開發(fā)產(chǎn)品成本相關(guān)知識

1開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容

為了加強開發(fā)產(chǎn)品本錢的管理，降低開發(fā)過程消耗的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。

要核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，必須明確開發(fā)產(chǎn)品本錢的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品本錢按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地〔即建設(shè)場地〕所發(fā)生的各項費用支出。

2.房屋開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋〔包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等〕所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。

4．代建工程開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品本錢，在核算上將其費用分為如下六個本錢工程：1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。

3．根底設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施費用。

4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。

5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)本錢，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造本錢和建筑安裝工程的施工本錢。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢，還要計算開發(fā)企業(yè)〔公司本部〕行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大局部都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品本錢，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的本錢，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品本錢，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品本錢，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的本錢水平和本錢管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品本錢，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)本錢，不計算完全本錢。傾自營士開發(fā)煎工程饒本錢撫的核首算

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地〔也叫商品性建設(shè)場地〕；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)本錢；而后者那么是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)本錢。現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)本錢——土地開發(fā)刑本錢鑼〞科龍目，獄它的腦核算景的內(nèi)型容，燦與企蘭業(yè)發(fā)乎生的佩土地董開發(fā)英支出堡并不移完全重對口智，原喝那么上伐僅限小于企拌業(yè)開岸發(fā)各擇種商喇品性互土地拒所發(fā)睛生的龜支出憲。企輔業(yè)為籃開發(fā)駁商品栗房、瓜出租欲房等炭房屋帳而開協(xié)發(fā)的漸土地巡，其停費用怪可分全清負(fù)茂擔(dān)對漲象的跡，應(yīng)雀直接泉計入趴有關(guān)玉房屋牲開發(fā)竿本錢僻，在舒“開腸發(fā)成謙本—釣—房坡屋開競發(fā)成佩本〞大科目伏進(jìn)行襲核算肝。如弦果企切業(yè)開識發(fā)的日自用坦土地軍，分柔不清遲負(fù)擔(dān)識對象圾，應(yīng)童由兩桌個或巡兩個夢以上圾本錢娛核算逗對象跨負(fù)擔(dān)艱的，呈其費薯用可券先通賣過“簽開發(fā)芝本錢反——能土地程開發(fā)細(xì)本錢仆〞科取目進(jìn)退行歸夕集，侄待土木地開辜發(fā)完設(shè)成投完入使迫用時障，再妙按一磚定的慈標(biāo)準(zhǔn)努〔如啄房屋盲占地躲面積仇或房夾屋建平筑面房積等茅〕將躍其分崇配計旁入有薦關(guān)房筑屋開拜發(fā)成拉本。梯如果犯企業(yè)榆開發(fā)綢商品尋房、艱出租染房使爆用的甩土地竟屬于你企業(yè)慚開發(fā)萬商品運性土成地的震一部透分，肆那么應(yīng)喬將整僑塊土蕩地作粒為一攪個成娛本核盡算對更象，頸在“兄開發(fā)山本錢點——維土地仍開發(fā)嫩本錢識〞

索反何業(yè)惜磚田肆胳傲筑岔酒叢輝償奶拒搖賬戶織中歸倦集其悶發(fā)生塵的全老部開竄發(fā)支翠出，觸計算傾其總隙本錢悉和單院位成軋本，習(xí)并于燙土地陳開發(fā)疑完成弱時，脖將成未本結(jié)夕轉(zhuǎn)到鋒“開平發(fā)產(chǎn)藝品〞榴賬戶喊。待水使用亦土地消時，堂再將攜使用那土地責(zé)所應(yīng)幼負(fù)擔(dān)稼的開霉發(fā)成腹本，贈從“裹開發(fā)鑄產(chǎn)品策〞賬冒戶轉(zhuǎn)腰入“籮開發(fā)流本錢減——犧房屋妨開發(fā)普本錢淡〞漲竿戶，都計入努商品總房、嘴出租變房等撿房屋爭的開母發(fā)成為本。拳屠&制q9胞Y握$所E5弟P掠"垃k!鐘D勻(陜N$郵~

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企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)本錢的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、