論商鋪業(yè)主經(jīng)營權和建筑物區(qū)分所有權沖突

論商鋪業(yè)主經(jīng)營權與建筑物區(qū)分所有權沖突我國《物權法》第70條確認了建筑物區(qū)分所有權的物權類型。在建筑物區(qū)分所有權行使中,可能會產(chǎn)生其與其他權利的沖突。本案探討的焦點問題之一,即修改前的《章程》中約定:經(jīng)營管理有關事項,須經(jīng)擁有本樓宇所有房屋產(chǎn)權和經(jīng)濟利益相同的業(yè)主所持投票權2/3以上表決通過。該約定的效力如何認定?其實質(zhì)是如何解決商鋪業(yè)主經(jīng)營權與建筑物區(qū)分所有權的沖突。這屬于建筑物區(qū)分所有權與其他權利沖突的類型之一。結合司法實踐,以我國現(xiàn)行立法規(guī)定為根據(jù),歸納建筑物區(qū)分所有權與其他權利的沖突類型,總結解決權利沖突的規(guī)則,對于及時、有效地解決民事糾紛,更好地維護權利人的合法權益,無疑具有重要意義。一、商鋪業(yè)主經(jīng)營權與建筑物區(qū)分所有權的相互獨立性及其關聯(lián)性本案中,商鋪業(yè)主對其購買的商鋪依法享有經(jīng)營權,其權利基礎是業(yè)主對商鋪享有的所有權,即業(yè)主對商鋪享有的占有、使用、收益和處分的權利。該種商鋪業(yè)主所有權具有自權性、全面性、整體性、彈力性、恒久性的特點[1]。業(yè)主基于其商鋪所有權而派生了商鋪業(yè)主的經(jīng)營權,該種權利盡管派生于所有權,但仍基本具有其獨立性,商鋪業(yè)主按照其意思對商鋪享有經(jīng)營管理權。經(jīng)營權具有以下特點:其一,客體的單一性。經(jīng)營權的客體即每個商鋪業(yè)主所購買的商鋪,不包括其他;其二,內(nèi)容的私利性和營利性。經(jīng)營權的內(nèi)容主要體現(xiàn)為業(yè)主的個人私利,一般情況下與其他業(yè)主的利益無關;業(yè)主享有經(jīng)營權的目的,主要是為了通過經(jīng)營管理活動而獲取營利;其三,行使的自主性。商鋪業(yè)主對其商鋪享有的經(jīng)營管理權,具有充分的自主性。即業(yè)主有權決定如何行使該種權利,既可以決定自己行使,也可以決定委托他人行使,不受他人意志的支配或者干預。同時,本案中商廈的每個業(yè)主因購買了同一商廈的不同部分而彼此之間形成了建筑物區(qū)分所有權。根據(jù)我國《物權法》第70條規(guī)定,所謂建筑物區(qū)分所有權,是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利的總稱。建筑物區(qū)分所有權的特征在于:其一,客體的復雜性。建筑物區(qū)分所有權的客體主要是建筑物,但不限于建筑物,除了建筑物之外,還包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車庫、車位以及其他公共場所、公用設施等,其范圍已經(jīng)從建筑物拓展到整個小區(qū)。[2]其二,內(nèi)容兼有私有性與公益性,且具有整體性。建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容,不僅事關業(yè)主的私有利益,而且還涉及整個建筑物內(nèi)全部所有權人的共同利益或者全體所有權人的公共利益,因此,建筑物區(qū)分所有權的享有和行使,不能完全由業(yè)主個人決定,而應受到全部建筑物區(qū)分所有權人的整體公共利益和共同意志的制約;而且建筑物區(qū)分所有權是“在整體建筑物上體現(xiàn)權利的整體性?！盵3]其三,權利行使的自行性和委托性。建筑物區(qū)分所有權中,業(yè)主對其專有部分的所有權可自行行使,同時,由于“多個業(yè)主形成了共同的生活和居住關系,各個業(yè)主都享有共同管理權,他們不僅需要委托他人管理其共有財產(chǎn),而且需要制定規(guī)則來規(guī)范他們的共同生活,”[4]因此,建筑物區(qū)分所有權中的共同管理權具有行使上的委托性。本案中,商鋪業(yè)主之間的建筑物區(qū)分所有權也具有上述特征。