全業(yè)主委員會與業(yè)主溝通會議紀要

業(yè)主委員會與業(yè)主溝通會議紀要會議時間：2021年10月24日（星期日）下午14：30-16：30會議地點：會議室會議主持：方應斌會議議題：業(yè)主所關心事項參會人員：第四屆業(yè)委會成員：方應斌、石軍樂、張鋒、陳有源、專職秘書：阮燕鳳專職會計：周立芬法律顧問：趙少偉業(yè)主：未留房號信息（胡永*、羅石成、劉尚清），31-8A段子剛，陳斌、31-8B張耀、31-21D萬結良、31-14C石彥華、31-13B陳國軍、31-17D李曉英、31-4B黃愛斌、31-16B唐從莉、31-15A曹*、31-18D黃奇標。6-4-3A李**。34-2-8A胡春艷、34-2-3C涂志娥、34-2-4C廖金蓮、34-3-2A郭莉云

（到場部分業(yè)主記錄，有的業(yè)主簽了名，無法看清楚的字用*標記，后面陸續(xù)到會的業(yè)主沒繼續(xù)登記。）2021年10月24日，陽光棕櫚園第四屆業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）匯報本屆業(yè)委會上任以來相關工作，并進行溝通說明和解釋。具體內容如下：一、業(yè)委會匯報本屆業(yè)委會收支狀況及物業(yè)財務狀況。并對如下事項做解釋：1、

小區(qū)公共收益事項：過期合同約定小區(qū)公共收益入各業(yè)主市中心維修資金專戶（業(yè)主房屋公共部位漏水維修、粉刷墻壁、更換電梯等需動用此賬戶資金），但物業(yè)遲遲不執(zhí)行，為了避免物業(yè)將所有收益花完。第三屆業(yè)委會于2019年開戶，并發(fā)函要求物業(yè)將公共收益一半用于小區(qū)日常維修；公共收益另一半轉賬至此賬戶。截止到2020年12月7日業(yè)主大會公共收益賬戶收到物業(yè)轉來2019年三個季度公共收益一半及2018年全年所剩余款共計：865749.19元。

2021年1月業(yè)委會招聘的會計已將865749.19元轉至市中心個人維修資金賬號。2021年2月5日后收到物業(yè)轉來2019年第四季度公共收益一半310603.33元.目前此公共收益賬戶余有310603.33元。截止到2021年10月24日，管理處并沒轉來2020年及2021年公共收益。2020及2021兩年公共收益全在管理處賬戶上，其中2020年公共收益79萬多，管理處已做帳用途為業(yè)主大會公共收益。2、

關于業(yè)委會顧問律師費用：

與物業(yè)談合同須專業(yè)律師指導,業(yè)委會合法開展監(jiān)督物業(yè)工作也需專業(yè)律師指導。鑒于此，業(yè)委會于2020年11月招聘顧問律師，20個月總費用3萬，分三次支付。到目前為止顧問律師已為業(yè)委會服務一年,支付1萬元。3、

有業(yè)主提出深圳市物業(yè)條例關于秘書報酬有要求，不能高于深圳市平均水平標準4000元。小區(qū)秘書工資為什么增長?此次過會表決文件為什么是7000元/月?。業(yè)委會解釋：物業(yè)條例里只規(guī)定委員津貼不超過深圳市最低工資標準，對秘書工資沒要求。秘書由業(yè)委會招聘，工資根據市場人工行情而定。此次表決的是秘書工資不超過7000元/月。（會后業(yè)委會經過商議決定將專職秘書薪酬調整為5300元/月提交業(yè)主大會表決）4、

有業(yè)主提出希望了解物業(yè)員工人數(shù)、薪酬標準、福利等。周圍小區(qū)管理費都比我們低是否也虧的一塌糊涂，為什么我們小區(qū)漲了管理費依然虧損?業(yè)委會解釋：關于員工具體人數(shù)、薪酬標準等業(yè)委會無太多具體數(shù)據（物業(yè)李經理提出業(yè)主可去找他們查詢）。2019年前的物業(yè)財務數(shù)據都是經過審計后的數(shù)據。2020年數(shù)據是物業(yè)所提交。具體內容見審計報告和附件15、

