房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測數(shù)學(xué)建模

裝訂線摘要房價(jià)問題事關(guān)國計(jì)民生，已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)議題之一。本文主要對(duì)房價(jià)的合理性進(jìn)行分析，估測了房價(jià)未來走勢。同時(shí)進(jìn)一步探討使得房價(jià)合理的具體措施，根據(jù)分析結(jié)果，定量分析可能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響。對(duì)于房價(jià)合理性的分析，選取北京，咸陽，大慶三類城市數(shù)據(jù)，以居民承受能力滿意度和房地產(chǎn)商收益滿意度作為目標(biāo)函數(shù)，建立了多目標(biāo)規(guī)劃模型分析合理性。此外，考慮到目前中國的房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫成分，為使模型更貼近實(shí)際，利用CPI指數(shù)修正模型，分析出實(shí)際房價(jià)不合理，存在嚴(yán)重的泡沫成分。針對(duì)房價(jià)的未來走勢，采用灰色預(yù)測模型對(duì)未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測。繪制房價(jià)未來走勢曲線，得到在國家政策及社會(huì)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的條件下，房價(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲的結(jié)論。并根據(jù)所得結(jié)果，提出了調(diào)整房價(jià)的三點(diǎn)措施。利用房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)以及房產(chǎn)投資與GDP之間協(xié)整關(guān)系分析了房價(jià)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響。由分析得知：房價(jià)的不合理上漲會(huì)使房地產(chǎn)財(cái)富虛增，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，影響國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展?？紤]到所涉及的經(jīng)濟(jì)學(xué)變量均是非平穩(wěn)的。為了避免建立虛假回歸模型，在對(duì)房價(jià)模型進(jìn)行修正和分析房價(jià)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響時(shí)，我們利用EVIEWS軟件，建立了基于單元根檢驗(yàn)的協(xié)整性分析模型。關(guān)鍵詞：多目標(biāo)規(guī)劃灰色預(yù)測模型EVIEWS單位根檢驗(yàn)與協(xié)整分析一、問題重述1.1問題背景爺房價(jià)問題事關(guān)泄國計(jì)民生，對(duì)風(fēng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展叉和社會(huì)穩(wěn)定有訊重大影響，一棄直是各國政府枝大力關(guān)注的問芽題。我國自從腹取消福利分房盾制度以來，隨已著房價(jià)的不斷懇飆升，房價(jià)問鵝題已經(jīng)成為全睜民關(guān)注的焦點(diǎn)劇議題之一，從冬國家領(lǐng)導(dǎo)人、革地方政府官員于，到開發(fā)商、谷專家學(xué)者、普項(xiàng)通百姓通過各緩種媒體表達(dá)各墨種觀點(diǎn)，但對(duì)怒于房價(jià)是否合客理、未來房價(jià)掃的走勢等關(guān)鍵省問題，至今尚愿未形成統(tǒng)一的篩認(rèn)識(shí)。詠1.用2韻問題提出要請(qǐng)根據(jù)中國國角情，收集建筑遮成本、居民收肚入等與房價(jià)密父切相關(guān)的數(shù)據(jù)蒼分析以下問題球：尊(稍1)窗選取我國具有津代表性的幾類火城市對(duì)房價(jià)的呆合理性哄；妨(脫2)狠房價(jià)的未來走臨勢等問題進(jìn)行妹定量分析藥，岸(3病)蟻根據(jù)分析結(jié)果集，進(jìn)一步探討捧使得房價(jià)合理通的具體措施遙。擁(縫4奔)影分析雁可能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)嶼展產(chǎn)生的影響秋，并進(jìn)行定量寧分析。二、基本假設(shè)慌2.1但假設(shè)客房屋價(jià)格在自扶然環(huán)境良好無渾波動(dòng)，社會(huì)穩(wěn)裁定，人口素質(zhì)券確定的條件下火估測的坑；漆2.2徒假設(shè)珠不考慮農(nóng)村房療價(jià)，只考慮城盼市房價(jià)的合理重性勒；誓2.3評(píng)假設(shè)輝房價(jià)通過房屋嚴(yán)均衡價(jià)來衡量既，主要寸針對(duì)普通商品是房雄，不考慮豪宅舟等特殊房屋悔；粒2.4扔假設(shè)侄忽略消費(fèi)者的楊偏好如勝有無學(xué)校、綠譽(yù)化率、停車位貸、熱水供應(yīng)狀檔態(tài)、通信、房役屋建筑形式等用對(duì)住房價(jià)格的糖影響昆；藏2.5朽假設(shè)忽略消費(fèi)謝成本如交通費(fèi)宗用、物業(yè)費(fèi)用歐、停車費(fèi)用等印對(duì)房價(jià)的影響軍；臣2.6找假設(shè)在一定時(shí)齡期內(nèi)，一個(gè)地覺區(qū)的人口密度號(hào)較為穩(wěn)定，沒后有大的變化；饞2.7陵假設(shè)國家宏觀押調(diào)控政策在以幫一年為周期內(nèi)怒保持相對(duì)穩(wěn)定殖；艷2.8搖假設(shè)般合理性分析是界在忽略炒房等犧。捎三、符號(hào)說明血及名詞解釋振3.嚷1討基本符號(hào)允居民支付承受零能力販房地產(chǎn)收益程豐度號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)成突本后時(shí)間序列押誤差序列序理想模型秋合理房價(jià)猛房屋實(shí)際價(jià)格盯考扛慮芳CP斷I錄過高產(chǎn)生泡沫鏈成分因素的房粘價(jià)增量款改進(jìn)后考慮泡泡沫成分的合理幸房價(jià)烤原始序列任標(biāo)準(zhǔn)差蘆誤差序列紐標(biāo)準(zhǔn)差四、問題分析4.1問題一樸對(duì)房價(jià)的合理銳性分析首先應(yīng)饑該確定合理的晚房價(jià)，即要建逗立一個(gè)合理房耳價(jià)的械估算籃模型，酸在和現(xiàn)在已知霧的城市房價(jià)進(jìn)吹行對(duì)比分析茂。裁查要建立合理的乓房價(jià)估算模型甲，就要分析影壁響房價(jià)的相關(guān)鍛因素，影響房津價(jià)的相關(guān)因素拜很多，如賄房屋建造成本瘋、市場供求關(guān)濁系、城市規(guī)模循居民消費(fèi)水平且，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)展水平，城市槍人口密度，土奇地價(jià)格，房屋蕩供求關(guān)系，物泳價(jià)指數(shù)，居民浪可支配收入等泥等，常而這些因素是揭從不同方面影株響房價(jià)，所以閃我們要對(duì)這些訂因素整理歸類紡。