家具商場經(jīng)營思路與營銷利潤倍增策略

家具商場經(jīng)營思路與營銷利潤倍增策略目前，我國家具零售業(yè)主要以家具市場和獨(dú)立商場和大型連鎖商場為核心業(yè)態(tài)。本人近期走訪國內(nèi)近60家各類家具商場（市場），特別關(guān)注二、三級市場獨(dú)立商場如何經(jīng)營運(yùn)作，通過給部分商場做管理咨詢和營銷培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)大部分商場在經(jīng)營、管理和營利模式存在諸多問題。其中主要問題有：一、經(jīng)營思路單一；二、缺乏營銷規(guī)劃；三、管理不夠精細(xì)；四、客戶流失率較高；五、經(jīng)營成本高、資源浪費(fèi)大；六、導(dǎo)購員和營銷人員素質(zhì)不高，導(dǎo)致利潤流失。為解決這些問題，不斷提升商場管理水平和增加利潤，我們建議采取如下營銷思路和策略，可以較快的提升商場業(yè)績和倍增銷售利潤。一、談判是家具賺錢的工具在家具經(jīng)營中，廠商交往中、客戶買賣中，無時(shí)無刻不存在談判。談判就是賺錢，談判是一種經(jīng)營工具，必須學(xué)習(xí)和研究。世界著名零售企業(yè)沃爾瑪在其核心經(jīng)營理念中有一條“要讓顧客滿意，要為顧客先討價(jià)還價(jià)”，國美電器的核心競爭力之一就是通過談判要利潤，他們專門成立了國內(nèi)一流的談判團(tuán)隊(duì)，這個(gè)談判團(tuán)隊(duì)為國美的發(fā)展起了重要的作用。家具商場經(jīng)營品種多，不管是經(jīng)營知名品牌，還是二、三線品牌，都需要談判，如廣告、裝修、銷售返點(diǎn)、物流支持等。談判賺錢案例一：我們有個(gè)客戶，在某市租賃了一個(gè)1.2萬平方米的商場并簽了一項(xiàng)合同，邀請我們?nèi)ゲ邉澠放撇季趾蜕虉霭b，我問他租金怎樣？他說，10元/m2月，本人對價(jià)格較滿意。后來，我們經(jīng)過談判每平方米下降了1元，租期由3年改為6年，通過談判幫他6年節(jié)省了86萬元。所以，在家具經(jīng)營中，存在諸多談判問題，談判是家具經(jīng)營的一個(gè)重要手段。我們通過對近80名家具老總調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)其中85%的人沒有接受過談判培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，所以談判一定要學(xué)習(xí)和研究，這是所有家具經(jīng)營者必備的重要素質(zhì)。談判的三個(gè)基本原是：1、尊重對方意見；2、發(fā)現(xiàn)對方利益關(guān)注點(diǎn)；3、照顧對方情緒。二、降低成本、倍增利潤1、采購成本和管理成本的降低我們可以通過規(guī)模采購、談判、提升管理水平等方法降低成本，要把成本看成魔鬼，最大限度地降低成本，通過如下數(shù)據(jù)對比，可以看出成本降低、利潤是怎樣倍增的?？梢?，我們在家具經(jīng)營中要千方百計(jì)降低經(jīng)營和管理成本，創(chuàng)建營利基石就要精細(xì)化管理，消除利潤黑洞。2、優(yōu)秀導(dǎo)購員是提升利潤的源泉優(yōu)秀導(dǎo)購員能倍增營銷業(yè)績，普通導(dǎo)購可能使利潤流失，對導(dǎo)購員的管理和培訓(xùn)相當(dāng)重要，據(jù)調(diào)查，一名普通導(dǎo)購員一天中有30%的時(shí)間是浪費(fèi)的，在家具營銷中，可采取填寫導(dǎo)購員日工作報(bào)告的方式，便能督導(dǎo)其工作責(zé)任心。表格如下：導(dǎo)購員工作日報(bào)表三、家具經(jīng)營的獲利策略1、家具企業(yè)營利八大模式主要有：1、客戶解決方案––提供配套家居服務(wù)。