某大廈項目市場調(diào)研報告

“百盛大廈”項目市場調(diào)研報告第一章中國房地產(chǎn)市場情況2004年上半年，由于國家針對房地產(chǎn)市場爆炸性的增長相應(yīng)出臺了一些必要的緊縮政策，致使我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較往年有所回落，開始趨于穩(wěn)定、穩(wěn)健的增長。一、國家相關(guān)政策、舉動1、監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在2004年8月31日前，今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；2、國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從20％提高到35％以上；3、銀監(jiān)會加強了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度；4、近日中央5家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)；5、針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準備金率制度和提高存款準備金率制度三項政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。眾多政策動態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上對房地產(chǎn)行業(yè)采取了進行適度打壓和緊縮態(tài)度。二、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀據(jù)可靠數(shù)據(jù)，截止2004年6月，全國共完成商品房施工面積165499.36萬㎡，同比增長23%，其中住宅93414.62萬㎡，同比增長20.2%；竣工面積20888.49萬㎡，同比增長14.4%，其中住宅12905.5萬㎡，同比增長7.8%。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為5413.58億元，同比增長28%，在各行業(yè)中占全社會固定資產(chǎn)總投資額的24.8%，各項同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全國的商品房銷售價格比去年同期上漲9.1%，土地交易價格上漲9.5%，房屋租賃價格上漲0.8%；2004年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，價格大幅上漲，與一季度相比，商品房銷售價格上漲2.3%，土地交易價格上漲4.1%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，全國房地產(chǎn)投資開始從高位持續(xù)回落，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)健。但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)尚不夠合理、商品房價格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。第二章南京房地產(chǎn)市場情況一、目前南京房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀由于中央緊縮政策的影響，南京房地產(chǎn)也增長開始趨緩，房價繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場需求實現(xiàn)比例有所降低，這是2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)。慕根據(jù)幸南京斜市統(tǒng)妖計局銹發(fā)布滾數(shù)據(jù)質(zhì)，上月半年重南京合城市磁居民對人均孕可支陪配收必入達家5撫83團9.砍32摩元躁，同遲比增成長必13得.7釣％下，增點幅比碎去年巾同期角高出闖5睡.5從個權(quán)百分鄉(xiāng)點；湯今年貌1喬-5免月簽?zāi)暇╊~市全峰社會貍固定盡資產(chǎn)雅投資訴總額密達冒35充7.紋84緊億屋元，車比爆去年反同期壟增長嘉3求0.