房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：策源-上海中歐國(guó)際工業(yè)商城營(yíng)銷報(bào)告2008年-69PPT

CONTENTS我們擁有什么？我們想要什么？我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)？A樓B樓C樓D樓夾層綜合樓（玻璃房）我們所擁有的是一塊：位于普陀區(qū)真南路，占地面積達(dá)7.6萬(wàn)㎡，總建筑面積約121432㎡，容積率為1.59，建筑密度約25.2%，綠化率達(dá)30%（集中綠化率為20%）的定位于總部基地普陀區(qū)唯一試點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑密度容積率綠化率中歐國(guó)際約25.2%1.5930%（集中綠化率為20%）規(guī)范要求＜30%＜230－50%指標(biāo)分析與對(duì)比“總部基地”是和城市中的“高密度辦公”相對(duì)應(yīng)的一辦公方式，它和我們常提到的“工業(yè)園”、“軟件園”、等辦公方式同屬于是“低密度辦公”的一種表現(xiàn)形式。低密度辦公的表現(xiàn)形式總部基地的演進(jìn)史起源進(jìn)化改革發(fā)展城市邊緣的小型工業(yè)聚集區(qū)僅具備倉(cāng)儲(chǔ)、零件組裝功能的工業(yè)區(qū)形式功能代表BUSINESS

PARK商務(wù)花園城郊結(jié)合部興建無(wú)污染的工業(yè)園勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)化為科技化，具體小型企業(yè)孵化功能形式功能代表OFFICE

PARK花園式辦公注重景觀設(shè)計(jì)與建筑布局，企業(yè)聚集發(fā)展的意識(shí)產(chǎn)生為高新技術(shù)企業(yè)提供立業(yè)發(fā)展空間形式功能代表EOD節(jié)能型辦公城市次中心，以區(qū)域發(fā)展形態(tài)出現(xiàn)，性質(zhì)相近的企業(yè)辦公群落形成產(chǎn)業(yè)鏈，是高新技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)形式功能代表EIP生態(tài)產(chǎn)業(yè)園中關(guān)村環(huán)保科技示范園中關(guān)村軟件園總占地面積139公頃，總建筑面積60余萬(wàn)平方米，容積率0.44，園區(qū)由商務(wù)區(qū)和自然形態(tài)的研發(fā)區(qū)組成。充分體現(xiàn)了"讓科技融入自然"的宗旨。總部基地“發(fā)展階段”案例代表總用地面359.77公頃，定位于集科研、中試、生產(chǎn)、商貿(mào)、技術(shù)交易、科普于一體的綜合性園區(qū)；具有完整綠色環(huán)保體系的可持續(xù)發(fā)展園區(qū)。產(chǎn)業(yè)型總部基地特征綜述建筑規(guī)劃的基本要求政府提供良好的支持平臺(tái)良好的建筑優(yōu)勢(shì)（交通、配套）產(chǎn)品定位形成產(chǎn)業(yè)鏈提供產(chǎn)業(yè)上、下的配套服務(wù)形成自給自足的共享空間本案主力特征一覽大物流上海四大物流園區(qū)之一“西北物流園”物流科技園區(qū)“未來(lái)島科技園”中國(guó)最大的陸路交易中心10余家中外大型物流企業(yè)聚集城市次中心大交通真南路主干道、中環(huán)線、外環(huán)線、滬寧高速滬寧鐵路、上海西站軌道交通11號(hào)線（祁連山路站）本案桃浦工業(yè)園西北物流園曹安路沿線專業(yè)市場(chǎng)集中區(qū)未來(lái)島科技園區(qū)真如城市副中心一期用地商業(yè)定位辦公定位高端生產(chǎn)型消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)高新企業(yè)總部集群一期整體定位工業(yè)類產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)本案主力特征一覽高端技術(shù)企業(yè)集群三大貿(mào)易模式實(shí)體交易模式、網(wǎng)絡(luò)交易模式、中歐國(guó)際商道

四大實(shí)體功能區(qū)綜合展會(huì)區(qū)、專業(yè)交易區(qū)商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)配套區(qū)

五大支持平臺(tái)物流平臺(tái)、技術(shù)平臺(tái)金融平臺(tái)、信息平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)

六大交易區(qū)域電力電工區(qū)、自動(dòng)化區(qū)、數(shù)控機(jī)床區(qū)信息技術(shù)區(qū)、電子技術(shù)區(qū)、工業(yè)安全區(qū)

我們想要打造城市次中心大物流衍生產(chǎn)業(yè)平臺(tái)提供符合產(chǎn)業(yè)鏈動(dòng)大交通一期整體定位國(guó)際·上海作為歐中發(fā)展協(xié)議成員之一，立足上海，面向國(guó)際高端型、高科型、高技型,、新渠道模式的工業(yè)類商業(yè)、辦公集群工業(yè)集商務(wù)辦公、貿(mào)易進(jìn)出、物流配送、生產(chǎn)研發(fā)、教育培訓(xùn)、金融理財(cái)，多種功能性服務(wù)于一體的交流展示空間，是專業(yè)技術(shù)交流的核能站交流中心放眼自身優(yōu)勢(shì)挖掘客戶需求重新定義一個(gè)全新的世界我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)PUSH本案區(qū)域項(xiàng)目分布及SWOT分析12345

本案

包裝印刷城1

華盛商務(wù)花園2

李子園商務(wù)區(qū)3

真新商務(wù)樓4

上海電子商城5上海國(guó)際包裝印刷城發(fā)展商：上海金鰲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模：總占地600畝；一期總建8.5萬(wàn)M2產(chǎn)業(yè)主題：包裝類機(jī)械設(shè)備和原輔材料功能組合：規(guī)劃有展銷中心、教育培訓(xùn)中心、會(huì)議展覽中心、包裝測(cè)試中心等價(jià)格：辦公6500/M2；商鋪16000~20000/M2物業(yè)類型經(jīng)營(yíng)范圍或入住客戶單元面積備注底層展示商鋪

