中國(guó)鐵建國(guó)際城精裝研究方案

中國(guó)鐵建.國(guó)際城精裝研究方案第一部分：宏觀精裝房市場(chǎng)特征對(duì)比研究1、成都市精裝房市場(chǎng)特征分析2、成都市精裝房標(biāo)準(zhǔn)個(gè)案分析3、成都市精裝房客群特征分析第二部分：多層產(chǎn)品精裝預(yù)演分析1、精裝價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品供應(yīng)分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析第三部分：多層產(chǎn)品精裝分析總結(jié)1、多層產(chǎn)品利弊總結(jié)2、多層精裝風(fēng)險(xiǎn)提示目

錄第四部分：1號(hào)樓分析解讀1、基礎(chǔ)信息2、戶型配比3、分析解讀第五部分：成都精裝小戶型特征1、市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2、產(chǎn)品分布特征分析3、產(chǎn)品基本類型特點(diǎn)4、1號(hào)樓對(duì)比分析5、精裝利弊分析第六部分：1號(hào)樓小戶型精裝定位建議1、SWOT分析2、發(fā)展策略3、精裝標(biāo)準(zhǔn)定位4、目標(biāo)客群定位5、精裝風(fēng)格建議6、精裝配置建議前言

對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品的精裝課題，在此我們將首先對(duì)多層類產(chǎn)品進(jìn)行精裝研究，同時(shí)對(duì)其精裝所帶來的利弊進(jìn)行立體化分析，最終提出適合項(xiàng)目精裝產(chǎn)品發(fā)展的相關(guān)建議方案，以求為開發(fā)商提供科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策依據(jù)。第一部分：宏觀精裝房市場(chǎng)特征對(duì)比研究3、成都市精裝房客群特征分析1、成都市精裝房市場(chǎng)特征分析2、成都市精裝房標(biāo)準(zhǔn)個(gè)案分析分布發(fā)展?fàn)顩r

目前，成都精裝房主要分布的中心城區(qū)，約占總量的七成。隨著具有豐富的精裝房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的珠江、恒大等外來品牌開發(fā)商進(jìn)入近郊區(qū)縣，精裝房在郊縣的發(fā)展有井噴之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，郊縣目前共有約10個(gè)項(xiàng)目采取精裝修方式銷售，約占精裝房項(xiàng)目總量的三成。這些精裝項(xiàng)目主要分布于成都近郊的第二圈層，如溫江、雙流、龍泉、郫縣和新都等區(qū)縣。主城區(qū)占據(jù)主導(dǎo)，效區(qū)化擴(kuò)展加速。物業(yè)形態(tài)現(xiàn)狀現(xiàn)階段成都市場(chǎng)除雅居樂花園、

麓山國(guó)際社區(qū)供應(yīng)精裝別墅外，市場(chǎng)上其它產(chǎn)品均為高層電梯住宅，電梯住宅是精裝房市場(chǎng)的主要產(chǎn)品類型。初級(jí)產(chǎn)品占據(jù)主體，終級(jí)產(chǎn)品相繼涌現(xiàn)，兩級(jí)發(fā)展明顯。主城區(qū)精裝房項(xiàng)目的供應(yīng)和需求面積都主要集中在70-110平米的套二或套二變套三的戶型、50-70平米的套一以及130-150平米的套三。其中70-90平米的套二和90-110平米的套二變套三是絕對(duì)主力戶型，約占市場(chǎng)六成的比例。此外，170平米以上的精裝大戶型比例因?yàn)樽u(yù)峰等精裝豪宅項(xiàng)目推出，比例也有顯著提升。戶型面積分布小面積絕對(duì)主力，大面積成明星。供需比分布小面積供銷兩旺，大面積供需失衡。從供需比看，150平米以下的精裝房各戶型面積段的供需基本保持平衡，基本集中在1.2左右。300平米以上的精裝豪宅由于多個(gè)項(xiàng)目的集中面市，供應(yīng)量大幅提升，加之相對(duì)于客群的局限，因此現(xiàn)階段存在較大的供需矛盾。從對(duì)外公布的裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)看，目前成都市場(chǎng)上1000-2000元/平方米中檔標(biāo)準(zhǔn)是裝修主力，其次是2000-3000元/平方米的中高檔標(biāo)準(zhǔn)，而3000元/平方米以上的豪華裝修項(xiàng)目比例也較大。裝修標(biāo)準(zhǔn)分析檔次標(biāo)準(zhǔn)多元化，中檔標(biāo)準(zhǔn)成主流

在裝修配置方面，約七成的項(xiàng)目是以硬裝+廚衛(wèi)裝修的形式交房；僅有8%的項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)“拎包入住”的理想，裝修配置為硬裝+廚衛(wèi)+家電+家私，這類項(xiàng)目如鷺島國(guó)際社區(qū)?原石灘SPA公寓和疊翠峰等。裝修配置硬裝是基礎(chǔ)，廚衛(wèi)乃必備，家電、設(shè)施全配少有。

外來開發(fā)商約占六成近年來，北京、上海和廣州等地精裝房市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)份額約占到50-60%的比重，開發(fā)商也積累也豐富的精裝房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)流程也日漸成熟。隨著這些地區(qū)開發(fā)商不斷進(jìn)入成都市場(chǎng)，成都樓市的精裝之風(fēng)也日漸盛行。據(jù)調(diào)研的數(shù)據(jù)，精裝房的開發(fā)商約61.8%來自于省外，且以廣州、深圳等區(qū)域?yàn)橹鳌１就灵_發(fā)商僅約4成，如新希望、交大、天合房屋等。

