某著名房地產(chǎn)公司營銷策劃書

PAGE34萬科進入北大學(xué)城市場前言2009年杭州房地產(chǎn)市場火爆，很多區(qū)域板塊也開始發(fā)展成熟，該策劃主要對杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對住宅供求和目前丁橋在建項目三盛·頤景園樓盤進行解讀，并通過機會分析、戰(zhàn)略分析等對潛在客戶進行分析，最后提出相關(guān)營銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。概要提示三盛·頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。融中西建筑之文化精髓，開啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導(dǎo)家居園林的美好構(gòu)想。項目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。靈韻園林，素質(zhì)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計理念，緊依大農(nóng)港河，天然碧水，十幢高層住宅有機集合營造和諧品質(zhì)人居。別出心裁的設(shè)計，鳥語花香魚相戲，果樹林木草青青，營造"園林深處有人家"的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。環(huán)境分析市場分析杭州房地產(chǎn)市場分析2009年，是21世紀以來杭州經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇國際金融危機的嚴重沖擊和極其復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全力保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項工作取得了明顯成效，經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域網(wǎng)絡(luò)化大都市建設(shè)加快推進，市民生活品質(zhì)進一步提高。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長11.5％。人均生活消費性支出18595元，比上年增長11.2％，恩格爾系數(shù)（食品占消費支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市農(nóng)村居民人均純收入11822元，比上年增長10.6％；人均生活消費性支出9065元，增長7.3％。恩格爾系數(shù)由上年的35.9%下降至33.8%。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。2009年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資704.68億元，比上年增長14.5％。房屋施工面積5121.49萬平方米，比上年增長2.7％；竣工面積763.95萬平方米，下降25.9％。全年商品房銷售面積1441.18萬平方米，比上年增長86.0％，其中住宅銷售1300.99萬平方米，增長92.2％。市區(qū)公開銷售經(jīng)濟適用房7002套，建筑面積50.09萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，成為固定資產(chǎn)投資增長的主導(dǎo)力量。在整體上能保持持續(xù)、穩(wěn)定增長，并且占全社會固定資產(chǎn)投資的比重過半。軌而且派房地產(chǎn)市場勺也奶日趨成熟籠。幣商品住宅成為卻住宅供應(yīng)的主勉渠道，個人購吃房成為商品住城宅消費主體拋；零商品房空置面躺積趨于合理，嶄空置率不斷下公降怠；犬商品住宅價格劣近五年呈臣上申降趨勢融。土地出讓情況如下圖所示：夢薦藥圖損2汽-1罪智土地出讓情況禍丁橋區(qū)域房地飄產(chǎn)市場分析區(qū)域城市規(guī)劃擺浙江省與杭州市豬江干區(qū)矛丁橋鎮(zhèn)位于杭啟州市郊東北部傾，距市中心良1刪0敏公里微，是一個新興居的私營經(jīng)濟發(fā)罪展基地、杭城樣重要的副食品應(yīng)供應(yīng)基地和重逃要的風(fēng)景旅游潤開發(fā)區(qū)域。該莖鎮(zhèn)東接天都娛晚樂城，與余杭丘區(qū)星橋街道為長界；西連下城刺區(qū)科技經(jīng)濟園態(tài)，與石橋鎮(zhèn)為刃界；南至大石倚一級公路，與拍市區(qū)和繞城公弊路相連；北部抹是著名的皋亭監(jiān)山、黃鶴山風(fēng)戒景區(qū)，總面績積旺15.禮5損平方公里。全起鎮(zhèn)屬轄羽1伙0崖個行政村芽，燦1雕個居民區(qū)咱，求1鋤個市級開發(fā)太區(qū)挽—辮—巾杭州私營經(jīng)濟侄園區(qū)朱；鎖200闊5蜻年統(tǒng)計總?cè)擞铱趥?cè)2.票5麥萬，其中常住醬人就口姿1.1慎8龜萬。蜻丁橋鎮(zhèn)素以糧凈、麻、茶、水啊果為主業(yè)，是凈改革開放的春斯風(fēng)，吹開了丁聞橋誠招天下客丹的大氣。經(jīng)過趙多年的努力，驟至眨200個5才年，一個私營乞企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展機的基鎖地御—懷—納杭州私營經(jīng)濟墳園區(qū)已初具規(guī)粒模并全力拓展揉開發(fā)，上百家肅來自省內(nèi)外的昆私營企業(yè)在這在里興旺發(fā)達，童海通木業(yè)、阿主思家羽絨、祝丸強醫(yī)療設(shè)備、艙西林鏈條等企庭業(yè)從這里走出辱國門，走向世猛界，成為丁橋崖建經(jīng)濟大鎮(zhèn)的溝支柱；隨著大村杭州城區(qū)發(fā)展迎的構(gòu)想和都市覺農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨津勢，花卉、珍選禽、特種水產(chǎn)亡養(yǎng)殖正逐步取微代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，級森禾花卉、三拿雄種苗、建塘盛水產(chǎn)、同協(xié)食陳用珍禽等省、熄市農(nóng)業(yè)示范園仍從小到大，以殘其強勁的輻射掠力迅速推進了梢丁橋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鞠結(jié)構(gòu)的調(diào)整步泰伐。丁橋集鎮(zhèn)桶綜合開發(fā)規(guī)劃脈的制訂和實施的，使丁橋現(xiàn)代姿城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)孫由藍圖變?yōu)楝F(xiàn)滴實；以龍居寺畢景區(qū)開發(fā)為龍腰頭，黃鶴山、硬皋亭山風(fēng)景旅沸游資源的開發(fā)我已列入了杭州功市的總體發(fā)展蘿規(guī)劃，杭散州趣“從東南佛冒角答”俘即將重現(xiàn)其間鑄。販丁橋大型居住陷區(qū)建成后將是古一個居住人口殘達默4毅0蛙萬人，功能完付備的大型現(xiàn)代沒化居住區(qū)。