僵5%負，位房地刃產(chǎn)開務(wù)發(fā)投蛛資額孕達障80澤.3姐2框億元窗，施比去混年同之期增耀長蹦26奮.7哪%叉，占踏全社取會固慶定資湊產(chǎn)投籌資總讓額石22君.4敬5%查，怠增幅哨有所尤回落草。峰由于己拆遷期量有特限，貧剛性頃購房回需求猶減少覆，消權(quán)費者店普遍等認為言目前興房價編過高召而推眠遲購蹲房時沾間，太持幣籮觀望劑群體湯絕對闊總量績有所山增加留。在獸存量頂房交參易方練面，蛇受貸淘款政潔策的智影響決，成筐交量興波動唱較大尼，穩(wěn)5遭月排成交常量降涉低，供6烤月聚有所便恢復(fù)紫。土坊地一半級市券場方馬面，柿4憐月陣底國哥務(wù)院踐辦公令廳決柳定農(nóng)卡用地安轉(zhuǎn)非娛農(nóng)建港設(shè)用乏地的米審批賺暫停蘭半年歐，南殿京在循半年犯內(nèi)停銳止征分用農(nóng)肢用地稀。由貪于南定京市綁國有閃儲備儀土地焦充足貿(mào)，因頭此短伴期內(nèi)敢不會鮮影響藥土地截的供迷給，袋相反億，南鍋京市酸短期顛內(nèi)提陳高了秋國有四土地去的供疑給量悼，但萬土地環(huán)價格阻仍然攔繼續(xù)制穩(wěn)步休上升蕉。授眾多北事實王也表誼明，畜南京別市房辛地產(chǎn)晚市場秩，已捎進入媽全面準競爭嫌時代印。市部場表鍋現(xiàn)為擁供需梨平衡窯被打籍破，悲已出朵現(xiàn)局方部的回供過射于求燦的狀破況，勿供需毒依舊改存在玩著比遮較嚴告重的倍結(jié)構(gòu)蘋性矛戚盾，栗價格移漲幅匙回落煌、某翼些層弟次的彎商品臘房交乘易量離有所辛降低密、消豎費者紫購買劇心理菊更加條成熟魄。壤二、華南京建市區(qū)具各板季塊房往地產(chǎn)臥市場陷發(fā)展戴現(xiàn)狀喜1、咸城中女板塊栽本項闊目就岔坐落爽于城賠中板妥塊，渾她位牛于南踢京市遙中部娛偏東霞。東材起紫螞金山亮，西衫至虎賽踞路翼，南霸臨夫幅子廟改，北溫擁玄抬武湖垮。主涂要由館鼓樓調(diào)區(qū)、掠玄武攤區(qū)和賞白下蘋區(qū)構(gòu)擊成。味城中釋板塊浩是南徒京市排地理準位置鉛最好計，人肚文環(huán)甚境最豐成熟來的地畝區(qū)。浴江蘇禮省政沒府、找南京岔市政喂府，粗南京倒的商撇業(yè)主腐軸線坊新街?？陲h——杯湖南怖路一抱線以銹及珠鈔江路籃科技權(quán)一條醋街都資坐落喪在該超區(qū)。猛可以據(jù)說整獸個城館中板傾塊就甜是南束京市計的行棒政、備商業(yè)糟、科早技和鐮文教種中心廁。剪由于忙具備旦較好膊的區(qū)撲位優(yōu)歪勢和姥人文爸環(huán)境廊，所奉以城對中板體塊向維來以水中高犧擋樓墳盤居踏多，弊特別泥市今課年以父來，挪城中投板塊征的房套價不肌斷的遵被刷仰新，池目前疤已經(jīng)店突破銜萬元萬大關(guān)寸。由汗于城擾中板世塊可遙開發(fā)揭土地凝與南滋京其霜他板搖塊相蓬比數(shù)糠量較萬少，膏審批惡也相掙對嚴足格，講造成徹住宅俗及商爺業(yè)物暴業(yè)相僚對的育供不吸應(yīng)求街，這溉也在撓一定兔程度乖上對唇城中旨的房討價起皂了推梅波助倚瀾的戶作用鴉。目吊前該污板塊撇內(nèi)有惰大小于項目貨約倡80前個，治在建千面積注近5娃00怒萬㎡民。慚目前燙，盡讓管受娛到中亂央宏稠觀經(jīng)確濟調(diào)創(chuàng)控政襯策的唯影響破，但核是城克中各壤家樓扮盤繼解續(xù)保肺持較赴好的坡銷售陶形勢律。據(jù)強可靠干消息居，此坡次南任京秋沙季房勻地產(chǎn)皺交易俊會一叢共達晚成成比交意即向案12頭29逃套，鈴實際黑成交棕23電8套賄，成淡交總旱面積帆近2蚊6萬緞㎡，腐成交緞總金栽額1合29寨49淚.8離萬元敵，其怖中城騎中板秩塊的間交易辦量就誼占到輸總量葬的一血半以櫻上。步可見脖，城迎中板掘塊仍益應(yīng)是景房地端產(chǎn)企讀業(yè)投疏資開雪發(fā)的鐵首選紡。泊2、立城南滔板塊黑城南煎板塊波主要臭位于森南京曠市主染城區(qū)眨的南莫部，厚南至校寧南份新區(qū)助，東號至大揪明路秋，西繭接長解虹路陜，北徑抵健甘康路亮沿線豎，由賴秦淮紙區(qū)和憲雨花軟區(qū)兩詢區(qū)組蝶成。售該區(qū)較交通途暢達打，環(huán)農(nóng)境優(yōu)樂美，碼自古責(zé)以來涉便是群人文券薈萃住、磚商賈叼云集受之地發(fā)，素掙有甘“被江南毀佳麗秧地殼”帖之美柳譽。喜目前鄰，城消南板且塊的丸房地屋產(chǎn)市柜場處不于溫符和上斑升階阻段，愧該區(qū)聰?shù)纳虛P品房殊價格牛在南伐京整鏟個城捐區(qū)最蕩低，基而且嬸近期匯推出愁不少罰中小畢型戶壓型，片比較譽容易聰引起義消費捉者的艇關(guān)注她。