其中品牌開發(fā)商約占七成。如萬科、恒大、珠江、雅居樂、富力等；普通開發(fā)商僅占到三成的比例。外來的品牌開發(fā)商在精裝房開發(fā)上擁有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，到成都開發(fā)精裝房具有先天的優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商背景外來戶過半，品牌商領(lǐng)銜。沒有硬性區(qū)域要求物業(yè)形態(tài)兩級(jí)發(fā)展面積設(shè)定集于兩端裝修標(biāo)準(zhǔn)多元化設(shè)施設(shè)備基本化品牌開發(fā)商背景符合區(qū)位要求成為市場(chǎng)空白非主流面積段以中檔為參照具備品牌實(shí)力針對(duì)性配置本案多層洋房分析小結(jié)第一個(gè)吃螃蟹的人，是機(jī)會(huì)，更有不確定的高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3、成都市精裝房客群特征分析1、成都市精裝房市場(chǎng)特征分析2、成都市精裝房標(biāo)準(zhǔn)個(gè)案分析裝修標(biāo)準(zhǔn):700-1500元/㎡代表個(gè)案:恒大綠洲、恒大城產(chǎn)品特征：此類標(biāo)準(zhǔn)精裝房主要是指強(qiáng)調(diào)裝修的品牌配置，滿屋名牌，但是項(xiàng)目定價(jià)水平卻是中低端，基本以平價(jià)快銷為主，表現(xiàn)出突出的兩個(gè)方面：一是優(yōu)惠特價(jià)、二是豪華裝修。裝修配置：裝修基本沒有特別設(shè)計(jì)，品牌泛濫，更多集中于品牌旗下的低端產(chǎn)品。功能布局裝修配置品牌公共空間無/收納系統(tǒng)配送衣柜或是衣帽間柜子/廚房系統(tǒng)配送高級(jí)實(shí)木面板組合櫥柜、天然石拼花地面、高級(jí)墻面磚摩恩、亞細(xì)亞、多樂士、西門子、林內(nèi)、AOPO（奧珀）高級(jí)門鎖及五金件衛(wèi)浴系統(tǒng)品牌潔具、天然石拼花墻地面TOTO、摩恩、華億達(dá)廳房系統(tǒng)乳膠漆、墻紙墻面、地面為地磚和復(fù)合地板、配石膏線造型多樂士、歐雅（墻紙）、家?。ǖ卮u）、歐普照明設(shè)備系統(tǒng)獨(dú)立電表、電線暗裝、可視對(duì)講、客廳設(shè)紅外線控頭一個(gè)、入戶門設(shè)門磁一個(gè)，主臥設(shè)緊急按鍵一個(gè)、配送名牌家庭小型中央空調(diào)西門子、西蒙銷售情況：此標(biāo)準(zhǔn)精裝房項(xiàng)目對(duì)比周邊清水房項(xiàng)目，房?jī)r(jià)要比周邊清水房高出15%-30%，但銷售速度略遜于周邊清水房項(xiàng)目，速度相差不到5%。項(xiàng)目整體均價(jià)(元/㎡)平均去化率(套/月)周邊清水均價(jià)(元/㎡)周邊清水平均去化率(套/月)恒大城480894420098恒大綠洲4933993800102（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，采集時(shí)間：開盤-2010年5月）裝修標(biāo)準(zhǔn):1000-1500元/㎡代表個(gè)案:萬科金潤(rùn)華府、金域西嶺產(chǎn)品特征：此類標(biāo)準(zhǔn)精裝房充分結(jié)合目標(biāo)業(yè)主的生活細(xì)節(jié)考量，注重裝修的功能布局科學(xué)，而并非簡(jiǎn)單的以用材品牌為首要賣點(diǎn)的精裝房項(xiàng)目，無論推廣還是樣板間的設(shè)計(jì)都突出后期功能使用上的人性化設(shè)計(jì)。裝修配置：裝修配置主要突出的是人性化、細(xì)節(jié)化的科學(xué)設(shè)計(jì)，品牌不多，但都是集中在中高端具有較好口碑的品牌建材。功能布局

