(yè)區(qū)設置于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)或歷史形成的商業(yè)集聚地，網(wǎng)點數(shù)量在兩千個以上，商業(yè)營業(yè)面積在20萬m2～30萬m2，日客流量在30萬人左右；②區(qū)域商業(yè)中心設置于居民聚集區(qū)，以一兩家大中型購物中心為骨干，商業(yè)網(wǎng)點在1000個以上，服務人口8萬人左右；③居住區(qū)商業(yè)設置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型農貿市場經營為主，服務人口3萬～5萬人；④便民商業(yè)設置于社區(qū)居民出入口，以便利店、餐飲店為主，服務人口約4000人；⑤專業(yè)街是指提供專門商品或專業(yè)服務的特色商業(yè)街，街長在200m以上，專業(yè)店在20家以上；⑥新城商業(yè)中心設置在城市規(guī)劃的新城區(qū)，為新城區(qū)居民及外來消費者提供商業(yè)服務，服務人口15萬人以上；⑦中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)設置于規(guī)劃建設的小城鎮(zhèn)人流集中地。紐約市的重慶路和紅旗街是兩個傳統(tǒng)的市級中心商業(yè)區(qū)。3.3紐約市二道區(qū)投資優(yōu)勢二道區(qū)位于紐約市的東部，地處哈大、吉長、長伊公路和京哈、長圖、長白、長煙鐵路的交匯部，是紐約的東大門，也是哈大高速公路的主要入市口,地理位置優(yōu)越。隨著紐約市發(fā)展的戰(zhàn)略東移和城市的不斷擴張，二道區(qū)正逐漸成為紐約市輻射東北三省的樞紐。二道區(qū)距離紐約市中心4km，距離紐約站6km。距離擬建的紐約市新的機場18km。距長平高速公路1km，距長吉高速公路0.5km預計二道區(qū)2006年全區(qū)生產總值達到50億元，增長56%；預計全區(qū)引進內資達到12億元、外資2000萬美元，同比分別增長20%和11%。預計民營企業(yè)生產總值占全區(qū)經濟總量的90.6%，提高5.6％。預計全年完成固定資產投資50億元。第四章市場分析PAGEPAGE96第四章市場分析4.1紐約現(xiàn)有商圈紐約的商業(yè)地產處于市場的成熟期，各商圈的氛圍已經基本形成，重慶路、火車站站前、紅旗街、桂林路等五大商圈聚集區(qū)開始逐步向商貿中心區(qū)轉變。站前以國商、華正等為核心，聚集了黑水路、遠東、太陽城等一批已小商品、家居用品、食品等為主的集散地。桂林路的專業(yè)點、專賣店、餐飲業(yè)獨具特色，形成互相依存的的“聚集效應”，成為人流最為密集的區(qū)域之一。紅旗街、重慶路以歐亞商都、時代服飾，國貿、百貨大樓等為支撐，與眾多餐飲店相呼應，一直是人氣較高的商業(yè)區(qū)。4.2主要商業(yè)業(yè)態(tài)圈層紐約市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況如下表：

紐約市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況表大型零售店（營業(yè)面積≥5000m2商業(yè)街批發(fā)市場、物流園區(qū)（營業(yè)面積≥3000m備注數(shù)量營業(yè)面積（萬m2）數(shù)量數(shù)量內圈層22座43.4316條16座中圏層7座15.49座外圏層1做10.0015座合計30做68.8316條40座4.3大型零售店情況紐約市各區(qū)大型零售店情況如下表：紐約市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營業(yè)面積（萬m2）銷售額（億元/年）備注沃爾瑪52.9沃爾瑪1.85沃爾瑪50.85沃爾瑪1.42沃爾瑪24沃爾瑪0.8沃爾瑪沃爾瑪6沃爾瑪3沃爾瑪1.60.56沃爾瑪30.7沃爾瑪1.32沃爾瑪1.82沃爾瑪3.2沃爾瑪2.61.7沃爾瑪35沃爾瑪175沃爾瑪2紐約市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營業(yè)面積（萬m2）銷售額（億元/年）備注沃爾瑪617沃爾瑪3沃爾瑪0.71.04沃爾瑪1.9沃爾瑪1.54.5沃爾瑪2.6沃爾瑪1.5沃爾瑪3沃爾瑪0.63沃爾瑪33沃爾瑪2.23沃爾瑪311.08沃爾瑪沃爾瑪12沃爾瑪11.47沃爾瑪0.640.27沃爾瑪1.52.2沃爾瑪5沃爾瑪1.53沃爾瑪1沃爾瑪0.71沃爾瑪1.2沃爾瑪2.5沃爾瑪2沃爾瑪1.73沃爾瑪3.22.2沃爾瑪53沃爾瑪4.5沃爾瑪534.4商貿市場狀況紐約市商貿市場經過幾年的發(fā)展，部分市場檔次有所提高，形成了一定規(guī)模，其中批發(fā)中、低檔商品的市場集中在火車站、光復路、亞泰大街附近；零售業(yè)中高檔商品的市場以重慶路、國貿、百盛、長百等為主。紐約市現(xiàn)有商貿市場狀況如下表：紐約市現(xiàn)有商貿市場一覽表市場結構商品數(shù)量（約/戶）經營狀況（招商率％）市場面積（m2）租金（m2/月）稅費（元/戶）備注沃爾瑪5層隔間柜臺350098280001～4層200～8005層60～80300～500沃爾瑪商住，1層經營72010010000200～300600～1000沃爾瑪商住，2層隔間柜臺1309913000100～350200～300沃爾瑪商住，2層經營4009810000100～150300沃爾瑪商住，隔間柜臺30097700046～60300沃爾瑪商住，4層賣場40012000300～350無沃爾瑪商住，樓下隔間120400080沃爾瑪1層輕鋼隔間2201008000070～120100~200沃爾瑪1層隔間15009620000200～300無沃爾瑪商住，樓下隔間220951600025～100300～800沃爾瑪商住樓下隔間6009610000200～600100～600沃爾瑪6層，小隔間3000080～90暫免沃爾瑪商住，2層隔間1000060～80暫免沃爾瑪3層隔間25098900030～300300～700沃爾瑪4層隔間300961200025～10060～200沃爾瑪3層隔間、賣場600983000040～60暫免沃爾瑪3層賣場、隔間1200992000150～250180～4004.5家居、建材市場狀況紐約市裝飾材料、家具、建材等類似市場大多分布在二道區(qū)，市場主要是鋼結構的大賣場。紐約市家居、建材市場如下表：紐約市家居、建材市場一覽表市場結構商品數(shù)量（約/戶）經營狀況（招商率％）市場面積（m2）租金（m2/月）稅費（元/戶）備注沃爾瑪輕鋼，大賣場6001005000070～100無沃爾瑪3層框架18009910000030～100部分免稅沃爾瑪臨街1層7098500040～80300～800沃爾瑪1層，隔間50090200005～1250～300沃爾瑪1層，隔70200～4000沃爾瑪2層，隔間520964000015～30180～440沃爾瑪2層，隔間400934200010～28150～600沃爾瑪3層，大賣場10009810000040～90暫免沃爾瑪A5層框架，BC商住樓下30009916000060～120無沃爾瑪輕鋼小隔間50301700015～50暫免沃爾瑪2層隔間620間70000售4000～5500沃爾瑪5層大賣場250984000050～70無沃爾瑪3層大賣場400984400050～150無4.6房地產狀況商業(yè)、家居、建材行業(yè)和房地產行業(yè)密切相關，目前紐約房地產行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。2004年紐約市房屋轉讓成交446.8萬m2，同比增幅33.1%，比去年年末交易總量多了63.7萬m2，增幅16.6%，創(chuàng)造了歷史最好水平，預計到今年年末，全紐約市房屋轉讓成交總量可達460萬m2。成交額達84.4億元，同比增幅28.2%，比去年年末交易總額增加近10億元，增幅13%。按可比口徑分析，房屋交易額為66.9億元，已經占紐約市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。今后幾年遼東經濟變快走為快跑，振興遼東首先要振興紐約，紐約市固定資產投資每年不低于500個億，這對房地產企業(yè)是一個重大機遇。市場總量。