賠房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)貢狀畜區(qū)域想要發(fā)展柄，教育配套不竟容忽視。區(qū)域旺規(guī)劃設(shè)青置礦3錄6澇班中學(xué)兩所骨、俘3囑6爛班小學(xué)四所參，坡1看2哲班幼兒園七所北。通過與名校眠整合辦學(xué)的教估育發(fā)展方針，輔進一步提高師燦資水平，提升聲教育質(zhì)量，教曲育配套的各個庸項目正在緊張袋建設(shè)中，杭師觀院附屬丁蘭學(xué)瞇校，已調(diào)于耐200填6床年下半年交付鞋使用。處隨著今明兩年鏈區(qū)域內(nèi)將有大刊量經(jīng)濟適用房散小區(qū)陸續(xù)交付朗，丁橋的居住舅氛圍也越發(fā)濃異重了。政府各節(jié)項配搬套設(shè)施的跟進樣，秋石快速路辱、留石快速路銀等快速路的開養(yǎng)通，將縮短該壽板塊和市區(qū)之硬間的距離。筒無可爭議，丁釣橋板塊依托政蔥府打造城市中鞭央居住區(qū)的戰(zhàn)卵略，將逐漸建廚設(shè)成為設(shè)施齊手全、交通便捷并、環(huán)境優(yōu)美、便功能完善的現(xiàn)昏代化新貨城區(qū)累。競爭項目分析席本次調(diào)查的目贏的側(cè)重于識別鐘有關(guān)樓盤相關(guān)催的指標(biāo)，并以庸此界定不同市科場層次的特征修，從而為三惡盛蘿·灌頤景園制定營嶺銷方案和銷售像代理方案提供呢更可靠的評估足和決策基準。居通過鴿2啟個代表性樓盤畜了解丁橋區(qū)房李地產(chǎn)市場的總每體特征；膛通過暢銷樓盤慢所反映出被市衰場接受的有效抵的產(chǎn)品及價格隙；干通過該區(qū)位的賊樓盤反映出該角區(qū)位的需求特步征；襪廣閥宇純·唱上東鈴城摟(扭人居展展位：端世測貿(mào)瘦S5-11)斗作為丁橋新城救內(nèi)規(guī)模最大、腦啟動最早、工娃程進度最快的棋商品房項目，墾廣胞宇慎·拜上東城器的入駐，在丁峰橋新城的開發(fā)勁進程中有著舉咬足輕重的意義另。避上東城位于丁教橋大型居住區(qū)鋤內(nèi)，紫丁香路冷蕙蘭雅路交會罩處，西側(cè)為新溉城廣場?？偨芍娣e挪約猴4悉1麻萬平方米，隨書著杭州城市地巷鐵賓3償號線計劃開通舉，臨丁路及勤寨豐路交會處也疾規(guī)劃有站口胸。吉K9算9墾路上東城站點太即將開通。目壩前在售身8霉9戲平方米絡(luò)及貸9贊0襯平方米婚小戶型，均價放為蕉690臉0鍬元遵/慧平米。船天嚷陽班·蠶觀碼筑泳(擦人居展展位：石和釣平何H2-02)月天豈陽械·支觀筑位于江干松區(qū)丁橋大型居儉住區(qū)，南與上巧東城毗鄰，北紀臨繞城高速，姑西臨規(guī)劃中的大六號路，東接房規(guī)劃中的小學(xué)功。另還規(guī)狹劃脆1杏所市級醫(yī)院、音凈菜超市三座窮、垃圾中轉(zhuǎn)站效、公交首末站濃、公交中心等擱。地斤鐵稀3勝號線、秋石高冤架路、留石高嫁架路建成后，圾將迅速連接市呼中心。態(tài)天怨陽幻·課觀筑總建筑面亦積辭達浪1砌2沾萬㎡，由五幢棕板式高層、一綿幢點式高層以暢及聯(lián)排別墅共默同組成。預(yù)計錫在廈6禁月份，將推歌出螞2往號樓，戶型面飲積在厘9堤0掌平方米御左右。目前藝原居買1挎號樓還有少量屈余房，在售均蔽價愈690通0豬元織/燕平方米。市場走勢研判酬隨著以廣宇集牙團為頭炮的一蛇批品牌開發(fā)商敵的進駐，把丁緊橋迅速推到了殃購房者眼前。嚴可以說，在目結(jié)前以武林廣場怎為圓心索的蔽1樣0莊公里主城區(qū)圈潔內(nèi)，隸屬江干聾區(qū)的丁橋，則捆屬于明顯的房按價低洼地。擔(dān)200活7跌年峽7證月歇2飲5粘日蕉，丁描橋晨3弓6屆號住宅用地的這出讓，正式拉蛋開了丁橋板塊穩(wěn)商品房買賣的木序幕。最終廣怠宇集團以總堤價巷4980響0腹萬元競得，樓糊面價約軋為瓣424裙1撫元眼/煙平方米。嚇200奪8梳年初，新資源毫·順元都新景開盤荒均價盾為忌738固0女元玩∕摸平方米，給當(dāng)撤時丁橋板塊的填商品房銷售起毯到標(biāo)桿作用。邁隨后爪在純200聰8巡年末開盤的是耕廣弊宇凝·放上東城。受市疊場波動的影響銅，開盤價格定野在番730緊0陷多捉元駝∕況平方米。前景獨看好的丁橋退，槍700參0嘉余榜元些/與平方米的價格致依舊在同等價多格的在售板塊污中顯示出較強盼的競爭力，所衰以上東城一開耍盤即受到購房匹者的熱捧。凈200皇9熊年，隨私著漿“在小陽勸春仿”馬掀起的新一股皂購房熱，徹底猜炒熱了丁橋。刺今升年垮5供月初，競發(fā)得牲3燦9缺號地塊的天懷陽碰·鐵觀筑首次開盤炎即蛙以互690亂0形元石/夠平方米的均價謀對外發(fā)售，而垃聯(lián)勢合恢·夫格里將于下半去年正式開盤，即丁橋板塊的居拋住區(qū)，即將逐翠漸形成，丁橋瞎的居住價值也熟正在被越來越疑多的購房者肯訓(xùn)定。機會分析約杭州房地產(chǎn)客罩戶分析社杭州全市總面燙積普16596壘平方公里，其閥中市區(qū)面積訓(xùn)3068竟平方公里，轄矛上城、下城、宵拱墅、江干、餅西湖、濱江、乳蕭山、余杭堵8報個區(qū)，臨安、態(tài)富陽、建德紅3職個縣級市，桐屢廬、淳安垂2禍個縣，共有等57沸個街道、懷110迅個鎮(zhèn)、罷39膊個鄉(xiāng)挎(扛包括指1陣個民族鄉(xiāng)繳)胸，魄678漢個社區(qū)、草65剝個居民區(qū)、暢3666資個行政村；其呈中市轄區(qū)共有悲44冊個街道、劣49把個鎮(zhèn)、爬3穩(wěn)個鄉(xiāng)，糟597春個社區(qū)、返4寨個居民區(qū)、淺807哨個行政村。市開域形步成煙“穗一心二圈、三臭軸二連、一環(huán)顏多亡點臨”蛛的城鎮(zhèn)布局結(jié)玩構(gòu)。鹽據(jù)各類統(tǒng)計，棚現(xiàn)階段青年人蠢購房比一直比旬較高，購房欲盲望旺盛，特對類杭州年齡分組里做一個分析。閑根據(jù)南京我愛鎖我家門店成交屠客戶年齡結(jié)構(gòu)切統(tǒng)計：饅2007來年以來警30恢歲以下的青年欺人購房占比一佳直在遭40么％左右，一月累份甚至高達葉50抵％以上，是二邊手房市場上的語絕對主力軍。孤從人口年齡結(jié)劫構(gòu)來看，垃20-30年歲這一年齡段霉的人口所占比郊重雖然并不是弦最高，但是這礦部分人出生在蘋改革開放后，答生活條件更好代，所受教育更餡高，理財觀念念更強，收入增盆速也很快。同就時，這個分組懲的人群剛好是稿結(jié)婚年齡，購法買婚房也是一氣種家庭需求一秤種社會形勢。銜因此，該人群鋸對住宅的需求肌非常旺盛。跟任圖冬3-1搭杭州市住房客淺戶特征及際分類說明原將客戶的消費調(diào)需要分為駁5券個層次。這逝5句個聚類中心諷(特類別奪)墻如下：鋒(別表中數(shù)據(jù)的得拉分值越低，表第示消費者對該順指標(biāo)的認同程慶度越高，相O趟表示中性顛)律。墻聚類分析的中剝心祖圖崗3-2童遺聚類分析搖第一，從年齡顯上看，啟21夫～日30濾周歲占購房非撫常需求群體的儲80男％；阿31董～宿40若周歲和標(biāo)占購房舒適需下求群體的猜36映．套4昏％；午41拜～偷50蹦周歲占購房投囑資需求的仗35但％。籮第二，從家庭儀收入來看，高繞收入群體當(dāng)然鞋是住宅市場上誦的主要客戶，膝但是，舟中低檔收入皺群體約兩者合起來遠絲超過旬住宅較市場的二分之壽一，是住宅市載場的重要客戶細。追第三，注從性別上看，藥男性更看重住膜宅的投資效益序及非常需要，龍而女性則更傾伍向于居住及舒崇適目的。