裝修配置

品牌

公共空間星級(jí)酒店大堂，設(shè)有沙發(fā)、茶幾/收納系統(tǒng)玄關(guān)系統(tǒng)從人性化的居家的實(shí)用性出發(fā)，設(shè)計(jì)鞋柜、置物臺(tái)、掛衣服的獨(dú)立空間等，可以滿足家庭各位成員的不同需求。衣帽間和儲(chǔ)物柜兩部分，設(shè)計(jì)采用了創(chuàng)新的衣帽間男女分區(qū)收納布局和個(gè)性化活動(dòng)層板。史丹利廚房系統(tǒng)玻璃門、條形窗設(shè)計(jì)、智能DV系統(tǒng)、根據(jù)人體工程學(xué)與功能流線打造的廚房操作功能分區(qū)、結(jié)合成都人生活習(xí)慣的櫥柜功能設(shè)計(jì)以及電路設(shè)計(jì)摩恩、方太、西蒙衛(wèi)浴系統(tǒng)安裝了T4暖光燈的儲(chǔ)物鏡柜、強(qiáng)大收納功能的盆下柜、采用R5圓角設(shè)計(jì)洗面臺(tái)、品牌潔具、設(shè)有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、條形地漏樂家、摩恩廳房系統(tǒng)乳膠漆、強(qiáng)化地板、地磚處理、對(duì)電源插座、電視管線、自由備餐柜的都做了人性化設(shè)計(jì)、為后期使用提供了相當(dāng)?shù)谋憷魞?nèi)門框裝上了防撞橡膠條北美風(fēng)情、東鵬、馬可波羅銷售情況：此標(biāo)準(zhǔn)精裝房項(xiàng)目對(duì)比周邊清水房項(xiàng)目的成交均價(jià)和銷售速度來看，房?jī)r(jià)要比周邊清水房高出20%-40%，銷售速度基本與周邊普通住宅物業(yè)的銷售速度基本持平。項(xiàng)目整體均價(jià)(元/㎡)平均去化率(套/月)周邊清水均價(jià)(元/㎡)周邊清水平均去化率(套/月)金潤(rùn)華府95001016800108金域西嶺780056630080（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，采集時(shí)間：開盤-2010年5月）裝修標(biāo)準(zhǔn):1500元/㎡代表個(gè)案:三千城、北城天街產(chǎn)品特征：此類標(biāo)準(zhǔn)精裝比較注重細(xì)節(jié)的考究，突出裝修的設(shè)計(jì)感，選用建材品牌都有較高的口碑，并贈(zèng)送定制家具和品牌家電，具有良好的市場(chǎng)口碑。裝修配置：基礎(chǔ)裝修采用品牌建材，配送全套的品牌家具、家電。功能布局裝修配置品牌公共空間無特點(diǎn)/收納系統(tǒng)家具（餐桌、沙發(fā)、茶幾、書桌、床、衣柜、電視柜等）/廚房系統(tǒng)基礎(chǔ)配置，三件套的爐灶、電器配置、燃?xì)馓綔y(cè)器摩恩、倍特、方太、歐派衛(wèi)浴系統(tǒng)衛(wèi)浴三件套摩恩、科勒廳房系統(tǒng)皺面乳膠漆、實(shí)木地板、液晶電視、定制壁紙、地磚多樂士、TCL、圣象、東鵬設(shè)備系統(tǒng)空調(diào)（一個(gè)柜機(jī)，3個(gè)掛機(jī)）格力（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，采集時(shí)間：開盤-2010年5月）銷售情況：此標(biāo)準(zhǔn)精裝房項(xiàng)目對(duì)比周邊清水房項(xiàng)目，銷售速度慢20%以上，但房?jī)r(jià)要比周邊清水房高出12%-40%。項(xiàng)目整體均價(jià)(元/㎡)平均去化率(套/月)周邊清水均價(jià)(元/㎡)周邊清水平均去化率(套/月)三千城846940750066北城天街8875986200123裝修標(biāo)準(zhǔn):2500元/㎡代表個(gè)案:疊翠峰、趣園產(chǎn)品特征：此類標(biāo)準(zhǔn)精裝房標(biāo)榜五星級(jí)酒店式的裝修標(biāo)準(zhǔn)，大多配送家具家電，并配有完善的酒店式服務(wù)，便于滿足投資和自住客群的不同需求。裝修配置：裝修設(shè)計(jì)時(shí)尚，配置品牌以國(guó)際知名品牌為主。功能布局裝修配置品牌公共空間石材、灰鏡裝飾、水晶吊燈、設(shè)大堂服務(wù)臺(tái)、黑鏡鋼豪華信箱/收納系統(tǒng)衣柜/廚房系統(tǒng)組合櫥柜、廚房家電全套西門子、惠而浦、環(huán)威、摩恩衛(wèi)浴系統(tǒng)浴室柜、石材地面、墻面馬賽克、潔具、掛件、淋浴間TOTO、奧普、西門子廳房系統(tǒng)乳膠漆、局部灰鏡造型、石材、實(shí)木復(fù)合地板、40寸液晶電視、空調(diào)多樂士、海浪金云石、三星、美的設(shè)備系統(tǒng)采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立水電表、室內(nèi)管線安裝，設(shè)獨(dú)立空調(diào)、照明專用線路、施內(nèi)德、奇勝（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，采集時(shí)間：開盤-2010年5月）銷售情況：此標(biāo)準(zhǔn)精裝房項(xiàng)目對(duì)比周邊清水房項(xiàng)目，房?jī)r(jià)高出30%左右，銷售速度略慢5%左右。項(xiàng)目整體均價(jià)(元/㎡)平均去化率(套/月)周邊清水均價(jià)(元/㎡)周邊清水平均去化率(套/月)疊翠峰980046750050趣園970052730053裝修標(biāo)準(zhǔn):3000-6000元/㎡代表個(gè)案:譽(yù)峰產(chǎn)品特征：此類標(biāo)準(zhǔn)精裝房主要是裝修配置均講究奢侈的尺度，講究整體形象的拔高，裝修突出名家設(shè)計(jì)的尊貴感，在樣板間的裝修上不惜工本的突出裝修配置的頂級(jí)奢華，是目前城市豪宅的新興產(chǎn)物。裝修配置：國(guó)際知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，配置也是充分考慮了享受的功能布局，選用的建材都是國(guó)際一線品牌和頂級(jí)石材。功能布局裝修配置品牌公共空間水晶裝飾的奢侈酒店式大堂空間/收納系統(tǒng)獨(dú)立的收納室，配送各功能的收納柜/廚房系統(tǒng)整體櫥柜、人造石臺(tái)面、墻面、地面、全套廚房電器、智能DV摩恩、西門子、寶馬漆、弗蘭卡衛(wèi)浴系統(tǒng)男女分區(qū)、干濕分區(qū)、三重防水、雙洗手盆、沖浪浴缸、液晶電視村拉維特、漢斯格雅、意大利黑金花石材廳房系統(tǒng)各房間都有墻面造型、燈組造型、配以高檔石材、墻紙、軟包梁志天設(shè)計(jì)、意大利黑色圣羅蘭，閃電金，法國(guó)西米石材、進(jìn)口墻紙?jiān)O(shè)備系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)備房、地曖、中央空調(diào)、智能門鎖、日本進(jìn)口彩顯門禁系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)大金、奇勝、日立（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，采集時(shí)間：開盤-2010年5月）銷售情況：譽(yù)峰對(duì)比周邊的中海城南一號(hào)項(xiàng)目，同是城市豪宅定位，但是價(jià)格高出近50%，銷售速度基本持平。項(xiàng)目整體均價(jià)(元/㎡)平均去化率(套/月)周邊清水均價(jià)(元/㎡)周邊清水平均去化率(套/月)譽(yù)峰18404251230020裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）代表項(xiàng)目裝修特點(diǎn)品牌偏好價(jià)格溢出空間銷售速度比較700-1500恒大城恒大綠洲基本沒有功能設(shè)計(jì)，以中高端品牌旗下的初級(jí)產(chǎn)品來標(biāo)榜滿屋名牌裝修摩恩、TOTO、多樂士、西門子15-30%-5%1000-1500金潤(rùn)華府金域西嶺著重人性化的設(shè)計(jì)和科學(xué)的功能布局，選材以中高端品質(zhì)為主樂家、摩恩、東鵬、西蒙20-40%持平1500三千城北城天街注重裝修細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，配送品牌家電、定制家具選用建材大多以中高端品質(zhì)建材為主摩恩、倍特、方太、歐派、科勒12-40%-20%2500疊翠峰趣園酒店式裝修+酒店式服務(wù)，選擇多側(cè)重于國(guó)際品牌TOTO、奧普、西門子、三星30%-5%3000-6000譽(yù)峰國(guó)際名家設(shè)計(jì)，突出奢侈享受生活的尺度，選用材料均為世界頂級(jí)材質(zhì)和品牌杜拉維特、漢斯格雅、摩恩、弗蘭卡、西門子、大金、日立50%持平分析小結(jié)一頭一尾，溢價(jià)空間最高，銷售速度最好。