房地產(chǎn)估價(jià)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)點(diǎn)匯總

第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)1定義、3分類定義：商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。侄分類標(biāo)準(zhǔn)序類型探含義梢

區(qū)1所．按建筑面積源的大小矩①罪小型寫字樓斤建筑面積沫在撿1味萬㎡以下的誼②誘中型寫字樓水建筑面積總在旁1揮～燒3嬸萬㎡的閥③參大型寫字樓領(lǐng)建筑面積外在錦3婦萬㎡以上的，嶼有些大型寫字忍樓的建筑面積均可涌達(dá)曲1工0侮萬㎡以上。沾

湯

薄2濕．按使用功能侍的不同柏①劃單純型寫字樓盒寫字樓基本上共只有辦公一種蓄功能，沒有其拉他功能（如展倆示廳、餐飲等胖）喘②趁商住型寫字樓忙既提供辦公又婚提供住宿，其慧中一種是辦公辰室內(nèi)有套間可完以住宿；另一捉種是樓的一部蕉分是辦公，樓普的另一部分是文住宿宿③菊綜合型寫字樓畢以辦公為主，擔(dān)同時(shí)又有其他努多種功能，如械公寓、餐飲、遷商場(chǎng)、展示廳刺等的寫字樓，捉但其中用作辦鵝公部分的面積盒最多。響

股

傅

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盾

離3階．按寫字樓所瘦處的位置、自煉然或質(zhì)量狀況本和收益能力路

居

視①腹甲級(jí)寫字樓爹具有優(yōu)越的地法理位置和交通循環(huán)境，建筑物后的物理狀況優(yōu)眾良，建筑質(zhì)量遷達(dá)到或超過有熔關(guān)建筑條例或燒規(guī)范的要求，宜其收益能力能孝與新建成的寫至字樓建筑相媲并美。甲級(jí)寫字駕樓通常有完善厘的物業(yè)管理服鉤務(wù)，包銳括納2吧4拖小時(shí)的維護(hù)及釘保安服務(wù)。坦

襪

眨②亡乙級(jí)寫字樓儉具有良好的地貧理位置，建筑福物的物理狀況豐良好，建筑質(zhì)揀量達(dá)到有關(guān)建忽筑條例或規(guī)范渴的要求，但建苦筑物的功能不牌是最先進(jìn)的（墾有功能陳舊因給素影響），有及自然磨損存在患，收益能力低墳于新落成的同世類建筑物。道

驗(yàn)

纖③六丙級(jí)寫字樓茶已使用的年限落較長，建筑物速在某些方面不步能滿足新的建落筑條例或規(guī)范勁的要求；建筑配物存在較明顯鳥的物理磨損和皂功能陳舊，但也仍能滿足低收戶入承租人的需冒求，并與其租區(qū)金支付能力相葡適應(yīng)，相對(duì)于逐乙級(jí)寫字樓，隸雖然租金較低四，但仍能保持兵一個(gè)合理的出通租率。兵*桐還有一種分類遙是拉5席a霧寫字樓。（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)3特點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)二：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格3因素倒

頁

役

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拍

撿

蕉

走區(qū)位狀述況歪4役方面壁

糾1跑．集聚程度李

平注意：區(qū)別商洞業(yè)的繁華程度綠商務(wù)辦公房地旅產(chǎn)的集聚程度贈(zèng)對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生血很大影響，因很為商務(wù)機(jī)構(gòu)的刮大量集聚必然叔擴(kuò)大這一區(qū)域捕的知名度、影燈響力，推動(dòng)這芽一區(qū)域高檔寫烏字樓的建設(shè)并境形成一定的規(guī)早模，區(qū)域的知揚(yáng)名度、寫字樓犁的知名度反過獵來影響這一區(qū)牢域中機(jī)構(gòu)的知載名度紐?？?jī)?cè)滓虼藢?duì)寫字樓雄進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估應(yīng)分析估價(jià)對(duì)泰象所處區(qū)域?qū)懳孔謽堑闹ゼ鄢潭瓤省F(xiàn)商務(wù)辦公區(qū)等擋級(jí)盜以確定其租金萍水平。搶

板

絡(luò)

恐2班．交通條件痰能否方便、快申捷到達(dá)辦公地船點(diǎn)，能否方便養(yǎng)、快捷與客戶瀉交流、會(huì)談是癥從事辦公行業(yè)畢特別是肅企業(yè)公司總部愈選擇辦公場(chǎng)所顏的重要條件之門一。憶要求寫字樓特躬?jiǎng)e是高檔寫字抖樓必須具有很另好的防通達(dá)性牲，其交通連接賞需要在棕三維空間山展開，即具有緩地下千、昏地面老及鼠空間絡(luò)交通體系，此淘外是否有足夠哨的停車場(chǎng)地也柱會(huì)影響到寫字釘樓的易接近性鑒。因此寫字樓扎所處區(qū)域的爸交通可達(dá)性插、夏通達(dá)性尖、槳易接近性蝦是影響其價(jià)值隔的重要區(qū)位狀糟況。酸3幸．周邊環(huán)境償要求周圍環(huán)境燃整潔氣派，有束現(xiàn)代化的都市窯氣氛，而不能殊雜亂無章?？?/p>

疫4喬．樓層沃商業(yè)房地產(chǎn)樓慣層越高價(jià)值越莫小，而商務(wù)房桑地產(chǎn)樓層越高泛價(jià)值越大，租勝金水平越高，績(jī)這與辦公環(huán)境晚有關(guān)，樓層越室高，景觀、空交氣質(zhì)量越好，盞被干擾的機(jī)會(huì)脆越小。頁

笨

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繁

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坡實(shí)物狀吊況乖6心方面醉1聾．外觀形象謝外觀主要包括款：建筑物高度知、體量、造型晚、外墻面裝修賓等。遵2它．內(nèi)部裝修善主要體現(xiàn)在：冶大堂、走廊、所內(nèi)墻面、燈具齡等。叨3呆．設(shè)備、設(shè)施搏包括動(dòng)力、通詢訊、運(yùn)輸、電伸子等設(shè)備設(shè)施厘。這些設(shè)備設(shè)偏施是否齊備、晴是否高效運(yùn)行扇都是影響商務(wù)葛辦公房地產(chǎn)價(jià)非值的重要因素姿，如垂直交通置對(duì)于商務(wù)辦公棉房地產(chǎn)非常重升要，因此電梯阻的數(shù)量、質(zhì)量?jī)H、速度、安裝神位置直接影響蛙到商務(wù)辦公房萄地產(chǎn)的吸引力湊。謊4裙．智能化程度心以櫻網(wǎng)絡(luò)枝為載體，各種近智能辦公解決拐方案也在日新拳月異地發(fā)展，族因此寫字樓也境必須能夠提供裳完善的智能化幅辦公條件才具冬有吸引力。恒同時(shí)副智能化程度的焦高低窮也是衡量寫字趕樓等級(jí)的重要冠指標(biāo)之一，如瘋甲級(jí)寫字樓，偷其智能化程度害需達(dá)忍到槳3置a腥以上，最好達(dá)皺到范5卷a籃，即須具備榆bas吉樓宇油自動(dòng)化系統(tǒng)噸、紐oas劉辦公辮自動(dòng)化系統(tǒng)衛(wèi)、汗fas椒消防合自動(dòng)化系統(tǒng)寬、無sas匯安防脾自動(dòng)化系統(tǒng)估、渠cas禿通信潛自動(dòng)化系統(tǒng)黎。雕

現(xiàn)5玻．物業(yè)服務(wù)水級(jí)平糞

謹(jǐn)通常甲級(jí)寫字債樓都是聘請(qǐng)一規(guī)流的服務(wù)企業(yè)核公司進(jìn)行管理闖。舞

鵲注意：辦公房龍地產(chǎn)如無物業(yè)直因素調(diào)整算錯(cuò)絨誤失6址．租戶類型殲入住同一商務(wù)煙房地產(chǎn)的租戶察間的相互影響凱，會(huì)增加或減踐低他們各自的守形象和聲譽(yù)，徑大廈內(nèi)的鼓主要租戶徒，往往決定了高一幢商務(wù)房地壘產(chǎn)的租戶類型叮，債權(quán)益狀況欲

傘

知識(shí)點(diǎn)三：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（一）收益法其主要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率。凈收益的測(cè)算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓。（二）市場(chǎng)法寇商務(wù)辦公房地慧產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租如也比較頻繁，腎因此較易獲得嫩可比實(shí)例，所牲以市場(chǎng)法也是閥商務(wù)房地產(chǎn)估故價(jià)的一種常用盜方法。楊市場(chǎng)法不僅用膏于商務(wù)辦公房絡(luò)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格敢的測(cè)算，很多辜情況下用于租們金的估算。（三）成本法嶄在商務(wù)辦公房睡地產(chǎn)的抵押估泊價(jià)時(shí)緒，出于安全、番保守的考慮蟲也會(huì)用到成本秀法作為輔助估朱價(jià)，此外漏在建工程狡的評(píng)估往往應(yīng)紐用成本法。戚知識(shí)點(diǎn)四：商險(xiǎn)務(wù)辦公房地產(chǎn)恩估價(jià)的技術(shù)路課線及難點(diǎn)處理嘩

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梁（一）商務(wù)辦均公房地產(chǎn)團(tuán)租金誘的求取規(guī)

島

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響1苦．租約問題補(bǔ)對(duì)商務(wù)辦公房牛地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)勿詳細(xì)了解雖是否存在合法淺租約的限制莫，租金的測(cè)算勁要區(qū)分微租約期內(nèi)喪和精租約期結(jié)束宮兩種情況。剃在租期內(nèi)流（毀約除外）鎖應(yīng)根據(jù)租賃合柔同中有關(guān)租金業(yè)、費(fèi)用等的約禍定計(jì)算凈收益交，露租期結(jié)束后舊，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)熔客觀租金水平吳、管理費(fèi)用、殘稅金等利用市瘡場(chǎng)法求取待估困商務(wù)房地產(chǎn)凈然收益，擴(kuò)并根據(jù)市場(chǎng)租暮金變化趨勢(shì)判雙斷未來租金水伸平技。辮

饒2而．租金構(gòu)成內(nèi)璃涵姓商務(wù)辦公房地臨產(chǎn)的租金構(gòu)成堤往往存在差異詳，主要表現(xiàn)為襖：鉆①負(fù)租金中包含物裳業(yè)管理費(fèi)言；譜②蜓租金中包含物巾業(yè)管理費(fèi)、水竄電費(fèi)揭；展③踢租金中不包含遇物業(yè)管理費(fèi)、島水電費(fèi)殲；?、苎?jì)租面積按建掩筑面積計(jì)，含歷分?jǐn)偨ㄖ娣e玻；征⑤吐計(jì)租面積按套禁內(nèi)建筑面積計(jì)詢，不含分?jǐn)偨ń刂娣e。兆3蕉．租金支付方增式爬商務(wù)房地產(chǎn)租美金的支付方式氧一般主要有妙：去①舊按月分期支付羅；告②急按季度分期支乎付凍；賓③救按年支付悔；謠④袍按租約期限一碎次性支付。澡4標(biāo)．地下車庫租鄰金問題想商務(wù)辦公房地歷產(chǎn)的地下車庫帳往往是采取繞租賃經(jīng)營冤，其租金收入墨一般分為兩部鴨分：一部分是釘向訪客提供的呀臨時(shí)租車位驟；另一部分是辰向業(yè)主提供的訪包月出租訊的車位。節(jié)

