高爾夫別墅市場

高爾夫地產(chǎn)市場分析高爾夫地產(chǎn)綜述高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點是高爾夫球場建設與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫地產(chǎn)一般指高檔地產(chǎn)，必須與高爾夫球場配套，體現(xiàn)最高檔、休閑的生活方式，一般分為高爾夫商業(yè)地產(chǎn)（酒店、度假村）和高爾夫住宅地產(chǎn)（公寓、別墅、洋房）。高爾夫地產(chǎn)的產(chǎn)生有以下三大原因和推動力：高爾夫球場帶來的居住需求。根據(jù)我國的市場統(tǒng)計，高爾夫運動參與者中74%為高端商務人士，另外大多為熱愛打球的“球友”，一般也是有錢人，所以球場帶來的居住需求必定要求高端、舒適。高爾夫球場對地產(chǎn)項目產(chǎn)生的溢價作用。高爾夫球場的景觀資源（大面積的草場帶來的良好空氣質(zhì)量）、社區(qū)資源（高端商務人士、有錢人集中地地方）、心理資源（理由同上）和商務資源（高爾夫參與者更多的目的在于與球友的商務洽談）等有利條件會對地產(chǎn)項目產(chǎn)生明顯的溢價作用。根據(jù)市場統(tǒng)計，這個溢價效應在中國平均為20%，在發(fā)達國家平均為30%。地產(chǎn)項目對高爾夫球場的資金支持。有資料顯示,中國現(xiàn)存的高爾夫球場中，約60-70%處于虧損狀態(tài)。所以在國內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場自身開發(fā)運營實現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項目主要的贏利來源。在高爾夫地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)中應注意以下四個重要問題：高爾夫球場與地產(chǎn)的因果、主次關(guān)系?！案郀柗虻禺a(chǎn)”分為以地產(chǎn)為主體的“高爾夫地產(chǎn)”和以高爾夫為主體的“地產(chǎn)高爾夫”。其中的區(qū)別在于誰是根本的盈利手段，誰是用來提升主體價值的方法。這是開發(fā)之前應該明確的本質(zhì)問題。高爾夫球場與地產(chǎn)的開發(fā)順序和階段劃分。一般來說，球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產(chǎn)的開發(fā)時機，是關(guān)系到兩者能否良性互動發(fā)展的關(guān)鍵，也是保證資金鏈條健康可靠的重要因素。高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系。一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資源共享的同時又要保持一定的距離。特定高爾夫地產(chǎn)項目的自身特征和優(yōu)勢。目前中國的高爾夫地產(chǎn)項目絕大多數(shù)都是歐美風格的建筑，千人一面，缺乏特色和獨到的賣點。今后在開發(fā)高爾夫地產(chǎn)時必須結(jié)合當?shù)氐纳鐣?、文化特色，形成項目自身的獨特?yōu)勢。高爾夫別墅高爾夫別墅是上述高爾夫地產(chǎn)中的一種。是指和高爾夫場地密切相關(guān)的別墅，可分為兩類。普通的一類是指分布在高爾夫場地附近的別墅。高爾夫球場是獨立運營的，它既能從附近的別墅獲得經(jīng)營利潤，又能增加附近別墅的價值，兩者是良性互動。目前國際上的大部分和中國的幾乎全部高爾夫別墅都屬于此類。頂級的一類是指本身獨自擁有高爾夫球場或者適合做高爾夫球場的土地的別墅。這類別墅建筑豪華，占地面積大，包括山水林草的風景優(yōu)美的私人土地。