包裝機(jī)械、包裝原輔材料20~30m2框架結(jié)構(gòu)的展示廳商鋪，面積可自由分隔2~5層商住樓各類印刷包裝生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商或商戶150~260m2商住兩用，可以注冊(cè)綜合商務(wù)樓印刷包裝類生產(chǎn)企業(yè)、知名經(jīng)銷商120~300m2為12層的小高層辦公樓配套商鋪銀行、便利店、辦證服務(wù)機(jī)構(gòu)等200

m2包裝城商業(yè)配套上海電子商城發(fā)展商：上海電子商城有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：工業(yè)消費(fèi)品交易市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模：占地600畝，總建面積50萬(wàn)M2產(chǎn)業(yè)主題：電子產(chǎn)品（電子元件和配件）功能組合：電子產(chǎn)品交易中心，集批零交易、品展示推廣、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)等功能于一體價(jià)格：商鋪11000~13000元/M2物業(yè)類型經(jīng)營(yíng)范圍單元面積備注一期1~3#樓商鋪半導(dǎo)體元器件、電器元器件、電腦通信和數(shù)碼產(chǎn)品10~40m2小面積分割，總價(jià)控制在10~50萬(wàn)元，投資門(mén)檻較低酒店辦公酒店60m2四星級(jí)酒店，設(shè)有300余套客房中心商業(yè)街商鋪餐飲娛樂(lè)、商業(yè)配套——簡(jiǎn)裝修華盛國(guó)際商務(wù)花園發(fā)展商：上海華盛投資有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：綜合商務(wù)花園項(xiàng)目規(guī)模：總建面積45萬(wàn)M2物業(yè)組合：標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)辦公樓、酒店、公寓、配套商業(yè)等價(jià)格：辦公6500~7000元/M2項(xiàng)目介紹項(xiàng)目分為東區(qū)和西區(qū)，東區(qū)占地167畝；以十六層高的綜合商務(wù)辦公樓和十四層高的星級(jí)賓館樓作為標(biāo)志性建筑，還建有一幢集大型展示采購(gòu)、配送中心為一體的工業(yè)“ShoppingMall”;西區(qū)占地面積193畝，建有十四層高的“再就業(yè)培訓(xùn)中心”、都市型標(biāo)準(zhǔn)廠房、60棟獨(dú)立商務(wù)別墅，5幢“白領(lǐng)公寓“、8幢"藍(lán)領(lǐng)公寓"項(xiàng)目在售部分屬于“華盛國(guó)際商務(wù)花園”西區(qū)三期兩幢7層樓宇中，東幢為辦公樓，西幢為酒店式公寓；單元分割面積整層起售為主，辦公主力單元面積1400平方米。項(xiàng)目檔次偏低，每棟配有一部電梯。目前產(chǎn)證尚在辦理項(xiàng)目產(chǎn)品SWOT分析之優(yōu)勢(shì)（S）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)共享優(yōu)勢(shì)獨(dú)享優(yōu)勢(shì)1、充分利用“大物流、大交通”的區(qū)位條件，打造“大批發(fā)”的工業(yè)產(chǎn)品交易平臺(tái)。2、整合自身個(gè)方面的資源，打造涵蓋政府、金融、技術(shù)、服務(wù)、咨詢等全方位的支持平臺(tái)，從整體上提升項(xiàng)目的形象和對(duì)投資者、商戶的吸引力。大交通—項(xiàng)目緊臨交通干道真南路，靠近中環(huán)線、外環(huán)線、滬寧、滬嘉等多條高速公路；建設(shè)中的M11線在距離項(xiàng)目50米處設(shè)有站點(diǎn)；項(xiàng)目靠近鐵路上海西站，滬寧鐵路從旁經(jīng)過(guò)。大物流—地處上海三大物流園區(qū)的西北物流園區(qū)，靠近“未來(lái)島物流科技園”，周邊多家大型物流公司入住，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施充足完備，配載優(yōu)勢(shì)明顯，每天有超過(guò)5000輛的專車(chē)可為項(xiàng)目提供物流配送服務(wù)。項(xiàng)目形象—科技大廈和創(chuàng)業(yè)大廈主樓樓層較高，從主要交通干道看，項(xiàng)目可視性較強(qiáng)，在區(qū)域內(nèi)形象較突出。豐富資源—項(xiàng)目與歐中國(guó)際國(guó)際合作協(xié)會(huì)、聯(lián)合國(guó)華東事務(wù)協(xié)調(diào)局等國(guó)際組織廣泛合作，能獲得大量可以利用的國(guó)際資源；“馬可波羅國(guó)際廣場(chǎng)”具有豐富的文化內(nèi)涵，可供項(xiàng)目推廣利用開(kāi)發(fā)，提升項(xiàng)目形象。項(xiàng)目產(chǎn)品SWOT分析之劣勢(shì)（W）補(bǔ)強(qiáng)劣勢(shì)不可克服劣勢(shì)可克服劣勢(shì)1.對(duì)于環(huán)境劣勢(shì)，項(xiàng)目可以通過(guò)加強(qiáng)自身形象建設(shè)以及導(dǎo)引系統(tǒng)設(shè)置進(jìn)行規(guī)避；對(duì)于指標(biāo)既定的問(wèn)題，可在硬件限制下通過(guò)系統(tǒng)定位和產(chǎn)品策劃最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。2.由于項(xiàng)目二期用地可擴(kuò)展空間較大，待一期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)局面打開(kāi)后，二期可以順勢(shì)擴(kuò)大商城規(guī)模；前期市場(chǎng)論證缺乏不足的情況建議通過(guò)后期策劃來(lái)進(jìn)行一定彌補(bǔ)。環(huán)境差—項(xiàng)目周邊位于老工業(yè)園區(qū)，舊有工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)建筑較多；而且，周邊貨運(yùn)車(chē)輛通行密集，交通混亂擁堵，區(qū)域整體現(xiàn)狀環(huán)境較差，改善尚需時(shí)日?？臻g小—項(xiàng)目主體已經(jīng)建設(shè)完成，部分硬件指標(biāo)如承重、層高既定，可以修改的空間較小，但上述指標(biāo)不能符合部分工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)駐的要求，會(huì)給項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品策劃以及后期招商帶來(lái)一定限制。規(guī)模小—一期商場(chǎng)部分僅有3.6萬(wàn)平方米，與周邊部分大型工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模相比（如電子商貿(mào)城50萬(wàn)平方米），難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。定位晚—項(xiàng)目立項(xiàng)前期缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)查研究，前期產(chǎn)品定位方案科學(xué)性較低，會(huì)給后期經(jīng)營(yíng)定位以及項(xiàng)目銷售工作帶來(lái)較大壓力。項(xiàng)目產(chǎn)品SWOT分析之機(jī)會(huì)（O）利用機(jī)會(huì)共享機(jī)遇獨(dú)享機(jī)遇1.在大環(huán)境看好的情況下，項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)計(jì)完善的功能定位、客戶定位、國(guó)際推廣渠道以及營(yíng)銷推廣模式，以充分利用外部的共享機(jī)遇。2.針對(duì)作為在中國(guó)出現(xiàn)較早綜合性工業(yè)商城以及普陀區(qū)重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)遇，發(fā)展商應(yīng)該多爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策，以吸引更多商戶入住。產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)—項(xiàng)目所選取的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)如電力電工、數(shù)控機(jī)床、工業(yè)自動(dòng)化等均是國(guó)家重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)，前景廣泛看好。國(guó)際機(jī)會(huì)—中國(guó)逐漸成為國(guó)際上的工業(yè)采購(gòu)中心，大量國(guó)際組織、跨國(guó)企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)尤其是上海地區(qū)的采購(gòu)活動(dòng)越發(fā)頻繁。前瞻定位—項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)較早定位為綜合性的中高端工業(yè)品商城的項(xiàng)目，先行入市可給項(xiàng)目帶來(lái)較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；普陀唯一—項(xiàng)目是普陀區(qū)唯一一家入選上海市16家重點(diǎn)扶持的總部基地的項(xiàng)目，政府扶持力度較大。項(xiàng)目產(chǎn)品SWOT分析之威脅（T）規(guī)避威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅風(fēng)險(xiǎn)威脅1.本案通過(guò)中高端的定位以及專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)來(lái)規(guī)避由周邊項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅，舉例說(shuō)，一支專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是本案超越與“華盛國(guó)際商務(wù)花園工業(yè)ShoppingMall”的至關(guān)重要的因素；2.項(xiàng)目銷售和經(jīng)營(yíng)均需要對(duì)政策法規(guī)進(jìn)行深入研究，統(tǒng)一各方權(quán)益，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不可控性較強(qiáng)，商城應(yīng)建立多套預(yù)案，以應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)。直接競(jìng)爭(zhēng)—區(qū)域內(nèi)分布有多個(gè)具有一定規(guī)模的工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品與本案具有一定重疊，可能會(huì)分流本案一定數(shù)量的客戶。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)—周邊部分項(xiàng)目如“華盛國(guó)際商務(wù)花園”即規(guī)劃有經(jīng)營(yíng)工業(yè)產(chǎn)品的“工業(yè)ShoppingMall”，且與本案定位類似，經(jīng)營(yíng)后將與本案形成競(jìng)爭(zhēng)。政策風(fēng)險(xiǎn)—國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，而項(xiàng)目又是工業(yè)用地性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)分割銷售、商鋪使用權(quán)銷售面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)更大。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)—本案項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)模式較為新穎，入市初期面臨的市場(chǎng)抗性較大，如商戶可能因?yàn)闃菍?、人流量等?wèn)題而拒絕入住；另外，客戶需求發(fā)生變化亦會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。投資價(jià)值分析本案投資模式與其他投資模式比較住宅隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大，政府對(duì)住宅市場(chǎng)投資限制越來(lái)越多。住宅類房產(chǎn)投資難度越來(lái)越大，收益率亦越低。住宅已不再成為良好的投資產(chǎn)品。銀行所有投資方式中最為普通百姓認(rèn)可的一種最普遍的方式。但在目前情況下，銀行存款年利率僅為2.25%，扣除2%的利息稅，實(shí)際回報(bào)率僅為1.8%。安全性較高，收益率低。股票

