房價問題對經(jīng)濟(jì)地影響

房價問題對經(jīng)濟(jì)的影響中國各類城市的房價的急劇走高有目共堵，百姓的購房負(fù)擔(dān)急劇上升，演繹了“蝸居”的場面。房價的虛高和依然攀升的態(tài)勢不僅帶來了一系列的社會性問題，也對面臨改革重大關(guān)口的中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻的影響。高房價的原因：（一）需求的集中釋放。這是房價上漲的歷史原因。在過去的幾十年里我國長期的福利分房制度大大的抑制了我國的房地產(chǎn)的需求和欲望。而當(dāng)我國在實(shí)行住房體制改革后，在房地產(chǎn)商品化、政府的有力推動及中國幾千年來買房購地的傳統(tǒng)觀念影響下，這種對房地產(chǎn)的需求在積蓄了幾十年后集中釋放出來。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場價格是由供求關(guān)系的變化而不斷上下波動的，①當(dāng)需求旺盛，供給短缺時就會形成價格的上漲。正是在我國的市場需求的強(qiáng)勢推動下房地產(chǎn)價格不斷攀升。（二）成本價格的上漲推動價格上漲。影響房地產(chǎn)的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實(shí)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積，但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地與巨大的且不斷增長的對土地的需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅(jiān)挺的上揚(yáng)。（三）房地產(chǎn)市場本身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場是各種要素市場中最特別的一種，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機(jī)制的基礎(chǔ)是地租理論，它的利潤永遠(yuǎn)高于社會平均利潤。所以房地產(chǎn)市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產(chǎn)市場又是一種區(qū)域性市場，作為不可移植的物質(zhì)載體，不動產(chǎn)天然的在區(qū)域范圍內(nèi)有著區(qū)域壟斷的特點(diǎn)，又作為房地產(chǎn)整個行業(yè)來講，他的高投入，流通慢，收益回收慢的特性決定了只有很少部分的具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的集團(tuán)才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這樣，房地產(chǎn)市場就天然的具有行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性。由此在競爭區(qū)域中，少數(shù)寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴(kuò)大房地產(chǎn)差異，弱化競爭，通過先入企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢，達(dá)到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準(zhǔn)。（四）政府的影響。前面的幾點(diǎn)是房地產(chǎn)市場本身的特點(diǎn)，是其內(nèi)部價格決定機(jī)制。而政府則是房地產(chǎn)價格決定機(jī)制的重要外部力量。他通過其本身對房地產(chǎn)市場的供求調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的價格。主要通過對土地的供應(yīng)調(diào)節(jié)，對市場的監(jiān)管，政策的發(fā)布以及各種綜合調(diào)控手段以影響房地產(chǎn)市場。可以說正是政府的放開房地產(chǎn)市場，實(shí)行積極的財(cái)政政策，刺激投資拉動內(nèi)需的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的極大繁榮，同時也導(dǎo)致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟(jì)增長人為的對房地產(chǎn)市場的托市更是房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。（五）金融市場的影響。我國房地產(chǎn)的真正繁榮就是在我國對金融領(lǐng)域的改革的基礎(chǔ)之上，在金融領(lǐng)域放開對個人信用消費(fèi)貸款的限制后大大刺激了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望增強(qiáng)了消費(fèi)能力，成為房地產(chǎn)市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產(chǎn)價格不斷上揚(yáng)的內(nèi)在動力。同時，銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強(qiáng)。于是在有效需求與供給相互促進(jìn)下房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)也就不可避免。高房價對經(jīng)濟(jì)的影響：（六）部分暴發(fā)戶購買多套住房，使得供求相當(dāng)。世界公認(rèn)的合理房價應(yīng)該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調(diào)查表明中國城市的實(shí)際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實(shí)際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實(shí)際上，在中國無論是相對發(fā)達(dá)的城市還是相對欠發(fā)達(dá)的城市，絕大部分的情況都是如此。

高房價對經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重影響之一是造成了消費(fèi)需求的下降和私人投資的上升。一國經(jīng)濟(jì)的總需求是由消費(fèi)、投資、政府購買和凈出口四個方面組成。高房價使得居民將原本能夠用于消費(fèi)的大量資金來用于支付遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常房價的巨額房款，因此高房價對消費(fèi)的極大的抑制作用是不言而喻的，同時，住房的購買屬于投資需求，從而私人投資卻大大增加了。

另一方面，由于地價高是房價高的一個主要因素，實(shí)際上，在開發(fā)商利潤不斷下降的今天，購房者資金的相當(dāng)大一部分最終進(jìn)入了地方政府的財(cái)政預(yù)算外收入，成為地方政府收入的一個極其重要的部分。因而，以高地價為基礎(chǔ)的高房價可以看作是政府變相的提高了稅賦的比例。正如過多的政府投資對私人投資會產(chǎn)生擠出效應(yīng)一樣，相應(yīng)的，高房價實(shí)際是造成了過高的政府稅收對私人消費(fèi)的另一種“擠出效應(yīng)”。而這種“擠出效應(yīng)”導(dǎo)致了消費(fèi)支出與政府購買支出的比率的失調(diào)，同政府投資擠占私人投資的擠出效應(yīng)一樣非常有害。

