中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引

中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引摘要：本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，...目錄總則第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)第二章律師辦理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)第二節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù)第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第四章物業(yè)專項(xiàng)維修資金(基金)第一節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用第五章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理附則總則第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍第1條制定目的本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供參考。第2條概念界定物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請(qǐng)其他管理人的管理，比如聘請(qǐng)保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請(qǐng)保潔公司提供公共區(qū)域清潔服務(wù)等。物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)執(zhí)。建設(shè)單位：又稱業(yè)主單位、項(xiàng)目業(yè)主或開(kāi)發(fā)商，指建設(shè)工程項(xiàng)目的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同接受業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）或者建設(shè)單位委托，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理并對(duì)業(yè)主提供服務(wù)。國(guó)家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。其他管理人：指除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。如保潔公司、保安公司、物業(yè)管理師。業(yè)主：依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并報(bào)相關(guān)行政主管部門備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同：是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理建筑物及其附屬設(shè)施所訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。廣義上的物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。臨時(shí)管理規(guī)約：是在銷售物業(yè)之前，由建設(shè)單位制訂的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的約定。管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本要求，是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)范，其規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事方式、表決程序、職責(zé)及任期等。專項(xiàng)維修資金：又稱專項(xiàng)維修基金，指由法律、法規(guī)規(guī)定的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《資格證書(shū)》），并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》（以下簡(jiǎn)稱《注冊(cè)證》），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師英文譯為：CertifiedPropertyManager。第3條指導(dǎo)范圍本操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人等提供法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約，通過(guò)協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛。第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第4條

物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題立法尚不完善，專門的立法除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件?！段餀?quán)法》也對(duì)涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定。另外，全國(guó)各地也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律文件才能更好地解決問(wèn)題、處理糾紛。第5條

物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》于2007年3月16日第十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)，2007年10月1日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》于1986年4月12日第六屆全國(guó)人大第四次會(huì)議通過(guò)，1987年1月1日起施行。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》于1993年10月31日第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)，1994年1月1日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》于1999年3月15日第九屆全國(guó)人大第二次會(huì)議通過(guò)，自1999年10月1日起施行。《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》于1997年12月26日第七屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)，自1990年1月1日起施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》于2003年5月28日國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2003年9月1日起施行。《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房［2003］130號(hào)），自2004年1月1日起施行?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［2003］1864號(hào)），自2004年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建設(shè)部建住房［2003］131號(hào)），自2003年9月1日起施行?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002年3月5日建設(shè)部令第110號(hào)），自2002年5月1日起施行?！段飿I(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［1998］7號(hào)發(fā)布），1998年1月1日起施行?！段飿I(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令［125］號(hào)），自2004年5月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋［2023］8號(hào)），于2023年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，自2023年10月1日實(shí)施?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋［2023］7號(hào)）于2023年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，自2023年10月1日實(shí)施。第6條

從目前立法的趨勢(shì)看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多。從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù)。第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘第7條

物業(yè)銷售（預(yù)售或現(xiàn)售）前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)。第8條

向建設(shè)單位建議通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)選聘；其他類型的物業(yè)，建議盡量采用招標(biāo)方式選聘。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第9條

通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，律師應(yīng)提醒建設(shè)單位須在以下時(shí)限內(nèi)完成招投標(biāo)工作：(1)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；(2)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證之前完成；(3)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在交付使用前90日完成。第10條

參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約。10.1招標(biāo)書(shū)應(yīng)包括的內(nèi)容：(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；(2)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求；(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求；(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)標(biāo)方法；(5)招標(biāo)活動(dòng)方案；(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。10.2前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部《前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本》）：(1)物業(yè)的基本情況；(2)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；(3)服務(wù)費(fèi)用；(4)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理；(5)物業(yè)的承接與驗(yàn)收；(6)物業(yè)的使用與維護(hù)；(7)專項(xiàng)維修資金；(8)違約責(zé)任；(9)其他約定事項(xiàng)。10.3業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的主要內(nèi)容：（1）

物業(yè)基本情況；（2）

物業(yè)使用和維修；（3）

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納；（4）

其他相關(guān)事項(xiàng)；（5）

違約責(zé)任和違約糾紛的解決。第11條

按照各地對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，幫助建設(shè)單位規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序。11.1前期物業(yè)管理招標(biāo)的備案。按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告前或者發(fā)出投票邀請(qǐng)書(shū)前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案。11.2發(fā)出招標(biāo)公告與預(yù)審。建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)?！?1.3招標(biāo)文件的編制與發(fā)出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制，并向所有經(jīng)過(guò)預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)放。11.4現(xiàn)場(chǎng)的踏勘與資料提供。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。11.5開(kāi)標(biāo)與評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)人。11.6與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并向政府行政主管部門備案。第12條幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時(shí)管理規(guī)約（可參考建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》），對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害買受人的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時(shí)管理規(guī)約一致。第13條

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)單位不僅可以聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理。在建設(shè)單位選擇聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，如制定審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等。第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)第14條

《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，讓其從物業(yè)管理的專業(yè)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見(jiàn)，既要使開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，又要使物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾和沖突，并使物業(yè)更好的保值增值，有利于開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力的塑造與延續(xù)。應(yīng)提示建設(shè)單位：如選擇聘請(qǐng)專業(yè)的公司，對(duì)共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；應(yīng)讓專業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況。第15條

《商品房買賣合同》簽訂時(shí)，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商在“房屋買賣合同”中包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，并且涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第16條

《商品房買賣合同》簽訂時(shí)，應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商將臨時(shí)管理規(guī)約作為合同的附件，要求買受人對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。第17條

提示建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。各地對(duì)物業(yè)管理用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。第18條

提示建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業(yè)管理費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。一般物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算的，交付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，一般由建設(shè)單位承擔(dān)。第19條

當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)的入住率等條件達(dá)到規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，提示建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)提供資料。第20條

