盤(pán)縣市場(chǎng)調(diào)研

PAGE盤(pán)縣市場(chǎng)調(diào)研通過(guò)多次、多方了解和求證盤(pán)縣區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)項(xiàng)目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和基本市場(chǎng)表現(xiàn)，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提供策略依據(jù)。一、盤(pán)縣區(qū)域發(fā)展概況貴州橫斷山域文化旅游經(jīng)濟(jì)圈重要城市貴州橫斷山域文化旅游經(jīng)濟(jì)圈重要城市中國(guó)涼都中心城市金三角下的一顆明珠國(guó)家“西電東送”和“黔電送粵”的重要電源點(diǎn)中國(guó)煤都江南煤都門(mén)戶(hù)中國(guó)煤電化大縣貴州畜牧大縣珠江上游重要生態(tài)屏障中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣（市）二十強(qiáng)貴州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第2位1、盤(pán)縣區(qū)域概況盤(pán)縣地處滇黔桂三省區(qū)結(jié)合部，是貴州西大門(mén)，屬中國(guó)涼都·六盤(pán)水市，國(guó)土面積4056平方公里，轄37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口118萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口約24萬(wàn)人，境內(nèi)聚居著漢、彝、苗、白、回等27個(gè)民族，有著獨(dú)特的區(qū)位、交通、資源和大企業(yè)集中等優(yōu)勢(shì)，被譽(yù)為“滇黔鎖鑰”、“川黔要塞”、“金三角下的一顆明珠”。2、盤(pán)縣區(qū)劃概況盤(pán)縣盤(pán)縣曲靖貴陽(yáng)安順六盤(pán)水興義昆明約80公里（規(guī)劃中）156公里135公里140公里243公里130公里2、盤(pán)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量考察（1）城市格局成熟前。概120萬(wàn)㎡翰林苑概20萬(wàn)㎡聚興苑概8萬(wàn)㎡可稱(chēng)之為第一批開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)，共計(jì)120萬(wàn)可稱(chēng)之為第一批開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)，共計(jì)120萬(wàn)㎡時(shí)間為2010年前。恒宇大廈概6萬(wàn)㎡陽(yáng)光光大廈概5萬(wàn)㎡貴元商住樓概2萬(wàn)㎡盤(pán)縣印象概1萬(wàn)㎡其他零散概3萬(wàn)㎡單位集資房概60萬(wàn)㎡（2）城市格局成熟后。概120萬(wàn)㎡除淺水灣外，其他項(xiàng)目基本售罄；未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，弘黔公司占據(jù)逾20%的體量競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)備；除淺水灣外，其他項(xiàng)目基本售罄；未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，弘黔公司占據(jù)逾20%的體量競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)備；時(shí)間為2011年——2015年。國(guó)強(qiáng)尊邸概7萬(wàn)㎡瑞迪大廈概3萬(wàn)㎡時(shí)尚俊品概4萬(wàn)㎡錦城公寓概2萬(wàn)㎡弘黔公司概24萬(wàn)㎡其他地塊概90萬(wàn)㎡3、盤(pán)縣房地產(chǎn)價(jià)值遞增考察（1）2013年前房?jī)r(jià)遞增考察商業(yè)鋪面：一般商鋪：15000元/㎡左右為遞增點(diǎn)臨街商鋪：30000元/㎡左右為遞增點(diǎn)住宅：一般住宅：3000元/㎡——3500元/㎡為遞增點(diǎn)高尚住宅：4000元/㎡——5000元/㎡為遞增點(diǎn)（2）2011年各樓盤(pán)房?jī)r(jià)及銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格情況銷(xiāo)售率國(guó)強(qiáng)尊邸3960元/㎡起，層差20元/㎡97%翰林苑2980元/㎡起，層差15元/㎡10%淺水灣3380元/㎡起，均價(jià)3900元/㎡，樓王均價(jià)5400元/㎡57%瑞迪大廈2680元/㎡起65%時(shí)尚俊品2480元/㎡起98%錦程公寓均價(jià)3400元/㎡（套內(nèi)）95%（3）2011年各樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略使用情況項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置樓盤(pán)優(yōu)惠策略廣告語(yǔ)國(guó)強(qiáng)尊邸杜鵑路與竹湖路交口一次性9.9折尊貴之都，名仕之家翰林苑盤(pán)縣進(jìn)城國(guó)道邊一次性9.8折，按揭9.9折淺水灣王家山片區(qū)，江源路前期認(rèn)籌客戶(hù)9.9折（1萬(wàn)元認(rèn)籌金）定義盤(pán)縣首席濱湖高尚生活標(biāo)桿瑞迪大廈新體育館邊認(rèn)購(gòu)前100名客戶(hù)一次性每㎡減1000元，按揭每㎡減500元時(shí)尚俊品杜鵑路與育才路交口一次性9.8折，按揭9.9折錦程公寓新體育館旁宏財(cái)商業(yè)廣場(chǎng)：以實(shí)現(xiàn)去化率為第一戰(zhàn)略目標(biāo)；以形具弘黔品牌形象為第二戰(zhàn)略目標(biāo)；以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)（計(jì)劃）為第三戰(zhàn)略目標(biāo)。尚品國(guó)際廣場(chǎng)：以實(shí)現(xiàn)去化率為第二戰(zhàn)略目標(biāo)；以實(shí)現(xiàn)弘黔品牌形象為第三戰(zhàn)略目標(biāo)。威龍?zhí)K州花園：以實(shí)現(xiàn)去化率為第一戰(zhàn)略目標(biāo)；以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值為第二戰(zhàn)略目標(biāo)；以完善弘黔品牌形象為第三戰(zhàn)略目標(biāo)。4、盤(pán)縣最大的城市綜合體目前，盤(pán)縣區(qū)域住宅市場(chǎng)售價(jià)最高為“淺水灣”項(xiàng)目，均價(jià)已拉到4000元/㎡，“國(guó)強(qiáng)尊邸”最后5套價(jià)格也突破3900/㎡，“翰林苑”最后一期已突破3100元/㎡。其中，“淺水灣”項(xiàng)目推出樓王價(jià)之最高價(jià)已推至5900元/㎡，商鋪價(jià)格在10000元/㎡-30000元/㎡間不等，市場(chǎng)價(jià)格試探性運(yùn)動(dòng)已由此展開(kāi)。但市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)為：住宅均價(jià)拉到4000元/㎡，商鋪均價(jià)20000元/㎡。由上述“盤(pán)縣地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概況”可看出1、市場(chǎng)對(duì)地段選擇性較強(qiáng)，地段價(jià)值顯在的樓盤(pán)幾乎不用廣告或不做價(jià)格以外的策略措施就能達(dá)到銷(xiāo)售率的目的。2、地段作為不可復(fù)制資源使用后，項(xiàng)目規(guī)劃品質(zhì)作為市場(chǎng)首選，營(yíng)銷(xiāo)理念提升對(duì)于市場(chǎng)的檢討而言，變得重要起來(lái)。3、項(xiàng)目規(guī)劃品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)理念的匹配，同樣可以創(chuàng)造高價(jià)值，并持續(xù)、穩(wěn)定市場(chǎng)的價(jià)值