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姓（二）啄整幢館商務(wù)辦公房地交產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路左線及難點(diǎn)處理印1柔．單純型商務(wù)開辦公房地產(chǎn)擔(dān)由于單純型商予務(wù)房地產(chǎn)只有挺辦公一種功能治，每一層的價(jià)搏格差異比較小始，層與層之間陵主要存在辦樓層價(jià)格差異懂，因此不管用香那種方法，都伐可以先評(píng)估出代某一層的價(jià)格里，再確定層差筐修正系數(shù)，計(jì)步算出所有樓層惱的價(jià)格。孤

瞞

貢2林．商住型商務(wù)士辦公房地產(chǎn)駐首先應(yīng)區(qū)分貢不同的功能區(qū)搭及其炊面積大小吩，然后分別按系辦公用房、居陣住用房進(jìn)行估制價(jià)，辦公用房治可以采用市場(chǎng)思法、收益法，慈居住用房主要魔采用市場(chǎng)法。辛此外對(duì)商住型治商務(wù)辦公房地幼產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)胳考慮辦公功能晌與居住功能的伸相互干擾和影堂響問題，竟在選擇交易實(shí)久例時(shí)首先應(yīng)選韻擇同為商住型渾的商務(wù)辦公房乎地產(chǎn)豎，如果選擇其孟他類型的商務(wù)同辦公房地產(chǎn)交呼易實(shí)例，應(yīng)考笛慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)臍q修正。昨

宣3錯(cuò).扭綜合型商務(wù)辦鄉(xiāng)公房地產(chǎn)詢綜合型商務(wù)辦找公房地產(chǎn)是以縫辦公為主，同悟時(shí)又有其他多償種功能，如公赤寓、餐飲、商躺場(chǎng)、展示廳、鴿娛樂廳等，但港其中用作辦公直部分的面積最廁多?？鞈?yīng)首先要區(qū)分考不同的功能區(qū)愉，了解和確定伍各功能區(qū)的面匪積大小、經(jīng)營塔方式、收益能網(wǎng)力；根據(jù)不同葬功能區(qū)的收益件性特點(diǎn)、實(shí)例贏收集的難易程拆度而選用不同跑的估價(jià)方法，碧主要采用市場(chǎng)哪法和收益法；于最后將各功能雜區(qū)的價(jià)格進(jìn)行雀匯總得到整幢象商務(wù)辦公房地你產(chǎn)的價(jià)格。伸×敵×床房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)摟告封面（略）目錄（略）扒致估價(jià)委托人昏函（略）乘注冊(cè)房地產(chǎn)估嬸價(jià)師聲明（略稱）潑估價(jià)假設(shè)和限貝制條件（略）濤房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)脂果報(bào)告（略）萌×轉(zhuǎn)×馬市肝×滔×洲區(qū)天河北牢路盲×睡×舊號(hào)勞×抽×春大廈部分辦公蘿房地產(chǎn)估價(jià)技闊術(shù)報(bào)告（節(jié)選黃）在一、估價(jià)對(duì)象盞實(shí)物狀況描述坑與分析蠶估價(jià)對(duì)象所在煙大樓為一幢演鋼筋混凝土掀結(jié)紹構(gòu)脊3經(jīng)0晉層（另被有桑2奮層地下室）的籍綜合妹樓，外墻面部績(jī)分為玻璃幕墻投、部分貼花崗趟石；大廈大堂脈位于首層南側(cè)超，大樓東西兩蕉側(cè)各設(shè)一趟走外火梯、一部貨采梯及三部客梯萄，客梯分單雙各層停，最高到本達(dá)層數(shù)動(dòng)為往2祖9塔層，單層客梯竿設(shè)在東側(cè)，雙蔬層客梯設(shè)在西血側(cè)；大樓東西薪側(cè)各有一洗手饞間；大廈內(nèi)部脫設(shè)有中央空調(diào)庫系統(tǒng)、煙感噴點(diǎn)淋消防設(shè)備；魚裝修、設(shè)備維甘護(hù)狀況較好返。估價(jià)對(duì)象公現(xiàn)部分出租，扛簽有短期租約呼（軋2穗年以內(nèi)）側(cè)，據(jù)估價(jià)人員就到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)星市場(chǎng)了解，版該地區(qū)寫字樓頃需求量很大飲，充估價(jià)對(duì)象現(xiàn)租獲金水平符合當(dāng)術(shù)地朵客觀度租金強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)地查母勘擇，寄×盛×掏大廈出租情況姻良好，察年均出租率獸在請(qǐng)90偶%猴左右濱。蔑估價(jià)對(duì)象位閑于卸×途×童大廈的尾第瘋9員、挑1繪0侮層冬，內(nèi)部裝修情開況：走廊地面膨鋪釉面磚、花貪崗石；室內(nèi)地策面鋪地氈；內(nèi)阿墻面油乳膠漆躍；天花板面部句分吊礦棉板天童花板，部分吊框鋁扣板天花板棒；部分裝木夾村板門，部分落宗地玻璃門；鋁饑合金玻璃窗；壟水電管線暗敷雅設(shè)。撒二、估價(jià)對(duì)象璃權(quán)益狀況描述苗與分析齡根據(jù)委托人提馬供的《房地產(chǎn)交權(quán)證》記載：門估價(jià)對(duì)象權(quán)屬肥人均靈是坡×孟×偵實(shí)業(yè)有限公司李，房屋所有權(quán)蘭來源為新建，帥分割，房屋地用途為非居住疼用房奉，個(gè)本次評(píng)估計(jì)價(jià)佳總建筑面積愿為紋80于1般．格669濃4燕㎡索；土地使用權(quán)敵性質(zhì)為應(yīng)國有土地使用悶權(quán)同，土地用途為吹綜合肝，膚共用地面積何為沒340朵1龜．則057磁2吹㎡碰；已征收國有橫土地使用權(quán)出魄讓金，星使用年瘡限看5乏0閘年重，鞏從歉199恢8怖年啊8忘月概2仆2宋日起茂，城市腐規(guī)劃房屋用途疼為寫字樓向。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)凍作辦公用房，虎正常使用。根緩據(jù)估價(jià)對(duì)象《宿房地產(chǎn)權(quán)證》逐顯示，估價(jià)對(duì)揚(yáng)象叛未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)厭。其他情況詳珍見下表：壁估價(jià)對(duì)象權(quán)屬姿概況咸表裂走富殖溝尖表搶2元－換23異序號(hào)運(yùn)地址多《房地產(chǎn)權(quán)證肚》編號(hào)已朝向殊建筑面積（㎡答）淡1枕天河區(qū)天河北窩路缸×普×賢號(hào)壯90抽6協(xié)房蹦粵房地證字序第步c×房×灘號(hào)出東北壘338.24陜84險(xiǎn)2洋天河區(qū)天河北錫路巴×夜×鎮(zhèn)號(hào)理91盈3羊房院粵房地證字蹦第扶c×也×倚號(hào)培西南油180.58昂21望3妹天河區(qū)天河北驢路沒×苗×席號(hào)團(tuán)100蟻1董房靈粵房地證字遍第緊c×獸×袖號(hào)央北銀163.90棉93息4焦天河區(qū)天河北社路伶×竟×確號(hào)暮100估2溫房非粵房地證字轟第膠c×盼×壞號(hào)湊北盟118.92鋸96澤合撤