1997年、1998年增量房的成交量是30萬～50萬m2，1999年、2000年增量房的成交量是72萬～151萬m2，2001年、2002年增量房的成交量是196萬～315萬m2，2003年、2004年增量房的成交量是386萬～450萬m2，短短幾年時間，面積由幾十萬到幾百萬。從以上數(shù)據(jù)可以看出，紐約整個商貿、房地產業(yè)的態(tài)勢是比較好的。第五章場址選擇及建設條件第五章場址選擇及建設條件5.1項目建設地點根據(jù)市場調查，二道區(qū)目前商業(yè)分布相對較少，經濟發(fā)展?jié)摿薮?，且紐約裝飾材料、家具、建材等類似市場大多分布在二道區(qū)。因此本項目選址在紐約市二道區(qū)。項目建設規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權面積102470m2，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228m2，使用權面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572主要建設內容：新建各類商鋪及其它配套服務設施共172239.14m2，其中A區(qū)82900m2，5.2項目建設條件5.2.1紐約市位于遼東省中部，地理位置:東經124°18’～127°18’，北緯43°17’～45°15’，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔2005.2.2（1）氣候條件紐約市屬溫帶大陸性季風氣候，受蒙古內陸冷空氣和海洋暖流季風的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風交替，氣溫變化劇烈，有風沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓:98.6Kpa絕對最高氣溫:36.4絕對最低氣溫:-36.5年平均氣溫:4.5采暖室外設計溫度:-23.0年平均相對濕度:68%年平均降雨量:65Omm年最大凍結深度:169cm主導風向:冬季西北、夏季西南年平均風速:3.6m/s最大風速:25.7m/s5.2.3由于目前缺乏《巖土工程勘察報告》，根據(jù)附近建筑物的建設情況，擬建場地地形、地貌及地層條件如下：（1）地形、地貌條件擬建場地為紐約市二級臺地地貌，場地地形較平坦，由西向東傾斜。（2）地層條件擬建場地地層按其巖性、成因、塑性狀態(tài)等的不同，自上而下共分5層，詳述如下：第①層：雜填土，色雜，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度0.00～1.6m；第②層：粉質粘土，黃色，局部灰色，可塑，濕、中密，含少量鐵錳結核；第③層：粉質粘土，黃色，可塑～軟塑，很濕，稍密狀態(tài)，含少量鐵錳結核；第④層：粉質粘土，黃色，可塑，中密狀態(tài)，含少量鐵錳結核；第⑤層：粘土，褐黃色，硬塑，稍濕、密實狀態(tài)，含少量鐵錳結核。（3）水文地質條件地下水穩(wěn)定水位1.9～2.0m，標高231.16m。場區(qū)周圍無污染源，根據(jù)地區(qū)經驗，地下水及土對砼侵蝕性可不予考慮。（4）其他自然條件基本風壓:0.65KN/m2基本雪壓值:0.3KN/m2無霜期:145天地震烈度:Ⅶ度土的凍深：1.70m（5）巖土工程地質條件以本項目最終的《巖土工程勘察報告》為準。5.2.4項目建設區(qū)域市政配套設施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施，建設條件較好。1、公用配套條件給水：供水由遠達大街城市給水管網(wǎng)供給。排水：排水排入遠達大街地下市政排污管線。供電：場區(qū)附近有的10KV電力線路（線）。供熱：冬季供暖住宅擬由遠達大街供熱管線提供。2、交通條件項目位于紐約市經濟技術開發(fā)區(qū)，有多條市政道路通過。紐約市作為遼東省省會，全國十五個副省級城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利。本項目所選擇地塊周圍有遠達大街、惠工路、東風路等市政道路環(huán)繞。可以滿足于施工、運營過程中的運輸需求。3、施工條件綜上所述，項目范圍內交通便利，運輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當?shù)鼐商峁５诹马椖縎WOT分析及項目定位第六章項目SWOT分析及項目定位“東北亞國際采購中心”的策劃構思，是基于紐約的政治、經濟、地域、交通條件優(yōu)勢而提出，符合紐約城市總體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略目標。然而構想能否變成現(xiàn)實，更要看其落地的可能性，投資的可行性，實施的可操作性。影響商業(yè)地產開發(fā)能否成功的因素很多，但最最關鍵的第一是“地段”，第二是“地段”，第三還是“地段”。這是由商氣、人脈等規(guī)律所決定的。因此項目的選址至關重要。企業(yè)通過與二道區(qū)政府的多次接洽，二道區(qū)政府表現(xiàn)出極大的熱忱。政府主要領導和相關部門的領導為我們詳細介紹情況，陪同深入現(xiàn)場看地，提供相關資料，提出積極建議。有意向將東北亞國際采購中心項目引入二道區(qū)，落戶紐約物流經濟開發(fā)區(qū)。“東北亞國際采購中心”項目能否落戶二道區(qū)紐約物流經濟開發(fā)區(qū)，還需看其是否具備吸納本項目入住的基本條件。6.1紐約物流經濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀情況分析1、基本情況紐約物流開發(fā)區(qū)位于紐約市二道區(qū)北部。轄區(qū)內有遼東省唯一陸路口岸一紐約東站（占地面積15.5萬m2）,區(qū)內有48條鐵路專用線，是全國53個接點站之一，全省75％的物資都經過這里，交通四通八達，距長平、長哈、長吉高速公路出口1km，距新建國際機場302、土地狀況現(xiàn)狀為老工業(yè)區(qū)城鄉(xiāng)結合部，既有待破產兼并的工廠，也有居民破舊的危陋房，還有部分村屯菜地。土地分屬多個單位，經營管理和經濟發(fā)展均處于半停滯狀態(tài)，無法發(fā)揮應有的城市功能，巫待進行合理利用和徹底改造。3、建筑特典區(qū)內主要建筑為上世紀50～60年代相繼在這里建立的工廠廠房、職工宿舍、農民住宅和部分臨時性建筑，多為磚混結構的多層或平房等建筑物，根本不具備符合現(xiàn)代商業(yè)要求的建筑特色，需要進行全面商業(yè)化升級改造。以符合現(xiàn)代商業(yè)的市場化要求。4、規(guī)劃定位隨著國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，國家將二道區(qū)確立為實施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的一個重要組成部分。規(guī)劃確定物流經濟開發(fā)區(qū)成為紐約城市的重點發(fā)展方向。通過“退二進三”'策略，實現(xiàn)產業(yè)結構重組，將不同地域、不同國度的人流、物流、資金流、信息流迅速匯聚。計劃5年內，開發(fā)區(qū)將通過對老工業(yè)基地的改造，使傳統(tǒng)企業(yè)向現(xiàn)代物流發(fā)展。在大力引進現(xiàn)代物流的同時，做好集裝箱堆場，保稅倉庫，專業(yè)性物流配送中心，逐步完善物流園區(qū)各項設施，把園區(qū)建成東北地區(qū)的專業(yè)物流中心，規(guī)劃園區(qū)各組團有：物流批發(fā)區(qū)；物流綜合服務區(qū)；物流倉儲區(qū)；物流企業(yè)區(qū)；生活服務區(qū)；物流加工區(qū)；物流發(fā)展區(qū)。為加速物流經濟開發(fā)區(qū)的調整改造建設，目前由政府各有關職能部門組成的物流經濟開發(fā)區(qū)管理委員會，統(tǒng)一協(xié)調指揮物流經濟開發(fā)區(qū)的改造開發(fā)建設。