但么是該默區(qū)的錦整體飼環(huán)境匪欠佳摘，交聽通問頁題已迷成為拔制約殘該區(qū)流房地侵產(chǎn)發(fā)趁展的焰主要雨因素碧。勢3、翅河西建板塊索河西看板塊幅位于曬南京防市的嗽西南員面，槐主要谷處于贏建鄴渴區(qū)，材也有泄小部樸分位惡于鼓瞇樓區(qū)路和下村關(guān)區(qū)員。該谷板塊壁西臨吼長江舅，東斧部北謙端至楊外秦攜淮河喪，南喇端至墊鳳臺趁南路址，南晉到秦爺淮新岸河，衰基本輩上為封江河黎所圍暫。智目前聲，河寺西板賄塊是炊南京肌市最傘受注侄目的譽板塊尚，該珍板塊笛將成牛為南省京新舍城區(qū)訪所在秀。該處板塊它上將播建有屈南京繪最大薯的體佳育場似館初——間奧體爽中心扁，富武有標諸志性底的河蓮西十圍大貝CB膏D項代目，遮中高慶檔住葛宅群彼，濱軟江風(fēng)琴光帶極，高火檔娛叨樂休絡(luò)閑場脫所及宣“五計橫七錢縱”眾公路鋸交通鼠網(wǎng)。鋒其開屬發(fā)體乒量之撫大已惱經(jīng)創(chuàng)晉下南鞋京城晝建開盤發(fā)之誰最。址近兩圈年，賤河西文房地紫產(chǎn)市刊場也繭伴隨餅著河細西建呢設(shè)飛侄速的范發(fā)展奉，其或商品鑼房均那價從送20拾01具年的呆20弱00扭多一膀躍沖勢破5侮00望0，挪其中雪更有白不少密高檔噴樓盤煮的房五價已恰突破排70德00烈?？删闶?，效目前獻河西慘房地深產(chǎn)市吹場也絨出現(xiàn)腿一些遼問題總：一肌、價泥格過縱高導(dǎo)稻致銷槐售量形下降泰。二眉、高煎價樓難盤集旦中上劇市競駛爭激鍛烈。歡三、低CB排D缺需乏商役業(yè)氣挑氛。遍四、獨十運究會后很持續(xù)骨發(fā)展勁成難絕題。幫4、恰城北廣板塊員城北熱板塊頂位于紹南京廢市北萍部，卻屬下賣關(guān)區(qū)田，區(qū)放域東乎到紅導(dǎo)山路盆及周盆邊，龍南臨不中央脂門以匪南部積分，雄西面銜、北唱面均孝被長巡江環(huán)功繞。兄該區(qū)團域整償體環(huán)宰境以燈及配葛套情糊況相尖對其廳他板股塊較拖遜色卡，但姥其也球是南應(yīng)京市崇重點茄規(guī)劃奏改造添的區(qū)罪域。幕城北鄙板塊成的房速地產(chǎn)慣市場鋼開發(fā)軟相對童較晚附，樓夸盤多榨集中虛在下原關(guān)區(qū)融，以雀熱河悉南路撇及大刷橋南攪路附儲近居栗多。喂該區(qū)憐開發(fā)也量適波中，豬但是后因為謝環(huán)境槍和配樹套等剖問題辭，南餓京市毛民對強誠北廚板塊睛商品胸房的嘆興趣墨較低柴?？少R是由縮于房撓價相沫對較減低，鏈且政偷府對閥該區(qū)值投入雜的期贈許較押高，依故城遭北板懸塊仍寬具有個良好抓的投愧資和拼升值趣潛力貧。裹5、掙城東鄙板塊裝城東戰(zhàn)板塊程位于駝南京瞧市東硬部，鞭東起霧光華丘門，忌西達捎馬群蒙，北華至紫議金山炸北端金，南獎到月話牙湖無以南墊。該奸區(qū)環(huán)仙境幽杰雅，東風(fēng)景累秀麗譜，名室勝古嗓跡眾臘多，衡是南驗京市重最理脈想的遷居住逃場所顏。躬由于豐優(yōu)質(zhì)辭的環(huán)襯境及竊配套惰，城通東板競塊素身來是霧南京佛高檔飲樓盤瞎集中宿展示鼠的區(qū)瞞域，躲特別貨是資蠟金山烘——鐮月牙郊湖居型住區(qū)晝。該膀區(qū)房榮價整雙體較雪高，瘋但是埋開發(fā)隔體量虛相對估不是好很大罰，故胖房地貸產(chǎn)市外場仍照在平米穩(wěn)中喜上升賀。憤總之恭，就遠目前卡各板澆塊市浴場總秩體情顧況來鞭看，射南京泉房地役產(chǎn)銷眨售整進體已界不如織往年倡。城符中板腥塊集放中了臥南京進多數(shù)斤中高換檔樓院盤，旦后期灣發(fā)展愧仍有下一定煮熱度居。而太河西致、城唉北板供塊已需面臨六供過從于求屯的局揉面，房但房袍價暫獄時卻墻沒有塊松動木，仍路保持純平穩(wěn)邀，有毒少數(shù)懶樓盤曠高開減低走倦。城穿東、違城南儉板塊低表現(xiàn)托比較統(tǒng)穩(wěn)定始。南牙京目伶前房盾地產(chǎn)洞銷售彩開始宋進入到了一哀個較藥長的雹相持哨階段稼。是第三喊章顯邪項目駝所在撫區(qū)域釋房地瞇產(chǎn)市木場情漫況飛一、攔項目阿市場碑調(diào)研烘界定蠢本次泡市場廉調(diào)研污主要侄針對卷“委百盛面大廈知”胃項目誤周邊產(chǎn)地理把環(huán)境注、生落活和蛛商業(yè)叛配套苦、房壓地產(chǎn)偽市場擋及人俯文生孤活情武況展矮開。顫本次吩“窮百盛蔽大廈云”線項目夫市場交調(diào)研梢所選鋤區(qū)域陵，南灰起鼓速樓廣遞場，折北至揪中央斃門立妥交，掘東起逮中央搏路，晴西至娘山西廊路廣述場。畜二、蜘項目膏所在券區(qū)域序情況爪“劇百盛洋大廈柄”參項目頭位于健南京衛(wèi)市鼓詳樓區(qū)桶。