恒裕公寓營銷策劃

恒裕公寓營銷策劃一、背景介紹恒裕公寓位于蘭州市南100公里的臨洮縣城區(qū)，其建成于2002~2004年間，但截止目前為止尚有2/3左右面積的住房沒有售出，以下是對其進(jìn)行營銷策劃的設(shè)計方案。因本人并未參與其建設(shè)、]投資整個過程的原因，所以只是給出本操作方案的運作思路，僅供魏經(jīng)理參考。二、本案所處的市場基本態(tài)勢分析1、總體經(jīng)濟、政治環(huán)境分析房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，其成長雖有自身特有的規(guī)律，但是卻與國家的總體經(jīng)濟、政治態(tài)勢關(guān)系密切。據(jù)資料，1994年后，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過一個低靡的階段，其基本表現(xiàn)為房地產(chǎn)各類務(wù)業(yè)，尤其是住宅商品房銷售率下降，空置量較高。在我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低靡的情況下，我首先擬以本案所處的總體規(guī)劃（經(jīng)濟形式方面），政治形式作初步的分析如下：（1）、宏觀政治環(huán)境分析：①隨著我國加入WTO，整個中國正在醞釀新一輪的投資熱潮，由于位于蘭州市的特殊的地理與位置政府的扶植，再加上；臨洮所具有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，臨洮縣，尤其是臨洮縣北部地區(qū)將再次成為這一輪投資的熱點。②隨著04年蘭臨高速公路的通車運行，使得蘭州與臨洮的路程時間大幅度縮短，預(yù)計將在45分鐘至60分鐘之間，這將大大的刺激的臨洮經(jīng)濟的發(fā)展。怖③爪十六箏次全網(wǎng)國人績大的管召開懸，屆耳時宏夜觀經(jīng)咸濟將殃繼續(xù)山保持懂穩(wěn)定轉(zhuǎn)發(fā)展廢的趨目勢，虎通貨那膨脹垂將得車到進(jìn)數(shù)一步腎的控指制，優(yōu)整個晨改革賭開放糞將推博向新鴨的階似段，多而中襯國的餃改革裂開放隔西部絨龍頭陪當(dāng)樹周蘭州慚，這貧將大蒸大的護刺激痕臨洮護的經(jīng)至濟發(fā)勻展。懲④促20價02轎年，牛臨洮嬌作為女蘭州道衛(wèi)星拌城的舍規(guī)劃葬正式燃提上妻了政野府日鮮程，慘更有散利于熄臨洮昌經(jīng)濟醋的穩(wěn)變步發(fā)奉展。碧⑤盟近幾蛙年來尸，許堆多蘭峽州甚宵至東伴部的誠大型粉公司際紛紛學(xué)將其惰公司怪遷入席臨洮桂地區(qū)慢，這鬧對于碼臨洮陡整個仍地區(qū)灘經(jīng)濟刊的發(fā)冒展無揭疑是梨一劑櫻強心食針。臭總之第，政哭府會盡力求淋宏觀城經(jīng)濟依的穩(wěn)病步發(fā)量展，宰并且不一貫據(jù)堅持張支持舟房地剖產(chǎn)投虧資的鼠政策香，人聚民對錦此充抗?jié)M了孕信心紀(jì)。禍（牙2殘）、粥宏觀盈經(jīng)濟叮環(huán)境餅的分宏析片①精19湖98知年以膜來西香部開鑰發(fā)日努益實球施，認(rèn)各地?fù)p對外忍，尤隔其是酬西部鴨的投魚資勢蝴頭漸于增，吵資本導(dǎo)流向怖的產(chǎn)情業(yè)結(jié)代構(gòu)已支從勞庭動密老集型幫轉(zhuǎn)向慌資本警技術(shù)宅密集陪型。橋整個遣西部距而言先，蘭訪州具剛有得訪天獨熊厚的軟條件探，因狹此也倚將為充有優(yōu)盒良對倘外房糕地產(chǎn)踏開發(fā)蘿傳統(tǒng)盈的臨宋洮經(jīng)偵濟注音入新宅的活擠力。海而這怪一切勤又會彎對未忠來臨猴洮的止房地保產(chǎn)業(yè)頌帶來潑新的乘期望染。欺②崖我國最去年進(jìn)的物敵價上脂漲率橋控制喊在鋒5%甜，宏您觀經(jīng)真濟調(diào)匹控效鋪果顯科著，慎通貨漂膨脹獸率下勺降軟仗著路譯成功凡，這嘗為經(jīng)羅濟的賊啟動救打下稼了良烤好的名基礎(chǔ)烏，加臥上近嬌幾年腔利率爸連續(xù)趕的下狀調(diào)，走使得夫居民飯消費沃意愿星增強妄。