廣州新型寫(xiě)字樓策劃案范本

1廣州新型寫(xiě)字樓籌劃案2005-2-21目錄

目錄第01頁(yè)前言第02頁(yè)

一、工程分析第03頁(yè)

二、市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶第10頁(yè)

三、價(jià)格策略第22頁(yè)

四、整合型寫(xiě)字樓方案是市場(chǎng)空白點(diǎn)第29頁(yè)

五、銷售推廣策略第34頁(yè)

六、廣告策略第50頁(yè)

七、銷售管理第54頁(yè)

八、結(jié)束語(yǔ)第57頁(yè)

前言受廣州市受廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司委托，廣州天與地廣告?zhèn)鞑?duì)參與新裕大廈的籌劃及推廣工作深感榮幸，對(duì)廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司給予敝公司的時(shí)機(jī)深表謝意。憑籍著數(shù)年房地產(chǎn)之經(jīng)驗(yàn)，天與地廣告公司將竭盡所能，為廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司提供最好的效勞。

本籌劃方案是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)及相關(guān)因素的分析，對(duì)新裕大廈銷售前期工作進(jìn)行規(guī)劃性建議，為新裕大廈今后的銷售推廣方向作出描述。力求提高新裕大廈品牌形象并在銷售中取得理想成績(jī)。

本方案中的廣告策略重點(diǎn)；將以新裕大廈品牌形象的建立和主題概念策略為重點(diǎn)，到達(dá)促進(jìn)銷售的目的。一、

工程分析1、

新裕大廈的優(yōu)勢(shì)分析：

A無(wú)可取代的地理位置優(yōu)勢(shì)；

新裕大廈位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處。東風(fēng)路，交通要塞，主干道位置無(wú)出其右；農(nóng)林下路，又有相當(dāng)開(kāi)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)路段，地鋪，寫(xiě)字樓都是一流的理想選擇位置。B環(huán)境的意外收獲；

新裕大廈地處東山，商業(yè)老區(qū)似乎在景觀方面沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，從廣發(fā)大廈11樓向農(nóng)林路方向眺望發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)密集的綠化景觀，原因是附近多為低矮的建筑，而綠化比擬密集而且有序。這一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)會(huì)在買(mǎi)家現(xiàn)場(chǎng)看樓的時(shí)候起相當(dāng)大的幫助。

C配套成熟

新裕大廈周邊的商業(yè)環(huán)境及文化氣氛都非常濃厚，學(xué)校、醫(yī)院、郵政、銀行、街市、百貨商店、賓館一應(yīng)俱全，滿足多方面的需求。D規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

在新裕大廈交付使用之后，我們可預(yù)見(jiàn)到相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，小范圍區(qū)域不會(huì)有對(duì)新裕大廈造成影響的工程進(jìn)行。E建筑質(zhì)量

開(kāi)展商豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾恚朴谶\(yùn)用先進(jìn)的建筑技術(shù)等方面的建樹(shù)，在工程現(xiàn)場(chǎng)已有很好的表達(dá)。F科技成分的引入，可以講是四兩拔千斤。

據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)分析，引入寬帶網(wǎng)絡(luò)的費(fèi)用相當(dāng)于每平方缺乏50元，而引入之后所產(chǎn)生的附加值直接回報(bào)〔提交單價(jià)之幅度〕是遠(yuǎn)不止于此的。G無(wú)梁柱的設(shè)計(jì)與建筑物功能配合得天衣無(wú)縫。H開(kāi)展商

開(kāi)展商已有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多個(gè)工程的成功經(jīng)驗(yàn)及業(yè)績(jī)，并有雄厚的資本及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這都是增強(qiáng)購(gòu)置者信心的一個(gè)重要因素。I有實(shí)力的買(mǎi)家已接踵而至，據(jù)開(kāi)展商提供之信息顯示，幾家銀行已相中新裕大廈，麥當(dāng)勞亦有意購(gòu)置店面，這對(duì)資金回籠及工程檔次的提高都有好處。J商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓三位一體的多功能建筑工程能將三方面的優(yōu)勢(shì)整合，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)面。2、

新裕大廈的劣勢(shì)分析A、工程占地面積千余平方，規(guī)模不大；

B、由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車(chē)量有一定局限。

C、開(kāi)售期與交付使用期相距較長(zhǎng)，這對(duì)寫(xiě)字樓的銷售是一個(gè)不可忽略的難點(diǎn)。

D、門(mén)前有高架橋橫架而過(guò)，對(duì)局部相信玄學(xué)的買(mǎi)家構(gòu)成一定的心理影響；

E、局部?jī)?yōu)勢(shì)未能在現(xiàn)今建筑期超前表達(dá)。蠟愁市場(chǎng)云時(shí)機(jī)符：閥還A、纖新裕階大廈同是一控位于檢相當(dāng)嚼理想粘地理濱位置儉的多吵功能鬧建筑鞏；

頭誓B、趨新裕犬大廈抵是一與具有嫁高素糊質(zhì)、益好質(zhì)鍛量的蜻建筑鉤；

跑長(zhǎng)C、對(duì)新裕維大廈把的寫(xiě)定字樓巷可以陶靈活按間隔位處理滾以適賄應(yīng)不徒同的辣買(mǎi)家報(bào)需要款，引探入整耀合型招寫(xiě)字鏟樓理撤念，宗更可怒將先本天優(yōu)煙勢(shì)發(fā)未揮到濫淋漓摩盡致平。

劈鬼D、討開(kāi)展黑商極插具前倍瞻性裳地引維入寬妹帶網(wǎng)滿絡(luò)，饞對(duì)現(xiàn)稿已建輪成在恰租、害售的懶寫(xiě)字誠(chéng)樓來(lái)他講是扭它們薪無(wú)法澡在短漫期內(nèi)嶼逾越牙的優(yōu)脖勢(shì)。

何該E、稿“入蜂世〞字消息圾，寫(xiě)吳字樓波形勢(shì)天見(jiàn)好瞧。寒咳市場(chǎng)獎(jiǎng)威脅鬧：館叔A、飯區(qū)內(nèi)賽有相域當(dāng)貨打量的幼現(xiàn)樓律寫(xiě)字朵樓〔游如：賴廣發(fā)亮大廈頑、新環(huán)國(guó)際芝商業(yè)防心、旦東峻址廣場(chǎng)忠、東晝山廣卡場(chǎng)、昨電子邁大廈豐等〕險(xiǎn)。

冊(cè)柏B、賽按工逃程進(jìn)逗度分蝶析，罪新裕湯大廈割寫(xiě)字鉤樓部食分的拾啟用沿時(shí)間售估計(jì)鴿在2棗00遼1年廁8月絲以后天。

擁榜C、羽幾年角前寫(xiě)勢(shì)字樓優(yōu)興旺糟的泡愉沫的致剩余造影響墳仍在蒜市場(chǎng)偶心理軟中作卷用，雄是一欄種無(wú)債形的將銷售題壓力催。囑泡結(jié)揪論：掃守新裕秀大廈休是在炕傳統(tǒng)些〔繁胖華〕箏商業(yè)丟區(qū)中璃一個(gè)凳綜合望素質(zhì)保較高勇的一薯個(gè)綜友合型乘建筑多工程盛。由幸于市戰(zhàn)場(chǎng)心陸理的攤復(fù)雜想性阻婆力，婆寫(xiě)字趕樓的噴入市金應(yīng)經(jīng)胞詳細(xì)問(wèn)之市閘場(chǎng)分貞析，附以獨(dú)淹特的殖優(yōu)勢(shì)漁引領(lǐng)秤入市宗，面?zhèn)湎蜃郧萦眉笆客顿Y宜客戶考。即弓要以誼獨(dú)特角的主各張，爬直接圍與目其標(biāo)消劍費(fèi)群購(gòu)進(jìn)行輩有效內(nèi)溝通雷，以雕非一士般的揭賣(mài)點(diǎn)奧去彌淹補(bǔ)“苗樓花集〞的起劣勢(shì)比。啊檔二、樓

御市場(chǎng)拘定位艘及目燭標(biāo)客猛戶畏柱1、粱市場(chǎng)絕分析

際叨廣州旨一手男寫(xiě)字癢樓市塑場(chǎng)上權(quán)半年砌表現(xiàn)罷平常見(jiàn)。

熊叨廣州告寫(xiě)字練樓發(fā)抬展始豪于9今0年興代初位，改負(fù)革開(kāi)憐往之竭初，脆市場(chǎng)禮環(huán)境棗生機(jī)危勃勃淋，大疼量的患企業(yè)靠問(wèn)世僵，外窩來(lái)企芒業(yè)紛艘紛進(jìn)免駐廣摧州，哪寫(xiě)字滅樓市倉(cāng)場(chǎng)一五片暢夢(mèng)旺。墾至9億5、鄙96婚年達(dá)樸到巔促峰。型時(shí)至哭97道、9所8年項(xiàng)是寫(xiě)尾字樓友落成前的高哲峰期嚷，供燙求突擁然失棒衡，蠟寫(xiě)字腔樓售么價(jià)迅稱速滑璃入低雀谷，走景況宿延續(xù)零至今裹。椐綠有關(guān)降資料愛(ài)顯示統(tǒng)，目買(mǎi)前，蜜全市勉可供拿使用斑的寫(xiě)諸字樓瞞面積袖已超厘過(guò)5得50都萬(wàn)平愚方米客，其刺中約袋有7至0%裙為商男品寫(xiě)泉字樓能，而栗商品煌寫(xiě)字看樓的庭空置俗率較差高，敞僅9茫5年頭至2巧00娃0年暴6月驢全市謠批出佳預(yù)售圍的商笨品寫(xiě)窩字樓福面積腔就達(dá)查26獄6萬(wàn)得平方追米，有但同瀉期登芽記成千交的巡卻只融有1嚷33抹萬(wàn)平命方米寨。此油外，都珠江池新城把、地皆鐵一談號(hào)線鉤沿線潑還有亦大量州寫(xiě)字把樓用距地正閑在苦插苦找軟尋市賺場(chǎng)機(jī)召會(huì)。竄現(xiàn)實(shí)艷不容鋸樂(lè)觀筍。

躁眨一手桑的不淹景氣遵，導(dǎo)訪致二棄手市概場(chǎng)價(jià)冶格下吧滑，董主要容表達(dá)斃在租透盤(pán)的售租價(jià)眾上，闊私人捷放盤(pán)臨的一啄些寫(xiě)龍字樓胞單位迅〔如衣東峻跪廣場(chǎng)質(zhì)〕竟該低至懷30術(shù)元/亂平方串米，印按平爪均租洋價(jià)及天平均補(bǔ)售價(jià)暢估算火，寫(xiě)歲字樓邪的年異回報(bào)賤率維控持在所4%淺左右橋，低宵于貸講款利疼率，瓣嚴(yán)重乖地打代擊投寬資信管心。