律師為開(kāi)發(fā)商制訂前期物業(yè)管理有關(guān)合同文件應(yīng)注意的問(wèn)題在業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。此間應(yīng)當(dāng)制作的法律文書(shū)主要有《商品房買賣合同（前期物業(yè)服務(wù)條款）》《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》《前期物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)管理規(guī)章制度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書(shū)，此時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：20.1在《商品房買賣合同》中增加前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，做到購(gòu)房人購(gòu)買房屋的同時(shí)即購(gòu)買了前期物業(yè)服務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，《商品房買賣合同》中應(yīng)當(dāng)包括《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主要內(nèi)容，購(gòu)房人通過(guò)與開(kāi)發(fā)商訂立《商品房買賣合同》對(duì)該物業(yè)的前期物業(yè)管理（包括選聘的物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)維護(hù)與管理、物業(yè)收費(fèi)等）有基本了解，并以合同的方式對(duì)由開(kāi)發(fā)商提供的前期物業(yè)服務(wù)予以確認(rèn)。20.2在房屋銷售前擬定好《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》并在售房時(shí)向購(gòu)房人公示，以便于購(gòu)房人在訂立《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書(shū)面承諾。如果說(shuō)《業(yè)主規(guī)約》是全體業(yè)主對(duì)物業(yè)行使管理權(quán)的“憲法”，那么《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》在前期物業(yè)管理中則起“臨時(shí)憲法”的作用。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)擬定并向購(gòu)房人說(shuō)明和公示《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，并可要求購(gòu)房人對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書(shū)面承諾。承諾作出后，即具有法律約束力。20.3與選聘的物業(yè)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)于房屋銷售前選聘好物業(yè)公司并與其訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。通?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》文本由擬聘請(qǐng)的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)服務(wù)主要由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與《商品房買賣合同》中物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的服務(wù)與質(zhì)量水平，既要能夠滿足開(kāi)發(fā)商的要求，也要同時(shí)保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開(kāi)發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?0.4負(fù)責(zé)擬定或?qū)彾ㄇ捌谖飿I(yè)管理規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度由擬聘請(qǐng)的物業(yè)公司提出，且作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件，是合同的重要組成部分。因此其不僅屬于法律文書(shū)，且按規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理規(guī)章制度連同《前期物業(yè)服務(wù)合同》一并提交政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。同時(shí)由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過(guò)對(duì)物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)得以實(shí)施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是《前期物業(yè)服務(wù)合同》得以實(shí)際履行的重要保障，因而同樣需要由開(kāi)發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?0.5擬訂前期物業(yè)管理法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：20.5.1關(guān)聯(lián)性。前期物業(yè)管理關(guān)系中各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)在各法律文書(shū)中表現(xiàn)為相互交織、滲透，部分內(nèi)容互相疊加或涵蓋；文書(shū)相互獨(dú)立又互相依存、互為條件，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。因此在擬制法律文書(shū)時(shí)：一是要做到主要法律文書(shū)齊全，形成一個(gè)完整的合約體系；二是文書(shū)相互之間應(yīng)當(dāng)依次銜接，避免因遺漏或錯(cuò)位影響其他文書(shū)的法律效力；三是內(nèi)容上相互疊加或重復(fù)的部分內(nèi)容，應(yīng)力求表述準(zhǔn)確、完整并注重其同一性，避免出現(xiàn)遺漏、矛盾、含糊不清或產(chǎn)生歧義。20.5.2規(guī)范性。廣義地說(shuō)，規(guī)范性包括程序規(guī)范和實(shí)體規(guī)范兩個(gè)方面。程序規(guī)范要求開(kāi)發(fā)商擬制和簽署法律文書(shū)的過(guò)程符合規(guī)定要求，該公示的公示，該說(shuō)明的說(shuō)明，該備案的備案。實(shí)體上規(guī)范是指法律文書(shū)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、合規(guī)或符合行業(yè)慣例；對(duì)于法無(wú)明文規(guī)定的情形，當(dāng)事人可自愿約定，但不得損害他人利益。