同策長沙裕田中國·奧萊小鎮(zhèn)營銷策劃報(bào)告

房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?，QQ：1053527879目錄綱要234市場篇工程定位篇營銷策略篇推廣策略篇宏觀市場分析客戶需求分析1自身價(jià)值研判工程屬性定位戰(zhàn)略目標(biāo)推案策略營銷預(yù)算控制效勞方式策略總精神戰(zhàn)術(shù)布局推案節(jié)奏推廣表現(xiàn)

10年宏觀市場分析市場篇新政影響加重，成交均價(jià)大幅下挫，整體市場低迷，前景堪憂4月份開始成交量較大幅度回落，5月份成交價(jià)格大幅下挫，新政對市場的影響日益加重。整體市場再次遭遇寒流，未來前景堪憂。長沙市場商品住宅月度量價(jià)走勢10年宏觀市場分析跌=大勢？漲=逆勢？10年宏觀市場分析長沙市商品住宅成交均價(jià)與別墅成交均價(jià)走勢圖元/㎡市場向下，別墅向上，偶然還是必然？10年宏觀市場分析市場表現(xiàn)新政背景答案首套房二套房三套以上90㎡以下90㎡以上最低首付比例老政策20%20%40%40%新政策不變30%50%大幅提高影響分析不變對于等額首期資金購買力最高下降33%對于等額首期資金購買力最高下降20%購買力大幅下降按揭貸款利率老政策基準(zhǔn)利率7折基準(zhǔn)利率7折商業(yè)銀行自主決定商業(yè)銀行自主決定新政策不變不變基準(zhǔn)利率1.1倍大幅提高利率

影響分析不變不變等額20年期貸款月供最高提高21.7%；總利息成本提高67.4%月供成本大幅提高差異化住房信貸政策，關(guān)鍵在于首付以及貸款利息的本錢提高，購房壓力和本錢上升10年宏觀市場分析項(xiàng)目名稱成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)區(qū)間4月5月4月5月4月5月保利麓谷林語3865006634160-240萬160-260萬盈峰翠邸23856436911100-160萬120-200萬金科東方大院1117967812108180-270萬220-380萬九龍領(lǐng)仕匯6956436072110-170萬130-170萬堤亞納灣4761596690110-160萬110-180萬綠城青竹園7312000-1800015000-200001000萬800-2000萬美洲故事4397669896200-270萬200-300萬托斯卡納321074011131220-300萬230-330萬水岸新都060060000100-230萬長沙第一別墅名盤—綠城青竹園，4月份成交7套千萬別墅，5月份成交3套800-2000萬別墅；市場只用數(shù)字說話大河西第一盤—金科東方大院，4月份銷售11套，單價(jià)接近一萬元

，5月份熱銷17套，均價(jià)突破12000元/㎡；石燕湖旁西班牙新貴—佳兆業(yè)水岸新都，5月15日開盤，推出120套別墅產(chǎn)品，狂銷60套，當(dāng)天銷售額過億。10年宏觀市場分析首付提高、貸款利率上浮，影響較大的是以購置普通住宅為主的中層消費(fèi)者，付款壓力加重，月供增多，致使很大一局部客戶群體選擇觀望，因此，在此輪政策調(diào)控下，長沙市整體市場低迷是必然的，并且隨著市場供給不斷增加，存量累積加劇競爭態(tài)勢，量價(jià)齊跌仍會(huì)延續(xù)，整體市場低谷期預(yù)計(jì)將持續(xù)半年至一年的時(shí)間。但是，作為稀缺資源的別墅產(chǎn)品，尤其是高端別墅，其客戶是以商賈、政要為代表的精英階層，豪擲千金但求一墅，對購房本錢的敏感度極低，因此，在整體市場低迷的情況下，高端別墅并非逆市熱銷，而是產(chǎn)品本身具有的特性決定了市場的選擇。面積區(qū)間160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-320㎡320-500㎡500㎡以上總計(jì)獨(dú)棟/421543946聯(lián)排55433336158/190雙拼/511252/25總計(jì)5552654324139261總價(jià)區(qū)間80-120萬120-160萬160-200萬200-250萬250-300萬300-500萬500萬以上總計(jì)獨(dú)棟//317731646聯(lián)排277745365//190雙拼/48652/25總計(jì)2781565917516261近半年別墅成交以聯(lián)排產(chǎn)品為主，面積以160-200㎡區(qū)間最為暢銷，總價(jià)控制在120-200萬較容易為客戶接受。近半年別墅成交詳情表：10年宏觀市場分析面積區(qū)間160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-320㎡320-500㎡500㎡以上總計(jì)獨(dú)棟024753172230159663聯(lián)排66731071241263750871雙拼00693021749203總計(jì)66752232073196791681737別墅存量統(tǒng)計(jì)表：160-200㎡的聯(lián)排產(chǎn)品目前存量極少，而從近半年成交的情況看，此面積區(qū)間未來需求量較大，產(chǎn)品未來前景較好。10年宏觀市場分析項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積區(qū)間存量套數(shù)銷售報(bào)價(jià)盈峰翠邸望城縣聯(lián)排、雙拼聯(lián)排200-235㎡雙拼275㎡74聯(lián)排110-180萬雙拼200-250萬保利麓谷林語岳麓區(qū)聯(lián)排260-418㎡169170-370萬金科東方大院岳麓區(qū)聯(lián)排、獨(dú)棟

聯(lián)排166-243㎡獨(dú)棟500-1200㎡127聯(lián)排215-400萬九龍領(lǐng)仕匯岳麓區(qū)聯(lián)排聯(lián)排232-400㎡36160-230萬橘郡長沙縣聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟聯(lián)排170-300㎡雙拼200-300㎡獨(dú)棟200-300㎡21聯(lián)排102-180萬雙拼140-210萬獨(dú)棟160-240萬堤亞納灣開福區(qū)聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170-220㎡雙拼300-500㎡61聯(lián)排130-170萬雙拼255-450萬托斯卡納雨花區(qū)聯(lián)排聯(lián)排258-473㎡48200-380萬主推聯(lián)排產(chǎn)品工程的存量統(tǒng)計(jì)表：暢銷的160-200㎡聯(lián)排產(chǎn)品目前存量僅集中在東方大院、橘郡、堤亞納灣三個(gè)工程，競爭形勢并不劇烈。10年宏觀市場分析市場向下，別墅向上，在市場冰川期到來之時(shí)，仰望別墅的曙光。順勢而為，順市而動(dòng)，別墅的大輝煌時(shí)代，聯(lián)排為王。10年宏觀市場分析

客戶區(qū)域分析市場篇大河西這些客戶對地域沒有特定要求，看重的是大河西片區(qū)無可比較的自然景觀資源以及未來開展前景望城外地〔湘潭/常德等外市、京滬深湘籍返鄉(xiāng)〕河?xùn)|區(qū)域客戶來源：受限于望城縣的購置力，工程的主要客源以大河西片區(qū)客戶為主，河?xùn)|區(qū)域及外地返湘客戶為輔這些客戶來源分散，大局部在河西有三緣關(guān)系，所以首選河西以望城本地私企老板、個(gè)體戶為代表，09年長沙市別墅成交客戶來源分析：長沙目前別墅市場的主力消費(fèi)者集中在私營業(yè)者、高校教師、醫(yī)生、政府官員，即所謂的富人階級(jí)，他們是長沙的主要的高端消費(fèi)群體，引導(dǎo)著長沙高端消費(fèi)的方向，提前進(jìn)入到人生的知富階段。參數(shù)說明1年齡主力購買客戶群年齡在40-50歲之間2區(qū)域主要以湖南省內(nèi)客戶為主，高端物業(yè)外地客戶消化率略高3職業(yè)企業(yè)高管、個(gè)體工商大戶、私營業(yè)主、政界人士為重點(diǎn)4家庭結(jié)構(gòu)絕大部分客戶為三至五口之家或者三代同堂5購房動(dòng)機(jī)居住體驗(yàn)升級(jí)、收藏把玩、投資收益客戶區(qū)域分析項(xiàng)目名稱長沙市本省外省金科東方大院66%25%9%麓山別墅61%35%4%盈峰翠邸40%19&41%岳麓山公館62%21&17%九龍領(lǐng)仕匯63%26%11%保利麓谷林語（別墅）77%15%8%大河西區(qū)域代表性樓盤客戶構(gòu)成：調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長沙市本地客戶的比例一般都是在60%左右，本省25%左右，外省客戶約15%?？蛻魠^(qū)域分析擬推本案客戶構(gòu)成

我們的客戶來源為：長沙市常住高端人群長株潭次區(qū)域高端人群來自眾多行業(yè)的外地湘籍高端人群外省客戶少數(shù)的海歸派客戶區(qū)域分析職業(yè)特征——

1、各類經(jīng)營業(yè)主；

2、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理參謀，專業(yè)代理〔商〕，高級(jí)營銷人員；3、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員；