根據(jù)分析的春影響因素，確間定房價(jià)合理性藥的長目標(biāo)函數(shù)喇，輪建立多目標(biāo)規(guī)賭劃模型，欲根據(jù)收集的相毅關(guān)數(shù)據(jù)求得湊使綱目標(biāo)函數(shù)達(dá)到楚最優(yōu)解筑，此擾即為合理的房奇價(jià)，俯但由于目前中運(yùn)國市場存在縱一定的慮通貨膨脹率，繁我們開又狂利吧用森CP旱I蠶對(duì)模型進(jìn)行伴了柱修正，墾再將絕修正宇模型求得的合鴉理房價(jià)和已知翠的房價(jià)進(jìn)行對(duì)量比分析奪，鍵即可對(duì)房價(jià)記作出傲合理糞判斷。4.2問題二希對(duì)于房價(jià)的未暈來走勢分析是陡一個(gè)時(shí)序蹤問題，彼主要就是根據(jù)垃前幾年的價(jià)格抖預(yù)測未知的價(jià)巖格提，科對(duì)犯房價(jià)進(jìn)行預(yù)測陪，亦房地產(chǎn)系統(tǒng)是刊個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)刊,農(nóng)它受到宏觀和屑微觀多種因素莫的影響。其總垂是處在不停的喚波動(dòng)變化之中埋,似這也使得其預(yù)敞測變得較為困見難。愈我們只能通過和部分?jǐn)?shù)據(jù)分析緊預(yù)測，這種利和用部分?jǐn)?shù)據(jù)分也析的問題我們吼可以采用灰色離模型進(jìn)行預(yù)測斷。禍灰色罪模型負(fù)預(yù)測法是耳以撒“鏡部分信息已知若,狠部分信息未深知摩”紹的凍“集小樣避本粉”洞“京貧信摩息注”炊不確定性系統(tǒng)勇為研究對(duì)象端,釀主要通過撓對(duì)脫“竿部膏分唯”憤已知信息的生潮成、開發(fā)坡,戲提取有價(jià)值的搜信息蔑,浸實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)運(yùn)腔行的正確的認(rèn)致識(shí)及預(yù)測。4.3問題三罰根據(jù)問題一，辜問題二的結(jié)果乎分析，判斷當(dāng)言前實(shí)際房價(jià)的旗合理性以及分扎析房價(jià)的未來鞋發(fā)展趨勢，我乓們可以得到相琴應(yīng)的結(jié)論，針堡對(duì)這些結(jié)論提次出具有針對(duì)性升的措施。4.4問題四獲房地產(chǎn)投資作粱為固定資產(chǎn)投權(quán)資的重要組成升部分里，餅房地產(chǎn)投資對(duì)牌經(jīng)濟(jì)增長有著陡重要的影響，刷而這種影響主洞要表現(xiàn)在房價(jià)源的變化波動(dòng)情軍況產(chǎn)生的影響鈔，由于對(duì)于經(jīng)腐濟(jì)的影響是復(fù)翼雜的，為了量刪化分析，我們吃選取最能衡量浸經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平哪的指標(biāo)人曲均旁GDP申以及房價(jià)對(duì)消輛費(fèi)的影響入手司分析幻，宿那么主要就是阿研究房價(jià)慣和吐GD劣P京以及消費(fèi)之間含的相關(guān)性。轎通常研究相關(guān)停性一般采用多楚元線性回歸來季進(jìn)行相關(guān)性分啟析，但是由于證房價(jià)屬于非平價(jià)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量，沙而非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)窄變量建立回歸遣模型會(huì)帶來虛災(zāi)假回歸問題，陪所以我們采用傾計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專負(fù)業(yè)軟件冬Eviews述對(duì)相關(guān)乒因素進(jìn)行恰單位根檢驗(yàn)跑，并由此得到海因素的平穩(wěn)性脂，再得出相應(yīng)衣的協(xié)整歸關(guān)系，從而量潮化俗分析川房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)揀展的影響。雄五、模型建立歉與模型求解5.1問題一激專影響房價(jià)因素脈的分析彎房價(jià)的影響因憂素有很多，賴如營房屋建造成本樣、市場供求關(guān)固系、城市規(guī)模寫居民消費(fèi)水平權(quán)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)籠展水平，城市云人口密度，土話地價(jià)格，房屋債供求關(guān)系，物背價(jià)指數(shù)，居民華可支配收入等飄等，而這些因窗素是從不同方陰面影響房價(jià)質(zhì)，為了使得模抱型具有層次感那，我們將房價(jià)清的影響因素分海為四個(gè)類別基如應(yīng)圖巖1瓜：房地產(chǎn)開發(fā)甘成本，房地產(chǎn)職開發(fā)商收益，藏居民支付承受列能力，供求關(guān)拉系。每個(gè)類別泉又受到不同因蛛素的影響。圖1房價(jià)影響因素圖1房價(jià)影響因素黨1恨）房地產(chǎn)開發(fā)壯成本放房價(jià)主要受到宗價(jià)值規(guī)律和供諒求關(guān)系的作用勝，房價(jià)不僅反崖映了住房作為真一種商品的價(jià)搞值，還反映了隸市場供求狀況遲。號(hào)勞動(dòng)價(jià)值論表羊明住房的商品饒價(jià)值即房地產(chǎn)楚開發(fā)成本，可柔以認(rèn)為是住房蕉市場價(jià)格的基族礎(chǔ)折。府其中，我們認(rèn)誰為房地產(chǎn)成本脂受土地成本站、賊房屋造價(jià)鋸以及銀行貸款舞利率以及稅費(fèi)栽四個(gè)因素的影短響圓，如勒?qǐng)D罵2緩。圖2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成圖2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成炸據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)脖成本影響因素浪可建立房地產(chǎn)素開發(fā)成本公式夾：濃萄溪具（妻5.則0袋）專其中，滑—巴—墾房地產(chǎn)開發(fā)成哀本，國—請(qǐng)—涂土地成本，麻——榴房屋造價(jià)，踩—刮—僻銀行貸款利率項(xiàng)，皇—龍—誕稅費(fèi)。著注：根據(jù)國家剝近年來的房貸么政策以及實(shí)際玉房地產(chǎn)開發(fā)周盾期等情況，一弄般建設(shè)項(xiàng)目貸輕款周期禿為以5犯年。技2景）國家叉宏觀政策拒國家宏觀政策節(jié)是政府實(shí)施的幫政策措施以調(diào)富節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的秀運(yùn)行，所以宏抵觀調(diào)控是著重拔以整體社會(huì)經(jīng)害濟(jì)運(yùn)作，透過燃人為調(diào)節(jié)達(dá)到扶計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之目層標(biāo)。譽(yù)宏觀調(diào)控對(duì)房罰價(jià)的影響起到祥重要的控制作信用，宏觀政策銀主要體現(xiàn)在，軌銀行貸款利率滲的控制，經(jīng)濟(jì)塵發(fā)展水平的控果制，稅率的調(diào)斬整，房地產(chǎn)開錦發(fā)政策等各個(gè)祖方面，其作用秒滲透到各個(gè)相秩關(guān)影響因素中膽。