結(jié)合本項(xiàng)目多層占位，既非頭更非尾，但卻需要達(dá)到與產(chǎn)品本身占位相一致的裝修標(biāo)準(zhǔn)，不是最高卻也不低，或可能出現(xiàn)難以預(yù)測(cè)的價(jià)量難兩全的矛盾局面。高不成/低不就，價(jià)量難兩全分析小結(jié)3、成都市精裝房客群特征分析1、成都市精裝房市場(chǎng)特征分析2、成都市精裝房標(biāo)準(zhǔn)個(gè)案分析標(biāo)準(zhǔn)客群特征置業(yè)特征來源年齡家庭屬性置業(yè)目的重點(diǎn)關(guān)注要素關(guān)注戶型面積700-1500以本區(qū)域?yàn)橹鳎渌麉^(qū)域?yàn)檩o，川內(nèi)二級(jí)城市以及外省客戶比例較大25-35社會(huì)新務(wù)實(shí)之家首次置業(yè)為主，改善型置業(yè)為輔價(jià)格和產(chǎn)品60-8090-1101000-1500區(qū)域性客戶為絕對(duì)主力30-45社會(huì)新銳、成熟穩(wěn)定之家首次置業(yè)、改善居住品質(zhì)裝修品質(zhì)、生活配套70-90,130-1501500以本區(qū)域客戶為主，其他區(qū)域?yàn)檩o30-45成熟穩(wěn)定之家改善居住品質(zhì)較多，首次置業(yè)較少項(xiàng)目整體品質(zhì)、區(qū)域成熟度90-1602500外地客戶為主力，尤其是市外客戶比例較大;其次是區(qū)域性客戶35-45富貴之家投資為主、自住為輔裝修配置、價(jià)格及戶型、升值潛力50平米以下的小戶型3000-6000區(qū)域型客群較多，外地客群也占相關(guān)一部分30-45富貴之家改善型居住和投資并重區(qū)域配套、項(xiàng)目品質(zhì)、升值潛力180-2501、居住型置業(yè)：主要選擇價(jià)格不高，面積較小，總價(jià)較低的高性價(jià)比裝修產(chǎn)品。2、改善型置業(yè)：關(guān)注項(xiàng)目的整體品質(zhì)，注重裝修風(fēng)格及細(xì)節(jié)，但總價(jià)可控。3、投資型置業(yè)：關(guān)注區(qū)域位置，品質(zhì)、品牌，高成長(zhǎng)的大升值空間。4、炫耀型置業(yè)：項(xiàng)目自身所呈現(xiàn)出來的價(jià)值能否體現(xiàn)客戶現(xiàn)今的身份和社會(huì)地位。分析小結(jié)4大群體，4種取向，目的明確。叫好≠叫座/需求滿足≠價(jià)值實(shí)現(xiàn)相對(duì)于本案多層產(chǎn)品，從客群的分析結(jié)果看：對(duì)應(yīng)客群的需求能被產(chǎn)品素質(zhì)充分滿足，但承受力或與預(yù)期總價(jià)不符。第二部分：多層產(chǎn)品精裝預(yù)演分析1、精裝產(chǎn)品價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析拉低成本高利空間創(chuàng)造差異賣點(diǎn)彌補(bǔ)戶型缺陷增加品牌價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，地價(jià)、建筑成本高啟的現(xiàn)今，選擇精裝產(chǎn)品也是有效一條降低開發(fā)成本的新路。集中采購(gòu)和規(guī)?；b修的成本控制優(yōu)勢(shì)，與實(shí)際銷售價(jià)格之間的利潤(rùn)空間，構(gòu)成了產(chǎn)品另一利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的發(fā)展背景下，創(chuàng)新型的產(chǎn)品突破無疑是市場(chǎng)大殺器，而精裝產(chǎn)品的出現(xiàn)為此鋪就了另一條差異之路。市場(chǎng)發(fā)展迅速，由于受各種外在因素影響而導(dǎo)致產(chǎn)品與市場(chǎng)需求錯(cuò)位脫節(jié)現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)戶型的改造、彌補(bǔ)型裝修成為產(chǎn)品重生的唯一通路。精裝房本身是企業(yè)實(shí)力以及資源整合能力的體現(xiàn)，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目本身的品質(zhì)提出了較高要求，因此精裝產(chǎn)品對(duì)企業(yè)品牌價(jià)值與項(xiàng)目品牌價(jià)值均有一定提升。在開發(fā)成本未大幅攀升的前提下創(chuàng)造差異賣點(diǎn)增加品牌價(jià)值在項(xiàng)目本身產(chǎn)品無缺陷的情況下精裝為本案多層產(chǎn)品帶來了：分析小結(jié)1、精裝產(chǎn)品價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)地址總占地（畝）總建面（萬㎡）容積率主力面積（㎡）主力單價(jià)（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）金潤(rùn)華府成都萬科錦江置業(yè)有限公司錦江東二環(huán)靜康路中段桂香居小區(qū)（靜居寺南路站）7932565-85（實(shí)得面積90-115）12000（實(shí)得單價(jià)11000）1000、150080-105恒大綠洲成都恒大銀河新城置業(yè)有限公司龍泉驛成龍路銀河大道118號(hào)（荷塘月色前約500米）225604.180-1405500150045-80世茂花香首府世茂房地產(chǎn)控股有限公司龍泉驛成龍大道（天鵝西湖南面）8001802.4980-125預(yù)計(jì)11000左右300085-130區(qū)域精裝產(chǎn)品個(gè)案：從本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域看：精裝產(chǎn)品樓盤不多，均為高層住宅，無多層精裝產(chǎn)品供應(yīng)，主要集中在中小面積區(qū)間，精裝標(biāo)準(zhǔn)跨度較大，但總價(jià)可控。本案相對(duì)于區(qū)域精裝產(chǎn)品是一種具有差異性的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)平緩產(chǎn)品類型空白面積區(qū)間錯(cuò)位總價(jià)范圍不重分析小結(jié)1、精裝產(chǎn)品價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析有面子、性價(jià)比強(qiáng)、有氣度、有調(diào)子、人性化項(xiàng)目定位：國(guó)際城東的中高端英倫精質(zhì)住區(qū)項(xiàng)目多層進(jìn)行精裝會(huì)為項(xiàng)目定位產(chǎn)生怎樣的影響？若對(duì)項(xiàng)目低層住宅進(jìn)行精裝升級(jí)，只能是更大程度的將這一屬性差異表面化，不利于項(xiàng)目建立整體的、相對(duì)統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，也不利于項(xiàng)目解決這兩類客群所必需滿足的不同心理需求，占位與形象的錯(cuò)位感可能導(dǎo)致這兩類客群均不認(rèn)同和接受；但同時(shí)，多層的精裝升級(jí)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象及價(jià)值有較大提升，拉高項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，使項(xiàng)目市場(chǎng)占位更趨高端化。本案產(chǎn)品主要由兩大類構(gòu)成：高層公寓+低層住宅，而這兩類產(chǎn)品的屬性差異是相對(duì)較大的，不論是客群構(gòu)成，還是市場(chǎng)占位與形象也是截然不同的。分析小結(jié)提升項(xiàng)目形象及價(jià)值拉高項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位割裂相對(duì)統(tǒng)一的市場(chǎng)形象錯(cuò)位兩類客群的心理需求1、精裝產(chǎn)品價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米（假定）銷售價(jià)格：10500元/平米總價(jià)區(qū)間：147萬-168萬面積區(qū)間：140-160平米銷售價(jià)格：7500元/平米（假定）