墾鼓樓黃區(qū)，膝南京撥市中更心城布區(qū)之侵一，合江蘇愿省黨鋸政軍弟首腦矮機關(guān)述所在膨地。盆她東優(yōu)接新非街口縣，西互越秦摩淮河餓，直喇抵長布江之橡濱，奇南面謎是漢旺中路捉和漢跑中門承，北赴面是弦挹江蹄門和雕中央睛門。巾全區(qū)繼總面頓積救25撥.2葡4平裝方公苦里，瀉總?cè)舜嗫?至7萬仔人。蘿鼓樓敬區(qū)轄傲區(qū)內(nèi)泡有南尤京大討學(xué)、迷河海駕大學(xué)覺等大架專院凈校潤23安所；墊江蘇田省社葵會科葬學(xué)院黃、南贈京水腫利科誤學(xué)研鈴究所生等省工、市沈科研油單位錄58揀家；利大型虜企業(yè)押33頓家，男外國受駐華霞商社衛(wèi)、辦疤事機這28本家；膠省人很民醫(yī)綁院、軌鼓樓儀醫(yī)院效等綜醬合、俗?？埔哚t(yī)院曠10故所；社金陵稅飯店諷、南測京飯析店等桑四、噴五星板級賓勒館1鳥0余竟家；比省廳穗級機理關(guān)9益8個手。設(shè)鼓樓覺區(qū)近瘦年來著已逐俊步形徑成科流教與幼商貿(mào)丸并舉剃；房下地產(chǎn)癥業(yè)，罷旅游仔服務(wù)犯和信管息咨階詢?nèi)茏愣γ肓⒌淖懒己猛魬B(tài)勢醋。現(xiàn)三、輩項目裝所在稀區(qū)域綠土地陽出讓原情況刻鼓樓營區(qū)屬婚南京歲市老屢城區(qū)北，同殿時也煩是南帶京政泡治、誠經(jīng)濟久和文孩化中績心，丹故市處土地轉(zhuǎn)部門喬對該桂區(qū)的溫土地陽出讓征及建饑設(shè)規(guī)顧劃一歌向都驅(qū)給予汗較高置的重征視。榨據(jù)統(tǒng)宿計，箱20苦00度年鼓篇樓區(qū)肉出讓朗土地蹤約4扒00磁00醫(yī)㎡；牽20各02忽年出露讓土劑地2搞58純00拉㎡；貧20班03鄉(xiāng)年出技讓土堂地4皆89雕00沾㎡；灣至2趁00磚4年記9月餐已出獵讓土賴地約爸20注00喂0㎡技。相玻比而室言，用鼓樓農(nóng)區(qū)每董年的傳土地冤出讓闖量都凍不是也很大誠，程積波浪檢式增繭長，悉這和銀南京棋房地夸產(chǎn)發(fā)佳展形西成正猜比。杏四、雨區(qū)位慘優(yōu)勢避分析蛋鼓樓撕區(qū)擁摩有得移天獨譯厚的犧區(qū)位真優(yōu)勢強。驚第一跨，鼓辜樓區(qū)襯東連眉玄武躬區(qū)、摩白下?lián)p區(qū)，券西接煩建鄴余區(qū)，聽北靠使下關(guān)蔬區(qū)，已南依告秦淮創(chuàng)區(qū)。毯從地店理位宅置上竟看，身她是萌南京翼的中注心區(qū)炎，交味通順朽暢，貢四通唱八達途。桶第二擠，鼓廈樓區(qū)充是南揀京黨攻政軍蝦首腦另機關(guān)走所在殘地，怨區(qū)內(nèi)答還包扶括南鞭京的攝商業(yè)湊主軸價新街站口驅(qū)——衡湖南怎路商梅業(yè)一殊線，斑同時冶又是昆南京波市的內(nèi)主要惰學(xué)區(qū)網(wǎng)，可之謂是偶集政芽治、騎經(jīng)濟除和文穩(wěn)教于仰一體渴南京歉市的題“茂中心紗”蹄區(qū)域肚。線第三陵，區(qū)啟內(nèi)配粉套設(shè)賢施齊焦備，庫社區(qū)預(yù)功能霞完善殊，具承有良口好的將人居棚環(huán)境篩，適結(jié)宜生捷產(chǎn)、隸生活很。地第四谷，鼓精樓區(qū)裂內(nèi)人類口素抗質(zhì)較棚高，鞠生活板水平撐相對頃優(yōu)異號。該途區(qū)嬌1/霜4以魔上人吊口具贊有大主專以牛上文迅化程怠度，慣是南漆京中說產(chǎn)階壽級主潑要生眉活寄繪居地布。凡第四震章奪例明項目勝情況云及分趕析瓦一、跪項目夕周邊昨情況朋1、稀地理蝴情況街“湯百盛繞大廈席”暖項目問位于稅南京屋市中坡央路幫與馬流家街作交匯亭處，象占地廢52負50征㎡，摔總建削筑面術(shù)積3回97語88切㎡。楚項目握東依俱南京套市最門大湖艦泊—織—玄咳武湖士，北隆通南捧京市講最大搭門戶換——竟中央咬門，攔南臨壞湖南鄉(xiāng)路商景業(yè)圈焰，地這理條炮件非個常優(yōu)秒越。閱項目看周邊雜交通遼條件詳良好鬼。中總央路謀，雙逢向六明車道奧，北伍可至狀中央陳門，撥南可剝達新描街口龍，是座南京醫(yī)的商很業(yè)主芒軸線童。湖云南路瞧，雙攝向四凱車道致，東集抵玄果武湖鴿，西屢達山張西路夾廣場淘，是瀉南京戲最富平盛名穴的商乏業(yè)街壟區(qū)。保新模仿范馬磚路，牧雙向卷八車典道，載東連擺玄武此湖湖霧底隧財?shù)?，跑西至襯南京禍河西魚新區(qū)濫，是侄南京江主要送東西既向交歇通線帳之一量。霉2、對配套債情況變項目牙周邊泥交通訊、衛(wèi)警生、內(nèi)學(xué)區(qū)戀條件廁較好寶，生劍活、馳商業(yè)估配套拘設(shè)施蝕齊備總。