06年中國(guó)股市在經(jīng)過(guò)多年調(diào)整后，開(kāi)始進(jìn)入又一輪的快速成長(zhǎng)期，投資收益又有大幅提升。但“股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”的銘言仍舊成立。投資股票收益最高，但風(fēng)險(xiǎn)也最大。債券投資者需要投入的資金較多，投資期限較長(zhǎng)，抵抗通貨膨脹的能力較差。期貨投資期限不固定，雖有獲取暴利的機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)亦較高。辦公投資者需要投入的資金相對(duì)于其他投資要高出許多，對(duì)于中小投資客來(lái)說(shuō)比較困難。商鋪中小面積產(chǎn)權(quán)商鋪投資逐漸升溫，商鋪成為較為流行的投資產(chǎn)品。好的商鋪具有保值增值的特點(diǎn)，還具有收益穩(wěn)定的特點(diǎn)。投資門(mén)檻低：主力單元面積10~30平方米，總價(jià)20~30萬(wàn)元，投資門(mén)檻較低。回報(bào)高：前瞻定位的工業(yè)商城，提供由多個(gè)平臺(tái)支持的增值服務(wù)，可以保證投資者獲得每年不低于11%的收益，比投資產(chǎn)權(quán)式酒店、辦公樓或零售商鋪的收益高出許多。風(fēng)險(xiǎn)?。簩I(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并給投資者提供第三方擔(dān)保，保障投資者投資資金的安全性；本案商鋪投資說(shuō)明投資優(yōu)勢(shì)（S）投資門(mén)檻低，主力總價(jià)20~30萬(wàn)元投資客戶多，中小個(gè)人投資者數(shù)量眾多投資回報(bào)高，不低于11%的年投資回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)小，專業(yè)保障、法律援助投資劣勢(shì)（W）投資機(jī)會(huì)（O）投資風(fēng)險(xiǎn)（T）與產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，本案只能投資使用權(quán)，投資經(jīng)營(yíng)模式操作難度大且市場(chǎng)上少有類似先例，會(huì)使投資者產(chǎn)生較大抗性投資需求旺盛，近年，商鋪投資市場(chǎng)不斷升溫度專業(yè)市場(chǎng)投資亦是一個(gè)熱點(diǎn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較少，本案屬于市場(chǎng)上啟動(dòng)較早的項(xiàng)目，面臨競(jìng)爭(zhēng)較少政策風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)使用權(quán)等非產(chǎn)權(quán)實(shí)體投資限制較多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資行為日趨理性且日漸謹(jǐn)慎，對(duì)投資使用權(quán)接受度較低本案作為投資品的ＳＷＯＴ分析觀點(diǎn)與結(jié)論：