總價(jià)區(qū)間：105萬-120萬現(xiàn)狀精裝價(jià)差單價(jià)差：3000元/平米總價(jià)差：50萬/套總價(jià)區(qū)間：147萬-168萬方位項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型主力面積區(qū)間主力單價(jià)主力總價(jià)（萬）城東四海逸家錦江南三環(huán)一段（成龍路2000畝綠軸公園，樹德外國(guó)語學(xué)校旁）高層85-125（實(shí)得200-250）16000-17000（實(shí)得7000-8000）140-220二十四城紫云府成華二環(huán)路東三段雙慶路6號(hào)高層110-140預(yù)計(jì)13000-14000140-200城南半島城邦高新區(qū)濯錦東路（成都七中實(shí)驗(yàn)中學(xué)街對(duì)面500米）高175鳳凰城璽岸高新區(qū)站華路德賽二街（與劍南大道交匯處）高層153-1789500145-170保利中心武侯人民南路四段領(lǐng)事館路7號(hào)（威斯頓聯(lián)邦大廈對(duì)面）高層87-15014000-16000120-200城西金沙云庭青羊金陽路152號(hào)小高層129-20011000140-200西貴金沙青羊大道金沙遺址路88號(hào)小高層130-16011000140-170弗萊明戈郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處多層140-2207000100-150橡樹灣高新西區(qū)西區(qū)大道1398號(hào)多層140-2278000110-180能在成都哪些地方買到什么樣的房子？分析小結(jié)另一利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)銷售周期拉長(zhǎng)銷售難度加大競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大1、精裝產(chǎn)品價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析匯集各行業(yè)精英的社會(huì)中產(chǎn)階層區(qū)域及比例成都40%；龍泉30%；省內(nèi)二級(jí)城市25%；其他5%家庭年收入20萬—30萬置業(yè)目的自住80%，自住兼投資占20%需求面積130-160平米之間價(jià)格承受能力單價(jià)7000-10000元/平米總價(jià)