有業(yè)主提出：2020年和2021年虧損這么多有人說因為泳池沒收費，為什么沒收費？業(yè)委會解釋：一期泳池2017年5月1日至2019年9月30日三年租金共50.04萬元;三期泳池三年租金9萬元.兩個泳池從2017年至2019年合計收入59.04萬元.業(yè)委會聯(lián)合管理處在2019年11月對兩個泳池進行公開招標，2020年租金0元,2020年泳季租金36.2萬元，2022年泳季租金40萬元，三年合計租金76.2萬元.

2020年因為疫情原因，泳池無法正常開放，承包商要對泳池做局部維修需花資金，泳池方申請減免租金。業(yè)委會考慮疫情期間開放時間無法確定，隨時可能因為疫情關閉泳池，如果不開放泳池業(yè)主可能無地方游泳，但也不能讓承包商虧本開泳池，2020年最終只開了三期泳池，2020年承包費給予減免.2021年租金按合同約定。業(yè)主如還有其他問題可單獨咨詢。6、

有業(yè)主提出：管理處工資增長是否有征求過業(yè)主意見？管理處酬金增加誰決定的？這兩項和是所有支出權重最高的（2020年兩項占管理費收入的將近80%）。請業(yè)委會和管理處給出合理解釋。投入了那么錢希望得到相應回報。但目前存在的事實是業(yè)主錢付出更多，所享受的物業(yè)服務卻更少。業(yè)委會解釋：關于物業(yè)員工薪酬，業(yè)委會從無審批過。物業(yè)公司酬金的提取，上屆有簽過物業(yè)服務合同，合同里約定物業(yè)公司酬金按所有支出的9%（不包括維修資金支出）和滿意度考核提取！附談合同時中海公司所提供的《中海物業(yè)管理有限公司深圳分公司陽光棕櫚園管理處2019年12月工資分類匯總》7、有業(yè)主提出公共收益應先用于小區(qū)基礎設施修繕，如有多余錢再發(fā)給業(yè)主。二、

業(yè)委會簡要說明物業(yè)服務合同無法續(xù)簽原因（內容會上可能沒提及，現(xiàn)補充）。小區(qū)物業(yè)合同至2019年底到期，新的物業(yè)條例于2020年3月1日開始實施，配套的相關文件范本后續(xù)才會出來，業(yè)委會待新條例配套合同范本出來后,花了幾個月準備合同文件。于2020年8月開始約談中海物業(yè)公司。業(yè)委會與中海物業(yè)公司就合同談了幾次。鑒于之前物業(yè)合同對于酬金的約定實際有利于中海物業(yè)，因此有關包括酬金等的條款無法達成一致意見。物業(yè)公司要的太多，小區(qū)收入有限，如果給的多投入到小區(qū)建設中的資金就會少。后期多次約談中海，他們不再理會。所以合同一直到現(xiàn)在無法形成一致意見，也無法提交業(yè)主大會表決。實際上按《民法典》948條規(guī)定，物業(yè)服務合同到期后，未續(xù)簽的，變?yōu)椴欢ㄆ诤贤?，中海物業(yè)公司目前傾向于維持原來的物業(yè)服務合同。另物業(yè)合同到期后沒續(xù)簽的變?yōu)椴欢ㄆ诤贤?，選聘及解聘物業(yè)是業(yè)主大會權利。業(yè)主有權動議公開招投標選聘物業(yè)。

附談合同時中海公司提交的陽光棕櫚園管理處2020年人員編制表：三、工程方面：1、

優(yōu)質水工程：深圳市政府民生工程，將小區(qū)生活用水管道全部更換，不需業(yè)主出資，去年開始陸續(xù)在小區(qū)施工。業(yè)委會與管理處不定期對在施工過程中出現(xiàn)的各種問題諸如擾民、工程拖拉、跑水嚴重等事件進行溝通并督促施工方解決問題。對于施工過程中引起的水費激增事項與相關部門溝通。由施工造成的水費損失業(yè)委會將與管理處一起追討。2、