妹3掛）捏居民支付能力蛇居民支付能力樹是作為房價(jià)指甜定的重要指標(biāo)件，而居民支付飛能力主要由居覺民可支配收入毅決定。居民可客支配收入是根蠟據(jù)居民收入肯和錦Engl雖e崇系數(shù)決定。祥居民收入水平薪直接影響市場概容量大小的重欠要因素，居民團(tuán)收入水平直接帝決定消費(fèi)者購絲買力的水平，漂從而能夠反映域居民支付承受災(zāi)能力的大小。居民支付能力居民支付能力居民可支配收入居民收入Engle系數(shù)圖3（5.1）談其中，昨—認(rèn)—揉房地產(chǎn)開發(fā)成嗚本，愈—螞—詠居民收入。塑恩格爾系行數(shù)統(tǒng)(Engel竭'sCoe嚷fficie段nt鋒)系是食品支出總煎額占皺個(gè)人消費(fèi)支出效總額的比重。熱對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的餐變化得出一個(gè)渴規(guī)律：一個(gè)家移庭收入越少，畝家庭收入中（娃或總支出中）陵用來購買食物頭的支出所占的醬比例釀就越大，隨著嫌家庭收入的增赴加，家庭收入慨中（或總支出鞋中）用來購買環(huán)食物的支出比連例則會(huì)下降。幫推而廣之，一塌個(gè)國家越窮，枕每個(gè)國民的平蟲均收入中（或爸平均支出中）散用于購買食物柱的支出所占比南例就越大，隨笛著國家的富裕歌，這個(gè)比例呈葛下降趨勢。店4桃）超開發(fā)商預(yù)期利砍潤自開發(fā)商預(yù)期利攤潤能夠反映對(duì)奇房地產(chǎn)收益的按期望，房地產(chǎn)站收益對(duì)與國家怖的財(cái)政收入起京到了無可替代墳的作用，房地狀產(chǎn)收益的高低雞直接影響著房捧價(jià)的波動(dòng)。蓮此外秩產(chǎn)銷者為了獲毒得較大的利潤薯，希望物價(jià)高暗一點(diǎn)，畝開發(fā)商預(yù)期較疤高，地而消費(fèi)者為了南能夠買較多的勺商品，希望物飯價(jià)底一點(diǎn)，而飲合理的價(jià)格就之要是雙方能夠規(guī)達(dá)到混統(tǒng)一脂。壺根據(jù)全國房地拴產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合急會(huì)研究院數(shù)據(jù)渠顯示婦，開發(fā)商利潤貼不應(yīng)超健過干25效%塊是房地產(chǎn)市場嚼運(yùn)行良好的上侍限值。眉5.1.汗2籍房價(jià)合理性目伙標(biāo)函數(shù)的確定唯5.1.2.于1擴(kuò)居民支付承受旅能力滿意度的該最大化現(xiàn)居民支付承受俯能力即居民可瞧承受購買房屋乓的能力，醬目前廣為使用披的城鎮(zhèn)居民住液房支付能力度水量指標(biāo)是房價(jià)疊收入比，其定乞義是：平均住泰房價(jià)格與家庭諒收入平均數(shù)之叔比，不同地區(qū)您的房價(jià)收入比攝是不相同的，升在完善的住房卷市場中，房價(jià)枝收入比一般危在圖2-凈3舊之間，在需求胃大于供給的市燒場中，房價(jià)收餡入比一般兩在鋸5-1窗0撈，磨表飯1向是不同地區(qū)的鍬房價(jià)收入比。胃表盜1司虎不同地區(qū)房價(jià)附收入比孤地區(qū)腳房價(jià)收入比冤非洲跪5工—令8狗阿拉伯國家眾7陡—角12玩亞洲葛6紅—虹12春工業(yè)化國家喊3道—糾6駝拉丁美洲礎(chǔ)2租—鉗5村過渡國家瞧1醋0吉—識(shí)14絕所有發(fā)展中國豎家略5憐—躍1測1澆在經(jīng)濟(jì)條件允可許的情況下，余若房價(jià)收入比暈偏小，將促進(jìn)亂和提高居民的呼消費(fèi)信心，使棄得房地產(chǎn)市場角得到良好的發(fā)罷展，個(gè)人和家飛庭的滿意度較赤高，若比例偏亡大，將導(dǎo)致個(gè)皺人或家庭的負(fù)搭擔(dān)太重，降低泉了居民對(duì)房地達(dá)產(chǎn)市場的熱情殖，造成市場萎步縮，基于以上疼的分析，居民廟支付承受能力捧滿意度目標(biāo)函柔數(shù)建立如下：綿1攤）請(qǐng)計(jì)算捐居民支付承受廁能力嬌，即印房價(jià)收入比響居民支付承受籮能力曉（雙5.門2乎）其中：；。匆注：趣根據(jù)目前房地日產(chǎn)市場狀況，頃普通商品房的命面積范邪圍預(yù)80-12環(huán)0加平米之間，所龜以我們選泄取睬10散0駕平米的普通商鏟品房的數(shù)據(jù)作勢為建立模型參?？紭?biāo)準(zhǔn)。饑根據(jù)老表斥1傾房價(jià)收入比在醋不同地區(qū)的值俱，針對(duì)我國發(fā)弱展情況的實(shí)際粘狀況，我國房序價(jià)收入比的范場圍應(yīng)該課在評(píng)5窗—株1五1法，臨即狹。夜2饞）確定蠻居民煩承受能力滿意墨程度。但根據(jù)人們對(duì)不兇滿意程度敏感巴遠(yuǎn)大于對(duì)滿意羅程度敏感的普重遍心理，假設(shè)眠本模型評(píng)語集被非常不滿意、破比較不滿意、浙滿意、比較滿維意、非常滿意襯相對(duì)咬應(yīng)翅分別柄為親1再1院，歌9吸，夠8脈，冶7經(jīng)，調(diào)5旱，選取近似的繳偏小型柯西分伯布隸屬函數(shù)，袖由此得到：（5.3）缸其中，窄為待定常數(shù)。霸依據(jù)實(shí)際情況鑄，當(dāng)評(píng)語爭為未“桿非常滿昨意狠”被時(shí)，可假設(shè)其捆隸屬度鋼為放1常，即養(yǎng)，當(dāng)評(píng)語夕為裁“屬非常不滿極意愛”晃時(shí)，可假設(shè)其暈隸屬度塔為粗0布，即教，龜類似的，詞，北，郵。攝3酒）你通過計(jì)算可知天，將其代入公肥式，可得到相特應(yīng)的隸屬函數(shù)嗓為：（5.4）輝經(jīng)代入計(jì)算得軋到居民滿意度潤各單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)御語非常不滿意銹，比較不滿意炸，滿意，比較輩滿意，非常不辭滿意的量化值贏分別為菌，棒如下圖居民支認(rèn)付承受能力滿霧意度圖像所示料。圖4居民承受能力滿意度隸屬度圖圖4居民承受能力滿意度隸屬度圖粥4女）銜確定居民承受遼能力滿意度最頭大化得目標(biāo)函斷數(shù)，根據(jù)上述肚對(duì)滿意度的相勉關(guān)描述，要使壽居民支付承受撲能力滿意度最蚊大，即使目標(biāo)章函數(shù)烈達(dá)到最大。由冒此，該目標(biāo)函捏數(shù)可直接表示膝為（5.5）潔5.1.2.戶2陶房地產(chǎn)鳴商狹收益滿意度的番最大化傷房地產(chǎn)跟商根收益最大化是什國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展廈的需要，首先忠，較高的經(jīng)濟(jì)挎效益有利于帶棚動(dòng)房地產(chǎn)市場風(fēng)的發(fā)展，前增加國家的財(cái)線政收入，其次慕房地產(chǎn)的發(fā)展手能夠帶動(dòng)一大暮批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的副發(fā)展，如材料根、鋼鐵、水泥奇、裝修、電力藏、環(huán)境、食品乖、廣告等一系洲列的產(chǎn)業(yè)，最城后，能后解決逐民工就業(yè)，差加快城市化發(fā)籃展中起到了無輝可替代的作用組。值隨著房地產(chǎn)業(yè)微的快速發(fā)展，縱儼然已經(jīng)成為戴我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展忽的支柱產(chǎn)業(yè)，豪從國家財(cái)政角糕度上看，房地銳產(chǎn)收益越高越寶高，但無限制庭的高收益會(huì)加府大居民經(jīng)濟(jì)負(fù)汪擔(dān)，造成社會(huì)至的不良影響。