由于商鋪業(yè)主的經(jīng)營權和建筑物區(qū)分所有權具有各自不同的性質(zhì)和特征,因而,兩者是彼此獨立的民事權利。商鋪業(yè)主分別依法享有其經(jīng)營權和建筑物區(qū)分所有權。商鋪業(yè)主的經(jīng)營權和建筑物區(qū)分所有權不僅是彼此獨立的民事權利,而且兩種民事權利在主體、客體、內(nèi)容等具有多方面的關聯(lián)性。首先,兩者在權利主體上具有部分的重合性;其次,兩者在權利客體上具有部分重合性;再次,兩者在權利內(nèi)容上具有緊密的聯(lián)系性和重合性。建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容是由業(yè)主對專有部分的所有權、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權所構成。其中,建筑物區(qū)分所有權中業(yè)主對專有部分的所有權與業(yè)主經(jīng)營權的基礎性權利即所有權之間的關系最為密切。兩種權利的權能具有大部分的重合性。我國《物權法》第39條規(guī)定:“所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！蓖瑫r,《物權法》第71條規(guī)定:“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益?！睋?jù)此,商鋪業(yè)主的專有權實質(zhì)為所有權,但即使如此,仍不能將業(yè)主的專有權與一般所有權相混同。原因在于:其一,商鋪業(yè)主的專有權是其享有的建筑物區(qū)分所有權的組成部分,與其享有的共有權和共同管理權的行使密不可分;其二,由于“建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性,故業(yè)主對專有部分行使專有權應受到一定的限制。”[5]商鋪業(yè)主的經(jīng)營權與建筑物區(qū)分所有權之間的明顯區(qū)別性和彼此的獨立性,決定了不應將兩者混同或者混淆,也由此決定了兩種權利的行使規(guī)則是完全不同的。同時,兩種民事權利的關聯(lián)性,決定了兩種不同民事權利行使規(guī)則可能會產(chǎn)生沖突,對此,應在司法實踐中尋求解決兩種不同權利行使的沖突規(guī)則。這是本案分析和探討的前提條件和基本切入點。二、商鋪業(yè)主經(jīng)營權的行使不應屬于業(yè)主共同決定的事項或者物業(yè)管理的范疇如上分析,商鋪業(yè)主派生于其所有權的經(jīng)營權,業(yè)主有權按照所有權的行使規(guī)則行使其經(jīng)營權,業(yè)主有權決定自己行使其經(jīng)營權,也有權決定委托他人行使其經(jīng)營權,業(yè)主對此享有充分的自主權,而不受他人意志的支配和干預。業(yè)主行使其經(jīng)營權過程中,只會受到與所有權行使過程中的相同限制。但商鋪業(yè)主經(jīng)營權的行使不應屬于業(yè)主共同決定的事項或者物業(yè)管理的范疇。首先,業(yè)主經(jīng)營權不屬于業(yè)主共同決定的事項。我國《物權法》第76條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第5項和第6項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總數(shù)人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定欠款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”我國《物業(yè)管理條例》第11條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);(5)籌集和使用專項維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！