縣物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

Word第第頁(yè)縣物業(yè)管理工作情況匯報(bào)縣人大常委會(huì)：

從20xx年開(kāi)頭，我縣不斷加大城市建設(shè)步伐，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅小區(qū)建設(shè)長(zhǎng)足進(jìn)展，到目前為止，全縣共有各類(lèi)住宅小區(qū)36個(gè)，總面積到達(dá)152.38萬(wàn)平方米。同時(shí)，小區(qū)物業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生，如今我縣共有12家物業(yè)企業(yè)，包括肆級(jí)資質(zhì)的8家、暫定資質(zhì)2家、資質(zhì)過(guò)期的2家，從業(yè)人員到達(dá)150余人。其中:物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)有26家，面積約123.7萬(wàn)平方米；單位和自治管理的有9家，面積約26.88萬(wàn)平方米；商業(yè)小區(qū)1個(gè)，面積約為1.8萬(wàn)平方米。35個(gè)住宅小區(qū)中成立業(yè)主委員會(huì)有5家，其中備案的有3家，未備案2家。

一、近年我縣物業(yè)管理工作狀況

〔一〕加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全體制機(jī)制。

近年來(lái)，縣政府高度重視物業(yè)管理工作，堅(jiān)固樹(shù)立“物管”無(wú)小事理念，把抓好物業(yè)管理列入政府工作子地叧収的重要議事日程，并實(shí)行主動(dòng)有力的措施抓好物業(yè)管理工作。

1、成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。由分管縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，縣建設(shè)、城管、發(fā)改、公安、質(zhì)監(jiān)、工商、財(cái)政、環(huán)保、司法、民政、文廣、衛(wèi)生、供電等部門(mén)和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔街道〕主要負(fù)責(zé)人為成員。

2、建立聯(lián)席會(huì)議制度。討論制定我縣物業(yè)管理政策，決策部署物業(yè)管理重要事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大疑難問(wèn)題。

3、理順管理體制。依據(jù)xx市建設(shè)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施看法》〔市建房發(fā)[20xx]12號(hào)〕文件精神，根據(jù)“條塊結(jié)合、以塊為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)、屬地管理”的原則，明確新建住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、分散式住宅樓的物業(yè)管理模式，進(jìn)一步理順物業(yè)管理體制機(jī)制。

4、制定《細(xì)則》、細(xì)化管理。正在依據(jù)即將出臺(tái)的《xx市物業(yè)管理方法》，已草擬《xx縣物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，如今正在征求看法，待市管理方法正式出臺(tái)后，即可出臺(tái)我縣實(shí)施細(xì)則?！都?xì)則》中對(duì)物業(yè)管理工作中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門(mén)職責(zé)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和修理、物業(yè)保修金和專(zhuān)項(xiàng)修理資金等事項(xiàng)進(jìn)一步細(xì)化，操作性較強(qiáng)，預(yù)備近期下發(fā)。

〔二〕加強(qiáng)管理，提高物管水平。

1、建立和落實(shí)年檢、檢查、測(cè)評(píng)、通報(bào)、激勵(lì)和聘用等管理制度。建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)年檢，物管小區(qū)年度檢查，業(yè)主滿(mǎn)足度年度測(cè)評(píng)，業(yè)主投訴年度通報(bào)等制度。根據(jù)承諾服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及合同商定事項(xiàng)，進(jìn)行逐項(xiàng)打分，對(duì)檢查測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行通報(bào)，對(duì)問(wèn)題突出的小區(qū)責(zé)令物管企業(yè)進(jìn)行整改。嚴(yán)格資質(zhì)管理，開(kāi)展物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢與升級(jí)換證工作，確保從業(yè)的物管企業(yè)資質(zhì)合格。嚴(yán)格前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案制度，建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)力。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信譽(yù)檔案和物業(yè)管理退出制度，完善臨時(shí)物管服務(wù)應(yīng)急程序，嚴(yán)格資質(zhì)評(píng)定、年審、物業(yè)招投票程序。建立和完善激勵(lì)機(jī)制，開(kāi)展物業(yè)管理示范小區(qū)〔大廈〕、優(yōu)秀企業(yè)、先進(jìn)單位年度評(píng)比工作，樹(shù)立典型，鞭策后進(jìn)。對(duì)管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、業(yè)主滿(mǎn)足率低、社會(huì)形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將根據(jù)法律規(guī)定程序解聘，對(duì)違背規(guī)定擅自撤離的，將依法責(zé)令改正并賜予行政懲罰，情節(jié)嚴(yán)峻的要建議發(fā)證機(jī)關(guān)撤消資質(zhì)證書(shū)。