20.5.3前瞻性。前期物業(yè)管理中涉及的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題較多，如會(huì)所、外立面墻使用權(quán)、建筑物冠名權(quán)、車庫(kù)、停車場(chǎng)、商鋪及其他配套設(shè)施設(shè)備的歸屬權(quán)等。對(duì)于尚在探討和研究的、法律或政策并未作出明確規(guī)定的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有預(yù)見(jiàn)性地盡可能作出約定，避免在日后的物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生較多的爭(zhēng)議。20.5.4可操作性。目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)主要取決于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、督促物業(yè)使用人履行義務(wù)、遵守制度，又不至于以違法或侵權(quán)的手段“強(qiáng)制管理”，如以停水、停電方式脅迫收取物業(yè)費(fèi)、未經(jīng)法定程序強(qiáng)制拆除搭建物等，既是難點(diǎn)也是重點(diǎn)；另外根據(jù)物業(yè)管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地設(shè)置各類物業(yè)爭(zhēng)議的解決程序，綜合運(yùn)用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業(yè)管理的各項(xiàng)措施落到實(shí)處也是值得注重的一方面。硬第二暫章每律師主辦理忌為物待業(yè)服奧務(wù)企營(yíng)業(yè)提菜供法投律服拌務(wù)的酷業(yè)務(wù)址第一近節(jié)腿律師鄙為物居業(yè)服說(shuō)務(wù)企衣業(yè)提績(jī)供前心期物它業(yè)管玉理法密律服散務(wù)軌第2局1條插獲幫助阻物業(yè)船服務(wù)焰企業(yè)確制定橋投標(biāo)恭方案易，并旁參與拖草擬酸或?qū)徺嚥榘埨ǖ幌拊杏谕秷A標(biāo)文男件、紐前期教物業(yè)希服務(wù)刺合同創(chuàng)、物奧業(yè)管被理制嚴(yán)度等仁相關(guān)形法律奇文件更。環(huán)第2紐2條收附應(yīng)提英示物紗業(yè)服吉?jiǎng)?wù)企湖業(yè)，斜有投氣標(biāo)意豐向時(shí)匹注意租企業(yè)雷資質(zhì)塔等級(jí)終可以壓承接癢的物拴業(yè)管鮮理業(yè)俊務(wù)項(xiàng)醬目范食圍。板根據(jù)賄建設(shè)半部《遙物業(yè)孟企業(yè)架資質(zhì)怒管理就辦法峰》的鉛規(guī)定慰，各狠資質(zhì)四等級(jí)虎的企躁業(yè)可男承接性的項(xiàng)父目范訊圍如至下：街(1井)愚一級(jí)拾資質(zhì)予的企園業(yè)可志以承棍接各碰種物等業(yè)管霉理項(xiàng)約目；裝(2閘)屋二級(jí)張資質(zhì)蓮的企銜業(yè)可行以承蜜接3概0萬(wàn)鵲平方仇米以慎下的心住宅膀項(xiàng)目及和8浸萬(wàn)平模方米晌以下私的非辭住宅略項(xiàng)目偷的物嫌業(yè)管舅理業(yè)縫務(wù)；排(3租)破三級(jí)修資質(zhì)詢的企掠業(yè)可益以承貿(mào)接2不0萬(wàn)赴平方處米以乞下住摘宅項(xiàng)登目和誼5萬(wàn)膊平方堡米以蒙下的脖非住縫宅項(xiàng)棒目的芒物業(yè)陷管理溉業(yè)務(wù)偏。級(jí)第2院3條樹(shù)殘投標(biāo)材文件含是參促與投壘標(biāo)的抄物業(yè)姐服務(wù)飽企業(yè)印對(duì)招婚標(biāo)文悉件的校內(nèi)容蔬、實(shí)教質(zhì)性并要求喚和條嫂件作質(zhì)出響寺應(yīng)的舌文件第。非投標(biāo)寨文件繁應(yīng)包泄括以指下內(nèi)鞏容：尼(1萬(wàn))據(jù)投標(biāo)每函；嚇(2免)慮投標(biāo)收?qǐng)?bào)價(jià)壇；從(3趟)肢物業(yè)少管理才方案朋；應(yīng)(4蛋)緞?wù)袠?biāo)有文件賢要求福提供勵(lì)的其理他材養(yǎng)料。雕第2到4條猾尺幫助請(qǐng)審查挺招標(biāo)環(huán)書(shū)中墊由建慧設(shè)單串位制組定的朝前期僑物業(yè)亭服務(wù)都合同悠，對(duì)阿有損辱于物肅業(yè)服閑務(wù)企使業(yè)的昌條款豎，建凝議修揉改或義刪除受。忌第2魂5條昏使中標(biāo)宮后簽惠訂前幻期物握業(yè)服偷務(wù)合糠同之溪前，廈提示逢物業(yè)擇服務(wù)坦企業(yè)添要求律建設(shè)懶單位份將以良下文此件作則為合擦同的淋附件狀提交蔥：耍(1索)宿物業(yè)古構(gòu)成答明細(xì)蝴；繭(2東)競(jìng)物業(yè)斑共用據(jù)部位宿明細(xì)怕；嫩(3冤)悄物業(yè)領(lǐng)共用常設(shè)施分設(shè)備碗明細(xì)媽；情(4鎮(zhèn))永其他舉。暑第2毫6條耍柱物業(yè)撕服務(wù)筍企業(yè)舊進(jìn)行場(chǎng)前期影物業(yè)象管理湊招投終標(biāo)應(yīng)擠注意菠以下撤問(wèn)題流：溫26占.1床投標(biāo)摸書(shū)的反格式惹和內(nèi)韻容應(yīng)婚滿足鴨招標(biāo)冊(cè)文件晃的要艇求。炊評(píng)標(biāo)鹿過(guò)程尋中經(jīng)坦常發(fā)汗現(xiàn)一將些投胞標(biāo)文辟件不寫能按碧照招偷標(biāo)文僅件規(guī)覺(jué)定的景格式講編寫憤，沒(méi)姐有目何錄，臘沒(méi)有陳頁(yè)碼雷，該腸蓋章熄的不嫩蓋章床，應(yīng)初提供計(jì)的資際料不疲提供埋，所乖供非讀所要悅，計(jì)傾算依蠅據(jù)前同后不班一致延，提菜供的岔財(cái)務(wù)嚷數(shù)據(jù)傅不符算合財(cái)揪務(wù)原馬則，勇錯(cuò)別吸字多饑，裝目訂粗活糙等苗問(wèn)題潮，導(dǎo)繩致評(píng)作委對(duì)項(xiàng)資料招的齊錦全性嬸、準(zhǔn)蟻確性遣在打棕分時(shí)劍打折盤扣。瓦建議堵在投著標(biāo)書(shū)鴨裝訂基之前煌一定腸對(duì)照侍投標(biāo)嬸文件芬的要校求認(rèn)耗真進(jìn)驅(qū)行校慮對(duì)，奧裝訂虛盡量隨精美負(fù)，投窗標(biāo)書(shū)智的質(zhì)巖量是圓企業(yè)勿的形爐象，但很難勁想象舒一個(gè)誠(chéng)投標(biāo)熔書(shū)錯(cuò)磁誤百磁出的搬物業(yè)駱?lè)?wù)掃企業(yè)差能夠辱把物假業(yè)服武務(wù)做頂好。譜26躲.2煎提供熔的物飛業(yè)服舟務(wù)內(nèi)瘋?cè)輵?yīng)深完全吸響應(yīng)層招標(biāo)梯文件盲要求喊。資應(yīng)注扔意投隙標(biāo)書(shū)盈中對(duì)腸招標(biāo)咸物業(yè)慕項(xiàng)目凡提供富的物延業(yè)服谷務(wù)內(nèi)梯容是呀否完寇全響只應(yīng)了憶招標(biāo)液文件刑的服盲務(wù)內(nèi)偉容要燕求，哈注意路是否運(yùn)漏項(xiàng)華。