泳第四，揚從置業(yè)目的上他來看，婚房和殼改善居住條件含是兩項最主要壯的。騙客戶忠誠度是城影響住宅市場萍需求的重要因剖素，經(jīng)調(diào)查，朋目前市場上，敞客戶所表現(xiàn)出尿來的主要是刺勿激性忠誠度和床習(xí)慣性忠誠度著，然而，這兩喬種忠誠度表現(xiàn)壩出來是不牢靠杰的，住宅市場目上需要培養(yǎng)出釀更多的情感性銀的忠誠度。伐杭州市住宅需僅求特征分析村第一、需求面家積漢。報90-償120刃方的戶型面積灶需求占據(jù)最高眼，提占總需求方面燭的侮比例為控41始.貴1燥％；葵結(jié)合歷次的調(diào)瓜研可以看出，絹住宅面積的主重流需求并沒有撲發(fā)生大的變化天，依然集中在三90-120東方；但選擇挪50-80閘方的比例有所紹上升，理80-90出方的比例有所凈下降。裳圖照3-3際杭州購房迫者購買意向面規(guī)積統(tǒng)計情況敗第二、意向單敞價塊。蚊從嗓整體上看，意妙向購房者極限貴單價接受能力匯提升十分明顯賽。廟圖屠3-琴4階杭州購房極限逝單價統(tǒng)計籃從孤2007煌年短5鞏月份開始，杭三州房價受地價舅快速上漲的影窩響，加上資助旨需求的旺盛，賭房價有了大幅許度的上揚，萌目前主城區(qū)晚已經(jīng)少見堤商品房單價在宜萬元以下的樓碼盤了，爭故在面對現(xiàn)實笛的情況下，意宵向購房者提高童了自己對單價夢的預(yù)期值，極備限單價道德接店受度隨之上升誓。這是一種意垮向購房者心理讀預(yù)期與市場現(xiàn)淡狀調(diào)整地結(jié)果療。云第三、物業(yè)類短型體。晨在意向購房者辱選擇的物業(yè)類集型中，言普通小高層最噸受歡迎，煉其次為普通多雖層，而高層住忽宅也有相當(dāng)?shù)牡谓邮芰?。在杭浩州主城區(qū)多層鐘住宅日漸稀缺舍的今天，甚至患連小高層也不臨多見的時候，影意向購房者對舒高層物業(yè)類型唯的接受度也日畫益增加。桐圖箱3-5口杭州購房選擇簡的物業(yè)統(tǒng)計類悅型傾第四、地理位疲置寧?；顢?shù)據(jù)顯示，購并房者對地理位特置及區(qū)位的選轎擇并沒有形成瓶集中偏好。其抵中，市區(qū)非中喝心地段成為購宿房者的首選地火段占辛44貝%漿；而以市中心晚地段以及城郊續(xù)結(jié)合部作為購富房理想地段的幼受訪者比例基旺本相當(dāng)，均在宜二成左右；選燕擇近郊及遠郊之的購房者相對逢較少，其中遠室郊中選率僅為淡2變%架。出第五、房屋造獸型繁。先絕大多數(shù)選擇鼠了平面設(shè)計的蹲房屋造型，其答次二成左右的然人選擇了躍層排式／復(fù)式的房醉屋造型。首第六、房間類巾型、戶型結(jié)構(gòu)絕。棚因一般性功能箭房間是滿足人演們起居生活最疾基本需要的空壽間。所以，受在訪者對一般性峰功能房間的提淹及率較高，其擱中對于臥室、艙客廳、廚房及嚼衛(wèi)生問的提及糞率為膨100%伏。而在特殊性醬功能房間中，奶書房和餐廳人獅們關(guān)注程度較迫高的房間類型妨。腎丁橋區(qū)域客戶貨特點分析盒相較于濱江、早下沙、九堡等莊早已為人熟知玉的區(qū)域而言，醋丁橋算是后起礙之秀，目前在墳建的除核心商煩業(yè)項乓目虧—落—頭新城廣場外，交還有華買元諷·聰鄰里人家等多昌個經(jīng)濟適用房鈴項目，以及天萍陽業(yè)·遠觀筑、廣粥宇之·訓(xùn)上東城等多個眼商品房項目。壽據(jù)悉繭，雀200洞9篩年下半年整個屈丁橋?qū)瓉砥唇桓度胱〉母叩史迤?，在丁橋覺大型居住區(qū)和月天都城等周邊咽居住區(qū)成片建循成后，總?cè)丝诔脤⒛具_良4陵0耐萬以上。咱每平方簽米浸228隸0課元起的驚爆價割，唱主角的是詠新城廣場；但疏在其背后，傾溝力打造這個區(qū)愚域商業(yè)項目的泥并不僅僅是它衫的發(fā)展暈商頓—利—膽華元房產(chǎn)。新岸城廣場的土地誕性質(zhì)屬陸于國1茄0伸％村屬留用地河，是丁橋政府然與開發(fā)商合作棵開發(fā)、鼓勵用探于招商引資的容大型商業(yè)項目買。灑丁橋區(qū)域的客然戶特點在其住上房市場的分類宗中，我們可以上看出其目標(biāo)客托戶齡主要為最低收敲入戶、中低收剖入戶以及一些亂投資客樣。資圖鳴3-6喘住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)魯和不同收入水齡平居民家庭的辣住房消費比重憲分析航（一）飾市場價商品住浙房市場籃其供房對象是果高收入戶家庭茂，住房供應(yīng)主罪體是住房開發(fā)殊企業(yè)，住房價斃格由市場調(diào)節(jié)次，開發(fā)建設(shè)規(guī)吩模、住房建設(shè)肺標(biāo)準由企業(yè)自選主決定，開發(fā)卸企業(yè)不享受政容府的優(yōu)惠政策饑，政府對利潤滲水平不作限制敬，也不限制居帝民購買住房的企數(shù)量，這是一呢個由市場調(diào)節(jié)叉的住房市場，腔政府對該市場裙的干預(yù)最少。嗓這一類型的購勤買者在丁橋地妙區(qū)多為我們前海面所分析的派理智投資型佛。友背景特征為：偽平均年齡在莫35鏟歲左右，最主逼要在妙30-54灘歲之間，教育追程度一般具有贈大學(xué)以上的文揉化程度，平均譜家庭收入較好談，平均在擠5600尖元／月左右，近置業(yè)次數(shù)在兩嗎次及其以上睬，雖然教育程劃度相對較高，斜但同時也是分老散程度最高的遷，表明投資的豐選擇并不是高巖學(xué)歷者的專利砍。與其他類型穗相比，這一類套型中的三資企伙業(yè)員工的比例呆最大，他們絕亡大多數(shù)已婚，途已婚比例是各糟類消費者中最得高的，這似乎頂表明有穩(wěn)定的攤家庭也是成為秒理智投資的一萬個條件。男性森的比例為勁55牛％，高于女性津。彼（二）降經(jīng)濟適用住房蠟市場墓其供房對象是戶中低收入戶家圾庭，住房供應(yīng)展主體是住房開億發(fā)企業(yè)或住宅殃合作社等。經(jīng)廁濟適用住房實救行政府指導(dǎo)價極，開發(fā)企業(yè)享鞭受政府的優(yōu)惠陰政策，包括實籌行土地劃拔、迎減收各項行政鍋事業(yè)收費等；墓由政府確定開雨發(fā)建設(shè)計。劃狡和住房建設(shè)標(biāo)酒準，并規(guī)定企抄業(yè)利潤率在葵3浩％以下；政府泥不但規(guī)定經(jīng)濟非適用住房的供斷應(yīng)對象是中低餓收入家庭，而春且還限制每戶源家庭購買住房筋的數(shù)量。經(jīng)濟鼓適用住房是政奸府為了解決中縱低收入家庭住亮房問題而推行權(quán)的含有一定保缺障因素的住房速，但因?qū)嵭形⑦独麅r或成本價貞，因而仍屬商蝦品房范疇或可榆稱為準商品房陷?？椯徺I可賀屬于削自保型乒，毅他們更多的是押為自己生計考坦慮?？紤]自己曠能否有穩(wěn)定的茅經(jīng)濟來源，保棋證安穩(wěn)的居住蒼是他們最關(guān)心蜓的問題。這些潛人的受教育程技度處于社會平柱均水平，中青眠年人的比例較揉高，他們絕大狠多數(shù)已婚，平描均年齡在屈44撞歲左右，家庭狀收入較低，平躲均在牲3600氏元左右，國營陸企業(yè)員工以及讀離退休人員的私比例較高。女筐性的比例高于允男性。僵（三）限廉租住房市場解其供房對象是槍城鎮(zhèn)中低收入態(tài)戶家庭，住房滴供應(yīng)主體是政頑府和職工所在臉單位。這個市占場是個很特殊善的住房市場。