2、速度模式––加快貨品周轉(zhuǎn)率，提升利潤。3、區(qū)域領(lǐng)先––局部產(chǎn)品領(lǐng)先，如沙發(fā)當(dāng)?shù)劁N量第一。4、獨(dú)特產(chǎn)品模式––引進(jìn)新產(chǎn)品，特色產(chǎn)品，帶動人氣和銷量。5、大額交易模式––與裝修公司合作，開發(fā)樣板房，帶動樓盤小區(qū)集團(tuán)采購。6、服務(wù)領(lǐng)先模式––通過服務(wù)樹立形象。7、客戶再造模式––建立客戶推薦系統(tǒng)。8、商界無域、聯(lián)盟合作模式––參加聯(lián)盟組織、優(yōu)勢互補(bǔ)。2、家具企業(yè)總經(jīng)理必須思考的5個(gè)問題1、選擇創(chuàng)立優(yōu)先順序，把家具按營利狀況分類，而不是按銷量分類，獲取營利最大化順序。2、家具擺場布局非常關(guān)鍵，沒有不好賣的家具，要把家具擺到最適合的位置。3、家具促銷和推廣的實(shí)施，是家具企業(yè)經(jīng)營能力的體現(xiàn)，根據(jù)促銷主題每月每季要有創(chuàng)意的促銷活動和推廣計(jì)劃。4、最有效增加銷售的方法，A、增加客戶數(shù)目；B、增加客戶單筆生意交易額；C、增加客戶回頭交易數(shù)目。我們每天都要認(rèn)真思考和完善。5、建立客戶推薦系統(tǒng)，這是基業(yè)常青，客源不斷的秘訣。四、家具經(jīng)營提升利潤5個(gè)關(guān)鍵問題剖析一、如何提升商場的競爭力？答：1.選擇合適的品牌并塑造自己的商號形象；2.提升員工和導(dǎo)購人員素質(zhì)；3.提升自身商場商號的知名度；4.通過促銷活動和產(chǎn)品推廣促進(jìn)管理提升；5.建立規(guī)范服務(wù)流程和員工激勵機(jī)制；6.賣場的裝修和氛圍營造技能的應(yīng)用。二、如何提高商場的家具銷量？答：1.建立客戶檔案和客戶推薦系統(tǒng)；2.強(qiáng)化“整體配套家居”營銷概念；3.淡季不忘促銷，旺季不忘服務(wù)；4.組合和變更產(chǎn)品，將產(chǎn)品分為主推、促銷、形象產(chǎn)品三類進(jìn)行區(qū)域化營及配貨、訂貨。三、家具經(jīng)營管理有何策略？答：簡而言之，有九大策略。1.品牌管理策略；2.物流采購策略；3.顧客管理策略；4.商品促銷策略；5.賣場陳列策略；6.人事管理策略；7.信息管理策略；8.危機(jī)處理策略；9.防損管理策略。四、如何更好處理積壓家具的策略？答：1.處理積壓家具時(shí)，請記住一句家具行業(yè)的名言：“處理時(shí)，請忘記進(jìn)價(jià)”；2.時(shí)間選擇，一般––6個(gè)月不能銷貨（形象產(chǎn)品除外）的，堅(jiān)決處理；3.處理家具常用方法：A、低價(jià)拋售B、搭配銷售C、整體購買D、促銷贈送。五、民用家具銷售中，產(chǎn)品分布的規(guī)律？答：臥室家具35%；客廳家具30%；餐廳20%；書房10%；其它5%。六、如何最有效向客戶介紹家具？答：1.了解客戶的需求和購買能力、審美情趣；2.介紹產(chǎn)品時(shí)突出優(yōu)勢和營造舒適感受；3.頂尖的家具介紹一定是將家具與裝修和居室功能整體介紹，諸如：介紹沙發(fā)，必須了解客廳的功能、裝修和家居配套原則?？蛇x取《家裝一本通》一類的家裝書籍，將客廳、餐廳、臥室、書房及家裝的相關(guān)知識，做到脫口而出，方可成就一流家具導(dǎo)購水平。家具經(jīng)營利潤提升，除上述要點(diǎn)外，還必須建立適合本企業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化，做好家具經(jīng)營“規(guī)范化、流程化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、數(shù)據(jù)化”。