4、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授；

5、有隱性收入的政界人員。主力目標(biāo)客戶——

所有承受別墅總價(jià)300萬元以上的精英多為兩種人：一種是傳統(tǒng)行業(yè)的富豪，一種是新興行業(yè)的新貴?？蛻魠^(qū)域分析

自身價(jià)值研判工程定位篇借助建設(shè)兩型社會(huì)試點(diǎn)，大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃，岳麓區(qū)〔河西〕成為長沙房地產(chǎn)開展的焦點(diǎn)。2007年12月14日，國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。2021年6月大河西先導(dǎo)區(qū)正式啟動(dòng)。原岳麓新城區(qū)成為了大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)域。規(guī)劃區(qū):湘江以西，涉及4個(gè)區(qū)縣，15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，望城縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為1200平方公里。核心區(qū):黃橋大道以東，岳麓區(qū),高新區(qū),望城縣的黃金鄉(xiāng)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，用地總面積約570平方公里。起步區(qū)：規(guī)劃面積230平方公里，近期啟動(dòng)重點(diǎn)建設(shè)地區(qū):包括岳麓區(qū)的梅溪湖周邊地區(qū)、岳麓山周邊地區(qū)、洋湖垸、坪塘片，用地總面積109平方公里。大河西先導(dǎo)區(qū)城市規(guī)劃遠(yuǎn)見規(guī)劃目標(biāo)—力爭到2021年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為:“兩型社會(huì)〞綜合配套改革的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)、支撐開展的增長極；產(chǎn)業(yè)布局—三圈一帶一核心三圈：傳統(tǒng)效勞業(yè)開展圈層、高新技術(shù)開展圈層、先進(jìn)制造業(yè)開展圈層；一帶：金州大道產(chǎn)業(yè)拓展帶一核心：現(xiàn)代效勞業(yè)核心區(qū)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)開展,同時(shí)形成大量有置業(yè)需求的人群，從而依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局形成新的人口聚集區(qū)帶。大河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局工程周邊綜合交通規(guī)劃交通系統(tǒng):長常高速、繞城線、雷鋒大道、金星大道、黃橋大道和二環(huán)線。雷鋒大道連接京珠、長常高速公路，東接京廣鐵路，西連枝柳鐵路。到黃花國際機(jī)場也僅40分鐘車程。鐵路交通：石長鐵路跟潭望鐵路，石長鐵路在園區(qū)設(shè)有望城火車站。公鐵河聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)：以石長鐵路和長常高速為依托，實(shí)現(xiàn)高速公路、鐵路和水路的快速聯(lián)運(yùn)。橋面系統(tǒng)：月亮島大橋、三汊磯大橋、銀盆嶺大橋、橘子洲大橋，跟正在規(guī)劃中的新世紀(jì)大道、元福大橋以及營盤路過江隧道使該區(qū)域與河?xùn)|聯(lián)系緊密。交通等根底配套建設(shè)是城市化的先行條件，交通路網(wǎng)的改善及河西核心輻射力的增強(qiáng)，將徹底顛覆長沙“西貧東富〞的傳統(tǒng)觀念。長沙素有“山水洲城〞之稱，而河西最美。品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，河西未來將更美。一個(gè)華美的競技場悄然誕生。依托岳麓山山脈，區(qū)域內(nèi)丘林、水庫等自然資源豐富；延雷鋒大道和金星大道這兩條主干道，周邊大品牌開發(fā)商云集，產(chǎn)品以別墅、洋房為主；規(guī)劃中的月亮島公園、西湖水上公園、濱江水上公園給河西宜居概念又增添標(biāo)簽；洗心禪寺歷史悠久，聞名遠(yuǎn)洋；周邊聚集眾多不同規(guī)模的農(nóng)家樂，目前以白果園、錦繡山莊比較著名。金科東方大院天麓新地東方明珠玫瑰園南山蘇迪亞諾盈峰翠邸本項(xiàng)目中糧北緯28保利麓谷林語恒大名都市政府勤誠達(dá)地產(chǎn)在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目月亮島濱江水上公園西湖洗心禪寺生態(tài)景觀資源睿智工程周邊生態(tài)宜居城工程總占地面積為1500畝，其中住宅面積占地有1000畝，業(yè)態(tài)為類別墅、洋房等；500畝以奧特萊斯作為主體的商業(yè)綜合用地，規(guī)劃有酒店、溫泉等配套工程。西班牙建筑風(fēng)格為TOWNHOUSE、創(chuàng)新L戶型組合庭院。項(xiàng)目占地面積(畝)1000畝項(xiàng)目一期占地面積(m2)80000m2綜合容積率0.6會(huì)所面積(m2)3000m2一期建筑類型獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排/L戶型氣魄高瞻遠(yuǎn)矚的開發(fā)理念，超大規(guī)模的開發(fā)氣度，成就區(qū)域的王者氣魄。工程規(guī)劃總綱裕田中國進(jìn)駐長沙，將帶來什么？背靠集團(tuán)優(yōu)勢互補(bǔ)資源整合國際團(tuán)隊(duì)國際品牌招商實(shí)力遠(yuǎn)卓戰(zhàn)略國際視野高度戰(zhàn)略思想專業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)精準(zhǔn)專業(yè)定位全國開展商：公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；_展階段，形成了廣州、北京、長沙、江西、海南等多余個(gè)城市的全國戰(zhàn)略布局。上市公司：香港上市集團(tuán)裕田中國〔00313〕樓盤開發(fā)：國內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)商，以“精品住宅〞、“奧特萊斯商業(yè)〞和“老年公寓〞為三大主要業(yè)務(wù)板塊；統(tǒng)御品牌+實(shí)力+專業(yè)+視野=掌控區(qū)域開展的王者光環(huán)奧特萊斯，這個(gè)榮耀的身份標(biāo)簽早已加冕。光輝四射，影響全局。奧特萊斯新地東方明珠生活導(dǎo)航圖盈峰翠邸生活導(dǎo)航圖恒大名都生活導(dǎo)航圖奧特萊斯全球攻略：奧特萊斯的開展已有100多年的歷史，這個(gè)概念最早始于美國，目前美國有320多奧特萊斯品牌折扣店。英國僅6千多萬人口的一個(gè)國家，分布了300多家奧特萊斯品牌折扣點(diǎn)；日本將奧特萊斯與旅游觀光、購物休閑結(jié)合在一起開發(fā)，日本御殿場奧特萊斯目前有150多個(gè)品牌。功勛奧特萊斯為什么可以全球矚目？美國拉斯維加斯米高梅大酒店(MGMGrand)距離5公里單軌鐵路Bally's/ParisLasVegas(Bally's/ParisLasVegas)距離6公里單軌鐵路佛拉明戈/凱撒宮(Flamingo/CaesarsPalace)距離6公里單軌鐵路哈拉斯/帝國宮(Harrah's/ImperialPalace)距離7公里單軌鐵路米高梅歷險(xiǎn)游樂園MGMGrandAdventuresThemePark距離5公里里伯侖博物館LiberaceMuseum距離6公里巴黎飯店的埃菲爾鐵塔EIFFELTOWERATPARISLASVEGAS距離6公里美麗湖飯店的音樂噴泉FOUNTAINSOFBELLAGIO距離6公里周邊交通周邊景觀拉斯維加斯工廠直銷中心

LasVegasOutletCenter拉斯維加斯共有三個(gè)奧特萊斯工程，分別為：時(shí)尚工廠直銷中心(TheFashionOutletsofLasVegas)工廠直銷中心(LasVegasOutletCenter)、超級(jí)工廠直銷中心(LasVegasPremiumOutlets)三個(gè)奧特萊斯皆在拉城附近，靠近人流集中區(qū)，其中LasVegasPremiumOutlets靠城區(qū)最近，距離MandalayBay大賭場十分鐘路程。交通都非常便利，離中心景觀區(qū)非常近，周圍都圍繞幾個(gè)景點(diǎn)，成為旅游者自由時(shí)間購物的好去處。拉城收入主要來自賭業(yè)和賭博衍生出來的餐飲酒店行業(yè)，除此之外沒有其他方面的拓展。在奧特萊斯進(jìn)駐后，豐富了拉城的休閑娛樂，提升了區(qū)位價(jià)值，人們購物所帶來的消費(fèi)增長額也給該地帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)收入。奧特萊斯已經(jīng)成為賭博和旅游之外又一個(gè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的的重要業(yè)態(tài)。中國上海上海奧特萊斯品牌直銷廣場是一座國際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的生態(tài)型綜合購物廣場。廣場整體建筑呈現(xiàn)代時(shí)尚的歐美風(fēng)情，并與優(yōu)美自然生態(tài)景觀相結(jié)合，精心打造輕松愉悅的購物環(huán)境，營造清新俊雅的休閑氣氛。目前廣場擁有二百五十余家商鋪、四百五十多個(gè)國內(nèi)外品牌。上海青浦奧特萊斯坐落于滬青平高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘。廣場占地面積16萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。廣場擁有能停放1200余輛機(jī)動(dòng)車的大型停車場，可容納500輛車的地下車庫及旅游巴士專屬的停車位。上海青浦奧特萊斯廣場周邊配套設(shè)施：休閑：高爾夫球場、太平洋大酒店、飛云賓館、通林賓館、青浦賓館、青浦博物館、青浦區(qū)圖書館等景觀：烈士塔、曲水園、萬壽塔、紀(jì)念館、鳳溪公園、諸瞿公園；教育：華鑠小學(xué)、、宋慶齡學(xué)校、青浦區(qū)珠溪中學(xué)、上海西譯中學(xué)、青浦區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、華東師范大學(xué)醫(yī)院：上海同德醫(yī)院、上海青城醫(yī)院周邊樓盤：上海品牌消費(fèi)成熟，白領(lǐng)群體對品牌認(rèn)知度高，周邊分布眾多樓盤，不完全統(tǒng)計(jì)有２萬套別墅，高消費(fèi)群體多。交通配套完善：

片區(qū)交通網(wǎng)密集，有5條高速公路直接與主城連接，縮短了青浦區(qū)與主城區(qū)的距離，其中滬青平高速公路直接連通上海虹橋機(jī)場。

地鐵2號(hào)線跟9號(hào)線均到達(dá)奧特萊斯周邊，可以直達(dá)浦東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