茅告計(jì)遭

摸

知801.66含94嬌【糾錯(cuò)】估價(jià)蔬對(duì)象缺建成年際代、完損情況腹的介紹。師三、估價(jià)對(duì)象墾區(qū)位狀況描述苗與分析寫估價(jià)對(duì)象位熄于裙×怖×松市天河區(qū)天河勸北午路殘×戶×混號(hào)欣×托×哪大廈內(nèi)，該大吼廈東為五山路桂，南臨天河北傾路，西靠龍口板東路，北近天弦潤路；附近有冒鴻翔大廈、天坑誠廣場(chǎng)、東方由之珠花園、高惹科大廈、天翔瓜花園、信源大膨廈、廣東國際勿科際交流中心笨、華標(biāo)廣場(chǎng)、度華南師范大學(xué)悲、銀行、市場(chǎng)損及公共汽車站扭等。估價(jià)對(duì)象澡所蝶處地段位于天盤河區(qū)天河北路遣中央商務(wù)區(qū)，水周邊寫字樓林忘立，交通便利決，市政配套設(shè)仿施完善，商務(wù)洗辦公氛圍較濃墨厚。矮四、房地產(chǎn)市正場(chǎng)背景描述與波分析恥今年以矛來于×皇×忘市寫字樓成交河均價(jià)出現(xiàn)大幅雹上升驅(qū)，寫字樓成交硬均價(jià)從去塌年餡2搜月安份破7508.6竹8陵元誼/乓㎡上升至今匠年癥2征月份枯的謀9763.6訓(xùn)6會(huì)元醫(yī)/蓮㎡，晃大幅增長飼了棕30.03雪%耗。痛×記×炭寫字樓市場(chǎng)顆的?！凹軓?qiáng)勢(shì)效研應(yīng)融”財(cái)仍繼續(xù)維持，色預(yù)計(jì)今年廣州耐寫字樓市場(chǎng)還貓將繼續(xù)保持強(qiáng)像勢(shì)發(fā)展，并成素為今年廣州樓李市一大亮點(diǎn)。銜近兩無年測(cè)×泥×聞寫字樓市場(chǎng)以謝中端產(chǎn)品為主訪的格局不同汽，濫200文5膨年的寫字樓供罷應(yīng)將集中在高螞端的甲級(jí)寫字撿樓為主。而隨投著近薯年矮×授×領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)圓展，以及中國業(yè)加入世貿(mào)軌、惱cep受a激的實(shí)施珠、兼9協(xié)＋喪2陶經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議湊的建立，化外資銀行、保再險(xiǎn)、會(huì)計(jì)和律鹿師等公司將被腐允許經(jīng)營本地垃業(yè)務(wù)，而它們脅的進(jìn)入將會(huì)對(duì)擠甲級(jí)寫字樓產(chǎn)炮生很大的需求純，可以預(yù)見，掠未來幾肯年形×透×磨市的寫字樓市載場(chǎng)前景看好，帳將進(jìn)入高速發(fā)獨(dú)展的階段。葡200遣5橡年，由于有多例個(gè)大型的甲級(jí)尋寫字樓項(xiàng)目進(jìn)沒入市場(chǎng)，如位著于天河路的壬流豐大廈、正佳頃東翼的廣晟大蜻廈、天河北天攤譽(yù)三期、金海烏大廈、盤活中豈的中誠廣場(chǎng)、嗓大鵬國際廣場(chǎng)癥以及珠江新城讓的寫字樓等。課這些寫字樓都影以甲級(jí)寫字樓旨配置為賣點(diǎn)，減素質(zhì)高，越來叼越重視高科技籍高智能化，在嫂規(guī)劃設(shè)計(jì)配套溫上也各有特色戶，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)愿辦公、休閑辦痰公等理念，創(chuàng)越新元素和細(xì)節(jié)掌設(shè)計(jì)也越來越鼠受重視。附由于這些寫字惰樓項(xiàng)目的起點(diǎn)借高，而且規(guī)模跌亦十分龐大，億對(duì)整籃個(gè)辜×凈×躁的寫字樓市場(chǎng)阿質(zhì)素殃有明顯的提升女作用，以高端拆寫字樓的銷售豆為主，而售價(jià)療亦攀升至近幾核年少見的高位芹。職【糾概錯(cuò)烤1恢】用語不標(biāo)準(zhǔn)床，質(zhì)素是香港剖地區(qū)的習(xí)慣用肉法，應(yīng)避免使乓用不規(guī)范的詞暴語。未【糾前錯(cuò)禿2昂】缺微觀區(qū)域?qū)幏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的話描述。寫字樓耗需要求大于供疏給只給出了宏檔觀區(qū)域介紹，目但沒有估價(jià)對(duì)條象具體所在區(qū)世域房地產(chǎn)市場(chǎng)軋或?qū)懽謽沁^去頓、現(xiàn)在、未來逗的市場(chǎng)分析。握五、最高最佳理利用分析峰房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)幣以估價(jià)對(duì)象的損最高最佳利用挪為前提進(jìn)行估圾價(jià)，最高最佳房利用是指法律哀上允許、技術(shù)瑞上可能、經(jīng)濟(jì)捎上可行，經(jīng)充仍分合理考慮，鋪使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)滴生最高最佳的六利用價(jià)值。蹈由于估價(jià)對(duì)象靠所處地段位于賠天河區(qū)天河北個(gè)路中央商務(wù)區(qū)留，周邊寫字樓歲林立，交通便海利，市政配套繞設(shè)施完善，商漁務(wù)辦公氛圍較也濃厚。加上廣拳州寫字樓市孔場(chǎng)患200罰5須年呈現(xiàn)供求兩躺旺的局面，天四河商務(wù)圈寫字腦樓戚受敗“酸住宅禁邊商絮”絹政策刺激，各作種類型寫字樓召都出現(xiàn)了熱租廣，估價(jià)對(duì)象的道證載辦公用途膨能體現(xiàn)其最高爸最佳利用價(jià)值已。紫故本次評(píng)估按圈估價(jià)對(duì)象證載捆用途評(píng)估終。益六、估價(jià)方法洞適用性分析陜估價(jià)人員認(rèn)真文分析所掌握的黨資料，進(jìn)行了竟實(shí)地查勘，對(duì)悉與估價(jià)對(duì)象具釣有可比性的物扁業(yè)進(jìn)行調(diào)查并猴根據(jù)委托人設(shè)仁定的估價(jià)目的縮、估價(jià)對(duì)象的雀特點(diǎn)及實(shí)際情堆況，選擇合適狡的估價(jià)方法進(jìn)耐行評(píng)估。療估價(jià)對(duì)象為辦彎公性質(zhì)物業(yè)，簡(jiǎn)與估價(jià)對(duì)象位墊于同一供求范駱圍內(nèi)，并與其伶相類似的房地沫產(chǎn)交易實(shí)例較扛多，根據(jù)替代李原則可使用悠①肢市場(chǎng)法樸進(jìn)行評(píng)估；與躲其同一供求范歇圍內(nèi)辦公性質(zhì)嗚物業(yè)的租金水嘩平可供參考，樓估價(jià)對(duì)象在可莊預(yù)見的未來有衫連續(xù)的凈收益疾，可采用蠢②團(tuán)收益法消測(cè)算其收益價(jià)概格。故本報(bào)告增采用市場(chǎng)法及務(wù)收益法進(jìn)行測(cè)目算，綜合擬定骨最終評(píng)估結(jié)果焦。差【糾錯(cuò)】技術(shù)箏報(bào)告沒有選用悉方法的定義不晌算錯(cuò)誤，但未箭說明未選用其川他方法的理由災(zāi)。蓄七、估價(jià)測(cè)算斜過程死本次評(píng)估，先辨通過追市場(chǎng)法恰和懲收益法叮測(cè)算估價(jià)對(duì)象票第農(nóng)100枝2拒房的單價(jià)，再鈴以憤100秒2證房單價(jià)為基礎(chǔ)碼，經(jīng)估價(jià)人員冰市場(chǎng)調(diào)查，采越用判類比法介，經(jīng)過樓層、貿(mào)朝向、景觀、揀面積、間隔修顫正，得出各估談價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)氣價(jià)值。（一）市場(chǎng)法胸1晚．選擇可比實(shí)雷例咐對(duì)與估價(jià)對(duì)象鈴在同一區(qū)域內(nèi)榴類似的物業(yè)進(jìn)盒行了市場(chǎng)調(diào)查做，針對(duì)估價(jià)對(duì)仗象的功能及特歷點(diǎn)，收集了有回關(guān)的成交資料象，進(jìn)行分析比被較，從中選擇邪了可比性較強(qiáng)壺的實(shí)例，詳見相下表：澆物業(yè)名稱猛估價(jià)對(duì)象梅實(shí)忘例攏a降實(shí)辣例坦b搏實(shí)饅例應(yīng)c包坐落地點(diǎn)目×堆×牌大動(dòng)廈儲(chǔ)1魂0抓樓化100櫻2秋房激×啦×遲大慌廈驚1爪2潮樓笛×久×現(xiàn)房級(jí)×惱×廉大老廈亡1縮3上樓禿×誦×臂房鳥×駱×貓廣窮場(chǎng)陳1所1椅樓罪×詢×功房麻

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匪商務(wù)繁華度花位于天河梳北惰cb島d內(nèi)，商務(wù)氛圍較梢濃厚，周邊有趟眾多甲級(jí)寫字尼樓和高尚住宅睡，還有眾多高把級(jí)食肆及麥當(dāng)辨勞、肯德基和翅一些中式快餐闖店，萬佳超市迎等，脫商務(wù)氛圍繁華倘所處的天河北廟、體育東是廣拼州市商務(wù)氛圍脊最濃厚的地段套之一，周邊有鏈中信廣場(chǎng)、大概都會(huì)廣場(chǎng)等數(shù)津十家廣州甲級(jí)員寫字樓，還有錢中森名菜、潮粘皇食府等眾多讓高級(jí)食肆及麥柳當(dāng)勞、肯德基粒和一些中式快逗餐店，同時(shí)還辣有眾多的星級(jí)西酒店和大量商慈務(wù)公寓。么商務(wù)繁華度比蟻估價(jià)對(duì)象略好畝。槳周邊擁有眾多色甲級(jí)寫字樓、庭高級(jí)公寓小區(qū)垮和成熟的街區(qū)巡配套設(shè)施。以多天河體育中心劍、天河城廣場(chǎng)炎、維多利廣場(chǎng)悉、廣州購書中枯心等的商業(yè)群私，形成一個(gè)龐犧大的，集金融貫、商貿(mào)、旅游屑、休閑、娛樂山于一體的黃金盡購物商圈，商付務(wù)氛圍濃厚。笑商務(wù)繁華度比國估價(jià)對(duì)象好。狐其位于廣州大病道北、水蔭二拾橫路及天河北腰交匯處，臨近號(hào)天河損北躬cb倘d連，商務(wù)辦公氛響圍一般，彩商務(wù)繁華度比洽估價(jià)對(duì)象略差劃。尿

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虛交通便捷度壺東望五山路，騙南臨天河北路有，西臨龍口東貍路，北近天潤只路；秀有策19威1龍、圖81悟3帖、渠19觀7尸、涉2戲2再等多路公交車朱經(jīng)過，低交通較便捷圾。定南臨林樂路、把西為林和東路曾；臨近廣州火差車東站爐，蹈12使2鳳、集18哀3礦、財(cái)13煌0頭、茅8奧9策等公交車經(jīng)過停，腎交通便捷度比外估價(jià)對(duì)象略好肺。禮東望天河?xùn)|路堵、南臨天河路肚、西近體育東撓路；為地鐵三注號(hào)線上蓋建筑每物，臨近地鐵緣一號(hào)線體育中武心站訊，隙1處8捷、渴5脅0泥、喘23偽4著、掃26龍9餡、宋29姜6斤、耽54冰5季等多路公交車美經(jīng)過，孟交通便捷度比壇估價(jià)對(duì)象好罪。司東臨廣州大道閃北，正對(duì)天河切北路，南為水?dāng)n蔭二橫路；冠有嚷7頁8蹲、州2戒7玩、菠5趙1秧、躺5例6以、敢8剖5挺、孫18貌3傻等多路公交車盆經(jīng)過，傷交通便捷度比艙估價(jià)對(duì)象略好忌。續(xù)表通物業(yè)名稱加估價(jià)對(duì)象握實(shí)成例提a始實(shí)羊例強(qiáng)b材實(shí)德例薦c凍坐落地點(diǎn)泊×堂×同大冒廈毛1籮0論樓播100扯2盟房映×屬×申大附廈餐1接2叼樓村×印×珠房米×落×總大沃廈倒1歇3苦樓帝×焦×惠房療×倘×鋤廣宇場(chǎng)葵1驢1遮樓電×獵×翻房絨

踢

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坐

墾市政配套選有中信廣場(chǎng)、隱大都會(huì)廣場(chǎng)、刑廣東國際交流刮中心、高科大圾廈天河體育中壇心、萬佳超級(jí)伐市場(chǎng)、華南師著范大學(xué)等，辟市政配套較完陵善。義附近有怡僑大滋廈、僑林苑、宗薈雅苑、遠(yuǎn)暉跡商廈、廣東省牧社會(huì)科學(xué)院、播紫荊苑、天河寇區(qū)婦幼保健院雞，市場(chǎng)、學(xué)校揀等，借市政配套完善菠度與估價(jià)對(duì)象計(jì)相當(dāng)。媽附近有壬豐大植廈、財(cái)富大廈告、金利來數(shù)碼注網(wǎng)絡(luò)大廈、豐道興廣場(chǎng)、廣東榴外經(jīng)貿(mào)大廈、班正佳廣場(chǎng)、天厘河體育中心、儉廣州酒家、廣棉州電腦城等，辟市政配套完善攪度比估價(jià)對(duì)象尾好。捆附近有時(shí)代廣失場(chǎng)、正升大廈秀、冰花酒店、撓廣州體育學(xué)院勢(shì)、東風(fēng)公園更造與新達(dá)城連為徐一體，業(yè)主可允免費(fèi)進(jìn)出公園捕，乖市政配套完善曬度比估價(jià)對(duì)象銀略差。鑰

逆寫字樓檔次及紛物業(yè)管理填高級(jí)寫字樓，腿專業(yè)物業(yè)管理速，秧物業(yè)管理較好妹高級(jí)寫字樓，釘專業(yè)物業(yè)管理榜，圓物業(yè)管理水平悅與估價(jià)對(duì)象相甜同兼高級(jí)寫字樓，窄專業(yè)物業(yè)管理謝，姻物業(yè)管理水平嫌與估價(jià)對(duì)象相般同蛛高級(jí)寫字樓，恥專業(yè)物業(yè)管理朱，斃物業(yè)管理水平矛與估價(jià)對(duì)象相渡同，但物業(yè)管持理費(fèi)略便宜相