網(wǎng)今年叉，大趨市有少了新喊的生幼機(jī)，直公寓界式寫(xiě)叔字樓潮興起貍，所并謂公足寓式秀寫(xiě)字鏈樓即忠指亦向商亦收住，煮為的過(guò)是迎槳合部芽分規(guī)逆模不篇大的址公司陪需求段，尤宿其外越來(lái)創(chuàng)肅業(yè)者塊、初錯(cuò)創(chuàng)業(yè)療者。宋但是敞，公痛寓式浮寫(xiě)字帝樓并吧沒(méi)有嗽按發(fā)鄰展商糞預(yù)期銅的態(tài)走勢(shì)發(fā)礦展，俱其原體因如乒下：

騾法A、宜市場(chǎng)逐根底劈大窄漏。公搶寓式撒寫(xiě)字隙樓針隸對(duì)的架只是月市場(chǎng)什上某哨種特雞征的幻公司羊：小器規(guī)模帽企業(yè)須高層怕人員慚住所款的解真決，暫對(duì)門(mén)清面要古求不摸高。危按這僑種特膚征經(jīng)喜過(guò)濾盤(pán)市場(chǎng)洋，目昆標(biāo)消平費(fèi)群哪事實(shí)油上很搬窄。

號(hào)喇B、壽創(chuàng)業(yè)壺者的詢消費(fèi)匯取向仇未能諸被這述種模掉式的愁寫(xiě)字翅樓所象吸引周改變?nèi)?，即萍仍未層?huì)將品過(guò)多溪的資于金用然于購(gòu)開(kāi)置辦尸公用網(wǎng)房，承他們?cè)＝鉀Q寬辦公們用房瞇的手察段仍臂是選撞擇租擱用寫(xiě)匙字樓農(nóng)。

鈔寫(xiě)C、勿投資圍者對(duì)哈泛濫輩的寫(xiě)撈字樓儀望而碰生畏垃，一蛙直持芬謹(jǐn)慎艱態(tài)度策；沸旱沸揚(yáng)訴揚(yáng)的擊公寓駛式住決宅〔綁學(xué)生迎公寓間、老奉人公拿寓及扇面向根老外濕的國(guó)杏際公艱寓〕晝更占運(yùn)了市周場(chǎng)機(jī)踢會(huì)，街吸引量了相辣當(dāng)?shù)闹峦顿Y祖資金直。

妄貧D、識(shí)經(jīng)濟(jì)譯開(kāi)展?fàn)恐连F(xiàn)烏階段膽，公足司比賺較講漂門(mén)面佳，對(duì)宣寫(xiě)字乓樓的仰外形害、地么段等冶要求片較高瓶，市輩場(chǎng)上傲的公融寓式震寫(xiě)字股樓滿似足不雅了要魂求。

鹿預(yù)E、旋由于齊大多誰(shuí)公寓賄式寫(xiě)配字樓碼是以孝低起沃點(diǎn)為班根底具，規(guī)猶劃未棟有前炒瞻性鎖，開(kāi)江間、焦辦公籠通迅于方面堅(jiān)的設(shè)菜置不倆能迎測(cè)合新加興的皂IT肉行業(yè)蜻的企姜業(yè)。紋暗2、泰市場(chǎng)圈及項(xiàng)溪目定榜位

腔存準(zhǔn)確錢(qián)的市粗場(chǎng)定植位，漢最終抓的目粘的就炊是力吊求一囑擊即聽(tīng)中、忘準(zhǔn)確趙地抓輛住目袋標(biāo)客菊戶，催從而嫂使項(xiàng)故目熱暗銷，打在短既時(shí)間繪內(nèi)達(dá)禁到最攝佳銷歪售目盾標(biāo)，健創(chuàng)造均最高暖利潤(rùn)而。

鈴由于其新裕潔大廈輝具有宏的位層置優(yōu)鼻勢(shì)，章從市販場(chǎng)消程化能般力來(lái)銅看，賠假以龜時(shí)日肆的話狼，銷突售租瘦賃都叢會(huì)有封出路粥。但勉從資呀金回果籠的籮角度煌看，什那么應(yīng)唯好好竄利用框優(yōu)勢(shì)眉，引歷入新幕的主綿題概親念賣(mài)頁(yè)點(diǎn)以龍縮短里銷售酒周期惑、提幸高樓夢(mèng)盤(pán)附躺加值扣的策詳略。節(jié)明A、沙市場(chǎng)鑼定位箏：新領(lǐng)裕大色廈定典位—兇—座禾落于儀上佳捐位置鉗，具什有高傻素質(zhì)嘉、先精進(jìn)合結(jié)理功仰能配助置的注整合霸型寫(xiě)爺字樓升。

旱寶定位瞞闡述扣：膊等A、宿

線位置隊(duì)、地愧段是洲寫(xiě)字突樓租督、售盜行為幣重要止的考百慮要剪素，攻新裕努大廈黑在該裙方面戴得天笨獨(dú)厚富，更間有完狂美的窄外觀泄設(shè)計(jì)堡，極擁能激灰發(fā)購(gòu)險(xiǎn)買(mǎi)沖蝶動(dòng)。哪曉B、久綜合生素質(zhì)須高，例在建弊筑期穗已能撥通過(guò)至效果辨圖等業(yè)資料薄提前剪表達(dá)樹(shù)，基跡于項(xiàng)綢目的傲先天始優(yōu)勢(shì)全，買(mǎi)雄家對(duì)敏這方慣面的昂利益膨承諾擔(dān)應(yīng)相婆當(dāng)有沉信心溝。

勻吊C、紹先進(jìn)脂合理級(jí)的功鞋能配膏置，頂表達(dá)棚在無(wú)逢梁柱縱設(shè)計(jì)棕及寬塞帶網(wǎng)蔬絡(luò)設(shè)扒置。奇無(wú)梁仆柱設(shè)翻計(jì)，唱迎合漢不同蔬種類慧甚至授是不還同個(gè)扎體的哪買(mǎi)家郵的需漸求，柴在這胡里置悲辦寫(xiě)變字樓姿不僅巨有檔最次，咽更有僚個(gè)性棄，能無(wú)給業(yè)襪務(wù)上所往來(lái)茄的客貿(mào)戶有羅很好組的觀現(xiàn)感和鹿深刻剖的印贈(zèng)象，甜這是燙一個(gè)捕很好貪的利振益點(diǎn)詠。寬粥帶網(wǎng)翁絡(luò)設(shè)岸置，撇在寫(xiě)芹字樓透市場(chǎng)奉仍未潤(rùn)大行譯其道爆，這剪一設(shè)立置應(yīng)離提高原到樓仍宇綜丑合化票布線絕的層乎面〔陪估計(jì)紛約占雅工程紐總投鴨資2端~3崇%，楚但利丑潤(rùn)的別增長(zhǎng)寇會(huì)體廈現(xiàn)在奪高價(jià)臭格回剝報(bào)和朋快捷閣回報(bào)霜兩方辨面，校綜合婚回報(bào)斗評(píng)估閱在1阿5~能20屯%之吧間〕挖這對(duì)很新興止行業(yè)熟〔I注T業(yè)暢〕是疫一個(gè)論必要比的辦極公條那么件，轉(zhuǎn)對(duì)其腥它行筑業(yè)那么側(cè)是發(fā)物展所尿趨的暈一個(gè)劇新型摟高效腎和辦四公模匆式?？ㄔ谑性茍?chǎng)中禮，更磁是方秧興未礙艾。礦我們?cè)诙嫖恢谐贩Q“然獨(dú)特美的賣(mài)醫(yī)點(diǎn)〞降，是除推廣尚中的柿新點(diǎn)靜、重贈(zèng)點(diǎn)之蛋一。野練D、演保值叼、升魔值潛送力的像提前吐表達(dá)范是攻稻克市饞場(chǎng)觀勇望心星理的評(píng)唯一累出路筒。這袍里，丟針對(duì)嗓兩種抖人的關(guān)心理齡。

諒授其一搜、創(chuàng)粉業(yè)者相的資豐金取淹向；說(shuō)其二敏、是價(jià)已經(jīng)嫁對(duì)寫(xiě)狗字樓束不感剖冒的悲投資道者。伏針對(duì)慰創(chuàng)業(yè)犯要引貢導(dǎo)其屈在租貴、購(gòu)斬寫(xiě)字霞樓之構(gòu)間選貫擇后微者。碎零首紫期的身切實(shí)劍執(zhí)行田，租怖售的蜜優(yōu)劣右立判猛，加榴上對(duì)乒創(chuàng)業(yè)段手續(xù)霞的優(yōu)詠惠，敢開(kāi)業(yè)毒經(jīng)營(yíng)名的雜客務(wù)雜等費(fèi)共獵擔(dān)手緊段，域初創(chuàng)柳業(yè)階襯段的膚規(guī)模阻跳躍慮〔整筐合型清寫(xiě)字寶樓的據(jù)優(yōu)點(diǎn)賭〕，醉都是口初創(chuàng)寧業(yè)者阻無(wú)法舌抗拒析的誘草惑。約針對(duì)膝信心堅(jiān)缺乏哄的投懷資者熱，先味從計(jì)卷數(shù)入策手，麗寫(xiě)字拋樓的綠租金陷回報(bào)此率在肥有后數(shù)市支薪持的匆情況視下遠(yuǎn)遍優(yōu)于洗住宅傾，后障市的奉信心纖源于巡樓宇痕本身瑞的硬服件及名后續(xù)翻效勞燙政策漫。新抓經(jīng)營(yíng)瞞思路幼〔整科合型浩寫(xiě)字嬌樓〕溉的引芬入更愧可提貢高投偶資者戶探究俱的渴痰求，濃增強(qiáng)黑投資夜信心應(yīng)并能譯引入稀風(fēng)險(xiǎn)迎溢酬冤鼓勵(lì)優(yōu)〔在史穩(wěn)健康的投耳資方屬案中性參加桂市場(chǎng)堅(jiān)新要匹素，踢以微飲風(fēng)險(xiǎn)受暗示匪回報(bào)驗(yàn)〕的農(nóng)效果宏。保吧值、享升值蘇是作矛為期觀樓入葬市的糠必要月條件假設(shè)。

壓曬E、壩引入屠整合枝型寫(xiě)非字樓榜經(jīng)營(yíng)賽模式遮，準(zhǔn)邀確針自對(duì)目丈標(biāo)客們戶，跨與目屯標(biāo)客險(xiǎn)戶形銹成廣朗泛有走效的菜溝通衡，達(dá)雷成發(fā)執(zhí)展商里與買(mǎi)祝家雙奇贏的多局面王。稼弊綜上攀所述貫，本廣定位加的目蔥標(biāo)是網(wǎng)結(jié)合華工程雨先天椅后天規(guī)優(yōu)勢(shì)富，發(fā)菜掘新隸亮點(diǎn)鉗；在派市場(chǎng)分上贏仿取美血譽(yù)并還得到漁經(jīng)濟(jì)培利益兼回報(bào)裹?；^3、款目標(biāo)順客戶百徒A、他初創(chuàng)弟業(yè)者

剪劑B、賀一般闊投資碌者

肥捕C、酷IT煉行業(yè)爪的企兇業(yè)

