某市某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃提案

xx市xx地產(chǎn)工程

前期籌劃提案

(一〕提案目錄第一局部：安慶市場(chǎng)第二局部：工程分析第三局部：工程定位第四局部：營(yíng)銷策略第五局部：包裝策略第一局部：安慶市場(chǎng)城市閱讀/樓市閱讀城市解讀安慶轄1市7縣3區(qū)，總面積1.53萬(wàn)平方公里,總?cè)丝?10萬(wàn)人；其中城區(qū)面積566平方公里。安慶市區(qū)人口73萬(wàn)?！笆晃濞暺谀┮笫袇^(qū)內(nèi)到達(dá)“雙百〞城市規(guī)劃要求水陸空交通網(wǎng)興旺，安慶港為國(guó)家一級(jí)口岸安慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊全，具有一定根底和規(guī)模，以石油化工、輕紡食品、建筑材料、機(jī)械電子為四大支柱工業(yè)，是安徽省“皖江開(kāi)發(fā)〞的重點(diǎn)工業(yè)城市之一長(zhǎng)江滬蓉高速京九鐵路至廣州至北京至溫州至上海至廈門(mén)城市閱讀區(qū)域布局分區(qū)迎江區(qū)是安慶老城區(qū)，生活配套齊全，居住心理成熟大觀區(qū)以東側(cè)大湖風(fēng)景見(jiàn)長(zhǎng)，吸引中高收入、注重生活質(zhì)量人群宜秀區(qū)是新的政治、經(jīng)濟(jì)、物流中心，遷入人口為主，背景復(fù)雜開(kāi)展方向開(kāi)展主城，東進(jìn)北擴(kuò)南聯(lián)，帶狀組團(tuán)式開(kāi)展迎江區(qū)大觀區(qū)宜秀區(qū)大橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)資料來(lái)源：“十一五〞規(guī)劃綱要城市開(kāi)展進(jìn)程加快，城市容量驟增，人口周邊市場(chǎng)補(bǔ)充性聚集城市閱讀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展“十五〞期間，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9％，比“九五〞時(shí)期增漲1.7個(gè)百分點(diǎn)財(cái)政收入高于地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)12.6％“十一五〞目標(biāo)：全市生產(chǎn)總值按不變價(jià)年均增長(zhǎng)12％左右，“十一五〞末生產(chǎn)總值到達(dá)1000億元，人均趕上全省平均水平。其中宜城板塊年均增長(zhǎng)17％以上，到達(dá)400億元，人均5000美元資料來(lái)源：政府工作報(bào)告經(jīng)濟(jì)開(kāi)展為市場(chǎng)提供了更多的機(jī)遇，同時(shí)也給開(kāi)展帶來(lái)更高的要求城市閱讀投資與購(gòu)置力固定投資增速增量，勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)投資逐年上升，步態(tài)平穩(wěn)，房地產(chǎn)占總投資比例縮小城鎮(zhèn)居民收入增加，可支配收入增多，消費(fèi)水平提高，投資理念增強(qiáng)投資和居民可支配收入成正比例增長(zhǎng)，相對(duì)可支配收入增幅較慢居民購(gòu)置力逐年增加，但增速跟不上房地產(chǎn)投資增速。城市閱讀資料來(lái)源：政府工作報(bào)告城市開(kāi)展軸與房地產(chǎn)關(guān)系城市開(kāi)展啟動(dòng)期———————成長(zhǎng)期———————成熟期時(shí)間軸2000/2004——2004/2006+需要3～5年成長(zhǎng)—2021/2021地產(chǎn)開(kāi)展地產(chǎn)啟蒙——————地產(chǎn)爆發(fā)——————地產(chǎn)穩(wěn)步〔本案處于全市開(kāi)展成長(zhǎng)期與成熟期之間〕本工程目前處于全市開(kāi)展的成長(zhǎng)階段，新城市中心框架形成，有一定機(jī)遇，也面臨眾多問(wèn)題城市閱讀開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀及開(kāi)展本案資料來(lái)源：安慶市城市規(guī)劃局生活配套日趨成熟，居住圈人氣逐漸旺盛，幅射周邊城市閱讀以石化生活區(qū)、回祥小區(qū)為龍頭的中心成熟生活地帶業(yè)已形成，強(qiáng)力幅射周邊。以上兩個(gè)社區(qū)自九十年代開(kāi)始入住，目前已經(jīng)容納大量的人口，人氣資源相當(dāng)旺盛，生活配套也已根本完善，而周邊的一些工程自然也因此得天獨(dú)厚、受益匪淺。如：東方虹城、丹桂花園、桔祥玫瑰園等工程自開(kāi)盤(pán)銷售以來(lái)均創(chuàng)造了良好的業(yè)績(jī)。