它們大多分布在在土地價格低廉的發(fā)達國家。羅在本倦項目耕中將咐要開所發(fā)的趣“高繭爾夫糕別墅悄”，菠是指雖分布撤在高司爾夫貞球場培附近賤，并為與球截場經(jīng)可營形管成良壁好互趣動的法別墅桃物業(yè)娘。首相似騾物業(yè)淘比較梳目前窗公開兆信息唉的高責爾夫紐別墅右項目怖，主沫要可具以分縮為兩夢種，尊一種沃是依嚴托和痛滯后通于高都爾夫考球場匆而產(chǎn)掃生的蝴，即特先有抗高爾嘴夫球鈔場及阻其引茄發(fā)的革居住臭和地碗產(chǎn)投間資需梅求，夜然后爛才產(chǎn)蓋生的冊高爾任夫別矩墅；蘇另一璃種是腔在高亦爾夫參球場北、俱俯樂部生或莊外園在夸規(guī)劃證設計茫之初仆就已色經(jīng)存漆在于喇方案芽之中惡的，返可以替認為銷地產(chǎn)竊項目懶與醫(yī)高爾檔夫球棍場項井目是青同時遭開發(fā)貧和建敗設的托。后樸者笑一般診以度日假村裳等綜米合開許發(fā)鈔項目著形式災呈現(xiàn)嫂。現(xiàn)表分別控選取紀兩種酒高爾阻夫別久墅的奉一些慕案例頭進行拋比較沉分析討：種（注限：各繳網(wǎng)站屬統(tǒng)計閘價格蘆的口鼓徑船或方低法不超同，勾導致和公布朵的價翼格不作同，見為統(tǒng)折一起怨見，枕價格于數(shù)據(jù)艷均選吳自搜獅狐地鄰產(chǎn)峽，價模格走訊勢描等述均聾選自投搜房街網(wǎng)搖；開粉盤時鴨間選賞為有喉價格謠記錄尊的最負早腿時間時。鄭）丘依托月于球克場地項目癥名稱醫(yī)麗灣欄高爾堪夫別抄墅箭華堂豐高爾贊夫莊泥園枯GA挽V湊高爾睡夫會尚員別自墅拍項目抽位置蠟北京瓶市順帳義區(qū)脆北京斷市通普州區(qū)國河北菜省涿扶州市嘉球場與名稱窮北京記高爾挪夫球案俱樂雷部頂運河環(huán)苑高驕爾夫遷練習嚴場罪東京溜都高緣爾夫沾俱樂怕部陵距球矩場距瓜離（乞km耽）含（沿各道路陷）辛4.沒63作3樣2.受85鋒7錫9.超30怒6擊產(chǎn)品法類型詳24追0-蓮27里0笛㎡雙靈拼別則墅貌30厲0-否43慨0蠢㎡獨萬棟別意墅耀60葬0居㎡含內(nèi)地下暴室獨獻棟建35及0-艇50忙0糠㎡獨欣棟別焦墅棚25虧0-洞32姥0隱㎡聯(lián)嘴排別煮墅索40東0-基70膀0蹤㎡獨晉棟別慚墅峽開盤收時間欠20建05陪年帝20嗓05遠年奮20瘋07腦年匯戶型泡室摟4-郵5總4-純6栽3-居6電廳裳3-煩4挑3-足4醫(yī)2-努3沃衛(wèi)冷4-交5討4-嚷5輛3-癢4候歷史泡價格越（元現(xiàn)/醬㎡）搜最低宮60喉00吩最高殲90礦00戒平均原73駕00角15默00恒0盆64始00漫價格攀走勢寺描述等近邊8蘆個月否價格言平穩(wěn)襲波動顆上升皺波動呈上升性小區(qū)敵特征騎占地蹦面積罩（爹m三2卷）恨59搭03浙3山10挨00盲00山建筑買面積惜（閱m跟2兩）秧22曬32栽2碼59豎47啄5叨容積流率囑0.消38遍0.罩38唱0.千4桌綠化然率原80不%冷35甩.2撇%搖52祥%壟由上付述數(shù)帆據(jù)可秘以看濤出，支滯后浸于高弓爾夫室球場哪規(guī)劃晉建設排的別忌墅項懷目，鬼其各晨項指男標除秩了受思到高矮爾夫抱球場局的影商響以花外，哈本身燦所處煮區(qū)位喂對項菌目產(chǎn)籌生的壯溢價杠效應蓋也是難不可租忽視舅的。銳在上玻表中網(wǎng)，均吹價表援現(xiàn)為逼通州三項目拘＞順互義項膨目＞吹涿州飄項目林，慚與項史目所弟處區(qū)離域房彎地產(chǎn)置市場囑一般鏡價格蝶是有鳳比較賭顯著言的正始相關(guān)喉關(guān)系宮的。銹很明秧顯，宵所處院區(qū)位呈社會滋經(jīng)濟榮發(fā)展蘋水平源對房刑地產(chǎn)放項目纖價值伸產(chǎn)生銀了顯燈著影派響。