實(shí)抽踐中感，出名現(xiàn)過(guò)拔招標(biāo)窄文件恐明確約要求債有社似區(qū)文鐵化活拳動(dòng)服交務(wù)內(nèi)肝容，唱恰恰寺在投削標(biāo)文窮件中承不做搭應(yīng)答討，沒(méi)務(wù)有職杰責(zé)分互工，械也不擊做該稍項(xiàng)服路務(wù)費(fèi)滾用測(cè)弓算的篇情況串。在梨公開(kāi)不招投蠻標(biāo)中辯，如惡果提肺供的阿服務(wù)徹內(nèi)容算有漏側(cè)項(xiàng)，晶將被橋視為棉不響葛應(yīng)投扛標(biāo)文盈件，耀或是尾該項(xiàng)朵服務(wù)瘦企業(yè)館不具礎(chǔ)備服麗務(wù)能糟力，尾甚至挖被廢驕除投健標(biāo)資僚格處盾理。恭26怖.3悼物業(yè)飾服務(wù)屈方案層中應(yīng)蠻具有野對(duì)服建務(wù)內(nèi)競(jìng)?cè)莸难勘匾獋鞣治鲆?。礦評(píng)標(biāo)付過(guò)程疾中一螞些投告標(biāo)書(shū)控的物望業(yè)服所務(wù)方罵案普姐遍缺鏟少對(duì)站服務(wù)成對(duì)象幸及其浴需求培的分土析，歷缺少剃服務(wù)錄重點(diǎn)悶和難敏點(diǎn)分簽析，志對(duì)特皂殊需切求和鋤特殊補(bǔ)技術(shù)迫要求棋不能眠識(shí)別料，導(dǎo)版致物豬業(yè)服統(tǒng)務(wù)方旅案沒(méi)瞧有針?biāo)]對(duì)性栗，甚肉至千到篇一廚律。訴物業(yè)君服務(wù)融企業(yè)燙應(yīng)在柄物業(yè)寫項(xiàng)目老可行由性分歡析的時(shí)基礎(chǔ)愚上，爛做好四這些辟必要麻的分般析，膊綜合裙出最慨終的失服務(wù)殺需求葛和目腳標(biāo)，培因?yàn)殪`這些轎分析終是決散定物博業(yè)服馳務(wù)方腸案是炕否合橡適的佳前提徒。物倒業(yè)服登務(wù)方尋案的跳針對(duì)粉性和受適宜扁性在結(jié)評(píng)標(biāo)幸中占范有很屑大的勢(shì)比重耀。該26逮.4浪注意蓬物業(yè)架服務(wù)改目標(biāo)伍的定需量和榜定性艇問(wèn)題魂。范根據(jù)寄招標(biāo)敘文件翁的服綿務(wù)內(nèi)栽容要巡求和羽最終沸確定粱的服朱務(wù)定金位和校服務(wù)匙需求店，必周然會(huì)幸制定戚服務(wù)旁目標(biāo)膽。服歲務(wù)目管標(biāo)的州制定冶一般郊分為潮定量割的和氧定性丟的，棋一般迷情況援下，勞能定蔥量的蓮盡量仆進(jìn)行裁定量睛。服估務(wù)目額標(biāo)的富定量釋制定吧應(yīng)與閉服務(wù)堂定位朱檔次艦相符聾合，似可以枯參照寨有些挖地方著有關(guān)烏物業(yè)膠服務(wù)截等級(jí)晴劃分床及價(jià)俗格的井文件恢，深兇圳市藝、上窄海市兄等都搞有這派些文扶件。炊按照繪《物屢權(quán)法?！返南x(chóng)要求范，物綁業(yè)服葵務(wù)企慨業(yè)只辨有依繪約服慈務(wù)的燥權(quán)利欣，因浸此，交指標(biāo)拾的制乘定不脆能超斑越法糠律法懶規(guī)規(guī)哨定的傾范圍邪，不炎能超忌越物刻業(yè)服啊務(wù)的仙范疇份，不伴能超丹越正透常的舊服務(wù)番能力衰。定貧性指巴標(biāo)的拔制定箏應(yīng)注倍意頻韻次和府時(shí)間煎間隔疼的概孤念，窩應(yīng)說(shuō)掙明服脆務(wù)工寄作后足所取扛得的格效果猴。定罵性和采定量品的指涉標(biāo)應(yīng)級(jí)是可遞測(cè)量憑的。單26廊.5貨應(yīng)注相意物洲業(yè)服宗務(wù)方拋案的閃內(nèi)在鋒邏輯陽(yáng)性。勤評(píng)標(biāo)情過(guò)程非中發(fā)箏現(xiàn)有砌的物藏業(yè)服冬務(wù)方輩案缺鈴乏內(nèi)醉在的揉邏輯小性。猾物業(yè)津服務(wù)停方案索的內(nèi)巨在邏診輯性鍬應(yīng)是挺：根框據(jù)服榜務(wù)的正需求后，制珍定相固應(yīng)的命服務(wù)爆指標(biāo)線，配少置合晴理的墳人力漿資源挨和設(shè)棍備資竄源，旬以一搞定的董服務(wù)勁管理蜘模式求運(yùn)作扣，職第責(zé)分宣工明慨確，瓜不漏蛋項(xiàng)不茫重疊顏，明薦確服門務(wù)流擁程和挺檢查期標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)，以翅相應(yīng)聞的內(nèi)劇部和時(shí)公共災(zāi)制度無(wú)以及支必要獵的措誼施來(lái)責(zé)保障屢物業(yè)酷服務(wù)社指標(biāo)各的完姥成，品在風(fēng)紛險(xiǎn)分男析的毀基礎(chǔ)易上，結(jié)制定浸規(guī)避職風(fēng)險(xiǎn)議的措晌施和娛應(yīng)急刃預(yù)案柄，保琴障人面身和洋財(cái)產(chǎn)品的安便全。葉第2弓7條腳松簽訂仗前期嬌物業(yè)剩服務(wù)套合同描時(shí)，版提示蘆物業(yè)撞服務(wù)夢(mèng)企業(yè)終要求嘗建設(shè)刷單位扯限期蝦提供墓：竣蜘工總狂平面盤圖；罷單體聽(tīng)建筑億、結(jié)英構(gòu)、嫂設(shè)備渣竣工倘圖；沸配套僅設(shè)施語(yǔ)、地敞下管秧網(wǎng)工夠程竣瓶工圖衡；設(shè)夢(mèng)備設(shè)殖施的寫安裝鵝、使胸用和忘維護(hù)伶保養(yǎng)漂等技母術(shù)資腐料，聞以及肆物業(yè)軋質(zhì)量多保修膽文件甲和物條業(yè)使記用說(shuō)短明文家件等瞇物業(yè)屯管理嗓所必賓需的俯其他護(hù)資料躺。槳第2全8條擊頌簽訂影前期抵物業(yè)促服務(wù)服合同霜之前漏，提陽(yáng)示物命業(yè)服澆務(wù)企徹業(yè)要瞞求建什設(shè)單壇位配勉合對(duì)榮物業(yè)窩的共側(cè)用部繡位、崇共用鵲設(shè)施盯設(shè)備授進(jìn)行潛查驗(yàn)趴，確由認(rèn)存期在問(wèn)兇題，山要求夕建設(shè)答單位迷對(duì)存腿在問(wèn)伍題提早出解切決辦妙法。榜第2既9條汗輝前期厭物業(yè)齒服務(wù)種合同脂簽訂充后，發(fā)提示浴物業(yè)躍服務(wù)頌企業(yè)李要求董建設(shè)傷單位孔對(duì)上扭述查裁驗(yàn)結(jié)繁果、脆存在宗問(wèn)題漂等簽雜訂確湊認(rèn)書(shū)其，作毫為界木定各韻自在夸開(kāi)發(fā)遷建設(shè)感和物扮業(yè)管電理方軋面承年擔(dān)責(zé)慨任的揪依據(jù)號(hào)。義第3陵0條桌觸幫助井物業(yè)播服務(wù)葡企業(yè)松草擬渠或?qū)徃徊閿M肅與購(gòu)太房者奉收房勺時(shí)簽吹訂的朋前期覆物業(yè)雀服務(wù)藝合同統(tǒng)，前址期物販業(yè)服行務(wù)合芽同的布主要奪內(nèi)容蚊可參骨見(jiàn)本艘指引衡10倒.2桂。叨第3渾1條森殲提示已物業(yè)泊服務(wù)唐企業(yè)陣，根初據(jù)有客關(guān)規(guī)犯定，論業(yè)主扣選聘遠(yuǎn)新的宋物業(yè)皆服務(wù)睜人后兇，其方與建煮設(shè)單錄位簽蒜訂的倘前期喇物業(yè)截服務(wù)秧合同尾終止賓。早第3龍2條錯(cuò)窗提示互物業(yè)穿服務(wù)兩企業(yè)唉，前界期物暴業(yè)服紹務(wù)合從同終冒止后挖，應(yīng)詳將本渣指引價(jià)第2帥2條割所述偵資料景及物淡業(yè)管驕理用屢房等街移交浙業(yè)主場(chǎng)委員擁會(huì)，貞并在作業(yè)主尋委員薦會(huì)的榮主持發(fā)下，旅做好笛與新的的物但業(yè)服肚務(wù)人稿的交桂接工付作。柜第二綿節(jié)腸律師救為物撐業(yè)服堪務(wù)企灘業(yè)提菠供約兩期物格業(yè)管妥理法耽律服訪務(wù)第33條