廣場地處同三高速、滬青平高速、嘉金高速、滬寧高速和滬杭高速路網(wǎng)中央，優(yōu)越的交通位置極大地方便了本市及江浙兩省的消費(fèi)者前來休閑購物。奧特萊斯的到來，大大的活潑了上海青浦地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境2006年國慶日銷售額突破每天突破500萬元。據(jù)有效統(tǒng)計(jì)，奧特萊斯廣場五天的總銷售額到達(dá)2493.60萬元，其中以合作經(jīng)營方式進(jìn)行銷售的品牌商鋪5天的總銷售額高達(dá)2028.83萬元，餐飲及租賃商鋪的總銷售額到達(dá)464.73萬元，其中餐飲銷售額占63.79萬元，租賃商鋪銷售額占400.94萬元，廣場日均營業(yè)額到達(dá)498.72萬元。提升了該范圍內(nèi)的區(qū)域價(jià)值，成為周邊別墅群的高檔配套奧特萊斯工程周邊有別墅2萬套左右，目標(biāo)人群皆為中高層白領(lǐng)，生活消費(fèi)水平以及鑒賞力普遍偏高，奧特萊斯成為表達(dá)他們尊貴感，方便他們生活的一個(gè)重要方向指標(biāo)，建成后成為表達(dá)該區(qū)尊貴、高檔的一個(gè)地標(biāo)性符號(hào)。奧特萊斯是一種高級(jí)商業(yè)形態(tài)，它可以將商業(yè)業(yè)態(tài)與旅游休閑文化結(jié)合，將流行文化和商業(yè)展示完美結(jié)合；它還可以將商業(yè)形態(tài)和房地產(chǎn)開發(fā)以及城市運(yùn)營相互結(jié)合。奧特萊斯還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)引擎，它能夠通過資源的整合來創(chuàng)造更多新的價(jià)值；奧特萊斯具有復(fù)合生產(chǎn)力城市規(guī)劃拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)開展的速度；促進(jìn)城市規(guī)劃科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)開展；提升城市國際化形象；工程所在版塊價(jià)值將得到大幅提升；旅游觀光帶動(dòng)大河西旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模化開展；引發(fā)自然資源優(yōu)勢整合連鎖反響；奧特萊斯購物公園將帶來新主題式的休閑度假方式；房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)保證區(qū)域人流量，商業(yè)互補(bǔ)給房產(chǎn)配套；刺激地產(chǎn)投資的進(jìn)一步增長，加快長沙價(jià)格洼地的填補(bǔ)速度；高端消費(fèi)消費(fèi)帶動(dòng)人流量，人流量帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)開展；世界一線品牌刺激勢必吸引中南地區(qū)高端消費(fèi)在長沙的集中；奧特萊斯將給長沙帶來？商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)聚集人氣人氣保證商業(yè)消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)睿智統(tǒng)御光環(huán)功勛遠(yuǎn)見王者之相氣魄

項(xiàng)目屬性定位工程定位篇一個(gè)帝國的腳步Empirefootsteps

只為傳奇而來奧萊小鎮(zhèn)oletown2021年，裕田中國同策房產(chǎn)聯(lián)手展開大攻勢要在國內(nèi)與世界展開與其實(shí)力相吻合的更大手筆。2021，裕田中國年奧萊小鎮(zhèn)對裕田中國意義品牌跨區(qū)域戰(zhàn)略的關(guān)鍵棋子，在目前地產(chǎn)新格局時(shí)代，也代表我們的前瞻性步伐，是一種遠(yuǎn)見，更是一種高度。必定以品牌主導(dǎo)地位和全新工程形象高度，刷新大河西地產(chǎn)市場現(xiàn)有格局和居住觀，是對大河西未來價(jià)值的預(yù)見與肯定。奧萊小鎮(zhèn)對大河西意義以一個(gè)跨時(shí)代的業(yè)態(tài)配套和高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，倡導(dǎo)一種全新生活觀，并表達(dá)客戶群體的遠(yuǎn)見價(jià)值和生活態(tài)度。奧萊小鎮(zhèn)對客戶群體意義>>世界到來，開闊大河西眼界>>PARTONE毗鄰市政府，大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，政府高起點(diǎn)規(guī)劃、便利交通、超大規(guī)模招商引資，集“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)〞產(chǎn)業(yè)帶。大河西，長株潭城市群的“未來新城〞3+5長株潭城市群，大河西先導(dǎo)區(qū)作為長株潭城市群“兩型社會(huì)〞綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)，以科技、人文、生態(tài)為宜居的國際新城正在形成用國際視野比肩世界；奧特萊斯國際級(jí)的商業(yè)航母，用世界的價(jià)值觀來打造未來的生活。大河西的“世界觀〞THEWORLDVALUE世界級(jí)商業(yè)價(jià)值THEWORLDVALUE國際前瞻性視野THEWORLDVALUE國際地位及影響THEWORLDVALUE未來的升值信心大河西未來的世界級(jí)地位和影響，賦予區(qū)域、工程、居住者一種國際級(jí)視野和遠(yuǎn)見的“世界觀〞凝聚世界目光的大河西，世界的前瞻力、前沿思想觀念、國際理念，投資遠(yuǎn)見在這里集合交融，見證大河西視野和未來價(jià)值。>>大牌與大盤的競技場>>PARTTWO奧萊小鎮(zhèn)金科東方大院保利麓谷林語盈峰翠邸北緯28°規(guī)模（萬/M2）占地1000畝占地465畝總建面66萬方占地850畝總建面102萬方占地55萬平米總建面66萬方占地1000畝主題概念------------一生一宅，東方王榭------------精雕細(xì)琢打造長沙尊貴名邸成就自然的緯度核心賣點(diǎn)奧特萊斯購物公園、低密度純別墅區(qū)生態(tài)風(fēng)景區(qū)、長沙首屈一指的園林地段、開發(fā)商品牌、園林、高爾夫運(yùn)動(dòng)公園開發(fā)商品牌、地段開發(fā)商品牌、地段、低密度、自然風(fēng)景區(qū)物業(yè)類型別墅、聯(lián)排、雙拼、L戶型、洋房獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、雙拼、洋房雙拼、聯(lián)排、小高層、高層聯(lián)排、雙拼小獨(dú)棟訴求------------園林公園風(fēng)情自然資源工程的“伙伴〞［選取原那么：物業(yè)類型相近］——奧萊小鎮(zhèn)該向市場傳達(dá)什么核心價(jià)值？受大河西世界級(jí)價(jià)值驅(qū)動(dòng)，金科房產(chǎn)、和記黃浦、恒大地產(chǎn)、中糧集團(tuán)等一大批地產(chǎn)巨頭紛紛登陸。大河西未來價(jià)值開展商進(jìn)入信心信心的轉(zhuǎn)化對一個(gè)城市新區(qū)，在很大程度上客戶“購置信心＝購置理由〞轉(zhuǎn)化眾多大盤涌現(xiàn)證明購置信心購置理由客戶“大象無形，大音稀聲〞無須張揚(yáng)，裕田中國的進(jìn)入，奠定了大河西地產(chǎn)市場的品牌領(lǐng)軍者地位．在大盤主導(dǎo)的大河西，占地面積、建筑面積、資源景觀占有等方面，工程缺乏以形成絕對市場領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢。迎合裕田中國國際影響力奧萊小鎮(zhèn)必須在大河西樹立－－－“獨(dú)特高端形象占位〞毫無疑問，裕田中國在大河西的首個(gè)大規(guī)模別墅工程，其獨(dú)特高端形象與品牌信心保證，將使奧萊小鎮(zhèn)在區(qū)域中脫穎而出。大盤定位必須從大處著手，建立工程高端形象，對工程長期開發(fā)、產(chǎn)品特征、客戶具有一種----包容性□1000畝規(guī)模大盤氣勢□500畝奧特萊斯購物公園，輻射中南地區(qū)□低密度產(chǎn)品、創(chuàng)新建筑規(guī)劃□生態(tài)景觀價(jià)值，健康居住□自然生態(tài)園林，表達(dá)多層次與生機(jī)□傍河，造自然水系景觀□品牌對高品質(zhì)產(chǎn)品的信心保證□人文居住環(huán)境對社區(qū)生活的提升□創(chuàng)新L型庭院別墅，營造私密空間……高端產(chǎn)品力“奧特萊斯〞是工程最大的市場差異點(diǎn)．周邊大盤林立，其中又有別墅產(chǎn)品類型，但與對手相比，工程最大差異點(diǎn)和市場空缺：－－“超大規(guī)模奧特萊斯配套別墅區(qū)〞如何傳達(dá)這一差異點(diǎn)？>>鎮(zhèn)在定位>>PARTTHREE一個(gè)詞概括大規(guī)模別墅----¤工程特點(diǎn)清晰，容易傳播¤大處著手，表達(dá)大盤開發(fā)的包容性¤有形象高度和產(chǎn)品差異點(diǎn)¤吻合高端定位，不過于風(fēng)情“別墅鎮(zhèn)〞“獨(dú)特差異點(diǎn)〞結(jié)合“世界級(jí)的前瞻視野〞----別墅鎮(zhèn)＋世界觀工程就有從大處著手的獨(dú)特高端形象占位。工程屬性定位大河西●世界觀●別墅鎮(zhèn)定位解讀別墅鎮(zhèn)世界觀大河西大河西未來價(jià)值表達(dá)區(qū)域地位……大規(guī)模純粹別墅產(chǎn)品特征清晰有形象高度……高端獨(dú)特市場地位確實(shí)立！大河西●世界觀●別墅鎮(zhèn)高端購物公園輻射中南，影響世界國際視野迎合客戶眼光……高端獨(dú)特形象支撐裕田中國品牌超規(guī)模純粹別墅大河西未來價(jià)值新生活觀倡導(dǎo)頂級(jí)品質(zhì)保證>>眼光是一種身份價(jià)值的肯定>>PARTFOUR>>大河西客群開展趨勢▲大河西規(guī)劃增強(qiáng)客戶信心：資金、配套、政策環(huán)境等更加穩(wěn)固了區(qū)域未來價(jià)值；▲奧特萊斯購物公園進(jìn)駐：商業(yè)將帶動(dòng)人流量，人流量將存在潛在客戶群體；▲大牌與大盤進(jìn)入；大盤和品牌開展商使客戶對該片區(qū)價(jià)值有了更直接的認(rèn)識(shí)；▲商務(wù)遷移人群的真正進(jìn)入：周邊大中型重工業(yè)集聚地，聚集大量企業(yè)中高層；▲江浙地區(qū)及珠江三角洲等地投資客仍將放大：二線城市房價(jià)比較低，吸引外來投資客；▲投資價(jià)值進(jìn)一步得到驗(yàn)證：現(xiàn)售工程價(jià)格和收益的給投資人群比較大的信心；▲一些非專業(yè)投資客的參加：專業(yè)投資客的收益引起了非專業(yè)投資客的欲望；▲投資相對趨于穩(wěn)健和理性：不僅著眼價(jià)格提升，更注重租金回報(bào)和長期利益；>>奧萊小鎮(zhèn)客戶構(gòu)成湖南地區(qū)超前投資客大型產(chǎn)業(yè)下游的小型企業(yè)主湖南地區(qū)其他投資客大河西企業(yè)中高管長沙市自住客戶大河西大型中大型企業(yè)長沙市新移民人口其他客戶湖南地市自住人群江浙及珠江三角洲投資客核心客戶重點(diǎn)客戶輔助客戶投資／休閑度假居?。岣呱钇焚|(zhì)居?。ぷ鞣奖憔幼。顿Y兩可多套購置／商務(wù)接待功能居住／工作方便屢次置業(yè)／改善居住投資或其他目的找到主流階層的共性——具備相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有活力，有知識(shí)，豁達(dá)樂觀，工作努力，目標(biāo)堅(jiān)決，事業(yè)心強(qiáng)，有追求，有想法，追求品位。不保守，創(chuàng)新意識(shí)，具有良好審美意識(shí)和獨(dú)立的審美觀有自己的圈子，喜歡交往與溝通，關(guān)注資訊，關(guān)注新鮮事物獨(dú)立自由，有主見，從物質(zhì)的追求上升到精神的追求享受生活、享受工作、享受休閑，精力充分，激情洋溢，買房不再停留在住的層面，具有寄托某種情感，實(shí)現(xiàn)一種身份和內(nèi)心的雙重認(rèn)可?？释粼诠韫?，渴望有與之身份匹配的高檔房子……他們是知富階層，是最有潛力的一群。他們不喜歡老式別墅，不喜歡粗糙的別墅，不喜歡純粹的中式別墅。知富階層因其生活與事業(yè)的不可分割性，他們對購置別墅的驅(qū)動(dòng)力，一方面，要實(shí)現(xiàn)其身份、社會(huì)地位的認(rèn)可；另外，要滿足他們的生活、生意需求，讓他們從精神層面認(rèn)可。因此，一定要有足夠的復(fù)合拉動(dòng)力。