抱一般來說，它睜由政府提供開跌發(fā)建設(shè)資金和千房源漁(蜘我國現(xiàn)階段單得位也可提供廉紙租住房，所以期單位也可提供滴資金并建設(shè)廉籍租房磁)垂，并由政府確災(zāi)定開發(fā)建設(shè)規(guī)形模和房源數(shù)量繁，規(guī)定住房建墨設(shè)標(biāo)準、承租慰面積和租金標(biāo)原準等。廉租住險房是具有社會良保障性質(zhì)的住值房。災(zāi)主要背景：體這類消費者在脂年齡上比較分弦散，從脖18楊歲到曠54乞歲之間的各年語齡段均有相當(dāng)雞比例，平均教板育程度一般，榆家庭平均收入禁在盆1900績元／月左右，聲能過上平淡供信給的生活，住膠房大多限于租閉房或單位房。黎在職業(yè)上沒有脹顯著特征，但銹待崗人員的比藏例稍高于其他魂各類型。在性枯別上，男性稍豐高于女性。昨目標(biāo)客戶群定耍位峽人們生活水平蠟的提高，房地餃產(chǎn)市場開始逐腳步進行細分，抖不同收入和生比活品位的人對啟住房有不同的悔要求，開發(fā)商他也通過獨特的槍產(chǎn)品賣點來吸變引目標(biāo)客戶群但。狐三盛頤景園走以潛“焦園林深處有人慧家都”勝的居住氛圍著邊實打動了眾多剪來自市區(qū)的中維等收入家庭以舞及城市白領(lǐng)一懂族，雖然價格瞞因此而高出周吊邊地區(qū)行情價厚許多，卻贏得轟了一定的市場鄭，睛以競觀景效果佳、鄉(xiāng)位置炒優(yōu)的公寓感引來注目。芬目標(biāo)客群特征攏：它1遙、桂新婚夫婦人群品畏特點：新婚夫武婦工作時間有憶限，積蓄不多榨，對房屋總價租較為關(guān)注；新秋1咳婚婚房對功能只性的關(guān)注應(yīng)該熱更有預(yù)見性；具對社區(qū)內(nèi)及周宅邊的環(huán)境、配育套要求相對較餃高。細置業(yè)方案：一文對即將走進婚淹姻殿堂的新人蔥對于住宅是比妙較挑剔的，通爹常情況下最注光意的就是以映下伶3修點：故住宅的功能性銅。新婚夫婦雖憶然購買新居時覆家庭人口較少太，但應(yīng)該考慮傻未來家庭結(jié)構(gòu)屈的變化，一般狀來說應(yīng)盡量選土擇兩室的住宅胡。戶型設(shè)計應(yīng)芬該突出生活特算點。舟住宅面積及價圣格控制。由于堆支付能力有限向，同時婚后生氧活支出也呈上財升趨勢，所以傍新婚夫婦對于辟住宅的面積及戲總價要求較嚴傲格。尼社區(qū)及周邊配畝套項目。周邊擺最好配備完善央的生活服務(wù)設(shè)謠施，包括運動塊設(shè)施、商業(yè)設(shè)承施、醫(yī)療、幼毛教等配套設(shè)施澤。皂2額、歪投資客人群幟還特點：投資客刪分擠為短期投資與爪長期投資兩類替，通常前者投伸資住宅，靠短示期住宅價格波愈動賺取差價；欲后者多投資商古業(yè)或?qū)懽謽?，巡以出租形式獲申利。托頤景園屬于中芒檔商品住宅。半置業(yè)方案：住芹宅投資囑客甩。投資住宅通炕常在項目啟動危期內(nèi)介入，以梳獲得較低的成蔥交價格，最理漫想的投資物業(yè)隙是中心景觀區(qū)翻內(nèi)、戶型適中輪、樓層位于建撒筑物三分之一犁與二分之一間各的部分。對于賠項目本身應(yīng)考晉查的就比較多方了，最主要的恭是位置，一個宗相對有發(fā)展的傅位置會使物業(yè)婚價值實現(xiàn)大幅現(xiàn)提升，通常位委置選擇在市區(qū)恥邊界或風(fēng)景區(qū)眾內(nèi)，未來有大鳳規(guī)模建設(shè)的規(guī)鵝劃。鹽3敬、所年輕的白領(lǐng)和迎創(chuàng)業(yè)肉一族人群紙?zhí)攸c：公司規(guī)劍模不大、資金海有限儀或惠處于個人創(chuàng)業(yè)譜期，采用辦公劫、居住兩用，反既節(jié)省資金又隔方便工作。柜置業(yè)方案：曉這類人群考慮鳳住房的條件宗是既擁有辦公責(zé)室通透、大方肯的設(shè)計，又擁籠有住宅的功能蠟全面；既擁有拜比寫字樓實惠年的價格，又擁俊有與住宅一樣距的使用年限。皮選購產(chǎn)品的動要機：窯總體來說，對貿(mào)于內(nèi)丁橋區(qū)域各收錢入水平的房產(chǎn)吹消費者，誼購房的最主要糠目的仍是自住皆，其次是兩者織兼有目的和純訪投資目的。如濱果將兼有目的耗和純投資目的寸統(tǒng)視作投資性鉤需求，靜態(tài)來權(quán)看，住房購買蝶的投資性需求勺同城市的發(fā)達飯程度、陰家庭收入水平此成正比諸；動態(tài)來看，浸投資性住房需丘求在怖丁橋區(qū)域，哈各種收入水平趁都有伴隨增長錯的趨勢。蓄購買行為特征惰：地主要目標(biāo)客戶翻屬于該區(qū)域內(nèi)塞的中產(chǎn)階級人泄士，他們共同回的特點是對前填途充滿信心，紋工作緊張繁忙槐，生活節(jié)奏快核捷且充實，沒熟有太多資本可螞以作更高選擇嗓，經(jīng)濟實力也阻使其不得不斤素斤計較，但是烘人人都希望以瑞中等價位享受泰到高層的待遇理。因此銷售現(xiàn)際場、環(huán)境綠化多、工地包裝及壟廣告宣傳等方敲面的精心設(shè)計腫和營造對激起束客戶的購買欲交的影響至關(guān)重抬要。棄目標(biāo)客戶的知就識層次較高，塞預(yù)計購買過程恐中將有較多的的房地產(chǎn)專業(yè)人跟士介入，因此哀對銷售員的要扶求將會更高。腹目標(biāo)客戶對物鼻業(yè)的評價將不術(shù)單純是依據(jù)位亞置、交通、平例面、社區(qū)配置圖等物理因素進刷行簡單評判，循而會將精神層桂次上的感性因胳素加入到購買殼評價中，因此伶銷售中品味和普格調(diào)的營造與師醞釀，尤其是防對物業(yè)管理服捎務(wù)意識的早期欺展現(xiàn)，將會使印其產(chǎn)生更強烈齡的購買欲望。島目標(biāo)客戶所在遲的區(qū)域、年齡廣、職業(yè)特點都遞相對集中，所妨以對產(chǎn)品的偏懼好一致，容易光形強成堂“危扎者堆葬”膜現(xiàn)象，假如都破以哈70-8停0脹萬元的房子作享為目標(biāo)，預(yù)計瞇會椅有貫80灶%舒以上的客戶會撞采用公積金和贏商業(yè)貸款形式忌，加之早期期限房銷售的這一悅特點，所以一灰定要注意付款鋤方式適應(yīng)市場變的創(chuàng)新，以低英首付甚至零首握付等措施的運亦用，來達到全山方位對本案銷類售的推動。產(chǎn)品分析地塊現(xiàn)狀分析地塊環(huán)境調(diào)研拴1拆、項目土地性菊質(zhì)調(diào)查隨丁橋踞于杭城紋東北區(qū)塊，隸移屬主城江干區(qū)蹲，距離武林廣折場伶1要0淋公里勺。北望臨平，姿西接半山、石端橋，南下九堡述直通錢江新城耀，東接長睦、繡田園，與天都彎城相連通。這宏些耳熟能詳?shù)念^區(qū)位概念，成坊就了丁橋的地久理坐標(biāo)。自大嚼批開發(fā)商涌入吹之日起，它已宜經(jīng)真正成為了斤所有杭州人的傘丁橋。眼下，覺從市中心沿德絹勝高刷架夏—敲—邪留石高架一線霸直到筧丁路口席，丁橋大型居剖住區(qū)就在眼前裳豁然開朗，基渡本用創(chuàng)時上2飽0莊余分鐘。樹預(yù)計仰到臣201宇1機年，丁橋的居螞住人口將達雀到陸3鍛0休萬，半徑浸3籠公里沉范圍內(nèi)，居住踩人口將駐達攔5趙0墓萬。商家因人每氣而匯謝聚記—胳—幸以丁橋幾十萬姥人居住的大規(guī)慕模構(gòu)建來說，耕這里無疑將是旨眾多資本、品接牌和企業(yè)的必夸爭之地山。柄地塊周邊環(huán)境祝調(diào)查1.自然景觀偽杭州丁橋大型屈居住區(qū)位于杭領(lǐng)州主城區(qū)東北經(jīng)部，距市中心夢1藏0渣公里史，居杭州主城曉區(qū)與半山浸居住區(qū)霸、副城臨平的野發(fā)展要道，為伶杭城東北部發(fā)闊展的重要區(qū)塊匠，有局著肉“伴承主啟儀副嚴”垂的重要區(qū)位特齒點。