公共區(qū)域維修：每年物業(yè)年底會報下年相應的維修計劃。按計劃分步實施。業(yè)委會與物業(yè)的聯(lián)席會議上對一些突擊性的影響安全的地方臨時緊急維修。3、

室內維修外包事項：物業(yè)曾在會上提過，小區(qū)近幾年不斷虧損，物業(yè)主動想辦法，包括不斷減人。我們在談合同時要求定崗定責，根據新的物業(yè)條例提出要求，這也是物業(yè)合同持續(xù)談判的主要原因。上次聯(lián)席會議他們提出已實際減人了，讓外面一家公司來做小區(qū)室內維修服務。我們業(yè)委會并沒同意室內維修外包。指出他們暫試行，如果業(yè)主反對得恢復室內維修服務。4、

物業(yè)李經理指出：以前小區(qū)工程部有3.5個人做室內維修,屬于維修大班，不存在專職入戶維修。業(yè)主針對李經理所說提出疑問：人減少工資開支應該下降，但現(xiàn)在工資支出比以前增加200多萬，工資支出在增加但人又減少，這個矛盾怎么解釋？為什么人工越來越高而我們的服務越來越少？5、

電梯更換事項：每臺電梯政府補貼一半費用，每年申請數(shù)量有限，電梯費用由本棟業(yè)主專項維修金支付。6、

31棟業(yè)主提出：更換的電梯沒帶空調，其他棟更換的電梯有空調。電梯不能聯(lián)動。關于電梯帶空調事項，業(yè)委會讓物業(yè)去查查后回復業(yè)主。關于兩部電梯之間的聯(lián)動待更換另一部時可解決。7、

公共部位漏水維修

：公共部位漏水維修涉及到千家萬戶，物業(yè)負責接受業(yè)主申請，上門實地查看核實情況。物業(yè)遞交的維修單業(yè)委會會及時批復。二、

清潔衛(wèi)生監(jiān)管：有業(yè)主提出2019年清潔外包費為173萬。2020年清潔外包費為198萬，2021年清潔外包費為219萬。每年合同價格上漲是物價原因還是工資原因引起的？不能繼續(xù)漲下去。業(yè)委會解釋:

2020年清潔外包合同上承包費為178萬元，管理處私自與清潔公司簽訂非正式附加合同增加12萬元，因此2020年清潔外包費實際為190萬元).有關清潔問題,會議中一直有人提起。我們也發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生的不如意，由于疫情及垃圾分類，業(yè)主對清潔問題意見越來越大。業(yè)委會接下來將與物業(yè)一起討論續(xù)聘還是招標，業(yè)主如果有更好的建議可提出，我們也采納。三、

籃球場改建立體車庫事項：業(yè)委會解釋幾點，籃球場改建立體車庫項目2018年業(yè)主大會表決通過的議題，本屆將決議往前推進。每次推進的狀態(tài)都要有業(yè)主大會表決。關于安全問題，不動主體結構；不挖地坪。關于尾氣問題，地下室很小，籃球場里面本來就有通風設施。權屬問題，籃球場與31棟、34棟在結構上是獨立的，籃球場屬于全小區(qū)業(yè)主共有。小區(qū)停車難，物業(yè)也參與過找車庫商。1、

有業(yè)主提出：不動基礎結構并不能說明安全。2018年關于籃球場改建立體車庫這個議題涉及到31棟和34棟安危，沒有安全記錄的報告，沒經這兩棟業(yè)主投票通過后再進行全體業(yè)主大會投票。要求取消此議題。四、

關于有業(yè)主關心的清潔招標，電梯消防設施維保招標，泳池招標事項說明如下（會后補充）：本屆業(yè)委會2019年7月上任后，積極參與對物業(yè)監(jiān)督，經多方了解，小區(qū)設備設施維保外包比別小區(qū)花費高，而廣告場地收入比其他小區(qū)少，中海作為大公司有自己的供應商庫。他管理那么多小區(qū)資源豐富，設施設備