小西門項目招商方案doc

1小西門工程招商方案前言：昆明商業(yè)地產(chǎn)近期已進入白日化競爭狀態(tài)，較往年逐步趨于規(guī)?；蛯I(yè)化，所以機遇到挑戰(zhàn)并存。商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)也是炙手可熱；隨后在既面臨政策變化，又面臨市場變遷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)以往單一的模式已經(jīng)難以讓其在市場上叱咤風云，正所謂變那么通，所以必須走出一條新的出路是商業(yè)地產(chǎn)開展的必由之路。眾所周知：商業(yè)地產(chǎn)投資回報是非?？捎^的，這塊肥肉吸引著大量業(yè)內(nèi)外資本紛至沓來。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營主要是由地產(chǎn)商來進行的，許多地產(chǎn)商自有資金缺乏，在面臨還貸壓力下，很多開展商不得不將商業(yè)地產(chǎn)分割出售，并且采用產(chǎn)權分割、統(tǒng)一經(jīng)營的方式進行工程運營。在目前商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)中，商家并沒有獲得足夠的發(fā)言權，往往到了工程后期，開發(fā)商不得不想方設法去引進商家。由于商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率，許多住宅工程也不甘心丟掉這塊肥缺，也往往把底層或下幾層做商業(yè)。這樣一來，商業(yè)工程隨住宅開發(fā)而定，市場潛力被過度預支，造成許多空置。這樣一來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整體市場環(huán)境被過度利用，大大增加了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風險。所以商業(yè)地產(chǎn)需要改變以往的模式，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將保有工程的產(chǎn)權，只租不售，長期運營。這樣一來，商業(yè)地產(chǎn)將成為長期投資者獲得穩(wěn)定回報的良好投資對象。從而極大地躲避了商業(yè)地產(chǎn)的運作風險。其次專業(yè)的、大型的商業(yè)地產(chǎn)工程在面臨眾多市場同質(zhì)化競爭情況下，將面臨招商和業(yè)態(tài)定位的難題，而更貼近休閑、娛樂的業(yè)態(tài)結構和更多國際化、差異化的品牌結構將是商業(yè)地產(chǎn)工程長期價值提升的一個重要砝碼。工程概況及簡析據(jù)資料顯示：本工程一層、二層局部商鋪已售出，局部正處經(jīng)營中。出租與售出并存，其經(jīng)營類別主要以居家用品和藥店為主。三層、四層根本處于空置狀態(tài)。本案已存在產(chǎn)權分割問題，迫使開發(fā)商沒有充足的發(fā)言權，不便于商場統(tǒng)一管理，再加上商場經(jīng)營產(chǎn)品類型較多，使商場不趨于專業(yè)化方向開展，故導致商場目前狀況。工程定位策略“人與人不同，花有百樣紅〞。商業(yè)物業(yè)也需要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、效勞的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進行不同的定位。本案的品牌及功能定位同樣需要充分考慮到其自身和效勞對象的特性，進行合理的市場細分和定位，才能有效地運轉，占據(jù)并穩(wěn)固自己的目標市場。任何品牌的定位都不應該是簡單隨意的概念羅列，而應該是在對品牌及其實體的深入分析之后躲避劣勢、發(fā)揮優(yōu)勢并升華的差異化，并具有充實的內(nèi)涵及相對應的使用功能作為支撐。一、工程定位之前所面臨的選擇在對工程進行定位之前，將面臨一個方向性問題的選擇，這會直接影響到定位的走向?！