一方面通過(guò)系統(tǒng)的產(chǎn)品和功能定位，提升項(xiàng)目自身的附加值和投資價(jià)值；另一方面深入設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷模式，盡可能規(guī)避法規(guī)限制，同時(shí)開(kāi)展有效針對(duì)投資者的推廣。本案項(xiàng)目以“低投資、高回報(bào)”為賣(mài)點(diǎn)，還是可以吸引不少投資者進(jìn)行投資的。

同類產(chǎn)品客戶構(gòu)成分析（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶構(gòu)成解析上海電子商城單元面積范圍10~40平方米，總價(jià)10~50萬(wàn)元，最低首付3萬(wàn)元，主力鋪面進(jìn)深3米、面寬3.5米；投資門(mén)檻較低，對(duì)中小散戶投資者吸引力較大上海國(guó)際包裝印刷城項(xiàng)目底層展示商鋪主力面積分割20~30平方米，總價(jià)范圍30~50萬(wàn)元，用于包裝機(jī)械和包裝原材料的展示；上海中電·紫旺電氣城項(xiàng)目主力商鋪面積50平方米，單價(jià)范圍5000元~8500元，總價(jià)范圍25~40萬(wàn)元結(jié)合本案特征需求面積特征主力單元面積10~30平方米需求總價(jià)特征投資門(mén)檻不高，20~30萬(wàn)元/套本案商業(yè)產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶構(gòu)成解析上海本地長(zhǎng)三角地區(qū)港臺(tái)地區(qū)客戶來(lái)源：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上部分工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)（如上海電子商貿(mào)城和中金紫旺電子城）的調(diào)查，此類產(chǎn)業(yè)商鋪的投資者來(lái)自上海本地的為主，而隨著區(qū)域投資市場(chǎng)的成熟來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)和臺(tái)灣等地的投資者比例亦有所上升。客戶構(gòu)成：工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)投資客中，以中小散戶為主體；以生產(chǎn)廠家和代理商組成的自用客戶開(kāi)始考慮對(duì)此類商鋪的購(gòu)買(mǎi)，而專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者處于投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)此類商鋪的投資興趣并不大，市場(chǎng)上少有投資機(jī)構(gòu)大量買(mǎi)進(jìn)此類商鋪的成交案例。自用客戶個(gè)體投資者機(jī)構(gòu)投資者

商業(yè)產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶構(gòu)成解析客戶需求特征分析信息獲得渠道中小型個(gè)人投資者一般通過(guò)報(bào)紙等平面媒體獲得信息自用廠家或商家則多通過(guò)業(yè)內(nèi)介紹以及業(yè)內(nèi)專業(yè)渠道了解信息投資者或更大型的購(gòu)買(mǎi)者可能會(huì)通過(guò)專業(yè)的業(yè)內(nèi)展會(huì)或會(huì)議購(gòu)買(mǎi)決策影響因素中小散戶投資者缺乏專業(yè)背景，其投資行為容易受發(fā)展商承諾的投資回報(bào)、售后返租等優(yōu)惠條件的影響；另外，此類投資者比較容易受專業(yè)人士或大型投資機(jī)構(gòu)的投資方向影響，對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域的小面積產(chǎn)權(quán)式商鋪投資興趣濃厚自用客戶由于自身具有行業(yè)背景，因此在項(xiàng)目選擇時(shí)，對(duì)區(qū)域交通物流條件和產(chǎn)業(yè)環(huán)境要求較高需求特征變化趨勢(shì)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)透明度提高成為產(chǎn)權(quán)商鋪市場(chǎng)的一大趨勢(shì)，投資者的投資行為日趨理性，尤其是工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)投資者中，自用客比例上升，開(kāi)始更多關(guān)注此類項(xiàng)目產(chǎn)品自身硬件條件和經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的能力和經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶構(gòu)成解析投資客戶需求特征分析年齡結(jié)構(gòu)25歲以下：8%25~45歲：58%46~55歲：23%55歲以上：11%投資取向25歲以下：資金實(shí)力較弱，很少會(huì)參與投資活動(dòng)；參與者投資取向多為股票等方向25~45歲：擁有一定資金實(shí)力，參與投資活動(dòng)范圍寬泛，尤其對(duì)高收益的股票、債券、基金、房產(chǎn)等投資興趣濃厚，而投資較為理性46~55歲：擁有一定資金實(shí)力，參與投資活動(dòng)范圍寬泛，投資取向涵蓋股票、債券、基金、房產(chǎn)等，但是投資不夠理性，容易跟風(fēng)；56歲以上：屬于投資的穩(wěn)健派，以收益穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較小的基金、債券（尤其是政府債券）為主要投資對(duì)象本案目標(biāo)投資者根據(jù)項(xiàng)目自身特征，基本鎖定本案投資者以25~45歲理性投資者為主，以46~55歲的投資者為輔。投資主體對(duì)本案的投資興趣來(lái)源于較高的投資回報(bào)，但其投資行為比較謹(jǐn)慎，投資者會(huì)通過(guò)多種渠道對(duì)其投資收益和資金安全性有深入了解，才會(huì)做出投資決策。