箭丁橋大型居住欣區(qū)建成后將是室一個居住人口月達拉4想0吳萬人，功能完家備的大型現(xiàn)代毫化居住區(qū)。叛2朋.耗人文、歷史景眾觀湯丁橋具有悠久恢的歷史和豐富消的自然、人文寫資源果：臥橫貫東西的古友運優(yōu)河以——卡上塘河棟；黃鶴山、皋窗亭山歷史人文防風(fēng)景旅游區(qū)；枝勤豐港綠化景瓣觀帶、大農(nóng)港躲綠化景觀帶、膨丁橋港綠化景攻觀帶、東風(fēng)港造綠化景觀帶、平丁蘭公園五大怠生態(tài)公園群；銹丁橋還是著名梅的孝槍鄉(xiāng)情—纏—必東漢二十四孝砌之一丁蘭的故奸鄉(xiāng)防。襪地塊交通條件收調(diào)查立1題）率主要的交通主瞇干道提“紹一繞、二快、仁三橫、四夾縱革”敲區(qū)域路網(wǎng)船，薪B普3始快速公交，規(guī)愧劃地查鐵蝦3側(cè)號線，形成多隆向立體主城生前活交通網(wǎng)。配賞置箭1宰座公交首末站囑，尚1售個公家中心站屑。傳2培）站主要的公共交娃通及其路線公交路線：孕K9最9稠、疏81笑2拘、逼21專8蟻夜班、快速公嫁交瀉3咐號線可直達丁候橋典B記3箏：丁橋公交中遞心遣站糊—猶莫衙營（規(guī)劃皺中到吳山公交谷站）否K9勸9傲：火車東懷站握—熊丁橋公交中心芹站輪81會2旨：錢江小商品鏈市膨場規(guī)—喂丁橋公交中心震站揚21址8穴：武林廣鳳場紹—露丁橋公交中心背站自駕路線：戒武林廣守場有—鴉上塘高架（石在祥路口下傭）乏—睛留石同協(xié)路蹦口預(yù)—喘同協(xié)份路泊—鑒大農(nóng)港茅路列—富蕙蘭雅路；踢武林廣脊場半—立上塘高架（大當(dāng)關(guān)路口下下）綠—攻沈半蛾路儉—鍬留石同協(xié)路?？谟谩v同協(xié)集路匪—介大農(nóng)港案路叫—欲蕙蘭雅路；拐環(huán)城北猶路甲—孩建國馬路坡—報東新稀路枝—錦華豐中路境—隆—寫同協(xié)垃路掃—剛大農(nóng)港卡路浴—趣蕙蘭雅路；個澳門廣場（北術(shù)）身—楊秋石高倆架敗—巨留石快速東母路僅—訓(xùn)同協(xié)散路蛙—忌大農(nóng)港否路凳—聯(lián)蕙蘭雅路專；顆周邊市政配套狠設(shè)施調(diào)查自1幣）練教育配闖套院—崖一體化優(yōu)質(zhì)教吳育量中小移學(xué)蠢:退丁蘭實驗小學(xué)拌、丁橋中學(xué)、騙規(guī)劃兩愉所崇3眾6豪班中學(xué)（初中規(guī)），四曾所井3逐6鞠班小學(xué)（長睦幫小學(xué)、丁橋小鞭學(xué)、大塘小學(xué)撲等）。友幼兒件園仁:久丁橋中心幼兒秀園及其它規(guī)劃篇六恐所慨1亮2大班幼兒園。麻2成）異商業(yè)配怨套烈—是坐擁高尚生活造基地餓毗鄰總建筑面濫積柜達班1欣0割萬方新城廣場慈、雷1島0悅?cè)f方丁蘭廣場擦兩大丁橋商業(yè)顫航母。新城廣肝場商業(yè)內(nèi)容包浪括已披于斑200顧9圈年底開業(yè)的物競美超市和防規(guī)劃壺的要電器賣場啄、喘餐飲楚、院娛樂配套設(shè)施器；丁蘭廣場次擬招商友內(nèi)容包括矩百貨拌、送超市限、脅專業(yè)店慨、圈品牌店梢、頓健身中心案、雜餐飲呼、叢電影院線際、衣電玩活、個KTV叛、孔經(jīng)濟型商務(wù)酒弱店等惠。攻作為丁橋區(qū)塊誰最重要、最齊突全的商業(yè)配套駛項目，丁蘭廣式場的開工典禮羊不僅得到了區(qū)貪級政府領(lǐng)導(dǎo)的裹高度重視，虧同樣也聚集了飄丁橋片區(qū)眾多剃開發(fā)商、商家價、居民的目光度：一個業(yè)態(tài)功謝能完善、經(jīng)營啞品牌豐富的大麻型商業(yè)項目，因不但能提升周醒邊樓盤的含金叫量，而且將極香大地方便丁橋屠居民的生活。時此外，項目周等邊還規(guī)懇劃叨3纖座凈菜超市。銳3牽）訴醫(yī)療配爭套匠—間擁抱舒適怡然份的健康人生叼規(guī)劃中的市中巷醫(yī)院丁橋分院將將淺于耗201限1納年開工建設(shè)，盜力叔爭細201燈3吧年竣工啟用。隙建成后，將成詞為融臨床、教起學(xué)、預(yù)防、保游健、康復(fù)、科千研于一體的三些級甲等綜合性濫醫(yī)院，滿足周融邊地區(qū)居民的奶基本醫(yī)療服務(wù)版和高端醫(yī)療服童務(wù)需求。SWOT分析內(nèi)內(nèi)部能力外部因素擔(dān)優(yōu)勢廈（膝Streng達t販h香）厲劣認勢算(姐Weakne認ss)段1.司園林式建筑風(fēng)踏格遍；駛2.斑配套設(shè)施完善裝；盞3.瞎自住兼投資價銅值垮。眼1.孝目前交通不太傭完善巴；抬2.途地理位置相對臺較偏僻羊。薄機會?。ㄏ銸pport逆uniti撲s獨）粘利用莫（紙S時O戒）獻改進逝（桑W珠O有）旬1.燃在價格上丁橋伴存在一定的優(yōu)盒勢，而且在配殿套的跟進速度覽上也并不輸給提其他板塊平；夸2.號吸引外來居民液入住，扶持大跳學(xué)生在杭創(chuàng)業(yè)努，創(chuàng)造一定的管潛力獨。姜1棋.顫抓住機會，利玩用萬未來發(fā)展?jié)摿ψ５膽]特點，快速幅成長察，占領(lǐng)市場；釋2.醒丁橋板塊依托蒙政府打造城市寺中央居住區(qū)的施戰(zhàn)略倚。圓1.假在配套方面雖兼然在不斷引進定，但是要想達臟到城西的發(fā)展典狀態(tài)，丁橋還據(jù)有需要好幾年采的發(fā)展過程工；茄2.襪做好相關(guān)宣傳炕，尤其需配合帶政府做好公益味宣傳，快速建叨立知名度男。苗風(fēng)險蛛（挑Threat嚴s貸）目監(jiān)視誘（振S再T潮）尖消除戲（溝W趣T螺）股1.宇房價上漲迅速鍬，投資氛圍的鍛濃重，直接導(dǎo)勒致房地產(chǎn)泡沫好的擴大吉；蹦2.甲面對來自其他證板塊之間的競售爭茫。木1判.蓄發(fā)揮自己欣園林綠化扁優(yōu)勢，挖掘靠更多的潛在客愿戶即；幼2.別國家的一系列日放假宏觀政策怎的調(diào)控，來相旨應(yīng)的滿足消費定者的購房需求解。紹1堂.參短期內(nèi)房地產(chǎn)費投資具有一定筐的風(fēng)險；惹2.訊隨著年底一些吐購房優(yōu)惠獸政策取消，房雖地產(chǎn)是否能在繩今年的火爆行舌情的基礎(chǔ)上維顏穩(wěn)還是個未知寧數(shù)炕。轎表支4-1SW吐OT朽潤分析表產(chǎn)品定位鳳1壘、氏本案將導(dǎo)吐入己“被蘇州園林希居住摸社踐區(qū)櫻”違的概念僑這一概念的核慣心是控“馳園定林瘋”鞠、顫“信建俯筑途”憐與攔“謎人謙”柏三者之間的關(guān)溝系，建立起以質(zhì)環(huán)境生態(tài)、建窮筑生態(tài)、人文允生態(tài)為內(nèi)核，癢以園林式居住慚環(huán)境為外觀形蠻式的生態(tài)居住誦模式。等“棕蘇州園林居住哈區(qū)宋”校的概念非常豐番富，詮釋的空秩間很大，而且既比較新穎，市蜘場差異性明顯濤。慌2毅、響區(qū)域發(fā)展前景蔽誘人疼丁橋頤景園目側(cè)前的區(qū)域位置壽雖與杭州市中刑心有一定距離氏，交通尚不發(fā)擴達，但隨著已窄建、在建和規(guī)椅劃中的商業(yè)、呈教育和醫(yī)療等案市政配套的完愧成，其區(qū)域發(fā)古展前景美好，皂潛力巨大。詞3笨、原核心地段價值勤凸顯服丁橋頤景園位專于丁橋板塊核室心區(qū)域，與新幸城廣場、丁蘭恭廣場等大型商懲業(yè)項目相鄰，偵公園（丁蘭公軋園）、醫(yī)院（想三級甲等的市錢中醫(yī)院分院）刮、學(xué)校（丁蘭德實驗學(xué)校等）勁、礎(chǔ)公交者站和警娛樂活動中心鍬等勉生活配套設(shè)施拉較為成熟。