戰(zhàn)略目標(biāo)營銷策略篇戰(zhàn)略目標(biāo)2021引領(lǐng)長沙別墅市場創(chuàng)造別墅速銷奇跡打造具有綜合競爭力產(chǎn)品締造房地產(chǎn)領(lǐng)袖神話實(shí)現(xiàn)一期銷售率：95%以上實(shí)現(xiàn)銷售面積：85000平方米實(shí)現(xiàn)銷售金額：7.82億元〔人民幣〕實(shí)現(xiàn)回籠資金：6.65億元〔人民幣〕業(yè)績目標(biāo)作戰(zhàn)時(shí)間：

面對一期啟動(dòng)區(qū)8.5萬方的別墅體量，我們必須考慮全盤的穩(wěn)步成長！高標(biāo)準(zhǔn)占位，快速營銷，撬動(dòng)全盤!我們的核心任務(wù)價(jià)格定位營銷策略篇橘郡龍灣國際社區(qū)水岸新都郡原美村格蘭小鎮(zhèn)托斯卡納盈峰翠邸北緯28度岳麓山公館麓山別墅九龍領(lǐng)仕匯湘江壹號(hào)堤亞納灣東方大院美洲故事本案價(jià)格定位——市場描述主要?jiǎng)e墅工程分析：項(xiàng)目名稱區(qū)域體量（萬㎡）產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積區(qū)間銷售套數(shù)銷售報(bào)價(jià)盈峰翠邸望城縣69聯(lián)排、雙拼聯(lián)排200-235㎡雙拼275㎡233聯(lián)排6200雙拼8200保利麓谷林語岳麓區(qū)115.46聯(lián)排260-418㎡346300金科東方大院岳麓區(qū)42聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排166-243㎡獨(dú)棟500-1200㎡103聯(lián)排12000九龍領(lǐng)仕匯岳麓區(qū)13.01聯(lián)排232-400㎡445800好望谷長沙縣7.4635獨(dú)棟284-435㎡1288500橘郡長沙縣39聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟聯(lián)排170-300㎡雙拼200-300㎡獨(dú)棟200-300㎡75聯(lián)排6000雙拼7000獨(dú)棟9000水岸新都長沙縣8聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170-390㎡雙拼270-330㎡78聯(lián)排5800雙拼9000堤亞納灣開福區(qū)82.731聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170-220㎡雙拼300-500㎡7聯(lián)排7000雙拼8800綠城青竹園開福區(qū)40獨(dú)棟400-1200㎡8820000郡原美村雨花區(qū)一期80獨(dú)棟287-323㎡4712000美洲故事雨花區(qū)25.102雙拼、獨(dú)棟雙拼370-420㎡獨(dú)棟350-430㎡163雙拼12000獨(dú)棟16000托斯卡納雨花區(qū)21聯(lián)排、雙拼258-473㎡2537800價(jià)格定位——市場描述南加州生活特色密度豪宅

---時(shí)尚、雅致

，南加州風(fēng)情

價(jià)格定位——案例分析容積率：1.2體量：690000㎡工程類型：聯(lián)排雙拼風(fēng)格：南加州風(fēng)格房型面積：聯(lián)排200-235㎡

雙拼275㎡主力總價(jià)：110-250萬10年成交套數(shù)：46成交均總價(jià)：120萬西城工程〔盈峰翠邸〕依山環(huán)水，打造精致山水生態(tài)別墅價(jià)格定位——案例分析容積率：0.4體量：148150㎡工程類型：聯(lián)排獨(dú)棟風(fēng)格：北美風(fēng)格房型面積：聯(lián)排228-245㎡

獨(dú)棟306-800㎡主力總價(jià)：240-680萬10年成交套數(shù)：3成交均總價(jià)：260萬西城工程〔岳麓山公館〕容積率：0.36體量：83000㎡工程類型：雙拼獨(dú)棟風(fēng)格：西班牙風(fēng)格房型面積：雙拼298-344㎡

獨(dú)棟366-534㎡主力總價(jià)：210-550萬10年成交套數(shù)：6成交均總價(jià)：260萬工程特色獨(dú)有設(shè)計(jì)別墅的盡端路丶吊腳樓，盡端路最大限度地保證了居住舒適性，形成深宅大院的居住格局，尊崇舒適，吊腳樓徹底打破長沙別墅工程擁擠丶局促的布局設(shè)計(jì)方式，使住戶能更加親近原生自然西城工程〔麓山別墅〕價(jià)格定位——案例分析容積率：0.37體量：52600㎡工程類型：獨(dú)棟風(fēng)格：西班牙風(fēng)格房型面積：獨(dú)棟253-947㎡主力總價(jià)：暫未定價(jià)一期供給套數(shù)：143預(yù)計(jì)上市時(shí)間：今年年度西城工程〔北緯28度〕價(jià)格定位——案例分析注重現(xiàn)場展示，打造精致原味的西班牙小鎮(zhèn)西班牙大帆船馬德里燈塔局部樓棟外立面完全展示價(jià)格定位——案例分析容積率：0.54體量：938099㎡工程類型：聯(lián)排雙拼風(fēng)格：西班牙式近郊生活小鎮(zhèn)房型面積：聯(lián)排170-300㎡

雙拼200-300㎡主力總價(jià)：120-210萬10年成交套數(shù)：60成交均總價(jià)：130萬南城工程〔水岸新都〕注重樣板打造以及園林打造價(jià)格定位——案例分析容積率：0.54體量：30000㎡工程類型：獨(dú)棟風(fēng)格：南加州房型面積：獨(dú)棟275-331㎡主力總價(jià)：280-340萬10年成交套數(shù)：37成交均總價(jià)：300萬南城工程〔郡原美村〕容積率：1.5體量：300000㎡工程類型：聯(lián)排雙拼風(fēng)格：蘇格蘭風(fēng)格房型面積：雙拼360-440㎡