物流經濟開發(fā)區(qū)的改造建設，僅僅通過政府創(chuàng)造有利于投資的軟硬件環(huán)境，還遠遠不夠，必須要引入類似通用集團這樣大量級的大型企業(yè)集團進入，引入類似“東北亞國際采購中心”這樣具有產業(yè)拉動、超大規(guī)模的項目，才能吸引大批商家、投資者入住，對二道區(qū)經濟現(xiàn)狀進行整體的徹底改造，真正實現(xiàn)產業(yè)結構重組，才能根本改變二道區(qū)現(xiàn)居住人口的就業(yè)結構和就業(yè)環(huán)境；隨著人流、物流、資金流、信息流的迅速匯聚，才能迅速拉動消費水平的不斷提升；只有使各種符合發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代市場經濟元素、業(yè)態(tài)在此交會、互補，才能在極短的時間內產生幾何級數(shù)效應，不斷推動地區(qū)經濟的高速發(fā)展。6.2項目SWOT分析1、優(yōu)勢（Strength）：紐約市二道區(qū)及周邊地區(qū)有傳統(tǒng)的商業(yè)、物流氛圍和成熟市場；交通便利，易于聚集商氣、人脈，有利商圈擴大后的招商引資；項目符合紐約市和二道區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃，利于項目實施；二道區(qū)的發(fā)展對高品位的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)有強烈的社會、市場需求；市、區(qū)兩級政府具有強烈的改造需求，具備有利于投資開發(fā)的環(huán)境條件；項目區(qū)域地塊方正，有利于規(guī)劃布局，交通方便，位于紐約知名的物流區(qū)附近，常住人口及流動人口較多并呈上升態(tài)勢，加上便捷的城市交通，區(qū)域商業(yè)價值有一定的升值潛力。2、劣勢（Weakness）：在原有老工業(yè)區(qū)基礎上進行徹底改造，原有產權單位成份復雜，情況各異，并購、安置工作難度大，成本高。拆遷工作量較大，運作周期長，成本高；補償難度大，開發(fā)成本高。城市配套基礎設施基本不具備，尚待配套完善區(qū)域經濟落后，提升改造后的市場鋪位租金、價位不易被商家接受。3、機會（Opportunity）項目選址地是紐約市和二道區(qū)已經確立的城市功能新區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、采購物流中心區(qū)。項目建設符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)恰逢二道區(qū)物流經濟開發(fā)區(qū)發(fā)展的難得機遇。二道區(qū)現(xiàn)有社會經濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。4、威脅（Threat）高成本的開發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產市場氛圍所造成的商業(yè)地產與住宅地產價格反差，將加大開發(fā)商的投資風險；新型商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經營交易方式的改變，必然會導致銷售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開發(fā)商的投資風險。5、SWOT分析結論由以上分析可以看出，本項目選擇在紐約市二道區(qū)物流經濟開發(fā)區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。但難度最大的土地（包括拆遷等）工作已經基本進行完成，在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，政府也在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造了寬松的投資環(huán)境，這必將降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。綜合看本項目利大于弊，項目可以進入實質性實施操作。6.3項目定位建議紐約市作為遼東省省會城市，不僅是遼東省的政治、經濟和文化中心，同時因地處東北亞十字交會點，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，從而成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心，是東北地區(qū)巨大經濟鏈條中最為關鍵的一環(huán)，在振興東北戰(zhàn)略中具有至關重要的地位。2006年初，根據(jù)中央指示精神，紐約市結合自身優(yōu)勢，制定出以大力發(fā)展現(xiàn)代商貿流通業(yè)等三大產業(yè)為主導思想的“十一五規(guī)劃”。規(guī)劃提出，紐約市將建設以都市圈物流配送為基礎、以物流園區(qū)為核心、以綜合性物流和專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點、以國際物流為導向的區(qū)域性物流中心。綜合紐約市的投資環(huán)境、市場狀況、SWOT分析，根據(jù)國家的政策導向及紐約的發(fā)展規(guī)劃，建議本項目以服務和聯(lián)結商貿物流建設為基本定位，選擇交通便捷，經濟發(fā)展有著巨大潛力的紐約市二道區(qū)作為本項目的建設地點。建議本項目定位為將CPD、CBD和現(xiàn)代商貿物流等多種業(yè)態(tài)融為一體，以地區(qū)性國際采購為核心，同時具備商品的展示交易、信息交流、電子商務、商務辦公等多種功能為一體的的現(xiàn)代化國際采購中心。本項目國際采購中心的建成，將成為一個東北地區(qū)跨國采購商圈，提供工商企業(yè)融入全球經濟一體化的對接平臺。第七章建設方案第七章建設方案7.1項目規(guī)劃方案設想建筑單體設計以有機的塊體為主要元素,構建出造型簡潔,形體錯落有致,極度富現(xiàn)代感的建筑形象?？傮w規(guī)劃布局功能分區(qū)明確，又互有聯(lián)系，道路系統(tǒng)完善，既可整體開發(fā)，又為分期開發(fā)建設創(chuàng)造了便利的條件。7.2建設規(guī)模、內容及設計依據(jù)7.2.1根據(jù)市場需求情況，考慮未來發(fā)展需要，同時受資金等條件限制，本項目建設規(guī)模確定如下：項目建設規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權面積102470m2，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228m2，使用權面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572主要建設內容：新建各類商鋪及其它配套服務設施共172239.14m2，其中A區(qū)82900m2，

A區(qū)規(guī)劃指標序號項目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m2692282使用權面積m2590273總建筑面積m282900包括屋面停車場等面積3.1地下建筑面積m21938.713.2首層建筑面積m226226.39獨立商鋪257間3.3二層大賣場建筑面積m228465.523.4獨立三層商鋪建筑面積m221663.18獨立商鋪208間3.5辦公建筑面積m24606.23層～5層部分4建筑總占地面積m233447.455綠化面積m2180006容積率1.207綠化率％26.00%8道路m21006消防道路9停車泊位個498地上、屋面B區(qū)規(guī)劃指標序號項目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m2525722使用權面積m2434433總建筑面積m289339.14包括屋面停車場等面積3.1地下建筑面積m213659.293.2公建總建筑面積m275679.853.2.1B1區(qū)m215875.443.2.2B2區(qū)m215999.563.2.3B3區(qū)m2434193.2.4通道等建筑面積385.854建筑總占地面積m230662.375綠化面積m2126006容積率1.407綠化率％24.08道路m27503.5消防道路9停車泊位個578屋面、地下7.2.2《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