商鋪項(xiàng)目如何招商

商鋪項(xiàng)目如何招商第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定!最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場調(diào)研!!二、項(xiàng)目主題概念提煉商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案主題一：“城市客廳”——人氣業(yè)主的第二客廳，商鋪招商方案主題二：“城市休閑生活廣場”——氛圍休閑廣場，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時(shí)商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心——活力三、商業(yè)功能定位打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時(shí)尚和購物等多種生活目的。隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能內(nèi)容:3、整和市場——整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體——整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣4、合理回報(bào)——保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力——通過市場整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)——通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售第二部分：招商及銷售策略一、項(xiàng)目整體營銷策略營銷工作面對(duì)的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果?！皺C(jī)動(dòng)營銷策略”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改進(jìn)營銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進(jìn)入二三級(jí)市場流通等方式;價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式;付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。機(jī)動(dòng)營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動(dòng)態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。二、項(xiàng)目招商銷售總策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、項(xiàng)目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營3、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。5、目標(biāo)商戶定位為全國或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。三、商業(yè)氛圍營造——強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓鎮(zhèn)人民都來此消費(fèi)。——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來觀光消費(fèi)?！轿毁N心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個(gè)輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個(gè)享樂的購物天堂?！ㄆ诖黉N推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。——娛樂部分以KTV為主，通過動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。四、價(jià)格策略及租金預(yù)估五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇1、目標(biāo)商戶群J本地集團(tuán)與企業(yè)/全國性或地區(qū)級(jí)連鎖店J品牌店、專賣店、主題店2、目標(biāo)購買人群J本地集團(tuán)與企業(yè)/全國性或地區(qū)級(jí)連鎖店J品牌店、專賣店、主題店J本地個(gè)體私營業(yè)主J有投資意向的本地人3、目標(biāo)商戶確定原則J購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪?zhàn)赓UJ先大戶、后小戶先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實(shí)施方案一、項(xiàng)目招商目標(biāo)1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。二、招商與銷售流程1、目標(biāo)商戶群的確定2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力4、雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售8、發(fā)展商對(duì)商場進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場經(jīng)營。三、商鋪推廣方案推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)二推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。方式二：特色營銷活動(dòng)A、開盤前1）讓先消費(fèi)者得到“看得見”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳;平面廣告強(qiáng)勢宣傳適時(shí)制造氣氛。2）軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