百|(zhì)量〞與“數(shù)量〞的選擇投資的最終目的就是實現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，工程的收益主要來源于以下4個方面：1、可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權銷售所獲取的租金與銷售收益；2、廣告位出租面積所獲取的廣告收益；俯3雨、部勉分自蠢營項撤目的尋經(jīng)營蝕收益鄙；公4蜻、物徒業(yè)管捉理經(jīng)袍營收鉛益，帶如：袍停車俯場收跑入、瓦商業(yè)墾促銷衫活動兼的場窩地出平租收勢益等犧；先將以筆上收苗益加殲以比消較，羞我們之會發(fā)贈現(xiàn)嚼“彩可營專業(yè)面昌積租鉆賃或殺產(chǎn)權褲銷售元所獲努取的賀租金逗與銷己售收據(jù)益職〞嶼是整遮個項斷目的蕩主要者收入估來源櫻，是五對本趕案經(jīng)察營管壽理影播響最蠢大的駁因素巴。因胳此，餃進一貨步來醫(yī)看商左鋪租鍛賃或煤銷售退收益綱局部干，在忘營業(yè)脾面積慮固定適的前胃提下靠，其炒又可鎮(zhèn)能產(chǎn)年生舞2兔種增霧加收全益的王方式吧：暈1侵、以蛛“難實現(xiàn)里營業(yè)默面積區(qū)最大謙可租歌、可編售性或〞尊為目輕標，貝盡可拘能多蝶地增廚加可坑出租貪或銷麗售的情商鋪笑經(jīng)營撈面積誘，達稿到獲珠取更拳多租殘金或辟銷售刃收益孫的目么的。派優(yōu)點活：深通過灶增加拍商鋪談出租掛或出雙售面主積與壟店鋪屑數(shù)量抵，從因而增社加租暮金或梢銷售蒜收入敞總量夏；〔緒這必籃須以油全部硬或絕辦大多弄數(shù)店狀鋪能迫成功寒出租煙或出載售為奧前提通。〕咬在一驅(qū)定程折度上卷可以略增加虛商品走經(jīng)營之的種巧類；字缺點悄：蛇店鋪思數(shù)量站的增牽多無輸形中燦加大創(chuàng)了招迅商工唇作的燦難度飾，而爽這種蝴困難癥很可駛能導腫致：唐商鋪狐招租錦率低巴，空繩置率飼高；得在沒驢有完嗽成招踢商目啄標后卷，資哥金無點法回眨籠；才為求技資金肺的快妙速回根收，穴只有儲依靠草降低念租金希來完碰成招狹商，勸躲避應風險徒；顏店鋪輛過于極密集槽會造叮成整您個賣梁場顯膜得擁懸擠、矩雜亂闊；撈商品遮種類教過多助，那么懇很難枯保證另入駐錄的都杠是精飽品，蜂且影忙響限犧制了狠展示姑功能課的發(fā)竹揮，悠最終劉很可以能輪鬼為一戒個簡寧單批臺發(fā)市喪場；疼由上鄰述原陸因帶爐來了呈賣場米檔次餃甚至常品牌燃形象黑的降勾低，汪而很緊多名拉牌商離品，雜尤其細是國樂外知社名品曠牌，吃在選炸擇經(jīng)編營場坡所時霧，通斷常會用考慮雕賣場鄭的品片牌形抱象、蠟開展泛方向鵝是否森與本箭品的仗品牌冒形象撒相符孤，這嚷樣很鴿可能接造成叔對名袍品招觸商的歪障礙冰；枕賣場無形象您的降號低，配將會澆帶來旅更多酷的同滲檔次兆競爭系者；慶2說、北犧牲睛一定遙的營獲業(yè)面專積，耐用于侮店鋪璃環(huán)境砍、格副調(diào)建隊設，疤提高督店鋪虧的整技體檔查次，頂從而歌據(jù)此幣提高緩租金過來獲寇取更熱多的乒收益俘。效優(yōu)點廈：劇雖然真降低通了有眼效營希業(yè)面磁積最青大可柔租、坑可售雜性，揚但是渴可以橋?qū)⒁粌艟植扛娣e會充分末利用充進行播景觀肺、附岸屬設飾施的憶建設維，改耳善了腔賣場阿環(huán)境銀，提位高整蛾體的助檔次勻；蛇賣場餓購物病環(huán)境汁和品討牌形攜象的輛提升捎會對更招商攻，尤乓其是望名品茄的招走商起龜?shù)酱佼€進作我用；詳賣場盈整體乳形象廢、檔瞇次的漲提升可，為舞抬高鏈租金買單價敬帶來誼了可靜能性鍋；軟良好妄的賣您場環(huán)始境對餡吸引摩人流難、客訓流量讓也是停有幫哄助的嘆；刷缺點?。夯卦谝岳C形象港、環(huán)婚境、止檔次難的營光造來態(tài)抬高盼單位烏租金解時，摧其抬塔高的煌額度壘仍具汪有有桑限性南和不發(fā)確定規(guī)性；雖如果東租金獸過高蹤，仍爛然會壤對招膚商帶命來難透度；短通過遼對上懇述兩到種方黎式的夜分析斗，我禽們建假設議采高取第訂2童種方絡式，抽優(yōu)化施賣場魔景觀外環(huán)境停，提吩高賣憲場整謀體形泉象，突確立鼓競爭桌優(yōu)勢蔬。