2、落實(shí)物業(yè)配套設(shè)施。嚴(yán)格執(zhí)行xx市建設(shè)局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目程序監(jiān)管的通知》的規(guī)定，實(shí)施與建設(shè)單位簽訂《建設(shè)項(xiàng)目備案合同》制度，從項(xiàng)目審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定、建設(shè)、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施的管理，從源頭杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來(lái)的糾紛和沖突。嚴(yán)格物業(yè)管理用房建設(shè)和收繳，統(tǒng)一將物業(yè)管理用房納入小區(qū)竣工驗(yàn)收。

3、培訓(xùn)物管和安保人員。開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)和對(duì)物業(yè)保安負(fù)責(zé)人進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)水平。

4、實(shí)現(xiàn)收繳修理資金與物業(yè)管理用房繳交制度化。為保證物業(yè)修理基金的正常使用，確保物業(yè)能準(zhǔn)時(shí)得到修理，對(duì)新建竣工用于銷(xiāo)售的小區(qū)，在交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)時(shí)，根據(jù)購(gòu)房總額2%的比例一次性交納住宅專(zhuān)項(xiàng)修理資金。為加強(qiáng)物業(yè)管理用房確認(rèn)管理工作，保證物業(yè)管理用房按規(guī)定配置比例準(zhǔn)時(shí)到位，特地制定物業(yè)管理用房繳交方法。

〔三〕強(qiáng)化宣揚(yáng)，深厚物管氣氛。

主動(dòng)利用電視廣播、報(bào)紙刊物、網(wǎng)絡(luò)等媒體，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和物業(yè)管理學(xué)問(wèn)的宣揚(yáng)，提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理重要作用的熟悉，引導(dǎo)廣闊群眾和小區(qū)業(yè)主樹(shù)立正確的物管意識(shí)、主體意識(shí)，爭(zhēng)取廣闊群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同和支持。通過(guò)舉辦社區(qū)活動(dòng)、聘請(qǐng)專(zhuān)家和有閱歷的人士解答廣闊業(yè)主及住戶(hù)的疑難問(wèn)題，引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)房屋管理觀念，主動(dòng)參加物業(yè)管理。

二、目前我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的問(wèn)題和產(chǎn)生緣由

盡管我們做了不少工作，但是由于管理難度大，服務(wù)水平低，機(jī)制不健全，致使物業(yè)有沖突，業(yè)主不滿(mǎn)足，群眾看法大。

〔一〕歷史緣由造成的問(wèn)題。

部分住宅區(qū)開(kāi)發(fā)比較早、特殊是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施不完善，消失問(wèn)題多，修理難度大，物業(yè)費(fèi)也比較低，物業(yè)管理企業(yè)不愿或無(wú)法管理。部分小區(qū)內(nèi)道路狹窄，車(chē)位、車(chē)庫(kù)不配套等問(wèn)題，特殊是在業(yè)主利益受到損害時(shí)〔如車(chē)輛碰擦等現(xiàn)象〕，其矛頭直接指向物管企業(yè)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量或配套設(shè)施不到位，售前宣揚(yáng)與實(shí)際不符，業(yè)主心生怨氣，造成心情偏激，影響物業(yè)管理。

