工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

工業(yè)園區(qū)物業(yè)效勞方案一、工業(yè)園的根本狀況及物業(yè)規(guī)模〔一〕工業(yè)園工程概述及物業(yè)概述工程規(guī)劃占地畝，建筑面積平方米。工程建設(shè)內(nèi)容包括：綜合效勞區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。1、綜合效勞區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四局部。總計(jì)建筑面積為萬平方米。2100T龍門吊車的原材料堆場。3、物流中心占地畝，建筑面積萬平方米。建設(shè)三個(gè)功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積萬平方米；二是庫區(qū)，建筑面積萬平方米；三是露天貨場和治理區(qū)，建筑面積萬平方米。〔二〕工業(yè)園的物業(yè)規(guī)模1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)主要包括工業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的治理；對(duì)入駐企業(yè)的治理；車輛交通及道路治理。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)主要包括房屋治理與修理養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備治理〔給排水設(shè)備治理、供電設(shè)備治理、弱電設(shè)備治理、消防治理〕；專業(yè)設(shè)備的治理〔空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備治理〕；共用設(shè)施的治理。3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及工業(yè)園區(qū)公共局部〔廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管4、園區(qū)食堂的治理主要包括廚房治理以及員工就餐治理。二、工業(yè)園物業(yè)實(shí)施總體方案比照現(xiàn)有的幾種物業(yè)治理模式的優(yōu)缺點(diǎn)，并結(jié)合工業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議承受自管與托付外包相結(jié)合的模式。利于樹立工業(yè)園整體形象，降低運(yùn)營本錢，保證核心業(yè)務(wù)的收益。同時(shí)，將保安、特種設(shè)備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務(wù)外包，由物管部門對(duì)各個(gè)分包業(yè)務(wù)進(jìn)展監(jiān)視與協(xié)調(diào)，最終到達(dá)降低〔一〕物業(yè)治理架構(gòu)物業(yè)治理效勞，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求到達(dá)降低治理本錢、供給優(yōu)質(zhì)效勞的目的。公司下設(shè)物業(yè)治理部來具體負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)治理。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)清楚，指揮準(zhǔn)時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期治理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的進(jìn)展留下充分的空間。〔二〕崗位設(shè)置1、物業(yè)治理部經(jīng)理參與重大工程的合同或標(biāo)書的評(píng)審；編制增工程的物業(yè)效勞方案；參與接收工程的驗(yàn)收工作；組織本部門員工的專業(yè)技能培訓(xùn)；自我監(jiān)視與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作，覺察不合格時(shí)，準(zhǔn)時(shí)實(shí)行訂正措施及適當(dāng)?shù)念A(yù)防措施；制定各專項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)本部門員工工作業(yè)績予以評(píng)審；負(fù)責(zé)所屬工程的物業(yè)治理的日常工作，并對(duì)部門員工進(jìn)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)；檢查監(jiān)視各項(xiàng)業(yè)務(wù)打算〔了解行業(yè)最規(guī)定；推廣的有效的治理方法，并總結(jié)分析，提出合理的建議。2、物管員〔兼資料員〕負(fù)責(zé)與公司各部門工作的對(duì)接，關(guān)心部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作；負(fù)責(zé)處理遇有緊急事故，準(zhǔn)時(shí)向上級(jí)報(bào)告并幫助處理善后工作；幫助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則；協(xié)作客戶效勞文員做好水電費(fèi)等其他費(fèi)用的收?。回?fù)責(zé)裝修檔案，客戶檔案、治理處文書檔案的治理。3、客服員收取及批閱園區(qū)建筑物的巡樓報(bào)告及每天的有關(guān)投訴記錄，并對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)展記錄歸納，重要狀況準(zhǔn)時(shí)向上級(jí)報(bào)告；準(zhǔn)時(shí)向客戶派發(fā)各種費(fèi)用的交費(fèi)通知單；負(fù)責(zé)做好水電等費(fèi)用的收付；負(fù)責(zé)園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的治理工作；負(fù)責(zé)定期對(duì)效勞質(zhì)量進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析、評(píng)估、考核，并提出整改方案。4、設(shè)備主管負(fù)責(zé)向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更、改造建議和大、中修打算，物業(yè)治理圈。協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)視實(shí)施工程的整更閱歷總結(jié)；負(fù)責(zé)草擬設(shè)備相關(guān)的修理、保養(yǎng)、更換等合同；負(fù)責(zé)幫助公司工程部對(duì)本工程增工程的接收及驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)園區(qū)已接收工程包括水泵房、深水井、空調(diào)系統(tǒng)、熱水供給設(shè)備、消防供水、生活供水設(shè)備的正常運(yùn)行，及其設(shè)備、設(shè)施的治理、維護(hù)、修理、保養(yǎng)；做好園區(qū)工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作；負(fù)責(zé)編制所管轄區(qū)域內(nèi)每臺(tái)設(shè)備臺(tái)帳，繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風(fēng)系統(tǒng)圖；負(fù)責(zé)制定所管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施治理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表；負(fù)責(zé)工業(yè)園水電等的抄表統(tǒng)計(jì)。5、委外工作主管督導(dǎo)外包單位的各項(xiàng)工作，定期對(duì)各外包業(yè)務(wù)進(jìn)展檢查和考核，并對(duì)消滅的問題提出整改要求；負(fù)責(zé)客服人員轉(zhuǎn)發(fā)投訴的處理及整改意見的落實(shí)。三、工業(yè)園物業(yè)治理的主要內(nèi)容及人員配置1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)2424小時(shí)巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)公司內(nèi)部車輛及外來車輛進(jìn)展治理，確保道路通暢。依據(jù)園區(qū)總體治理的需要，保安主要負(fù)責(zé)兩個(gè)園區(qū)主要62430000/年，該項(xiàng)每年估量需要費(fèi)用七十二萬元。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)房屋治理與修理養(yǎng)護(hù)共用設(shè)備治理給排水設(shè)備治理：供水設(shè)備〔包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等〕；排水治理。供電設(shè)備治理：供電設(shè)備〔變壓器、電表、供〕；配電房治理。弱電設(shè)備治理。消防治理：消防掌握中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。工業(yè)園內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)治理。依據(jù)工業(yè)1~2人，每人費(fèi)用約45000/年。監(jiān)控室需要41~2元。3、環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔〔專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制〕；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)展衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設(shè)施無蟻害；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持干凈。依據(jù)需要進(jìn)展2~32~325000/年。4、園區(qū)食堂治理供給廚房設(shè)備及用餐場地，擔(dān)當(dāng)水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿，自主經(jīng)營，物業(yè)治理部依據(jù)膳食委員會(huì)的意見，召集膳食委員會(huì)和食堂承包單位集中磋商協(xié)調(diào)，改進(jìn)效勞。并通過經(jīng)濟(jì)核算和員工滿足度調(diào)查對(duì)承包方進(jìn)展考核。5、宿舍治理對(duì)宿舍入住人員的治理，制定員工入住流程，標(biāo)準(zhǔn)宿舍治理；加強(qiáng)宿舍〔建議使用女性工作人員〕4主要負(fù)責(zé)宿舍人員出入治理、水電費(fèi)抄錄收取、宿舍財(cái)物的治理、宿舍日常秩序維護(hù)。