該區(qū)域目前多層的銷售均價(jià)約為2200元/㎡左右市區(qū)近三年房地產(chǎn)供給狀況施工面積逐年增加，非商業(yè)土地建設(shè)大大超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)06年房地產(chǎn)竣工面積有所減少，這和土地使用本錢(qián)增高分不開(kāi)銷售面積逐年增漲，但增勢(shì)銳減，年銷售面積150萬(wàn)平米接近市場(chǎng)飽和投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，費(fèi)用大增資料來(lái)源：政府工作報(bào)告2004年——2006年底安慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況圖安慶市場(chǎng)房地產(chǎn)年銷售面積幾乎持平，約為150萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)趨于成熟樓市閱讀樓盤(pán)名稱總建面萬(wàn)㎡2007年初周邊競(jìng)爭(zhēng)投放及銷售量（萬(wàn)㎡）總面積多層小高層高層花園洋房投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售錦繡人家2.52.52.51.7丹桂花園85.43.92.81.2天嬌花園1.31.310.20.30.1我愛(ài)我家1110.4世紀(jì)名流6.36.35.81.90.5山城公寓1.21.21.20.3西湖綠洲城614.50.454.051.2吉祥玫瑰苑5.15.15.13.9合計(jì)86.427.327.313.511.32.30.54.051.207年現(xiàn)有工程周邊樓盤(pán)供給情況工程周邊區(qū)域商品房投放量?jī)H占總建面積的1/3。供給地塊較多，但個(gè)盤(pán)供給面積較小。以多層供給為主，小高/高層較少，其中西湖綠洲城投放以洋房為主資料來(lái)源：房地局信息網(wǎng)市內(nèi)樓市價(jià)格走勢(shì)2000年——2007年上半年安慶樓市均價(jià)走勢(shì)圖從2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，到目前平均房?jī)r(jià)上漲了約900元/平方，其主要的增長(zhǎng)時(shí)期集中在04年至06年，06年漲幅達(dá)23.3%06年后受土地規(guī)控和大盤(pán)集中供給競(jìng)爭(zhēng)劇烈的影響，價(jià)格上漲速度減緩住宅銷售的價(jià)格逐年上升，使得購(gòu)房者趨向理性化總價(jià)市場(chǎng)，戶型面積在130平方以上、總價(jià)25萬(wàn)以上的房源市場(chǎng)抗性增加樓市閱讀工程周邊樓盤(pán)價(jià)格狀況樓盤(pán)名稱產(chǎn)品組合銷售均價(jià)（元/㎡）擺幅（元/㎡）世紀(jì)名流多層、（?。└邔佣?2340多/2500—3000小高/3000—3580高/未開(kāi)盤(pán)丹桂花園多層、小高層多/2362多/1980—3380香樟里·那水岸高層3300小高/2538—3749高/3018—3438西湖綠洲城多層、高層、別墅多/2600—2970多/1978—3103小高/2538—2878（未開(kāi)盤(pán)）中宜·錦繡人家多層24002440—2600吉祥·玫瑰園多層22501528—2500天嬌花園多層2200鑫園小區(qū)多層19701750—1980恒祥·我愛(ài)我家多層24001800-2548除品質(zhì)大盤(pán)外，多數(shù)樓盤(pán)定價(jià)范圍較大，定價(jià)的隨意性顯示出操盤(pán)不夠科學(xué)樓市閱讀安慶樓市前景預(yù)判07年安慶樓市仍將延續(xù)06年下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，處緩升期表現(xiàn)如下：房?jī)r(jià)持續(xù)上升，購(gòu)置力日漸成熟，投資范圍擴(kuò)大使房?jī)r(jià)增幅趨緩房?jī)r(jià)梯隊(duì)沒(méi)有拉開(kāi)，樓市熱點(diǎn)集中在沿江老市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)多層產(chǎn)品是區(qū)域供給的主要產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈，少數(shù)品質(zhì)大盤(pán)售價(jià)飆升，小高層/高層抗性較大原因如下：安慶經(jīng)濟(jì)處于上升期，但基數(shù)較大，短期內(nèi)難有大突破土地供給量持續(xù)加大，市場(chǎng)容量接近飽和，競(jìng)爭(zhēng)劇烈投資增多，購(gòu)置力分散樓市閱讀工程所在區(qū)域樓市前景預(yù)測(cè)商品房供給量減少，小高/高層供給增多，房?jī)r(jià)上揚(yáng)表現(xiàn)如下：可供商品房開(kāi)發(fā)的土地稀缺，零星地塊面積狹小，開(kāi)發(fā)量小準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房多，價(jià)格上漲快建筑密度大、容積率高，多家小區(qū)品質(zhì)難上檔次小高/高層集中供給原因如下：開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)量大，居住成熟隨開(kāi)發(fā)量減少，外來(lái)人口續(xù)增，導(dǎo)致價(jià)格上漲土地本錢(qián)增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)追求最大化利潤(rùn)樓市閱讀本工程區(qū)域近期上市樓盤(pán)本案錦繡人家吉祥·中榭苑吉祥·玫瑰園聯(lián)富.