〔二〕物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平問(wèn)題。

依據(jù)當(dāng)前物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，人員費(fèi)用不斷攀升，造成物管企業(yè)利潤(rùn)較低，導(dǎo)致企業(yè)不愿或無(wú)力聘用素養(yǎng)較高的從業(yè)人員。所以，聘請(qǐng)的從業(yè)人員一般都為社會(huì)下崗人員或農(nóng)夫工，學(xué)問(wèn)層次較低，素養(yǎng)參差不齊。服務(wù)水平低，滿(mǎn)意不了業(yè)主要求，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿(mǎn)，致使少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，還有一些企業(yè)忽視自身形象，對(duì)業(yè)主遇到的問(wèn)題不能盡心盡責(zé)處理，能過(guò)則過(guò)，服務(wù)僅限于表象管理，缺少物業(yè)管理必備的人性化服務(wù)；少數(shù)物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理中對(duì)員工的要求低，導(dǎo)致職工只限于“應(yīng)付”，缺乏“盡心盡職”的工作標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致服務(wù)水平低下。

〔三〕少數(shù)業(yè)主熟悉偏差問(wèn)題。

不少業(yè)主將物業(yè)服務(wù)看作是“包管一切”，要求物業(yè)企業(yè)解決許多非職責(zé)范圍內(nèi)的`問(wèn)題，當(dāng)問(wèn)題得不到解決時(shí)，不是以主動(dòng)的看法一分為二地理解責(zé)任承當(dāng)問(wèn)題，或是通過(guò)正面渠道解決，而是以簡(jiǎn)潔、偏激的拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方法對(duì)待，由此引發(fā)其他業(yè)主的效仿，使拖欠交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)成為普遍現(xiàn)象，造成惡性循環(huán)；部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)懷有抵觸心情，過(guò)分強(qiáng)調(diào)權(quán)利，不愿承當(dāng)義務(wù)，不聽(tīng)從管理，亂裝修、亂搭建、亂停車(chē)等現(xiàn)象不斷發(fā)生；還有一些業(yè)主在維權(quán)需要時(shí)，要求小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或要求業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用，但在需要業(yè)主行使權(quán)利時(shí)不重視，對(duì)小區(qū)管理漠不關(guān)懷。如不愿參加物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和業(yè)主委員會(huì)的成立等等。部分居民認(rèn)為，物業(yè)管理可有可無(wú)，認(rèn)為治安、綠化、環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由政府管，不愿出錢(qián)“買(mǎi)服務(wù)”。而且舊住宅區(qū)低收入家庭和老弱居民較多，收入相對(duì)較低，導(dǎo)致舊住宅區(qū)服務(wù)收費(fèi)困難，造成物業(yè)企業(yè)利益無(wú)法保障，致使物管企業(yè)不愿入駐或退消失象發(fā)生。

〔四〕老住宅區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題。

老住宅區(qū)房屋普遍建筑于20世紀(jì)80至90年月中期，大多是打算經(jīng)濟(jì)年月的單位福利房，夾雜著低矮破舊的平房；且通過(guò)住房制度改革，房屋產(chǎn)權(quán)形成多元化格局，絕大多數(shù)公有住房轉(zhuǎn)為私人全部，變房改前的單位管理為房改后的產(chǎn)權(quán)人自行管理，消失物業(yè)管理的真空現(xiàn)象，治安、消防、公共部位及設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、修繕、環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生等都存在不少問(wèn)題，居民生活質(zhì)量難以提高，社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代化管理模式無(wú)法推行地地子，影響著全縣物業(yè)管理整體水平的提高。