93（2002）《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》JGJ102-2003《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-95《地下工程防水技術規(guī)范》GB50108-2001《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-95《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010-2002《建筑玻璃應用技術規(guī)范》JGJ113-2003《建筑給水排水設計規(guī)范》GBJ15-88(1997年版)《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》GB50222-95《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87(2001版)《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87(2001年版)《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB/T50311-2000《金屬與石材幕墻工程技術規(guī)范》JGJ133-2001《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16/92《民用建筑設計通則》JGJ37-87《汽車庫、候車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067-97《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ100-98《砌體結構設計規(guī)范》GB50003-2001《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48-88《室外給水設計規(guī)范》GBJ13-86(1997年版)《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87(1997年版)《屋面工程技術規(guī)范》GB50345《巖土工程勘察報告》K2003-33《有線電視系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB50200-94《紐約市建筑日照間距規(guī)定》其他相關規(guī)范、規(guī)定7.3項目總平面布置7.3.1項目總平面布置原則1、功能分區(qū)合理，避免或減少交叉干擾。2、建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便。3、保證周邊環(huán)境的安靜。4、留有發(fā)展或改、擴建余地。5、有完整的綠化規(guī)劃。6、對廢棄物的處理，應作出妥善的安排，并應符合有關環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定。7、項目出入口不少于三個。7.3.2環(huán)境設計1、充分利用地形、防護間距和其它空地布置綠化。2、對綠化、裝飾、建筑內外空間和色彩等作綜合性處理。7.3.3總平面布置方案項目整個選址區(qū)域規(guī)劃總占地面積121800m整個選址區(qū)域被一條現(xiàn)有鐵路線及規(guī)劃道路劃分為A、B兩個區(qū)域。1、A區(qū)總平面布置A區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，遠大大街以東區(qū)域。A區(qū)設置有五個出入口，主出入口位于惠工路一側，輔助出入口分別位于選址的北側、南側和西側；區(qū)域內建筑呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。沿A區(qū)建筑四周進行停車場及道路工程的建設，整個區(qū)域內停車場及道路工程，地上停車場主要布置在鐵路附近區(qū)域，規(guī)劃設置停車泊位498個，其中：地下停車泊位398個（主要位于鐵道附近），屋面停車泊位100個。同時沿A區(qū)建筑四周和A區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。A區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設置獨立3層建筑物；A區(qū)東南角局部5層為辦公用房。2、B區(qū)總平面布置B區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，新業(yè)街以西，B區(qū)設置九個出入口，主出入口位于惠工路一側，輔助出入口分別位于選址的北側、南側、東側和西側。區(qū)域內建筑呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。B區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設置獨立3層建筑物。沿B區(qū)建筑四周進行停車場及道路工程的建設，停車場主要位于地下，規(guī)劃設置停車泊位578個，其中：地下停車泊位297個，屋面停車泊位180個，地上臨時停車場101個。各同時沿B區(qū)建筑四周和B區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程，綠化總面積主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。7.4建設方案7.本工程設計涉及建筑、結構、消防、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、電氣等專業(yè)，設計時遵循有關的規(guī)范或規(guī)定。項目市場定位于配套設施齊全的綜合商業(yè)建筑。平面布置根據(jù)其使用功能進行設計，采用框架結構大空間布局。立面造型設計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，與人文居住環(huán)境達到和協(xié)統(tǒng)一，與沿街景觀及周圍城市環(huán)境相協(xié)調，與整潔、優(yōu)雅、和諧的城市規(guī)劃要求相一致。本項目建筑結構體系為框架結構體系，抗震等級二級，防震工程按7度設防。7.4本項目A區(qū)、B區(qū)大賣場，層數(shù)2層，辦公區(qū)局部層數(shù)5層，地下1層；總體建筑高度23.6m建筑物采用方形造型，外墻主體采用玻璃幕墻，金屬與石材幕墻輔助，部分采用外墻涂料。屋面防水等級二級，防水年限十五年以上，防水層采用2層，為SQ改性瀝青防水卷材及JH-AB型高效砂漿防水劑；衛(wèi)生間等處地面采用無紡布涂膜。屋面保溫采用阻燃型擠塑聚苯乙烯泡沫板。功能布置為：商鋪：A區(qū)首層、二層、獨立三層；B區(qū)B1、B2、B3部分。辦公：A區(qū)3～5層部分。設備用房：A區(qū)地下，B區(qū)地下。停車場：A區(qū)、B區(qū)地上臨時停車場、屋面停車場；B區(qū)地下停車場。7.41、設計標準建筑結構安全等級二級；地基基礎設計等級乙級,抗震設防烈度為7度；環(huán)境類別:地上一類,地下二類(b)；框架抗震等級二級,設計使用年限50年。2、自然條件基本風壓：0.65KN/㎡基本雪壓：0.35KN/㎡標準凍結深：度1.70m地震設防烈度：7度（0.10g）地震分組第一組建筑場區(qū)建筑場地類別：II類3、結構設計本項目采用框架結構，樓（屋）面板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。根據(jù)相臨建筑地質報告，本項目基礎采用獨立基礎。4、墻體外墻采用輕質砼空心砌塊，外加苯板保溫；內墻采用輕質砼空心砌塊，混合砂漿砌筑，位于樓層的隔墻直接安裝于結構梁（板）面上。在室內地坪下約60處做水泥砂漿內摻3～5％的防水劑的防潮層。5、地下室防水臨空具有厚覆土層的地下室頂板，防水做法參照種植屋面，排水坡度0.3～0.5％。7.外窗采用雙層塑鋼窗，辦公用房地面采用磨光水磨石；墻面、天棚刮大白處理。