聯(lián)排260-330㎡主力總價(jià)：210-300萬10年成交套數(shù)：40成交均總價(jià)：240萬南城工程〔格蘭小鎮(zhèn)〕價(jià)格定位——案例分析價(jià)格定位——案例分析意大利純手工別墅，地中海風(fēng)情園林實(shí)景容積率：1.0體量：210000㎡工程類型：聯(lián)排風(fēng)格：意大利風(fēng)格房型面積：聯(lián)排258-470㎡

主力總價(jià)：200-380萬10年成交套數(shù)：7成交均總價(jià)：270萬南城工程〔托斯卡納〕容積率：1.5體量：300000㎡工程類型：聯(lián)排雙拼獨(dú)棟風(fēng)格：北歐風(fēng)格房型面積：聯(lián)排210-240㎡

雙拼250㎡

獨(dú)棟350-500㎡主力總價(jià)：250-330萬10年成交套數(shù)：13成交均總價(jià)：280萬南城工程〔龍灣國際社區(qū)〕價(jià)格定位——案例分析特色風(fēng)情主題商業(yè)街容積率：0.4體量：1000000㎡工程類型：獨(dú)棟雙拼風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格房型面積：雙拼330-350㎡

獨(dú)棟360-700㎡主力總價(jià)：300-1200萬10年成交套數(shù)：6成交均總價(jià)：320萬工程特色秉承生態(tài)地產(chǎn)開發(fā)理念，以湘江丶鵝羊山為背景巧妙布局，建筑與自然有機(jī)融合，打造現(xiàn)代主義頂級(jí)物業(yè)。北城工程〔湘江1號(hào)〕價(jià)格定位——案例分析容積率：1.11體量：827313㎡工程類型：聯(lián)排雙拼風(fēng)格：西班牙風(fēng)格房型面積：聯(lián)排170-220㎡

雙拼300-500㎡主力總價(jià)：150-220萬10年成交套數(shù)：7成交均總價(jià)：160萬北城工程〔堤亞納灣〕工程特色360畝楚家湖公園規(guī)劃，一線湖景別墅價(jià)格定位——案例分析長沙別墅市場高手云集，從產(chǎn)品規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)到廣告訴求，每一個(gè)環(huán)節(jié)，參與者都展示出了自己最強(qiáng)勢的一面。我們認(rèn)為智者方能領(lǐng)控全局，那么我們需要在產(chǎn)品后天的成長中給他注入更多的價(jià)值……價(jià)格定位——案例分析總結(jié)價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕案例分享〔金科東方大院〕205歲的香樟樹一件藝術(shù)浮雕細(xì)節(jié)就是賣點(diǎn)形象從文化展示開始價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕別墅入口：“夢幻莊園〞的大門恭迎主人凱旋。主干道：林蔭大道是一個(gè)綠色的屏障，陽光從樹梢滲透出來。人行道路：讓每次回家的路，都感覺是經(jīng)過了大花園。

價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕親水景觀：家門前，水是流動(dòng)的景觀。

價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕小品建議：將藝術(shù)、符號(hào)、感染力融匯到每一個(gè)裝飾物。

價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕植被建議：我們家的花、草來自熱帶雨林；我們家的樹比房子還高。

價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕普通標(biāo)準(zhǔn)：草皮，道路鋪磚，花、樹球等物種適量點(diǎn)綴，市場預(yù)報(bào)價(jià)：100-150元/平米中高標(biāo)準(zhǔn)：草皮，淺水景，木臺(tái)，地面磚，花、樹等物種種植，施工工藝精細(xì)，市場預(yù)報(bào)價(jià)：200-300元/平米〔交房標(biāo)準(zhǔn)〕高檔標(biāo)準(zhǔn)：綠化、硬裝、水景、燈光效果、背景音樂全部做到個(gè)性化考究施工，市場預(yù)報(bào)價(jià)：400-600元/平米不等〔樣板標(biāo)準(zhǔn)〕園林精裝修施工本錢預(yù)算價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔園林規(guī)劃〕會(huì)所規(guī)劃原那么：尊貴舒適、功能齊全、動(dòng)線明確價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔會(huì)所〕尊貴舒適：這里不能和美國“白宮〞相提并論，但這里一定很舒適。

功能齊全：這里不能少了兒童天地、不能沒有私人的會(huì)談室、不能忘記運(yùn)動(dòng)健康是永遠(yuǎn)的主題。價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔會(huì)所〕動(dòng)線明確：未來這里可能是一個(gè)賣場，但也可能會(huì)是一個(gè)藝術(shù)的展示平臺(tái)；因此，我們的功能劃分，行動(dòng)路線一定要清晰，且易于管理。說明：結(jié)合未來銷售所需要的空間，合理規(guī)劃使用功能。價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔會(huì)所〕未來這里可以聘請專業(yè)的管家打理.經(jīng)營模式：半封閉式。既為社區(qū)居民效勞，也對社區(qū)外的高端客戶效勞。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：對外收取較高年費(fèi)，社區(qū)居民有適當(dāng)優(yōu)惠優(yōu)點(diǎn)：既可以保證社區(qū)高品位，也可以減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。通過社區(qū)的酒店管理公司和專業(yè)的公關(guān)籌劃公司的運(yùn)作，社區(qū)會(huì)所可以承辦高檔集會(huì)活動(dòng)，承辦各類論壇會(huì)議，提升社區(qū)形象和知名度。會(huì)所也可以為媒體的財(cái)富論壇等節(jié)目提供場地，提高工程的知名度。會(huì)所經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范建議：

價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔會(huì)所〕價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔樣板間〕案例分享〔金科東方大院〕價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔樣板間〕案例分享〔保利麓谷林語〕價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔樣板間案例分析〕有名氣的設(shè)計(jì)公司、

大手筆的制作本錢、純粹的元素主題、細(xì)致的品味。

這是我們所調(diào)查的別墅樣板間所有的共性。

要想脫穎而出不僅需要實(shí)力和專業(yè)精神，

還需要差異化的競爭內(nèi)容。以世界頂級(jí)奢侈品牌為主題，打造樣板區(qū)，震撼全城！通過開發(fā)商招商團(tuán)隊(duì)，聯(lián)各品牌運(yùn)營商，聘請著名設(shè)計(jì)師分別打造以奢侈品牌為主題的樣板區(qū)。價(jià)格定位——產(chǎn)品加分建議〔樣板間〕工程別墅價(jià)格步驟二參考別墅工程價(jià)格確認(rèn)步驟一參考別墅工程確認(rèn)價(jià)格定位步驟三可比工程之間權(quán)重影響系數(shù)比照主要代表個(gè)案價(jià)格表現(xiàn)：項(xiàng)目名稱區(qū)域體量（萬㎡）產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積區(qū)間銷售套數(shù)銷售報(bào)價(jià)盈峰翠邸望城縣69聯(lián)排、雙拼聯(lián)排200-235㎡雙拼275㎡233聯(lián)排6200雙拼8200保利麓谷林語岳麓區(qū)115.46聯(lián)排260-418㎡346300金科東方大院岳麓區(qū)42聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排166-243㎡獨(dú)棟500-1200㎡103聯(lián)排13000九龍領(lǐng)仕匯岳麓區(qū)13.01聯(lián)排232-400㎡445800卓越麓山岳麓區(qū)36獨(dú)棟、雙拼284-435㎡12810000橘郡長沙縣39聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟聯(lián)排170-300㎡雙拼200-300㎡獨(dú)棟200-300㎡75聯(lián)排6000雙拼7000獨(dú)棟9000水岸新都長沙縣8聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170-390㎡雙拼270-330㎡78聯(lián)排5800雙拼9000堤亞納灣開福區(qū)82.731聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170-220㎡雙拼300-500㎡7聯(lián)排7000雙拼8800綠城青竹園開福區(qū)40獨(dú)棟400-1200㎡8820000郡原美村雨花區(qū)一期80獨(dú)棟287-323㎡4712000美洲故事雨花區(qū)25.102雙拼、獨(dú)棟雙拼370-420㎡獨(dú)棟350-430㎡163雙拼14000獨(dú)棟16000托斯卡納雨花區(qū)21聯(lián)排、雙拼258-473㎡2537800價(jià)格定位項(xiàng)目名稱面積區(qū)間成交均價(jià)上市時(shí)間推出套數(shù)成交套數(shù)蘇迪亞諾208-21250002007.910298東方大院169-2419000-120002009.814595盈峰翠邸200-23562002009.5365168九龍領(lǐng)仕匯232-400㎡58002010.058044托斯卡納310-40080002006.12212210格蘭小鎮(zhèn)220-2806000-70002009.52925龍灣國際212-2285500-75002008.12152135御邦28055002007.10269269沙河緹亞納灣170-3207000-80002010.28013聯(lián)排年均可消化量處于5.2-6.2萬㎡之間主要代表個(gè)案去化表現(xiàn)：價(jià)格定位聯(lián)排、L戶型競品競品取樣競品確定1、格蘭小鎮(zhèn)2、金科東方大院3、水印加州雙拼競品競品確定1、美洲故事2、卓越麓山別墅3、龍灣國際社區(qū)價(jià)格定位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)主力面積段（m2）參考價(jià)格（元/m2）格蘭小鎮(zhèn)聯(lián)排180-2109500水印加州聯(lián)排190-2406000金科東方大院聯(lián)排166-24313000龍灣國際社區(qū)雙拼260-2809000美洲故事雙拼300-46014000卓越麓山別墅雙拼275-32010000競品價(jià)格確定原那么：近半年各工程成交均價(jià)作為可比工程價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)格定位——競品價(jià)格確定1、地段從來就是決定房地產(chǎn)價(jià)值的最根本和重要的因素之一。作為一個(gè)“資源〞的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢。即具備不同的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等2、如果說工程的地段資源所決定的類比土地價(jià)值是客觀不能為開展商所改變的話〔當(dāng)然會(huì)因?yàn)檎姓?guī)劃的開展而改變〕，那么，開展商所能做的最大限度地使工程價(jià)值提升的就是對工程的精心規(guī)劃、包裝和管理，即工程和產(chǎn)品的品質(zhì)。區(qū)位屬性〔35%〕工程屬性〔32.5%〕產(chǎn)品屬性〔32.5%〕選取參考工程建立比較基準(zhǔn)工程權(quán)重比照確定比準(zhǔn)價(jià)格工程比較基準(zhǔn)價(jià)格定位選取參考工程建立比較基準(zhǔn)工程權(quán)重比照確定比準(zhǔn)價(jià)格區(qū)位屬性〔35%〕工程屬性〔32.5%〕產(chǎn)品屬性〔32.5%〕通過擬合度打分將房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度根據(jù)價(jià)格差異程度對參考價(jià)格進(jìn)行調(diào)整類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重區(qū)位屬性板塊形象定位7交通條件6.5生活配套5基礎(chǔ)設(shè)施4.5環(huán)境資源6.5項(xiàng)目屬性地塊條件4.5品牌效應(yīng)5建筑體量4項(xiàng)目配套6景觀6服務(wù)6產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)6.5立面6戶型功能9附加值7科技運(yùn)用4.5合計(jì)100比較基準(zhǔn)參考表工程比較基準(zhǔn)價(jià)格定位類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重格蘭小鎮(zhèn)(聯(lián)排)金科東方大院(聯(lián)排)水印加州(聯(lián)排)美洲故事（雙拼）龍灣國際社區(qū)（雙拼）麓山別墅（雙拼）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價(jià)值6.0955.71106.6955.71006.01054.8988.6板塊形象定位7.0956.71007.0956.71007.0987.01006.6交通條件6.51056.81056.81006.5956.2956.6965.8生活配套5.01055.31105.51055.3954.8908.5988.8基礎(chǔ)設(shè)施4.5954.31004.51054.7954.3967.51069.2環(huán)境資源6.51107.21006.5956.21056.81028.41056.8項(xiàng)目屬性地塊條件4.5954.31054.71105.01004.5957.51078.6品牌效應(yīng)5.0904.51105.51055.3954.8997.61088.2建筑體量4.01054.2953.8903.6903.6988.71009.2項(xiàng)目配套6.0955.71056.31056.31056.31017.8949.6景觀6.01056.31056.3905.41006.01016.41028.7服務(wù)6.0955.71006.0955.71106.61005.81049.2產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)6.5956.21006.5956.2956.21086.91059.3立面6.01006.01006.0905.41006.01015.9959.6戶型功能9.0958.61009.0958.6958.61056.51069.4附加值7.0956.71057.4956.71057.4926.6988.1科技運(yùn)用4.5954.31004.5904.11004.51026.7959.4合計(jì)100.0