煩該項張目周耳邊的畜交通晝線路鄭多達代17碼條，丸可通羊南京芬市其賤他各脖區(qū)。螺項目穴周邊娃有鼓社樓醫(yī)選院等舉大中龍型醫(yī)碼療機安構(gòu)4作所，悲普通傷衛(wèi)生魄醫(yī)療薪機構(gòu)謎十數(shù)歡家。泊有南涼京醫(yī)做科大周學(xué)，白南京話東南緒大學(xué)致等高盤校6昨座，清中小揪學(xué)、外幼兒古園7轟座。行項目襖周邊堆超市扣、酒像店、響休閑杰娛樂肆設(shè)施暗充足細，大禁型商功場、玉商業(yè)銜門點知、銀五行、當保險蒸等金赴融機電構(gòu)林潔立。撫4、乒競爭幣樓盤插情況薄項目惰周邊顛競爭卵樓盤釣相對序較少受，主比要有捆：住宮宅項蝶目，襪藍山亭國際質(zhì)公寓趕、匯扇林綠墓洲、府金陵查大公看館、慎時尚凱空間細；商潤業(yè)項仍目，妹海德繳大廈觀、銀梯河國謀際廣嗓場；嘆寫字側(cè)樓項念目，禍城市帆先鋒在、一應(yīng)空間膀等。尤從調(diào)丹研情縱況看常，絕“灰百盛探大廈賀”網(wǎng)項目輔周邊轉(zhuǎn)住宅谷競爭光項目撞主要鞭集中冠在黑禁龍江皆路一飽線，種以中捕高檔遇樓盤枝為主慶，改暮地區(qū)蒼樓盤名銷售蘭價均援超過之了么70堡00耳元/盞㎡，班有沖形80迅00回元/肝㎡的狗趨勢友。這析些項之目的息銷售僵周期環(huán)都較偉短，榆這一彼方面象是因油為體量量有糊限，當?shù)順O一方較面也體反映須出該搏地段湖的項逆目的符市場解去化舟較快垃，市紙場運框作良尿好。程該區(qū)侍樓盤猶的戶肝型以伴中小詠戶型脊為主幅，一狗般在烈50堆㎡—提15允0㎡堂之間儲，這讀在很決大程槍度上機降低蛇了住碗宅的迫總價恭，加輕速了該市場洗去化宿。另袍外，軌良好泄環(huán)境折和配料套也由是該赤區(qū)住素宅保防持良飽好銷栗售業(yè)在績的匆原因填之一主。時目前星，慎“趨百盛判大廈碎”壞項目扇周邊毛在售寶的商壩業(yè)項獻目和紛寫字點樓項勤目較刷少，傾但是攻市場濤前景沒較為喉看好蠢。商洋鋪均越價在抓3萬沒元/棕㎡左放右，魄寫字基樓、狀商住影樓項飼目的森銷售回也比飛較火襪熱。體5、犁周邊速二手背房市教場溪從調(diào)皂查情陜況看籮，煌“障百盛贏大廈形”忠項目鬼周邊幻二手街房市糾場比敢較活允躍。榆由于革地處大老城酷區(qū)，湯故這住些二遞手房獻的建粗造年灑代一嘗般都掩在延90呈—9沸5年渴，但寬是普學(xué)遍均績價都死在5豈50裂0—端—6治00絕0元零/㎡壩。港黑龍袋江路全附近架二手卵房房冶價在嫂50下00紹——蒼65拜00聞元/茅㎡。闊該地散區(qū)的氏房價漿受建若造期也限的悔影響腹較大飼，主掉要原孩因是身該地泡區(qū)在鴨售樓逝盤較硬多，珍檔次立較高宇，賣甩方之嚴間競屆爭激筒烈，偽這也只對本狠項目想產(chǎn)生敬一定遲影響推。模命范馬圈路附著近二汗手房奮價格船在5備10擺0—豪—6完10斃0元墓/㎡利。湖濁南路蘋二手效房盡惠管多吐數(shù)建爹筑年附代較母早，氧但是戲價格你普遍疫高于各60俗00撓元/缸㎡，住有的雞沿街我的門惕面房燒甚至壩有從鋸70譽00盡元/混㎡的觀趨勢斥，可姥見房崇屋的兔商業(yè)明潛力惜還是桌決定武湖南峰路商捐圈房揉價的創(chuàng)主要少因素鳳。本范項目桌周邊較街道部的二舍手房仙價格穩(wěn)比較罰穩(wěn)定沿，集旅中在域55醉00鈴——摸60隙00歉元/找㎡，繪這對責(zé)本項宴目定昌價有薦較好弄的借遇鑒作福用。尊二、立SW信OT胳分析啊1、衫優(yōu)勢件（星1）惹區(qū)位混條件吸優(yōu)異煉“取百盛公大廈勇”史項目翁的區(qū)挑位優(yōu)赤勢非俗常明暮顯。伍該項伶目地繪處中德央路念與馬距家街頁交匯揀處，脖屬南棍京市工鼓樓暖區(qū)的爽中心埋區(qū)，韻該區(qū)轎域正牛是南孕京市某的政充治、屢經(jīng)濟寺和文注化的快中心爽。構(gòu)項目獨緊臨注中央誼路和材模范掩馬路鮮這兩箱條南因京市猜主干廊道，期又是趁南京剖地鐵限一線肅的沿街線，宗且從踏項目炒周邊魄經(jīng)過庸的公辰交線堵路多勾達禮17他條，珍出行脫非常顧方便當。郊同時腳“龜百盛命大廈暗”沸項目劍又處堪于南掙京商怪業(yè)主晴軸新姥街口冷——暮湖南漲路一弄線，艙該地蜓區(qū)集穿中了貿(mào)南京勞主要送的商抵業(yè)物判業(yè)和英辦公鴨物業(yè)幣，配鑼套設(shè)蠢施完安善，鵲商業(yè)奇氛圍稈濃郁美。朽另外柴，該亡區(qū)域蔬是南欲京市貍老城僑區(qū)所極在，漸也是括南京費市的筋主要呆學(xué)區(qū)隸，該鼓區(qū)文羽教、父衛(wèi)生組、生夾活、襯休閑減娛樂臭配套法一應(yīng)巷俱全括，是舟當前眠“扁白領(lǐng)隸”脂一族勇首選秤的生止活居炕所。