螞生活配套：作凳為未來的核心謠居住區(qū)域，丁仍橋大型居住區(qū)嘴將配套建設(shè)各栗類學(xué)校及大型舊醫(yī)院，以方便見子女就學(xué)及居用民就醫(yī)；規(guī)劃輪建設(shè)凈菜超市葡三座、公交首嚇末站、公交中董心站各一座；跪此外，沿中心茶道路南北側(cè)將便建設(shè)活動中心膝、娛樂、商業(yè)逢等服務(wù)設(shè)施；史綠地、公園等仔公共設(shè)施也將小同步建設(shè)。紅商業(yè)配套：丁渴橋大型居住區(qū)冊商業(yè)配套設(shè)施公齊全，規(guī)脆劃尿30能0氏畝商業(yè)設(shè)施蜓、壯3暖個社區(qū)配套中襲心，商業(yè)投資潔前景廣闊。蜂4呈、紀園林地產(chǎn)一枝蛇獨秀飽“趴頤景璃園申”戚品牌，經(jīng)過十間余年的傾力打賊造，被業(yè)內(nèi)譽桿為識“毛第一園林地超產(chǎn)估”礎(chǔ)。在丁橋區(qū)域奧各競爭項目趨爛于同質(zhì)化的競籠爭中，園林地督產(chǎn)將是我們推保廣中的核心競稻爭力。按5血、枯超大樓距領(lǐng)先壇一步只丁橋頤景園樓印間距約轟7愚0抬米腿，空間較大，將確保了最佳視掩距冊,帆同時也保證了挽業(yè)主享受充足葬的陽光。干6替、右中央景觀步移歐景異款采用圍合規(guī)劃天設(shè)計，增加了甘造園空間。亭爬臺樓閣，小橋久流水，步移景切異，為業(yè)主提酸供了詩意生活忘空間和鄰里交錘流的平臺。材7評、宿人車分流安靜刻舒適獅小區(qū)車輛管理籌采用人車分流弦的設(shè)計，充分唯體現(xiàn)路了淹“撇以人為假本所”邪的人文關(guān)懷，瓜保障了小區(qū)內(nèi)丹部的交通安全噴，增加了舒適隸性，為業(yè)主提巨供了更為和諧筑的人居環(huán)境。腎戰(zhàn)略及行動方如案定價原則直項目成功與否芒，開盤定價及盆后期價格策略廢是關(guān)鍵因素之玻一，根據(jù)市場壓調(diào)查情況，恒周邊膊幾個貿(mào)項目昨樓盤價格都是嚇低開高走的價千格策略。匆所以，建議本慮項目開盤采取綠低開高走的價棄格策略，燈建議開盤均價踢定遲在乒1350爭0例元延/健平米，最終實般現(xiàn)均糕價補1450沉0陪元表/辦平米。分這種低開高走珠的方式好處在急于：蛋1帆、使已購買客混戶信心保障；請2簽、對觀望的客蘭戶有一定的促遲進作用；皺3梳、很好地引入透投資者；栽4凱、同競爭對手秩項目相比有較療大的競爭力，燃便于抓住市場脂份額，給后期服銷售留下空間財。定價建議頂房地產(chǎn)價格是擋由地價、工程奪造價、各種稅鏡費、銀行利息羅和銷售費用等盈因素構(gòu)成?；敱境杀緝r加上攜開發(fā)商的利潤姿構(gòu)成基本價。區(qū)一般市場定價尺原則須從三個截價值取向來考憤慮：扯1績、市場價值取或向揮：需考慮同片刃區(qū)、同等物業(yè)求等因素，采用提比較的手段來透確定。翻2灶、成本價值取掩向：拿項目整體成本雄加利潤。臂3浮、消費者心理桑價值取向：倚該片區(qū)的物業(yè)原在消費者心理職的蜂“盡功能價格混比裁”物。漸與周邊項目進迫行比較之后，燦建議毛坯房價分格開盤，開盤具均價定罷在條1350湖0篇元京/倍平米與周邊項效目毛坯房價格紛相當(dāng)，但賣點針豐富存在競爭蟻力。最終可實職現(xiàn)整體均施價誤1450鞋0譽元胳/第平米以上。曠選擇菜單式裝皮修方案（舒適滴型，豪華型懸，肆50某0犯元會和筑80晉0骨元兩種價位）逆。獵與廣掉宇牙·歡上東城、聯(lián)合演格里、天陽關(guān)坐筑等有實力品誰牌的裝修公司筐合作，強強聯(lián)玻手，為項目增儲加賣點，實現(xiàn)忌品牌化營銷。價格調(diào)整方案開發(fā)成本核算極1叔、項目成本計剛算條件說明：閃項目占地面積醒3800秧0和平方米臟，建筑面積伴10500繁0怪平方米從。康2牧、項目成本核誠算悉項目名稱劍全部項目合計嗚單位邀建安標(biāo)準港建安造價濤占地面積洋38000逗.00氧平方米叫建筑用地面積寸平方米沖總建筑面積太1懸0吧5000防平方米弱271714腰000.00術(shù)地上建筑面積熱75996慎平方米原156046宋000.00兼住宅栗71942尋平方米鏈2000.0題0漠143884棵000.00絲配套公建劃4054榨平方米萄3000.0圣0連121620誰00.00引地下建筑面積建38556戰(zhàn)平方米之3000.0扭0借115668循000.00練容積率芹2.63擺項目名稱亞計費標(biāo)準及計伶算方法統(tǒng)測算基數(shù)唇單位古單價布金額（萬元）洗一、土地成本駝464084暗00.00慕土地出讓金唉住宅肥71942桶600.00疾00窯431652棍00.00崇配套公建潛4054作800.00賴00亡324320奪0.00靠二、前期工程呼費吧183.39湖00腎186483喚20.30赤1贊、臨時水、電嘗、路及場地平微整費繡建安概算菠*0.臥8岸％純271714墳000.00氏0.008乳217371巧2.00座2謀、可行性、方體案咨詢、規(guī)劃盯設(shè)計費煙地上建記面你×城5裁元棵/剝平米頑75996潛5.0000困379980償.00婚3罷、測量、勘察超、設(shè)計費嘗建安概算奧*2.5%蹈271714產(chǎn)000.00躺0.0250股679285漏0.00詞4廳、執(zhí)照費炊建安概洞算討×下0.1%跑271714酸000.00跟0.0010逮271714意.00擁5錢、標(biāo)底編制費摔建安概焰算戰(zhàn)×份0.3%岸271714拿000.00幸0.0030京815142浙.00墊6射、預(yù)算審查費蘇建安概晝算債×嘉0.1%買271714頓000.00利0.0010傲271714社.00畜7員、招投標(biāo)費貓建安概茅算提×貼0.07%館271714啄000.00堤0.0007猾190199儀.80價8香、質(zhì)量監(jiān)督費唐建安概叔算慮×棄0.25%呼271714谷000.00蚊0.0025族679285積.00難9餓、工程監(jiān)理費鼓建安概歌算孫×結(jié)2%紅271714職000.00陷0.0200樹543428疲0.00庭1布0悲、粘土磚費陸地上建鋸面斃×浪1煤4蓮元刊/繳平方米跌75996慚14.000震0霉106394林4.00熄1影1鑼、竣工圖費鼓測量、勘察、篩設(shè)計成費戒×稍7凡0貿(mào)％歡×1梅0塑％珠679285仍0.00衫0.0700切475499汗.50歸1形2委、檔案保證金著1恐0垂萬元撐100000厚.00搬三、基礎(chǔ)設(shè)施衛(wèi)費蜂321.14苦00揮351372鉗16.00溜1桂、紅線內(nèi)搭建安概淋算旋×串8銳％絕271714栗000.00勝0.0800搖217371旨20.00赴紅線外簡建安概拔算院×幅8只％弊156046積000.00往0.0800暗124836共80.00郵2往、環(huán)境設(shè)計與蝕綠化哭建筑面遮積掩×悟8污元慚/駝平方米桿114552蘿.00瞞8.0000表916416豆.00坐四、房屋建安括工程及設(shè)備、掩裝修費料（一）建安工椅程費尋235743捏000.00銜地上建筑面積男75996彼平方米耐120075早000.00津住宅墊71942徹平方米世1500.0據(jù)0支107913枯000.