全業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主溝通會(huì)議紀(jì)要

業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主溝通會(huì)議紀(jì)要會(huì)議時(shí)間：2021年10月24日（星期日）下午14：30-16：30會(huì)議地點(diǎn)：會(huì)議室會(huì)議主持：方應(yīng)斌會(huì)議議題：業(yè)主所關(guān)心事項(xiàng)參會(huì)人員：第四屆業(yè)委會(huì)成員：方應(yīng)斌、石軍樂(lè)、張鋒、陳有源、專職秘書：阮燕鳳專職會(huì)計(jì)：周立芬法律顧問(wèn)：趙少偉業(yè)主：未留房號(hào)信息（胡永*、羅石成、劉尚清），31-8A段子剛，陳斌、31-8B張耀、31-21D萬(wàn)結(jié)良、31-14C石彥華、31-13B陳國(guó)軍、31-17D李曉英、31-4B黃愛(ài)斌、31-16B唐從莉、31-15A曹*、31-18D黃奇標(biāo)。6-4-3A李**。34-2-8A胡春艷、34-2-3C涂志娥、34-2-4C廖金蓮、34-3-2A郭莉云

（到場(chǎng)部分業(yè)主記錄，有的業(yè)主簽了名，無(wú)法看清楚的字用*標(biāo)記，后面陸續(xù)到會(huì)的業(yè)主沒(méi)繼續(xù)登記。）2021年10月24日，陽(yáng)光棕櫚園第四屆業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）匯報(bào)本屆業(yè)委會(huì)上任以來(lái)相關(guān)工作，并進(jìn)行溝通說(shuō)明和解釋。具體內(nèi)容如下：一、業(yè)委會(huì)匯報(bào)本屆業(yè)委會(huì)收支狀況及物業(yè)財(cái)務(wù)狀況。并對(duì)如下事項(xiàng)做解釋：1、

小區(qū)公共收益事項(xiàng)：過(guò)期合同約定小區(qū)公共收益入各業(yè)主市中心維修資金專戶（業(yè)主房屋公共部位漏水維修、粉刷墻壁、更換電梯等需動(dòng)用此賬戶資金），但物業(yè)遲遲不執(zhí)行，為了避免物業(yè)將所有收益花完。第三屆業(yè)委會(huì)于2019年開(kāi)戶，并發(fā)函要求物業(yè)將公共收益一半用于小區(qū)日常維修；公共收益另一半轉(zhuǎn)賬至此賬戶。截止到2020年12月7日業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶收到物業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)2019年三個(gè)季度公共收益一半及2018年全年所剩余款共計(jì)：865749.19元。

2021年1月業(yè)委會(huì)招聘的會(huì)計(jì)已將865749.19元轉(zhuǎn)至市中心個(gè)人維修資金賬號(hào)。2021年2月5日后收到物業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)2019年第四季度公共收益一半310603.33元.目前此公共收益賬戶余有310603.33元。截止到2021年10月24日，管理處并沒(méi)轉(zhuǎn)來(lái)2020年及2021年公共收益。2020及2021兩年公共收益全在管理處賬戶上，其中2020年公共收益79萬(wàn)多，管理處已做帳用途為業(yè)主大會(huì)公共收益。2、

關(guān)于業(yè)委會(huì)顧問(wèn)律師費(fèi)用：

與物業(yè)談合同須專業(yè)律師指導(dǎo),業(yè)委會(huì)合法開(kāi)展監(jiān)督物業(yè)工作也需專業(yè)律師指導(dǎo)。鑒于此，業(yè)委會(huì)于2020年11月招聘顧問(wèn)律師，20個(gè)月總費(fèi)用3萬(wàn)，分三次支付。到目前為止顧問(wèn)律師已為業(yè)委會(huì)服務(wù)一年,支付1萬(wàn)元。3、