解決高房價問題的對策分析：要制定高房價問題的解決對策，首先，必須明確對策所針對的對象和所要達(dá)成的最終目標(biāo)。對策針對的對象主要是住宅性房地產(chǎn)，因?yàn)槟壳暗母叻績r主要是對住宅性房地產(chǎn)而言，其它諸如商業(yè)房地產(chǎn)等則不在考慮范圍內(nèi)。如前所述，高房價之所以“高”是相對于正常的房價而言的，正是因?yàn)槟壳暗姆績r過分偏離正常房價，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了極為有害的影響，因此，對策的最終目標(biāo)是讓房價回歸到正常房價，即人均年收入水平10倍左右的范圍。而這樣的回歸有兩種選擇途徑：一是讓房價跌落到目前人均年收入水平10倍左右，一是采取穩(wěn)定房價的政策即讓房價水平保持不增也不降的態(tài)勢，隨著時間的推移，人均收入水平將逐年上升，最終房價也將達(dá)到人均年收入10倍左右的正常價格區(qū)間。如果采取第一種途徑，那么房價的短期大幅跌落將對整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，不利于經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。相對而言，第二種途徑較為平緩，是最合理的選擇。

制定對策還必須從引起問題的原因著手進(jìn)行分析。上述提及了5個造成目前房價過高的主要原因，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，第一個原因?qū)儆诠┙o的因素，第二、三、四個原因?qū)儆谛枨蟮囊蛩?，其中第二個原因是自購性的需求，第三、四個原因分別是國內(nèi)外的投資性需求，第五個原因則是買賣雙方信息不對稱帶來的房價超出合理價格區(qū)間的市場失靈。

用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求曲線進(jìn)行分析，第一個原因帶來的土地價格的上升導(dǎo)致房產(chǎn)成本的上升，使得房產(chǎn)市場的供給曲線S左移到S’，而第二、三、四個原因帶來的需求的增加，導(dǎo)致房產(chǎn)市場的需求曲線D右移到D’，這樣兩支曲線的同時移動就造成了房價的上升，而同時房產(chǎn)交易數(shù)量（即均衡時需求或供給的數(shù)量）并未縮水。從重要性的角度分析，第一、二個原因是房價上升的主要原因，而其它三個原因是次要原因。這是因?yàn)榈谌?、四個原因代表了投資性的需求，并且其中大部分是短期投機(jī)，如果房地產(chǎn)市場的行情下跌這些資金會主動的撤出，如果房地產(chǎn)市場的行情上漲這些資金會主動的進(jìn)入，因此它們是一種跟隨性的需求，即隨著房市的行情而變化。

就像通貨膨脹有成本推動型和需求拉動型的一樣，目前房價的上升雖然有需求拉動的因素，但是地價的不斷上升造成的房屋成本的上升是主要的。也就是說目前的情況主要是成本推動型的房價上漲。如果純粹用解決需求的方法來解決成本推動型的房價上漲，顯然不能起到良好的效果，而且會造成一個局面：總的交易量下降但是房價仍然攀升。這正是某些城市目前房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照。因此，對住宅用地的出讓制度的改革是穩(wěn)定房價的關(guān)鍵。

原來的住宅用地出讓方式是以地方政府拍賣為主，拍賣時完全以價格為準(zhǔn)繩，而其他限制較少。住宅用地的拍賣出讓方式需要改革的地方有二點(diǎn)：其一，應(yīng)由中央政府代替地方政府成為出讓方，從而避免地方政府從自身利益角度助長地價上漲，而為彌補(bǔ)地方政府的收入損失可以設(shè)計(jì)一套機(jī)制讓地方政府分享中央政府所收取的出讓金。其二，在拍賣住宅用地時，同時規(guī)定該塊用地日后允許的房價上限，即采取“限房價用地出讓”的方式。而該地塊對應(yīng)的房價價格的確定可以采取同時參照該地塊周邊二手物業(yè)的價格和正在出售期房的價格的方法。若地塊需轉(zhuǎn)讓，該地塊原來的房價上限規(guī)定仍然有效。對在該地塊上開發(fā)的房產(chǎn)的售價進(jìn)行監(jiān)控，若開發(fā)商擅自超出了用地出讓時規(guī)定的房價上限，依照一定的懲罰措施對開發(fā)商進(jìn)行懲罰。

這樣改革的好處顯而易見。首先，很好的控制了房價和地價的上漲。因?yàn)槌鲎屪≌玫貢r就直接限制了該用地今后的房價，并且此價格正和達(dá)成出讓協(xié)議時該地塊周邊的房價持平，這樣等于直接將未來的房價穩(wěn)定在了目前房價的水平上。與此同時，因?yàn)槊總€開發(fā)商都會由所限定的房價倒推計(jì)算出能承受的地價成本，使盲目高價拿地變得不再可能，從而也間接控制了地價的上漲。其次，讓土地囤積再也不可能成為開發(fā)商賺取暴利的手段。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地時原來的房價限制仍然有效，使得土地不可能在開發(fā)商的囤積下升值。若采取以“限房價用地出讓”為核心的土地出讓方式，配合以通過稅收限制房產(chǎn)投資的政策和通過限制開發(fā)時間來限制開發(fā)商囤積土地的政策等已經(jīng)實(shí)施的諸條政策，那么房價的穩(wěn)定將可以預(yù)見。

實(shí)際上，上面提及的土地出讓方式蘊(yùn)涵一些價格管制的意味。但是，在當(dāng)前情況下，單純的靠市場自我調(diào)節(jié)的手段并不能遏制房地產(chǎn)市場中的泡沫和房