〔五〕工作體制機(jī)制問(wèn)題。

盡管政府前期已出臺(tái)了加強(qiáng)物業(yè)管理方面的相關(guān)政策，但總體上抓落實(shí)的力度還不夠，成效還不明顯，特殊是有物業(yè)管理任務(wù)的職能部門(mén)，對(duì)物業(yè)管理工作還沒(méi)有引起足夠的重視，從而導(dǎo)致抓落實(shí)的力度不夠。同時(shí)，全縣物業(yè)管理的體制機(jī)制還不健全，當(dāng)前的現(xiàn)狀是由縣住建局房地產(chǎn)物業(yè)股來(lái)管理指導(dǎo)全縣的物業(yè)管理工作，力氣明顯偏弱，工作協(xié)調(diào)難度也很大，迫切需要進(jìn)一步完善工作的體制機(jī)制。

三、今后物業(yè)管理工作舉措

下一步，縣政府將著重抓好以下幾方面的工作：

〔一〕齊抓共管，進(jìn)一步形成物業(yè)管理合力。

進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)縣政府當(dāng)前已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策，根據(jù)“條塊結(jié)合、以塊為主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)、屬地管理”的原則，不斷完善各項(xiàng)體制機(jī)制，明確職責(zé)，落實(shí)責(zé)任，切實(shí)發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔街道〕、部門(mén)的作用，形成抓好物業(yè)管理工作的合力。依據(jù)當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作實(shí)際，主動(dòng)組織物業(yè)企業(yè)外出學(xué)習(xí)取經(jīng)，進(jìn)一步總結(jié)閱歷，查找問(wèn)題，加強(qiáng)整改，努力提高我縣物業(yè)管理工作水平。同時(shí)，依據(jù)當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，進(jìn)一步理順物業(yè)管理的體制機(jī)制，使物業(yè)管理做到有錢(qián)辦事、有章理事、有人管事。

〔二〕分類(lèi)管理，進(jìn)一步理順物管體制。

一是新建設(shè)小區(qū)。嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等要求進(jìn)行建設(shè)，完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方按規(guī)定做好物業(yè)管理連接，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)性管理服務(wù)。

二是老舊住宅區(qū)。由產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)管理工作負(fù)責(zé)，無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的，由轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔街道〕和社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作負(fù)責(zé)，準(zhǔn)時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。實(shí)行的模式：

〔1〕催促并組織住戶(hù)實(shí)行“棟樓管理”或“庭院式居民自治管理”模式，確保衛(wèi)生保潔、平安防范、共用設(shè)施設(shè)備修理有人管。

〔2〕由產(chǎn)權(quán)單位和管委會(huì)〔社區(qū)〕協(xié)同建設(shè)等部門(mén)進(jìn)行合理劃片整合，并由產(chǎn)權(quán)單位或社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)，落實(shí)以衛(wèi)生保潔、平安防范、共用設(shè)施設(shè)備修理為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)。

〔三〕突出重點(diǎn)，進(jìn)一步規(guī)范物管運(yùn)作機(jī)制。

一是完善物業(yè)管理用房配置方法，規(guī)范物業(yè)管理用房和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。嚴(yán)格物業(yè)項(xiàng)目交付使用規(guī)定，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。

二是嚴(yán)格小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)修理基金收繳比例，逐步變由開(kāi)發(fā)企業(yè)代收為購(gòu)房業(yè)主自行交納，進(jìn)一步避開(kāi)開(kāi)發(fā)商占用修理基金現(xiàn)象發(fā)生。

三是規(guī)范小區(qū)公共秩序管理工作。

根據(jù)部門(mén)工作職責(zé)，準(zhǔn)時(shí)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和物管小區(qū)的日常檢查，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的戶(hù)外廣告、牌匾設(shè)置審批和監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞綠地、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂涂亂畫(huà)、私自搭建、犬類(lèi)豢養(yǎng)以及煙塵污染、噪聲擾民等行為。四是逐步建立開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量保修金制度。新建竣工、用于銷(xiāo)售的小區(qū)，在交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)時(shí)，根據(jù)小區(qū)建筑安裝總造價(jià)2%的比例一次性交納房屋質(zhì)量保修金，以便房屋在保修期內(nèi)消失質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)不主動(dòng)協(xié)