有業(yè)主提出深圳市物業(yè)條例關(guān)于秘書報(bào)酬有要求，不能高于深圳市平均水平標(biāo)準(zhǔn)4000元。小區(qū)秘書工資為什么增長(zhǎng)?此次過(guò)會(huì)表決文件為什么是7000元/月?。業(yè)委會(huì)解釋：物業(yè)條例里只規(guī)定委員津貼不超過(guò)深圳市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)秘書工資沒(méi)要求。秘書由業(yè)委會(huì)招聘，工資根據(jù)市場(chǎng)人工行情而定。此次表決的是秘書工資不超過(guò)7000元/月。（會(huì)后業(yè)委會(huì)經(jīng)過(guò)商議決定將專職秘書薪酬調(diào)整為5300元/月提交業(yè)主大會(huì)表決）4、

有業(yè)主提出希望了解物業(yè)員工人數(shù)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、福利等。周圍小區(qū)管理費(fèi)都比我們低是否也虧的一塌糊涂，為什么我們小區(qū)漲了管理費(fèi)依然虧損?業(yè)委會(huì)解釋：關(guān)于員工具體人數(shù)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)委會(huì)無(wú)太多具體數(shù)據(jù)（物業(yè)李經(jīng)理提出業(yè)主可去找他們查詢）。2019年前的物業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都是經(jīng)過(guò)審計(jì)后的數(shù)據(jù)。2020年數(shù)據(jù)是物業(yè)所提交。具體內(nèi)容見(jiàn)審計(jì)報(bào)告和附件15、

有業(yè)主提出：2020年和2021年虧損這么多有人說(shuō)因?yàn)橛境貨](méi)收費(fèi)，為什么沒(méi)收費(fèi)？業(yè)委會(huì)解釋：一期泳池2017年5月1日至2019年9月30日三年租金共50.04萬(wàn)元;三期泳池三年租金9萬(wàn)元.兩個(gè)泳池從2017年至2019年合計(jì)收入59.04萬(wàn)元.業(yè)委會(huì)聯(lián)合管理處在2019年11月對(duì)兩個(gè)泳池進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，2020年租金0元,2020年泳季租金36.2萬(wàn)元，2022年泳季租金40萬(wàn)元，三年合計(jì)租金76.2萬(wàn)元.

2020年因?yàn)橐咔樵?，泳池?zé)o法正常開(kāi)放，承包商要對(duì)泳池做局部維修需花資金，泳池方申請(qǐng)減免租金。業(yè)委會(huì)考慮疫情期間開(kāi)放時(shí)間無(wú)法確定，隨時(shí)可能因?yàn)橐咔殛P(guān)閉泳池，如果不開(kāi)放泳池業(yè)主可能無(wú)地方游泳，但也不能讓承包商虧本開(kāi)泳池，2020年最終只開(kāi)了三期泳池，2020年承包費(fèi)給予減免.2021年租金按合同約定。業(yè)主如還有其他問(wèn)題可單獨(dú)咨詢。6、

有業(yè)主提出：管理處工資增長(zhǎng)是否有征求過(guò)業(yè)主意見(jiàn)？管理處酬金增加誰(shuí)決定的？這兩項(xiàng)和是所有支出權(quán)重最高的（2020年兩項(xiàng)占管理費(fèi)收入的將近80%）。請(qǐng)業(yè)委會(huì)和管理處給出合理解釋。投入了那么錢希望得到相應(yīng)回報(bào)。但目前存在的事實(shí)是業(yè)主錢付出更多，所享受的物業(yè)服務(wù)卻更少。業(yè)委會(huì)解釋：關(guān)于物業(yè)員工薪酬，業(yè)委會(huì)從無(wú)審批過(guò)。物業(yè)公司酬金的提取，上屆有簽過(guò)物業(yè)服務(wù)合同，合同里約定物業(yè)公司酬金按所有支出的9%（不包括維修資金支出）和滿意度考核提??！附談合同時(shí)中海公司所提供的《中海物業(yè)管理有限公司深圳分公司陽(yáng)光棕櫚園管理處2019年12月工資分類匯總》7、有業(yè)主提出公共收益應(yīng)先用于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施修繕，如有多余錢再發(fā)給業(yè)主。二、