章閣D、區(qū)風(fēng)險(xiǎn)裂投資個(gè)者刑賤4、幫目標(biāo)唉客戶旬特片山描述辮痛A、匠初創(chuàng)綠業(yè)者魚(yú)：有屋短期值及長(zhǎng)手期發(fā)原展思州路，滋資金堡有一劈定壓貞力，沫初創(chuàng)能業(yè)時(shí)齊機(jī)在柴選擇蜂尋找并中，曠微有忽急進(jìn)檔心理縣，既策想節(jié)著省開(kāi)肚支，頭又想殺有規(guī)京模，堡夠體美面。抖資訊孔接口放對(duì)之粒亦具椒相當(dāng)款的吸海引力便。豪捷B、喊一般誘投資偽者：嫌偏向躬于穩(wěn)挽重、硬謹(jǐn)慎宜；在壘投資道選擇子時(shí)有隙優(yōu)選恐及備幫選、炒保底禍三種議方案欠。投軟資分您析思鈔路經(jīng)過(guò)常是喘“如狼果…職…就沫……丘，退兵而求析其次禮也…樣…，心再惡倚劣也端……堅(jiān)〞模反式的井填空膊思維尋。優(yōu)京越的尚地段繁優(yōu)勢(shì)母便能頃最終莫觸動(dòng)屯其投錢(qián)資決智策。僑籠C、劇IT伴行業(yè)申：需睬要相已當(dāng)大硬的面鑄積，范開(kāi)間釘要合皆理，葵有對(duì)棒外的貿(mào)資訊覽接口酸，發(fā)退展成禍敗取什決于插短期昂市場(chǎng)黑成績(jī)站，所役以，循資金當(dāng)?shù)耐陡溉霑?huì)皺集中泉在硬螺件〔祖包括撞場(chǎng)地礦〕及戲廣告您推廣猛、客選戶服太務(wù)三莊方面茄上。蓋免D、友風(fēng)險(xiǎn)屬投資梯者：浮一種宏典型雖的急絡(luò)需出該路的形資金伶持有埋者，蝦好方錄案、窮新思價(jià)維就勢(shì)值得鐮一試殿，賭煌博心叨理甚蟻重，潔但對(duì)竹工程暮出路鹽的分弟析能甘力很待強(qiáng)。沸蘿經(jīng)分哨析，巷新裕盤(pán)大廈途根本咽能滿喪足這斬幾類振客戶梢需求際，而燃且具青很大大的可衡塑性覽；可薪充分返迎合懶目標(biāo)丘客戶慰需求土。

攀栗三、嫩

暴價(jià)格勝策略宅君1、令

宇價(jià)格岡定位抵分析

塞鐘高價(jià)東入市罪，雖爛然在麗短期跡銷售開(kāi)中可液能有賽較高森利潤(rùn)封，但胃假設(shè)不漂為買(mǎi)捎家接奉受，拘將會(huì)的造成橋樓盤(pán)遠(yuǎn)的長(zhǎng)肺期滯導(dǎo)銷。儀假設(shè)價(jià)才格定晃位定勻低了驗(yàn)，雖軋然能慌在相冶當(dāng)短面的時(shí)老期內(nèi)閃暢銷修，但卷可能餡會(huì)導(dǎo)邁致發(fā)奏展商治無(wú)利陷可圖斬，亦印減慢螞回籠與速度棕，最雙悲觀昨的情采況是勢(shì)假設(shè)太銷售荷不理綁想，紙價(jià)格死便沒(méi)艇在了妨下探搶的余壩地。責(zé)制定翠一個(gè)墻合理碎的價(jià)糾格是劫保證趣開(kāi)發(fā)撈商投俘資盡飄快回拍收并意取得事相應(yīng)塞銷售旗周期糧內(nèi)的壟最高弄利潤(rùn)泉的一綱個(gè)重孝要條模件。仗劃2、唱現(xiàn)行判價(jià)格聚策略植及選威擇價(jià)弦格策睜略與吵定位蟲(chóng)麗A、嗎需求燕導(dǎo)向狼定價(jià)惕法

你崇需求神導(dǎo)向喘定價(jià)績(jī)法可魂分為系名聲繡價(jià)格醋定價(jià)太法，評(píng)通行亦價(jià)格律定價(jià)石法、倆端數(shù)喪價(jià)格接定價(jià)潮法等克定價(jià)滋法。

虛叨1)窯、名營(yíng)聲價(jià)膛格定兼價(jià)法

鐮綱給可擺以表粗明持慎有者住身份蘿、地侄位的綿商品起制定緞價(jià)格侍。高張價(jià)格挎適用披于使聽(tīng)人產(chǎn)超生高秋檔次吊、高往質(zhì)量紋的形研象的不可代三表地籃位的勾標(biāo)志極性商抵品。擴(kuò)這種木商品冶為顯夜示高負(fù)質(zhì)量書(shū)而有宏意識(shí)啊的制僚定高售價(jià)格親。假設(shè)赴降低勇價(jià)格傲，往濟(jì)往會(huì)閣等同或于一案般的井商品砌，需延求反饞而相遼對(duì)減內(nèi)少。

沙斃2)蒜、通票行價(jià)妖格定員價(jià)法

葬撥比長(zhǎng)堆期價(jià)潛格比某較穩(wěn)角定，土已成刑為消鑼費(fèi)者捉習(xí)慣癥接受午的商臺(tái)品價(jià)妹格。涼這類棚商品臣即使龜降低沃價(jià)格窩，需款求也寒不會(huì)喚增加蔥。但尋是，革如果懲稍微但提升級(jí)，會(huì)櫻使消腔費(fèi)者仇產(chǎn)生吃抵觸偽情緒舅，需貞求迅少速減冰少。廈因此跳，不遵能通怨過(guò)增零加成著本來(lái)布提高脈價(jià)格掏，而直只能運(yùn)采用怎生產(chǎn)誘合理掩化、粘調(diào)整蕩容易怖等方諸式維臨持價(jià)第格。跳侍3)摸、端鈔數(shù)定碼價(jià)法

假錯(cuò)這是蔽一種菌典型促的心派理定怕價(jià)法栗。對(duì)濟(jì)想制將定1書(shū)00飲0元樂(lè)的價(jià)報(bào)格的干產(chǎn)品誘定價(jià)秀為9叫80節(jié)元。吧這會(huì)炎使人司注意乏到1欄00俗0元吵/件兇和9哀00栗元/共件之梁間的尤差距叫較大啟，留青下深豆刻的貿(mào)印象蔬。樓所B、梨競(jìng)爭(zhēng)抓導(dǎo)向琴型定允價(jià)法

服舟這是扁根據(jù)短競(jìng)爭(zhēng)悼產(chǎn)品狠的價(jià)半格決三定企夏業(yè)產(chǎn)杜品價(jià)摩格的鵝定價(jià)階法。代與成更本需膝求相菠比，她這種送定價(jià)賊法更證關(guān)注盡競(jìng)爭(zhēng)戲企業(yè)拔的價(jià)童格政經(jīng)策來(lái)嗽制定敲價(jià)格推。善推C、燦工程劃定價(jià)簡(jiǎn)的實(shí)桑際操嚇作

狼拳房地鞋產(chǎn)樓嚷盤(pán)的詞定價(jià)乞方法銹有很評(píng)多種畫(huà)，但玩通常漸有以按下幾賓種操陸作方甘法：茶盾1〕初

眼評(píng)估吹得分歌法

坊帖以項(xiàng)洲目樓惑盤(pán)與行附近主樓盤(pán)紐綜合鈔素質(zhì)純?cè)u(píng)估遍，得極出評(píng)鋤估分岡數(shù)來(lái)擱制定馬評(píng)估教均價(jià)泳。需抓2〕境

籃最大禍假想拔競(jìng)爭(zhēng)欠比擬蝕法

莊戒把附杏近樓辟盤(pán)中洗，素膨質(zhì)檔中次最抖接近朗本項(xiàng)環(huán)目的鉛樓盤(pán)屢作為螞最大登假想授競(jìng)爭(zhēng)稍對(duì)手襲，以膛樓盤(pán)予的各洗項(xiàng)綜床合薪素質(zhì)姑作比贊較，醬按買(mǎi)來(lái)家承衣受心甩理尺都度為蘋(píng)依據(jù)四相應(yīng)暮制定屠出本姿工程頓的價(jià)稍格。吩竭3〕結(jié)整體醬定價(jià)籮法：鉤奧方法害

添動(dòng)作申順序刑

滔市場(chǎng)村定價(jià)歇

枯特點(diǎn)籠

箏適用辟范圍

抗悠撇脂乒模式驕

駁高開(kāi)激低走夕

夾需求眨彈性線小的號(hào)高收破入人蘭群〔紅挑剔茅品質(zhì)拔物業(yè)桂〕

憐階彼段性氏高額飄利潤(rùn)險(xiǎn)回收鼻資金殃速戰(zhàn)煌速?zèng)Q銜

撫實(shí)力淋、信哪譽(yù)頗琴佳的晴公司均有〞淹新、蹈奇、野特〞羽概念允的主虜題物被業(yè)

裁滲透努模式嘉

仆低開(kāi)深高走共

資

賠穩(wěn)扎苦穩(wěn)打旅

符平市疼行情齊戴作為乘實(shí)現(xiàn)隸長(zhǎng)期登目標(biāo)井的兩央種整駐體定叫價(jià)策躍略，蝴各有朗適用杏范圍從。于英入市遠(yuǎn)環(huán)境納著眼槍，熊治市行蒼情最館佳用態(tài)撇脂宏戰(zhàn)術(shù)幟，速列戰(zhàn)速肉決；稠而牛侵市那么碗更適清用滲揭透手帳法，飾穩(wěn)扎每穩(wěn)打墨。阿槐我們襯建議經(jīng)：

漲勸新裕評(píng)大廈夠銷售云的價(jià)摘格策傳略宜特采用非高開(kāi)淺低走調(diào)的策腹略。

企而銷鼠售開(kāi)檔盤(pán)價(jià)他格定恥位應(yīng)請(qǐng)參考開(kāi)端數(shù)悠定位緣法及怪最大雅假想心競(jìng)爭(zhēng)翅比擬謀法。行忍理由寇如下犁：絮叛1〕坑

違東風(fēng)礙中、紐東山嫩、農(nóng)列林路集一帶逐〔以葬新裕郵大廈滔為中思心惕兩公剖里蒙半經(jīng)獨(dú)營(yíng)范報(bào)圍內(nèi)傘〕寫(xiě)柳字樓熔可選始擇性旁較大南，檔微次等穿級(jí)豐吼富，藥新裕藍(lán)大廈奉閃亮帳登場(chǎng)論之際售，高言價(jià)位畫(huà)配合樓新獨(dú)呼特賣(mài)伍點(diǎn)一尾舉躋定身高隨檔樓猜盤(pán)，維形象蒙鮮明獵地體徹現(xiàn)樓痛盤(pán)實(shí)虧力。厲講通挺俗一虜點(diǎn)，諷要讓皂市場(chǎng)陰覺(jué)得掃“這感樣的叫價(jià)格振才能云配得秩起這典樣的韻位置祝、路味段及疾檔次邀。〞靈竊2〕擔(dān)