91.1

93.3

90.4

93.391.890.5工程權(quán)重比照聯(lián)排、L型戶型定價(jià)樓盤名稱金科東方大院（聯(lián)排）水印加州(聯(lián)排)格蘭小鎮(zhèn)(聯(lián)排)比較樓盤均價(jià)(元/平米)900060009500比較樓盤取值100100100本案評比分值93.390.491.1本案比較后定價(jià)(元/平米)9646.306637.1710428.10比較樓盤對本案定價(jià)的權(quán)重35%35%30%權(quán)重價(jià)格(元/平米)3376.212323.013128.43本項(xiàng)聯(lián)排、L戶型均價(jià)預(yù)估8827.64價(jià)格定位雙拼定價(jià)樓盤名稱龍灣國際社區(qū)(雙拼）卓越麓山(雙拼)美洲故事(雙拼)比較樓盤均價(jià)(元/平米)90001000014000比較樓盤取值100100100本案評比分值91.890.593.3本案比較后定價(jià)(元/平米)9803.9211049.7215005.36比較樓盤對本案定價(jià)的權(quán)重20%32%48%權(quán)重價(jià)格(元/平米)1960.783535.917202.57本項(xiàng)雙拼均價(jià)預(yù)估12699.26

價(jià)格定位

推案策略營銷策略篇代表案去化表現(xiàn)：項(xiàng)目名稱面積區(qū)間成交均價(jià)上市時(shí)間推出套數(shù)成交套數(shù)蘇迪亞諾208-21250002007.910298東方大院169-2419000-120002009.814595盈峰翠邸200-23562002009.5365168九龍領(lǐng)仕匯232-400㎡58002010.058044托斯卡納310-40080002006.12212210格蘭小鎮(zhèn)220-2806000-70002009.52925龍灣國際212-2285500-75002008.12152135御邦28055002007.10269269沙河緹亞納灣170-3207000-80002010.28013聯(lián)排年均可消化量處于5.2-6.2萬㎡之間中端定位的產(chǎn)品去化速度較慢推案策略典型操盤分享推廣策略高舉高打、點(diǎn)式集中進(jìn)攻戰(zhàn)略推廣手段以戶外廣告為主、報(bào)紙廣告、網(wǎng)站宣傳為輔推廣主要渠道戶外、報(bào)紙、外展等推廣主題“一宅一生”、“3000年長沙，128位主人”、“墅王”、原生態(tài)山湖別墅推廣效果產(chǎn)品的品質(zhì)推廣比較成功金科東方大院樣板為王活動(dòng)儲(chǔ)水以中式園林與建筑打造精致樣板標(biāo)段，大大提高了工程品位金科東方大院推案策略〔典型個(gè)案分享〕活動(dòng)營銷2008年2月9號(hào)2008年5月24日2008年5月18日2008年10月2008年9月2008年8月9日會(huì)員金融沙龍專場“新年美國自駕游”活動(dòng)冠名BMW杯國際高爾夫長沙賽金鷹955美國常青藤名校夏令營與金色家族“夜·霓裳”共進(jìn)高端舉行新老客戶晚宴2009年2月2009年6月20日2009年6月28日2009年12月26日2010年3月項(xiàng)目實(shí)景圖亮相有夢有奇跡名流相親會(huì)傳世別墅VS封面女郎攝影大賽圣誕嘉年華北美風(fēng)情商業(yè)街區(qū)面市270-305連排別墅全城發(fā)售2010年3月16日SP活動(dòng)頻繁，成功儲(chǔ)水，導(dǎo)致客源循環(huán)推案策略〔典型個(gè)案分享〕平面表現(xiàn)推案策略〔典型個(gè)案分享〕橘郡組團(tuán)式遞進(jìn)步步為營推案策略〔典型個(gè)案分享〕西班牙特色別墅小鎮(zhèn)---緩山、漫坡，慢生活推案策略〔典型個(gè)案分享〕容積率：0.55體量：380000㎡工程類型：聯(lián)排雙拼獨(dú)棟風(fēng)格：西班牙坡地別墅房型面積：聯(lián)排170-300㎡