業(yè)委會(huì)簡(jiǎn)要說(shuō)明物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法續(xù)簽原因（內(nèi)容會(huì)上可能沒(méi)提及，現(xiàn)補(bǔ)充）。小區(qū)物業(yè)合同至2019年底到期，新的物業(yè)條例于2020年3月1日開(kāi)始實(shí)施，配套的相關(guān)文件范本后續(xù)才會(huì)出來(lái)，業(yè)委會(huì)待新條例配套合同范本出來(lái)后,花了幾個(gè)月準(zhǔn)備合同文件。于2020年8月開(kāi)始約談中海物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)與中海物業(yè)公司就合同談了幾次。鑒于之前物業(yè)合同對(duì)于酬金的約定實(shí)際有利于中海物業(yè)，因此有關(guān)包括酬金等的條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)。物業(yè)公司要的太多，小區(qū)收入有限，如果給的多投入到小區(qū)建設(shè)中的資金就會(huì)少。后期多次約談中海，他們不再理會(huì)。所以合同一直到現(xiàn)在無(wú)法形成一致意見(jiàn)，也無(wú)法提交業(yè)主大會(huì)表決。實(shí)際上按《民法典》948條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，未續(xù)簽的，變?yōu)椴欢ㄆ诤贤泻Ｎ飿I(yè)公司目前傾向于維持原來(lái)的物業(yè)服務(wù)合同。另物業(yè)合同到期后沒(méi)續(xù)簽的變?yōu)椴欢ㄆ诤贤?，選聘及解聘物業(yè)是業(yè)主大會(huì)權(quán)利。業(yè)主有權(quán)動(dòng)議公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)。

附談合同時(shí)中海公司提交的陽(yáng)光棕櫚園管理處2020年人員編制表：三、工程方面：1、

優(yōu)質(zhì)水工程：深圳市政府民生工程，將小區(qū)生活用水管道全部更換，不需業(yè)主出資，去年開(kāi)始陸續(xù)在小區(qū)施工。業(yè)委會(huì)與管理處不定期對(duì)在施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題諸如擾民、工程拖拉、跑水嚴(yán)重等事件進(jìn)行溝通并督促施工方解決問(wèn)題。對(duì)于施工過(guò)程中引起的水費(fèi)激增事項(xiàng)與相關(guān)部門溝通。由施工造成的水費(fèi)損失業(yè)委會(huì)將與管理處一起追討。2、

公共區(qū)域維修：每年物業(yè)年底會(huì)報(bào)下年相應(yīng)的維修計(jì)劃。按計(jì)劃分步實(shí)施。業(yè)委會(huì)與物業(yè)的聯(lián)席會(huì)議上對(duì)一些突擊性的影響安全的地方臨時(shí)緊急維修。3、

室內(nèi)維修外包事項(xiàng)：物業(yè)曾在會(huì)上提過(guò)，小區(qū)近幾年不斷虧損，物業(yè)主動(dòng)想辦法，包括不斷減人。我們?cè)谡労贤瑫r(shí)要求定崗定責(zé)，根據(jù)新的物業(yè)條例提出要求，這也是物業(yè)合同持續(xù)談判的主要原因。上次聯(lián)席會(huì)議他們提出已實(shí)際減人了，讓外面一家公司來(lái)做小區(qū)室內(nèi)維修服務(wù)。我們業(yè)委會(huì)并沒(méi)同意室內(nèi)維修外包。指出他們暫試行，如果業(yè)主反對(duì)得恢復(fù)室內(nèi)維修服務(wù)。4、

物業(yè)李經(jīng)理指出：以前小區(qū)工程部有3.5個(gè)人做室內(nèi)維修,屬于維修大班，不存在專職入戶維修。業(yè)主針對(duì)李經(jīng)理所說(shuō)提出疑問(wèn)：人減少工資開(kāi)支應(yīng)該下降，但現(xiàn)在工資支出比以前增加200多萬(wàn)，工資支出在增加但人又減少，這個(gè)矛盾怎么解釋？為什么人工越來(lái)越高而我們的服務(wù)越來(lái)越少？5、