砍買(mǎi)家亞實(shí)際涌得益丹，由精于作霸為發(fā)患展商孝在單勵(lì)價(jià)上梯作調(diào)慌整的五允評(píng)伸幅度驕往往薄多受差制肘那。低干20藝0元言/M是2與弟高2外00糖元/付M2慎在實(shí)隸際成圍交金無(wú)額差勞價(jià)比納例上揀表現(xiàn)片不明您顯，星高開(kāi)縮反而懲使開(kāi)喊發(fā)商配在零抖首期儉實(shí)施益，售軋后服圍務(wù)及即其它悲利益茄承諾折實(shí)踐迎方面依有更燦多的慚余力借。這橋些更升明顯漏使買(mǎi)左家得界益。陽(yáng)殼3〕爭(zhēng)

裂現(xiàn)在吃寫(xiě)字揀樓市堂屬“參熊市最〞，友宜用賢撇脂憶戰(zhàn)術(shù)挎。挪墾補(bǔ)充瘡備忘

抵糞建議堪單價(jià)翠帶裝創(chuàng)修，邪這是繪價(jià)格彩模糊毫的一年種常循用策劈略，抵亦是毛將裝糊修投屆資打濟(jì)入按黑揭貸覆款額租中的品手段弓。善樹(shù)用貸慕款是薄企業(yè)社家的哭必修速課。

總藍(lán)四、既

遷整合岸型寫(xiě)按字樓頃方案喘是市鈔場(chǎng)空斤白點(diǎn)閘場(chǎng)1、兩

繳整合拐型寫(xiě)茂字樓耀策略

井螞針對(duì)供目標(biāo)閣買(mǎi)家悔需求物，尤變其創(chuàng)甚業(yè)者倦和I卡T業(yè)毫者兩嫁大類級(jí)群體啟需求免，我筋們應(yīng)稿提供夏一種倡完全倍適合氏他們緒的寫(xiě)竊字樓刊架構(gòu)稿。整菜合型胳寫(xiě)字嶼樓的友設(shè)想揚(yáng)源于砌一些太興旺削國(guó)家看和地夫區(qū)的潛初創(chuàng)冰業(yè)型瓣辦公朗樓。歪整合供型寫(xiě)秋字樓退架構(gòu)玉要點(diǎn)痛如下傍：掩撞1〕挖設(shè)備庸共享奶：多挽家公剝司共尊用一攔些高怨值辦榜公設(shè)窄備，然如：屑復(fù)印紗機(jī)、殘文件憲效勞要器、飽幻燈氏機(jī)、標(biāo)錄像左機(jī)、誕電視帽機(jī)甚顏至車(chē)羞輛。

襖減2〕致辦公五場(chǎng)所趁共享嶄：會(huì)災(zāi)議室森、接勺待室缸、演校示室類、茶部水間下〔升渣級(jí)至盈中庭潮式咖丹啡廳物〕。

打鑒3〕著部門(mén)悉共享錢(qián)：秘層書(shū)、憂接待勾員、著外勤示、行菜政。毒〔共瓦享的傭部門(mén)禍全天荷候2盾4小朋時(shí)輪啟班〕

統(tǒng)弟4〕脫公司桶間商岸務(wù)互少補(bǔ)：石樓宇遍內(nèi)相惕關(guān)企指業(yè)穩(wěn)確定長(zhǎng)瘋期合琴作業(yè)攤務(wù)的滋建立芳。

泰處2、劫

當(dāng)整合蹦型寫(xiě)久字樓條對(duì)目聞標(biāo)客臥戶的擠吸引辛點(diǎn)飽攪對(duì)初鄭創(chuàng)業(yè)升者：

鋸怨1〕蛛減輕凱初期拾投資榜，又慮將其豎公司極提高到檔次燭，克即服資委金制繭肘；

棟貴2〕荒部門(mén)鄉(xiāng)共享都可減六輕開(kāi)京業(yè)后占日常樹(shù)支出藥及人產(chǎn)員閑腫置率們，又肌保證禍公司戒正常改運(yùn)作數(shù)；

頭梁3〕顏公司洗間商譽(yù)務(wù)互朗補(bǔ)是內(nèi)網(wǎng)上掠商務(wù)河Bt瞇oB幅〔企嗽業(yè)間銜電子尖商務(wù)梯〕的殿原始腎模型肢，其壇特色梢是關(guān)談系長(zhǎng)敘期穩(wěn)廚固，編對(duì)初兇創(chuàng)業(yè)晨者更區(qū)可能品是足哨以維下持日爭(zhēng)常開(kāi)水支的免低成使本業(yè)趙務(wù)；扒

明鵝4〕榆由于請(qǐng)?jiān)O(shè)備笨共享里、辦綁公場(chǎng)充所共管享、逃部門(mén)伐共享遠(yuǎn)等有碎較為菠復(fù)雜多的操鮮作流園程，捐共同妥守那么祝、規(guī)筋范、抱這對(duì)碼初創(chuàng)趁業(yè)者披不僅慘是制膀約，膝更多毀的是豬學(xué)習(xí)姓完善錘公司虎制度統(tǒng)以提眠供自逆身市規(guī)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)爭(zhēng)力妥的捷漂徑。勾而且哭，規(guī)各范的魚(yú)業(yè)務(wù)嘗流程國(guó)是提杜高效濁率，潮節(jié)約雙本錢(qián)堪的最盛好方釘法。晴也就膠是說(shuō)踩，這構(gòu)對(duì)初產(chǎn)創(chuàng)業(yè)動(dòng)者是繳一種閉先進(jìn)造的企棵業(yè)文市化思塑想沖膠擊。駁答對(duì)I妄T業(yè)腦的公土司：壤被1〕侮減輕隸置辦污辦公刪場(chǎng)所訂的開(kāi)菊支，猴資金狡可更棄合理請(qǐng)地利急用，刮在硬取件或掃市場(chǎng)輕推廣未方面榆可有背更高規(guī)的定蛾位。

喘獲2〕騎共享服文員紛、外輛勤對(duì)影這類灑要求餅效率敵的公曲司來(lái)牧講亦唐極具鐵吸引妻力，太因?yàn)槌枪蚕硎撞块T(mén)致是三窄班二牧十四春小時(shí)侄全天網(wǎng)候工姓作的鋪，非里常適延合這勝類公催司的爸要求松。

允座3〕飯共享強(qiáng)理念薦是I爹T公蜓司行酒內(nèi)熟果知的訪，他播們能流很好傲地貫譜徹這各種理?yè)p念并灶從中器獲益飄。

噸鋪4〕迫大大餅提高占TI降企業(yè)技的客己戶服出務(wù)水賢平、縱高效欲率、研熱情希兩不箭誤。突紅3、鏡

例整合插型的講時(shí)機(jī)菊點(diǎn)亦藝1〕源

時(shí)完美眠地符保合使相用者撥的需塑要；

贈(zèng)紫2〕耳

毛整合北型在般市場(chǎng)脫上是迫一種葛新的墳事物高，必襯然為遙市場(chǎng)辨關(guān)注抗點(diǎn)，擁利用涉得法捕，可棕節(jié)省乒廣告液費(fèi)用鑄；

貴狗3〕姓

悠整合模型方季案具共相當(dāng)窩可讀運(yùn)性，舍亦吸底引探選究心局理，古這樣掀廣告起推廣緣用的偏相關(guān)鉆宣傳儉資料崖有一鳳定的惰長(zhǎng)期柄流傳塑決策賽；

肝刮4〕城

略同行愧的關(guān)鴿注，服多以凍踩盤(pán)禁的形鵝式，缺制造管人流轟對(duì)銷柜售現(xiàn)路場(chǎng)買(mǎi)卸家成猶交有顯一定歇促進(jìn)逼作用弊。

矩菜5〕斥

狀對(duì)于徒初創(chuàng)錘業(yè)者頁(yè)，使電用整枕合型羽的寫(xiě)牛字樓拳等于位“鍍啦金〞下，在苦業(yè)務(wù)響上可鼓作為龜公司床的賣(mài)抖點(diǎn)。驕當(dāng)然貨，整請(qǐng)合型朽寫(xiě)字態(tài)樓本拜身也戀會(huì)得敞到很狐好的仁宣傳科。哲掙小區(qū)結(jié)：疾濟(jì)整合廊型的秀要點(diǎn)香是資洋源〔胖人力圈、物到力〕補(bǔ)共享涂，聯(lián)熊合創(chuàng)替造商扛機(jī)，暑使買(mǎi)著家、狀開(kāi)展徒商都睛在經(jīng)拳濟(jì)效宅益和昏社會(huì)圈效益暴方面者得到甲回報(bào)六。在術(shù)本策撥劃案善中，緩我們羨將新掏裕大役廈冠昏以“剖聯(lián)創(chuàng)快中心競(jìng)〞的惜輔名玉〔A贏LL混IE雕D暈DE者VE登LO詠PM酷EN棄T精CE巷NT宿ER辟〕。

鉆倦五、譽(yù)

北銷售愈推廣衣策略絮晌1、販

地銷售許周期碼〔寫(xiě)怒字樓栗〕

愈釣總銷迷售周這期性感1.壇5年中俊階段磨

壩歷時(shí)南

報(bào)階段丑目的溝

顯銷售壯目標(biāo)崗

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屆媽第一門(mén)階段禽

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竭一個(gè)仗月

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累沫第四底階段索

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球半個(gè)乖月

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慘壯第七抗階段擊

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信交樓肝前后示顯以上鞭七個(gè)秀階段報(bào)為理傍想情嫂況，量保守棟估計(jì)淘各銷季目標(biāo)卻的完永成均其順延參一個(gè)盡月。

們企2、罪

棚資金課回籠友方案擇辜階均段

蕩比招例

燥賓第一匙階段疊

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懷銷售丈控制諷補(bǔ)1〕宏

像銷售爺控制走目的桿之一尾：

謀賊防止惜銷售煉死角槐產(chǎn)生揮。合紙理間錦隔樓幻層面循積分淺配，隙防止僅某樓附層開(kāi)侮間斷季式購(gòu)饑買(mǎi)，董以保困證剩睡余面厚積的承可開(kāi)秤合性范。冠剃2〕炕

遼銷售纖控制歸目的壞之二鈴：

瓦銷售涼表樓仰層，剝座向小正態(tài)桐分布雀。在蜻不同姿的銷膨售期老推出役不同靠段的篩樓層賊，使悶銷售掠情況仰按計(jì)茄劃分銹布，暈在每放一銷于售階涼段均撓在多及戶型蒸，座規(guī)向選疲擇。氏縱4、旱

倦推廣鵝策略逢已1〕團(tuán)

蚊入市絞時(shí)機(jī)殺和入糖市姿宵態(tài)

嘗祥寫(xiě)字鑼樓的畜銷售歲原應(yīng)肝該在軋工程罩大體捐完成蝴或接告近完頓成時(shí)翻開(kāi)始圖，但忠由于蝦新元插素的丈參加狀使至秘市場(chǎng)符需預(yù)屑熱，抹所以企我們射在有運(yùn)信心閘而且艙有必子要的去前提括下建宗議提偏前入傭市。缸激結(jié)合輩本方例案前逐面“功整合潔型寫(xiě)肝字樓薯〞之狼闡述搞，提蜓早入我市有責(zé)如下爽理由截：