律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人獲得選聘進(jìn)行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)經(jīng)過(guò)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第34條

物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部示范文本）34.1物業(yè)服務(wù)合同的主要條款：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。(2)服務(wù)項(xiàng)目。即管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。(3)服務(wù)內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)，消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(4)服務(wù)費(fèi)用。即物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。(5)雙方的權(quán)利與義務(wù)。(6)違約責(zé)任。(7)其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充、終止等。34.2業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)(1)代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將上述意見(jiàn)和建議反饋給物業(yè)服務(wù)人。(2)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。(3)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。(4)審定物業(yè)服務(wù)人擬定的物業(yè)管理方案。(5)檢查監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。(6)審定物業(yè)服務(wù)人提出的物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告。(7)審批物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告。(8)應(yīng)在本合同約定的期限內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料。(9)協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。(10)負(fù)責(zé)本物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。(11)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。(12)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。34.3物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利和義務(wù)(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)方案。自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)。(2)對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。(3)按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。(4)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。(5)負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人雙方議定后由物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。(6)向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。(7)按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。(8)負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支賬目和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；并將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。(9)不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得在物業(yè)管理活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊(cè)，不得泄露業(yè)主隱私。(10)建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。(11)物業(yè)服務(wù)人必須在本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。第35條在新的物業(yè)服務(wù)公司取代原物業(yè)服務(wù)公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務(wù)合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)服務(wù)人往往會(huì)以各種理由不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行溝通，并可以請(qǐng)求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。第36條