輝

卻

蘿

蒙設(shè)施設(shè)備陸安裝有高速電牛梯，中央空調(diào)肉，消防設(shè)施，及高速光纖寬帶壞接入，傍負(fù)一至二層為亭地下停車場(chǎng)。煙高速電梯，配犧備光纖、視頻朝網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，自嘩身配套有戶式計(jì)中央空調(diào)，樓袋盤配套有餐飲珍、酒店、私人師會(huì)晤室、投影邊廳、卓球房、堆書吧、游泳池禮、健身房、網(wǎng)竊球場(chǎng)等康體設(shè)甘施，炒設(shè)施設(shè)備條件庭比估價(jià)對(duì)象略吳好。禍配有自動(dòng)收費(fèi)秘系統(tǒng)的大型地壩下停車庫玻，育6液臺(tái)上海三菱高額速電梯，豪華鑰轎箱，配自動(dòng)以報(bào)警、自動(dòng)噴經(jīng)淋、廣播系統(tǒng)殖，高速寬帶接中入，側(cè)設(shè)施設(shè)備條件笛比估價(jià)對(duì)象略侍好率。朗高速電梯，配玻備光纖、視頻資網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，獨(dú)冒特戶內(nèi)空調(diào)設(shè)合計(jì)，實(shí)疊現(xiàn)甲2遠(yuǎn)4眾小時(shí)全天候運(yùn)龍作，大廈門前王廣場(chǎng)為大型露悟天停車場(chǎng)，再砌加上三層地下嘗車庫共鑰計(jì)哲30塔0水個(gè)車位，機(jī)設(shè)施設(shè)備條件誕比估價(jià)對(duì)象略覺好亭。妥朝向胡北只北雨南真西北續(xù)表哲物業(yè)名稱帖估價(jià)對(duì)象僚實(shí)繼例閑a恨實(shí)德例臘b罵實(shí)詠例嫩c秩坐落地點(diǎn)績(jī)×揀×蹈大怕廈協(xié)1捏0塞樓蒼100景2醒房介×熟×狂大塌廈拔1蹄2清樓妥×種×襪房膠×民×陰大館廈惠1興3場(chǎng)樓露×米×梢房抵×救×續(xù)廣遠(yuǎn)場(chǎng)謠1鬼1怒樓降×停×谷房展景觀昌望內(nèi)街伴望內(nèi)街箏望東站廣場(chǎng)票望內(nèi)街雅平面布局泥四正，好燈四正，好編四正，好料四正，好探成交建筑確面積愿（幫m廟2誼）蘭118.92景96笛138抄15閘0廚。跳120秒剩余使用年限基（年）甜42.9扒4撒年訊4臣5步年部4換6斥年蜻4述5憑年州

始

凈

佩

祝內(nèi)部裝修蜘走廊地面大部摧分鋪釉面磚，介室內(nèi)地面鋪地討氈；內(nèi)墻面油兇乳膠漆；天花犁面部分吊礦棉座板天花，部分翼吊鋁扣板天花垃；部分木夾板黨門，部分落地慧玻璃門；鋁合牽金玻璃窗；水非電管線暗敷設(shè)枯簡(jiǎn)單裝修罵簡(jiǎn)單裝修換毛坯抵成交日期斜2005-9窯-13趣2005-8票-××濃2005-8偶-××令2005-8顧-××租成交單價(jià)（碰元晉/m予2謀）娘

攏9550波10900攜9200菌【糾渾錯(cuò)者1福】可比實(shí)例未趙說明總樓層，母有沒有地下，濁估價(jià)對(duì)象是地役上悼3券0棟層、地廈下坑2憲層，可比實(shí)例含不交代總樓層喇，后邊無法參膨照修正。頑【糾絹錯(cuò)手2守】可比實(shí)例未童交代權(quán)利性質(zhì)宜、結(jié)構(gòu)檔次，鍋估價(jià)對(duì)象為鋼草混，可比實(shí)例鵲是否可比？褲【糾銜錯(cuò)代3狀】可比實(shí)例缺敵總建筑面積介段紹，只給了成庭交建筑面積，短無法判斷規(guī)模棗是否相當(dāng)。毒2楊．對(duì)可比實(shí)例淋進(jìn)行因素修正既①鉆交易情況修正紙：經(jīng)過調(diào)查，略比較物業(yè)概況蒼表中交易實(shí)例聽為正常交易，甲沒有特殊行為榨造碰成的交易價(jià)格廳偏差，交易情姥況修正系數(shù)為躍100/10足0汪。燭②墊交易日期修正流：可比實(shí)例交感易時(shí)間與估價(jià)桿時(shí)點(diǎn)較近，交鉗易日期修正系歲數(shù)為縮100/10幅0耐。饑③甩區(qū)域因素修正辛：通過分析可芝比實(shí)例概況表組中實(shí)例的成交蜂價(jià)格，需進(jìn)行動(dòng)區(qū)域因素修正興。經(jīng)過分析，怠影響辦公用房委價(jià)格的主要區(qū)譜域因素為商務(wù)針繁華度、交通忌便捷程度、配恭套完備度、規(guī)書劃前景等，售根據(jù)這些因素犬對(duì)辦公用房?jī)r(jià)亂格的影響程度流確定其各自權(quán)針重辭，詳見下表：捉區(qū)域因素比較寸表灰萍蔥沒策表淘2點(diǎn)－膛25碑比較項(xiàng)目泥估價(jià)對(duì)象俯實(shí)韻例混a迷實(shí)北例占b公實(shí)土例只c您商務(wù)繁華度權(quán)襪重愿30鵲32妻34槐28能交通便捷程度難權(quán)重繼30暈33貍35膊32待市政配套完備肯度權(quán)重捏25膀25訂27登24貫規(guī)劃前景權(quán)重織15象15俗15去15夏合計(jì)術(shù)100焰105駕111在99素【糾帝錯(cuò)虜1燙】規(guī)劃前景一胡項(xiàng)在前邊可比態(tài)實(shí)例概況表中晌沒有介紹，打席分無調(diào)整理由低。嫩【糾粗錯(cuò)挺2撇】交通便捷程棕度打分，可比酸實(shí)墾例非a偵和族c蜓都是比估價(jià)對(duì)豬象略好，但可巨比實(shí)敢例曠c叢比實(shí)算例攪a吧的打分底，為機(jī)什么？沒有理米由。滋④紅個(gè)別因素修正油：通過分析可容比實(shí)例概況表元中可比實(shí)例的僅成交價(jià)格，需偶要進(jìn)行個(gè)別因御素修正。經(jīng)過梳分析，影響辦犁公寫字樓價(jià)格融的主要個(gè)別因截素為寫字樓檔笛次及物業(yè)管理錢收費(fèi)合理性、歸設(shè)施設(shè)備、裝坑修情況、平面袖布局、成交面謠積、樓宇成新蹤度、樓層、朝盜向、景觀等，堵根據(jù)這些因素捷對(duì)其價(jià)格的影即響程度確定其挺各自權(quán)重季，詳見下表：筋個(gè)別因素比較艙表森撇梁誼妹表文2汪－躲26益可比項(xiàng)目倦估價(jià)對(duì)象洽實(shí)衰例話a少實(shí)艱例神b姿實(shí)盒例塵c懼

痕寫字樓檔次及部物業(yè)管理收費(fèi)灌合理性權(quán)重財(cái)15求15咱15京16狐

氏設(shè)施設(shè)備權(quán)重因10井12理12遞12鹽

拐裝修情況權(quán)重似10澇9其9廈8將

紹平面布局權(quán)重客10尤10尺10問10耀

享成交面積權(quán)重鏈10龍10恒10廈10范

掠樓宇成新度權(quán)撥重紹15叫17趁18傅17國樓層權(quán)重翅10型12毛13只11促朝向權(quán)重鴨10粒10霞12艘11卻景觀權(quán)重皂10受10筒12漂10丈合計(jì)表100標(biāo)105稱111難105摘【糾沉錯(cuò)忠1呀】樓層、朝向仔、景觀應(yīng)放在震區(qū)域因素中說探明。付【糾約錯(cuò)恐2項(xiàng)】樓層、朝向悅調(diào)整沒有依據(jù)再，或說樓層、假朝向，沒有對(duì)勝應(yīng)的情況說明購。輝【糾隔錯(cuò)甩3岡】樓宇成新度累調(diào)整沒有依據(jù)酸，或說前邊可救比實(shí)例概況表鴿缺少樓宇成新代度的介紹。匆【糾儀錯(cuò)猴4企】缺剩余使用映年限的修正，耀前邊交代了情房況，但后邊因謹(jǐn)素比較表沒有巷打分。呼【糾哲錯(cuò)唉5繩】缺權(quán)益狀況弟調(diào)整。訴3民．測(cè)算估價(jià)對(duì)謎象比準(zhǔn)單價(jià)墻比準(zhǔn)單價(jià)＝可南比實(shí)例價(jià)噸格鵲×酒交易情況修正它系晚數(shù)叫×汗交易日期修正悟系獲數(shù)抖×胃區(qū)域因素修正絮系勞數(shù)懸×哈個(gè)別因素修正滔系數(shù)止【注意】一定稈要列出文字公便式，沒有公式膚算錯(cuò)誤。翠比準(zhǔn)單價(jià)計(jì)算敗表哀貼拾宏雨表撈2努－險(xiǎn)27術(shù)可比實(shí)例翅實(shí)生例否a岸實(shí)獄例規(guī)b膛實(shí)齒例勒c達(dá)可比實(shí)例單價(jià)更9550放10900滋9200收交易情況修正嘴系數(shù)廟100/10帥0洪100/10樹0擋100/10柏0練交易日期修正及系數(shù)稍100/10莫0嘴100/10舌0抵100/10廟0辨區(qū)域因素修正稈系數(shù)們100/10盼5母100/11漁1鬼100/99銜個(gè)別因素修正緞系數(shù)列100/10捆5周100/11摧1童100/10豐5粘修正后的單價(jià)窩（說元碑/驟㎡）僚8662裳8847壤8850悟平均比準(zhǔn)單價(jià)芹（脂元扮/田㎡）勺8786食

暢

秧【糾錯(cuò)】最終奪比準(zhǔn)價(jià)格確定治未說明計(jì)算過鋒程及理由。（二）收益法喚1絕．測(cè)算年凈收貞益漿年有效毛收入鞭＝月租膚金粘×12擦×焦收益總面宜積迅×姐出租率草年運(yùn)營費(fèi)用＝動(dòng)維修費(fèi)＋管理昂費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋謹(jǐn)稅金魄年凈收益＝年筍有效毛收入－和年運(yùn)營費(fèi)用宰【注意】必須盲給出文字公式裹，不給公式算碰錯(cuò)誤。令（敬1州）年有效毛收須入振調(diào)查檔次相同赤、用途相近、瞞結(jié)構(gòu)相似、裝局修檔次相近的囑房地產(chǎn)的租金努水平和出租率痰，比較分析確漢定出租的客觀曠租金水平和出獎(jiǎng)租率。根據(jù)調(diào)夢(mèng)查分析，用濫市場(chǎng)法光推算估價(jià)對(duì)象番客觀租金水平此。房【糾錯(cuò)】估價(jià)時(shí)對(duì)象部分出租處，簽有短期租滔約淹（掉2肝年以內(nèi)），在賤租約期內(nèi)應(yīng)用論租約租金計(jì)算捆，在租約期外慕才用客觀租金底計(jì)算。此案例芝只考慮了市場(chǎng)覺租金計(jì)算的問涌題，忽略了租齒約期內(nèi)用租約問租金計(jì)算的問匪題。澤租金測(cè)算早表芹財(cái)害式詞骨致表華2預(yù)－頂28服可比實(shí)例致實(shí)犬例證a驅(qū)實(shí)綠例伍b梯實(shí)搞例們c蘇坐落地點(diǎn)鉆×撒×配大啊廈驟1方2說樓京×傻×陪房屢×騰×臺(tái)大盟廈昏1戴3甚樓底×漲×有房柔×蒼×談廣孟場(chǎng)岸1倚1慚樓貢×壩×愉房郵比較實(shí)例租金桶（斤元霜/相㎡）議70勒80展70麗交易情況修正換系數(shù)錄100/10為0惕100/10絕0疾100/10利0吊交易日期修正狼系數(shù)偵100/10多0默100/10奏0摸100/10熟0柳區(qū)域因素修正飽系數(shù)粉100/10劇5菊100/11裹1蠶100/99呢個(gè)別因素修正端系數(shù)回100/10股5積100/11因1戲100/10輔5浮修正后的租金室（觀元輔/跨㎡）殃6浴3宜．輩49況6猛4辯．秋93響6老7攜．重34型平均比準(zhǔn)租金裂（陳元論/鄉(xiāng)㎡）斤65斷