棉（爆2）助雙景饅+思地饞鐵權(quán)“雹百盛伶大廈被”朱項目鴿建成騾后，秩東面棄自八忠層以沃上的婦住宅弊業(yè)主經(jīng)就可弄以足瞇不出西戶欣讓賞到添玄武誠湖勿——興紫金麥山滴“辟雙景秋”智。這毒是本香項目政區(qū)別遵于其眾他競宇爭項愁目特皮有的勸優(yōu)勢扮，這優(yōu)一優(yōu)器勢必睡將會甘是析“括百盛猶大廈禾”止項目臘參與川市場碼競爭尼的有加力賣責(zé)點之出一。殲同時臥，明兄年地香鐵一嗓線的延順利鉛通車鍵將有辮效改僻善中球央路鼓的交急通狀犬況，碌這必機將大浙大提沃升本亂項目未的帆“亞含金取量如”辟，成值為本展項目轟又一蜜有力斃賣點民。艇（漫3）巴競爭構(gòu)樓盤絹較少盞“讀百盛米大廈哨”動項目鼠周邊輪競爭撞項目王較少清，在址售住輩宅項鈴目中拆，膀“眠匯林憶綠洲卸”婦和孩“百自由環(huán)空間淘”模已經(jīng)使銷售拴完畢姥，目陜前只匪剩尾必盤；披“普藍山斬國際孫公寓脖”盼與傻“辮金陵孕大公性館望”獄雖然望才開巴始開鉗盤銷吊售，巷但是弓由于梁受到疲開發(fā)弟進度頓的影災(zāi)響，招階段支上市啟的體列量有右限，礎(chǔ)尚在更市場尾承受生能力欄的范嬸圍內(nèi)喂。獻商業(yè)鐵項目總中，蛾“坑德基竟大廈捐”阿在短深時間申內(nèi)順餡利完喜成一抱期銷被售，占目前倡已經(jīng)四開始桃二期筆銷售勇。速“爐銀河憲國際沒廣場腐”途即將批開盤污，其征銷售屈均價驢在蘿3.揉5萬小/㎡咸，預(yù)頂計也可將會冰在短谷期內(nèi)厚被市雕場消普化。尊“翻百盛聚大廈丹”看項目竹周邊仔商住宣寫字霞樓項穿目也辣不多頸，訂“沫城市趴先鋒租”滅今年桑四月杜開盤靠，目丈前捷66晴0套曠商住草房中代，僅掉剩4絮套還建在銷盯售。仿云南老路的數(shù)“一調(diào)空種間”陷自今仰年7振月開柴盤以艱來銷閥售情子況良蚊好。書（桐4）囑市場滑潛力市大正“昨百盛捎大廈堆”希項目碑地處哥南京樹鼓樓廣區(qū)的瓜中心刪地帶地，該灘地區(qū)瑞可謂喝是南茂京市鬧中心眠的中首心，逮故由罪于牽我涉面候較大興，舊灰城改積造工禾作不陽能得屋以大重規(guī)模磁的開陰展，統(tǒng)但是丸也因愿此在扒該地羅區(qū)積占聚了硬一定恒的市躲場需網(wǎng)求。憐調(diào)查必顯示與，顏“屬百盛尤大廈鹽”花項目肯周邊宇不論早是住借宅項茫目，態(tài)還是坊商業(yè)缺項目代的市咱場去饞化相鍛對南掛京市議其他甘板塊返較塊比，且能本項宇目周久圍的有二手猶房市鍋場也躺比較喜活躍戚，可鉤見項清目所晶在地嶺區(qū)的架市場起潛力踏相對煉較大炸。湯（馳5）過利潤追空間陜較大醒據(jù)調(diào)兩查，疑“丑百盛約大廈竹”蹈項目哭周邊鄰的物轉(zhuǎn)業(yè)價聰格正圓處于席穩(wěn)健基上升肺階段石。在焰售商居品房版價格挺已經(jīng)侍在辦70暗00濾元/博㎡以燥上，降并且辭已經(jīng)卡有沖蛛擊8跨00遷0元互/㎡侍的趨喊勢。倉項目鉛周邊帥上世彩紀9水0年撞代中冒期的壯二手釀房價宜格也墾在5返50索0元縱/㎡軟——衣60免00索元/焦㎡這萍一區(qū)揪間內(nèi)灶，2惱00達0年疑以后許的二端手房業(yè)價格墊已經(jīng)余在6購50舌0元濱/㎡言左右梳。與隸此同丸時，械湖南黎路商傭區(qū)的未商業(yè)道項目伐的價項格也殿有顯裳著提傾升。儲德基朱大廈呀開盤尖兩個姿月銷江售價卵格上布調(diào)1漸0%屯，銀仙河國該際廣嚼場開違盤一惱層定山價5歸萬元搖/㎡南。壽可見降，由鹿于市議場容容量較濟大，噸該地際區(qū)的案物業(yè)很價格半仍有臺一定爪的上哀漲空蔥間，飲“傷百盛限大廈角”彼項目夜利潤駛空間惠較大者。洪2、逆劣勢疾（懂1）崖項目棕北部龜老街煎道住哄宅爺“賊百盛司大廈臺”饞項目覽北部旁觀音草里、嬸馬家扶巷地判段存輸在一害塊上女世紀航末的堤老式衰住宅按群，執(zhí)這些滿住宅愁以平彈房及輸老式癥多層姓住宅于為主喚。但伐是由移于涉詞及面面復(fù)雜坊，市未政府都對該滿區(qū)的辭改造蔥工作怕一直醒難以征有效塊展開握。這曉片住佩宅群獲的存匙在對庸本項暑目的系整體銜檔次隙和形文象而匹言無淺疑是誘一個甘不小拜的沖遙擊。剃而且蛙一旦登“碗百盛卻大廈咐”校項目賴建成損并交店付使稅用后滾，市選政府響對該俗地區(qū)年的改阿造工駛作必饞然會呼對本首項目囑業(yè)主蛛的生茶產(chǎn)、不生活賽造成燙負面風(fēng)的影叨響。哥（銳2）畫交通融問題趁雖然膨本項利目緊堅靠南寶京市篇主干驕道尺——鴨中央淹路和夕模范莖馬路齡，但蟲是由丑于該沉區(qū)是轉(zhuǎn)南京包市老槍城區(qū)尾，人址口密拔集、絡(luò)人流榜量較眼大。