因業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而向物業(yè)服務(wù)人提供催收法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過(guò)書(shū)面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會(huì)將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對(duì)立面。應(yīng)提醒物業(yè)服務(wù)人注意留存相關(guān)催收的證據(jù)。第37條

律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對(duì)開(kāi)發(fā)商許諾沒(méi)有到位的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉；對(duì)于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會(huì)和政府主管部門進(jìn)行報(bào)告。第38條

物業(yè)服務(wù)公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問(wèn)題38.1關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司不履行合同、不完全履行合同的處理38.1.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問(wèn)題。38.1.2作為律師應(yīng)提醒物業(yè)公司兩點(diǎn)：(1)對(duì)物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。(2)物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括服務(wù)細(xì)則、服務(wù)承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同的組成部分，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實(shí)際情況來(lái)確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書(shū)面的管理制度。但實(shí)際上，要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)任何形式的違約責(zé)任，都有一定的難度，因?yàn)槲飿I(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標(biāo)的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務(wù)，是復(fù)雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會(huì)證實(shí)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有一定的操作難度。38.2合同到期后不移交資料和不承認(rèn)事實(shí)管理的問(wèn)題38.2.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！?8.2.2對(duì)于業(yè)主委員會(huì)來(lái)說(shuō)，如果有資料顯示開(kāi)發(fā)商并未向業(yè)主提供《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請(qǐng)求其移交資料。律師應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)公司：在業(yè)主委員會(huì)終止與物業(yè)服務(wù)公司的合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，存在兩種事實(shí)管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實(shí)管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。二是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)重新聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實(shí)管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請(qǐng)支付物業(yè)管理費(fèi)，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。38.3物業(yè)管理服務(wù)合同無(wú)效的規(guī)定38.3.1按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋》第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款?！?8.3.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)公司：物業(yè)管理服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)的免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款有：(1)明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的停車、廣告費(fèi)等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，或業(yè)主委員會(huì)法律知識(shí)的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商所有，實(shí)際上這是無(wú)效約定。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過(guò)程中的免責(zé)條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對(duì)小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔(dān)法定的補(bǔ)充責(zé)任。(3)加大業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會(huì)解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬(wàn)的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)不足的，由公益性收入直接補(bǔ)貼物業(yè)公司等。(4)排除業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的條款，主要包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)大額維修基金的使用有決定權(quán)，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)應(yīng)注意這些條款。38.4關(guān)于業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)及抗辯理由的解析38.4.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”38.4.2物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。但在物業(yè)管理操作中，有時(shí)業(yè)主會(huì)以各種借口不交納物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由有：(1)業(yè)主對(duì)拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費(fèi)的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務(wù)公司不是同一單位，這種情況應(yīng)由業(yè)主找原拆遷單位解決。(2)業(yè)主搬入新房，認(rèn)為房屋有質(zhì)量問(wèn)題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。(3)他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應(yīng)向法院訴請(qǐng)妨礙人排除妨礙，物業(yè)公司只負(fù)有提示告知并維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司在妨礙過(guò)程中無(wú)過(guò)錯(cuò)或已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)，是不承擔(dān)責(zé)任的。(4)業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務(wù)公司無(wú)過(guò)錯(cuò)或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承擔(dān)責(zé)任的。(5)就放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過(guò)小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費(fèi)。律師應(yīng)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。38.5物業(yè)服務(wù)公司的補(bǔ)充責(zé)任38.5.1業(yè)主財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受他人的非法損害業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)遭受非法損害主要有以下兩種情況：(1)財(cái)產(chǎn)被盜竊或搶劫，包括車輛、室內(nèi)外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問(wèn)題，物業(yè)在這一方面要加強(qiáng)防范。(2)財(cái)產(chǎn)被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設(shè)施遭第三人破壞，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場(chǎng)，來(lái)往人員很多，常會(huì)發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。以上兩種情況，只要直接的責(zé)任人無(wú)法找到或無(wú)力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，管理上有明顯的疏漏，比如說(shuō)保安脫崗，一般應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。38.5.2業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受人身傷害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見(jiàn)于報(bào)端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動(dòng)干戈。當(dāng)然也不能排除有一些極端的情況，比如說(shuō)搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會(huì)造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當(dāng)然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間甚至業(yè)主與非進(jìn)行服務(wù)工作時(shí)的物業(yè)服務(wù)人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當(dāng)履行物業(yè)合同約定的安全保障義務(wù)，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。38.6物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)分包風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避在物業(yè)管理當(dāng)中，服務(wù)分包管理是一種常見(jiàn)的管理模式，物業(yè)服務(wù)公司往往會(huì)將部分服務(wù)管理項(xiàng)目分包給專業(yè)公司進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作，例如：配電室設(shè)備維護(hù)、消防檢測(cè)以及專業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機(jī)電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。斤由于輝這些臨專業(yè)譽(yù)技術(shù)尤維護(hù)賤的行太業(yè)準(zhǔn)遠(yuǎn)入的動(dòng)資格瞎獲取墾比較固困難財(cái)，承形接技揭術(shù)維幣護(hù)的沸分包丸公司躲多為欠設(shè)備廳系統(tǒng)胡建設(shè)州方承舞擔(dān)，早在行秧業(yè)資仗質(zhì)以昨及專哈業(yè)技齒術(shù)方澡面存勇在著綠技術(shù)茄壟斷閃。物拜業(yè)服蝴務(wù)公穴司在苦技術(shù)遍監(jiān)管覺(jué)方面機(jī)比較允吃力中，往學(xué)往會(huì)媽出現(xiàn)虜雙方躲角色水不明辟確的孟局面習(xí)，物唉業(yè)服盈務(wù)公濫司不蟲(chóng)能很冶好的姐發(fā)揮億其總忠體協(xié)撥調(diào)、匪監(jiān)督構(gòu)管理產(chǎn)的權(quán)燥利。躺作為驕物業(yè)賊服務(wù)句公司鎖，要增減少游專業(yè)牙分包種的風(fēng)賄險(xiǎn)：管一是鴨通過(guò)皆詳細(xì)賢的合朱同條顛款與誠(chéng)專業(yè)斤的分循包公澆司明薄確雙親方的勢(shì)權(quán)利演與義陰務(wù)，社要求嫌專業(yè)蜜公司呢按照柜法定同的操計(jì)作規(guī)宴程提侵供專超業(yè)的果服務(wù)拉，為妨了保葉護(hù)物脖業(yè)公蹤司和翼業(yè)主揚(yáng)的權(quán)錯(cuò)益，慨要求奔專業(yè)恥公司枝提供橫的服售務(wù)無(wú)請(qǐng)瑕疵移，如變果服遍務(wù)不秒到位湊、不暮專業(yè)饅，物炒業(yè)公毀司有能權(quán)按掌照合夫同約倘定要鈔求專塔業(yè)公縮司承今擔(dān)責(zé)掘任，頭直至菠解除申雙方隆的分抄包合偵同；面二是財(cái)通過(guò)殲統(tǒng)一輸著裝晌、統(tǒng)問(wèn)一要桂求等庸方式受淡化題專業(yè)戀分包釋公司圓在小誦區(qū)的柄影響柱，防刃止物朋業(yè)服愧務(wù)公嫩司本苗身被標(biāo)邊緣往化；動(dòng)三是唱加強(qiáng)撒物業(yè)續(xù)服務(wù)遭公司掠的專頭業(yè)技倒能培軟訓(xùn)。攻目前按，物仆業(yè)管宇理的偵技能蕉培訓(xùn)雄主要悉集中傾于物揚(yáng)業(yè)管虹理實(shí)嚷務(wù)以錢及相畏關(guān)技遙術(shù)工鍋種的賄實(shí)際裂操作喊培訓(xùn)聾，而禮涉及細(xì)其他舒行業(yè)劍如消赴防檢秧測(cè)、街配電忽管理疊、電媽梯保蓄養(yǎng)等獻(xiàn)專業(yè)醋的技旱術(shù)管君理培段訓(xùn)往昆往不幻被物串業(yè)管傲理人四員重撒視，偵認(rèn)為朱這些箱工作御可由毫分包炮單位松進(jìn)行冤管理刑，忽祖略了膛自身鹽管理辱權(quán)利餅的實(shí)凳施，劑使得吼物業(yè)躬公司堪本身路根本懇不具蹦備對(duì)床專業(yè)垮公司焦進(jìn)行或管理上和監(jiān)芹督的畏能力欲。第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)第39條

當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等達(dá)到規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，應(yīng)提示業(yè)主督促建設(shè)單位按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第40條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務(wù)。40.1籌備工作的主要內(nèi)容為：（1)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式；（2)確認(rèn)業(yè)主身份；（3)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（4)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主自薦或推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人；（5)擬訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主委員會(huì)章程》（草案）等文件。（6)其他召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)準(zhǔn)備的事項(xiàng)。40.2幫助草擬或?qū)彶椤稑I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等需要在大會(huì)上通過(guò)的文件。第41條

業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)會(huì)議41.1業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。41.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開(kāi)的條件由法律法規(guī)或業(yè)主議事規(guī)則規(guī)定。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。41.3業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。41.4業(yè)主大會(huì)決議分為普通決議和特別決議。業(yè)主大會(huì)作出普通決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出特別決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主通過(guò)。41.5業(yè)主人數(shù)及面積的具體計(jì)算如下：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！段餀?quán)法》第76條第2款和第80條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。41.6下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以普通決議通過(guò)：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。41.7下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以特別決議通過(guò)：(1)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。第42條業(yè)主委員會(huì)42.1業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。42.2業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：(1)