稠

糊注：由于選取還的實(shí)例與市場(chǎng)煉法的實(shí)例相同先，故區(qū)域因素雖、個(gè)別因素情港況表與市場(chǎng)法巖一樣，不再重遞復(fù)列示，直接器取市場(chǎng)法數(shù)據(jù)武。捎【糾錯(cuò)】沒有纏說明租金內(nèi)涵淘。我經(jīng)估價(jià)人員實(shí)豪地查勘和調(diào)查味，估價(jià)對(duì)象所亦處地段位于天移河區(qū)天河北路撒中央商務(wù)區(qū)，該周邊寫字樓林誓立，交通便利拖，市政配套設(shè)俯施完善，商務(wù)獄辦公氛圍較濃蛾厚，周邊辦公任樓的出租率喜在企90跨%錘左右。另到估恰價(jià)對(duì)象所在火的救×顛×沾大廈管理處咨宣詢，該大廈的逢出租率約簽為笛90形%鷹，故確定估價(jià)巖對(duì)象客觀統(tǒng)出租率呀為遠(yuǎn)90%躍。記年有效毛收入賣＝線65×12×救90漆%求＝腿70樂2暖（丘元蔥/扎㎡）易【糾翼錯(cuò)包1棵】只考慮了空蒸置，未考慮收踢租損失。拿【糾票錯(cuò)道2沸】沒有考慮押夾金或租賃保證挽金的利息收入仔。捐（草2吳）年運(yùn)營費(fèi)氧年運(yùn)營費(fèi)包括凍維修費(fèi)、保險(xiǎn)啄費(fèi)、稅金等，虧各項(xiàng)費(fèi)率見下伴表：按年運(yùn)營費(fèi)測(cè)算面表（以年有效濕毛收入為基數(shù)精）擦棕袖熟表酸2撞－肉29展序號(hào)扛項(xiàng)目允費(fèi)率多備注曉1趟營業(yè)稅及附加豪（營業(yè)稅、城木建稅、教育附禮加）尾5.5%陷

村2紹房產(chǎn)稅紛12%勸

邀3鏈維修費(fèi)紀(jì)1%肉

飄4僵管理費(fèi)沒0%挎租金外另付盆5建其他（芝保險(xiǎn)費(fèi)冤、租賃代理費(fèi)近等）劑0.5%性

型合計(jì)涌

磚19%悄

鴿【糾強(qiáng)錯(cuò)癥1勻】年運(yùn)營費(fèi)用購中缺城鎮(zhèn)土地獨(dú)使用稅的計(jì)算兆。郵【糾忽錯(cuò)鞋2透】保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算臺(tái)基數(shù)不是有效昆毛收入，而是伴房屋的現(xiàn)值或舒重置價(jià)。陪（窄3撓）年凈收益擺a畝年凈收視益熔a育＝蜂702圣×炸（受1撞－妖19站%必）捆＝拉56匠8感．蔽6黑2信（巧元盒/梳㎡）釘2亡．測(cè)算報(bào)酬率毀y都對(duì)報(bào)酬率的計(jì)薯算，綜合考慮直以下兩種方法內(nèi)：利第一種方法采彩用累加法片，報(bào)酬率＝安邀全利率十風(fēng)險(xiǎn)西調(diào)整值，安全榆利率取一年定素期存款法定利誰率稀2.25笨%遷，串風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值刻取唯4%摟，則采用累加死法推算報(bào)酬率絕：久2.25半%鴿＋博4優(yōu)%卵＝客6.25豪%話。惡【糾錯(cuò)】風(fēng)險(xiǎn)超調(diào)整值足取文4愉%衫無取值依據(jù)。牧第二種方法通珠過調(diào)查辦公用站途房地產(chǎn)的租嫌售比駱推算報(bào)酬率，糧具體如下：癥租售比一覽嗓表累偽你表穴降表寬2亦－團(tuán)30擦序號(hào)懇項(xiàng)目昆計(jì)算公式肢實(shí)碌例螞a范實(shí)遺例暴b腥實(shí)決例那c采×嗽×雄大觸廈村1鞠2披樓再×患×月房子×樓×測(cè)大染廈圓1糖3敲樓撇×姨×描房偽×嚷×越廣述場(chǎng)拌1健1忽樓披×惹×搜房踩①快租金（視元俯/僑㎡幸·呀月）世

駕70紀(jì)80塔70陷②商出租率蚊

翼92%喉90%載86%熔③動(dòng)年有效毛收入血（苗元蜓/皂㎡軟·河年）韻③悅＝啄①粘×12爸×角②妹77隆2輝．揚(yáng)8貫864絡(luò)72紛2染．蒼4青④長年運(yùn)營費(fèi)（犯元吧/悄㎡匯·牽年）腳19%券19%御19%彈19%單⑤水年凈收轉(zhuǎn)益利a份（蔑元偉/滔㎡燒·呼年）賀⑤多＝辯③錦×資（紙1揪－幟④眉）強(qiáng)62航5日．都97陪69梯9蛙．日84漲58杏5夫．慕14述⑥搭剩余收益年適限灘n催（年）光

藍(lán)45腸46疤45正⑦妻房地產(chǎn)售茅價(jià)閃v替（叛元僻/應(yīng)㎡）乘

攻9550以10900孩9200夏根鐵據(jù)種v吸＝嗓y勇×量［斑1丹－舅（齒1謹(jǐn)＋退y?。┨遪泛］，采用試算圈法，借助計(jì)算沫機(jī)計(jì)算各可比襪實(shí)例的報(bào)酬報(bào)率恨y墓，得到：瑞【糾錯(cuò)】公式矩錯(cuò)誤，應(yīng)為榜v穿＝略a/y那×媽［覺1誘－駱1蔥/宴（五1玻＋嫌y看）讀n頃］啦報(bào)酬率測(cè)算帝表雨貨握童助懲表書2控－倡31粥序號(hào)噸可比實(shí)例透年凈收益（將元葬/盤㎡）吵售價(jià)（旱元咸/主㎡）所報(bào)酬發(fā)率極y找1逮×膽×內(nèi)大福廈考1率2跨樓懲×霧×胃房宰625.97抽9550救6.0978腸%帖2吹×笛×衣大涼廈種1漢3旬樓鋤×陸×披房炮699.84隨10900療5.9759程%奧3漏×蟻×竟廣首場(chǎng)殘1途1孩樓嚇×緩×今房烘585.14剩9200遵5.8725蓋%色綜合上述兩種給方法，根據(jù)估農(nóng)價(jià)對(duì)象的實(shí)際谷情況，友最后確定估價(jià)膚對(duì)象報(bào)酬率繪為沙6%穗【糾錯(cuò)】最終鴿報(bào)酬補(bǔ)率傭6迎%侮無計(jì)算過程。掠3稅．測(cè)算收益價(jià)明格述估價(jià)對(duì)象土地狗使用權(quán)到昂204挽8覆年斷8懶月將2鼻2朵日止竹，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為螺200系5右年邪9教月予1在3宰日錄，剩余收益年煉限煉為嗽4暗2君．肥9涼4崗年，戶假設(shè)收益期內(nèi)攤收益平穩(wěn)。漲【糾委錯(cuò)圈1酒】土地使用權(quán)喬應(yīng)壺到扯204釣8饒年劃8讀月粗2議1狡日止，因?yàn)槌瞿阕寱r(shí)漠為擊199岔8汪年疤8丘月子2舅2渣日起爪【糾料錯(cuò)洋2梯】這里假設(shè)收安益期內(nèi)收益平剃穩(wěn)，與前邊市亭場(chǎng)背景描述分船析不一致，前底邊是說市場(chǎng)看溪好，需求大于龜供給，預(yù)計(jì)今室后寫字樓市場(chǎng)疑將保持強(qiáng)勢(shì)發(fā)饒展。1998.8.22發(fā)

么v料＝莖a÷y旅×沙［劉1弱－拆l碌/罷（懂1屋＋恭y顫）舉n鬼］向＝灌56漁8唇．換62/6%鳴×獎(jiǎng)（扣1掘—豆1/棒1巖．途06芬4褲2攝．池94玉）閱＝悉870征1千（齡元放/憲㎡）煮【糾陶錯(cuò)駕1萌】確定凈收益淋不變有限年期帶公式無理由。燈【糾跟錯(cuò)謠2睡】在最后確定浮收益價(jià)格時(shí)，醋未說明在出讓點(diǎn)合同約定土地沙出讓期限屆滿鄉(xiāng)需要無償收回?fù)靽薪ㄔO(shè)用地盾使用權(quán)時(shí)，對(duì)啟收回的建筑物章不予補(bǔ)償?shù)那霸佁?。恩?jīng)計(jì)算，蘿采用市場(chǎng)法及陳收益法計(jì)算的鳴結(jié)果相近，均否符合市場(chǎng)狀況辭，病故采用算術(shù)平峽均值確定最終煙結(jié)果：姜估價(jià)對(duì)停象鼓100惡2橋房單價(jià)＝變（兇878燦6但＋齊870館1秒）趕÷憶2登＝地874轉(zhuǎn)4督（雁元爪/槽㎡）相c蜓．估價(jià)結(jié)果確學(xué)定漏以回100廈2柿房單價(jià)為基礎(chǔ)奇，經(jīng)估價(jià)人員百市場(chǎng)調(diào)查，采展用鴉類比法紐，經(jīng)過樓層、講朝向、景觀、銹成交建筑面積寧、間隔修正，毅得出各估價(jià)對(duì)幟象的市場(chǎng)價(jià)值歪。拜樓層修正系數(shù)破表婦兔小曲些張表眠2頭－廁32導(dǎo)序號(hào)奔樓層沫樓層系數(shù)外1慕9熊0姐．趣99飲2售10溉1偷朝向修正系數(shù)多表（通風(fēng)采光答）唱

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律昨2端－水35附序號(hào)序面積范圍（㎡躲）刑修正系數(shù)欣1福10宵0引－柄199狼l摸2給30日0尾－影500別0獨(dú)．習(xí)975優(yōu)間隔修正系數(shù)藏表泡蘋園濟(jì)舊燕草2落－浮36段序號(hào)瘋間隔階修正系數(shù)勾1足好（房號(hào)：憲除愿1忌、塘5噴號(hào)房）駱1肌2族略差（房號(hào)第：飽1殺、求5宴號(hào)房）章0號(hào)．六985畢估價(jià)對(duì)象朝向睬、樓層、景觀攀、面積、間隔厘情況一覽濟(jì)表紅

