項目可行性研究報告

項目可行性研究報告※ 項目概況※ 項目市場分析※ 項目優(yōu)劣勢分析※ 項目建設(shè)與實施計劃※ 項目風險分析※ 投資估算與資金籌措※ 效益測算與分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目錄第一章項目概況一、項目名稱二、項目地址三、項目開發(fā)企業(yè)概況四、項目建設(shè)背景五、項目總體概況第二章項目市場分析一、項目建設(shè)環(huán)境分析二、西安市房地產(chǎn)市場概況三、結(jié)論第三章項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、 結(jié)論第四章項目建設(shè)條件及實施計劃一、項目選址二、項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 三、項目建設(shè)條件四、項目規(guī)劃設(shè)計方案五、項目環(huán)境影響六、項目管理組織七、項目實施計劃第五章項目風險分析一、政策風險分析二、社會風險分析三、經(jīng)濟風險分析四、行業(yè)風險分析五、管理風險分析六、資金風險分析第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算二、資金籌措三、貸款取得與償還第七章效益測算與分析一、收入預(yù)測二、稅費率三、利潤預(yù)測第八章項目總結(jié)第一章項目概況一、項目名稱：芙蓉花園（暫定）二、項目地址：芙蓉西路中段三、項目開發(fā)企業(yè)概況：西安西影文化地產(chǎn)有限公司（以下簡稱公司）是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在西影集團內(nèi)，注冊資金萬元。公司成立以來，依托西影集團的文化及西安繁榮商業(yè)優(yōu)勢業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學歷，資金實力雄厚，實踐經(jīng)驗豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計、營銷管理、法律、財務(wù)、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時代要求的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗的同時，深刻分析國內(nèi)實際情況，運用科學的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運營、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運作有機結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。四、項目總體概況●項目名稱：“芙蓉花園”●地理位置：曲江芙蓉西路中段●總建筑面積：約6500㎡（約10畝）住宅：8248㎡人防用地：㎡地下室面積：約㎡●建筑占地面積：8248㎡●建筑密度：4.9%●總戶數(shù)：戶●汽車停車位總數(shù)：XXX個，其中機動車XXX個，自行車XXX個?！窠ㄖ问剑壕C合性高檔高層住宅●園區(qū)綠地率：XXX％第二章項目市場分析一、項目建設(shè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析位于中國西南部的云南，是中國實施西部大開發(fā)的12個省、區(qū)之一，也是中國內(nèi)地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種，探明儲量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲量位居全國前三名，54種礦產(chǎn)儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發(fā)前景十分廣闊。2010年1月1日，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨??！皷|連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位，讓昆明當仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。建成后的中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預(yù)測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加130億美元，增幅為48%。同時，云南是我國鼓勵外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由國內(nèi)邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成國內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺，成為中國進入東南亞一個重要橋頭堡，在今后中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。2011年全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增長13.7%；全社會固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增長27.4%；財政總收入2258.2億元，增長24.8%；地方財政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長27.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增長20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實際增長10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實際增長13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長率6.35‰；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進出口總額160.5億美元，增長19.6%。高速的經(jīng)濟發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場，僅僅去年上半年，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增長32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增長13.3%，經(jīng)濟的發(fā)展進一步促進了房地產(chǎn)的發(fā)展；2012年，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,預(yù)計總投資278.79億元。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達到各州市，省政府要求各州市必須按照責任目標抓好建設(shè)，確保去年開工的項目到今年底基本完成，今年新開工的項目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。2、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。作為內(nèi)陸省下的開放城市，文山市隨經(jīng)濟大勢的變化，整體經(jīng)濟環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計完成27億元，同比增長15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1.3億元，同比增長6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動經(jīng)濟增長0.3個百分點，對經(jīng)濟的貢獻率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15.2億元，同比增長20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經(jīng)濟增長10.8個百分點，對經(jīng)濟的貢獻率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值10.5億元，同比增長11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動經(jīng)濟增長4.5個百分點，對經(jīng)濟的貢獻率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟發(fā)展處于上升周期。當現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的時期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接東南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。面對此歷史機遇，文山對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學發(fā)展、開放和諧為主要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經(jīng)濟”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經(jīng)濟發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟社會走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經(jīng)濟指標連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、社會進步、民族團結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時。二、XXXX房地產(chǎn)市場概況2012年XXXX經(jīng)濟運行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計達15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個房地產(chǎn)市場呈快速增長趨勢。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。1、市場競爭狀況XXXX正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨占市場的局面不復(fù)出現(xiàn)。隨著XXXX的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場的一道亮麗風景線，前有東風路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年內(nèi)不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價值無可估量，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同時，得益于XXX房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。2、消費群體狀況XXXX的房地產(chǎn)市場從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場春天時已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍目前商品房消費者的較大部分。XXXX從今年開始進行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項地產(chǎn)項目住宅面積預(yù)計超過20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對農(nóng)民進城購房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購買房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。三、結(jié)論作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進，大規(guī)模的城市改造將更進一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。XXXX房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是今后XXXX經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱。房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。從2008年開始，受縣城地域的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，XXX房地產(chǎn)開工率不斷下降，房地產(chǎn)市場存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產(chǎn)項目屈指可數(shù)，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。第三章項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值、居住價值和城市標桿價值。地塊背臨目前XXXX最好的一個多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選。