斤熊A、捐“整裝合型咽寫(xiě)字軋樓〞毫需提棄早市饒場(chǎng)預(yù)命熱，牽并在恭大量斥的繕斜稿作房用下償占據(jù)館市場(chǎng)議龍頭俯位置露。

斗盾B、潮現(xiàn)今蠻，一陸手寫(xiě)蕩字樓弦推廣徒信息側(cè)較平東靜，撲在這淘一時(shí)諸機(jī)集講中出庸擊必偶然在愧市場(chǎng)禮上有掘重大司回響澡。

強(qiáng)跪C、絡(luò)無(wú)論韻是購(gòu)溫置寫(xiě)盤(pán)字樓廟或是禿搬遷桿公司跪都是頂一種勸長(zhǎng)時(shí)嶺間醞蘭釀行葡為，宰而年潑底往瘦往是兆這種汗醞釀犁的初亞起時(shí)兔期，熊所以詠20性00傲年年動(dòng)底前陶是我蔬們推鈴廣的線最好排時(shí)機(jī)幟。

乓忘D、貍只有殲條件醫(yī)極佳健的寫(xiě)犧字樓述才能鬼采用殃“樓勺花〞讓期銷帥售方口式；擺具有飾極佳確條件籠的寫(xiě)式字樓敞亦應(yīng)奮該采才用“優(yōu)樓花設(shè)〞期存銷售可，以?shī)^提早小回籠轎資金麻，更礦完美英地發(fā)合揮優(yōu)赴越條記件。餓這種訂暗示好類似煙于好泛的樓雕盤(pán)才辦能做再內(nèi)部既認(rèn)購(gòu)灰，做復(fù)內(nèi)部峽認(rèn)購(gòu)傷的就耳是好妥樓盤(pán)堆。而櫻在推綿廣期瑞無(wú)對(duì)鋪手競(jìng)余爭(zhēng)的模話，控這種項(xiàng)暗示舅方式碧更為栗湊效凈。

動(dòng)佩結(jié)恭論：搏附提前尾入市尖，在樹(shù)準(zhǔn)備木工作針做好胃的前薄提下輪，越腹早越斥好；駱高姿掏態(tài)入冷市，叼搶據(jù)犯龍頭及位置張。

寇棚2〕楚推廣饅方式掩烘A、境公開(kāi)盞出售篩——為在銷詞售前臭期準(zhǔn)粒備工綠作基否本完載成后貝，定秩向定篩量地互接觸資行業(yè)故龍頭帶客戶溜，以核優(yōu)惠惕的政看策吸至引一確定數(shù)凈量龍?jiān)骂^入禽場(chǎng)。橋攀B、姜定向過(guò)業(yè)務(wù)爪談判冬——菊根據(jù)悶各階岔段銷控售目抬標(biāo)，姑進(jìn)行貪媒體蛙投放五公告術(shù)〔廣綿告〕至，組哨織人建員銷煎售，鑼舉辦見(jiàn)展銷迎會(huì)，何有計(jì)亭劃地私控制拾價(jià)格欲和銷關(guān)量。眨伍C、慣組織赴論壇慕——顫在媒押體攻罰勢(shì)初闖見(jiàn)成義效時(shí)區(qū)，定芽期或幕不定鴨期，傷定點(diǎn)堡或不陵定點(diǎn)先組織熱舉辦恰“聯(lián)摟創(chuàng)〞擴(kuò)論壇陣提高小社會(huì)色知名券度，甘加強(qiáng)遍社會(huì)蒼關(guān)注坑度。診仍3〕慚推廣機(jī)方案垮推項(xiàng)掛目

賊完輝成劈日牙期營(yíng)

秧負(fù)壇責(zé)永執(zhí)凳行

摩槍本方俘案之疼討論是及修抬改

趨烏9月權(quán)25泛日辣—輝吸10物月1磨5日族

秩開(kāi)展畢商·布天與淹地

糧霞確定龜廣告?zhèn)€思路盲及合緣作細(xì)搞那么

擔(dān)次10文月7捎日脫—安娃10菊月1涉6日?qǐng)?bào)

筐開(kāi)展梁商·養(yǎng)天與脆地

貞姑提供崖工程萍工程憤進(jìn)度棟表

燒沉10撫月1液5日燈—演尿10貸月1悅6日糠

彩開(kāi)展草商工拋程部

填底標(biāo)志諷〔L勇OG籍O〕愛(ài)設(shè)計(jì)胸

圓9月女25妥日增—咐攔10廣月1爪6日飽

拳天與伶地

庸騙圍墻本方案唱設(shè)計(jì)籠

例9月氧26載日昆—街優(yōu)10患月1弊6日負(fù)

危天與石地

濃弱圍墻派方案石實(shí)施薪

姐10據(jù)月1首6日固—與檔10昆月1謊9日評(píng)

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葉天與雞地

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像天與先地

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玉份10腹月1柱5日雄—堆斃10啟月3野1日每

撤天與枯地

寧圓售樓狠部確拼定

束辟9月紛25偶日召—式思9月云28渡日刊

壩開(kāi)展紋商

憑義售樓建部裝嚼修設(shè)嘗計(jì)要凍求提堅(jiān)交

瞧剩9月杯28菜日波—鎮(zhèn)浩9月剃30債日現(xiàn)

嗽天與兵地

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晉繞9月詳30阿日吸—輛暑10咱月8用日怒

撞專業(yè)兩設(shè)計(jì)暖公司皂·天征與地

羅迷評(píng)定圈裝修贈(zèng)方案令〔并自修改觸〕

療活10居月8頌日彩—胳襖10駁月9碰日拆

吹開(kāi)展補(bǔ)商

低編平面離廣告趁設(shè)計(jì)爽

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除賭售樓杠部裝扒修

瑞訊10院月9裙日泳—允可10隙月2鐘3日聲

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舟隆10蔥月1饞5日紅—做鹿10著月2較2日秋

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淡網(wǎng)絡(luò)肢提供估商

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臭天與集地

征粱車(chē)輛據(jù)、工守牌、蹦工衣截定案孕

優(yōu)10踩月2顏0日搜—暮濃10嗚月3租0日體

換開(kāi)展三商

勺缺銷售艷熱線斑

傷9月暖25嚼日勵(lì)—薦脊10脖月1北日帶

藍(lán)開(kāi)展尤商·墳電信跳局

道遺媒介愁購(gòu)置炮

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苗天與促地

總閘?投徐資指嚷南?塘編印活

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添開(kāi)展手商·趕天與熟地

君肚?聯(lián)拴創(chuàng)公漂約?照編印犧

圣12永月3裂1日浴—作恩3月叉31韻日詠

丙開(kāi)展績(jī)商·諷天與通地

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甘戲?鵝價(jià)格斯表

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如認(rèn)購(gòu)折書(shū)由踢業(yè)內(nèi)箏專家領(lǐng)及律旺師策染劃撰矮寫(xiě)，暑對(duì)訂版購(gòu)書(shū)捧必須基進(jìn)行罪專業(yè)揀版面薄印刷睬設(shè)計(jì)灑。但貨?房展銷同會(huì)

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拍綢再借利東風(fēng)貸，聯(lián)疏手創(chuàng)牢未來(lái)嘆鉛創(chuàng)意跟闡述忌：“壺自力孟更生備的精吳神〞糊目標(biāo)尚買(mǎi)家妄極易通產(chǎn)生得認(rèn)同酬感，浪“資響源共僚享的鏈時(shí)代惕〞聽(tīng)嫂上去況平凡撲，實(shí)主際作心為買(mǎi)舊家的旦心理鋤除了宴感知稅及認(rèn)淋同這椒一話餃題的匆時(shí)代路感外捎，他婆們有細(xì)想進(jìn)牽一步劃了解肝廣告餐詳細(xì)培內(nèi)容記的欲蛾望，逃想知巴道“假共享幸〞與摸“寫(xiě)桂字樓蕩〞有轟什么繼關(guān)系虛，再聞以內(nèi)悄文及昌平面紗設(shè)計(jì)提揭示第“聯(lián)梅創(chuàng)〞釣理念貌，引占發(fā)他材們到掘現(xiàn)場(chǎng)痕咨詢拾。統(tǒng)偽廣告罷目標(biāo)瓶：及兵1、昨樹(shù)立士“聯(lián)康創(chuàng)中緣心〞填的品鴨牌形脖象，平提高詠知名爹度、勵(lì)關(guān)注拖率；

白膏2、錦充分欺展示書(shū)工程汪先天鄰優(yōu)勢(shì)馳賣(mài)點(diǎn)畢，與成目標(biāo)蜻客戶媽有效辣溝通存，吸道引買(mǎi)羊家，怎刺激徑購(gòu)置亮。

鼻琴3、里配合殿銷售余方案渴、周鍛期、挽逐步減提高械“聯(lián)目創(chuàng)中態(tài)心〞面的美崇譽(yù)度抓，渲呈染物樣業(yè)的助市場(chǎng)逢價(jià)值辯和升選值空次間。

斯泉4、命以大含家風(fēng)振范，期高起參點(diǎn)地直將“肅聯(lián)創(chuàng)舌〞理啦念引白入廣鞋州寫(xiě)恒字樓莖市場(chǎng)瘋，建場(chǎng)立市泊場(chǎng)空幣白點(diǎn)葬并穩(wěn)甚穩(wěn)占糕據(jù)此剖空白瘋點(diǎn)的許龍頭揪位置唱。宮狹七、間銷售必管理

禍辦銷售此管理曉及人嘴員架別構(gòu)曬倒1、閱工程湊經(jīng)理幻：

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剖輝2、桌銷售披主管差：

風(fēng)濟(jì)負(fù)責(zé)模售樓乓總后展日常拘管理吉工作游，做該好樓添盤(pán)的豎銷控謎工作囑，對(duì)燭樓盤(pán)媽的銷勒售情第況時(shí)犬行詳蠶細(xì)登占記、忠專職汽負(fù)責(zé)軋認(rèn)購(gòu)銀書(shū)的灰填寫(xiě)丙，監(jiān)收督銷敏售人劫員的唱工作凡表現(xiàn)洲，配愚合項(xiàng)暮目經(jīng)愁理工洽作，蛛將銷封售部陸的銷堂售工警作情炎況和水客戶迅信息緩準(zhǔn)確滋地向熟工程榨經(jīng)理狡和代倉(cāng)理公虎司匯賭報(bào)，存同時(shí)媽也是項(xiàng)公司端銷售本方案笛的執(zhí)致行者器。銷支售主邊管向步工程棟經(jīng)理漆負(fù)責(zé)抽。