00啟配套公建鑒4054怎平方米衛(wèi)3000.0綱0群121620炒00.00痛地下建筑面積旱38556財平方米塌3000.0慣0抹115668編000.00級（二）設(shè)備及士裝修費用浩五、不可預(yù)見眾費涌一至四抽項陸×罵3桌％火335936霸936.30罷0.0030寺100781得0.81祥六、上交開發(fā)兩辦的管理費鼻一至五聯(lián)項倦×模0.1%擠336944嫩747.11講0.0010嗚336944存.75所七、管理費點一至五瞞項混×獸2.5%前336944倆747.11社0.0250濟842361吃8.68堅八、貸款利息默總建盒面鏡×顯10日0樂每平米單價牲114552扯.00性100.00利00棚114552掩00.00破九、兩稅一費舊銷售收臣入杰×哲5.5%貨569694蠟000.00盈0.0550內(nèi)313331義70.00單十、銷售費用知銷售收結(jié)入粘×攻3%待569694興000.00逆0.03哲170908紗20爆十一、開發(fā)成校本捎一至十項因405584鑼500.53喝平均成本紅按總建筑面積村405584遵500.53嗓114552盛.0000襲3540.6愧1蝴綜合成本爬按可售地上面朱積釣405584再500.53偵71942.甚0000辯5637.6擱6以扣除地下造價花后綜合成本私按可售地上面皺積血289916豆500.53木71942.鉛0000夠4029.8辮6讓十二、銷售收漢入奸萬平方米寸569694柴000.00柏住宅：避銷售畝71942泡7000.0偶000武503594勢000.00休地下車位泰銷售度661辮萬元泄/椅個死100000尺.0000精661000且00.00幅十三、毛利潤揭164109錢499.47狡十四、所得稅觸164109吵499.47泰0.3300忠541561升34.82弄十五、凈利潤歲109953鏟364.64逐十六、投資收痕益率（靜態(tài)）隱27.11%價格定位炒1匹、唇果權(quán)重因素義對各項目的地寬段、交通、品嶼質(zhì)、規(guī)劃以及盆配套等各方面雀因素綜合權(quán)重錢評定。辜2據(jù)、掌慌選擇項目趙選擇本區(qū)域內(nèi)概3日個項目，包括勾：端廣磚宇艱·蛋上東城疏；甜聯(lián)合格里名；妻天陽關(guān)筑若3皺、混純價格比較柔修正因素貨地段因素陷交通因素貪品質(zhì)因素凱規(guī)劃因潤素肌浪配套因素摘工程進度慎報價扔權(quán)重粗15%故15%嬸30%倍15%懂15%瑞10%殊三妙盛眾·煙頤景園痛1香1違1們1梨1堵1糾135勿00哭本案山0.8港1.1穩(wěn)0.8云0.7緩0.8積0.5念修正因素謀地段因素纏交通因素冷品質(zhì)因素蒜規(guī)劃因橡素封鉛配套因素衣工程進度肉報價尼權(quán)重這15%蓋15%還30%想15%泉15%艷10%辭廣餡宇向·泛上東城砍1良1柳1贊1武1恰1數(shù)145駁00醫(yī)本案箏0.8艱0.8嘉0.8千0.8橋1匆0.5清修正因素腥地段因素碌交通因素旁品質(zhì)因素友規(guī)劃因簽素薪慢配套因素恩工程進度刻報價紛權(quán)重置15%粒15%盆30%谷15%疾15%蓬10%裳天陽貓·絲關(guān)筑咸1薦1附1擴1怖1誤1縮140梨00構(gòu)本案捷1.2委1.2湊1.2潤0.8搭0.8頸0.8娘修正因素詳?shù)囟我蛩亻y交通因素績品質(zhì)因素果規(guī)劃因貫素灌塘配套因素?zé)峁こ踢M度寸報價家權(quán)重趕15%服15%劈30%莊15%鹽15%敞10%脊聯(lián)合朗·床格里窮1.2校1渠1克1弦1肌1哨14另300嗽本案尤1.2荷1.2塊1鏡0.8滲0.8顧0.5熱隨著以廣宇集迅團為頭炮的一挨批品牌開發(fā)商屯的進駐，把丁都橋迅速推到了媽購房者眼前。羞可以說，在目犬前以武林廣場卡為圓心的脂1旬0輪公里聚主城區(qū)圈內(nèi)，辣隸屬江干區(qū)的拾丁橋，則屬于馬明顯的房價低第洼地。傭200惠7獵年喜7央月虧2魔5碗日謊，丁軟橋焦3譯6取號住宅用地的亭出讓，正式拉綢開了丁橋板塊變商品房買賣的自序幕。最終廣恨宇集團以總爆價恢4980詳0猶萬元競得，樓演面價約宵為秀424伸1持元無/瑞平方米。莊200程8香年初，新窄源逃·呼元都新景開盤樹均價本為那738得0柳元碑∕諒平方米，給當(dāng)查時丁橋板塊的豐商品房銷售起詠到標(biāo)桿作用。忙隨后憑在他200謠8柏年末開盤的是慨廣但宇擁·仆上東城。受市歉場波動的影響即，開盤價格定鑒在恰730度0辦多凡元年∕敲平方米。前景鋼看好的丁橋爭，毒700扎0戴余臘元隔/緒平方米的價格康依舊在同等價呆格的在售板塊掏中顯示出較強鍵的競爭力，所衰以上東城一開境盤即受到購房仗者的熱捧。仍200脾9副年，隨沃著臺“壺小陽塞春用”藍掀起的新一股瓣購房熱，徹底猾炒熱了丁橋。蘇今慧年經(jīng)5聽月初，競憤得胳3產(chǎn)9秧號地塊的天惰陽氧·猛觀筑首次開盤土即際以煎690霞0巖元窗/盛平方米的均價秩對外發(fā)售，而均聯(lián)效合良·駐格里將于下半浙年正式開盤，賢丁橋板塊的居駕住區(qū)，即將逐餐漸形成，丁橋數(shù)的居住價值也蛋正在被越來越救多的購房者肯昨定。寺廣岸宇狹·話上東城于匪4偉月躲1唉7肥日渣正式開放樣板茫房。劫5脹月珍5閥日煙推肅出賤2顧號樓河景公寓騾房源。由于采芹荷教育集團附按屬小學(xué)進駐丁富橋新城，廣策宇均·江上東城將納入政該校學(xué)區(qū)。貧天淺陽姐·熊觀筑項目樣板誰房于沒5怨月島1匹日臭正式對外開放喊，便5來月明1雜0踐日幻，天拜陽攻·匯觀筑藝烈居碼1籠號樓吐以蒙690碰0奉元艇/享平方米的較低忽價格開盤，截協(xié)至抄5幻月廟1曠1散日州1糧5嫩時擋，透明售房網(wǎng)矩數(shù)據(jù)顯示已預(yù)歷定碎10凱0素套，達到開盤奮銷售套要數(shù)禿90乏%裕。營銷策略推廣主策略奸高姿態(tài)、高品藝位的社會公關(guān)驅(qū)活動駁引起公眾注意袋的新聞事件營酷銷嚷準確針對目標(biāo)遭客戶層面全方肉位氣勢磅礴的鎮(zhèn)宣傳活動撒現(xiàn)場展現(xiàn)將來肯的期望值，給扭客戶以購買信桑心凡公共關(guān)系策略粉與廣告宣傳推怪廣并舉雙主定位：場將產(chǎn)品的投資愉優(yōu)勢通過廣告勝逐步展現(xiàn)，讓餐投資者堅定信貨心平面廣告形式順1喘、長報紙廣告：司新聞性強、時壩效性明顯；需2坡、蝦雜志廣告：阿目標(biāo)客戶針對喂性強、對項目候形象品質(zhì)樹立燦能較好體現(xiàn)；喪3瞇、直投廣告：撈地域客戶針對店性強，時效性釀明顯；牛4氧、戶外廣告牌散（指路牌）：嚴對項目形象品豎質(zhì)樹立能較好灶體現(xiàn)，指路牌泰功能性明顯。多維廣告形式濃1僅、勇電視廣告：獨眼見為實說服冒力強，費用高寬頻率低；勉2驗、銳廣播廣告：擦目標(biāo)客戶針對德性強（交通臺閉）、全天套播忘形式收聽頻率攜高強化記憶；木3元、展覽展示：液客戶群集中針侄對性強，對項陣目形象品質(zhì)樹譯立能較好體現(xiàn)碌，促銷效果好研。媒體組合建議媒體投放目標(biāo)槳1弱、廣告訴求：括擴大認知度，吧加快銷售進度貸；士2鬼、主投目標(biāo)：垮以報紙雜志平渴面媒體為主、漲廣播廣告、戶姨外廣告牌為輔騾；旋3介、廣告策略：艦結(jié)合軟性文章趁的作用，尋找隆新聞點供媒體玉炒作，起到造斯勢效果元,師提高知名度。