懇在描述此目標(biāo)爹函數(shù)時(shí)，暫不億考慮房地產(chǎn)高拒收益帶來的隱值形經(jīng)濟(jì)收益堆，由此房地產(chǎn)至收益程度可以紹用利潤相對(duì)于章房地產(chǎn)開發(fā)成炊本的比值衡量評(píng)，房地產(chǎn)駁商霞收益滿意度目掀標(biāo)函數(shù)建立如摟下：烤1昏）慣計(jì)算房地產(chǎn)收閱益的程度肌，即（5.6）恥2雪）由確定房地產(chǎn)商披滿意度。類似榮的，根據(jù)枝全國房地產(chǎn)經(jīng)壟理人聯(lián)合會(huì)研乘究院數(shù)據(jù)顯示隆，我國房地產(chǎn)儲(chǔ)的利潤應(yīng)該控靠制挨在素25芹%豪以內(nèi)，結(jié)合人貸們對(duì)不滿意程位度的敏感大于式對(duì)滿意度得敏餅感的普遍心理藏，假設(shè)本模型招評(píng)語集非常不較滿意、比較不寄滿意、滿意、賞比較滿意、非尚常滿意相對(duì)應(yīng)歪分別為去0瓶，泉0.0搶1喜，伍0.仆1環(huán)，篩0.杜2煌，咽0.2篇5羊，并選取近似風(fēng)的偏大通型乳Cauch搏y調(diào)分布隸屬函數(shù)駛，由此得到（5.7）靈其中腹是帶定常數(shù)。威依據(jù)實(shí)際情況醋，當(dāng)評(píng)語奸為砍“慚非常滿樣意遲”鬧時(shí)，可假設(shè)其扮隸屬度謝為諒1打，即斬；當(dāng)評(píng)語裂為饑“跳非常不滿帥意汗”者時(shí)，可假設(shè)其寫隸屬度劣為霉0嫂，即餡；類似的，岔，談。悟3子）通過計(jì)算得勾到唯，將其代入公支式，可得到相千應(yīng)的隸屬函數(shù)廊為：（5.8）乘然后，經(jīng)代入袍計(jì)算得到房地這產(chǎn)位商慰收益滿意度單袋項(xiàng)指標(biāo)評(píng)語非只常不滿意、比俗較不滿意、滿徑意、比較滿意嫌，非常滿意的猴量化值為旺：縱，免如圖房地產(chǎn)受棚益程度隸屬函笛數(shù)圖象所示。圖5房地產(chǎn)收益滿意度隸屬度圖圖5房地產(chǎn)收益滿意度隸屬度圖勾4慶）最后確定房速地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收益智滿意度最大化帳目標(biāo)函數(shù)。根秒據(jù)上述對(duì)滿意塑度的相關(guān)描述灑，要使房地產(chǎn)鋤收益的滿意度顆達(dá)到最大，即蹦使得目標(biāo)函數(shù)育達(dá)到最大。由推此目標(biāo)可直接記表示：（5.9）菜5.1.2.摟3倉綜合目標(biāo)函數(shù)似的確定求基于兩個(gè)目標(biāo)圣函數(shù)都是通過膝隸屬度函數(shù)描刮述的情況，本描模型將目標(biāo)函趴數(shù)統(tǒng)一為考慮兇個(gè)人（家庭）纏和房地產(chǎn)商（埋國家）雙方利簽益的分權(quán)重目肯標(biāo)，即（5.10）談在增加國家財(cái)酸政收入，加快按經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)觀注民生，以人坦為本等原則的子指導(dǎo)下，需要市在居民（家庭儲(chǔ)）支付承受能貨力和房地產(chǎn)收財(cái)益程度兩個(gè)指撇標(biāo)中做一個(gè)平族衡，所以暫定扎兩個(gè)目標(biāo)權(quán)重海分別不為歌0.廢6功和飛0.翁4適。饅埋多目標(biāo)規(guī)劃模孫型的建立羽5.1.3.氣1植約束條件確立鍬房價(jià)收入比約座束三根據(jù)不同地區(qū)窄房價(jià)收入比的定情況，參考亞裕洲，發(fā)展中國除家的房價(jià)收入紡比，可以得到辜2疤）雅權(quán)威機(jī)構(gòu)研究般成果約束樹根據(jù)全國房地趟產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合仗會(huì)研究院數(shù)據(jù)異顯示，我國房狼地產(chǎn)的利潤應(yīng)政該控制暴在情25廟%軌以內(nèi)，所以可奪得到陽3度）舟實(shí)際情況的約呢束固根據(jù)實(shí)際情況汽，房價(jià)不可能禾小于房地產(chǎn)開計(jì)發(fā)成本，所以初有班。甜5.1.3.貓2忽多目標(biāo)模型的笨確立紋由于模型中的居各項(xiàng)指標(biāo)均通蛛過量綱處理，花最終使得數(shù)據(jù)胃具有了可加性儲(chǔ)和可比性，進(jìn)移行綜合權(quán)重就惰得到了最終的扔多目標(biāo)規(guī)劃模燈型，即：（5.11）傾從而得到最優(yōu)甚值條即為合理房價(jià)辜。謠5.1.回4拜模型求解面5.1.4.菜1奴選取樣本城市持根據(jù)城市規(guī)絮模，我們選取究三類城市，一襯線城市：北京巡，上海；二線混城市：咸陽絕；三線城市：杏大慶。根據(jù)國臨家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)狂庫分別收集每咱個(gè)城最市版200喜4岡—被200情8肅年的相關(guān)數(shù)據(jù)肅。下面將以北李京市雀（振200懸4樂—均200抱8肺）的相關(guān)數(shù)據(jù)飄進(jìn)行求解。輔5.1.4.哭2獎(jiǎng)房地產(chǎn)開發(fā)成奪本曉計(jì)算鐵表比2腹北京干市蠶200叛4縫—加200倒8倘年房地產(chǎn)開發(fā)混房屋造價(jià)（蜓元綿/徹平方米）夸年份糾2004暢2005修2006報(bào)2007選2008淺北京市枕2153輕2393釘2388別2389姑2406絲表站3周北京杠市抖200窗4岸—昌200臺(tái)8緩年土地購置費(fèi)憐用（億元）慘年份歌2004耐2005騰2006宏2007旗2008敗北京市址275.8啄239.8傾60.3灣293.2科639.0壯表胸4燕北京條市鄭200公4懲—障200犯8蘭年再利稅總額墓（鋪萬喉元）例年份蹄2004丹2005腹2006蠟2007崇2008女北京市厘931362揪126668溪4家172630扔4候189453且5妖170801圓5辜表咬5唇北京駝市掏200肺4現(xiàn)—淹200壤8蛇年貸款利率絕（伏%概）區(qū)年份妥2004嚇2005松2006燃2007輸2008季北京市岡5.85音5.85蓮6.30腸7.28曬6.71伏根據(jù)公式版（少5.蟻0維）可計(jì)算處房舌地產(chǎn)開發(fā)成本鑰表罪6畢北京壽市藏200可4印—點(diǎn)200居8葛年房地產(chǎn)開發(fā)亂成本（答元焦/途平方米）碼年份如2004干2005跡2006間2007榆2008揚(yáng)北京市吼3288撓3604餅3486房3974屠4415宵5.1.4.掉3保多目標(biāo)規(guī)劃求產(chǎn)最優(yōu)值謹(jǐn)將樣本數(shù)據(jù)代欠入規(guī)劃模型，固利寸用稅MATLA滾B垂求解（程序見載附錄）可得到引北京寇市拔200候4宣—孟200扛8定年賠模型漠合理房價(jià)，見飼表差7狡表奧7旦北京燙市鴨200爆4圈—災(zāi)200蝦8券年園模型合理房價(jià)烘（逆元汪/棕平方米）麗年份暫2004首2005澡2006緩2007銷2008等合理房價(jià)巴3801取.弱5眨4164持.汗9盾4115蝕.修1己4672唉.5碼515和6.0撓滿意度動(dòng)0.728詢9輔0.7601費(fèi)0.87喜40迫0.8637復(fù)0.842赤2道根據(jù)此方法，夢(mèng)類似的計(jì)算出券咸陽，大慶兩脾類城市的合理伯房價(jià)糖：否表跳8蔥咸陽挪市釋200炭4功—連200富8宗年門模型合理房價(jià)奇（豈元賠/麗平方米）旺年份礙2004蝕2005攝2006昏2007饑2008軍合理房價(jià)江1363昏.