原鍬3、蠶籌劃銅主管族：

世道全面雪負(fù)責(zé)床樓盤(pán)跌的銷坊售策曲劃工參作，毫找出兇樓盤(pán)塊本身焰的優(yōu)殘勢(shì)和舟賣(mài)占增，以搞樓盤(pán)耍的實(shí)寒際情草況為郵樓盤(pán)津的旺膽銷，頁(yè)制訂炊出一狂套既歡吸引兵又突事出的庫(kù)銷售振方案么，并此且根礦據(jù)銷餃?zhǔn)鄄客シ磻?yīng)慣回來(lái)燥的一袍手信療息和肢市場(chǎng)拔的實(shí)釘際變頭化情記況，參針對(duì)腫性地挺對(duì)推移廣策庫(kù)略提曬出改價(jià)善建熔議以躍及利訂于銷別售的哥控制檔手段蘿。策撕劃主帥管向鉆工程砍經(jīng)理推負(fù)責(zé)憤。

偉涂4、孝銷售碧人員鑼：

芹標(biāo)負(fù)責(zé)拿公司惹樓盤(pán)優(yōu)的銷際售工雄作，印熱情做接待叢每一折位電辛話咨感詢或鋪來(lái)到篇售樓河部的合客戶最，做絡(luò)好客屈戶登閘記工凝作，掙并進(jìn)良行說(shuō)認(rèn)服和襖促進(jìn)倍，耐爪心地婦對(duì)客就戶跟差進(jìn)和喚售后鴿效勞獲工作只，將絡(luò)客戶匪的信穴息準(zhǔn)追確地值向銷難售主穗管匯絕報(bào)，達(dá)銷售還人員匠的素朱質(zhì)和叼工作臉態(tài)度午直接避代表慶公司釋的形槳象。研銷售紙人員也由銷迅售主鍵管統(tǒng)窄籌管需理，殘銷售史人員這之業(yè)桿績(jī)?cè)u(píng)枯定和宜人事叉變動(dòng)腰由項(xiàng)黃目經(jīng)括理負(fù)肉責(zé)。

融念5、巴籌劃想助理完：協(xié)厚作策鑰劃主演管工麥作。笛八、鎖結(jié)束賺語(yǔ)

假設(shè)象在一愛(ài)個(gè)項(xiàng)察目銷他售成盯功的妻因數(shù)齊中，缸有七伏十分鋪是在湖于發(fā)痕展商罪和產(chǎn)跑品本吊身，娛籌劃狹、銷飯售、絞廣告殖公司果的作王用占牛五分惡，剩傳下的僅二十爆五分茄是發(fā)趕展商兄、策扶劃、幫銷售得、廣患告公掛司聯(lián)惱起手谷來(lái)，建緊密構(gòu)無(wú)間覆地配突合，丈共創(chuàng)接輝煌備。扇廣州果裕港也大廈研寫(xiě)字晌樓策盜劃方猜案-頂寫(xiě)字墳樓嘉20幻08始-9宿-2燭6目

錄

1、工程背景

１

1.1工程位置

１

1.2黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展概況

１

1.3黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

１

1.4黃埔區(qū)建立國(guó)際商貿(mào)圈的迫切性

２

1.5黃埔區(qū)的供求情況

４

2、工程的市場(chǎng)定位

５

2.1工程優(yōu)劣勢(shì)分析

５

2.2

６

2.3目標(biāo)客戶

６

2.4工程配置定位

７

3、市場(chǎng)推廣策略

８

3.1抓住契機(jī)——搶占市場(chǎng)

８

3.2統(tǒng)一——擴(kuò)大聲勢(shì)

８

3.3政策支持——事半功倍

８

3.4我司資源——客源廣泛

９

3.5宣傳推廣——主輔結(jié)合

９

4、營(yíng)運(yùn)模式及裝修

１０

4.1營(yíng)運(yùn)模式

１０

4.2裝修

１１

1、工程背景

1.1工程位置位于黃埔區(qū)港灣路與大沙西路交匯處，樓高十九層。此地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)齊全，黃埔書(shū)城、蘇寧電器、食肆、城、品牌服飾專賣(mài)店等等一應(yīng)俱全，是黃埔商業(yè)黃金地段，且周邊政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、、高檔住宅公寓、各大銀行網(wǎng)點(diǎn)比擬集中，廣園快速路豐樂(lè)路入口、地鐵5號(hào)線近在咫尺。

1.2黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展概況

黃埔區(qū)位于市的東南部，面積約90平方公里，人口38.9萬(wàn)，其中常住人口19.2萬(wàn)人。2004年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP累計(jì)完成生產(chǎn)總值到達(dá)333.76億元，增長(zhǎng)速度為22.72%，位居全市各區(qū)、縣級(jí)市之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長(zhǎng)27.4%和14.92%。

黃埔區(qū)是重要的工業(yè)基地，緊鄰全國(guó)成立最早、開(kāi)展最成熟的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有貨物吞吐量全國(guó)排行前十名的億噸國(guó)際大港——黃埔港，以及便捷的道路網(wǎng)絡(luò)，廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)興旺，往來(lái)十分便利。

1.3黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

黃埔區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的改革開(kāi)放，在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的根底，世界500強(qiáng)企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設(shè)廠。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭，而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比擬滯后，、住宅、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、文化教育等都比擬薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)的新立，這有可能吸引黃埔區(qū)內(nèi)企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考，政府方案共投資110億，將占地1.6平方公里的科學(xué)城打造成集辦公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂(lè)、休閑等多功能為一體的“副中心〞區(qū)域，其中僅2005年一年，在城市根底設(shè)施建設(shè)上的投入就增加至52億元，重點(diǎn)解決各種生活配套，包括醫(yī)院、學(xué)校等配套。另外政府還將投入10億元爭(zhēng)取局部亞運(yùn)配套工程場(chǎng)館落戶蘿崗，建設(shè)包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運(yùn)配套工程場(chǎng)館。由此可見(jiàn)蘿崗、南沙大有后來(lái)居上的可能，因此黃埔區(qū)應(yīng)充分利用開(kāi)發(fā)較早、開(kāi)展較成熟的優(yōu)勢(shì)，將商務(wù)、住宅公寓、商業(yè)、效勞業(yè)快速完善，在最短的時(shí)間內(nèi)形成成熟的商貿(mào)圈，以此留住高素質(zhì)的企業(yè)和人才。市市委、市政府要求黃埔區(qū)成為市東部新城區(qū)的排頭兵，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚(yáng)三〞的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展思路。黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展到今天，已經(jīng)積累了一定的根底，要進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力、實(shí)現(xiàn)跨越開(kāi)展，工作重心應(yīng)當(dāng)逐步從以量的擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以質(zhì)的提高為主，更多地注重經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高，培植稅源，增強(qiáng)稅收的后勁。為此，要充分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口，產(chǎn)業(yè)根底雄厚的有利條件，以商務(wù)為載體，致力引進(jìn)大公司、大集團(tuán)總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，加速信息、銷售、決策在區(qū)域的集聚，進(jìn)一步提升和拓展城區(qū)的效勞功能和帶動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越開(kāi)展做出應(yīng)有的奉獻(xiàn)。

1.4黃埔區(qū)建立國(guó)際商貿(mào)圈的迫切性

2005年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了中心八區(qū)的總體規(guī)劃，其中關(guān)于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括：積極融入東部產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)、長(zhǎng)洲島歷史文化保護(hù)區(qū)三個(gè)中心組團(tuán)。

大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界，東至華坑路，北至護(hù)林路，南臨珠江，是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心，南崗地區(qū)要開(kāi)展成該區(qū)的副中心，也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的效勞中心，同時(shí)要充分利用現(xiàn)有工業(yè)根底形成三大工業(yè)片區(qū)，分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)。

近年來(lái)，黃埔區(qū)城市建設(shè)的步伐加快，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大沙東路、豐樂(lè)路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成，外運(yùn)大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起，多家企業(yè)入駐，商貿(mào)開(kāi)展雛形初現(xiàn)。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)商也已開(kāi)始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，如萬(wàn)科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園等大型樓盤(pán)相繼開(kāi)盤(pán)出售。但黃埔區(qū)與其他各區(qū)相比，商貿(mào)開(kāi)展仍處于相對(duì)滯后，這反映在下幾個(gè)方面：

〔1〕

黃埔區(qū)沒(méi)有上規(guī)模、上檔次的；

〔2〕

黃埔區(qū)房?jī)r(jià)仍處于低位；

〔3〕

黃埔區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)街：越秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路，荔灣區(qū)有上下九、酒吧街，天河區(qū)有天河北路、天河南一路，唯獨(dú)黃埔區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)街，這對(duì)居民的購(gòu)物有極大的不便。

雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟，但黃埔區(qū)也有自己的優(yōu)勢(shì)，黃埔是重要的工業(yè)基地，國(guó)際知名企業(yè)眾多，黃埔只要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完全可以在短期內(nèi)迅速將大沙地商圈和南崗商圈開(kāi)展起來(lái)，并以大沙地和南崗為中心大力開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)，結(jié)束過(guò)往黃埔區(qū)單一開(kāi)展工業(yè)局面，形成以工業(yè)為主、第三產(chǎn)業(yè)為輔的多層次經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，使黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)再上一個(gè)臺(tái)階。

1.5黃埔區(qū)的供求情況

由于黃埔附近區(qū)域的工業(yè)迅猛開(kāi)展，周邊為工業(yè)企業(yè)配套的商貿(mào)配套效勞企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)的需求日益增加。而黃埔區(qū)能夠滿足辦公條件的場(chǎng)所并缺乏夠，配套較好的均租約不斷。

黃埔區(qū)相對(duì)較好的有外運(yùn)大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等，其中外運(yùn)大廈的租賃最好，根本是100%，租金最高到達(dá)80元/平方米；駿匯大廈只有大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，其余樓層均作為其他商業(yè)用途；亞鋼大廈的開(kāi)展勢(shì)頭較好，但位置較遠(yuǎn)。除以上外，豐樂(lè)商務(wù)中心等較小的租賃情況也比擬理想。

由此可見(jiàn)黃埔缺口很大，只要根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)適合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)運(yùn)作的，市場(chǎng)開(kāi)展空間相當(dāng)巨大。

2、工程的市場(chǎng)定位

2.1工程優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì)：

〔1〕位于黃埔商業(yè)旺地——大沙西路與港灣路交匯處，此地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)齊全，黃埔書(shū)城、蘇寧電器、食肆、城、品牌服飾專賣(mài)店等等一應(yīng)俱全，且國(guó)美電器即將在首至四層開(kāi)業(yè)；

〔2〕此地段人流集中，租金穩(wěn)中趨升，街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)在300元/平方米以上，是黃埔的商業(yè)黃金地段，租金回報(bào)有保證；

〔3〕地鐵5號(hào)線大沙西站距離缺乏十米，交通便利。

劣勢(shì)：

〔1〕

大廈的外立面較陳舊，缺乏時(shí)代感；

〔2〕

室內(nèi)布局較落后，為公寓式，開(kāi)間欠缺靈活性，公共面積過(guò)多，實(shí)用率較低，只適合小型公司；

〔3〕

本大廈無(wú)停車(chē)場(chǎng)，使用不方便；

〔4〕

本大廈缺產(chǎn)權(quán)證明，將來(lái)入駐的租戶申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照有一定的困難。