良好的店面的標(biāo)準(zhǔn)(2023-02-2809:06:39)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：家居1.良好的店面的標(biāo)準(zhǔn)一，好的商品（商品組合）1，（完整性，多樣性）收入，年齡，性別，職業(yè)）2，（產(chǎn)品廣度）樣品的知名度，同行業(yè)中的影響3，（市場最低價(jià)，起跳價(jià)）每一小分類二，好的價(jià)格1、定價(jià)法：如何制定適合的價(jià)格1，地區(qū)差別法，不同地區(qū)的價(jià)格不同情況2，市場竟?fàn)幏?，同類市場中的價(jià)格策略3，市場調(diào)查，對同樣的商品進(jìn)行了解4，進(jìn)價(jià)管制，售價(jià)制定三，好的宣傳1，促銷計(jì)劃，店內(nèi)形象文化，產(chǎn)品宣傳單頁2，促銷組合，根據(jù)家具商品的特點(diǎn)組合銷售3，節(jié)奏，節(jié)拍（節(jié)令，節(jié)慶，促銷活動）4，宣傳率，朋友、家人、顧客四，好的服務(wù)1，顧客滿意，不管什么時(shí)候，顧客永遠(yuǎn)是對的。2，顧客意見，只有顧客有意見說明他才對我們的商品喜歡3，肯談會，定期召開顧客會議，聽取顧客意見。4，品質(zhì)保證，店內(nèi)商品的一些保證體系，各類測試機(jī)構(gòu)證明。5，售后服務(wù)，從送貨，安裝到保養(yǎng)時(shí)間都要做到。6，親切，專業(yè)便利五，好的管理1，領(lǐng)導(dǎo)者，一個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理力度在于他和領(lǐng)導(dǎo)者的氣勢。2，團(tuán)隊(duì)士氣，店內(nèi)各員工的整體銷售能力與精神很重要。3，損耗預(yù)防，防止發(fā)生各類家具損壞事故。六，好的績效1，總體：指店內(nèi)所有人員的工作效率，2，人效：員工的反映速度與行動速度3，地效：利用現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地銷售與促銷4，物效：獎品與現(xiàn)場物品的陳列方式5，貨效：商品的樣式與季節(jié)性的調(diào)換七、如何讓自己的店更優(yōu)秀1、店內(nèi)形象布置，企業(yè)文化，商家的一些質(zhì)量體系等2、店內(nèi)人員的服務(wù)禮儀，精神狀態(tài)及一些形象等3、商品的陳列組織，不定時(shí)將商品變換陳列位置，增加顧客的吸引力。4、可在店內(nèi)設(shè)立促銷區(qū)，不定期推出部分特價(jià)家具。5、關(guān)聯(lián)商品與道具的陳列，用部分與家具相關(guān)的玩具、飾品等6、廠家的宣傳力度，利用廠家的知名度去做一些宣傳等7、店內(nèi)人員專業(yè)的銷售技巧，要結(jié)合顧客的心理與實(shí)際情況。8、對一些新品上市，可利用網(wǎng)絡(luò)了解一些新品，從而推出新樣式。9、學(xué)會利用別人的營銷方式，可參照一些其它行業(yè)店的營銷策略。10、多方聯(lián)合的方式，可與家具相關(guān)的行業(yè)如裝修、婚紗等聯(lián)合營銷輸什么也不能輸了心情(2023-03-0209:42:31)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：雜談打掃心靈很多人都喜歡房子清掃過后煥然一新的感覺。同樣，理完發(fā)的感覺也十分美好，因?yàn)槎嘤嗟臇|西去除了。兒童是快樂的，因?yàn)樗麤]有過多的心事，也沒有不必要的憂慮。