雙拼200-300㎡

獨(dú)棟200-300㎡主力總價(jià)：120-210萬10年成交套數(shù)：8成交均總價(jià)：173萬南城工程〔橘郡〕在推案順序上保持產(chǎn)品先劣后優(yōu)，加快各產(chǎn)品培育并成長推案策略〔典型個(gè)案分享〕調(diào)性引導(dǎo)、訴求賣點(diǎn)先聲奪人！我們的營銷方式戶外先行樣板為王SP活動(dòng)加熱營銷組合拳震撼引爆，口碑傳遞！價(jià)值加分客戶持續(xù)循環(huán)，將現(xiàn)場氣氛推向頂峰！營銷思路體驗(yàn)感受傳播擴(kuò)散接受將全新開發(fā)模式和國際化的別墅生活的細(xì)節(jié)通過感官方式傳達(dá)給客戶以樣板標(biāo)段為例，帶給客戶各種角度的體驗(yàn)樹立工程前期品牌形象和口碑效應(yīng)，為工程的區(qū)域地位和價(jià)格成長奠定根底通過體驗(yàn)感官，向其他地域傳布，擴(kuò)大范圍和分布區(qū)域產(chǎn)品力量表現(xiàn)核心產(chǎn)品產(chǎn)品+質(zhì)量樣板房樣板段外圍產(chǎn)品包裝手冊外觀顏色宣傳品體驗(yàn)產(chǎn)品銷售人員素質(zhì)品牌大型sp活動(dòng)體驗(yàn)五星級(jí)酒店服務(wù)培訓(xùn)調(diào)性統(tǒng)一外立面尊貴、大氣格調(diào)雜志、概念樓書體現(xiàn)調(diào)性體現(xiàn)調(diào)性尊貴、格調(diào)體驗(yàn)名流生活體驗(yàn)推案策略推案產(chǎn)品分析本工程一期啟動(dòng)區(qū)，低密度純別墅住宅，總建筑面積約為8萬m2，共400余套，以聯(lián)排為主，另有雙拼、創(chuàng)新L型。會(huì)所建筑面積3000平米，帶室內(nèi)外雙游泳池。推案產(chǎn)品類型：戶型地上建筑（平米）地下面積（平米）雙拼/類獨(dú)棟約240-26080-100聯(lián)排約170-20040-80L型約190-21080-100推案策略〔推案思路〕金牛產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品時(shí)機(jī)產(chǎn)品明星產(chǎn)品推案策略〔推案思路〕具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪?shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品金牛產(chǎn)品機(jī)會(huì)產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨綜合對市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：。高市場增長率高明星金牛機(jī)會(huì)瘦狗相對市場份額波士頓矩陣推案策略〔推案思路〕原那么推案順序12345風(fēng)險(xiǎn)躲避產(chǎn)品培育成長性地塊連續(xù)性推案策略〔推案思路〕推量：首次推案，風(fēng)險(xiǎn)控制為主，以20%的體量，試探市場。后期根據(jù)市場及時(shí)調(diào)整，屢次推盤。節(jié)奏：堅(jiān)持“小步快跑〞資金回籠為王產(chǎn)品組合：各階段推案根據(jù)市場優(yōu)化組合，產(chǎn)品互補(bǔ)推案方式：組團(tuán)式遞進(jìn)，每次售完區(qū)域以樣板形式呈現(xiàn)。1推案方針推案策略〔推案思路〕整體均價(jià)實(shí)現(xiàn)20%30%初期用20%的痩狗產(chǎn)品和明星產(chǎn)品，以稍低于行情價(jià)進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場關(guān)注，吸引投資客源。成交均價(jià)參考線價(jià)格提升參考線后期用30%的體量以高于市場認(rèn)同價(jià)進(jìn)行溢價(jià)推廣，賺取對綜合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費(fèi)者剩余”。推案策略〔推案思路〕2021.6月調(diào)性吸引市場占位軟文熱炒口碑傳遞廣告投入占總營銷預(yù)算控制：20%20%20%賣點(diǎn)訴求樣板公開活動(dòng)加熱辦卡積累9月10月底開盤2011年2月8月12月預(yù)熱期積累期強(qiáng)銷期持續(xù)期收尾期媒體訴求：業(yè)務(wù)動(dòng)作：市場調(diào)研銷講制作人員培訓(xùn)產(chǎn)品熟悉散客接待培訓(xùn)到位客戶接待心態(tài)調(diào)整客戶梳理調(diào)整節(jié)奏組合產(chǎn)品客戶挖掘客戶梳理簽約回籠活動(dòng)升溫賣點(diǎn)強(qiáng)調(diào)媒體組合調(diào)整節(jié)奏組合產(chǎn)品客戶挖掘心態(tài)調(diào)整簽約回籠簽約管理組合產(chǎn)品客戶挖掘梳理客戶交房準(zhǔn)備活動(dòng)持續(xù)賣點(diǎn)升華口碑效應(yīng)活動(dòng)持續(xù)20%5%推案節(jié)奏推案策略〔推案思路〕工程實(shí)行“小步快跑〞模式，分五次開盤：推案次序時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品組合推量（套）回籠資金第一批2010.10月底-12月痩狗產(chǎn)品為主，另配置部分明星產(chǎn)品801.1億第二批2010.12月-2011年3月痩狗產(chǎn)品為主，另配置部分明星產(chǎn)品和機(jī)會(huì)產(chǎn)品801.1億第三批2011.3月-5月機(jī)會(huì)產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、金牛801.4億第四批2011.6月-8月機(jī)會(huì)產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、金牛產(chǎn)品801.4億第五批2011.9月-12月金牛產(chǎn)品為主1001.65億月均去化32套！合計(jì)回籠資金：6.65億推案策略〔推案思路〕同策信心占據(jù)長三角高端別墅代理市場半壁江山，其中同策占據(jù)上海千萬級(jí)別墅代理市場份額的31%月均成交32套，為此我們需要多少客戶？

高端別墅產(chǎn)品平均來人成交比為16%

推案策略〔客戶導(dǎo)入〕需求來人總量＝總套數(shù)÷平均成交比＝400÷16％＝2500組根據(jù)同策以往經(jīng)驗(yàn)：客戶循環(huán)介紹的來人量約占整個(gè)來人量的20％－30％客戶循環(huán)介紹＝2500×20％＝500組實(shí)際創(chuàng)造來人＝需求來人總量－客戶循環(huán)介紹＝2500－500＝2000組本案取20％的保守值推案策略〔客戶導(dǎo)入〕常規(guī)媒體導(dǎo)入本案銷售周期短，很難靠傳統(tǒng)媒體導(dǎo)入所需的2000組客戶常規(guī)媒體導(dǎo)入的來人量約占總來人量的60％常規(guī)媒體客戶量＝×60％＝1200組推案策略〔客戶導(dǎo)入〕同策咨詢市區(qū)展點(diǎn)行業(yè)推薦同策匯案場互動(dòng)同策內(nèi)部資源營銷途徑

推案策略〔客戶導(dǎo)入〕定制服務(wù)①定制服務(wù)②房務(wù)全程托管投資理財(cái)咨詢定制服務(wù)③定制服務(wù)④家居形象指導(dǎo)菁英社交平臺(tái)購置模式47%集中在首次進(jìn)場后4~5周成交22%的工程信息來源于熟人和朋友，圈層效應(yīng)明顯73%的置業(yè)首要目的為投資，兼顧自住有廣泛的社交圈，不動(dòng)產(chǎn)投資、金融投資等信息接觸多欲購物業(yè)類型75％打算購置或出售頂級(jí)物業(yè)62％的人打算購置獨(dú)立別墅54％的人打算購置高級(jí)公寓45％的人打算購置投資型物業(yè)購置方案88％打算在未來18個(gè)月中購置房產(chǎn)35％的人打算在未來的6個(gè)月中置業(yè)42％的人打算在未來的6-12個(gè)月中置業(yè)23％的人打算在未來的12-18個(gè)月中置業(yè)同策匯高端會(huì)員置業(yè)特征“同策匯〞專為高端產(chǎn)品以及投資型產(chǎn)品量身定做！成功案例分享爵士名邸長沙最頂級(jí)純獨(dú)棟別墅暫定2021年8月全球出售導(dǎo)入同策匯資源，于2021年2-3月執(zhí)行溫州舉行同策匯客戶互動(dòng)活動(dòng)營銷，在工程未開盤情況下已回籠資金2.7億通過同策匯渠道：預(yù)計(jì)每月導(dǎo)入客戶數(shù)量12組累計(jì)13個(gè)月總計(jì)導(dǎo)入客戶：156組行銷拓展：配置行銷人員戶外拓展市區(qū)設(shè)定巡展點(diǎn)，循環(huán)積累實(shí)現(xiàn)來人：344組收集名單開發(fā)

實(shí)現(xiàn)來人：300組營銷費(fèi)用控制營銷策略篇預(yù)計(jì)成交均價(jià)9200元/平米,本案總銷售額約為7.82億元。按2.0%計(jì)算，本案體量非常大，前期品牌導(dǎo)入、形象建立需要投入大量的廣告費(fèi)用；而且本案推廣建議結(jié)合商業(yè)局部一起炒作。因此，我司建議本工程的總營銷推廣費(fèi)用按照總銷售額的2.0%計(jì)算；本案營銷推廣費(fèi)用總預(yù)算為：1,564.0萬元營銷費(fèi)用控制〔一〕、VI及應(yīng)用系統(tǒng)費(fèi)用預(yù)算：〔40萬〕

基本要素部分：應(yīng)用系統(tǒng)部分：〔二〕、沙盤、單體小模型、裱板、燈箱：〔120萬〕

營銷費(fèi)用控制1、標(biāo)志〔LOGO〕2、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合3、象征圖形、輔助圖形與桔祥物、精神堡壘4、標(biāo)本要素組合標(biāo)準(zhǔn)名片、信封、信紙、便箋、筆、紙杯、煙灰缸銷售人員工作牌檔案袋、手提袋、檔案袋職務(wù)牌、職能牌、胸牌、賀卡請柬小禮品、廣告衫〔三〕、現(xiàn)場包裝規(guī)劃及費(fèi)用預(yù)算〔180萬〕

〔四〕、全程宣傳物料費(fèi)用預(yù)算〔54萬〕

營銷費(fèi)用控制圍墻、示牌、工地現(xiàn)場廣告牌燈桿旗、彩旗、吊旗、門楣、燈箱展板、背景墻樣板房通道樣板房戶型牌、樣板房功能牌條幅、橫幅、彩球售樓書〔含折頁等〕投資指南海報(bào)、戶型單頁認(rèn)購書、合同、置業(yè)方案書現(xiàn)場影視資料片其它宣傳品的等營銷費(fèi)用控制〔五〕媒介廣告〔含制作費(fèi)〕費(fèi)用預(yù)算〔900萬〕報(bào)紙廣告電視廣告電臺(tái)廣告雜志廣告戶外廣告牌車體廣告候車亭網(wǎng)絡(luò)廣告樓宇數(shù)字電視〔分眾傳媒〕M直郵廣告〔六〕、活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算〔200萬〕