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法慕表倉2仇－蠟37拐序號(hào)埋地址崖樓層帳朝向斥景觀集建筑面積（㎡孟）柿間隔暮1癢90冬6筐房薪9倚東北硬望內(nèi)街顏33猾8擔(dān)．纏2484始好亭2歲91界3損房夾9魚西南森縱向望天河北握路街景撈18棉0口．笛5821尿好親3堆100桌1蔑房砌10羞北脆望內(nèi)街蘇16千3狀．徹9093蔬略差充4痕100牽2貫房社10赤北疲望內(nèi)街婆11艦8拴．犬9296令好講估價(jià)對(duì)象結(jié)果匙測(cè)算帶表駝

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中涉表晨2邊－驕38報(bào)序號(hào)搖地址杰建筑面積（㎡次）足基準(zhǔn)單價(jià)（素元連/仿㎡）她樓層修正系數(shù)蝶朝向修正系數(shù)踢景觀修正系數(shù)純面積修正系數(shù)氏間隔修正系數(shù)舉比準(zhǔn)單價(jià)（蟲元雅/該㎡）攤總價(jià)（萬元）慈1殺906譜33軟8執(zhí)．侵2484邀8744饑0活．蘇99惜1衫．歡03鞠l本0穿．綠975巖l柿8693充29念4這．蘿04緞2忠913蹈18廁0情．乓5821勢(shì)8744蹦0鋸．母99濟(jì)1姨．壺035逃1蘭．勒045還l岸l腐9363棵16爪9耍．晚08遠(yuǎn)3顛l001始16到3食．祖9093探8744緣1熱1怨l螺1許0斑．浮985訪8613繳14扶1園．餓18拖4限1002擺11蒼8線．朵9296懂8744塘1墳1抬1轉(zhuǎn)1球1第8744葬10蕉3熱．鋪99跑總計(jì)導(dǎo)80黃1默．雖6694塵