媒體投放原則誠1蘭、最優(yōu)化的投道入與產(chǎn)出，以支一個有效的推續(xù)廣形式將信息波送達最大量的影目標(biāo)受眾群；伸2雕、以主流媒體漿為主其它媒體之為輔，按銷售概進度分階段進炊行相應(yīng)媒體選比擇和投放力度危。媒體選擇塞（侍1召）主推報紙錢江晚報都市快報青年時報過（類2猜）截輔助報紙杭州日報中國經(jīng)營報國際金融報難2努1扁世紀經(jīng)濟報道顧項討目骨/湊內(nèi)固容松/扮媒體猜錢江晚報寺都市快報窯青年時報衡財經(jīng)時報拉時尚家居覆發(fā)行蕩量耽(尼萬任份贈)機40鴉66繡140-16付0窮40析11童目標(biāo)讀者聾2潔0慶－說4駝0楊歲的男性，大稻多接受了大學(xué)貨教站育頓;幫對國家大事、弦國際時事感興誘趣；大多為公精司白領(lǐng)，擁有窯較強的購買力輪。揮企事業(yè)單位管界理層，文化程息度及收入相對勤較高者政杭州遼和周邊地區(qū)的隙市民階層程大眾化室企業(yè)主、投資很商、政府管理這人員、企業(yè)經(jīng)隔理人、商務(wù)人杏士、專業(yè)人士亞、研究機構(gòu)人草士等無經(jīng)濟、金融界爪專業(yè)人士死平均每人閱讀福時間妄3害0尚分鐘斧18-2攏0救分鐘媽3曬0授分鐘遣受歡迎欄目嚇綜合性欄目曬國際新聞版、筒體育版、夜光障杯堤購買形式村家庭訂閱為主為單位訂閱為主激60愈%傲左右為訂閱醫(yī)無提示知道率紡57.28%掃98%睡傳閱詠率慚(歡人診次樂)話2.75字3.6難閱讀仁率莊(什經(jīng)畜常沸)僚29.9%件71.3%步千人成饒本仰(打RMB)竭12.6妨6.8營銷活動策略列周圍的競爭個窩案對我們的沖鑄擊較大，有相粉當(dāng)一部分競爭推樓盤的產(chǎn)品比竄較成熟，目標(biāo)憲購房群體又很沒相近；在這種辨不利的情況下考我們會鉆運用我們獨特項的整體包裝策更略，對產(chǎn)品進斥行整合，做到封拉升整體售價牧?；顒釉O(shè)想疾1見．喉如何沖出重圍炭，一枝獨秀耽今年房地產(chǎn)競飾爭進入酷烈階蒙段，其特點是職樓盤的冤“胞同質(zhì)化抬”仇十分嚴重，即原：同樣地段（本有的競爭雙方務(wù)僅一路之隔）腳，同樣檔次（組其規(guī)模與內(nèi)部詢配置相近），幫同樣規(guī)劃（環(huán)壟境規(guī)劃無突出貝差別），同樣添價格（價格不喇能形成極具優(yōu)殊勢的差異）。滴如何在眾多競抱爭對手中脫穎扇而出，成為發(fā)厚展商和廣告公肯司共同的課題南。其解決方式碗有二：一然在物業(yè)本身創(chuàng)技造與眾不同的規(guī)特點，可與競甜爭對手明顯區(qū)樓別；二腫在外包裝上為橫物業(yè)塑造鮮明彎的形象，以增今強記憶度，與勝競爭對手相區(qū)辮別。泡2漸．六活動宣傳效果弟更佳貸綜合目前丁橋眾樓市的推盤手彩法與現(xiàn)狀來看旁，由于今年樓琴市的異?；鸨?，開盤項目劇瘡增，使得房產(chǎn)甩類信息亦大幅乘增長。各廣告份公司也是竭盡醉全力將房地產(chǎn)塑類廣告制作得旱美倫美奐，但戒因信息過多，誤受眾的注意力策分散，硬性廣壯告的效果往往刺不如一些可使初受眾直接參與芳的活動效果更蹄好，因為活動做會使人們更為北自然和主動的宰接受信息。喚3請．逼確定令人關(guān)注忠的活動主題咬舉辦活動不難森，各開發(fā)商和戚銷售公司也在章積極開展這方摟面的工作。但希問題是如何確扛立活動主題，便使得這個活動蔥能達到自我宣意傳而受人關(guān)注嬸，自我炒作而組不惹反感的目觀的。這里，關(guān)拼鍵在于活動主偶題應(yīng)該是人們肝關(guān)注的熱點話偵題，而這個熱莖點話題又能與鳳物業(yè)自然結(jié)合覺為一體，使人浩們在不自覺中深接受產(chǎn)品信息猶。塔4澡．飾更高一籌的活趨動主題解比較而言，主恭要是物業(yè)與熱絞點的巧妙而緊守密的結(jié)合，同冤時實施不露痕韻跡的炒作，并撲且可通過炒作謹將發(fā)展商的社率會責(zé)任感、新皺知本家的文化挺意識、對打造筆精品物業(yè)的使墳命感等宣傳重縫點自然而然地漂傳播給受眾。撞另外，活動自惜始至終有目的大地圍繞著物業(yè)克自身進行，決表不游離于產(chǎn)品煙之外浪費精力解。迫活動預(yù)期達到娛的效果魄希望通過本次門宣傳活動，收仔到四點效果：因1舅．伴將新起點與錢怎江新城緊密相辟聯(lián)乓在對于此次活扶動的反復(fù)宣傳舊中，強調(diào)新起茶點的位置，同哨時詳細闡述新銅起點與錢江新驟城的密切關(guān)系王及在江干區(qū)未遺來發(fā)展中的重緒要地位，令所湖有受眾能十分侮明確地了解新羅起點的發(fā)展前玻景，并意識到栽其巨大的升值可潛力。仰2草．渴新起點成為東腹區(qū)最受關(guān)注的鋤項目乞以活動本鑄身形成的熱點怕話題，通過多濕組合式傳媒渠野道，使新起點駕本身成為杭城閥東部乃至整個謙杭州市的一個極焦點，從而使驟項目的曝光率也與關(guān)注度大大邀加強。爛3師．顫潛在消費者對幼新起點的品質(zhì)親更加有信心插通過活動最終黑的結(jié)果，使?jié)摿x在消費者認識算到發(fā)展商在物左業(yè)本身傾注了更巨大精力、物隱力與財力，從擦而加強對新起駛點自身高品質(zhì)盈的信心與認同傍，以達到促進變銷售的目的。春4艱．晌提升新起點文鳥化品味敲新起點一直以殊來以民住概念靜作為物業(yè)推廣挨的主要支持點興，本次活動主瓜題應(yīng)具有較濃蘋的人文色彩。納所以，通過這潤次活動，新起權(quán)點將進一步顯拼露出新一代知陡本家所特有的用儒商氣質(zhì)與文霞化品味。營銷成本總體預(yù)算側(cè)假設(shè)本案件的策總銷售金額為廊人民歉幣航1胖0磁億元左右價，敢伸按鷹照館1.3意%已的費用比例計貸算，總的推廣凍費用約為人民弓幣貢1300稿萬元左右。坊項目詢金額（萬元）鈔比例猶（貿(mào)%男）蘆報紙頁396蜘30溜雜志化66洽5叫其他媒體育52.8邊4戀售樓處抵105.6脫8椅房展會據(jù)27.7庸2.1住外地推廣攪80.5錄5.6夠戶外燈箱怠52.8芝4浪戶外廣告牌脾300街22.7盒樣板房折舊丙39.6軍3雅路旗軋7.9棍0.6鬼樓書編7.9曉0.6腐DM箱2.6言0.2從S前P唇活動逃、奪P畢R偏活動終81.8富6.2廚其他費用柳105.6足8埋總計稻1300兼100預(yù)算分布行動方案控制濟項目規(guī)模及開損發(fā)進度晶項目占地面積枕3800報0脈平方米著，建筑面積鬧10500梯0拾平方米無。銷售策略誼根據(jù)本案的產(chǎn)勝品定位、市場婚定位、客戶群跟定位，經(jīng)慎重抽推敲，隨同銷裁售周期安排，漂制定了全程策廟劃的節(jié)奏安排鄉(xiāng)，以求有效快派速地消化本案款，將獨特的南US休P晚安排到各個環(huán)喂節(jié)中，由若干商個策劃個案整懂合為全程方案菌。宋通過前面的論閃述，我們發(fā)現(xiàn)我本案的市場已室經(jīng)細分，并已憐選擇了目標(biāo)市匯場下一步我們臘應(yīng)該針對目標(biāo)謎市場進行有效逗的策略實施，為整個過程中遵蹲循差異化策略思、周期性策略坡及組合的策略產(chǎn)。1．原則疫準現(xiàn)房銷售原蛇則工。終面對越來越成與熟的客戶，僅年憑一張圖紙和顆精美的印刷品序就把期房賣掉切的時代早已過稼去了，眾多入患住糾紛，致使截客戶對期房越?jīng)Q來越?jīng)]有信心牛。因而為了增胡加客戶對項目舞的信心，同時堆也為了縮短銷駕售期，降低銷且售費用，我們收要遵循準現(xiàn)房飾銷售原則。嫌服務(wù)營銷原則歐。播概念