尚城陽(yáng)光鑫園多層西湖綠洲城丹桂花園世紀(jì)名流山城公寓香樟里·那水岸高層/小高層樓市閱讀區(qū)域樓盤(pán)一般了解樓盤(pán)名稱產(chǎn)品組合總建面積（㎡）單體面積（㎡）銷售狀況中宜·錦繡人家多層25100100—14070%吉祥·玫瑰園多層80000101—12580%天嬌花園多層13320100—15030%鑫園小區(qū)多層3083884—13031.4%聯(lián)富.尚城陽(yáng)光多層2150060—120未開(kāi)盤(pán)恒祥·我愛(ài)我家多層1000085—15235.2%吉祥家園·中宜苑多層1940099—16555%世紀(jì)名流多層、（?。└邔?2504107—156多層售率60%，高層未開(kāi)盤(pán)丹桂花園多層、小高層8000084—142多層售率65%，高層未上市香樟里·那水岸高層180000128—15480%中宜·大戶人家小高層12428160—180未開(kāi)盤(pán)山城公寓小高層11920137—15173套售出2套東方虹城多層、小高層19000060—130一期售罄，二期高層未開(kāi)盤(pán)西湖綠洲城多層、高層、別墅61000094—19010.7%樓市閱讀工程競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)——多層現(xiàn)上市樓盤(pán)多數(shù)體量小，開(kāi)發(fā)、上市時(shí)間和本工程多不在同期，各樓盤(pán)對(duì)本工程不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)或銷售滯后的樓盤(pán)對(duì)本工程會(huì)有一定影響。對(duì)本工程有影響的樓盤(pán)有：中宜·錦繡人家、桔祥·玫瑰園、丹桂花園等樓市閱讀開(kāi)發(fā)商安徽中宜科技公司售樓處回祥路與星光路交叉口建筑面積24690.01m2已銷售面積17283m2規(guī)劃總戶數(shù)298套 工程進(jìn)度已封頂可售戶數(shù)298售出戶數(shù)209 銷售率70%面積范圍100-140㎡銷售均價(jià)2046元/㎡ 剩余量7407.01萬(wàn)㎡⑴優(yōu)勢(shì)分析①開(kāi)發(fā)商實(shí)力較好，產(chǎn)品有保證，小區(qū)內(nèi)部緊湊平安，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)置；②鄰近交通主干道，交通異常便利，周邊無(wú)污染環(huán)境；③配套齊全，人居密集，對(duì)買(mǎi)家有極大的吸引力；④周邊環(huán)境較好，小區(qū)外觀豪華。⑵劣勢(shì)分析①小區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較多，物業(yè)去化難度增大；②周邊外來(lái)人員多，復(fù)雜，影響買(mǎi)家入住信心；③戶型設(shè)計(jì)上有一定的缺乏，有凸柱現(xiàn)象；④規(guī)模小，影響力有限。中宜·錦繡人家開(kāi)發(fā)商安慶隆宇房地產(chǎn)售樓處回祥東路與裕慶路交匯處建筑面積80000平方米已銷售面積35890.40㎡工程進(jìn)度現(xiàn)房規(guī)劃總戶數(shù)390㎡ 可售戶數(shù)388 售出戶數(shù)291面積范圍101-128㎡銷售均價(jià)2250元/㎡銷售率80% 剩余量15110㎡⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤(pán)是開(kāi)發(fā)區(qū)板塊配套比較齊全的上規(guī)模的樓盤(pán)，且內(nèi)部緊湊平安，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)置；②鄰近交通主干道，交通異常便利；③周邊配套齊全，人居密集，高尚的文化氣氛對(duì)買(mǎi)家有極大的吸引力。⑵劣勢(shì)分析①該樓盤(pán)緊鄰榮耀大市場(chǎng)，環(huán)境比較復(fù)雜，給小區(qū)的平安增加了隱患；②周邊環(huán)境較差，影響買(mǎi)家入住信心；③戶型設(shè)計(jì)上有一定的缺乏，大戶型較多。桔祥·玫瑰園吉祥·玫瑰園開(kāi)發(fā)商安慶市樂(lè)盛房地產(chǎn)公司占地面積45088.33㎡建筑面積多層3.9萬(wàn)㎡、小高層1.2萬(wàn)㎡已銷售面積28034.11㎡ 工程進(jìn)度多層現(xiàn)房規(guī)劃總戶數(shù)575套(小高層未開(kāi)工105套)可售戶數(shù) 575套售出戶數(shù)306套 面積范圍84—142㎡銷售均價(jià)2361．93元/㎡