由莖于目匆前市遭場上濃各種熄消費紋品需望求已儉經(jīng)飽坑和，啦人們頂日益定關(guān)注趴購買壟商品繁房，勺再加克上政鼠府為模促進(jìn)辦住房凝商品師化進(jìn)剩程而病可能刑采取顏的一矛系列村搭配炒措施優(yōu)，有某可能苗帶動敘房地揉產(chǎn)市暢場逐欄步走例出低滋谷。斷③凡中央鼻在咬19圾97且年曾些指出防將住摔宅建峽設(shè)作禾為新向的經(jīng)濤濟增雄長點南。李炊映鐵恥同志超更明依確的助表示順，經(jīng)纖過政求府在緒組織撈商品廢房改叫革與范福利玉房改的革的縣大動爹作改滑革，呈加快虜了住款房商椅品化紙步伐央。由洞此可狀見政膚府在矮房改抵上所艙下的嬌決心饅，而來這極非易在們?nèi)藗兝闹斜娦纬蓤D強烈塔的單原項預(yù)叢期。紋④吃房改磚革的扭另一湖項新兄舉措卵即?？诶欠址繕菍⒉珊袢∝涬[幣化恢形式談。雖礎(chǔ)然甘駱肅走駁在全彼國的麻后列現(xiàn)，但偉毫無少疑問傻這將理是一丘個趨概勢，蹈這種洞趨勢丟將跟也個直太接地撤促進(jìn)算房地望產(chǎn)的裹發(fā)展非。跡總而得言之粘，由赤于賴19屯97粱~1體99吃8見年中仿國經(jīng)峽濟已全走出如低谷傭，新隆一輪交經(jīng)濟盛增長說成功懼啟動鋒，再蜻加上拔政府紛的政楊策傾府向，扭將給亦20幼05席年的毒臨洮貨房地臟產(chǎn)帶遍來希病望。武1選、臨哄洮商穩(wěn)品住鄙宅房下的基蘭本情顯況斷19接92壓年鄧捧小平撲同志激南巡擾講話道之后老，整攻個中秩國掀毒起了是一股輩房地踩產(chǎn)投跌資熱葉潮，劇在作肯為西腐部龍事頭的液蘭州撈的影輝響下刊，逐侄漸在特20亂02鑄年形愁成了揭臨洮弟的房財?shù)禺a(chǎn)蠻開發(fā)客熱潮兼。恒林裕公炎寓正斃是此鹽時的也產(chǎn)物洪，從農(nóng)恒裕飲繁所墓提供鉤的銷鬧售狀拒況表蟲上可娘以看掛出其風(fēng)銷售脅狀況間最優(yōu)閣時期燦正處茅于殘19只99宰~2院00蘆2帖年。賠然而璃，房耕地產(chǎn)躬發(fā)展鉗至今遇已經(jīng)澆經(jīng)歷顛了一衣個消襖費購城買熱猾潮，法吸納仇了社您會相蹄當(dāng)?shù)氖栀徺I煎能力雅，而脖今人織們已址從盲事目購辮買轉(zhuǎn)壤入具斃有相國當(dāng)?shù)募馔顿Y繩理性樸，再唐加上預(yù)近年脈來商誤品房丸價格指扶搖宇直上扒，因魄而總迷體上狗講消郵費者慎對房羞地產(chǎn)與商品錘表現(xiàn)宵為有受制服忍能力頌的有僅效需餐求不維足。院故臨展洮住箏宅商味品房寄銷售黃形式濟不容勢樂觀蜘，總投體上史處于安供大掙于求啄的局撲面，孟吸收不消化哨商品遙房存輸量部院分還冷需要匯一段車時間梳。糕然而逃，隨庫著睬04礎(chǔ)年利貿(mào)率的北又一背次下院調(diào)，卡以及摩年內(nèi)辰股市編連連咐爆出懶黑幕濕，股燈價大到跌，單使得撿人們予將投碗資的休熱點怎再一盯次轉(zhuǎn)弦入了演房地臥產(chǎn)。之買房架的投議資保敲值功統(tǒng)能已眼不僅堆僅是驅(qū)對大泳款而練言了承。普版通老繁百姓綁也開造始將裂眼光增投向甩了房豆地產(chǎn)掀，加此上福慰利性悉分房址制度抗完全比走進(jìn)鹿歷史諸，以答及西著部大阿開發(fā)子及臨簽洮政擊府的太支持偽，臨感洮房慕地產(chǎn)直的市叫場即斤將來擴臨。拘臨洮拉商品熱住宅呀房可軋以分燕為以怖下幾修個類淋型：貍低中查檔商塌品（程含動漸遷房蜓）、瞎中檔兆商品穴房和沉高檔戰(zhàn)商品巨房。攤其中妖，中鴉低檔塘商品辯房銷圍售境峽況良衡好，拔這一洋方面注是由后于這厲一類拘型的塵商品爭房同涌大部充分消虛費者拿的支將付能宮力相請適應(yīng)慰，另鵝一方拾面也胞是由乳于動氣遷居透民安閉置過遣程中已形成里了對召住房讓的大巨量需毀求。浙高檔壞商品乖房在渣近幾限年表皂現(xiàn)為神各類才物業(yè)切銷售膝情況拌最差攜者。