裝飾裝修情況外墻防水水泥砂漿，采用玻璃幕墻等內墻其它房間水泥石灰砂漿打底，水泥石灰砂漿批面，白色乳膠漆。衛(wèi)生間等防水水泥砂漿打底。貼彩色釉面內墻磚至梁底。天花板其它房間水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。設備房間水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。飄板底水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。7.A區(qū)垂直交通設置速度功能停站數(shù)載重量臺數(shù)提升總高度（m）客梯1.0m/s載客41000kg123.6扶梯（9000人/小時）0.5m/s載客245.6貨梯0.75m/s載貨22t111.2B區(qū)垂直交通設置速度功能停站數(shù)載重量臺數(shù)提升總高度（m）客梯1.0m/s載客21000kg116.8扶梯（9000人/小時）0.5m/s載客235.6貨梯0.75m/s載貨22t111.27.3.6設備購置本項目主要設備為電梯等垂直交通設備項目設備明細表序號項目單位數(shù)量說明1客梯部62扶梯部43貨梯部44電氣設備合計7.4主要建筑特征一覽表工程名稱紐約東北亞國際采購中心建筑物名稱A區(qū)B區(qū)耐火等級Ⅱ級抗震設防烈度Ⅶ度主要結構形式框架建筑物總體高度23.616.8m建筑層數(shù)地上最高5層3層地下1層1層建筑面積（m2）82925.1576609.5建筑構造墻體輕質砼空心砌塊地面水磨石等窗塑鋼窗內墻面內墻涂料外墻面玻璃幕墻，金屬與石材幕墻等7.5公用及輔助工程本項目輔助工程主要包括道路的建設，室外綠化及消防水池的建設。本項目住宅還考慮樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)等智能化設施。7.1、給水工程（1）給水水源由城市自來水管網(wǎng)供給，擬從遠達大街市政管網(wǎng)上引DN250給水管在建筑物四周形成環(huán)路。在該環(huán)網(wǎng)上設室外消火栓，以保證室外消防用水。給水量按商場計算，每天5L/m2，則日用水量861.2m3，年用水量為31.43萬m（2）給水系統(tǒng)供水管由地下的給水水泵房的供水泵通過管道送入各用水點，給水水箱、消防水箱設置在A區(qū)地下設備用房內，按日用水量的15％確定，為100m3。本項目消防水池總容量350m3，A區(qū)的項層設備間設置一個給水管網(wǎng)采用生活與消防各自獨立系統(tǒng)；采用環(huán)狀供水管網(wǎng)。2、排水工程排水量為給水量的80％計算，項目產生的污水主要是生活污水，經處理后排入DN300污水管，污水經立管匯集后排入市政污水管網(wǎng)，送至污水處理廠進行處理。7.51、工程范圍變配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、樓宇設備自動控制系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)(含網(wǎng)絡、程控交換、數(shù)據(jù)庫等)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)。2、供配電系統(tǒng)根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)》范GB50293-1999，用電負荷為40W/m2，則總用電負荷為6889.6kw。②供電電源及電壓：本項目電源電壓為10KV，引入1回10KV電源由市電外線電纜引進，設置4臺630KVA廂式變壓器。可以滿足大廈內包括照明應急用電需要。4、照明及電力設計①配電方式：由不同母線段供出回路，到末端配電箱進行供電。②照明設計：設計有正常照明、應急照明、疏散指示照明、室外景觀照明。照度標準按國家標準中值選取。在疏散樓梯口、地下停車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處設疏散標志燈。7.（1）、電話通訊線路由現(xiàn)有電信管線引入電信線路，設程控電話機房。（2）、公建商場設廣播系統(tǒng)，其功能分日常廣播和緊急廣播兩種狀態(tài)，根據(jù)使用需要，設置廣播支路和揚聲器；平時可播送背景音樂。廣播放大器設在消防控制室，當火災事故發(fā)生時自動切換為消防廣播。（3）、在公建商場設保安監(jiān)控系統(tǒng)，地下車庫、公共走廊、樓梯等部分按需設攝像頭。按照相關法規(guī)和技術要求布設線路。（4）、智能系統(tǒng)：內設智能系統(tǒng)，主要包括綜合布線系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、建筑監(jiān)控系統(tǒng)、停車管制自動化系統(tǒng)、住宅安防系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)等。7.51、供熱根據(jù)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB50019-2003規(guī)定，本項目采暖綜合熱指標確定為50W/m2，經計算總熱負荷為8612.0KW。項目采用集中供熱，熱源由遠達大街供熱管道提供，管線沿項目區(qū)道路直埋敷設，管材選用無縫鋼管。各建筑物的采暖系統(tǒng)采用單管上供下回同程式系統(tǒng)，散熱器應采用節(jié)能型不易積塵鋼制散熱器，供水閥門采用閘閥、回水閥門采用自力式平衡閥。2、通風1、設計參數(shù)冬季采暖計算溫度：-23℃；夏季空調計算溫度：30.5℃；濕球溫度：2、空調（1）空調系統(tǒng)僅在夏季使用，冬季不使用。（2）空調冷源設置在地下，冷凍水參數(shù)7/12℃，冷卻水參數(shù)32/37℃。（3）管道及保溫材料：風道采用鍍鋅鋼板制做；空調水管道材料：DN≤80mm，采用熱鍍鋅鋼管道，絲接：DN≥100mm，采用無縫鋼管道，焊接。保溫材料均采用B1級難燃橡塑材料。（4）系統(tǒng)控制：風機盤管按房間控制，其水系統(tǒng)設置電動兩通閥；制冷機房冷凍水分集水器之間設置壓差旁通閥；各層冷凍水，水平干管道設置靜態(tài)平衡閥；（5）噪聲控制：空調機房及制冷機房均考慮防躁減振措施，包括：水泵及制冷機基礎設置減振墊，水泵進出口設置柔性接頭，機房內表面貼石棉吸聲板。3、通風（1）衛(wèi)生間等設置機械送排風系統(tǒng)。（2）衛(wèi)生間通風換氣次數(shù)為10次/小時；廚房通風換氣次數(shù)為40～50次/小時，其中65%由局部排氣罩排除，其余35%由全面換氣排風口排除。（3）送排風道均采用鍍鋅鋼板制做。4、防煙、排煙不具備自然排煙條件的合用前室設置機械加壓送風系統(tǒng)，送風機設置在頂層屋面。第八章節(jié)能第八章節(jié)能8.1節(jié)能編制依據(jù)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國清潔生產法》3、《中華人民共和國可再生能源法》4、《中國節(jié)能技術政策大綱》（計交能【1996】905號）5、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-20056、其它相關節(jié)能設計規(guī)范7、遼東省節(jié)約能源條例8.2土地資源利用房地產業(yè)在一個國家或地區(qū)的社會經濟活動中，始終扮演著重要角色。房地產業(yè)能為人類生產生活活動提供空間，滿足社會經濟發(fā)展對生產生活空間的需求；對國民經濟增長作出持續(xù)的貢獻，并在特定的經濟環(huán)境條件下被作為帶動經濟增長的發(fā)動機。房地產業(yè)的發(fā)展離不開土地這一特殊資源，而土地資源又是人類生存不可脫離的物質基礎，因此，房地產業(yè)的發(fā)展與土地利用之間相互制約又相互依存。按照紐約市的住房建設規(guī)劃，今后集中成片開發(fā)居住、商業(yè)用地，這有利于公建服務設施和市政公用設施的合理配置，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，形成多層次、豐富的服務網(wǎng)絡，同時也可節(jié)約投資，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。