而成人則不同，我們的生命中有太多的積壓物和太多想像出來的復(fù)雜以及一些擴(kuò)大了的悲痛。用電腦的人都知道，回收站是需要經(jīng)常清空的，否則會占用過多的空間，影響計(jì)算機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。人的頭腦也是。你不能什么都扔掉，你也不能什么都留著。聰明的人是善于取舍的人，是適時(shí)取舍的人。有太多心事的人走不快，完全沒有心事的人又多半缺乏理性。你而生收命的尊難度虜也正月在于陸此，財(cái)你要毅不斷命清掃朋和放醬棄一難些東登西，先因?yàn)榘丁吧置飩钊虻臇|憶西愈諷少，臺就愈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塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。

3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。沈元譽(yù)單袖體設(shè)盾計(jì)是南啥呢索？就滔是在講總平游面規(guī)儲劃的萌基礎(chǔ)作上，箭落實(shí)揮單體種建筑依的設(shè)擔(dān)計(jì)方盤案。諸單體城方案類主要慧是些翁啥內(nèi)質(zhì)容呢言？我輛個(gè)人蠶是這爐么總圖結(jié)的悅：關(guān)幻鍵就哨是落忙實(shí)各梯空間戰(zhàn)的大釀小尺斑寸。勁這個(gè)幻階段拴有些席東西袖也很念麻煩倆，最討煩的藍(lán)是車豆位。塑目前遙來說攜，我舒國各鈔大城禮市在給車位鞠問題適上管釋得那線都是稍非常度嚴(yán)格屯的，渾要求塘一般墳是每現(xiàn)戶住喇宅配刑一個(gè)陰車位奮，商乳業(yè)一杜般是畢10運(yùn)0平煮方米工配一獄個(gè)車毒位。草大體銳的配生置要拋求基監(jiān)本上察都是殼這樣罪，各征城市盲大同忍小異韻。車篩位不忌夠，壤基本按上都角別想貢通過病單體亦審查舒。撞蔽趟標(biāo)復(fù)當(dāng)然曾，總帥平面虛審查酬期間逃一般雷來說罩，也努會審地車位限，不體過那雅個(gè)階郵段主爭要是岡經(jīng)驗(yàn)幣值，伴按3崖5平打方米涂到4寒5平抄方米綱平方裕米一軋個(gè)車床位這督樣的備經(jīng)驗(yàn)淹值，挽來評更估地歐下室凡面積屬夠不臺夠，估一般蜻來說站規(guī)劃永部門使不會退很在浴意車亮位夠妨不夠快，不轉(zhuǎn)會認(rèn)科真的胖在圖起紙上班數(shù)。差但是帆單體窮階段殘就不畫一樣撞了，析就開艦始數(shù)盆了。債這個(gè)旱時(shí)候駕什么黎毛招競都會毫用上墾。比邪如所剪謂的掀子母圓車位鈴啦，廈根本蒙停不昂進(jìn)去寺車的衣轉(zhuǎn)角仿位也拳放個(gè)輕車位框啦，韻等等遼等等艇，不瞇一而孝足。糊但是韻有些帆時(shí)候根，無蜓論怎榆么擺洪都擺駕不夠燕，那猛也有諒辦法滑，就堵是宣飄稱我彈這里疑要做周立體倍機(jī)械狗停車肚位。添立體母機(jī)械湯停車筍位我管相信情很多如人都喬見過熄，那索玩意薪非常處的不量好使抵喚，教進(jìn)出妨一次節(jié)花上協(xié)半個(gè)妙小時(shí)嚷那是嗓非常剃正常膨的事襖情。章不過禮無數(shù)摧開發(fā)強(qiáng)商都射只是瘋停留咱在口只頭上愿，只俘要通宮過單消體審她查了拋，這做個(gè)機(jī)它械停蒸車裝泳置那靠是絕聰對不言會安法裝的譜。原踐徑巷睛那么瞇，為紡什么插開發(fā)燦商那喜么不服愿意游建大羞點(diǎn)地鼓下室予？因班為建煎地下洋室是吵虧本律的。族買的暮人也哈少。培我知疤道這土個(gè)話勺一說綱出來煙糞青筋們就滲會向辣我開埋炮，寇說什搭么1嫌0幾宇20定萬買刃一巴英掌大弦的停勵車位相，開夸發(fā)商鼠還虧粘本？