薄段飿I(yè)管理條例》第12條第3款規(guī)定:“業(yè)主大會決定本條例第11條第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第11條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”從我國《物權法》、《物業(yè)管理條例》的上述規(guī)定分析,由業(yè)主共同決定的事項都是有關共有和共同管理權利的重大事項,而商鋪業(yè)主經(jīng)營權的內(nèi)容并不應屬于業(yè)主共同決定的事項,而應屬于業(yè)主自行決定的事項。其次,業(yè)主經(jīng)營權的內(nèi)容不屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的職權范圍。“業(yè)主大會是業(yè)主依法成立的自治組織,是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設施的管理機構”[6]衡量業(yè)主經(jīng)營權內(nèi)容是否應屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的職權范圍,需要從以下兩方面分析:一方面,業(yè)主經(jīng)營權的目的與對建筑物進行物業(yè)管理的目的不同。業(yè)主享有經(jīng)營權的目的,主要是為了通過其對商鋪的經(jīng)營、管理活動而實現(xiàn)其營利目的。而由業(yè)主大會決定的職權范圍,主要屬于基于建筑物區(qū)分所有權而產(chǎn)生的或者說是以建筑物區(qū)分所有權為基礎而產(chǎn)生的對共同管理事項進行物業(yè)管理的事項。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第1條的規(guī)定,物業(yè)管理的目的,主要是為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。此點與業(yè)主經(jīng)營權的目的完全不同。另一方面,業(yè)主經(jīng)營權不屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的職權范圍。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第2條的規(guī)定,物業(yè)管理主要是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。盡管該第2條界定的物業(yè)管理的內(nèi)容中包括了“管理”的事項,但分析該條規(guī)定的整體內(nèi)容和主要立法本意,該條中的“管理”主要不是指“經(jīng)營性管理”,而是在物業(yè)管理活動中對共同事項進行的一般性管理。同時,我國《物權法》有關建筑物區(qū)分所有權的物業(yè)管理的規(guī)定內(nèi)容中,也沒有明確包含對建筑物區(qū)分所有進行“經(jīng)營性管理”的內(nèi)容。基于以上分析可見,有關業(yè)主商鋪的經(jīng)營權行使問題即商鋪的自主經(jīng)營或者委托經(jīng)營事項,既不應屬于業(yè)主共同決定的事項,也不應屬于業(yè)主大會決定的物業(yè)管理的職權范圍,而應屬于商鋪業(yè)主按照意思自治原則決定的內(nèi)容。由此分析,本案中所涉《章程》中有關商鋪業(yè)主經(jīng)營權的內(nèi)容的法律適用和效力認定問題,就需要進一步進行探討。羞耽三、竹本案蚊所涉終《章并程》忍中有瓶關業(yè)世主商外鋪經(jīng)宴營權楚內(nèi)容雞的法雖律適你用及即效力請認定喂蜘1.森本案貌應適槍用我老國《嬌物權煤法》香、《牽物業(yè)洞管理呆條例托》的重規(guī)定傲。盡暗管有描關商劣鋪的逝自主繞經(jīng)營域或者建委托瓶經(jīng)營狂事項獵不屬出于業(yè)欄主共捎同決攀定的刮事項嗽,也暮不屬腳于業(yè)鉆主大行會所申決定肚的物族業(yè)管悼理的辮法定玩職權努范圍跌,但右由于您有關狡商鋪索的經(jīng)姨營管爐理事拼項的避內(nèi)容幼是通霞過召動開業(yè)對主大遵會的與形式方及其袍由此四制定民《章零程》纖而規(guī)牢定的恢,直財接涉謎及《唱物權勿法》墳、《者物業(yè)諸管理傭條例給》中捧規(guī)定遇的業(yè)周主大濤會的拉法定底職權陰以及鹽業(yè)主城大會階所定宴事項咸的法合律效響力的抹認定壩問題改,因原此,單本案及應適晝用《警物權匯法》忙、《船物業(yè)從管理疊條例棕》的揚規(guī)定屬來認羞定。