賣94鄰1528眠.超0第2絞1772義.灶85到2116惑.從83孟2326煩.躬39嚇滿意度布0.9988現(xiàn)0.998焦0.997懇0.9969痛0.9971決表眉9嗽大攤慶慘市凝200用4悠—艙200糞8壓年競模型合理房價(jià)尸（絨元嗚/碎平方米）壞年份君2004姓2005斃2006慶2007籃2008尋合理房價(jià)由1364速.弱02傷1513擁.郊98浴1688糞.址15回1908褲.挽39弄2070探.滋94須滿意度破0.9988雷0.9987鄙0.9979啦0.9980撓0.9981石昌結(jié)果分析以及囑合理性判斷勺以下是北召京刪200縮4遲—遠(yuǎn)200敬8獄年模型合理房畜價(jià)和北方京疲200蹈4桿—阿200的8咬年實(shí)際房價(jià)走退勢對(duì)比圖6北京合理房價(jià)和實(shí)際房價(jià)走勢對(duì)比圖圖6北京合理房價(jià)和實(shí)際房價(jià)走勢對(duì)比圖鹿從以上結(jié)果分浪析，依據(jù)模型頂計(jì)算出的合理異房價(jià)和實(shí)際價(jià)火格相對(duì)比，發(fā)慧展趨勢大體相阻同，整體都是師以上升的趨勢僑，陳在捎200歌6宮年房價(jià)有所回短調(diào)之后大幅上株升，房價(jià)的這銳種走勢符合國繼家的實(shí)鼠際狀況，賽在加200污6歸年，國家相繼寸出臺(tái)了一系列歷的穩(wěn)定房價(jià)的撥政策，在某種增程度上打壓了拜房地產(chǎn)市場，逮使得房地產(chǎn)市招場回落，房價(jià)啦上漲勢頭有所仔緩和酬，阿200亮6擔(dān)年之后，國家擦政策相對(duì)放寬扇，使得房地產(chǎn)岡開發(fā)產(chǎn)聽業(yè)迅猛發(fā)展，駐致使房價(jià)大幅齊增長，淚圖聾6勾中所表現(xiàn)趨勢脹符合實(shí)際情況佛。蘋雖然雁合理良房價(jià)的趨勢和朋實(shí)際價(jià)格的走籃勢大體相同，狡但價(jià)格差距過閘大，尤其鵲是易200嶺6秋年以后模型計(jì)打算的房價(jià)和實(shí)坑際價(jià)格相差很俯大，現(xiàn)在的房氏價(jià)不合理，存昂在明顯的泡沫漆成分，合理房書價(jià)模型是在忽艙略房地產(chǎn)炒作跡等泡沫成分的值前提下建立的斃，而實(shí)際房地矛產(chǎn)市場存在的慕大量的泡沫虛形假成分，所以共很不合理。由但房地產(chǎn)市場喜存在泡沫成分五是正常的現(xiàn)象辟，在后面的模隊(duì)型改進(jìn)中我們廁將考慮市場泡輪沫成分，改進(jìn)躍合理房價(jià)模型厭，在存在市場新泡沫情況的前神提下判斷實(shí)際繭房價(jià)的合理性燈。5.2問題二顆謎灰色模型亂G批M糕（思1,羊1打）講建立菌5.2.1.帶1還模型建立抬設(shè)時(shí)間序列倦有艇個(gè)觀測值豈，通過累加生聲成新序列亂，則面模型相應(yīng)的微慨分方程為：（5.12）輛其中，浙—鏈—企發(fā)展灰度，且—撲—織內(nèi)生控制灰度皂。島設(shè)轎為待估參數(shù)向皆量，件，利用最小二價(jià)乘法求解可得凍：（5.13）油其中：修，披，求解微分方枝程，即可得到祥預(yù)測模型：（5.14）皂5.2.1.恐2洗模型檢驗(yàn)葉校正刑灰色預(yù)測模型瓜檢驗(yàn)一般有殘助差檢驗(yàn)、關(guān)聯(lián)證度檢驗(yàn)和后驗(yàn)歡差檢驗(yàn)。我們甩采用后驗(yàn)差檢拒驗(yàn)：兄原始序列的標(biāo)璃準(zhǔn)差：政絕對(duì)誤差序列法的標(biāo)準(zhǔn)差：方差比：綱小誤差概率：漢，令蠢，嬸，則街。嬌表統(tǒng)10色后驗(yàn)差檢驗(yàn)表刮后驗(yàn)差董>0.95布<0.35悶好音>0.80獎(jiǎng)<0.50亦合格愈>0.70沒<0.65雜勉強(qiáng)合格肅0.70災(zāi)0.65仙不合格泰后驗(yàn)差檢驗(yàn)匆都能通過，則戴可以用所建模帥型進(jìn)行預(yù)測，頸否則要進(jìn)行殘蟻差修正。煤5.2.顆2跌模型求解跡我們材選取咸陽市為興例進(jìn)行模型求志解柜，先用靜咸陽市枯2004-2朱00雙8東年數(shù)據(jù)，帳用乓200鐵8油年的數(shù)據(jù)留待狡驗(yàn)證，并預(yù)毅測擦200攜9殺年職和喇201宣0怕年得房產(chǎn)價(jià)格涂。拳表礙11屑咸陽利市殼200旬4掙—貓200討8遼年而實(shí)際房價(jià)（敘元處/凝平方米）雨年份鏡2004躺2005脅2006廳2007研2008經(jīng)咸陽市致1731適2060保2461冒2622祥2952圖7咸陽市2004—圖7咸陽市2004—2008年實(shí)際房價(jià)走勢吉5.2.2.嚇1破得出北京市預(yù)西測模型遷首先令扇對(duì)應(yīng)于原始序碼列數(shù)據(jù)。土1盆）拍構(gòu)造累加生成增列：議2慧）構(gòu)造矩陣蜻和數(shù)據(jù)向量牽3娛)校計(jì)算腰，可得：焦4無）得到預(yù)測模妄型：（5.15）售5.2.2.案2辱預(yù)測模型檢驗(yàn)植按預(yù)測模型計(jì)蒸算鄙，得累減生成，得貫絕對(duì)誤差序列篇為：陽計(jì)算原始數(shù)據(jù)爐序列嚼的標(biāo)準(zhǔn)差精：攏計(jì)算殘差抱的標(biāo)準(zhǔn)差胞：方差比：強(qiáng)計(jì)算小誤差概閃率講：董發(fā)現(xiàn)所有的牙都小于帖，故撈。講因而模型壓有較好的預(yù)測魔精度。賀5.2.2.倦3仰預(yù)測房價(jià)走勢咳當(dāng)員，可預(yù)測出孤第膊6憲期的預(yù)測值即闊為裙200矩9輩年得房地產(chǎn)平退均價(jià)格逗：（5.17）棚根據(jù)模型代入幫，可得咸陽欲市眠200狹9腫—急201訪2辭的預(yù)測價(jià)格絮表河1任2戚咸陽捷市栗200讀9筑—廚201宴2秘年倦預(yù)測房價(jià)（埋元店/捆平方米）游年份畢2009丈2010晴2011惰2012夠咸陽市妖3378謀3764.5腸7稍4227.2阿8皮4746.8億2味其走勢如暮圖弄8腫：圖8咸陽市房價(jià)未來走勢圖8咸陽市房價(jià)未來走勢缸根據(jù)所求數(shù)據(jù)狗判斷房價(jià)未來庭走勢兆：掏根據(jù)數(shù)據(jù)顯示岸在未來國家政鼓策以及社會(huì)環(huán)搭境相對(duì)穩(wěn)定的周前提下，房價(jià)椒未來讓然呈上描升趨勢。5.3問題三臉殘政府的應(yīng)對(duì)措測施季要想控制好當(dāng)掏前高房價(jià)的問陸題。單單是從露房地產(chǎn)的角度被去解決，是不確能解決問題的盤。之前政府宏惠觀調(diào)控的結(jié)果撈已經(jīng)印證了這惰一點(diǎn)。所以調(diào)皂節(jié)房價(jià)不僅僅貓是房地產(chǎn)的問化題，更關(guān)鍵的妄是要進(jìn)行政府路本身的體制改爺革。所以要想膨把房價(jià)的問題訪解決，政府可擦以采取以下三憤個(gè)措施：但第一偶，胳改革財(cái)政體制并，讓地方政府士從房地產(chǎn)利益敢鏈條中脫身；貢第二，改革房訂地產(chǎn)競爭機(jī)制色，消除建地產(chǎn)開發(fā)商和妥當(dāng)?shù)卣穆?lián)適合壟斷疑現(xiàn)象；注第三，涂大量修建居保障性住房，垃包括經(jīng)濟(jì)適用薄房和廉租房。旨5.3.毛2見改革財(cái)政體制級(jí)改革財(cái)政體制別，讓地方政府梨從房地產(chǎn)利益姻鏈條中脫身。邁這一點(diǎn)非常重?fù)弦?。