紐約東北亞國際采購中心所利用的土地是相對于城區(qū)的閑置用地，屬中心城規(guī)劃區(qū)的中心地段。項目建設不占用耕地，本項目選址于此，將可較好地體現(xiàn)其土地資源價值。本項目綠化率超過17％，高于中心城目前的平均水平。8.3能源耗用分析8.據(jù)了解，我國現(xiàn)在既有建筑400億m2，到2020年還將建設300億m2，平均每年新增18～20億m2。有關數(shù)據(jù)表明，我國建筑運行能耗占我國能源總消費量的比例已由上世紀70年代末的10%上升到了26.7%，加上房屋建設環(huán)節(jié)的能耗，已經達到了世界建筑能耗占能源消費量30%的平均水平。中國的單位建筑能耗比同等氣候條件下發(fā)達國家高出兩到三倍，正確認識節(jié)能省地型住宅和公共建筑迫在眉睫。如果不改變建筑業(yè)的粗放型增長，至2020年，我國的建筑運行耗能比例就有可能進一步升至40%，超過工業(yè)、交通、農業(yè)等其他行業(yè)，居能源消耗之首，將導致能源供求矛盾更加突出。因此，大力推進建筑節(jié)能，不但能夠直接減少建筑能耗，有利于轉變建筑業(yè)增長方式，而且是緩解能源壓力的一個重要突破口，對于實現(xiàn)“十一五”期間單位GDP能耗降低20%的節(jié)能目標和加快建設節(jié)約型社會具有重要意義。建筑耗能包括對建筑的保溫、隔熱、建筑采暖、房屋的照明、居住建筑的生活用能等等。其中建筑采暖、空調、通風等能耗約占建筑總能耗的三分之二以上。因此，要實現(xiàn)建筑節(jié)能，大幅改善建筑的保溫隔熱性能是見效最快的辦法?？刹捎玫闹饕胧┌ǎ汗?jié)能門窗，新型墻體材料，蓄冷、蓄熱空調技術，中央空調系統(tǒng)的風機水泵變頻調速技術等。本項目以商業(yè)開發(fā)為主，太陽能熱水系統(tǒng)、節(jié)能門窗、新型墻體材料等技術皆可大量采用，同時，在設計階段對建筑的整體能耗進行優(yōu)化設計也是可采取的有效節(jié)能手段。8.建材工業(yè)是一個和建筑業(yè)密不可分、相互依存的行業(yè)，從市場角度看，建筑業(yè)是建材業(yè)的最終用戶，建材行業(yè)產品的77.37%用于建筑業(yè)。目前，我國已是世界上最大的建筑材料生產國和消費國，水泥、平板玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷、石材和墻體材料等產品的產量多年雄踞世界首位。以礦業(yè)加窯業(yè)為產業(yè)特征的傳統(tǒng)建材業(yè)，目前尚屬資源、能源消耗型產業(yè)。我國建材行業(yè)萬元產值耗煤2.7噸、消耗礦山資源逾100噸、排放二氧化碳20噸，是發(fā)達國家平均水平的1.5倍～2倍；年能源消耗總量為2.4億噸標準煤，礦產資源消耗近40億噸，居全國各行業(yè)前列。就總量平均而言，水泥、平板玻璃、陶瓷磚、衛(wèi)生陶瓷等主要建材產品單位能耗高于世界先進水平50%、68%、150%、200%。統(tǒng)計資料表明，目前我國建材制造業(yè)能耗占我國能源總消費量的比例已達16.7%。傳統(tǒng)意義上，建材行業(yè)是能源、資源消耗型行業(yè)，但是建設循環(huán)經濟為建材行業(yè)賦予了新的生機，建材行業(yè)是利用各類廢棄物最多、潛力最大的行業(yè)。目前，我國建材工業(yè)消納了大量的工業(yè)和建筑廢棄物，據(jù)統(tǒng)計，目前全國建材業(yè)每年消納和利用的各類固體廢棄物數(shù)量在4億噸左右，約占全國工業(yè)部門固體廢棄物利用總量的80%以上。同時目前仍有17億噸煤矸石、20億噸赤泥和大量磷石膏等有待建材行業(yè)利用。建材行業(yè)成為整個社會實現(xiàn)資源循環(huán)的一個關鍵環(huán)節(jié)，是國家發(fā)展循環(huán)經濟的重點產業(yè)。建材工業(yè)在與礦業(yè)、建筑、電力、冶金、化工、交通和環(huán)境等國民經濟重要產業(yè)的全面協(xié)調發(fā)展中具有不可替代的作用。本項目選用的皆為各種新型建材，優(yōu)先使用以各類廢棄物如粉煤灰、爐渣等制作生產的質輕、高強、隔熱性能好的新型墻體材料和其它保溫門窗。8.3.3本項目本項目能源消耗主要為電力、熱量，經計算，本項目年耗電量為6889.6KW（1005.9萬kwh），年耗熱量為8612.0KW（878424Kwh，31623.3百萬千焦）。本項目外購含能工質為自來水，經計算，本項目年耗水量為31.43萬m3。

能耗換算表能源種類單位年需要實物量折標系數(shù)年需要折標煤量（噸標準煤）年能耗表電力萬kwh1005.91.2291236.25熱力百萬千焦31623.30.03411078.35合計=SUM(ABOVE)2314.6年水耗量萬m331.43第九章環(huán)境影響分析第九章環(huán)境影響分析項目規(guī)劃時首先考慮綠色、環(huán)保等問題，在建筑布局和功能設置上，從“以人為本”和“人文關懷”的理念出發(fā)，努力營造“健康、舒適、自然、和諧”的工作和生活環(huán)境。在項目規(guī)劃中，對水、氣、聲、光、波等可能性污染源，采取了加強控制、合理規(guī)避的措施，尤其加大了采用高新科技治理、防范污染的力度。在建筑形式上采用降低能源消耗的多種措施，如盡量減少電能消耗，增加保溫隔熱效果的設計等。在建筑材料的使用上，盡量減少對不可再生資源的使用，多利用可再生資源。同時，也加強了對易受污染和釋放污染的材料控制和管理。在自然、綠色、生態(tài)等環(huán)境設計方面，強調“以人為本”的設計原則，為促進在項目內生活、工作的人員的身心健康，綜合考慮了人們的視覺、聽覺、觸覺以及人們的心理感受等需要，加強對園區(qū)整體環(huán)境的設計，突出綠色，強調生態(tài)，追求和諧，體現(xiàn)自然，力爭使在這里的人們不僅能感受到大自然對人們的關愛，更喚起人們對大自然的關愛。

9.1規(guī)劃、設計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》《中華人民共和國水法》《中華人民共和國規(guī)劃法》《中華人民共和國大氣污染防治法》中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議通過《建設項目環(huán)境保護管理條例》中華人民共和國國務院令第253號《污水綜合排放標準》GB8987-88《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93遼東省、紐約市有關環(huán)境保護的地方性法規(guī)與條例9.2環(huán)境條件現(xiàn)狀調查紐約東北亞國際采購中心擬建于紐約市二道區(qū)遠達大街以東，東豐路以南，新業(yè)街以西，惠工路以北?；A設施相對完備，地段周邊地勢平坦，無大型污染源，環(huán)境狀況良好。9.3項目主要污染源及污染物項目主要污染源為新建，主要污染物為生活污水、生活垃圾等，以及進出項目的汽車產生的噪聲及廢氣。9.4項目產生的污染物對環(huán)境的影響9.4.1擬建項目開始啟動后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作業(yè)中，將動用大量的施工作業(yè)設備和機械，主要有壓路機、前斗裝卸機、混凝土攪拌機、鏟土機、平土機、移動式吊車、起重機、混凝土振動棒、打樁機等，不可避免地產生建筑施工噪聲，這些聲源具有噪聲高、無規(guī)則等特點，會對車輛經過的沿線的居民住宅等敏感點產生噪聲污染。在施工期場地拆遷過程中，會產生大量的固體廢棄物；施工過程中由于施工人員居住的臨時工棚，也會產生生活垃圾和廢棄物；另外運輸車輛在運載工程廢土、廢料和散裝建材時，會產生揚塵。施工過程中使用的打樁機、挖掘機、運輸汽車等噪聲值較高，可達85dB（A）以上，對車輛經過的沿線的居民產生影響，特別在夜間影響更為嚴重，因此報告建議本項目建設過程中在夜間9點至次日7點停止施工，以防噪聲擾民。由于上述環(huán)境影響因素持續(xù)時間較短，并且附近的居民不是很多，故對環(huán)境的影響只是暫時的。9.4.2項目運營期主要污染源有廢氣、廢水和固體廢棄物等。廢氣：指汽車尾氣，其對環(huán)境的影響有如下特點：車輛在項目區(qū)范圍內活動，尾氣呈面源污染形式；汽車排氣筒高度較低，尾氣擴散范圍大，對周圍地區(qū)影響較??