售事實(shí)圣是，肌停下辦一臺斯車，救的確撫只需膨要1夢0個(gè)昂平方眼米不捕到的碑空間遙。但見是，竟你要川把這獸部車殿停進(jìn)飲去，換你另購?fù)膺€慰需要村30航平方展米的李進(jìn)車柱道。哈所以駛按經(jīng)條驗(yàn)值興，每我個(gè)停腫車位解所須分分擔(dān)兇的面悔積，勇基本浴上都運(yùn)是3吸5到母45盜平方邁米。答規(guī)劃失部門別都這輩么掌嫁握。誼你這猛個(gè)車勢是不師能垂芒直起秧降的仰。這扮就是悠客觀范規(guī)律些。詳芒當(dāng)然筐我這令個(gè)是屬大概乳經(jīng)驗(yàn)瞞，在塵有些童城市畜，停球車位哄還是勞能賺襯錢的堂，比雕如廣在州、巷深圳奇和上大海的格一些置黃金氧地段園的樓牧盤，止據(jù)說疾停車事位都岡能買暗到4蘿0萬構(gòu)一個(gè)巨。不辭過這愛個(gè)不瑞代表句一般零規(guī)律辱。嘿伐嘿。仔慌懇亭慕審?fù)晏巻误w明設(shè)計(jì)辜，設(shè)皆計(jì)公烘司再牛細(xì)化纏一下認(rèn)出建羅筑施豆工圖倉，就膨可以纏申領(lǐng)僵建設(shè)奏工程穿規(guī)劃今許可辨證。侮這個(gè)價(jià)過程顧比較捏沒什索么技陰術(shù)含創(chuàng)量。爹不值傘得多固說。鄭我就知一筆艇帶過鼻了。哥朱不過蘋這個(gè)戰(zhàn)建設(shè)充工程朋規(guī)劃尸許可偵證，攝在新豪的《哨城鄉(xiāng)嘗規(guī)劃饞法》夫中被船提到長非常鞋高的驕位置柱，反悔復(fù)的黨強(qiáng)調(diào)寧。我去個(gè)人艱還沒饞鉆詳箭明白攜，不案知道潑這個(gè)續(xù)法是贏什么膛意思啄，在歇搞什三么玄逢虛。才念汁6須、消疼防和外人防余專項(xiàng)宰審查士性這兩傷樣?xùn)|五西搞快死人框。我扛直接魚這么范下兩煉個(gè)結(jié)幅論：哥沒有棕哪個(gè)茅小區(qū)搏的消燦防和觸人防海設(shè)計(jì)是是達(dá)式標(biāo)的較。沒唉有哪愁個(gè)小螺區(qū)的倉消防門和人健防設(shè)古備是槽合格輩。我湯就這券么直萍接一鼓點(diǎn)：琴消防理報(bào)建男，要梁說難規(guī)，是辭所有罪專業(yè)株報(bào)建載中最原艱難禁的，倉但是粉如果艦說簡胡單，斗也可訴以很饞簡單儉。至鎮(zhèn)于人亭防報(bào)堪建，瓜這個(gè)沿東西攪莫名錢其妙殘，我三不知蹄道這濱個(gè)算吉什么諸，我席對任細(xì)何備囑戰(zhàn)的雞東西或，都守心存雖惡感薪。歸奶和衡廟先從舒消防俯說起禾。消古防部舞門是營武警純官兵正，不抬是政汪府機(jī)盤構(gòu)，螺這個(gè)索大家熔心里喇要有搬數(shù)。蝴我國梯的消慢防審載查，估在很雹多時(shí)余候都鏟是非差常扯辯淡的燥，非匠常官班僚的沒。另帽外呢卸，我申們的壤開發(fā)崖商，炕也的頂確是囑非常懇的不遍象話蘿，要蠟滿足劍消防戚規(guī)范劇的話焰，這抽個(gè)投次入太透大了濃。另知外我暮們的藍(lán)消費(fèi)巴者也備沒這洞種意扎識。泳因?yàn)闅v很多柴消防洋上的霸要求贏是非滑常影擦響使享用的街，比嫌如電糾梯間潑和樓飽梯間拉之間敵設(shè)置跑個(gè)1脆級防遞火門炒，那宋對業(yè)執(zhí)主進(jìn)險(xiǎn)進(jìn)出熱出來類講，而是非嬌常不鞏方便廈的。矮基本滔上來灘講，童消防箏設(shè)計(jì)移絕對判不可閑能嚴(yán)資格按抽規(guī)范捆做夠纏做足糠。在最這個(gè)貧方面塑，審啦查那慚也是他越來看越嚴(yán)常。一清般說鎮(zhèn)，各補(bǔ)發(fā)展詠商都寒是委地托消驢防施罪工企冰業(yè)代坦理報(bào)絕建。淋為什蹄么呢字？因級為這賠些企脾業(yè)長傷期和賤消防箏部門武打交室道，逗跟消撒防部琴門之西間的困關(guān)系感千絲棟萬縷匙源遠(yuǎn)榮流長母，往碎往由維他們布出面穴才能啄把事酒情辦贊成。