2.2

擊針對(duì)釣，經(jīng)扔過(guò)對(duì)祖黃埔披區(qū)市漁場(chǎng)進(jìn)躬行詳閃細(xì)的簽市場(chǎng)昆調(diào)查竊，包戒括市削場(chǎng)需音求總媽量、負(fù)市場(chǎng)隱競(jìng)爭(zhēng)夸情況廣、市課場(chǎng)接律受度羽、消數(shù)費(fèi)水鎮(zhèn)平以號(hào)及黃宜埔區(qū)毛的產(chǎn)竹業(yè)特壞點(diǎn)進(jìn)鮮行調(diào)息查，卻由于吼黃埔嘉區(qū)主然要以疾工業(yè)徹和物砌流業(yè)鎖為主自，因妨此我畫(huà)司將地定位災(zāi)為一獻(xiàn)個(gè)集勸辦公恭、培野訓(xùn)、或科技廳孵化斬等服鋤務(wù)于餅一體光的現(xiàn)井代化腥的企丈業(yè)總莖部，勺主要而效勞碧對(duì)象膜為工趙業(yè)、久高新煩科技沫企業(yè)肝。

丹本項(xiàng)芹目納室入我好司與讓黃埔嫩區(qū)政首府共程同開(kāi)叛發(fā)的斥“商溪貿(mào)企良業(yè)總仔部服陡務(wù)中撤心〞只試點(diǎn)涂，并賽按照猶“商臟貿(mào)企帝業(yè)總箱部服方務(wù)中次心〞殘的統(tǒng)起一營(yíng)惜運(yùn)模萄式進(jìn)糾行運(yùn)感作。

扮2.那3竹目標(biāo)朱客戶

臣根據(jù)浴黃埔屈區(qū)產(chǎn)描業(yè)優(yōu)沉勢(shì)，且針對(duì)蟲(chóng),我扇司目壁標(biāo)群騾體定米位為蛛：

荷〔1鋸〕商暈貿(mào)企今業(yè)的驅(qū)總部

芳黃埔裙是東繞部產(chǎn)刷業(yè)區(qū)決的中鑼心地膛帶，鑼以工廟業(yè)和開(kāi)物流陵業(yè)為胃主，胞商貿(mào)午企業(yè)叫的服乎務(wù)對(duì)屑象主經(jīng)要為屋工業(yè)臣企業(yè)箭。該企定位圣有助講于發(fā)撕揮黃尖埔區(qū)竭的交嚇通和轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)顏優(yōu)勢(shì)插。

販〔2殊〕進(jìn)側(cè)行科我技孵應(yīng)化的串高新然科技泰型企纖業(yè)

姨高新旁科技柳型企那業(yè)，析不僅犧限于場(chǎng)軟件嗓開(kāi)發(fā)苦、生吸物醫(yī)誤藥研涂制等顏純研離發(fā)型掉企業(yè)咳，對(duì)執(zhí)比起智天河員軟件淘園、另科學(xué)疫城等美園區(qū)鼓適用攻面更個(gè)廣。

四2.槳4榴工程宗配置時(shí)定位

拋由于禾本項(xiàng)亭目可插租用羞的面消積約還80三00那多平像方米王，規(guī)扇模不鄙大，艇局限瞧了本憑工程域的價(jià)億值提朵升空檢間，怎因此父本項(xiàng)浩目暫停按乙垃級(jí)定沒(méi)位。出但為終了本板工程鑄開(kāi)發(fā)之成功濾，我瓣司投井入本物工程資的配棗套服拍務(wù)，菜依然流按高儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)尾定位啟，在放內(nèi)設(shè)鍋有商謙務(wù)中筑心，膛商務(wù)燭中心歐提供腿政策煩咨詢傅、稅波務(wù)咨伴詢、速企業(yè)豬設(shè)立藍(lán)及企仔業(yè)落松入落驅(qū)戶后尺的秘尾書(shū)服卸務(wù)等溝綜合痛效勞狹，以培提高逼企業(yè)準(zhǔn)落戶停成功捆率，悟保證穗落戶讓企業(yè)謊的順皺利經(jīng)采營(yíng)。

莫

宜3、艙市場(chǎng)誕推廣矩策略

座市場(chǎng)良推廣張總思脫路：敘以打距造黃遷埔國(guó)狀際商幻圈為新契機(jī)非，以部政策算優(yōu)惠憶為引鼻導(dǎo)，棋充分脹利用傭黃埔掛區(qū)的膚產(chǎn)業(yè)邁優(yōu)勢(shì)壁和聯(lián)汗冠公槽司廣冠泛的榜客戶薯網(wǎng)絡(luò)淋，全口面推顆廣包霞括在控內(nèi)的槽商貿(mào)避企業(yè)昆總部宜效勞古中心抄。

搜3.掃1危抓住聯(lián)契機(jī)睜——隱搶占缺市場(chǎng)

澆綜上云所述彩，黃的埔正周處于鬼經(jīng)濟(jì)炊轉(zhuǎn)型紋，除委繼續(xù)冒發(fā)揮鐮原有唯的工供業(yè)優(yōu)翠勢(shì)之狀外，焰政府披鼓勵(lì)火開(kāi)展趁商貿(mào)海經(jīng)濟(jì)墨，并爭(zhēng)通過(guò)蔬開(kāi)發(fā)葵黃埔阻區(qū)市朵場(chǎng)，微到達(dá)讀進(jìn)一懼步促逮進(jìn)工稱業(yè)發(fā)默展，數(shù)按照抵黃埔鈔這一尋經(jīng)濟(jì)帽開(kāi)展可趨勢(shì)以，我基司以效本項(xiàng)拳目為共商貿(mào)瘦企業(yè)列總部偏效勞盯中心頭試點(diǎn)珍，經(jīng)歇過(guò)重魄新裝兔修改捧造后流，迅豪速推習(xí)出市搶場(chǎng)，炸以滿挪足黃薦埔區(qū)軍日益僅膨脹蝶的需貸求。

泊3.過(guò)2細(xì)統(tǒng)一秧——分?jǐn)U大甜聲勢(shì)

晚由于禿本項(xiàng)拾目規(guī)按模不純大，腹單獨(dú)那在市合場(chǎng)中縱推廣寄作用倦不大甲，因略此我躍司將帳本項(xiàng)天目與它商貿(mào)撥企業(yè)熄總部活效勞疊中心狹的其披它試很點(diǎn)項(xiàng)達(dá)目一增起統(tǒng)濃一定拖位、蘭統(tǒng)一按包裝冒、統(tǒng)槐一招米商，吐這樣桂影響充力要怖遠(yuǎn)遠(yuǎn)惠大于壁單獨(dú)霧。

險(xiǎn)3.耳3長(zhǎng)政策欺支持題——披事半鞭功倍

復(fù)目前集黃埔獨(dú)區(qū)政恐府已辟初步胃同意杜我司藍(lán)提出憂的設(shè)毒立黃蒜埔區(qū)極商貿(mào)宏企業(yè)績(jī)總部婆工程評(píng)，政非府將煉會(huì)為挽符合沿該項(xiàng)襲目條歡件的術(shù)客戶測(cè)提供堆租金楊、稅性收、堪財(cái)政塔上的蛛優(yōu)惠替政策巖，這和是黃連埔區(qū)譯政府扔唯一劑指定喊享受才特殊項(xiàng)優(yōu)惠逐政策屬的經(jīng)惠貿(mào)項(xiàng)別目，趟同時(shí)點(diǎn)政府抓也確忘定我擔(dān)司為觸該項(xiàng)割目唯宣一招抹商企副業(yè)。杜我司敞將選簡(jiǎn)擇2縫～3憑個(gè)合靜適的模作為猾首批匙選址東重新勒進(jìn)行黑包裝雀，統(tǒng)胖一對(duì)僅外。巧如果池納入字我司古商貿(mào)醬企業(yè)討總部敲工程壤，將踏會(huì)使赴中行引和我光司相取得益夏彰。

覽3.跨4南我司行資源厲——惜客源事廣泛

而我司株通過(guò)蹈多年厲的引直資工聾作，散與眾植多行遠(yuǎn)業(yè)協(xié)肥會(huì)〔前如黃詠埔區(qū)秤工商碧聯(lián)等巖〕形籠成交爆流合咬作網(wǎng)喜絡(luò)，糕多渠而道發(fā)鄉(xiāng)布收適集項(xiàng)巖目信澡息，員積累養(yǎng)了廣雖泛的鵲客戶漠群，農(nóng)我司勞引進(jìn)輸?shù)捻?xiàng)潤(rùn)目涵默蓋了退十?dāng)?shù)群個(gè)產(chǎn)打業(yè)。的廣泛跳的客境戶資再源為贊我司瘦成功該開(kāi)發(fā)揚(yáng)本項(xiàng)耽目打孕下了蔬堅(jiān)實(shí)廊的基尚礎(chǔ)。

固由于張我司俱有廣耀泛的永客戶百源，解且本成工程唱有政撿策扶勒持，境對(duì)目汗標(biāo)客拆戶有播很大貼的吸講引力藝，因紡此在薦過(guò)程到中，裕我司厲完全鴨可以協(xié)挑選臣優(yōu)質(zhì)航的企我業(yè)入動(dòng)駐本墨工程包，以爺提高揪本大兄樓的餅整體冰素質(zhì)國(guó)。

粥3.干5獻(xiàn)宣傳昆推廣學(xué)——均主輔增結(jié)合

急對(duì)于傭本項(xiàng)寫(xiě)目的繞宣傳通推廣園，我津們將壩以我扛司特須有的掛客戶盟網(wǎng)絡(luò)思為主贈(zèng)銷售褲渠道民，以瓣傳統(tǒng)吵銷售院渠道膜作其養(yǎng)補(bǔ)充歡：

各〔1究〕

鍵我司射特有餡的銷象售渠步道〔織主渠暴道〕硬：

符由于眉本項(xiàng)換目的嘴目標(biāo)旱客戶倦定位盾是商弱貿(mào)企傻業(yè)，艦而我版司過(guò)慧往積的累的郊客戶遺群也生同樣哲是商盯貿(mào)企啟業(yè)，縱與我歡司資精源相俘互對(duì)付應(yīng)，束因此轉(zhuǎn)可以充充分齊發(fā)揮歌我司孤的優(yōu)寒勢(shì)，香利用薦已經(jīng)筋建立狂起來(lái)床的良玉好客襯戶網(wǎng)虜絡(luò)，憂精心絨篩選敢適合賴本項(xiàng)扎目的究目標(biāo)瀉客戶離，以末此達(dá)喂到傳煩統(tǒng)銷丟售渠甲道以穩(wěn)及其淺他公喚司不繁能比糞擬的疼推廣備效果烈?！?〕

傳統(tǒng)銷售渠道〔輔助渠道〕：

ⅰ.利用本大廈的外墻進(jìn)行廣告宣傳；

ⅱ.向黃埔區(qū)、天河區(qū)、蘿崗區(qū)潛在客戶郵寄宣傳單張；

ⅲ.報(bào)紙、電視等媒體做廣告宣傳〔按試點(diǎn)工程規(guī)模而定〕；

ⅳ.直赴港澳地區(qū)拓展市場(chǎng)〔按試點(diǎn)工程規(guī)模而定〕；

4、營(yíng)運(yùn)模式及裝修

4.1營(yíng)運(yùn)模式將納入“企業(yè)總部效勞中心〞試點(diǎn)工程，并成立相應(yīng)的工程管理公司，進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一。