岡70退8化．干29交爬吵【糾錯(cuò)】缺附淹件。耳【補(bǔ)充胖08身年糾錯(cuò)真題】輛三、下列估價(jià)子結(jié)果報(bào)告和估活價(jià)技術(shù)報(bào)告存濃在多處錯(cuò)誤，攏請(qǐng)指明其中的餃13越處嘴（每指明一處標(biāo)錯(cuò)誤得紙3某分，本題全對(duì)加得籮40借分。請(qǐng)?jiān)诖痤}狹紙上作答。每旁個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一紹個(gè)序號(hào)，未將鉆錯(cuò)誤內(nèi)容寫在逗序號(hào)后而空格蜜處的不計(jì)分）鵝封面和目錄（訂略）枯致委托人函（址略）估價(jià)師聲明岸【糾錯(cuò)】估價(jià)米師聲明應(yīng)是注暴冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)清師聲明脂我們鄭重聲明怨：靈梅殃1君.盞我們?cè)诒竟纼r(jià)許報(bào)告中陳述的坐事實(shí)是真實(shí)的榮和準(zhǔn)確的。致怨吐2筆.賞本估價(jià)報(bào)告中并的分析、意見豐和結(jié)論是我們寄自己公正的專磨業(yè)分析、意見牌和結(jié)論，但受協(xié)本估價(jià)報(bào)告中耽已說明的假設(shè)郊和限制條件的塌限制。勸公芒3互.譽(yù)我們與本次估卵價(jià)的估價(jià)對(duì)象征沒有利害關(guān)系困，也與有關(guān)當(dāng)仿事人沒有個(gè)人職利害關(guān)系或偏進(jìn)見。爆缸貝4蘋.哄我們依照中華賀人民共和國國杜家標(biāo)準(zhǔn)《房地蛇產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》胸（討gb/t50奶291-19睡9巴9礎(chǔ)）進(jìn)行分析和裙測(cè)算，形成意撫見和結(jié)論，撰銅寫本估價(jià)報(bào)告層。著掌慌5胞.確注冊(cè)房地產(chǎn)估餡價(jià)景師搜××老×屆已對(duì)本估價(jià)報(bào)贊告中的估價(jià)對(duì)電象進(jìn)行了實(shí)地雀查看，但我們般對(duì)估價(jià)對(duì)象的已現(xiàn)場(chǎng)查看僅限陪于其外觀和使受用狀況，對(duì)被支遮蓋、未暴露桿及難以接觸到砌的部分，依據(jù)畝委托方提供的姻資料進(jìn)行評(píng)估鍬。除非另有協(xié)學(xué)議，我們不承殿擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象資建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量輝進(jìn)行調(diào)查的責(zé)強(qiáng)任。滿舌攔6聽.要沒有人對(duì)本估橫價(jià)報(bào)告提供了雁重要專業(yè)幫助睜。錦往將7余.最本估價(jià)報(bào)告依惕據(jù)了委托人提永供的相關(guān)資料竹，委托人對(duì)資執(zhí)料的真實(shí)性負(fù)派責(zé)。因資料失深實(shí)造成估價(jià)結(jié)謹(jǐn)果有誤的，估符價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)踩人員不承擔(dān)相淘應(yīng)的責(zé)任。殺樹朵8員.迷本報(bào)告估價(jià)結(jié)倆果僅作為委托償人在本次估價(jià)催目的下使用，際不得做其他用躁途。未經(jīng)本估破價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)姿人員同意，估村價(jià)報(bào)告不得向恥委托人及報(bào)告外審查部門以外筍的單位及個(gè)人挪提供，凡因委炸托人使用估價(jià)減報(bào)告不當(dāng)而引胳起的后果，估朽價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)尋人員不承擔(dān)相菌應(yīng)的責(zé)任。高迷葉9該.在本估價(jià)報(bào)告的輝全部或其部分凳內(nèi)容不得發(fā)表殖于任何公開媒幫體上，報(bào)告解衫釋權(quán)為本估價(jià)脹機(jī)構(gòu)所有。譽(yù)中國注冊(cè)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師東（注冊(cè)郊號(hào)規(guī)×××奏×狡）盆：唱×××蝴×參（簽名蓋章）言中國注冊(cè)安房地產(chǎn)估價(jià)師撿（注冊(cè)亂號(hào)攔×××勒×菊）剛：偵×××西×本（簽名蓋章）銳中國注冊(cè)男房地產(chǎn)估價(jià)師料（注冊(cè)裙號(hào)敲×××嚴(yán)×飼）及：題×××鄉(xiāng)×喊（簽名蓋章居）網(wǎng)尚譜達(dá)抗矮才伸佛二保0鋸0危八年六月三十蜘日齒鳳估價(jià)的假設(shè)和換限制條件（略穴）漆房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)莖果報(bào)告死一、委托人（躁略）誤業(yè)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)胡（略）鐵三、估價(jià)允對(duì)象野估價(jià)對(duì)象仗為位竟于棗×地×事市遮×慚×領(lǐng)區(qū)數(shù)碼路北段束的一幢辦公樓披，建筑面積子為蹤3853.0照5m畜2敬，土地面積葉為獲2294.貞5m已2丟。個(gè)前表砌1暮.換坐落駱估價(jià)對(duì)象掘坐落檢于木×效×倦市督×晨×駁區(qū)數(shù)碼路北守段坑21-2嘉3慰號(hào)，四至為：予東敲臨傷×捕×俗路，南平靠決×頃×聾廣場(chǎng)，西授接呈×半×斥干休所，北芳依饅×泡×育創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)穩(wěn)位情況略）。絞岡綱2鷹.堵產(chǎn)權(quán)狀況催根據(jù)委托黑人提供的《房就屋所有權(quán)證》們和《國有土地死使用證》，估坊價(jià)對(duì)象房屋所賣有權(quán)人和土地磚使用權(quán)人頂為推×楊×呆有限公司；房央屋所有權(quán)性質(zhì)視為僚商品房產(chǎn)權(quán)堅(jiān)，土地使用權(quán)五性質(zhì)為國有橫出讓簽，土地用途為嬌辦公知，土地使用年框限普為殘5銅0口年，穩(wěn)從浩200澇3竊年殊6買月妖3尸0莫日復(fù)至粒205饑3臣年杜6財(cái)月丹2腔9膏日，且約定綁不可續(xù)期賽。仔3充.菜土地狀況默土地使用鏈權(quán)面積舞為回2294.5伴m梯2殊，地塊形狀規(guī)懂則，呈矩形，侄地勢(shì)平坦，土吹地開發(fā)程度為沉紅線內(nèi)臉六通一平辱，即通上水、宣通下水、通電歌、通路、通暖擾、通訊，土地素平整。容積率灌為斜1.6蝶8攻（土地其他情襖況略）法。播姐義我4蠟.蹲建筑物狀況得估價(jià)對(duì)象淹為一幢五層辦糊公樓，鋼筋混廟凝土結(jié)構(gòu)，開桌敞式布局，建殺筑面防積志3853.0脖5m件2胳。各層層高及鐵功能為：一層痛層畢高脊3.6掀m嫂，為大堂及辦罷公區(qū)；二層至唉四層層高均缸為虹3.3津m胞，為辦公區(qū)；丑五層層壺高泛3.3塵m寸，局部為辦公吃區(qū)，局部以玻跟璃幕墻間隔為刷會(huì)議室。其裝攔修情況為：外好墻貼面磚；房噴屋內(nèi)部地面為饒國產(chǎn)品牌地磚催，墻面石灰砂醒漿抹面后刮大哲白、刷乳膠漆尋，天棚鋁扣板當(dāng)?shù)蹴?；一層大法廳、走廊公共萌部分地面、墻半面均為花崗巖食，天棚鋁扣板植吊頂；每層設(shè)派男女衛(wèi)生間，盾衛(wèi)生間地面鋪掘地磚，墻面貼泡瓷磚，天棚鋁乎扣板吊頂阻，型tot荷o托潔具；窗體采雄用塑鋼中空玻求璃窗，主入口臟為白色鋼化平漏推玻璃門。燕估價(jià)對(duì)象雅建成紋于罷200聚8普年被6沸月此，根據(jù)國家有苦關(guān)房屋新舊程童度判定標(biāo)準(zhǔn)，父經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)葬場(chǎng)查看，確定則其化綜合成新率約并為敵100%希（建筑物其他裁情況略）。昂5葡.刃配套設(shè)施狀況除估價(jià)對(duì)象勁上下水、電力霸、供暖、通訊許等基礎(chǔ)配套設(shè)到施完善，并安豬裝消防、中央懼空調(diào)、電子監(jiān)李控系統(tǒng)、公共狼廣播系統(tǒng)等配散套設(shè)備。其中送采暖為高新園鹽區(qū)物業(yè)集中供晌暖：消防系統(tǒng)開采用美畝國慘simpl結(jié)e抬消防報(bào)警系統(tǒng)五，每層設(shè)消火輪栓、自動(dòng)噴淋種裝置及煙感、驗(yàn)溫感探頭；空諒調(diào)系統(tǒng)采口用頌daiki忘n及分體式中央空傷調(diào)，暗臥式風(fēng)份機(jī)盤管及新風(fēng)嫁空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)浙控系統(tǒng)為飛利乘浦電子監(jiān)控系斃統(tǒng)；每層杜設(shè)旋to詢a夏公共廣播揚(yáng)聲軟器，提供背景匪音樂及應(yīng)急消哪防廣播；并配牌有兩部三菱電堪梯。延【糾錯(cuò)】估價(jià)卷對(duì)象權(quán)益描述尼不全，未交代免有共有權(quán)人，棄是否設(shè)立抵押箭權(quán)等（雖然估折價(jià)報(bào)告中確實(shí)伴對(duì)這一項(xiàng)沒有遍描述清楚，但志是歷年真題答帥案很少考察這必一點(diǎn)）溝煙【糾錯(cuò)】估價(jià)喜對(duì)象未說明是肢否為整體估價(jià)冤，但不包括動(dòng)鹽產(chǎn)（這一條跟映上一條一樣，場(chǎng)之前考試中很巖少考察巾）珍瘦四、估價(jià)忘目的潑為委托人膊轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象飲提供價(jià)值參考照依據(jù)而評(píng)估其叫市場(chǎng)價(jià)格。藝五、估價(jià)貍時(shí)點(diǎn)笛根據(jù)估價(jià)塵目的，經(jīng)與委富托人協(xié)商，估雅價(jià)時(shí)點(diǎn)確定殲為柏200背8猶年學(xué)6怨月教2頃5聞日。蔽臂六、價(jià)值定立義（略）暫七、估價(jià)騾依據(jù)（略）攏八、估價(jià)原則府本估價(jià)報(bào)焦告在遵循獨(dú)立叨、客觀、公正懷的基本原則下陣，結(jié)合估價(jià)目登的對(duì)估價(jià)對(duì)象日進(jìn)行估價(jià)。具臘體依據(jù)如下估凡價(jià)原則：過潛巴1敵.呆最高最佳使用幅原則（略）院鉆搬2講.豐替代原則（略塌）雄滿跑3沉.豈估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則絹（略）誓辱狼4耽.旨謹(jǐn)慎原則（略餅）去猶密5肥.憤合法原則（略向）念【糾錯(cuò)】估價(jià)仿原則不必考慮膜謹(jǐn)慎原則奴九、估價(jià)自方法紡本報(bào)告選缸用市場(chǎng)法和收界益法進(jìn)行估價(jià)患（方法選擇及胃方法定義略）亂。珠十、估價(jià)結(jié)果炮在評(píng)估過淡程中，估價(jià)機(jī)鋪構(gòu)本著獨(dú)立、再客觀、公正的侮原則，在對(duì)現(xiàn)葉場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查矩看、廣泛收集刊有關(guān)市場(chǎng)信息臣和估價(jià)對(duì)象信嚇息的基礎(chǔ)上，笨全面分析了影塔響估價(jià)對(duì)象市洲場(chǎng)價(jià)值的因素飼，并運(yùn)用科學(xué)甲的估價(jià)方法對(duì)銅估價(jià)對(duì)象的市霸場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了暴評(píng)估，最終確糞定估價(jià)對(duì)象在遣估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能趨實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)倍值為：人民幣甚（大寫）貳仟巡叁佰壹拾萬元枯（查231犬0醋萬元），單價(jià)滋為蘆5995.0縱3劈元金/m兵2響。碑【糾錯(cuò)】估價(jià)吧結(jié)果數(shù)值表述以不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指鼠明總建筑面積置及每建筑面積浴的單價(jià)臥【糾錯(cuò)】估價(jià)淘結(jié)果不應(yīng)有可憶能字樣棗條十一、估價(jià)人籌員（略）挑十二、估毅價(jià)作業(yè)日期難藝抄200威8寨年扔6飄月扭2觀5白日匙至卷200攔8靠年聰6研月裁3鳥0似日。亂十三、估筍價(jià)報(bào)告應(yīng)用的銜有效期丘本估價(jià)報(bào)陳告應(yīng)用的有效繭期自完成估價(jià)膀報(bào)告之日起原伏則上為一年，杯但市場(chǎng)狀況變奏化很大時(shí)，估盤價(jià)報(bào)告應(yīng)用的蒜有效期不超過伶半年；超過有肚效期使用本報(bào)蛛告，本估價(jià)機(jī)蒸構(gòu)不負(fù)任何責(zé)乖任。胞幸換適斯圓稅懶凝轟撥×州×忠房地產(chǎn)估價(jià)有酒限公司伶月圾倘歡沾練裝辛稅遞今二示0丘0翼八年六月三十臂日們念壞【糾錯(cuò)】估價(jià)姿報(bào)告有效期表搭述不正確（壘和雹0映6粱年考試真題相詳同，正確的描爐述應(yīng)該螞為箱“假如果本報(bào)告超徒過應(yīng)用有效期手還未使用，本謠公司不負(fù)任何城責(zé)擋任尚”戲）塘房地產(chǎn)估價(jià)技立術(shù)報(bào)告弱一、個(gè)別宴因素分析懼估價(jià)對(duì)象浸為位蒙于各×徑×閣市潑×煎×腹區(qū)數(shù)碼路北段裝的一幢辦公樓素，建筑面積呆為碧3853.0束5m走2俱，土地面積豈為盡2294.5歪m磨2話。億落勵(lì)1池.炊坐落箭估價(jià)對(duì)象乒坐落藍(lán)于餅×呀×部市變×住×愿區(qū)數(shù)碼路北荒段靈21-2坑3蒼號(hào)，四至為：扒東訪臨柔×樓×滔路，南過靠召×錯(cuò)×睜廣場(chǎng)，西放接秘×楊×立干休所，北混依打×蜘×諒創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)訓(xùn)位情況略）。伏夜鈴2夏.圓產(chǎn)權(quán)狀況榮根據(jù)委托密人提供的《房彩屋所有權(quán)證》檢和《國有土地易使用證》，估雁價(jià)對(duì)象房屋所漏有權(quán)人和土地秩使用權(quán)人杏為貧×訴×紀(jì)有限公司；房?jī)H屋所有權(quán)性質(zhì)棗為商品房產(chǎn)權(quán)驗(yàn)，土地使用權(quán)傻性質(zhì)為國有出府讓，土地用途桂為辦公，土地久使用年限除為維5紙0谷年，薄從構(gòu)200慣3丹年鵲6擊月澆3賄0姜日角至醫(yī)205濫3宣年廚6送月梳2腹9亂日，且約定不任可續(xù)期。穩(wěn)鬼厲3叮.集土地狀況蹄土地使用迷權(quán)面積旨為萌2294.5干m厭2樓，地塊形狀規(guī)裕則，呈矩形，虜?shù)貏?shì)平坦，土證地開發(fā)程度為獄紅線內(nèi)六通一抗平，即通上水文、通下水、通繼電、通路、通訪暖、通訊，土揉地平整。容積休率舅為稈1.6沃8蒙（土地其他情青況略）紅。辦另桐尖4學(xué).啊建筑物狀況請(qǐng)估價(jià)對(duì)象絡(luò)為一幢五層辦響公樓，鋼筋混壘凝土結(jié)構(gòu)，開鑄敞式布局，建豬筑面勻積割3853.0勒5m適2新。各層層高及結(jié)功能為：一層匆層址高混3.6隔m敵，為大堂及辦庫公區(qū)；二層至切四層層高均誼為斑3.3逗m書，為辦公區(qū)；嬌五層層離高倍3.3堂m挨，局部為辦公夕區(qū)，局部以玻爬璃幕墻間隔為種會(huì)議室。其裝五修情況為：外隸墻貼面磚；房演屋內(nèi)部地面為頑國產(chǎn)品牌地磚牛，墻面石灰砂易漿抹面后刮大湖白、刷乳膠漆蘋，天棚鋁扣板崇吊頂；一層大樓廳、走廊公共津部分地面、墻淡面均為花崗巖鞋，天棚鋁扣板鍛吊頂；每層設(shè)管男女衛(wèi)生間，咽衛(wèi)生間地面鋪衛(wèi)地磚，墻面貼棒瓷磚，天棚鋁丙扣板吊頂耐，東tot合o慌潔具；窗體采宮用塑鋼中空玻勞璃窗，主入口曬為白色鋼化平富推玻璃門。魚估價(jià)對(duì)象匠建成垮于暮200貨8貫?zāi)瓿?傍月，根據(jù)國家賤有關(guān)房屋新舊壺程度判定標(biāo)準(zhǔn)桿，經(jīng)估價(jià)人員叛現(xiàn)場(chǎng)查看，確酷定其綜合成新東率約果為她100逃%附（建筑物其他焦情況略）。宴京尤5逮.此配套設(shè)施狀況選估價(jià)對(duì)象股上下水、電力筒、供暖、通訊瘦等基礎(chǔ)配套設(shè)謠施完善，并安縫裝消防、中央將空調(diào)、電子監(jiān)景控系統(tǒng)、公共絞廣播系統(tǒng)等配飯?zhí)自O(shè)備。其中縫采暖為高新園培區(qū)物業(yè)集中供誓暖：消防系統(tǒng)稈采用美裕國耕simpl氧e拔消防報(bào)警系統(tǒng)影，每層設(shè)消火豆栓、自動(dòng)噴淋休裝置及煙感、猶溫感探頭；空柿調(diào)系統(tǒng)采況用川daiki及n漸分體式中央空戶調(diào)，暗臥式風(fēng)支機(jī)盤管及新風(fēng)傷空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)邊控系統(tǒng)為飛利詞浦電子監(jiān)控系艇統(tǒng)；每層齒設(shè)間to抓a嚷公共廣播揚(yáng)聲氏器，提供背景匠音樂及應(yīng)急消挎防廣播；并配筑有兩部三菱電脅梯。景的二、區(qū)域因素尚分析（略）幟三、市場(chǎng)擾背景分析（略聽）呢四、最高謙最佳使用分析釋（略）焦五、估價(jià)方法疲選用夢(mèng)估價(jià)對(duì)象足所在撇的金×頓×嚷市餅軟件園蔽區(qū)域，房地產(chǎn)胡市場(chǎng)活躍，同阿一供需圈內(nèi)類貸似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暑交易案例較多用，市場(chǎng)依據(jù)充春足，因此可選藝用閥市場(chǎng)法忍進(jìn)行評(píng)估。同打時(shí)，該區(qū)域房視地產(chǎn)市場(chǎng)中與衣估價(jià)對(duì)象類似匯的物業(yè)多以出轟租方式經(jīng)營，遭同一供需圈內(nèi)異出租實(shí)例較多隨，容易獲得物內(nèi)業(yè)租金、費(fèi)用野等數(shù)據(jù)，根據(jù)陪估價(jià)對(duì)象能獲拔得穩(wěn)定的租金駛收益的特點(diǎn)，種可選用餐收益法榆進(jìn)行評(píng)估。駛市場(chǎng)法的喪具體估價(jià)思路呼為：在近期房妨地產(chǎn)市場(chǎng)中選婚擇與估價(jià)對(duì)象伸處于同一供需鞏圈內(nèi)，具有較欣強(qiáng)相關(guān)性、替廣代性的房地產(chǎn)無交易實(shí)例，根持據(jù)估價(jià)對(duì)象和液可比實(shí)例的狀躺況，對(duì)區(qū)域因艙素、個(gè)別因素詳、時(shí)間因素和占交易情況等影帆響房地產(chǎn)市場(chǎng)旺價(jià)格的因素進(jìn)教行分析比較和勵(lì)修正，評(píng)估出描估價(jià)對(duì)象的市本場(chǎng)價(jià)格。瓦收益法的錢具體估價(jià)思路貢為：運(yùn)用適當(dāng)邪的報(bào)酬率，將攜預(yù)期的估價(jià)對(duì)寺象房地產(chǎn)未來醬各期的正常凈僚收益折算到估貴價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)添值，將各期現(xiàn)時(shí)值累加來確定屠估價(jià)對(duì)象房地您產(chǎn)價(jià)格湖六、估價(jià)測(cè)算蠅過程軍（一）市徹場(chǎng)法測(cè)算過程菠【糾錯(cuò)】市場(chǎng)估法中缺計(jì)算公驕?zhǔn)矫⑻依?能.呢選擇可比實(shí)例富經(jīng)篩選確墊定界a屬、悉b是、嘗c析三個(gè)比較實(shí)例尊。愛實(shí)挖例忙a墳：序軟件園伐區(qū)軟件開斥發(fā)半10貪#討樓，地原處單×犬×漁市軟件園，東轎臨數(shù)碼路，南伶臨五一路。鋼余混結(jié)構(gòu)，共四嘗層，建筑面積賄為防4419m止2槐，辦公用途，叮成交價(jià)格斷為咱610繪0逮元裹/m掏2隆，成交日期咐為甜200質(zhì)8伴年城6暖月凱2笑0伙日，成交情況賴為正常交易（嬸其他情況略）件。挖片實(shí)定例裙b閘：婦軟件廣場(chǎng)泊辦公樓，地?zé)捥幵邸猎敛⑹熊浖@，北甜臨五一路，西斥北側(cè)鄰近數(shù)碼扒廣場(chǎng)。鋼混結(jié)押構(gòu)，共四層，除建筑面積游為挑3986m無2攝，辦公用途，位成交價(jià)格道為吊625巾0園元姐/m撒2虧，成交日期雄為情200張8暫年境4耳月鮮5鄭日，成交情況窮為正常交易（抹其他情況略）大。葡森實(shí)增例速c食：停經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)臭軟件開發(fā)大樓菌，地貧處照×朱×羅市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牽，東臨長春路涂，南臨東風(fēng)路懇。鋼混結(jié)構(gòu)，汽共四層，建筑貨面積赴為蛇4555m優(yōu)2爐，成交價(jià)格磨為宅643趴0世元槍/m福2枝，成交日期棍為茶200尋8懸年階5墻月預(yù)1施6屋日，成交情況巡為正常交易（配其他情況略）笛?？恍帧炯m錯(cuò)】可比睬實(shí)栗例濱c洗選取不恰當(dāng)，籃可能不在一個(gè)蛛供需圈（或可同比實(shí)歌例仆c宇未說明是否在層同一供求范圍矛內(nèi)）誠突霸【糾錯(cuò)】可比匠實(shí)例成交價(jià)格樓內(nèi)含不清（未紅說清是建筑面束積還是使用面高積）娃低【糾錯(cuò)】可比冷實(shí)柴例愧c真未指明用途，側(cè)應(yīng)指明辦公用財(cái)途扣比較實(shí)例贊與估價(jià)對(duì)象各束項(xiàng)比較因素對(duì)梯比詳見療表半1輪。非表詠1較豪修正因素比較會(huì)表枕可比實(shí)例武估價(jià)對(duì)象父a豬b基c牛成交單價(jià)（暢元盒/m響2倆）宮待估拔6100海6250金6430捆交易情況輕——帝正常芳正?；Ｄc交易日期緣——地200證8豆年堪6游月誠2助0忙日宮200臟8奧年捧4服月傘5灶日截200拋8甲年楊5問月家1晃6多日束區(qū)域因素咽自然條件痛較好顧較好矛較好獵較好健環(huán)境狀況摟較好進(jìn)較好床較好州較好豈距市中心距離新1脂0丙公里宇1伯0鍬公里碌1厲0曬公里渡1疼0年公里寇交通條件屯便捷牢便捷嗽便捷振便捷涉商業(yè)繁華程度水一般喜一般額一般范一般果公共設(shè)施配套妄情況演完善競(jìng)完善莊完善府完善請(qǐng)規(guī)劃限制凈一般產(chǎn)一般券一般戀一般思個(gè)別因素豎臨街狀態(tài)誤數(shù)碼路竟數(shù)碼路、五一啄路從數(shù)碼路、數(shù)碼蠟廣場(chǎng)同長春路、東風(fēng)哈路斤建筑結(jié)構(gòu)田鋼混裙鋼混鐮鋼混裙鋼混叼建筑面積纖3853.0雪5m掛2時(shí)4419m勇2問3986m宜2按4555m粗2恨平面布局瞧較合理倘合理及較合理歡合理瀉裝修情況覽普通餐清水房辰簡(jiǎn)裝戲普通刪成新度絕較新淘較新抄較新濕較新貓通用性驟較好沃較好釋較好沈好怨基礎(chǔ)設(shè)施配套鳥情況撐齊全蜓齊全仔齊全鎮(zhèn)齊全唐【糾錯(cuò)】區(qū)域住因素中，商業(yè)肯繁華程度應(yīng)為孝辦公聚集度。營【糾錯(cuò)執(zhí)】救“鍬公共設(shè)施配套軟情拉況老”鳥應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施繞完備度或外部騙配套底【糾錯(cuò)】個(gè)別華因素中缺少物控業(yè)管理的修正銹。戰(zhàn)【糾錯(cuò)】成新魚率菊100梅%附與賄“逝較討新約”端不符，應(yīng)為全分新。氧【糾錯(cuò)】基礎(chǔ)阻設(shè)施情況屬區(qū)皆域因素。棋【糾錯(cuò)】缺權(quán)惠益狀況因素說俊明與調(diào)整。翻2視.撐確定可比實(shí)例培修正指數(shù)澆筆（摘1構(gòu)）交易情況修那正武以上所選介擇的可比實(shí)鵲例流a唯、零b舌、杯c涌均為正常交易散，故無需進(jìn)行奶交易情況修正吐。限誦（濟(jì)2與）交易日期修放正擊由于選取數(shù)可比實(shí)例的交敬易日期均為近憤期文，帶×禽×最市翠商品住宅胸市場(chǎng)價(jià)格比較帶平穩(wěn)，故對(duì)可界比實(shí)例的交易舌日期不做修正論。膏【糾錯(cuò)】交易衣日期調(diào)整依據(jù)塵錯(cuò)誤，應(yīng)指明羽細(xì)分市場(chǎng)的（照不應(yīng)是商品住答宅市場(chǎng)價(jià)格比畏較平穩(wěn)，而應(yīng)裝該是估價(jià)對(duì)象筋類似的辦公用偶房抽4龜至續(xù)6悟月價(jià)格平穩(wěn)）濤客（少3防）區(qū)域因素修里正副可比實(shí)幼例財(cái)a系、夜b校、貧c可均為周邊地區(qū)否的交易案例，碌根據(jù)交通條件頭、距市中心距涉離、商業(yè)繁華善程度、公共配康套設(shè)施等因素紹進(jìn)行區(qū)域因素過優(yōu)劣造成的減翅價(jià)或增價(jià)修正拐（具體過程略碌）。帶繳（撓4部）個(gè)別因素修著正泄可比實(shí)熟例邁a村、繩b識(shí)、師c保與估價(jià)對(duì)象個(gè)宜別因素進(jìn)行的諒對(duì)比分析，主涼要考慮臨街狀北況、結(jié)構(gòu)功能勸、規(guī)模、設(shè)施喜、裝修、平面厘布局、基礎(chǔ)設(shè)世施配套情況等拉因素進(jìn)行修正景（具體過程略榨）。戰(zhàn)比較因素娃修正指數(shù)詳見擴(kuò)表灶2波。引表飯2變款比較因素修正窗指數(shù)表疊旁德可比實(shí)例尋估價(jià)對(duì)象徐a伐b折c慘成交單價(jià)（會(huì)元?jiǎng)?wù)/m餡2識(shí)）阿待估日610o冷6250旋6430逝交易情況永100圓100悲100趕100差交易日期菠1oo賤100供100痛100繭區(qū)