這也是當(dāng)鍬前我國財(cái)政體淹制的弊端。因靜為地方政府收答入十分有限，村而政府售賣土撿地可以取得豐處厚的收益。致應(yīng)使來自土地一易級(jí)的收入成為蓮政府收入中不辯可或缺的組成蒼部分裝。樓200獸9舅年，全國土地?cái)y出讓金高濫達(dá)觀1.弊6喂萬億元，占當(dāng)寒年地方財(cái)政收已入泰的綢48.8竭%同。最近，有學(xué)見者研究發(fā)現(xiàn)，漁如果計(jì)入土地礙出讓金收入哪，仔200耳9回年中國全國政付府收入實(shí)際已躬突矩破三1扛0弄萬億元，約臂占友GD宜P尼的潛32推%駐。虛201巴0蕉年繼續(xù)增長土糾地出讓金達(dá)陣到料2.返7破萬億元，同年廣全國財(cái)政收入圖為凈8308答0虜億元；而全國植土地出讓成交禾總價(jià)紗款握2.萌7播萬億元，屬于截預(yù)算外收入，何不在預(yù)算內(nèi)，艷所喝以渡8.薄3樂萬億的財(cái)政收緩入不包汗含狗2.摸7命萬億。也就是僵說政府賣地的恐收入占財(cái)政收汪入膊的地25六%疲。演在現(xiàn)階段的體牽制下推動(dòng)土地胞價(jià)格上漲不僅群可以使財(cái)政收加入增加，還可漠以提升政府各垃級(jí)官員的業(yè)績劫。因?yàn)?，政府錘通過直接出售罷土地可以賺大曲錢，房地產(chǎn)業(yè)抗的稅收也構(gòu)成大政府財(cái)政收入節(jié)的重要來源，蘆房地產(chǎn)業(yè)又可挨以帶動(dòng)其他產(chǎn)用業(yè)發(fā)展。而所炕有這些，都可裳以成為政府官儉員的政績。而姻且是來得最塊開的政績。鞋5.3.雀3捉消除壟斷現(xiàn)象形中國房地產(chǎn)市恢場中，存在兩里大根深蒂固的扮壟斷。一是地波方政府對(duì)土地虜?shù)膲艛?。二是冷開發(fā)商對(duì)房地萌產(chǎn)市場的壟斷虧（當(dāng)然包括對(duì)嘉房屋開發(fā)的壟寶斷）。雖然我夠國房地產(chǎn)業(yè)集詳中度的確比較津低。截礎(chǔ)至籍200遭6價(jià)年底，全國共賺有房地產(chǎn)開發(fā)冠企中業(yè)昌5.8完7督萬家，即使最宰大的房地產(chǎn)公禽司萬科梁，醒200跌6避年的總資產(chǎn)占史全行業(yè)的比重粘僅混為毯0.55政%時(shí)，營業(yè)收入占臺(tái)比僅票為槐0.99陳%冤，凈利潤占比夕為鹽1.38區(qū)%風(fēng)。但是開放商辜還是壟斷了房炭地產(chǎn)市場。從挽經(jīng)濟(jì)學(xué)上來看雞，競爭或替代坡性會(huì)導(dǎo)致價(jià)格納的下降。首先您，應(yīng)該降低房捷地產(chǎn)開發(fā)門檻哭，激活房地產(chǎn)污市場中的競爭燒。其次，是允辜許個(gè)人自建房呼、合作建房等榴等，賦予人人刪都有當(dāng)自己開漲發(fā)商的權(quán)利。5.4問題四招5.準(zhǔn)4熊.墓1質(zhì)研究方法幼1宰）普平穩(wěn)柜性炮檢驗(yàn)途在進(jìn)行協(xié)整關(guān)指系檢驗(yàn)前必須潑確認(rèn)變量的平夜穩(wěn)性，只有變萍量在同階平穩(wěn)訓(xùn)的條件下，才澡能進(jìn)行協(xié)整研負(fù)究垃本文采用單位已根檢驗(yàn)方法檢服驗(yàn)序列平穩(wěn)性福。常用的單位酒根檢驗(yàn)方法絲為棒Dicke輛y金地等提出膨的走ADF望決檢驗(yàn)。送2澡）培Grange悟r嗎窯因果關(guān)系檢驗(yàn)午格蘭杰借助于致時(shí)間序列的關(guān)澇系來界定因果抗關(guān)系，提出因式果關(guān)系的計(jì)量憶經(jīng)濟(jì)學(xué)定義。被如費(fèi)果勺X討支有助于肉對(duì)威Y總幫過去的解釋，忠則必X怎趴是郵Y濟(jì)捎的格蘭杰原因第，否變則得X湯捧不漂是膽Y迎積的格蘭杰原因公。更為正園式玉Grang幟er謙諒在解決了是否粥是碰X信山引虛起弦Y津店的問題，主要尋看現(xiàn)在虧的代Y河膠能夠在多大程導(dǎo)度上被過去底的遞Y安爭解釋，然后再閘加垮入抽X巧霞的滯后值是否怒使解釋程度提陪高。如吧果紹旅X肅在壟Y厘倒的解釋中有幫褲助，那就是糠說阿Y催揚(yáng)是型由崖XGra薄nger-c遷ause甜d硬?；蛘咄瑯拥奈?，求當(dāng)造X婚累的相關(guān)系數(shù)在亂統(tǒng)計(jì)上顯著時(shí)臨也可以這么說夏。哭3趟）遼協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)佛協(xié)整食（井Co-int他egrati恩o滋n泊）理論從分析駁時(shí)間序列的非旋平穩(wěn)性入手，依探求非平穩(wěn)變?cè)屏块g蘊(yùn)含的長續(xù)期均衡關(guān)系。后其基本思想是塌，如果兩個(gè)（舒或兩個(gè)以上）干的時(shí)間序列是哄非平穩(wěn)的，但筋它們的某種線波性組合卻表現(xiàn)覽出平穩(wěn)性，則執(zhí)這些變量之間顆存在協(xié)整關(guān)系棉?；?.去4艦.2龜房價(jià)對(duì)蝴消費(fèi)的影響改5.刷4派.2.寺1淹理論模型刺資產(chǎn)價(jià)格的波哪動(dòng)影響私人消淋費(fèi)的分析是建巨立在生命周期障模型或者永久念收入假說的框乓架上的按照這弟種分析框架，木私人的消費(fèi)水堵平取決于三個(gè)益變量：家庭的矛當(dāng)前收入流、糊家庭的未來預(yù)兩期收入流、家湯庭的財(cái)富存量啄。模型表示形暗式如下：（5.18）融其中：深—廈是股票資產(chǎn)，防—后房地產(chǎn)資產(chǎn)。漲該模型把消費(fèi)況和收入、財(cái)富晉聯(lián)系在一起。塌分別為股票財(cái)狹富，房地產(chǎn)財(cái)戲富和收入的彈興性系數(shù)。坐我們選取社會(huì)端商品零售總額右作為消費(fèi)變量鑼，城鎮(zhèn)居民人挖均可支配收入站作為收入變量割。房地產(chǎn)市場桃財(cái)富變量選取趨住宅價(jià)格，住蛇宅價(jià)格序列由溜全國商品房平若均價(jià)格堤得到。股票市本場財(cái)富選取上灑證綜合指數(shù)的駕收盤價(jià)作為代良表性指標(biāo)。甚數(shù)據(jù)區(qū)間蔽為直2003-2腐009卷，衛(wèi)各個(gè)變量走勢拌如圖所示。對(duì)顧數(shù)據(jù)取自然對(duì)購數(shù)以平滑數(shù)據(jù)損，取對(duì)數(shù)后的禮消費(fèi)、收入、坊房價(jià)和股價(jià)分耀別簡記性為踩L偶C赴、布L晝Y剝、回LR柿P淹、坦LS輛P體。圖9LC、LY、LRP、LSP增長曲線圖9LC、LY、LRP、LSP增長曲線訪5.渴4烈.2.2既利認(rèn)用格Eview城s姨進(jìn)行實(shí)證研究咬房價(jià)與消費(fèi)關(guān)梁系踢1詳）平穩(wěn)性檢驗(yàn)寸本文采用單位習(xí)根檢驗(yàn)方法檢盯驗(yàn)序列平穩(wěn)性勤，單位根檢驗(yàn)久方法為尊的蹈ADF博勤檢驗(yàn)。瑞圖顯州示了消費(fèi)頁變量的二階差由分值帳、收入梨變量和酸房地產(chǎn)市場財(cái)遮富變量鄰房癥的勞一階差分值野以及股價(jià)序列訂的水平值脅的單位根檢驗(yàn)陷結(jié)果。圖10LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線圖10LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線榴由賓圖冷10詢昆可知，消費(fèi)、盜收入、房價(jià)和促股價(jià)的水平值叢在顯著性水平布為身10模%湖時(shí)接受原假設(shè)元，而其一階差玻分序列在顯著筐性水平搏為牌1嘉%窯或咽5達(dá)%旗拒虹絕原假設(shè)，因壁此，可認(rèn)為它例們都包含一個(gè)唱單位根，乞因此可以用來呼作協(xié)整分析。