記與沿球場欺協(xié)同買規(guī)劃胡項目旺名稱翻鴻華蘇高爾票夫莊恨園便湯臣旬高爾殺夫別麗墅魔佘山筒高爾未夫別求墅爛項目夢位置辟北京報市朝間陽區(qū)簽上海萄市浦議東區(qū)雷上海狐市松救江區(qū)疲球場妄名稱脖鴻華必國際惰高爾文夫球緣會瓶湯臣疑上海帳浦東何高爾添夫球溪場啄佘山雅國際宗高爾瓜夫俱弦樂部羞與球摟場的歐方位輸球場愛西南雙角英1/黨4及區(qū)域伙球場壘東南侄邊緣屠球場背中部普產(chǎn)品嗎類型孕雙拼肢，三尚拼，月疊拼盆三層肥獨棟枝別墅蜓25病0-曬40赴0著㎡聯(lián)可排別伙墅志60值0-些70劉0溜㎡獨萍棟別等墅片開盤傘時間扶20燥05庭年雨20賢04勵年便20暫08蓮年棋戶型筋室著3-貨6匹5通3使廳返2-蹤4漏3-嘩4墓2腰衛(wèi)贏3-厘4繪3-世5感3憂歷史低價格賄（元洪/沫㎡）遣最低碰85紐00歲23掃00地0選17循50先0聰最高釋28堡00撕0宰50石00承0劫平均齒11變00鎖0充32桿00剪0抗價格首走勢頌描述輝波動兆上升攏波動胃上升儀大致俘平穩(wěn)吹小區(qū)戒特征銹占地男面積晝（華m降2修）揮70家00奶0瓶13慧31墻60觀15鐘00閱00舟0益建筑賴面積衣（凡m咳2貝）桌70來00壓0詠14燃00譽00挪30名00奔00頑容積鼓率秩1益1.籮4通0.信2樣綠化壘率叮30還%龜60森%錦70堆%晉根據(jù)伴上述迅表格四，我驢們發(fā)周現(xiàn)這宏幾個裹項目騾的均比價與挺所處帝區(qū)域矩房地質(zhì)產(chǎn)市鞏場的泉一般晴均價盟并沒輸有明水顯的批正相宗關(guān)，柳因此邁推斷中：在盛協(xié)同辜規(guī)劃事的項渠目中漫，球臉場、拿會所蘋、別紹墅等股子項斧目是鼓互相房影響蛋和映袋襯的羨，最元終決晨定子父項目孟價值遼的主我要因趨素應險該是遍總體煤項目聯(lián)的檔池次、松設施記完備潮程度拳等，勿與區(qū)律域的術(shù)社會訓經(jīng)濟扣大背暴景關(guān)烤系并業(yè)不密雷切。戀不過淘，我嚇們?nèi)阅苋灰獛鷶喽ㄌ?，若遞非在尺城市侄經(jīng)濟擁發(fā)達貧的上頭海、宅北京恰等地揪，這躲種集磚成性爽質(zhì)的核娛樂鋪休閑復項目膛也是衣無法洞發(fā)展丑起來陰的。何比較腎上文射與高辭爾夫嫂球場賞有著毯不同溝關(guān)系根的兩燦種業(yè)高爾姻夫別瞧墅項壞目，外可以鎮(zhèn)大致月得出繞如下萬結(jié)論娘：滑依托迅于球撕場的播高爾朋夫別忽墅受勿到區(qū)筐域社蹲會經(jīng)梅濟因并素的毯影響凳更多勺；依協(xié)同異于球館場建鹽設的丈高爾遍夫別砍墅受姓到項室目整保體區(qū)考域限浪制較指多，休一般挑而言精建筑兔密度摧比依炕托于滑球場猴的別綱墅要巨高一恢些。伴從每安戶面半積、哈主力墨戶型騙等角費度來萌看，杰兩者吹差別五不大販，并山且同俱一般頃的別聰墅物硬業(yè)也巴比較恒接近維，共龜同的蕩特點狗表現(xiàn)或為戶臣型面全積較頓大、華戶型弟種類膝較多賢。核事實峰上，鼻根據(jù)砍上文字高爾戲夫地麗產(chǎn)綜益述的進內(nèi)容漁，乘即使轎是一拿體化半規(guī)劃肯開發(fā)道的高斜爾夫橡球場漲與地醬產(chǎn)，難也應和當分才清球盜場與緣地產(chǎn)觀的主六次關(guān)焦系和武開發(fā)提順序量。惜我們絲選取雹兩大盼案例遮作分滑析比鍋較。繞以高風爾夫死為主閣體助——稈上海真佘山寸國際由高爾紙夫俱測樂部運（鋤ht栗tp隔:/答/w寒ww奪.s陽he麥sh丹an殲go脾lf緊.c糞om遭）稠首先與，從存佘山闖俱樂姨部的就網(wǎng)站賽來看則，其事主頁博是以寇高爾砌夫為封主體殼的宣黨傳，闖包括映高爾吊夫俱氏樂部鋪、高甚爾夫口學校故、高鞏爾夫歐雜志途、俱采樂部繼建設攪年代咸、取努得成娘績等赤；佘無山別賺墅只舍是網(wǎng)蜂頁的誰一個不標簽寒和鏈俱接?；鸵虼死摼W(wǎng)謀站的矩宣傳群意圖劣是吸辜引潛炭在客朽戶對丑該俱幻樂部蛋的注棵意，廢而絕銳不僅肢僅是么為了魂銷售晉樓盤祥。毫其次虹，從搶宣傳延手段筒上來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