商業(yè)產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征（二次招商客）經(jīng)營(yíng)能力要求知名度、影響力、可視性、可達(dá)性服務(wù)便利要求項(xiàng)目形象要求注冊(cè)、辦證、咨詢、投資、稅務(wù)等資源整合能力、項(xiàng)目定位科學(xué)性等商戶需求機(jī)電機(jī)床、工業(yè)自動(dòng)化、安全設(shè)備、信息技術(shù)、醫(yī)療設(shè)備類需求客戶商戶構(gòu)成知名廠家代理商中小廠家

商業(yè)產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征（二次招商客）受訪人所在市場(chǎng)角色職位經(jīng)營(yíng)范圍個(gè)性需求特征共性需求陳女士國(guó)際機(jī)電五金城機(jī)床代理商老板機(jī)床、機(jī)床配件等業(yè)務(wù)主要集中于嘉定汽車(chē)城固定老客戶的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要求不高，關(guān)注項(xiàng)目是否靠近其客戶1、關(guān)注入住項(xiàng)目的影響力；2、傾向于選址處于交通物流條件便利區(qū)域的項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)；3、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)度水平要求較高；4、希望市場(chǎng)能夠多做宣傳，如廣告和推廣活動(dòng)，以能吸引更多的客戶來(lái)市場(chǎng)采購(gòu)狄先生曹安機(jī)械市場(chǎng)機(jī)床超市機(jī)床代理商業(yè)務(wù)經(jīng)理國(guó)內(nèi)名優(yōu)機(jī)床、機(jī)械等知名機(jī)床代理商，致力于銷售渠道的拓展，對(duì)新建市場(chǎng)興趣濃厚，在各市場(chǎng)需求面積一般較大陳先生江橋二手機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)機(jī)床代理商業(yè)務(wù)經(jīng)理機(jī)床、二手機(jī)械等長(zhǎng)期在二手機(jī)械市場(chǎng)棚區(qū)經(jīng)營(yíng)，對(duì)室內(nèi)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所興趣濃厚，但租金承受能力偏低徐先生曹安機(jī)械市場(chǎng)機(jī)床超市浙江機(jī)床廠商銷售經(jīng)理數(shù)控機(jī)床、加工中心等廠商發(fā)展迅速，渠道拓展采用自建渠道和尋求代理相結(jié)合的方式；希望市場(chǎng)提供代辦分公司注冊(cè)的服務(wù)唐女士曹安機(jī)械市場(chǎng)機(jī)床超市臺(tái)灣機(jī)床廠商總經(jīng)理數(shù)控機(jī)床、加工中心等較早進(jìn)入該市場(chǎng)，行業(yè)資源豐富，幫助該市場(chǎng)進(jìn)行早期招商；對(duì)市場(chǎng)發(fā)展商專業(yè)程度不滿，有意遷出該市場(chǎng)王先生國(guó)際機(jī)電五金城人民電器廠銷售人員繼電、斷路器、電纜等行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，擁有成熟的自建渠道資源，亦與各類代理商廣泛合作。認(rèn)同專業(yè)市場(chǎng)在其渠道體系中的作用吳女士國(guó)際機(jī)電五金城消防器材代理業(yè)務(wù)經(jīng)理各類消防器材、工程門(mén)面僅作為部分產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)和展示空間，業(yè)務(wù)來(lái)源依托關(guān)系介紹，消防工程設(shè)計(jì)服務(wù)前景較廣目標(biāo)商戶訪談

商業(yè)產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征（二次招商客）商戶需求特征分析信息獲得渠道商戶主要為生產(chǎn)廠家，他們獲得此類項(xiàng)目的信息主要通過(guò)專業(yè)刊物、行業(yè)展會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)渠道；業(yè)內(nèi)流傳亦是此類商戶獲得項(xiàng)目信息的另一個(gè)主要渠道選址決策影響因素商戶選址此類商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，主要關(guān)注的以下因素，按照重要性排序如下：

1.項(xiàng)目區(qū)位和交通條件

2.項(xiàng)目知名度和影響力

3.經(jīng)營(yíng)方專業(yè)度和推廣

4.鋪面所處樓層

5.客戶引導(dǎo)系統(tǒng)需求特征變化趨勢(shì)工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)本質(zhì)上是工業(yè)品生產(chǎn)企業(yè)的新興營(yíng)銷渠道和最終購(gòu)買(mǎi)者的新興采購(gòu)渠道，能夠有利于渠道更新和渠道建設(shè)的項(xiàng)目，對(duì)商戶的吸引力較大；二次招商過(guò)程中，關(guān)注工業(yè)品生產(chǎn)廠家的渠道建設(shè)需求，是此類項(xiàng)目成功的保證。

辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征辦公客戶需求特征—對(duì)產(chǎn)品面積本案主力單元面積分割600m2，基本符合大中型企業(yè)總部、地區(qū)總部、企業(yè)營(yíng)銷/研發(fā)/采購(gòu)等職能中心的要求；設(shè)施提高大堂等公共部位品質(zhì)；不設(shè)中央空調(diào)，設(shè)置分體式空調(diào)機(jī)位；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高；適當(dāng)提高樓板承重指標(biāo)等生態(tài)化屋頂花園、觀光平臺(tái)、外墻外保溫系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、全新風(fēng)置換系統(tǒng)、樓板埋管系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)等層高接受園區(qū)類高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓層高的層高，范圍在3.8~4.2米，對(duì)于層高并無(wú)特殊需求配套要求完善商務(wù)配套功能，如高標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議會(huì)務(wù)功能、咖啡簡(jiǎn)餐休閑功能等配套

辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征辦公客戶需求特征—對(duì)價(jià)格/渠道/推廣售價(jià)折讓半層/整層大面積成交價(jià)格會(huì)有所折扣，根據(jù)一般市場(chǎng)情況，扣率在15%左右。代理機(jī)構(gòu)注重代理商的服務(wù)能力以及代理機(jī)構(gòu)的談判能力和知名度，好的代理機(jī)構(gòu)對(duì)客戶購(gòu)買(mǎi)決策影響較大渠道創(chuàng)新要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種渠道如網(wǎng)絡(luò)、新型媒體等提供項(xiàng)目資料，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更深入細(xì)致全面的了解政策優(yōu)惠要求項(xiàng)目為企業(yè)提供多種政策如稅收、財(cái)政和科技創(chuàng)新扶持等方面的政策優(yōu)惠各類資源希望獲得業(yè)務(wù)拓展、服務(wù)、信息、技術(shù)、商機(jī)等多方面的資源入駐企業(yè)類型及需求特征準(zhǔn)成熟型企業(yè)成熟型企業(yè)共性需求追求便利一站式的辦公環(huán)境和辦公配套看中政府面的影響與扶持需要通過(guò)更多渠道展示企業(yè)形象注重品牌推廣、文化交流個(gè)性需求中、低總價(jià)環(huán)境符合企業(yè)特性提供多種平臺(tái)注重資源流通個(gè)性需求看重樓宇品質(zhì)體現(xiàn)企業(yè)身份要求高檔服務(wù)追求商務(wù)交流本項(xiàng)目客戶以成熟型企業(yè)為主吸引以企業(yè)總部、地區(qū)總部、企業(yè)職能中心等形式為主的企業(yè)類型

辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成與特征客戶分析綜合性結(jié)論

本案各類客戶主體所關(guān)注的因素商業(yè)投資客投資收益有多少？如何實(shí)現(xiàn)？投資安全性如何保證？終端商戶如何吸引更多的國(guó)內(nèi)外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)自身產(chǎn)品？新的渠道如何拓展？辦公客戶如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)？能否擴(kuò)大增加值，并降低運(yùn)營(yíng)成本？客戶分析綜合性結(jié)論

本案各投資主體投資本案的核心價(jià)值投資客高額穩(wěn)定的投資回報(bào)商城經(jīng)營(yíng)的租金收益可以保證投資客獲得每年不低于11%的收益；提供第三方擔(dān)保以及完善的投資退出機(jī)制保障投資者資金的安全。終端商戶低成本高效率的營(yíng)銷渠道商城在實(shí)體采購(gòu)交易平臺(tái)基礎(chǔ)上，還提供了網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)和國(guó)際交流渠道、六大支持平臺(tái)等增值服務(wù)。使入住商城的工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家以較低的經(jīng)營(yíng)成本拓展有效的營(yíng)銷渠道，吸引來(lái)自全國(guó)各地的采購(gòu)客戶以及大量國(guó)外組織機(jī)構(gòu)和跨國(guó)企業(yè)采購(gòu)團(tuán)購(gòu)買(mǎi)其產(chǎn)品，并獲得比傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道更多的客戶資源。辦公客戶總部研發(fā)+展示交易+電子商務(wù)的高端產(chǎn)業(yè)鏈總部辦公樓和國(guó)際工業(yè)商城相結(jié)合，給入住的總部類辦公客戶提供了研發(fā)、交易、展示、商務(wù)等多種平臺(tái)。將生產(chǎn)功能和總部研發(fā)、營(yíng)銷功能獨(dú)立開(kāi)來(lái)——生產(chǎn)功能外遷，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；總部研發(fā)和營(yíng)銷功能在商城集中，提高企業(yè)知名度、增加值。整盤(pán)營(yíng)銷攻略“核動(dòng)式營(yíng)銷”以核制動(dòng)全局，形成核磁場(chǎng)，以吸引上下游介質(zhì)，形成具有能量放大百倍的能量

磁核心——核心商業(yè)，吸納資源，帶動(dòng)整項(xiàng)目整體上揚(yáng)，熱動(dòng)市場(chǎng)上游介質(zhì)——高效，整合的營(yíng)銷通路所帶動(dòng)的高端辦公客戶群下游介質(zhì)——中發(fā)集團(tuán)原有客戶資源及專業(yè)平臺(tái)的建立，以及浙商資源的優(yōu)勢(shì)共享——以磁場(chǎng)效應(yīng)，吸納爆破性高端客戶群，帶動(dòng)區(qū)域提升制動(dòng)全局，形成中發(fā)集團(tuán)今后平臺(tái)發(fā)展的核能站。攻略解析核聚變效應(yīng)整盤(pán)推廣媒體策略辦公商業(yè)媒體體捆綁式合作資源庫(kù)運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)戶外NPSP/PR活動(dòng)執(zhí)行軟文聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)同步電視電臺(tái)媒體組合象限分布第一象限第二象限第三象限第四象限高效渠道〖說(shuō)明〗越接近正值，其使用率越大；接近單項(xiàng)正值，針對(duì)單項(xiàng)投放率高于另一項(xiàng)；接近兩者負(fù)值區(qū)，其在整體媒體策略中使用率相對(duì)較小。商業(yè)辦公Glocal推廣：本土與國(guó)際融合的趨勢(shì)可行度不高第一象限運(yùn)用解析商業(yè)大眾媒體：以短爆為目的，在重要節(jié)點(diǎn)前投放，頻率較少，以招租為投放點(diǎn)，隱含加入投資高回報(bào)信息。財(cái)經(jīng)媒體：聯(lián)合第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞等財(cái)經(jīng)類媒體借用其客戶資源，深入客戶內(nèi)部，聯(lián)合舉辦大型活動(dòng)，增加業(yè)內(nèi)拉動(dòng)力。媒體捆綁式合作辦公：聯(lián)合市場(chǎng)主流媒體，進(jìn)行捆綁合作，同時(shí)組成記者團(tuán)，以第三方的觀點(diǎn)闡述項(xiàng)目，既節(jié)約成本，又可匯集多方資源，雙管齊下。VISAVISA資源庫(kù)

的運(yùn)用第一象限運(yùn)用解析數(shù)據(jù)庫(kù)資源是相對(duì)其他推廣來(lái)說(shuō)性價(jià)比最高的一種，而且可采用多推廣手段，如DM、短信、COLD