好但是務(wù)，我監(jiān)在這問里說縫句公瘡道話弱：涉扣及生僅命安吹全的尚消防泳規(guī)范歡，基扶本上明沒人耍敢動傅手腳未。比土如1亡2層牌以上攔要設(shè)治置專界門的咐消防芹電梯叮，1定7層樂以上杏設(shè)置南剪刀乓樓梯李，這凱些強(qiáng)檢制性旬規(guī)范朝已經(jīng)易是鐵浩律。增我個(gè)惹人沒撤見過損有開況發(fā)商辣能繞玉得過域這些奸強(qiáng)制間性規(guī)鵲范的努，即繞使能賴?yán)@過簽去將臥會獲煎得巨角大的征回報(bào)覺，譬給如減鴉少一革套樓古梯，借那是總多么溝好的哄事情辭啊，瀉但是唐基本勢上沒鞏人敢艙去辦碗。起滿碼我休不敢護(hù)。在掠我個(gè)搖人日濫后的雁職業(yè)退生涯礙中，似我也騙不敢避。墊啄困它筑人防漢工程咽是非況常神傲經(jīng)的通一樣討中國喇特色躺的東暫西。躺我不覽知道情這個(gè)嶼東西云算啥乒。真客要有縱空襲套了我栗絕對土不會叨呆在哈高層開建筑割的地間下室揚(yáng)里，色91怕1的適那棟歸大樓珍就是尚前車伍之見裂。真斬要被冷炸了兆樓，亦呆在牲地下淡室里把絕對煮活埋枕掉。顆當(dāng)然脆這只港是我鞭的個(gè)刺人觀身感，昨大家差不必當(dāng)介意蚊。身恩人防茫部門續(xù)屬于挖政府攀部門全，不摸是軍開隊(duì)編庸制。權(quán)用于籌人防處用途晉的那此部分圖地下詳室也叉可以滑搞停章車位講，但返是這著部分旗要被森劃出沃來，狀不能窮發(fā)產(chǎn)歷權(quán)證奏。這芬部分形停車頂位只荒有使著用權(quán)饅。關(guān)梨于人雪防停興車位廣的使芬用權(quán)漆問題牲，現(xiàn)咸在的迎爭議瞇非常蔑大。永社會判上各季種聲爽音都常有，湊尤其牽是自斗以為才看通活了物全權(quán)法研的神衰經(jīng)們巾。我店現(xiàn)在暫告訴怨你們孫，所炎有的辱人防之用途蘿的東孟西，章產(chǎn)權(quán)扛都是銜國家蠶所有觀。國圍家為岔了鼓扭勵大半家搞園人防蜻工程判，就據(jù)允許奧你暫增時(shí)用弦著。秤但是誓這個(gè)輕產(chǎn)權(quán)線，無國論如巷何，循都不嘉可能蓮歸屬線于什闖么全續(xù)體業(yè)教主。質(zhì)蕉因?yàn)槎枞朔谰┯猛拘讲糠终能嚳疚恢粊啿贿^廁是一征種暫音用的駝性質(zhì)腰，不倚能賣閑，所祝以開樣發(fā)商猴絕對餐會想島辦法鑼減少棒人防恨面積摸。另叫外，劑人防穩(wěn)設(shè)備趨那也騙是非撇常瘋獲狂的趁東西匙，比邊如人售防那逆?zhèn)€安點(diǎn)全門齡，那怨都不敞知道殼算啥妖，那飼個(gè)東荒西要抽真放獎進(jìn)地窯下室依，還栗真是續(xù)搞碉矩堡了夕。也橫不知面道能跑防什外么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對。恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾怼：髞砬蟮婺棠探o受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個(gè)字。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會少于20個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價(jià)是：混蛋?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價(jià)了。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價(jià)。謝謝。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉14、預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。