90-160萬客群定位：客群特點(diǎn)：精裝對(duì)本案目標(biāo)客群有何影響？本案多層精裝后對(duì)目標(biāo)客群的影響是多方面的，首先是客群所屬區(qū)域發(fā)生改變，所在區(qū)域范圍更加廣大，溝通成本增加；其次是客群的價(jià)格承受力受到考驗(yàn)，客群面收窄；再次是客群對(duì)產(chǎn)品原已設(shè)定的多元化需求受到挑戰(zhàn)，或可能產(chǎn)生客戶流失現(xiàn)象；但同時(shí)，若是精裝本身的設(shè)計(jì)風(fēng)格，細(xì)節(jié)處理，裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配備與客戶需求充分一致后，也更能引起這一圈層的共鳴，造成項(xiàng)目產(chǎn)品的轟動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng)。引起圈層共鳴形成轟動(dòng)效應(yīng)預(yù)期總價(jià)承受力受到考驗(yàn)所屬區(qū)域擴(kuò)大溝通成本增加多元化需求被統(tǒng)一固定分析小結(jié)1、精裝產(chǎn)品價(jià)值分析2、區(qū)域精裝產(chǎn)品分析3、多層精裝定位分析4、多層精裝價(jià)格分析5、多層精裝客群分析6、多層精裝競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)占位更趨高端市場(chǎng)形象更難統(tǒng)合銷售價(jià)格大幅提升目標(biāo)客群走向塔尖那本案的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將如何走向？當(dāng)本案多層精裝后項(xiàng)目將發(fā)生如下改變：競(jìng)爭(zhēng)板塊：跳出區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)直達(dá)全域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總體競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系無動(dòng)搖性改變，但精裝產(chǎn)品將發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化：競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：從點(diǎn)面競(jìng)爭(zhēng)跨界到全線形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)客群：脫離區(qū)域設(shè)定客群上升至高端爭(zhēng)奪第三部分：多層產(chǎn)品精裝分析總結(jié)1、多層產(chǎn)品利弊總結(jié)2、多層精裝風(fēng)險(xiǎn)提示利弊不確定的高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造差異性賣點(diǎn)增加品牌價(jià)值提升項(xiàng)目形象及價(jià)值拉高項(xiàng)目市場(chǎng)定位割裂相對(duì)統(tǒng)一的市場(chǎng)形象錯(cuò)位兩類客群的心理需求開辟利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)制造價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)銷售難度加大銷售周期拉長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大溝通成本增加預(yù)期總價(jià)承受力受到考驗(yàn)多元化需求被統(tǒng)一固定形成市場(chǎng)空白從總體上看，多層產(chǎn)品進(jìn)行精裝升級(jí)后有利有弊，最主要的是將面對(duì)不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，建議選擇本案其它產(chǎn)品類型進(jìn)行精裝。1、多層產(chǎn)品利弊總結(jié)2、多層精裝風(fēng)險(xiǎn)提示精裝房質(zhì)量保障的監(jiān)控體系精裝房責(zé)任承擔(dān)主體精裝房交房驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一精裝房質(zhì)保內(nèi)容與時(shí)間的界定現(xiàn)今國(guó)家仍未有一部專門針對(duì)住宅精裝產(chǎn)品的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，因此精裝產(chǎn)品在實(shí)際銷售以后還會(huì)存在這樣或那樣的一些風(fēng)險(xiǎn)和問題：第四部分：1號(hào)樓分析解讀1、基礎(chǔ)信息2、戶型配比3、分析解讀1號(hào)樓位于項(xiàng)目的東北角，臨驛都大道與規(guī)劃路的交匯處，整棟樓呈L型，共20層，1、2層為商業(yè)，3-20層為住宅，共180戶，面積區(qū)間為52.98-86.61㎡。其中商業(yè)建筑面積1696.26㎡，住宅建筑面積11025.23㎡，共計(jì)約12721.49㎡。建筑立面及風(fēng)格為ART—DECO，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，充滿了向上的張力。1#1居室52平米戶型比例為60%，2居室套型中67平米戶型比例為20%，74、86平米戶型比例均為10%。G型單元棟建筑面積11025.23㎡公攤系數(shù)31.68%公攤率24.06%

戶型名稱戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積陽臺(tái)面積陽臺(tái)比例公攤面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率G11874.19㎡56.34㎡10.68㎡14.40%17.85㎡5.53㎡7.45%G210052.98㎡40.24㎡4.15㎡7.83%12.74㎡3.34㎡6.30%G31886.61㎡65.78㎡9.65㎡11.14%20.83㎡5.50㎡6.34%G43667.03㎡50.91㎡11.67㎡17.41%16.12㎡6.03㎡8.99%G5852.48㎡39.86㎡3.39㎡6.46%12.62㎡2.80㎡5.33%合計(jì)18011025.23㎡8372.99㎡