〔七〕、廣告籌劃及創(chuàng)意設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算〔40萬〕

〔八〕、其它費(fèi)用〔30萬〕服務(wù)方式營銷策略篇同策近2年成功運(yùn)作的局部別墅個(gè)案長沙爵士名邸長沙唐寧郡---專業(yè)至上，效勞至城東郊紫園總部運(yùn)作工程保利林語溪萊茵美墅梵高夏宮天馬高爾夫別墅總部運(yùn)作工程精準(zhǔn)效勞同策專業(yè)效勞特色禮賓效勞標(biāo)準(zhǔn)接待效勞溫馨售后效勞同策專業(yè)效勞總綱——專業(yè)至上；效勞至誠案前前期土地咨詢服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃建議服務(wù)產(chǎn)品定位、概念策劃經(jīng)濟(jì)測算、風(fēng)險(xiǎn)評估市場研究、跟蹤咨詢業(yè)務(wù)部研展部企劃部數(shù)據(jù)中心研發(fā)部禮賓效勞部售后效勞部……對工程前期定位全方位研判，做技術(shù)支持。同策專業(yè)效勞案中市場研究、跟蹤咨詢銷售策略擬定及執(zhí)行定價(jià)體系擬定及執(zhí)行現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)、發(fā)包及驗(yàn)收開盤活動(dòng)策劃及組織標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)執(zhí)行現(xiàn)場禮賓效勞重點(diǎn)推薦同策專業(yè)效勞售后服務(wù)項(xiàng)目交房服務(wù)信貸及合同管理服務(wù)房屋質(zhì)量檢驗(yàn)及把控項(xiàng)目資金回籠管理項(xiàng)目法務(wù)咨詢服務(wù)重點(diǎn)推薦同策專業(yè)效勞最終目的重新確立戰(zhàn)略定位最大程度提高土地價(jià)值建立規(guī)劃價(jià)值理念建立準(zhǔn)確的人口導(dǎo)入模式完整的經(jīng)濟(jì)測算及風(fēng)險(xiǎn)評估同策專業(yè)效勞價(jià)值表達(dá)——專業(yè)至上；效勞至誠同策三大平臺(tái)支撐：大研展中心〔市場把控〕；同策匯〔客戶資料〕；研發(fā)中心〔政策把控及產(chǎn)品規(guī)劃〕同策專業(yè)效勞精準(zhǔn)效勞同策專業(yè)效勞特色禮賓效勞標(biāo)準(zhǔn)接待效勞溫馨售后效勞現(xiàn)場禮賓效勞部門架構(gòu)大堂經(jīng)理保安、保潔迎賓人員現(xiàn)場效勞人員以酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)配備各崗位人員，并有完善的效勞標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)特色禮賓效勞模式A：大堂經(jīng)理+現(xiàn)場效勞標(biāo)準(zhǔn)由同策管理及培訓(xùn)同策只派駐大堂經(jīng)理日常工作由大堂經(jīng)理進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)大堂經(jīng)理可以日常工作的情況做到全面了解和管控現(xiàn)場工作內(nèi)容和要求都執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化。重點(diǎn)推薦我司的東郊紫園等高端工程均采用此模式禮賓效勞模式A同策提供培訓(xùn)和效勞管理標(biāo)準(zhǔn)，作為團(tuán)隊(duì)工作開展的基石。模式B：同策作為物業(yè)參謀提供咨詢及培訓(xùn)禮賓效勞模式B標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)日?？蛻艚哟M織管理樣板房帶看流程客戶維護(hù)及管理業(yè)務(wù)執(zhí)行日常客戶接待組織管理業(yè)務(wù)員客戶接待流程攜帶銷售夾等道具上前主動(dòng)拉門和問候詢問客戶是否為第一次來，如不是那么需要詢問上次接待人員的姓名，并且更換接待人員引導(dǎo)至展示區(qū)注意業(yè)務(wù)動(dòng)作增強(qiáng)親和力拉近距離觀察客戶帶看前的報(bào)備〔詳見工地樣板房帶看流程〕觀察客戶了解需求嘗試推薦做出判斷鎖定需求殺定送客須送至大門外做好客戶的回訪，做好來人表登記按照客戶的意向度進(jìn)行分類、制作客戶資料表〔A、B級(jí)卡〕專案及代理人以天為單位做檢查，在晚會(huì)上做出反響定金轉(zhuǎn)移迎來

裱板區(qū)

模型區(qū)

洽談區(qū)1樣板房或工地帶看洽談區(qū)2下定追簽天諾系統(tǒng)登錄傾聽

迎合

氣勢

送客迎來裱板介紹遞送名片模型介紹坐姿接聽并記錄售后效勞站姿“123〞業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)客戶進(jìn)入售樓處第1時(shí)間迎來第1時(shí)間解答客戶疑問來電3聲內(nèi)必須接聽客戶等待時(shí)間超過3分鐘必須倒1杯水對于客戶投訴1日內(nèi)受理，2日內(nèi)給出整改方案來電接聽后，2分鐘內(nèi)短信回訪第1次來訪客戶，3日內(nèi)必須回訪1次……看房登記進(jìn)入看房班車班車進(jìn)入工地現(xiàn)場由大堂至樣板房班車停在工地指定位置，業(yè)務(wù)員引導(dǎo)客戶直接進(jìn)入看房通道進(jìn)入樓宇前業(yè)務(wù)員簡單講解所看到的景觀、立面等大堂部位講解講解交房標(biāo)準(zhǔn)房講解裝修展示房班車回售樓處樣板房帶看流程定期跟蹤和回訪保證客戶對本案的關(guān)注度通過公布產(chǎn)品信息保證客戶一定頻率的回訪重視介紹客的產(chǎn)生重視人脈開展善于挖掘客戶潛能防止輕易流失客戶維護(hù)及管理基礎(chǔ)客戶VIP客戶同策匯客戶VIP客戶VIP升級(jí)客戶基礎(chǔ)客戶VIP客戶成交客戶介紹客戶成交客戶面向下批房源客戶積分方案推出客戶管理流程精準(zhǔn)效勞同策專業(yè)效勞特色禮賓效勞標(biāo)準(zhǔn)接待效勞溫馨售后效勞售后效勞用心專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)各部門的交房工作職掌的擬定與管理。工程交房效勞交房物料〔信函、表單、說明書等〕的籌備工作交房流程的擬定與培訓(xùn)投訴及客戶爭議的接待及協(xié)調(diào)解決最大限度地減少交房中的矛盾，并以專業(yè)的態(tài)度為開發(fā)商處理交房爭議售后效勞信貸管理效勞及資金回籠管理貸款政策掌握客戶資料收集與審核信貸流程把控及監(jiān)管以最快的速度為開發(fā)商回籠資金，減少因信貸政策的變化導(dǎo)致的客戶糾紛催款流程及函件的擬定與執(zhí)行房款到帳日監(jiān)管及催款信貸資金與銀行協(xié)調(diào)快速回籠售后效勞房屋檢驗(yàn)把控房屋驗(yàn)收流程的擬定客戶驗(yàn)收問題統(tǒng)一說詞擬定與解釋房屋質(zhì)量事件快速協(xié)調(diào)處理風(fēng)險(xiǎn)把控，將問題前置，最大程度減少開發(fā)商交房過程中的爭議售后效勞法律咨詢效勞提供前期開發(fā)、銷售與售后過程中相關(guān)法務(wù)咨詢。提供全程的法律咨詢效勞，防止因法律糾紛造成損失售后效勞策略總精神推廣策略篇順勢借助區(qū)域大環(huán)境，與對手合力炒作，順勢而出造勢樹立王者氣勢，壓迫式營銷，瞬速搶占市場以全城范圍營銷金星版塊以全城效應(yīng)感染全城客戶以硬件包裝強(qiáng)化品質(zhì)信心以配套傳達(dá)新的生活模式樹立品牌形象，拓寬客戶外沿，彰顯優(yōu)質(zhì)生活，凸顯投資空間策略總精神上線下線策略總精神以大型活動(dòng)，建立工程高端形象以媒體通路與營銷手段強(qiáng)勢蓄客市場發(fā)動(dòng)品牌導(dǎo)入期市場引爆高端形象期市場擴(kuò)散持續(xù)熱銷期推廣步驟聯(lián)動(dòng)政府，高調(diào)亮相，樹立奧特萊斯國際級(jí)商業(yè)航母配套的影響力，引起市場廣泛輿論關(guān)注。推廣目的延續(xù)銷售氣勢，取得長沙市場，并隨工程知名度的提升進(jìn)一步擴(kuò)大至全湖南市場乃至中南地區(qū)；實(shí)現(xiàn)快速銷售。與奧特萊斯商業(yè)充分結(jié)合，以大型活動(dòng)帶動(dòng)人氣，以名人號(hào)召感染力，吸引湖南地區(qū)乃至全球成功人士眼球。6月-7月8月-9月10月-12月策略總精神戰(zhàn)術(shù)布局推廣策略篇品牌導(dǎo)入期高端形象期持續(xù)熱銷期中強(qiáng)中投放力度主要媒介戶外/導(dǎo)旗/圍墻/分眾/報(bào)紙/網(wǎng)站戶外/圍墻/導(dǎo)旗/分眾/報(bào)紙/高端雜志/高端物料/網(wǎng)絡(luò)/DM直投/短信/電臺(tái)/電視戶外/圍墻/導(dǎo)旗/分眾/報(bào)紙/DM直投/網(wǎng)絡(luò)/短信/主要面向高端出入的重點(diǎn)場所，以及高端關(guān)注窄眾媒介；利用網(wǎng)絡(luò)以及電視平臺(tái)炒熱工程，形成熱門話題，打響工程知名度。

關(guān)鍵詞:大版面、集中式轟炸、窄眾針對性媒介戰(zhàn)術(shù)布局戶外

渠道策略：高端渠道，兼顧外地客群。

戶外渠道：廣告位〔五一廣場、候家塘、機(jī)場高速、長吉高速、市政府片區(qū)〕

導(dǎo)示旗、工地圍墻

分眾渠道：調(diào)整現(xiàn)有多媒體方案，樹立高端形象〔市區(qū)樓宇視屏〕

渠道互動(dòng)：借助高端消費(fèi)場所進(jìn)行工程宣傳，同時(shí)為其轉(zhuǎn)介客戶。

高端咖啡、餐飲、茶樓〔坐套、酒牌、書報(bào)欄〕

高端影院〔電影開場廣告〕

高端運(yùn)動(dòng)休閑〔高爾夫、馬術(shù)場地廣