CALL等多種形式辦公：以DM形式針對(duì)一些銀行卡VIP、企業(yè)主、汽車(chē)主等用戶，以區(qū)域、存款額度、企業(yè)類型等標(biāo)準(zhǔn)篩選目標(biāo)客戶并進(jìn)行階段性投放，抓住大客戶，切實(shí)為銷售做準(zhǔn)備。商業(yè)：主要針對(duì)投資客戶，利用如明源、復(fù)地會(huì)、浙商、臺(tái)商等客戶資源以短信告之，或挑選部分客戶以電話形式約其至現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)員現(xiàn)場(chǎng)逼定客戶。現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)第一象限運(yùn)用解析人員要求：統(tǒng)一服裝，內(nèi)部說(shuō)辭、對(duì)外口徑也需一致，強(qiáng)調(diào)整個(gè)工作的嚴(yán)謹(jǐn)性；對(duì)待客戶服務(wù)需熱誠(chéng)，針對(duì)來(lái)電客戶需引導(dǎo)其至現(xiàn)場(chǎng)，針對(duì)來(lái)人客戶需以極強(qiáng)的說(shuō)服力鎖定客戶?，F(xiàn)場(chǎng)裝飾與更名：考慮本案的土地性質(zhì)及商業(yè)無(wú)產(chǎn)證，因此為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)一將售樓中心稱為“功能展示廳”，此叫法容易上口，且符合開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品自身專業(yè)化的特性，且感覺(jué)較為大氣，莊重。另外，加強(qiáng)售樓處布置，體現(xiàn)出項(xiàng)目整體氣質(zhì)。所有的推廣都是為積累客戶，吸引來(lái)人、來(lái)電作鋪墊，因此現(xiàn)場(chǎng)的執(zhí)行能力尤為重要，作為項(xiàng)目推廣的窗口，各類工作需統(tǒng)一與加強(qiáng)。整盤(pán)推廣媒體策略辦公商業(yè)媒體捆綁式合作資源庫(kù)運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)戶外NPSP/PR活動(dòng)執(zhí)行軟文聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)同步電視電臺(tái)媒體組合象限分布第一象限第二象限第三象限第四象限高效渠道〖說(shuō)明〗越接近正值，其使用率越大；接近單項(xiàng)正值，針對(duì)單項(xiàng)投放率高于另一項(xiàng)；接近兩者負(fù)值區(qū)，其在整體媒體策略中使用率相對(duì)較小。商業(yè)辦公Glocal推廣：本土與國(guó)際融合的趨勢(shì)第二象限運(yùn)用解析戶外選擇戶外廣告：留存期長(zhǎng)，性價(jià)比高，是吸引客戶較好的廣告選擇之一，如滬寧、滬杭高炮、車(chē)身廣告等，另外可利用自身資源在樓體本身設(shè)立戶外視屏分眾框架：針對(duì)性強(qiáng)、覆蓋面廣、選擇性多，可針對(duì)區(qū)域、樓宇性質(zhì)進(jìn)行不同選擇，且成本可根據(jù)選擇點(diǎn)不同進(jìn)行控制，針對(duì)辦公的銷售更為有用。第二象限運(yùn)用解析NP廣告辦公：根據(jù)階段的不同可適時(shí)選擇一些NP廣告，進(jìn)行硬廣告的投放，但投放量不易過(guò)大，一方面考慮成本控制，另一方面考慮有效控制項(xiàng)目的知曉率與曝光率。商業(yè)：以“招租”為切入點(diǎn)，進(jìn)行少量廣告的投放，可集中攻勢(shì)、集中費(fèi)用打一、二次大版面，旨在達(dá)到短期引爆的目的。整盤(pán)推廣媒體策略辦公商業(yè)媒體捆綁式合作資源庫(kù)運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)戶外NPSP/PR活動(dòng)執(zhí)行軟文聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)同步電視電臺(tái)媒體組合象限分布第一象限第二象限第三象限第四象限高效渠道〖說(shuō)明〗越接近正值，其使用率越大；接近單項(xiàng)正值，針對(duì)單項(xiàng)投放率高于另一項(xiàng)；接近兩者負(fù)值區(qū)，其在整體媒體策略中使用率相對(duì)較小。商業(yè)辦公Glocal推廣：本土與國(guó)際融合的趨勢(shì)第四象限運(yùn)用解析策略分解圖利用渠道資源，信函邀請(qǐng)目標(biāo)客群并以電話確認(rèn)活動(dòng)先行第一步渠道利用利用現(xiàn)有場(chǎng)地，組織專業(yè)性活動(dòng)第二步媒體配合第三步邀請(qǐng)媒體，以記者視角撰寫(xiě)軟文，統(tǒng)發(fā)媒體網(wǎng)絡(luò)播報(bào)第四步聯(lián)合地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)上直播，加大活動(dòng)推動(dòng)力第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)說(shuō)明商業(yè)辦公〖說(shuō)明〗從活動(dòng)舉辦的總量與頻率來(lái)分配，為商業(yè)服務(wù)的活動(dòng)會(huì)多于為促進(jìn)辦公銷售而舉辦的活動(dòng)。但商業(yè)的好壞是與辦公緊密聯(lián)系在一起的，在做商業(yè)產(chǎn)品活動(dòng)時(shí)，仍會(huì)服務(wù)項(xiàng)目整體，將辦公有機(jī)地結(jié)合在一起?；顒?dòng)分類第四象限運(yùn)用解析商業(yè)銷售：產(chǎn)品推介會(huì)、投資理財(cái)論壇、客戶聯(lián)誼會(huì)、商會(huì)推薦會(huì)、巡展會(huì)、投資客看房展等。以活動(dòng)形式及性質(zhì)為分類依據(jù)：