唉，又出來一個(gè)“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。不多說了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個(gè)結(jié)尾很倉促就是了。這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。有關(guān)招商的三疑三解(2023-08-0513:54:49)轉(zhuǎn)載這些年做了一批各種類型的商業(yè)項(xiàng)目，從綜合商業(yè)、專業(yè)商場、專業(yè)市場、到商業(yè)街皆有，雖然自己的本職工作是銷售，并沒怎么專注去做招商，但因?yàn)轫?xiàng)目前期定位也好、后期包裝推廣也好，銷售和招商的很多工作是密不可分的，再加上也參與了一些主力店和品牌商家的溝通、談判，所以，見得多了倒也窺見了招商的一些門道。思考和求知都是伴隨著疑問而來的，從最初基本對招商一竅不通，感覺招商比銷售還要神秘，到后來隨著介入程度的加大、頻次的增多和思考的加深，當(dāng)初的幾個(gè)大疑問便逐漸開釋了。第一、為什么很多商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)初期招商火爆、迅速旺場，但此種勢頭卻無法保持多久，有時(shí)甚至只能維持三、兩個(gè)月便難以維系呢？首先絕對是因?yàn)轫?xiàng)目整體定位有問題，也許是因?yàn)榈囟闻c基礎(chǔ)客群、也許是因?yàn)轫?xiàng)目內(nèi)外部等硬件問題不支持該種業(yè)態(tài)，所以，用各種優(yōu)惠政策招來的商家其實(shí)并不是最適合本項(xiàng)目的經(jīng)營者，他們會在入場不長時(shí)間便很快的感知到這種情況，故而，來得快、走得也快。這種情況近年來非常多見，你會看到不少商業(yè)項(xiàng)目往往會在很短的時(shí)間內(nèi)更換多個(gè)業(yè)態(tài)主題，忽而小商品、忽而家居城、忽而服裝賣場等等。短期徹底變換經(jīng)營業(yè)態(tài)便是典型的前期定位出了問題！其次，很多商戶進(jìn)來其實(shí)是抱著觀望的態(tài)度進(jìn)場的，他們在其他地方都有鋪位，如果這個(gè)新店能火起來那就扎根干，如果短期內(nèi)火不起來那就走人，反正前期的優(yōu)惠政策不利用白利用，就當(dāng)是新添了一個(gè)貨品展示區(qū)、甚至臨時(shí)倉庫罷了。在當(dāng)前招商項(xiàng)目眾多的情況下，抱著這種心態(tài)的商家不在少數(shù)。再者，這也和項(xiàng)目的招商公司或招商負(fù)責(zé)人有直接干系，在招商前期，因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商不是很懂商業(yè)，所以招商部門的利益僅僅是直接和短期招商業(yè)績掛鉤，所以這就容易造成招商者不管商戶質(zhì)量、只顧商戶數(shù)量的短視問題，不管這個(gè)商戶以前是否干過、干得如何，先簽約進(jìn)場再說。很多項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)營困境，也與初次創(chuàng)業(yè)商戶比例過高有很大關(guān)系?？梢姡芏鄷r(shí)候初期招商的成功是存在水份的，是有泡沫成分支撐的火爆。第二、招商公司真的能帶來客戶資源、商家真的能跟著招商公司走嗎？我曾經(jīng)陪同甲方接觸過幾家專門搞招商的公司，他們往往喜歡重點(diǎn)炫耀自己有很多客戶資源、有很多商家會跟著他們走，事實(shí)到底如何呢？所有的商家可以分為兩大類，一類是有自己完善選址