組從價逃格分奇布來逢看，婦我們時更關(guān)右注與連恒裕擴公寓訪有價斤格競逮爭的波90倆0-勞10彼00害/功平方刺米的秤商品翁房的獅分布鹿情況添，根宵據(jù)實駐地調(diào)精查發(fā)渣現(xiàn)，融城關(guān)炭向北碎附近婦的樓典房售鞋價在毛10寸00劑-1教10授0易左右追。前醉者房砍子較位好銷滿售，允因為診此類拳房子戰(zhàn)的價騙位位朵于臨裂洮一德般客攜戶群芳所能覽承受勉范圍剪之內(nèi)抹，且愁周圍鴨的生換活配諷套設(shè)速施完棟善，嫩交通傅便利略，更尖易被戚人們勞所接道受。偉總之哭，恒02室年臨攪洮住也宅商藝品房借整體已市場腥將從抱谷底震逐步首回升遷，其育具體樓程度患與甘高肅經(jīng)路濟大控勢與蠟政策琴密切便相關(guān)療。嚴(yán)3凈、紙歷房杏~菠北關(guān)頸局部毫市場呼環(huán)境陵分析蒜從臨為洮住翠宅商估品房礙價格惱的地理域來肌看，跟以北痰關(guān)附效近的達(dá)房價你最高平，大擦約在咸12傳00泄—挨15戰(zhàn)00院/知平方掏米左喉右，接與恒蔬裕公糕寓有既價格詞競爭幸性的達(dá)10吳00或—料11懼00匠/院平方筐米，姻價位司的普廈通商沾品房慢主要社集中垂于五西里鋪擦農(nóng)場模路一喜帶。悠當(dāng)然昂，西粉橋頭新、南額關(guān)路抖、縣鐵醫(yī)院守一帶便也零本星地建分布煙著一輕些類挨似價集位的字房產(chǎn)巾，但谷是，足那些臂地區(qū)謊的人交氣還餅不足勾，生?；钤O(shè)封施未期配套贈完全歇，且君從了彈解到佳的信膠息來子看，照那些當(dāng)?shù)貐^(qū)幸政府聽在近鉆期內(nèi)醬并未粒有重遙大措毫施投披資于鉗哪里檔。所劫以，閉就恒暮裕公傘寓來襪看，像此類國地區(qū)誤還構(gòu)逼不成顧競爭侵威脅顛，與早恒裕壺公寓圣并無軟替代且性。龍然而菌，紙蒼房、邪北關(guān)琴地區(qū)仁的房揚子無塑論從算區(qū)位愧還是邀從價勉位來腦看都墓是與姐恒裕只公寓赴有極輸強的耳替代甚性。助02哭年，歡濱河貪高速能建成回，其他入口潤即在嗎紙房澆，且擔(dān)紙房搏北關(guān)捉一代犧的住珠宅小指區(qū)已日成氣端候，墳近兩建年人屯氣漸脈盛，酒房價胳漸漲撿。洲隨著肢03勾年縣剃政府吼的新圓辦公品室啟跨用，玉眾友凝藥廠啦的開衛(wèi)工、蔬新醫(yī)種院的叔建設(shè)評，五框里鋪返的房氏價必限然在許現(xiàn)今妄10慎00緣/哨平方敏米的巾基礎(chǔ)鳴上跨攏上一附個臺閑階。政縣城呈中心阿的住牧宅商娛品房畝價格拳分布性呈現(xiàn)漁以鎮(zhèn)突政府膠為中跟心的波繁華惠地段撥價格臉最高乞，向然四周制遞減經(jīng)的分脈布狀短況，當(dāng)基本靠上有總一個狡供需偉圈。貝三、羞恒裕亭公寓跌市場丙功能耍的定券位分罩析掛1妨、疤暮劣勢娛（嚷1房）區(qū)殊位，貌影響袖房地袋產(chǎn)競談爭能認(rèn)力的咐首要集因素己，夜LO唉CA看TI腎ON關(guān)(阿區(qū)位鬧)公，選矮擇房識地產(chǎn)委商品捉的關(guān)枕鍵首勾先也仆是鑰LO玻CA排TI支ON擾(絲區(qū)位濟)煙。恒咐裕公歸寓位乒于臨謀洮洮冠陽鎮(zhèn)牲最動只部，謙目前陵對普稀通的些臨洮食市民鳳而言誼，其哪熱點械地區(qū)根就在埋靠近但蘭州頭的北抱部地明區(qū)，段而對惕于近掉年來扶大批運由于密種種溪原因瓦搬遷脂入住知城關(guān)濱的人浸來說任，關(guān)溉心的蛾焦點腥依然融是濱忍河路穗入口倍的紙象房地甘區(qū)，代紙房康新村吼的興副起正講是順桐應(yīng)了孔這樣窩的潮賤流。巷在這光樣的拴情況好下，說恒裕張公寓還在區(qū)么位上胡的劣凡勢有妄些在分客觀夕上可繪以做呼一定至的彌栽補。武例如健，以版時間遷路程漁的縮圾短來僑補償揭空間越路程航的偏袖長，享而有半些是畢無法從彌補霧的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