參展活動(dòng)：高科類市場(chǎng)專業(yè)雜志繁多，且發(fā)行量大不大，如果針對(duì)雜志及刊物投放廣告，宣傳成本易浪費(fèi)，同時(shí)考慮到本案的定位，因此參加一些較為高端及專業(yè)的展會(huì)，不僅能吸引客群，還能擴(kuò)大項(xiàng)目業(yè)務(wù)的推廣力度。自組活動(dòng)：利用本案自身強(qiáng)大的展示及商業(yè)會(huì)務(wù)的功能，并聯(lián)合“商房聯(lián)”資源自行策劃并舉辦各類專題性活動(dòng)。辦公銷售：跨國(guó)企業(yè)學(xué)術(shù)交流會(huì)、外資銀行融資會(huì)、客戶答謝冷餐會(huì)、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)誼會(huì)等。以銷售階段不同為分類依據(jù)展覽名稱日期第二屆上海國(guó)際電力裝備輸配電與節(jié)能節(jié)電設(shè)備展07年3月第二屆中國(guó)蘇州國(guó)際機(jī)床及工模具展覽會(huì)07年3月2007第八屆亞太電子工業(yè)(蘇州)展覽會(huì)07年3月中國(guó)設(shè)計(jì)與工程配套產(chǎn)品博覽會(huì)07年3月第七屆中國(guó)國(guó)際電力電工設(shè)備與技術(shù)展覽會(huì)07年4月第十四屆上海國(guó)際冶金工業(yè)展覽會(huì)07年5月2007中國(guó)（蘇州）國(guó)際工業(yè)控制及自動(dòng)化技術(shù)設(shè)備展覽會(huì)07年7月商業(yè)二次招商：工業(yè)展示會(huì)、行業(yè)峰會(huì)、工業(yè)市場(chǎng)專題講座、大使館文化日等。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析〖商業(yè)銷售階段〗形式一：產(chǎn)品推介會(huì)

以規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)，邀請(qǐng)實(shí)際積累的客戶至現(xiàn)場(chǎng)參加旁聽(tīng)會(huì)，并邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、顧問(wèn)律師、產(chǎn)品規(guī)劃方、工程方等相關(guān)部門(mén)，舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，一方面通過(guò)客戶與嘉賓的互動(dòng)將產(chǎn)品的投資價(jià)值最大化；另一方面通過(guò)律師的分析將產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效論證，使產(chǎn)品更具可信度?；顒?dòng)賞析〖商業(yè)銷售階段〗形式二：投資理財(cái)論壇

針對(duì)不同的投資形式，以積金投資、股市投資等做針對(duì)性比較，強(qiáng)調(diào)本案的投資性，并以實(shí)例比較法，將產(chǎn)品可觀的投資面展示在客戶面前，并從另一方面將本案的操作模式隱約告知客戶。第四象限運(yùn)用解析第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析〖商業(yè)銷售階段〗形式三：商會(huì)推介會(huì)

聯(lián)合浙商、臺(tái)商等商會(huì)資源，組織投資客看房團(tuán)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)的分組推薦，進(jìn)一步鎖定意向客戶，并通過(guò)后期的客戶維護(hù)與跟進(jìn)，提高積累客戶的實(shí)際成交欲望。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析〖商業(yè)招商階段〗形式一：行業(yè)峰會(huì)

邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士及政府界官員，舉辦行業(yè)性質(zhì)較強(qiáng)的專題活動(dòng)，一方面打開(kāi)項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)的知曉率，另一方面，以峰會(huì)形式有效的推廣項(xiàng)目本身。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析〖商業(yè)招商階段〗形式二：大使館文化日

聯(lián)合歐洲國(guó)家駐上海的大使館，共同舉辦文化日活動(dòng)，以此為點(diǎn)邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商國(guó)外資源的企業(yè)共同以及意向客戶、行業(yè)企業(yè)主共同參加，在輕松的氛圍中提升項(xiàng)目的專業(yè)性并強(qiáng)化其六大業(yè)態(tài)。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析〖辦公銷售階段〗形式一：企業(yè)融資會(huì)聯(lián)合外資銀行共同舉辦企業(yè)融資會(huì)，針對(duì)外資銀行給國(guó)內(nèi)企業(yè)設(shè)立的優(yōu)惠為切入點(diǎn)，邀請(qǐng)大型知名企業(yè)高層，及政府領(lǐng)導(dǎo)共同參加，通過(guò)會(huì)議內(nèi)容的設(shè)置，將辦公產(chǎn)品推薦給企業(yè)主，并通過(guò)開(kāi)發(fā)商與政府的洽談確定本案的政策優(yōu)惠，在會(huì)議上由政府官員做論述。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析〖辦公銷售階段〗形式二：客戶答謝酒會(huì)以實(shí)現(xiàn)積累的高層客戶為基礎(chǔ)，有針對(duì)性的選擇優(yōu)質(zhì)客戶參加答謝會(huì)，以冷餐或酒會(huì)的形式，讓客戶在自在、高雅的氛圍中，與業(yè)務(wù)員輕松交談，使客戶等級(jí)迅速且有效的轉(zhuǎn)化。道具選擇道具選擇不以數(shù)量求勝，采用較新穎的形式，力求做到常規(guī)道具非常規(guī)形式，提升項(xiàng)目品質(zhì)感。綜合性補(bǔ)充建議綜合性補(bǔ)充建議內(nèi)網(wǎng)平臺(tái)聯(lián)合普陀區(qū)政府、金融理財(cái)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、法律中心、物業(yè)公司等機(jī)構(gòu)共同組建“項(xiàng)目?jī)?nèi)網(wǎng)”，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部局域網(wǎng)將所有資源整合在一起，以實(shí)現(xiàn)在線咨詢、在線回答、在線辦理等多重服務(wù)，形成網(wǎng)絡(luò)一條龍服務(wù)，解決業(yè)主多處咨詢、多方奔走的困擾。此建議若能實(shí)現(xiàn)也可為項(xiàng)目提升附加值，加大賣(mài)點(diǎn)國(guó)際推廣充分利用開(kāi)發(fā)商自身資源，聯(lián)合大使館定期舉辦工業(yè)博覽