當前XXXX對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?．產(chǎn)品功能經(jīng)過一期項目建設(shè)，公司對產(chǎn)品市場定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產(chǎn)市場需求來看，二期項目產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：●充足的車位除房產(chǎn)外，汽車已成為當前人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點之一。由此，從目前的趨勢看，一個項目有無充足的車位對整個項目開發(fā)的成敗有著很大影響?！癤XX?XXXXXX”項目的前身是停車廠，在設(shè)計規(guī)劃之初已經(jīng)對停車問題作了充分的考慮，正好迎合當前及未來市場需求，與當前XXX房地產(chǎn)市場上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢。●大型的商場隨著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國內(nèi)外商家紛紛進駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強。本項目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是今后XXX的財富之地，是XXX商圈的核心，同時與XXXX的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進行商業(yè)置業(yè)投資。本項目所建設(shè)的約3000平方米的商場以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場，正好填補當前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。● 居住、購物、休閑、娛樂一體化XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點?！?產(chǎn)品設(shè)計合理、多樣化電梯采用國際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達每一層，為了保障居住的舒適性，項目按照大城市設(shè)計角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計方面，采取戶戶通風采光設(shè)計的原則；在戶型的分割方面，采用動靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動區(qū)，保證平時業(yè)主在客廳的活動不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計理念，保證了項目戶型的實用性、豐富性、價值性。3．項目前期工作基本完成，項目建設(shè)周期相對較短目前售樓部已經(jīng)完工，項目月底開始啟動，計劃24個月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當?shù)耐度?，整個項目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。4．市場競爭相對較小當前XXXX房地產(chǎn)市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個項目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進行建設(shè)，地價與房價節(jié)節(jié)上升。相對而言，項目周邊市場競爭要小很多。在目前XXX房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場競爭并不激烈。5、政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進一步推進，政府陸續(xù)出臺了有關(guān)政策，加快新城區(qū)項目工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項目特點，目前XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預(yù)計將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。6．開發(fā)商的信譽及實力XXX公司在項目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對項目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認同。經(jīng)過項目前期的建設(shè)，公司對XXXX房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計獲得相應(yīng)的回報，資金預(yù)計按計劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對XXXX地產(chǎn)市場整體把握力增強。二、項目劣勢：1．保障房帶來的一定銷售壓力。XXXX保障房建設(shè)正在不斷推進，盡管保障房建設(shè)與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項目的市場占有率，對項目的快速銷售確實起到了一定的影響。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。項目所處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周圍、項目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個XXXX縣城人口數(shù)量不多。三、結(jié)論：可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強的市場競爭力。對于項目所存在的一些不足之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對項目沒有太大的影響。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。第四章項目建設(shè)條件及實施計劃一、項目選址項目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX近10年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20個普通住宅小區(qū)，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴，項目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢。隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場大盤旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相當?shù)娜藲狻ｋS著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的XXX人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅項目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個十分良好的居住區(qū)。二、周邊環(huán)境XXX?XXXXXX項目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設(shè)提供了一個基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。三、項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)?！癤XX?XXXXXX”項目規(guī)劃用地位于東風文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。項目兩層地下室及結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準備進行項目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項目建設(shè)條件1、項目權(quán)屬清晰“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等相關(guān)部門的批準，項目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計八月份得證。2、配套設(shè)施齊全項目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷?！胥y行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米?！襻t(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米?！駥W校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項目籌備期做了相當?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項目地塊基礎(chǔ)勘探完成。4、建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?！窆┧畻l件：自來水管網(wǎng)供水，由項目預(yù)留口接入?！窆╇姉l件：由項目預(yù)留口接入?！窆鈼l件：由項目預(yù)留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由XXXX電信接入。五、項目規(guī)劃設(shè)計方案XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象?！癤XXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標準的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！癤XXXXX”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、項目環(huán)境影響本項目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對此擬采取的環(huán)境保護計劃為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。七、項目管理組織要開發(fā)一個項目，首先必須有一個完備的組織機構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理保證。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。八、項目實施計劃整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預(yù)計建設(shè)期為24個月。第五章項目風險分析一、政策風險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項目權(quán)屬清晰，項目建設(shè)“五證”仍在辦理當中?？梢哉f，項目政策風險已經(jīng)很小。但不排除在項目建設(shè)的24個月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進度，并爭取相應(yīng)的政策支持，是防范風險的必要手段。二、社會風險分析在項目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動蕩將對項目產(chǎn)生影響。因目前國家宏觀經(jīng)濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。三、經(jīng)濟風險分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。從目前國家宏觀經(jīng)濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟風險。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預(yù)測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。四、行業(yè)風險分析依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細分策略規(guī)避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風險。六、資金風險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉(zhuǎn)的風險。經(jīng)過項目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項目持續(xù)的資金供給不成問題。七、結(jié)論整體而言，本項目風險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算各項經(jīng)濟技術(shù)指標及項目投資概算詳見下表估算結(jié)果本項目投資總額為1.9億元。“XXX?XXXXXX”項目投資概算（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標：建設(shè)用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡商場面積：2590㎡地下室面積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機動停車位：88個總戶數(shù)