膀二、陽確立初工程稼的各汽階段釋營銷傲目標撥是進同行定柳位的猜先決端條件敵根據(jù)需商業(yè)駝物業(yè)骨的特野性，鵲工程濁的營曉銷目瓦標應襲分為問：短揭期目都標、輩中期等目標儲、遠萍期目線標三闖個階男段，贏三個兄階段王相對酸應的爹目標新也不賽盡相勇同。懲因此評，我頌們建理議本廊案的手具體椒營銷而目標周定位謝為：星遠期腫目標梳(賓品牌舍樹立算/旅經(jīng)營顏)襖新商膜業(yè)、肥新時血尚、勝新生旋活理頓念及庫現(xiàn)代懸家居海商業(yè)兔文明悠的倡狀導者耐。舉西部賢乃至選全國歡最具涉品牌際效應在的大亂型多蝴功能過家居蠅、建借材專棕業(yè)賣嫌場。態(tài)中期鬧目標騙(其推廣始/罰銷售梳)踩聚集肌消費申者人旗氣，獻抬高憑賣場扎商業(yè)龍價值胡。琴短期至目標竟(建招商喘/型租賃盼)份足夠湯數(shù)量正的主嘴力店范及其拋它商姓家入蠶駐賣望場。德只有砌確立覆各階者段的趕營銷豈目標侮，尤義其是倉遠期顛目標羽之后喂，在煎營銷輔目標別的指亮引下雜，才孕能進饒行有咳針對鞭性的透定位蜻。正三、眨工程饑在同賤類業(yè)畢態(tài)中宇具有田哪些扎足以投形成傭差異魄化的倆優(yōu)勢釋周邊宗商業(yè)殿配套豬較成輔熟，泥屬鉑繪金商刊業(yè)地貫段，吊形成韻以別“怒新西復南廣遞場柱〞俱相對曬應的槐兩大柜商圈壽。人謠、車哪流量愛較大道，生滿活機沙能配去套較頂成熟條，形資成得晨天獨交厚的撐商業(yè)許良機逢。偏有關立資本收、客照情資膽源、體公共愉關系秋方面智的優(yōu)管勢，狐只是梳有利澡的條鉆件，填尚不泉足以射形成鑄差異澡化。否值得覺注意套的是線品牌匹優(yōu)勢扶、經(jīng)數(shù)營模貞式優(yōu)袋勢和堵輔助碑功能薪優(yōu)勢除：酷品牌躁優(yōu)勢嶺是天浴然的井差異去化；陣經(jīng)營錢模式張的新艇穎性送是典灶型的謀差異抹化表溜現(xiàn)；港輔助枝功能肥的優(yōu)鋸勢屬置于產(chǎn)江品附心加值反范疇傷，而耳這恰駝恰是君最容跳易形奸成差硬異化敢的領叮域；鼠另外食，招穴商引酬入昆潑明市芬場尚快缺的橡名牌桂產(chǎn)品般或精城品主披力店折形成是的差鑒異化抬；渴至此頂，我溉們可挪以這汁樣來溫看：郵本案座是在野區(qū)域辰優(yōu)越層地理晝位置滴的支社撐下犁，具馳備其千它同賺業(yè)競債爭者華所不現(xiàn)具備密的凝集主頁題購練物、秒休閑營、餐蕉飲、圖娛樂紹等一開站式湊消費漏效勞押功能種于一韻體，漿嬰幼居兒主卻題產(chǎn)籍品的生公園慘式專莊業(yè)賣站場。獻四、搞工程鮮品牌瑞定位培及內(nèi)吉涵源名率虜稱逆定津灣旦帳位名內(nèi)無妥誦原嶄荒婦涵歐品牌稿定位怒全新帽的嬰敲幼兒勒產(chǎn)品款的倡次導者亡現(xiàn)代充嬰幼肅兒文綿化的萌傳播偏者濾昆明座及周遣邊區(qū)酷域市妄場嬰孫幼兒胖專業(yè)拒賣場憤的領山導品雖牌；仍昆明鐮市唯饞一集婚主題杯購物謊、休匙閑、顛餐飲江、娛壟樂、對景觀厲等一脅站式洪消費碼效勞旗功能該于一是體，錄嬰幼毀兒主翁題產(chǎn)侍品和介嬰幼法兒文譯明傳字播的朵公園駕式專判業(yè)賣坑場條；扣環(huán)境肆優(yōu)雅涼的灰中高已檔時面尚嬰俘幼兒既用品耳、嬰瘡幼兒崖保健定品品酬購物穿天堂皆；管設備椒齊全艷、環(huán)卸境優(yōu)脹雅的惰中高伶檔時禾尚專粒業(yè)游寶樂場房目標欲客戶紋群定日位勾賣場蓮消費恢群體擺定位抓全新宜購物唱模式計和家賀居文碼明的件追隨抬者包嬰幼鉆兒專躲業(yè)賣澡場框1寺．私扁人客扶戶：懇男女轎性兼喪顧；卸年齡電在雕25磨—潤60竹之間泰；在中高閘收入弄人群難；往講求掏生活藍的品葬質(zhì)和菌風格驢；注只重孩珍子成算長環(huán)瓶境鴨2淺．團俯購客謙戶：軍醫(yī)院卸、醫(yī)第療衛(wèi)推生單踏位；作大中舊型企劣業(yè)；陵時尚慈兒童之游樂碗場止1蠶、中映高收販入家充庭；掩2助、大緞型幼牌兒園違等；材招商耳客戶案定位征無限吹商機活誘惑售下的牢投資靜者品/鑄經(jīng)營駕者江1隸．國丑內(nèi)外膚嬰幼斗兒知每名品己牌昆池明地援區(qū)總廢代理開；唇2鄉(xiāng)．目迎前仍明未進架入昆賭明市衰場的態(tà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