2652.24㎡

1居面積套數(shù)比例G252.9810056%G552.4884%2居面積套數(shù)比例G174.191810%G386.611810%G467.033620%1號(hào)樓產(chǎn)品存在營(yíng)銷難點(diǎn)40年商業(yè)用地性質(zhì)獨(dú)立于住宅小區(qū)外部相對(duì)較高的公攤率內(nèi)廊式建筑布局精裝可以在一定程度上彌補(bǔ)產(chǎn)品缺陷和創(chuàng)造差異賣點(diǎn)居住型客群不接受投資型客群不認(rèn)同第五部分：成都精裝小戶型特征1、市場(chǎng)供應(yīng)特征分析3、產(chǎn)品基本類型特點(diǎn)2、產(chǎn)品分布特征分析4、1號(hào)樓對(duì)比分析5、精裝利弊分析1、開發(fā)模式：“小戶型+商業(yè)”的開發(fā)，一般都有1-2層的商業(yè)配套物業(yè)2、主力戶型：多在35-65平方米范圍內(nèi)3、建筑設(shè)計(jì)：多為內(nèi)廊式小高層電梯公寓4、精裝標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)外報(bào)價(jià)精裝標(biāo)準(zhǔn)在800-2500元/平米5、市場(chǎng)概念：多為“酒店式”，設(shè)置酒店大堂，提供酒店式配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)6、營(yíng)銷推廣：概念性強(qiáng)、個(gè)性色彩濃、投資鼓動(dòng)(煽動(dòng)力)張揚(yáng)、目標(biāo)客戶群清晰通過調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)目前成都市精裝小戶型供應(yīng)市場(chǎng)有如下特征：通常情況下，在高校附近是部分學(xué)生和老師的聚居，在科技園附近是IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺(tái)是附近廣告人的聚居等等。。（如：和信·派都、天府長(zhǎng)城）成都精裝小戶型的分布明顯地表現(xiàn)出聚居性，大致分為三類：處于鬧市區(qū)的小戶型項(xiàng)目有著極高的投資效益，而且處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū)域，無論是生活還是工作都極為便利。（如：喜年廣場(chǎng)、城市理想）住宅與車站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘車上下班。所以城市交通車站附近聚集的小戶型物業(yè)也較多。（如：金璐天下、）第一類CBD區(qū)域和市中心第二類城市交通車站附近第三類以工作性質(zhì)為導(dǎo)向空間使用上更傾向于“商”，而不是“住”，室內(nèi)大多是非承重墻，可以根據(jù)辦公或經(jīng)營(yíng)的需求，重新整合利用空間資源；業(yè)主更多的是以投資者為主，整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)商住混雜，安全及消防隱患嚴(yán)重。居室數(shù)目、功能、設(shè)備模糊。如居室數(shù)量不明確，沒有獨(dú)立的餐廳、廚房、書房，幾個(gè)功能完全融合在一個(gè)狹小的房子中，周邊有較完善的生活配套設(shè)施，彌補(bǔ)這種類型物業(yè)中不能完全實(shí)現(xiàn)的功能；基本居住型面積空間在基本居住型小戶基礎(chǔ)上適當(dāng)放大，而且居室數(shù)目仍有兩居、三居，各種功能區(qū)分明確，達(dá)到“麻雀雖小，五臟俱全”的效果；辦公型居家型成都精裝小戶型的產(chǎn)品大致分為三類：從現(xiàn)階段來看產(chǎn)品所在的位置不符合精裝小戶型的位置分布規(guī)律，但同時(shí)有地鐵與高校兩大機(jī)會(huì)點(diǎn)。當(dāng)精裝小戶型產(chǎn)品的規(guī)律性共同特點(diǎn)越來越多時(shí)，除去產(chǎn)品本身，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格、設(shè)施設(shè)備配置將成為這一產(chǎn)品差異化的核心表達(dá)。從1號(hào)樓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，它應(yīng)是相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的以居住功能為主的居家性小戶型產(chǎn)品。利弊創(chuàng)造差異性賣點(diǎn)產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)拉高開辟利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)增加目標(biāo)客群面銷售難度加大銷售周期拉長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大溝通成本增加居住型客戶受到總價(jià)考驗(yàn)不確定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大形成區(qū)域市場(chǎng)空白彌補(bǔ)產(chǎn)品缺陷1號(hào)樓小戶型產(chǎn)品在現(xiàn)階段條件下進(jìn)行精裝產(chǎn)品升級(jí)，對(duì)產(chǎn)品本身來講可作一定程度的提升和完善，但在地段價(jià)值不高的現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目精裝產(chǎn)品也面對(duì)不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：居住型客群無力承受總價(jià)投資型客群信心不足總價(jià)拉高地段價(jià)值低第六部分：1號(hào)樓小戶型精裝定位建議1、SWOT分析2、發(fā)展策略3、精裝標(biāo)準(zhǔn)定位4、目標(biāo)客群定位5、精裝風(fēng)格建議6、精裝配置建議優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅中國(guó)鐵建的品牌效應(yīng)產(chǎn)品精裝的可塑性內(nèi)廊式建筑布局獨(dú)立于小區(qū)外部外部配套設(shè)施不足40年商業(yè)用地性質(zhì)較難接受品牌開發(fā)商介入開發(fā)將使板塊迅速升溫區(qū)域內(nèi)無精裝小戶型或成市場(chǎng)空白地鐵所帶來的交通優(yōu)勢(shì)和投資潛力產(chǎn)業(yè)基地所帶來的需求效應(yīng)周邊高校聚集的支撐區(qū)域位置不被投資客看好用地性質(zhì)不被鋼需客群接受區(qū)域內(nèi)其它形態(tài)住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)1、SWOT分析2、發(fā)展策略3、精裝標(biāo)準(zhǔn)定位4、目標(biāo)客群定位5、精裝風(fēng)格建議6、精裝配置建議[外部因素]區(qū)域內(nèi)精裝產(chǎn)品均為普通住宅，還未出現(xiàn)精裝小戶型此類產(chǎn)品，本案可做成這一產(chǎn)品類型的市場(chǎng)標(biāo)桿。外部配套設(shè)施不足，而精裝小戶型所需要的較完善的商業(yè)配套只能依靠項(xiàng)目自身進(jìn)行打造。現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展不成熟，地段價(jià)值及優(yōu)勢(shì)不突出，對(duì)精裝小戶型所面對(duì)的投資客群吸引力較弱?，F(xiàn)階段區(qū)域客群主體為價(jià)格擠壓型的居家型客戶，價(jià)格是其首要考慮的因素，因此本項(xiàng)目精裝小戶型的總價(jià)需要控制在一定區(qū)間內(nèi)。（低于普通住宅總價(jià)）發(fā)展策略分析：[內(nèi)部因素]戶型設(shè)計(jì)更趨居家型，意味著裝修風(fēng)格一定要以居住功能為主。戶型面積區(qū)間偏大，意味著裝修標(biāo)準(zhǔn)不宜過高，一定要將總價(jià)控制在一定范圍內(nèi)。通過對(duì)本項(xiàng)目自身因素限制與所面對(duì)的外部因素進(jìn)行分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該是緊緊以現(xiàn)有市場(chǎng)空白為出發(fā)點(diǎn)，迎合區(qū)域客群需求，以一種品質(zhì)型的精裝產(chǎn)品來突顯其相對(duì)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，全力打造風(fēng)險(xiǎn)較小的以過渡居住為主，投資需求為輔的雙需求品質(zhì)精裝小戶型的發(fā)展策略。本項(xiàng)目發(fā)展策略：1、SWOT分析2、發(fā)展策略3、精裝標(biāo)準(zhǔn)定位4、目標(biāo)客群定位5、精裝風(fēng)格建議6、精裝配置建議高層清水面積區(qū)間銷售價(jià)格（假定）總價(jià)區(qū)間86-133530046萬-70萬小戶清水面積區(qū)間銷售價(jià)格（假定）總價(jià)區(qū)間52-87600031萬-52萬小戶精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售價(jià)格（假定）總價(jià)區(qū)間500650034萬-57萬800680035萬-59萬1000700036萬-61萬1200720037萬-63萬1500750039萬-65萬2000800042萬-70萬2500850044萬-74萬本體限制條件簡(jiǎn)析：本項(xiàng)目精裝小戶型總價(jià)控制上限，不得接近或高于其它高層清水房住宅的總價(jià)，從上表可以看出最適宜項(xiàng)目的精裝標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間是500-1500元/平米。