愚2會(huì)）協(xié)整關(guān)系檢品驗(yàn)因?qū)οM(fèi)、收入士、房價(jià)和股價(jià)省之間的協(xié)整關(guān)灰系進(jìn)行檢驗(yàn)。桐協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果盤：圖11房價(jià)與消費(fèi)協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果圖11房價(jià)與消費(fèi)協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果叉結(jié)果表明，消集費(fèi)、收入、房常價(jià)和股價(jià)霉在旺5條%楚的顯著性水平屠下存遼在睛1殺肅個(gè)協(xié)整向量。萌消費(fèi)、收入、響房價(jià)和股價(jià)之寺間存在著長期房均衡關(guān)系，具番有共同的隨機(jī)押趨勢，它們的震線性組合有向換均衡收斂的趨崗勢。下面我們蓋給出長期均衡類方程（括號(hào)內(nèi)見為標(biāo)準(zhǔn)差）雹：（5.19）析由協(xié)整方程可壯知，收入對(duì)消蠶費(fèi)有顯著性影碰響，其彈性系樣數(shù)較大，約凍為割具1.19揀，這表明收入怎是影響總消費(fèi)演的決定性因素暮。房價(jià)也對(duì)消葛費(fèi)產(chǎn)生顯著性有影響，其彈性懷系數(shù)為柳0.15筋左右，這說明乏房價(jià)的上漲帶蔥來了顯著的財(cái)輔富效應(yīng)。股市栗財(cái)富效應(yīng)顯著壓（左10位%致水平下），但售是比較微弱，患彈性系數(shù)只枝有榨量-0.012豬25缺所左右。這一結(jié)是論摸同懸Boon婆e輩、駝Cas宣e概、曬Quigle內(nèi)y椒和賺Shill褲er枝望以及國際貨幣置基金組織的研僻究報(bào)告的研究跪結(jié)論大體相同貫：資產(chǎn)的財(cái)富棗效應(yīng)普遍存在第，杏房價(jià)忙上升產(chǎn)生的財(cái)鑼富效應(yīng)大于股紐價(jià)上升帶來的燙財(cái)富效應(yīng)。笑5.歷4語.兇3叮房地產(chǎn)投資啦和癢GD析P繩關(guān)系的相關(guān)性痛我們主要采喇用慈Grange救r獵因果關(guān)系檢驗(yàn)存法、協(xié)整理論駐分析方法研究倆房價(jià)絞和胃GD還P展之間的相關(guān)關(guān)殃系。由于是研梅究房價(jià)和經(jīng)濟(jì)偷的影響，所以宗某個(gè)城市的指沉標(biāo)不具有一般邀性，因此我們腫選取中國房地維產(chǎn)仿2003久—福200崇9宴年的房價(jià)作為足代表性指標(biāo)。婦5.彎4難.奔3憐.朝1況利調(diào)用份Eview頭s液進(jìn)行實(shí)證研究潑房地產(chǎn)投資痕與雨GD今P販關(guān)系倚1續(xù)）畝因果關(guān)系腹檢驗(yàn)域進(jìn)行因果檢驗(yàn)胞前我們首先對(duì)票兩個(gè)變量進(jìn)行鼻單位根檢驗(yàn)，朽從跨表擦4-復(fù)3緒可知兩序列并齊非平穩(wěn)序列，奪而一階差分后誕（增長率）拒寒絕單位根過程端，兩變量為同釀階單整序列，艇因此可以對(duì)序孝列進(jìn)行因果檢幻驗(yàn)。我們對(duì)增欄長率序列進(jìn)飽行遺Grange測r筆因果關(guān)系檢驗(yàn)剝，因果檢驗(yàn)結(jié)蛾論表明（結(jié)果縣如爪表符4-4遺所示）羊二者議在箏1艘%度顯著性水平下嘩互為因果關(guān)系柴。這說明公房地產(chǎn)投資峽和圓GD鴉P書二者關(guān)系密切齡。撲工表仙13閘烤房地產(chǎn)投資喬與蛙GD遣P任增長率妖的膛Grange武r回因果關(guān)系檢驗(yàn)幅原假設(shè)釣統(tǒng)計(jì)譜量水P粉值淘滯鵲后建1爐階歡滯穿后杜2奮階強(qiáng)滯狂后沸3遍階冷0.0468蛾2值0.0000晃0佩0.0000接0甩0.0231旨2挑0.0264繭1天0.0068對(duì)9平穩(wěn)性分析復(fù)采用單位根檢歸驗(yàn)方法檢驗(yàn)序燒列平穩(wěn)性，單搏位根檢驗(yàn)方法讓為醒的櫻ADF孕眾檢驗(yàn)麻，檢驗(yàn)結(jié)果如陳圖刷1疑2捧所扁示球，說由圖知繼，芬GD返P穿和房產(chǎn)投資額千的一階差分值剝是平穩(wěn)的，可可以進(jìn)行協(xié)整性派分析。圖12房地產(chǎn)投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線圖12房地產(chǎn)投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線刑2縮）引協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)蛋結(jié)果環(huán)對(duì)房地產(chǎn)投資屈和芽GDP沖父之間的協(xié)整關(guān)叉系進(jìn)行檢驗(yàn)。論協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果蔥：圖13房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)整結(jié)果圖13房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)整結(jié)果送結(jié)果表明鐘，揭GDP結(jié)判和房地產(chǎn)投資戒在惠10饒%原的顯著性水平刷下存排在數(shù)1幼薦個(gè)協(xié)整關(guān)系。濁房地產(chǎn)投資蹈和正GDP捐旋之間存在著長貨期均衡關(guān)系，汪具有共同的隨插機(jī)趨勢，它們盼的線性組合有百向均衡收斂的尊趨勢。下面我省們給出長期均賓衡方程（括號(hào)樣內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)差）碌：（5.20）遠(yuǎn)由協(xié)整方程可紗知，冰對(duì)偷GDP狀追有顯著性影響憂，其彈性系數(shù)爛約為際8.66話，這表明鑼房地產(chǎn)投資陽對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具密有重要的促進(jìn)槳作用。家5.賞4六.佳4拖房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的斧影響炎綜合上述房價(jià)附和消費(fèi)的相關(guān)閑性以及房地產(chǎn)足投資躺和倘GD債P件的協(xié)整關(guān)系可土知：授房價(jià)對(duì)于經(jīng)濟(jì)煩發(fā)展有的重要菠的影響，適當(dāng)宣提高房價(jià)有利躬于增加房地產(chǎn)消收益，增加國呆家的財(cái)政收入霞，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)販展。龜房價(jià)不合理上污漲會(huì)使房地產(chǎn)蕩財(cái)富虛增，產(chǎn)喂生房地產(chǎn)泡沫旺。不合理的房船價(jià)上漲也會(huì)損于害居民的利益扁，影響一國國棄民經(jīng)濟(jì)的健康魄、持續(xù)和穩(wěn)定趕地發(fā)展。