召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第43條為“破解”小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難問(wèn)題，律師可以提出以下建議：43.1應(yīng)在法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)的相關(guān)制度內(nèi)，選擇可操作性的方式、方法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，比如說(shuō)就業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式而言，盡量采用書(shū)面征求意見(jiàn)的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在大型社區(qū)，盡量采用業(yè)主代表或業(yè)主小組代表人的方式收集業(yè)主的意見(jiàn)。業(yè)主大會(huì)同時(shí)采用以下形式進(jìn)行表決：(1)設(shè)投票箱。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見(jiàn)投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(2)專人送達(dá)、回收意見(jiàn)。由業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(3)通過(guò)業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。(4)。(5)公告。(6)其他形式。43.2在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中盡量規(guī)定一些實(shí)用性的有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的制度，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的“根本大法”，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的基本制度，將業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的一些制度寫進(jìn)議事規(guī)則，作為首次業(yè)主大會(huì)以后再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的準(zhǔn)則，可以有效減少業(yè)主大會(huì)召開(kāi)過(guò)程中一些障礙性因素，比如說(shuō)將在規(guī)定時(shí)間內(nèi)“不表態(tài)視為同意”寫進(jìn)規(guī)則，就可以大大減少業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間，將電子郵件、等方式送達(dá)業(yè)主征求意見(jiàn)表寫進(jìn)規(guī)則，也可以及時(shí)回收業(yè)主的意見(jiàn)等。43.3通過(guò)第三方介入召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)一般是由業(yè)主委員會(huì)召集召開(kāi)的，在目前情況下，業(yè)主委員會(huì)難以做到職業(yè)化，業(yè)主委員會(huì)成員都有固定的工作，不太可能有較多的時(shí)間和精力投入到小區(qū)的公共事務(wù)中去，所以通過(guò)第三方介入的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以大大節(jié)省業(yè)主委員會(huì)成員的時(shí)間成本，保障業(yè)主大會(huì)的順利召開(kāi)。通過(guò)第三方介入的方式主要有：業(yè)主委員會(huì)通過(guò)其專職秘書(shū)來(lái)組織業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的文件的準(zhǔn)備、征詢表的發(fā)放與回收等；通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，包括律師事務(wù)所來(lái)全程負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，在上海、深圳等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)專門為業(yè)主委員會(huì)服務(wù)的中介公司和專業(yè)律師。第44條律師協(xié)助起草或?qū)彶椤稑I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》44.1《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的性質(zhì)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)則。44.2《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的主要內(nèi)容：(1)業(yè)主大會(huì)的議事方式；(2)業(yè)主大會(huì)的表決程序；(3)業(yè)主委員會(huì)的組成及任期；(4)印章的使用與管理；(5)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的籌集和使用。44.3《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》通過(guò)、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。44.4《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》制定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1)充分考慮建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主構(gòu)成的實(shí)際情況，使制定的議事規(guī)則具有可操作性。(2)內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。第45條律師協(xié)助起草或?qū)彶椤豆芾硪?guī)約》45.1《管理規(guī)約》的性質(zhì)。其性質(zhì)是對(duì)全體業(yè)主具有約束力的、業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)及活動(dòng)的行為守則。45.2《管理規(guī)約》的主要內(nèi)容：(1)物業(yè)的基本情況；(2)業(yè)主使用物業(yè)的方式及具體要求；(3)業(yè)主參與本建筑區(qū)劃物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；(4)物業(yè)管理活動(dòng)中各種費(fèi)用的交納及分?jǐn)偡绞剑?5)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙浞绞剑?6)管理規(guī)約的修改程序、通過(guò)、生效的原則；(7)違反規(guī)約的責(zé)任；(8)業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。45.3《管理規(guī)約》通過(guò)、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。45.4制定《管理規(guī)約》應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1)制定的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得超越業(yè)主自治權(quán)的范圍，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。(2)條款內(nèi)容應(yīng)盡量具體明確，具有可操作性。第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第46條告知業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。第47條

業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理的，律師應(yīng)幫助草擬或?qū)彶檎袠?biāo)方案等文件。招標(biāo)文件的主要內(nèi)容基本與本指引10.1所述相同。應(yīng)提醒業(yè)主將《管理規(guī)約》作為招標(biāo)文件的附件提交。第48條

在選聘新物業(yè)公司時(shí)，律師應(yīng)提醒注意以下問(wèn)題：更換物管公司要半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)，且通過(guò)業(yè)主物業(yè)面積也過(guò)半數(shù)，即“雙多數(shù)”，才可執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的全體業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵，更換物管公司必須由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下形成決議，并且要半數(shù)以上的產(chǎn)權(quán)人通過(guò)該決議方可執(zhí)行。只有這樣才使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。交接時(shí)各方關(guān)系一定要理順。物業(yè)服務(wù)公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作。在有些小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)原物管公司拒不撤出小區(qū)，新的物管公司無(wú)法進(jìn)入的現(xiàn)象。所以在更換前一定要先處理好和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。律師可以提供法律支持，請(qǐng)物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)提供專業(yè)支持，請(qǐng)政府主管部門提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。另外，業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)公司，并不要求通過(guò)招投標(biāo)方式選聘，法規(guī)只要求在前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行招標(biāo)選擇物業(yè)公司。第49條業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)公司后，律師應(yīng)幫助起草或?qū)彶槲飿I(yè)服務(wù)合同。合同主要內(nèi)容可參考建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》。為盡量避免糾紛產(chǎn)生后責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，律師可建議將管理服務(wù)的具體承諾、投標(biāo)書(shū)、委托管理的構(gòu)成明細(xì)等作為合同的附件，建議簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定服務(wù)質(zhì)量階段考評(píng)、約定后合同義務(wù)。第50條

律師應(yīng)提醒業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)、涉及共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的決議，應(yīng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的程序及通過(guò)、生效的原則進(jìn)行，決議的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。第51條

律師應(yīng)幫助業(yè)主委員會(huì)起草或?qū)彶橛嘘P(guān)物業(yè)管理方面的材料、文件。第52條律師關(guān)于業(yè)主“自治”存在問(wèn)題的提醒52.1業(yè)主的“散戶”狀態(tài)，是自治管理中的普遍問(wèn)題業(yè)主普遍對(duì)業(yè)主自治管理缺乏認(rèn)識(shí)，特別是工作忙、生活節(jié)奏緊張的年輕人更無(wú)暇顧及，難以通過(guò)定期、書(shū)面的系統(tǒng)方式進(jìn)行溝通，給業(yè)主自治管理帶來(lái)操作上的不便。52.2業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)關(guān)，自身的問(wèn)題往往會(huì)成為自治管理的障礙在推行業(yè)主自治過(guò)程中，也肯定會(huì)有害群之馬，怎樣規(guī)范和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機(jī)關(guān)權(quán)利，是業(yè)主必須面對(duì)和思考的。52.3目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財(cái)務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙就勞動(dòng)用工制度而言，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體法人的資格沒(méi)有明確，也沒(méi)有組織機(jī)構(gòu)代碼證。因?yàn)?，不能直接以自己的名義聘用人員，也無(wú)法為員工交納社會(huì)保險(xiǎn)。所以，業(yè)主要想有效自治，必須明確業(yè)委會(huì)的法律地位。由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確，有關(guān)的稅收制度、財(cái)務(wù)制度也幾近空白。第四章物業(yè)專項(xiàng)維修資金(基金)第一節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌第53條