事加之較目前鍛南京裝地鐵脈一線騎仍處叫在緊幕張施武工階柔段，摧這也根給中皂央路首的交紡?fù)◣Ц鱽砹税俸艽髮⒌呢撋頁?dān)。恒特別釘是工熔作日迅上下蔽班時錫間段估，中久央路葡經(jīng)常送會發(fā)亂生長攔時間愈的堵褲車，須這對翠本項飯目也康會帶講來較臺負面山的影既響。情（吵3）菠小區(qū)袖規(guī)劃賽欠缺常由于劃本項漂目雖旅然體預(yù)量中腦等，逃但是鏡占地推面積剪較小合，只礙有棍52幻50抹㎡。換而且若本項殲?zāi)?瓶—6烤層為絲商業(yè)稻物業(yè)叼，必誼須保糊證未般來商灶場的割人流蘇、車俱流通畢暢，貸故本味項目揚幾乎蝶不存抱在小穗?yún)^(qū)規(guī)繁劃。探這樣夾必然卷降低化了業(yè)魚主的棍生活飯質(zhì)量神，從甘而降更低本曬項目魂的市畜場競槳爭力條。晝桐宵砍穩(wěn)狼凱博纏飛布送括澤填詞榴妹蹄愚釀階虛倦退斃眠糟為秋（聯(lián)4）盡商住柏項目窯“鄙百盛釘大廈科”訴項目陜1—釣6層丘為商甩業(yè)物按業(yè)，野7層糾以上鋒為商厭住住送宅。霜但是蒼商住夾住宅寇本身六有其釘無法幣避免統(tǒng)的缺溝憾。事第一奶，使柔用年暴限只妨有5混0年零，無茫形之寬中降私低住撕宅壽湊命。勢第二聰，不海能同直管道釘煤氣旗，對盲業(yè)主抬的生卸活帶臥來不意便，巾降低潑生活涌質(zhì)量挪。三秒，低謀層商蠟業(yè)物參業(yè)的爽運作峰會影恥響高挺層業(yè)橫主的婚正常俯生活扎。匙（息5）改價格位相對危較高攪目前棋，該屢地區(qū)向的商淚品房率價格捷已有很沖擊母80藝00堆元/世㎡的槳趨勢美，商餃業(yè)物巷業(yè)也雄打出叮5萬沉/㎡萌的天止價。疏如果筋該地壓區(qū)物栗業(yè)售折價繼燭續(xù)這肅種上淡升幅突度，甚那么筑必然巡會提杰高市售場的餅價格獲抗性媽，降掩低消國費者堪的需媽求，露削弱椅消費甚者的柄購買些力。袍3、模機會碗（而1）火項目羽板塊姻市場您整體船趨勢寨良好劣雖然研南京紐房地評產(chǎn)市即場在剩中央炮采取擾緊縮挨性政棒策之移后，謀開始鋤出現(xiàn)展發(fā)展錢減速松的跡德象。心但是購本項媽目所俗在城省中板驢塊仍糧然保節(jié)持了易穩(wěn)健斬的上專升勢糾頭，右在本瓦次南汽京秋刷季房鵝展會撇上，蓋城中呈板塊孟雖然屈在銷過售量列不如匙河西導(dǎo)、江三寧板臣塊，沸但是鴨在成扒交量軋上卻殺都占年有絕糊對優(yōu)攏勢。知這就琴說明旗，城紅中板鴿塊房據(jù)地產(chǎn)求市場事的整時體態(tài)償勢良烏好，丹目前葉在健竭康、牙有序拴的成抱長。諒（才2）殲鼓樓有區(qū)標福志性要建筑堆本項柿目坐揉落在拍鼓樓塞區(qū)中其心，油南臨渴湖南豪路商今業(yè)圈顧，東川依南搏京市叢最大雖湖泊性——艷玄武醋湖。嬌由于沙該區(qū)稠域?qū)倮侠铣橇謪^(qū)，彈故雖爭是黃披金地騙段，框但缺斯乏富巴有時津代特秋征和謹標志重性的吧建筑捎。屆“親百盛名大廈寨”耳項目選，規(guī)濾劃建數(shù)筑高涼度乓10白0m禿，預(yù)封計建沙成為挨33倒層的換高層呆商住參項目亦。將區(qū)來必劑將是憤中央酒路上班的豐并碑，決鼓樓怠地區(qū)蟲的標格志。至（即3）項良好照的環(huán)懶境和塌配套引本項蝕目周莫邊交虹通暢凍達，鋪文教姨、衛(wèi)盡生機名構(gòu)林嘴立，現(xiàn)商業(yè)貴配套艙、生尺活配著套一涌應(yīng)俱員全，凳集聚叛優(yōu)秀垂的人跡文、鍵自然傾環(huán)境慘和良殖好的估商業(yè)掘活動債氛圍定，非辯常適枯宜中私產(chǎn)階痛級在隙此工舍作、煮生活嚷。抵因此田，良或好的腹環(huán)境味及配摔套必膽將成砍為該薯項目鋪的主揭要賣膚點，排須在掛將來暗該項咳目的模運作州過程滔中深伴度發(fā)沿掘。銷（咱4）賽市場叔潛力抖可觀等據(jù)調(diào)位查統(tǒng)司計，常雖然鎮(zhèn)本項摘目周江邊在康售項細目的步價格樣整體顆相對腹南京兇市其餡他地歡區(qū)而兆言偏神高。仔但是翠從這俱些項篩目的各市場直去化隆速度艙上來頭看，永市場猾需求匯仍然肌比其紙他地糕區(qū)、鍵板塊書要旺抗盛?？蘖硗饧~，從京該地體區(qū)項療目的晨價格含變化后情況壘來看柴，該沒地區(qū)炕房地具產(chǎn)市團場仍輔具備黨一定龍的利輔潤空嬌間。軍可見蠟“仙百盛屑大廈疑”悉項目隊的市鞭場潛己力可拜觀。訂4、襪威脅撞（女1）盯國家示緊縮干房地嘉產(chǎn)政殼策多從去承年寬6月稼中國語人民幼銀行怕下發(fā)雹12狐1文韻件為街起點萄，中棵央對辯中國線房地慧產(chǎn)市三場陸持續(xù)頒應(yīng)布了調(diào)一系曉列的俘緊縮買性政成策，移這無扇疑是饑給如洲火如已荼的隊中國脈房地搞產(chǎn)業(yè)桶潑了廊一盆服冷水使。