呢域

權(quán)因

吼素?cái)刈匀粭l件不100長100街100愿100呆環(huán)境狀況拼100系100軟100帥100藏距市中心距離衡100港100粉100公100電交通條件降100蹤100巾100央100移商業(yè)繁華程度燥100縫100竹100蘇100役公共設(shè)施配套振情況蟻100臘100景100靜100失規(guī)劃條件精100療100寄100畢100貝個(gè)

圣別

罰因

圈素宏臨街狀態(tài)靈100繩103首103鍋103烈結(jié)構(gòu)形式菊100分100型100憂1oo鄭建筑規(guī)模初100老100狀100旋100固平面布局動(dòng)100簽102栗100肯102凝裝修情況懂100榮98險(xiǎn)102傘100煤成新度化100院100韻100縫100佳通用性嫩100窗100顛100晴102芳基礎(chǔ)設(shè)施配套宗情況舍100輪100疾100遣100粘【糾錯(cuò)】可比漸實(shí)姜例賤b過裝修調(diào)整系數(shù)趕有誤（或裝修怒檔次描述不清登，應(yīng)有詳細(xì)說萌明）?！炯m錯(cuò)】基礎(chǔ)寨設(shè)施情況屬于葬區(qū)域因素。渴別憂【糾錯(cuò)】估價(jià)瘦對(duì)象共五層，脈可比實(shí)例為四厚層，應(yīng)說明或陪修正。潛

3套.妥可比實(shí)例比準(zhǔn)資價(jià)格修正貫在炕表輩2昨確定的各比較者因素修正指數(shù)印的基礎(chǔ)上，對(duì)帳各可比實(shí)例的受交易價(jià)格修正獨(dú)如每表綢3仆：取表翅3惕第交易價(jià)格修正摔計(jì)算表均可比實(shí)例片a測(cè)b府c飼成交單價(jià)（突元悔/m摩2秩）王6100就6250煤6430搭交易情況拘100/10心0遠(yuǎn)100/10粥0撇100/1o暢o孩交易日期朱100/10劃0磁100/10潔0南100/10樹0再區(qū)

拆域

炭因

豈素粘自然條件櫻100/10洲0績(jī)100/10啞0顆100/1o魄o傳環(huán)境狀況豪100/10柔0凡100/10乳0鼠100/10泉0語距市中心距離東100/10反0省100/10暮0叉100/10起0專交通條件嘆100/10項(xiàng)0巧100/10望0透100/10獨(dú)0熔商業(yè)繁華程度箏100/1o伏o投100/10名0冶100/10住0播公共設(shè)施配套宋情況譯100/10牢0穩(wěn)100/10府0蛛100/10文0凝規(guī)劃條件機(jī)100/10殺0閱100/10浩0宗100/10憑0寄個(gè)

義別

麗因

爬素出臨街狀態(tài)冊(cè)100/10笛3竟100/10賴3房100/10夢(mèng)3忍結(jié)構(gòu)形式放100/10墳0違100/10矛0還100/10悲0峰建筑規(guī)模處100/10針0值100/10棉0拳100/10龍0糊平面布局咸100/10聲2缺100/10磁0碗100/10憐2連裝修情