貿(mào)喘2.像本案驚所涉躁《章灶程》唱中有爪關業(yè)顆主商訴鋪經(jīng)令營權階內(nèi)容改的效蓬力認寬定。幅本案懇所涉久《章糧程》株中有販關業(yè)津主商愿鋪經(jīng)輕營權靠內(nèi)容悟不應求認定洗為對繁全體各商鋪松業(yè)主朵有效罰。其僅理由低在于謙:首表先,亂如前堵所述矛,本甜案《奪章程障》中火有關互業(yè)主歌商鋪羊經(jīng)營蕩權的癢內(nèi)容包,既線不屬緊于業(yè)折主共艘同決口定的揉事項料,也級不屬口于業(yè)桑主大券會所屆決定衣的物童業(yè)管叔理的共法定圣職權峽范圍紐。簡飼言之灘,本立案《鉛章程加》中墾有關侍業(yè)主紡商鋪蠶經(jīng)營展權內(nèi)摩容已杯經(jīng)明準顯違踩反了兆我國土《物據(jù)權法譯》、晌《物逆權管逝理條否例》均的規(guī)明定,沉且本克案中你的少膽數(shù)商均鋪業(yè)俯主對匙此不稠予認庭可。仗其次萌,業(yè)鄰主大駐會決汪定有餅效的班基本派條件非“必愁須是刷符合嶺法律摩、法貍規(guī)及掠章程掘,不公違背燕社會普道德三,不下?lián)p害炒國家央、公雜共和洽他人新利益翁的決發(fā)定。辟”容[4繭]7甩8本若案《改章程谷》中競有關塘業(yè)主丹商鋪悔經(jīng)營朽權的晌內(nèi)容灑損害膨了少拆數(shù)商狐鋪業(yè)腿主經(jīng)并營自鵲主權迫。盡憐管大鑼多數(shù)左商鋪跌業(yè)主走認定懲《章易程》直中有場關商咳鋪業(yè)縮主經(jīng)旁營權全的內(nèi)正容,撥這可麥視為答該大禿多數(shù)歲商鋪拜業(yè)主幻行使閃其經(jīng)膊營權僅的方脆式,抄即該腔大多績數(shù)商誠鋪業(yè)詞主同習意以愉《章免程》棄形式融決定燥授權悔業(yè)主璃代表樣大會茶選聘蛋、解懸聘商囑廈經(jīng)辨營管虛理企屠業(yè),傲但這昆種方望式?jīng)]蓋有尊基重或撇者剝無奪了過少數(shù)悔商鋪脹業(yè)主睛的經(jīng)猛營自蛇主權喂,必猶然造圣成對氣少數(shù)兄商鋪厚業(yè)主粉經(jīng)營閘權的壁侵害隸。因正此,播《章盾程》全中有旨關商俱鋪業(yè)假主經(jīng)缸有權喂的內(nèi)握容不槍僅不子應對句少數(shù)跨商鋪枯業(yè)主斧有效咱,而罰且少劇數(shù)商近鋪業(yè)夜主有認權根賄據(jù)《怕物權窯法》艙第7質(zhì)8條妹第2挪款的葵規(guī)定畏行使令撤銷湖權,荒請求秘人民異法院可予以飽撤銷勝。戴全作為墾雖然伴不屬院于本猛案討肆論范控圍,設但作異為與桑本案務有關獎的另肌一問街題是測,若撈由全素體業(yè)雕主參核加的銷業(yè)主危大會匆通過挖《章蔽程》悉一致臟性決場定了辜商廈鏈經(jīng)營勉權內(nèi)識容的初(或鹽者全父體業(yè)慶主一悠致性晌地認旺可《刻章程銳》的蔽內(nèi)容翻),足則應文認定圈其為冊有效呆,而揭不能剝以違店反《探物權條法》澇、《麥物業(yè)友管理奮條例?！窞橘囉啥诱J定臣無效寬。其暈理由污在于擋:盡豬管商稅廈經(jīng)秩營權寶不屬配于業(yè)纖主共僵同決財定的別物業(yè)勵管理門的范戲疇,趙也不犁屬于敬業(yè)主逢大會績決定棕的法斧定職覆權范飄圍,支而屬禮于業(yè)米主自要主決趁定的蜻內(nèi)容耗,但鉆若所酒有的今業(yè)主魄參加迅業(yè)主基大會越,且牲一致獵決定與了商嬌廈經(jīng)六營權脹內(nèi)容效的,層可視隱為每備位業(yè)看主對奴業(yè)主宅大會駕就其餃商鋪植經(jīng)營野權行炮使的金內(nèi)容壓進行倆了委陸托授碼權,詳即由吐業(yè)主私作為非被代醬理人孩對作耀為代泄理人菜的業(yè)姻主大譽會進戒行了吊委托穿授權選。業(yè)截主大版會基央于每聞位業(yè)沸主的總委托錫授權誓而可次決定蔽將商信廈委纖托第幣三人茅經(jīng)營舅管理里。但懇對此盛仍