國加家目神前主屢要采拼用的堅是資牛金和效土地谷雙緊告縮手柜段，宣從源射頭上拒限制組了房戶地產(chǎn)尤項目課的一軟哄而站上；耕同時喊國家摟還利膽用調(diào)魚整按泰揭條浴件的嫌方法巨，從仰消費平終端犬抑制拉過熱哭需求部，防依范惡認意抄皆作。撥可是福，近期年來兼飛速踩發(fā)展塔的中哈國房適地產(chǎn)宗業(yè)卻軌因此槽面臨窗嚴峻駛的考吧驗。尊在不常少中丙小開疊發(fā)商查突然謀間就炮感到寸來自酸資金皆和市子場的菊雙重拉壓力董，在界他們窯眼中寺房地激產(chǎn)業(yè)執(zhí)幾乎曲是在調(diào)一夜稱間從水高利丈潤行蔬業(yè)變沿為高譜風(fēng)險殺行業(yè)祖。隨泄之而全來，埋中國型房地劃產(chǎn)業(yè)末的增矛長速俯度開跨始減施慢，能有些寶地區(qū)躁甚至瘋已經(jīng)稀開始酒回落嫁。菊是選刮擇高鹿銷售壘價格初，還藏是選構(gòu)擇短澡銷售屯周期序，這梨已經(jīng)房是開椒發(fā)商直們必遮須直仇面的橫選擇湯。同疾樣對憲于骨“爽百盛怒大廈混”筒項目汪，我疼們也碰必須謎作出恨慎重院的選鄰擇。示（纖2）網(wǎng)南京歌樓市媽開始作出現(xiàn)通衰退之跡象昨南京口房地次產(chǎn)市曠場從鳥今年桑年初決開始姨增長泥幅度娘明顯往遜于注去年膜同期眼。造斑成這解種現(xiàn)吹象的浮原因御有很獸多，露歸結(jié)壓起來砍大致取有四蔥：第瓣一，太拆遷辯速度還放緩鄰，剛夠性需愈求下切降。霞第二欣，開碎發(fā)面盼積過口大，江市場個競爭利激烈燥。第海三，炸炒樓摟風(fēng)氣胞太盛狂，房嬌價虛嘉浮，考抑制趙需求梨。第慕四，傲項目初經(jīng)常搏出現(xiàn)愚質(zhì)量酒問題吼，造汪成消控費者玻不滿扁。濕據(jù)權(quán)勺威報占告顯談示，量今年囑1-萌7月浸份南查京市歲商品派住宅糧銷售非均價跑為4掀06鵲9元火/㎡獅，房息價累心計上陵漲5蘭.8蓮1%敢，月灑上漲宇不足急1%燥，房音價的未漲幅拴明顯猜趨緩凍，已首有個疑別項鍵目的旨均價鞠出現(xiàn)木了小椒幅回納落。端（捧3）酒產(chǎn)品莊問題球本項獻目的飼產(chǎn)品姻缺陷尿也比賴較大鉗。第良一，那容積舍率過慶高，壓影響防業(yè)主青生活裹質(zhì)量餃。第件二，別缺乏喉小區(qū)塞規(guī)劃曉。第鉤三，匪商住鉤項目祥帶來耗的生微活不特便。涼產(chǎn)品賤問題龜都是霸比較虛難克程服的繩，但望是如序果在跌產(chǎn)品掛策劃鼓階段院不做屋針對從性的披解決獻方案西，那扛么一潮定會拴對后撿期的熊銷售沫產(chǎn)生段嚴重含的影振響。野（用4）奴沿街身項目云易受土污染惡同樣夏作為說沿街遭項目瘋，而兩且是倦沿中塔央路習(xí)這一搞主干慧道的撓項目瘦，業(yè)相主一存定會便受到頑噪音隆、廢榨氣、鞏粉塵奶等污逮染的禁侵擾凡。這為就需淋要在吸設(shè)計六、建表造及三裝修歸環(huán)節(jié)歐進行鋼細致滴的探折求，隔努力努克服衰這一車弊端智。虛（減5）定存在嗚價格棗抗性族盡管編該地男區(qū)市奔場潛氣力巨棵大，窄商品胡房價裹格仍秒有上內(nèi)升空寺間。模但是等，相酬對南五京市信其他睬板塊插、地名區(qū)的腸樓盤厘而言灰，該塊地區(qū)截的房組價相既對較糕高，護畢竟鄭南京兇市商與品房嬸住宅鏟均價鵝剛剛?cè)ネ黄瓶?0腿00桂元/懶㎡。昌這勢卷必會門產(chǎn)生增消費煤者的松價格扮抗性堆。售（狹6）弓南京纖國際松廣場番的影遣響桃南京架國際舌廣場朗，緊愧鄰盜“紋百盛添大廈攪”寨項目飛的又巧一大眾型高紋層商鞠住項效目，蹄和透“示百盛尋大廈愉”挑具有丘相同愚的物錢業(yè)形凳態(tài)，被享有攏同等丑的區(qū)貓位優(yōu)群勢，化但是董該項羨目的旋體量猾比叛“副百盛攤大廈飼”垂要大券的多獸，該扁項目遞總建牧筑面問積達申37粗萬㎡料，總虧占地醉面積擇約3捏20雖00抵㎡。舍該項堵目現(xiàn)岸在已梅經(jīng)動過工，理但是吐還沒將有開賤盤銷誰售。駝目前虜，處飾項目欲基本汽情況鏡外，匪銷售飾價格堪、銷坦售形超式等覽信息姥尚不潮得知疲。但遇是可嚼以肯歡定的呀是，忽該項患目必壞然是閉“百協(xié)盛項晝目”筐最強陷有力承的競惑爭對百手。乏三、沃項目賞產(chǎn)品遞定位速1、龜主旨河必須夾樹立產(chǎn)“胃以人哪為本旱”附的規(guī)疑劃設(shè)煤計思絕想，鳳創(chuàng)造常舒適匪、方惹便、閘親和宇、安蓬樂的洞施展償人生嫩才華穴的居饅住環(huán)上境，青充分踢滿足艘現(xiàn)代專人