新建商品住宅首期維修資金的交納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交部分的維修基金；購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前（辦理“小產(chǎn)權(quán)證”）之前，交納其應(yīng)交部分的維修資金；業(yè)主大會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起15日內(nèi)，將未出售商品住宅購(gòu)房人應(yīng)交部分存入業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶銀行。鑒于目前各地基本已制定專項(xiàng)維修資金的使用管理辦法，故在實(shí)踐中應(yīng)依當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定執(zhí)行。第54條

專項(xiàng)維修資金的其他來(lái)源根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)賬戶管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議提取一定比例的管理費(fèi)用，該類收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。第55條

專項(xiàng)維修資金的交割與再次籌集商品住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。專項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意可以續(xù)籌。再次籌集后的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用第56條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理56.1根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)按規(guī)定設(shè)立的維修資金賬戶，由業(yè)主大會(huì)按規(guī)定管理和使用。56.2維修資金實(shí)行屬地開(kāi)戶原則，業(yè)主大會(huì)應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資格的銀行分支機(jī)構(gòu)辦理專用存款賬戶。56.3住宅共用部位、共用設(shè)備、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用支出，符合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修資金。由政府行政主管部門進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管。第57條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序根據(jù)法律規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。涉及單幢房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共有部分作出的決定相抵觸。實(shí)際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業(yè)主大會(huì)可將一定金額范圍內(nèi)維修資金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會(huì)。第58條

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍58.1維修資金專項(xiàng)用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。共用部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等。共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備。公共設(shè)施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施（設(shè)備）使用的房屋及非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施等。58.2住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主不能將分戶內(nèi)的維修資金隨意取出。58.3日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍，不能在商品住宅專項(xiàng)維修資金中列支。第59條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：(1)專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；(2)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；(3)全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。第60條

維修基金使用“僵局”的處理按照《物權(quán)法》的規(guī)定，使用維修資金應(yīng)該通過(guò)絕對(duì)多數(shù)業(yè)主的同意，即專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這個(gè)規(guī)定卻讓維修資金在使用上陷入了僵局。打破這樣的僵局，按照《物權(quán)法》撤銷權(quán)的規(guī)定，業(yè)主可以以“該決定侵害自己合法權(quán)益”為由，向法院提出訴訟要求對(duì)不使用維修基金的決議予以撤銷，但由于目前業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟尚不成熟，實(shí)際操作存在一定難度。最為有效的方式就是在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的制訂中，應(yīng)該有對(duì)此類問(wèn)題的預(yù)防機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)類似問(wèn)題如何解決，進(jìn)行提前約定，特別是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)小額使用維修基金的授權(quán)規(guī)定。另外，律師應(yīng)提醒在物業(yè)管理表決中，并不是所有的表決都是要全體業(yè)主的2/3，比如說(shuō)某棟樓電梯的維修，只要該棟樓業(yè)主的2/3，且同意業(yè)主的面積也占2/3同意即可。第五章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn)第61條

物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式：對(duì)人防、地下車庫(kù)、綠地、停車場(chǎng)權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛；因違法動(dòng)用維修資金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產(chǎn)生的糾紛。第62條

物業(yè)管理糾紛分類按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類：62.1物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主共有權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主共有權(quán)與托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)屬糾紛。常見(jiàn)的有個(gè)別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的車庫(kù)之爭(zhēng)等。62.2物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭(zhēng)等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、車輛的保管糾紛等。62.3物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)?shù)臓?zhēng)執(zhí)。目前常見(jiàn)的這類糾紛有行政執(zhí)法部門對(duì)違章建筑的處理，業(yè)主對(duì)街道、房地產(chǎn)主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)指導(dǎo)與監(jiān)督的不滿。62.4物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議對(duì)維修資金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。另外，按糾紛所屬的法律性質(zhì)不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛和刑事糾紛。第63條物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)63.1物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看，物業(yè)管理糾紛與開(kāi)發(fā)商密不可分，比如說(shuō)房子質(zhì)量問(wèn)題、車位之爭(zhēng)、配套不到位等，特別是在目前的情況下，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間關(guān)系的特殊，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開(kāi)發(fā)商也有一定的責(zé)任。63.2物業(yè)管理糾紛具有多樣性，物業(yè)管理費(fèi)糾紛居首位物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的平等的民事糾紛，也有因行政主管部門的行政管理行為所引發(fā)的糾紛。就民事訴訟來(lái)講，可劃分為合同糾紛和侵權(quán)糾紛。(1)物業(yè)管理合同糾紛。主要有：物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主、使用者追索物業(yè)管理費(fèi)糾紛，這類糾紛最常見(jiàn)、數(shù)量也最多，大致占物業(yè)管理糾紛案件總量的70%~80%；業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)公司提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛；業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛。(2)物業(yè)管理侵權(quán)糾紛。主要有：業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛；建筑物共用部分的權(quán)屬、管理使用、收益歸屬的糾紛；業(yè)主擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，亂搭亂建，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境，噪聲擾民引起的糾紛等。63.3物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過(guò)程中，容易發(fā)生對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭(zhēng)執(zhí)，比如說(shuō)最常見(jiàn)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會(huì)公共利益，所以一旦發(fā)生糾紛，往往是集體爭(zhēng)執(zhí)、甚至集體訴訟，通常是物業(yè)管理費(fèi)的交納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問(wèn)題，而業(yè)主多處于同一背景，會(huì)形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定共識(shí)，會(huì)通過(guò)群體性行為的方式進(jìn)行訴訟。第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理第64條

處理物業(yè)管理糾紛的原則64.1及時(shí)原則無(wú)論是民事?tīng)?zhēng)議還是行政爭(zhēng)議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在處理這一類糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)，不宜讓矛盾長(zhǎng)期存在，日益激化。64.2合法原則在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要注意法律的正確適用，特別是物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)變化較快，處理物業(yè)管理糾紛不能與新的法律、法規(guī)相悖。64.3公平合理原則在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要分清是非和責(zé)任，要使責(zé)任的承擔(dān)適當(dāng)，使責(zé)任人心服口服。第65條處理物業(yè)管理糾紛的方式有協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟四種。第66條

物業(yè)管理糾紛中的違法行為及法律責(zé)任66.1業(yè)主的違法行為及其法律責(zé)任66.1.1業(yè)主的違法行為主要體現(xiàn)在：（1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀損設(shè)備、設(shè)施、危及房屋安