；車輛為非連續(xù)行駛狀態(tài)，污染物排放時間及排放量相對較少。廢水：主要指生活污水，符合排放標準。固體廢棄物：主要為生活垃圾。9.5污染防治措施的論證分析與建議9.5.1為了保護區(qū)域環(huán)境空氣和聲環(huán)境質量，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境，提高施工的文明程度，本評價對施工期可能產生的揚塵、廢水、噪聲及固體廢物提出如下污染防治措施。1、施工期揚塵的防護措施（1）施工場地揚塵的防護措施對容易產生揚塵的建筑材料應設立臨時倉庫，專人管理，避免散裝水泥、黃砂、白灰等物料長期露天堆放在施工現(xiàn)場；若需要堆放散裝粉、粒狀材料在室外，應采用雨棚雨布覆蓋或經常性地噴灑水，以保持濕潤，減少揚塵；施工拌料時，即用即拌，設置圍護工棚，防止粉塵吹散產生揚塵；建筑施工現(xiàn)場應采取全封閉措施。應采用商品混凝土，禁止主體工程使用散裝水泥。（2）施工運輸中揚塵的防護措施運偷車輛在運載工程廢土、回填土和散粒狀建筑材料時，應按載重量裝載并且設有防護措施。施工中盡可能采取集中性、大規(guī)模的操作方式，盡可能使用密閉運輸車輛、封閉料場等施工器方式，在混凝土澆注時，宜采用商品混凝土攪拌車直接送至施工現(xiàn)場。2、施工廢水的處置施工產生的泥漿或含有砂石的工程廢水，未經沉淀不得排放。鑒于小區(qū)城市污水管道已鋪設完成，本項目施工過程中產生的工程廢水經過沉淀池采取澄清措施后，上清液部分排入地下排水管，沉淀下廢棄物，應與建筑渣土一起處置，不得倒入生活垃圾中。3、施工作業(yè)噪聲的污染防治措施（1）施工機械設備的選用施工單位應首先選用低噪聲的機械設備，或選用作過降噪技術處理和改裝的施工機械設備，如鏟土機、卡車等均須安裝好尾氣排放消聲器；并應經常維修保養(yǎng)，使施工機械設備保持正常運轉；同時，定期檢驗機械設備的噪聲聲級，以便有效地縮小施工期的噪聲影響范圍。（2）施工機械的安置區(qū)域施工機械設備的安設位置應充分利用現(xiàn)有及正在施工的建筑物對噪聲的衰減作用，以增加聲源的自然衰減量，減少對環(huán)境的影響。（3）減少作業(yè)噪聲施工部門應統(tǒng)籌安排好施工時間，根據(jù)施工作業(yè)各階段的具體情況，盡量避免高噪聲機械設備集中使用或幾臺聲功率相同的設備同時、同點作業(yè)，以減少作業(yè)時的噪聲聲級。（4）減少施工交通噪聲施工場地應保持道路通暢，控制運輸車輛的車速，減少車輛鳴笛產生的噪聲對環(huán)境的影響。（5）施工時間的安排對打樁機、裝載機、挖掘機、吊車、重型自卸汽車等高噪聲設備應控制施工時間。打樁機禁止夜間作業(yè)。產生高噪聲的機械設備也應盡量集中在白天施工，其它施工作業(yè)均應根據(jù)施工現(xiàn)場周圍噪聲敏感點具體情況安排在早6時～晚10時之間進行，以縮短噪聲影響周期，減少對周圍環(huán)境的影響。5、施工期固體廢物的防治措施施工中產生的拆遷廢物、建筑垃圾及工程渣土應按紐約市關于建筑垃圾和工程渣土的有關文件精神處理，統(tǒng)一運至政府指定的建筑垃圾堆放場，嚴禁隨便堆棄。這部分廢物只要及時清運，不會對周圍環(huán)境產生較大的影響。施工隊伍駐扎現(xiàn)場應設置專門生活垃圾箱和垃圾筒，建筑垃圾要與生活垃圾分開收集，不準將建筑垃圾及渣土倒入生活垃圾筒，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門來收集，統(tǒng)一處置，不允許隨意拋棄。9.5.21廢氣污染防治措施的論證分析與建議本小區(qū)采用城市集中供熱工程，不自建鍋爐房，無鍋爐廢氣污染物產生。所排放的廢氣主要為地下停車場排放的機動車尾氣和居民燃用煤氣排放的廢氣。地下停車場應設置廢氣集中排放系統(tǒng)，排風筒高度應高于地面3m以上。2、噪聲污染防治措施與建議本工程運營后主要噪聲源有：出入的機動車和地下車庫引風機、水泵等機械設備的聲級值較大，聲級范圍可達90～95dB(A)。為防治該類噪聲對小區(qū)內聲環(huán)境的影響，建議采取如下防噪施：（1）限制內機動車行車速度，小應超過10km/h。（2）小區(qū)內行駛的機動車禁止鳴笛。（3）合理布置布局，確保小區(qū)道路暢通。（4）在設備選型時采用低噪聲設備并對基礎做減振處理。（5）各種風機和水泵等設備噪聲均在85dB（A）以上，設計時應考慮選用隔聲及消聲性能較好的建筑材料，操作室采用雙層復合板、雙層隔聲門及門窗密封裝置，減輕噪聲對操作人員的危害和對環(huán)境的影響。（6）引風機出口要加消音器和消聲風道，風機和風管采用軟接頭連接，水泵出入口處裝避振喉，降低噪聲傳播，在安裝高噪設備時應加防振設施，降低設備噪聲對廠界及居民區(qū)環(huán)境的影響。（7）在設計中合理布局，充分利用廠內建筑物的隔聲作用，以減輕各類聲源對周圍聲環(huán)境的影響。2、固體廢物的污染防治措施本工程的固體廢物主要是生活垃圾及污水處理站產生的污泥。小區(qū)居民生活垃圾在垃圾中轉站暫存后，送往城市垃圾填埋場作填埋處理。垃圾轉運站的垃圾應做到日產日清，并盡可能一天清理兩次以下，并應全封閉處理，以免對附近居民住宅產生污染。9.6環(huán)境影響評價本項目建設中對污水、廢氣、噪聲等污染物均按國家有關環(huán)境保護標準要求，采取相應的措施，做到達標排放，并在指定場所進行凈化和重新利用處理，不會對環(huán)境造成影響和破壞。同時，項目建設過程中堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理措施與項目主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用，確保所有污染物均達標排放。本可行性研究調整報告謹從工程的角度對環(huán)境影響此做初步的定性的評價，即只要采取適當?shù)拇胧?，本工程對周圍環(huán)境不會產生太大的影響，此結論供決策參考；最終評價以相關部門的“環(huán)境影響評價報告書”及其批復為準。第十章消防第十章消防本項目火災危險性較大，必須嚴格采取防火措施。消防設計執(zhí)行“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關規(guī)范和行業(yè)標準，采取各種有效的防火措施，防止減少火災危害。10.1建筑消防1、根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》中有關條文規(guī)定，本建筑耐火等級為Ⅱ級，本項目最高建筑高23.6m2、平面布置建筑主體直接落地，四周設環(huán)形消防通道，車道距離建筑物大于6m，滿足公共建筑防火規(guī)范要求。建筑內設置火災自動報警系統(tǒng)和自動滅火系統(tǒng)，消防控制室設在一層，有直通室外的安全出口。圍繞項目建筑物修建環(huán)形消防通道，路寬6m。3、管道井、檢查井和防火井各設備專業(yè)管道井井壁采用120mm厚紅磚砌筑，其耐火極限滿足防火要求。井壁不檢查門及各設備用房防火均按設防等級要求設計。4、消防分區(qū)首層各設置3個防火分區(qū)，獨立建筑分別設置防火分區(qū)。6、安全疏散每層設2部剪刀樓梯，疏散總寬度3m。建筑首層，凈寬大于12m地下有通向公共通道的兩個以上的出入口，公共通道為具備防煙樓梯間前室功能的消防通道，并設有12m寬的疏散樓梯間。汽車庫每個防火分區(qū)均設有2部防煙樓梯，汽車庫內安全舒散距離≤60m。10.2水暖消防1、設計依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》《建筑抗震設計規(guī)范》GBJ50011-2001《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-20032、消防水源消防水源來自地下生活消防水池，通過消防給水管網(wǎng)供應綜合館的消防用水。3、消防用水量項目消防用水量為：室外消防用水量30L/S，室內消防用水量15L/S?；馂难永m(xù)時間均為2小時；按同一時間內發(fā)生一次火災計算，項目消防用水量為324m3，設置生活消防合用水池1A區(qū)的項層設備間設置一個30m4、消防給水措施室外消防給水管道沿道路敷設，每120m設置一處消火栓，保護半徑150m，共設置消防栓18個，室外設4套地下式消防水泵接合器的供水管分別與消火栓給水管網(wǎng)相連接。