六、模型改進(jìn)邀6逃.1蔽房價(jià)合理模型躲改進(jìn)的分析球在問題一中，葵合理房價(jià)和實(shí)頸際價(jià)格差距過怠大，說明現(xiàn)在末的房價(jià)不合理許，存在明顯的果泡沫成分，小但規(guī)由于合理房價(jià)惰模型是在忽略豬房地產(chǎn)炒作等蔬泡沫成分的前桶提下建立的，錫而實(shí)際房地產(chǎn)浩市場存在的大盼量的泡沫虛假距成分，踩所以差價(jià)很大痛。筑在目前的中國躲市場，豈房地產(chǎn)市場存趟在泡沫成分是沈不可避免伍的現(xiàn)象，服所以我們要將堪模型進(jìn)行改進(jìn)刪，考慮房地產(chǎn)珠市場的泡沫成郊分建立符合房氏地產(chǎn)市場實(shí)際挎狀況的估價(jià)模禍型，這樣使得桂計(jì)算得到的合朗理房價(jià)更加具紋有說服力，從泳而悟更準(zhǔn)確的議判斷房價(jià)的合法理性。張房價(jià)上漲過快抖是房地產(chǎn)市場襲存在泡沫的最贈(zèng)直觀表現(xiàn)，我烏們將考察房地丸產(chǎn)價(jià)格相關(guān)指嘆數(shù)和反映受通貨膨脹側(cè)的重要指故標(biāo)碎—醬—鉛居民消費(fèi)價(jià)格租指數(shù)惹（止CP糊I盯）之間的變化僅關(guān)系，探究房角地產(chǎn)價(jià)格系列英指數(shù)溪和秀CP耳I本變化之間存在毯的變化規(guī)律，夜影響房價(jià)上漲誤的結(jié)構(gòu)性因素爺。研究對(duì)象雷為主200束3訓(xùn)～瓶200滲9搶年的房屋銷售憶價(jià)格總指數(shù)鈴、租CP尿I抵指數(shù)島，各個(gè)指數(shù)走鹿勢圖如圖所示醋。檢表探1傍4雨CP費(fèi)I添指數(shù)糟（親200諸3手—查2009窯）松2003毛2004似2005瞞2006迎2007把2008牌2009廢100.9潤103.3耳101.6叢101.5六104.5鵝105.6代99.1圖14CPI走勢圖14CPI走勢水表奪1擋5井北京市實(shí)際房剖價(jià)（委200秀3丹—凳2009渡）喇2003握2004嗚2005漿2006催2007糧2008灌20094737503067888280115531241813799圖15北京實(shí)際房價(jià)走勢圖15北京實(shí)際房價(jià)走勢余在考察期內(nèi)，勸由少圖父4-擠5恥可知：總體來萬看房屋銷售價(jià)傲格蓮（黨F中I妹）樂與隆CP乳I樹（廈C科I烤）走勢基本一稈致，波動(dòng)大致壩相同。撓6恨.嬸2交相關(guān)性平分析賢經(jīng)過相關(guān)性計(jì)排算，房屋銷售糧價(jià)格系列指數(shù)寇和謙CP話I絡(luò)之間有很強(qiáng)的槍正相關(guān)性，其都中房屋價(jià)格總樓指數(shù)織和利CP悼I琴的相關(guān)系數(shù)北為翁0.8屈1壟，土地價(jià)格瞎和愈CP字I至也有很強(qiáng)的相揪關(guān)性，相關(guān)系龍數(shù)泡為邀0.6異6掌。下面我們進(jìn)嗚一步考察資產(chǎn)束價(jià)格指數(shù)嶺和麗CP宵I作的銜Grange格r全因果關(guān)系。因閑果關(guān)系檢驗(yàn)之戲前首先判斷各不個(gè)序列的平穩(wěn)子性如諒圖呈1第6行，朝經(jīng)檢驗(yàn)所有指繼數(shù)取對(duì)數(shù)后的直數(shù)據(jù)為一階掩差分平穩(wěn)序列敢，因此可以作水因果分析。圖16房價(jià)與CPI平穩(wěn)性分析曲線圖16房價(jià)與CPI平穩(wěn)性分析曲線有Grange葛r材因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)奖砣菝餍臗P鏈I淺在獄5鎮(zhèn)%胖顯著性水平下恨是房價(jià)系列指蓬數(shù)搞的厲Grange朽r思成因，房價(jià)和主地價(jià)指數(shù)之間播也不存在顯著仔的因果關(guān)系。侍研究表明通貨雀膨脹指數(shù)對(duì)于列房價(jià)上漲具有微加速作用，而敘地價(jià)的上漲并喘不是房價(jià)上漲業(yè)的直接原因，際此外股價(jià)上漲處和房價(jià)上漲之需間沒有關(guān)系。雁6禾.交3涌協(xié)整性分析奉這一部分將利藍(lán)用協(xié)整理論考聚察移CP捕I鳴對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格燙的影響。對(duì)房破價(jià)系列指數(shù)劃和壺CP促I械的協(xié)整關(guān)系進(jìn)泡行檢驗(yàn)。店利負(fù)用國Eview醬s贏分析妻協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果駝如圖墓：結(jié)果表明，哄房價(jià)系列指數(shù)歌和畫CP籌I乏、地價(jià)之間拿在興1執(zhí)%躬的顯著性水平鄰下存涉在輩1腸個(gè)協(xié)整向量。遺房價(jià)系列指數(shù)訂和守CP橋I耐、地價(jià)之間存音在著長期均衡砍關(guān)系，具有共范同的隨機(jī)趨勢拐，它們的線性宜組合有向均衡醫(yī)收斂的趨勢。索下面我們給出肅長期均衡方程構(gòu)（括號(hào)內(nèi)為標(biāo)戒準(zhǔn)差）：圖17房價(jià)與CPI協(xié)整結(jié)果圖17房價(jià)與CPI協(xié)整結(jié)果（6.0）藍(lán)其中模型參數(shù)洋估計(jì)下方括號(hào)櫻內(nèi)數(shù)值為相對(duì)警應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)差，少各參數(shù)系數(shù)顯旬著。由協(xié)整方撒程可知，住宅書價(jià)格和非住宅鼓價(jià)格對(duì)整體房寨地產(chǎn)銷售價(jià)格浸影響較大，彈卷性系數(shù)分別籮為印2.7720濤5延3巴和姑-3.809爺10螞7返，濁這反映出構(gòu)成澆房地產(chǎn)價(jià)格上咬漲的結(jié)構(gòu)因素菊中，居民類住先房需求是主要冊(cè)影響因素。同槐時(shí)我們發(fā)變現(xiàn)模CP魯I堪的上漲對(duì)于房吐價(jià)也有較大影組響。糧6坐.步4壟經(jīng)過協(xié)整分析需考騾慮仗CP橫I弦因素的房價(jià)模鮮型訊由于考慮淹了劍CP匙I泄的因素的關(guān)系友，考慮到了房叛地產(chǎn)市場的泡牛沫成分齒，所以是要在霜問題一得到的正合理房價(jià)的基殖礎(chǔ)上加上市場簡泡沫成分的增謊值即可：（6.2）酷6蘋.雙5籌結(jié)果分析粱表盆1悔6搞北京陳市步200對(duì)4構(gòu)—墳200憶8松年娛改進(jìn)耀模型合理房價(jià)測（爽元扛/穩(wěn)平方米）碧年份限2004潔2005注2006順2007對(duì)2008肚合理房價(jià)樓4255疏5912蔑7889黎10379附11324耀和北京實(shí)際房未價(jià)進(jìn)行對(duì)比如斗圖：圖18北京實(shí)際房價(jià)和改進(jìn)模型房價(jià)對(duì)比圖18北京實(shí)際房價(jià)和改進(jìn)模型房價(jià)對(duì)比陣通吃過現(xiàn)CP駕I配修正模型，修錘正之后的房價(jià)紀(jì)比較接近窗實(shí)際房價(jià)，但掩由于大量投機(jī)弦商的，所以實(shí)竹際房價(jià)高于臣改進(jìn)模型的房嗽價(jià)，說明房地點(diǎn)產(chǎn)市場存在嚴(yán)耀重的泡沫現(xiàn)象釋，實(shí)際房