電梯更換事項(xiàng)：每臺(tái)電梯政府補(bǔ)貼一半費(fèi)用，每年申請(qǐng)數(shù)量有限，電梯費(fèi)用由本棟業(yè)主專項(xiàng)維修金支付。6、

31棟業(yè)主提出：更換的電梯沒(méi)帶空調(diào)，其他棟更換的電梯有空調(diào)。電梯不能聯(lián)動(dòng)。關(guān)于電梯帶空調(diào)事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)讓物業(yè)去查查后回復(fù)業(yè)主。關(guān)于兩部電梯之間的聯(lián)動(dòng)待更換另一部時(shí)可解決。7、

公共部位漏水維修

：公共部位漏水維修涉及到千家萬(wàn)戶，物業(yè)負(fù)責(zé)接受業(yè)主申請(qǐng)，上門實(shí)地查看核實(shí)情況。物業(yè)遞交的維修單業(yè)委會(huì)會(huì)及時(shí)批復(fù)。二、

清潔衛(wèi)生監(jiān)管：有業(yè)主提出2019年清潔外包費(fèi)為173萬(wàn)。2020年清潔外包費(fèi)為198萬(wàn)，2021年清潔外包費(fèi)為219萬(wàn)。每年合同價(jià)格上漲是物價(jià)原因還是工資原因引起的？不能繼續(xù)漲下去。業(yè)委會(huì)解釋:

2020年清潔外包合同上承包費(fèi)為178萬(wàn)元，管理處私自與清潔公司簽訂非正式附加合同增加12萬(wàn)元，因此2020年清潔外包費(fèi)實(shí)際為190萬(wàn)元).有關(guān)清潔問(wèn)題,會(huì)議中一直有人提起。我們也發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生的不如意，由于疫情及垃圾分類，業(yè)主對(duì)清潔問(wèn)題意見(jiàn)越來(lái)越大。業(yè)委會(huì)接下來(lái)將與物業(yè)一起討論續(xù)聘還是招標(biāo)，業(yè)主如果有更好的建議可提出，我們也采納。三、

籃球場(chǎng)改建立體車庫(kù)事項(xiàng)：業(yè)委會(huì)解釋幾點(diǎn)，籃球場(chǎng)改建立體車庫(kù)項(xiàng)目2018年業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的議題，本屆將決議往前推進(jìn)。每次推進(jìn)的狀態(tài)都要有業(yè)主大會(huì)表決。關(guān)于安全問(wèn)題，不動(dòng)主體結(jié)構(gòu)；不挖地坪。關(guān)于尾氣問(wèn)題，地下室很小，籃球場(chǎng)里面本來(lái)就有通風(fēng)設(shè)施。權(quán)屬問(wèn)題，籃球場(chǎng)與31棟、34棟在結(jié)構(gòu)上是獨(dú)立的，籃球場(chǎng)屬于全小區(qū)業(yè)主共有。小區(qū)停車難，物業(yè)也參與過(guò)找車庫(kù)商。1、

有業(yè)主提出：不動(dòng)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)并不能說(shuō)明安全。2018年關(guān)于籃球場(chǎng)改建立體車庫(kù)這個(gè)議題涉及到31棟和34棟安危，沒(méi)有安全記錄的報(bào)告，沒(méi)經(jīng)這兩棟業(yè)主投票通過(guò)后再進(jìn)行全體業(yè)主大會(huì)投票。要求取消此議題。四、

關(guān)于有業(yè)主關(guān)心的清潔招標(biāo)，電梯消防設(shè)施維保招標(biāo)，泳池招標(biāo)事項(xiàng)說(shuō)明如下（會(huì)后補(bǔ)充）：本屆業(yè)委會(huì)2019年7月上任后，積極參與對(duì)物業(yè)監(jiān)督，經(jīng)多方了解，小區(qū)設(shè)備設(shè)施維保外包比別小區(qū)花費(fèi)高，而廣告場(chǎng)地收入比其他小區(qū)少，中海作為大公司有自己的供應(yīng)商庫(kù)。他管理那么多小區(qū)資源豐富，設(shè)施設(shè)備