基于上述對(duì)成都精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的分析，以及對(duì)項(xiàng)目精裝產(chǎn)品的限制性分析，結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，建議本項(xiàng)目1號(hào)樓精裝檔次定位為中檔,精裝標(biāo)準(zhǔn)為600-1000/平方米。市場(chǎng)精裝標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)析：現(xiàn)階段成都精裝小戶型的對(duì)外報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為800-2500元/平米，標(biāo)準(zhǔn)跨度較大，而主流標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間集中在800-1500元/平米。1、SWOT分析2、發(fā)展策略3、精裝標(biāo)準(zhǔn)定位4、目標(biāo)客群定位5、精裝風(fēng)格建議6、精裝配置建議2、投資客戶

1、自住客戶本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性，精裝標(biāo)準(zhǔn)及總價(jià)區(qū)間，決定了本項(xiàng)目的消費(fèi)群體。因此除了自住型客源外，投資亦成為本項(xiàng)目另一個(gè)重要的客層來源部分，所以本項(xiàng)目目標(biāo)客源分布面較寬，在此我們對(duì)本項(xiàng)目的客源做一個(gè)基本的界定：自住型客戶特征a.剛就業(yè)或外地調(diào)入的年輕人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但又急需解決住房問題。b.單身白領(lǐng)手頭積蓄不多，喜歡獨(dú)立的居所和個(gè)性空間。c.中低收入階層沒有能力購(gòu)買大戶型，傾向于緊湊實(shí)用的小戶型。d.老年客戶子女不在身邊，不須太大空間居住。投資型客戶特征a.本地投資者小戶型可以相對(duì)較低的投入獲得較高的投資回報(bào)，相比儲(chǔ)蓄、金融證券及股票等投資，具有風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，變現(xiàn)快的特點(diǎn)。b.異地置業(yè)者由于工作關(guān)系暫居異地，選擇小戶型，以后可租可售，還可獲得一定回報(bào)。城市白領(lǐng)精英階層。2口之家或夫婦帶幼兒,對(duì)新事物的趨向性較強(qiáng)。講究生活質(zhì)量和品位，注重自我享受，以及便利，溫馨、舒適的居家感受。

現(xiàn)代、時(shí)尚、敏銳的審美能力，注重品質(zhì)感保持,有一定的藝術(shù)修養(yǎng)。目標(biāo)客戶描述外地購(gòu)房者一部分是自住，因?yàn)槿狈r(shí)間加上人生地不熟，如果親自裝修會(huì)有不少困難；另一部分是投資，交房即可出租。二次置業(yè)者經(jīng)歷過一次置業(yè)時(shí)裝修的辛苦，決定二次置業(yè)的時(shí)候省點(diǎn)力氣；另一部分是想享受一下專業(yè)團(tuán)隊(duì)、大開發(fā)商的精裝修品質(zhì)，對(duì)于裝修的品質(zhì)和品牌十分看重。年輕精英較容易接受新鮮事物，但經(jīng)驗(yàn)不夠，加之節(jié)省精力的考慮，愿意直接把裝修的具體麻煩瑣事交給開發(fā)商。投資者精裝修房可以更早地獲得投資收益。他們希望精裝修房的功能較為齊全，以省去重新購(gòu)置的麻煩。理想客戶模型1、SWOT分析2、發(fā)展策略3、精裝標(biāo)準(zhǔn)定位4、目標(biāo)客群定位5、精裝風(fēng)格建議6、精裝配置建議1號(hào)樓精裝風(fēng)格建議：歐式主題現(xiàn)代風(fēng)格

為爭(zhēng)取更多的目標(biāo)客戶，突出產(chǎn)品的個(gè)性化及高性價(jià)比，增加市場(chǎng)接受度，建議1號(hào)樓整體作歐式裝修風(fēng)格，但在這種歐式主題風(fēng)格中，可針對(duì)少部分2居室在同一精裝標(biāo)準(zhǔn)下作差異性的主題風(fēng)格表達(dá)。1居面積套數(shù)比例G252.9810056%G552.4884%風(fēng)格建議：現(xiàn)代風(fēng)格+簡(jiǎn)歐元素風(fēng)格描述：大基調(diào)上沿襲現(xiàn)代簡(jiǎn)約實(shí)用的風(fēng)格，在部分用材及設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上突出輕微的歐式唯美、律動(dòng)的細(xì)節(jié)處理元素。關(guān)鍵元素：吊頂造型優(yōu)美（多用彎曲線條）、衛(wèi)浴、陽臺(tái)隔欄、燈具、鏡面都要有著一些歐洲古典風(fēng)味，帶古典花朵紋飾的布質(zhì)壁紙等，可使用一定金色元素，地面使用少量拼花、衛(wèi)生間使用淺米色石材。2居面積套數(shù)比例G174.191810%G386.611810%G467.0336