我司作為專業(yè)效勞提供者，對(duì)本工程投入資金進(jìn)行裝修和包裝，政府給予政策和財(cái)政扶持，吸引商貿(mào)、高新科技型企業(yè)等各類型企業(yè)總部、進(jìn)行科技孵化的中小企業(yè)入駐。同時(shí)我司還為入駐客戶集中提供政策/法律/稅務(wù)咨詢、企業(yè)設(shè)立報(bào)批、后期融資、企業(yè)管理等成套效勞，以提升企業(yè)落戶成功率，及保證落戶企業(yè)順利經(jīng)營(yíng)。

4.2裝修

因?yàn)槊嫦虻淖鈶羰歉魇礁鳂樱缶植孔鈶舳紩?huì)因?yàn)楦髯云髽I(yè)的文化及特殊性重新進(jìn)行二次裝修，在我司承租的樓層中建議地面鋪貼600*600拋光磚；墻面煽灰油乳膠漆；天花吊600*600石膏板天花；配電系統(tǒng)以每100平方米預(yù)留獨(dú)立配電箱；空調(diào)采用小型中央或分體空調(diào)；在的各出入口、各層電梯大堂以及電梯內(nèi)安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)；線、寬帶網(wǎng)線等通信線路，由通信單位預(yù)留足夠線路于每樓層的配電井〔或配電房〕，根據(jù)租戶的需要分配線路；每層設(shè)置獨(dú)立配電井〔或配電房〕、公共電梯間、公共衛(wèi)生間、公共消防通道和走火通道。

裝修布局提供3種作參考：

〔1〕

一：室內(nèi)整體留空〔如圖一〕，整層設(shè)置公共衛(wèi)生間、公共電梯間、公共消防通道和走火通道；室內(nèi)整體留空，地面鋪貼600*600拋光磚；墻面煽灰油乳膠漆；天花吊600*600石膏板，保存原有消防系統(tǒng)。此最為節(jié)約本錢(qián)，又方便大中型租戶的要求，對(duì)于小型租戶可根據(jù)小租戶的需求進(jìn)行分隔選用；如可分隔為100平方米、200平方米、300平方米等等，方便靈活，又不會(huì)造成不必要的資源浪費(fèi)?！惭b修造價(jià)預(yù)算350元/平方米〕

〔2〕

二：室內(nèi)設(shè)置走廊按兩邊分隔〔如圖二〕，此與一做法根本相似，地面、墻面、天花與一做法相同，只是在間隔上做了分隔，留了室內(nèi)通道，此種比擬保守，定位在于中小型租戶?！惭b修造價(jià)預(yù)算420元/平方米〕

〔3〕

三：按結(jié)構(gòu)柱設(shè)小間分隔〔如圖三〕，此與二做法根本相似，地面、墻、天花與一做法相同，只是在間隔上做了小間分隔，留了室內(nèi)通道，此種最為保守，主要定位在于小型租戶。此造價(jià)是三種中最為高的一種，是因?yàn)楣ぷ髟黾恿??！惭b修造價(jià)預(yù)算500元/平方米〕中商廣場(chǎng)推廣思路細(xì)那么及實(shí)施方案(武漢寫(xiě)字樓)-寫(xiě)字樓2021-10-16一、前言承蒙貴司厚愛(ài)，得以讓敝司有時(shí)機(jī)籌劃代理“〞工程，前期敝司以就該工程向貴公司提交了?市場(chǎng)要點(diǎn)提案?和?工程市場(chǎng)20天方案?，現(xiàn)就該工程思路細(xì)那么及實(shí)施作一具體描述思路及實(shí)施遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性〞等原那么，以求使該工程一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅〞。

二、1、

市場(chǎng)調(diào)查與分析

沒(méi)有一個(gè)深入細(xì)那么及科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查與科學(xué)的，那么市場(chǎng)思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水……

1.1宏觀

在四大產(chǎn)品〔住宅、商鋪、、廠房〕中，的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此，購(gòu)置〔或租用〕的客戶群最理性，開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀的開(kāi)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心〞就曾賣(mài)到16000元/M2。但伴隨著的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州市場(chǎng)為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國(guó)即將參加世貿(mào)步伐的臨近，局部省市租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大局部升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是到達(dá)40％。2000年以后，隨著中國(guó)正式參加世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如、成都、重慶等。因此，的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將會(huì)越來(lái)越多。

1.2現(xiàn)狀分析

要分析市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)。作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢〞之稱，水、陸、空交通興旺，同時(shí)也是全國(guó)重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活潑。主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔售價(jià)根本在6000-8000元/M2之間，租價(jià)根本在40-70元/M2?月之間，，管理費(fèi)根本在10-15元/M2?月之間，入住狀況那么兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座入住率都在40％以下。所處地理及開(kāi)展?fàn)顩r，在中國(guó)參加世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定在今后的開(kāi)展中將充滿著時(shí)機(jī)和活力，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐，市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)時(shí)機(jī)不少。2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

2.1同質(zhì)同檔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析〔見(jiàn)附表1〕

因工程大、檔次高，因此，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的根底上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)的客源，故全面分析市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。

2.2武昌區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析

在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣闊廈，目前出租率僅為25％，而亞貿(mào)廣場(chǎng)B座入住率達(dá)100％，江天大廈入住率為80％，以在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此，面臨著原有和新峻工雙重壓力，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。

亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)

地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)

開(kāi)發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份

總占地面積：12000M2

總建筑面積：120000M2，其中A座建面36000M2

規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成

層高：A座28層

B座32層

功能：底樓—美食城、肯德基、停車(chē)場(chǎng)

一樓—五樓為商場(chǎng)

A座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為

A座18-28層為高檔

B座為高檔

租售方式：出售、出租、以租代售三種形式

售價(jià)：均價(jià)4800元/M2，整體購(gòu)置還有優(yōu)惠，并有一定的投

資優(yōu)惠政策

租價(jià)：均價(jià)70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠〔以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)置方式的采用的策略〕

以租代售：120元/M2?月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清〔選擇此種方式的客戶也不會(huì)多，以100M2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬(wàn)元，而采用按揭形式購(gòu)置僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%〕

管理費(fèi)：5.5元/M2?月

入住率：B座100％

A座尚未入住

配套：具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙

樓大型商場(chǎng)〔全市第四〕，200泊位停車(chē)場(chǎng)、新加坡美

食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡

球館、美發(fā)美容中心等。

實(shí)用率：69％

外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺

藍(lán)色玻璃

內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、IDD、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A

座共6部電梯

內(nèi)部裝修：無(wú)天花、水泥地面

優(yōu)惠政策：三、

工程分析1、工程理解

工程名稱：

地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路

占地面積：6700M2

建筑面積：

規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

樓高：180米

樓層：A座49層

B座38層〔均含地下二層〕

功能：地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)

地上1-6層為購(gòu)物中心

地上7-9層為飲食娛樂(lè)、休閑、健身中心

地上10-49層為

實(shí)用率：62％

室內(nèi)交通：11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯，2部

專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2米

室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站、武昌

火車(chē)站、到客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車(chē)

智能化：具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)〔BAS〕、

自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)〔ACS〕、消防自動(dòng)化系統(tǒng)

〔FAS〕、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)〔CAS〕、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

〔OAS〕

空調(diào)設(shè)施：美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)

增氧系統(tǒng)

消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)

警閥，多層次消防平安保護(hù)，主樓第10、23、36

層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè)2部

直升全程消防專用電梯

供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小

時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以

供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)

停車(chē)場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車(chē)位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系

統(tǒng)由電腦控制，全天候效勞

外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色

玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾

內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用

高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套

裝修。寫(xiě)字間均裝天花，地面鋪地毯

租售方式：可售、可租

售價(jià)：均價(jià)7000元/M2

月租價(jià)：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價(jià)約為55元/M2

開(kāi)發(fā)商：中商集團(tuán)中江

物業(yè)管理：中江物業(yè)管理

物業(yè)參謀：香港屋宇物業(yè)管理

建筑商：建工集團(tuán)2、過(guò)往籌劃

2.1過(guò)往市場(chǎng)定位：5A智能大廈

2.2過(guò)往目標(biāo)客戶群定位：IT行業(yè)

2.3過(guò)往銷售價(jià)格：7000元/M23、工程時(shí)機(jī)及優(yōu)勢(shì)分析

3.1中國(guó)年底參加世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)市道好轉(zhuǎn)，本工程作為同樣受惠。

3.2國(guó)家開(kāi)始西部大開(kāi)發(fā)，是通往所有西部開(kāi)發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交通興旺，作為內(nèi)地最大城市的商機(jī)增多，因此，伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入，的市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

3.3為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較

強(qiáng)的吸客能力

3.4為上市公司中商集團(tuán)開(kāi)發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢(shì)，

中商品牌可供挖掘和利用

3.5地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路，交通興旺，周邊

眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子

府邸，既是文教科技中心，又是政治中心，尊貴之氣、

儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。

3.6原有的宣傳和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，

又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充

分整合現(xiàn)有資源，對(duì)重新包裝，制定靈活

優(yōu)惠的租售政策，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，

軟件方面可塑性相當(dāng)大。

3.7為5A智能型甲級(jí)，智能型是高檔的必

備功能和開(kāi)展趨勢(shì)，具備作為智能型大廈的根本功

能。

3.8

租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整，從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

手30％的率下降到20％左右，即從7000元/M2調(diào)整為5600

元/M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市

場(chǎng)、靈活應(yīng)變。

3.9內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫(xiě)字間裝有

天花，地面鋪設(shè)地毯，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒(méi)有，進(jìn)一步拉近了與

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤(pán)的附加值。

3.10為現(xiàn)樓，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于

租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。4、工程問(wèn)題及劣勢(shì)分析

4.1中國(guó)參加世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越臨近，但尚未正式參加，

因此，外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面，尋根

據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日

4.2雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)畢竟是文教

科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。

4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，檔次雖略低，但以

其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了局部客源，在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)

調(diào)整漸趨合理，但價(jià)格比擬來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。

4.4雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為

地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成。因此，

要想樹(shù)立領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)缺乏。

4.5為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一

面，“是騾子是馬〞已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空

間，對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。

4.6實(shí)用率僅為62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完

善。

4.7已作過(guò)宣傳，盡管原因很多，但從業(yè)績(jī)來(lái)講，

應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝工程和做好工程，需付出

雙倍的努力。

四、工程介入市場(chǎng)身份設(shè)定根據(jù)以上及工程分析，本工程介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下：

1、市場(chǎng)形象定位從營(yíng)銷的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有方案的宣傳，也未把工程優(yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，敝司建議首先將工程重新包裝定位，以下是敝司通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該工程詳細(xì)分析得出的思考：

工程形象定位為：市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈

原因：該工程有足夠的質(zhì)素支持上述定位

支持點(diǎn)：

1.

1該工程位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中

心和金融一條街，也是商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們

心目中武昌區(qū)作為市文教科研區(qū)的思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)