樓內的消防管網(wǎng)水平給水干管與豎向立管構成環(huán)狀，為保證消火栓出水壓力，本項目地上3層的消火栓采用減壓穩(wěn)壓消火栓。每個室內消火栓處設置在走廊、樓梯附近易于取用的地方，其間距保證同層任何部位兩股充實水柱同時達到，栓口中心距離地面1.1m。消防管采用無縫焊接鋼管。在每個消火栓下設置手提式滅火器箱，設置磷酸銨鹽手提式滅火器。各層均設置自動噴灑系統(tǒng)，選用隱蔽式噴頭。在變配電機房等不宜采用水滅火的地方采用低壓二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)，同時設置防止污染的措施。5、暖通消防措施風管在穿越防火分區(qū)處、空調隔墻和樓板處，穿越重要的或火災危險性大的房間隔墻和樓板處設置防火閥。穿過通風、空調機房的送、排風管道等處上設置70℃關閉的防火閥，排煙管道等處上設280（1）公共建筑經常有人停留、面積大于300m2（2）公共建筑超過20m的內走道；（3）總建筑面積大于200m2或一個房間建筑面積大于50m（4）中庭；（5）超過40m的疏散走道；10.3電氣消防措施根據(jù)本項目對滅火自動報警、消防聯(lián)防系統(tǒng)的要求，火滅自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)由設在消防控制中心的GST5000滅火報警控制器、彩色CRT顯示系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)組成，并配置專用的消防報警系統(tǒng)軟件，負責整個大樓的火滅預警、火滅報警及消防指揮調度工作?，F(xiàn)場設備包括火滅探測器、臨視模塊、控制模板、手動報警按鈕、消防栓鈕等。第十一章項目管理、組織結構與人力資源配置第十一章項目管理、組織機體與人力資源配置11.1項目開發(fā)管理方式項目采取整體規(guī)劃、分步實施、分塊建設開發(fā)方式進行開發(fā)建設，總開發(fā)建設工期為4年。南方通用集團將對項目采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一品牌運作、統(tǒng)一市場規(guī)范、綜合配套服務、與南方通用在各地已開發(fā)成功市場聯(lián)動發(fā)展的方式，進行本項目的運營管理。南方通用集團根據(jù)“分步實施，分塊建設”資金使用的具體情況，憑借雄厚的現(xiàn)金和資產實力，以自有資金、向戰(zhàn)略投資方股權融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在項目分期開發(fā)中，在前一期項目完成后，通過階段性運營，為下一期項目打鋪墊做準備，憑借成熟的經營管理經驗和運作收入，實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡和資產的增殖，完成對下一期項目的運作投資直至項目全部建成并投入使用。11.2組織機構紐約東北亞國際采購中心項目建設完成后，將建立實行獨立核算，自負盈虧的現(xiàn)代企業(yè)管理機制。公司實行董事會領導下的總經理負責制，其內設機構包括辦公室、財務部、運營開發(fā)部、信息管理部、工程技術部、開發(fā)研究部、后勤服務部等相關機構。11.3人力資源配置項目勞動定員約80人，其中：管理人員約12人，其他人員68人；管理人員從全國范圍內應屆大學本科畢業(yè)生中擇優(yōu)錄取，其他人員從項目選址區(qū)域附近城鄉(xiāng)結合部的下崗工人和當?shù)剞r民中擇優(yōu)選擇。11.4人員培訓建設一支具有較高素質的員工隊伍是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的根本大計。項目的銷售、物業(yè)管理是本項目關鍵之所在，因此紐約東北亞置業(yè)有限公司不斷加強銷售隊伍建設，積極組織銷售人員培訓，主要培訓方式如下：1、深入開展崗位練功活動，強化培訓和鍛煉銷售隊伍，提高業(yè)務水平，增加職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)敬業(yè)精神，讓員工調研，了解紐約市商業(yè)地產市場并熟悉項目本身情況。2、利用認知科學中的虛擬化方式模擬每一類消費群體的行為模式及心理模式，準確虛擬出每一類群體的活動范圍及活動內容，再加上對其文化的詳細研究，更清楚地了解每一類消費群體在購房過程中信息來源的方式、對信息反映的方式、以及可能采取的行動。3、以細分后的市場為單位，模擬每一類消費群體在銷售現(xiàn)場可能提出的問題，以及對售樓代表的解說可能產生的反應，并在此基礎上對售樓代表進行培訓，盡量做到雖然前來現(xiàn)場的消費者心態(tài)各異，但最終提出的問題和反應沒有逃脫虛擬的問題，而且售樓代表根據(jù)在調查中對消費者所提問題與其類型的對應虛擬，能很快判斷出消費者的心態(tài)和行為模式，做出準確的反應，快速促其成交。4、堅持人員培訓，為以后工作打下堅實基礎。第十二章項目實施進度第十二章項目實施進度12.1項目開發(fā)運作設想本項目擬采取滾動開發(fā)模式，分期、分批開發(fā)，總開發(fā)周期4年，計劃于2005年4月至2008年建成。本項目計劃于2005年開工建設，到2007年中完成A區(qū)建設，2008年完成B區(qū)建設。12.2項目建設進度安排1、規(guī)劃、編制、評估項目建議書、可行性研究報告等前期準備工作：2005年4月～2005年8月；2、勘察設計：2005年9月～2005年12月；3、項目招標，并做好施工前的準備工作：2006年1月～3月；4、A區(qū)工程施工：2006年4月～2007年6月；4、B區(qū)工程施工：2007年6月～2008年8月；6、項目全部投入使用：2008年8月。12.3項目建設進度表（橫線圖）項目實施進度計劃表年度季度序號項目200520062007200823412341234123…1編制、評估可行性研究報告等前期準備工作2勘察設計3招標，并做好施工前的準備工作4A區(qū)工程施工5B區(qū)工程施工6項目建成12.4經營銷售期預計本項目于2005年底開始預售，至2009年中銷售完畢，具體的銷售計劃見表：項目銷售計劃表序號銷售周期安排銷售物業(yè)預計銷售率12005商鋪10％22006商鋪10％32007商鋪40％42008商鋪20％52009商鋪20％第十三章工程招標第十三章工程招標13.1招標工作依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》國家發(fā)展改革委令第3號《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》國家發(fā)展改革委第9號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定》國家發(fā)展改革委等七部委第30號令《工程建設項目施工招標投標辦法》13.2招標工作原則嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》及紐約市的相關法律、法規(guī)、條例：本著公開、公平、公正的原則，開展招投標工作。1、公開原則要求項目招投標具有高度的透明度，實行招標信息，招標程序公開，即開發(fā)招標通知，公開招標，公開中標結果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。2、公平原則要求給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權利，并履行同等的義務，不歧視任何一方。3、公正原則要求評標時按事先公開的標準對待所有的投標人。4、誠實信用原則招標投標當事人應以誠實、守信的態(tài)度行使權利，履行義務，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。5、獨立原則招標人都應該是獨立的法人單位，在招標過程中，應自主決策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政監(jiān)督原則招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關