根本工資標(biāo)準(zhǔn)為三萬元/年。以上日常物業(yè)治理效勞中，安全保衛(wèi)系統(tǒng)、車輛交通及道路治理、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)以及設(shè)備治理中的強(qiáng)電、弱電、消防、空調(diào)、電梯都承受外包的方式進(jìn)展治理。同時(shí)鑒于網(wǎng)為了降低物管工作運(yùn)營本錢，建議局部崗位可由公司內(nèi)部人員在不影響日常工作的前提下兼職。附件：一、完善的日常物業(yè)治理效勞1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境治理物業(yè)治理部對(duì)外聘保安嚴(yán)格日常檢查、治理，派專人負(fù)責(zé)安保和消防系24的工作質(zhì)量。同時(shí)在園區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、園區(qū)出入口、電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24110佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)園區(qū)進(jìn)展24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并準(zhǔn)時(shí)消退安全隱患。在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)展登記，掌握?qǐng)@區(qū)內(nèi)流淌人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以馬上調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急預(yù)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。入園企業(yè)的治理建立與入園企業(yè)的日常溝通機(jī)制，準(zhǔn)時(shí)了解入園企業(yè)的需求，并做好入園企業(yè)的溝通工作，使之能協(xié)作物業(yè)治理工作。車輛交通及道路治理園區(qū)停車場治理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查園區(qū)內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平坦；井蓋無缺損、無喪失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活?？茖W(xué)治理2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)房屋治理與修理養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，確保房屋外觀完好、干凈，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，準(zhǔn)時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。共用設(shè)備治理本公司物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)與修理，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與打算修理和“五定”。三好是指用好、修好和治理好重要的房屋設(shè)備。物業(yè)治理圈?！八臅?huì)”是指物業(yè)修理人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排解故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參與日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)展局部的小型修理。四是完善設(shè)備治理和定期修理制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和修理登記卡片治理，合理制定定期修理打算。給排水設(shè)備治理：治理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，便利員工生活。供水設(shè)備〔包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等〕。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)2屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格治理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。排水治理：每天巡察排水管道等設(shè)施，確保排水、排污治理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，修理人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)展搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。供電設(shè)備治理：供電設(shè)備〔變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等〕。建立24小時(shí)運(yùn)行和修理值班制度，準(zhǔn)時(shí)建立配電室巡查制度〔每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次〕，并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住〔用〕戶裝修制定臨時(shí)用電治理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等狀況準(zhǔn)時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房治理：由機(jī)電技術(shù)人員治理和值班，無關(guān)人員制止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，111好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)：觀看種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化狀況，頂峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，比照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否結(jié)實(shí)，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否敏捷，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否結(jié)實(shí)；管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否結(jié)實(shí)；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。弱電設(shè)備治理：每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)展修理保養(yǎng)，確保故障能準(zhǔn)時(shí)排解。消防治理：24啟用；制訂突發(fā)大事應(yīng)急方案；消防治理員承受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)；建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，準(zhǔn)時(shí)覺察并消退火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)啟用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體治理人員把握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能準(zhǔn)時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防學(xué)問的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年進(jìn)展一次消防演習(xí)，增加應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。3、環(huán)境保潔系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生治理的目的是凈化環(huán)境，給園區(qū)全體員工人供給一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”治理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。治理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔〔專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制〕；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)展衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設(shè)施無蟻害；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持干凈。4、綠化維護(hù)系統(tǒng)制定綠化治理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)展?jié)菜?、施肥、修剪、殺蟲等工作；對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)展改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o轉(zhuǎn)變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。5、共用設(shè)施治理系統(tǒng)制定共用設(shè)施治理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)園區(qū)的共用設(shè)施、籃球場等制定相應(yīng)的治理方法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性效勞工程，借助專業(yè)的物業(yè)治理效勞對(duì)共用設(shè)施進(jìn)展有效治理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。6、園區(qū)食堂治理民以食為天，食以安為先，食品安全是關(guān)系到員工身體安康和生命安全的一件大事。工業(yè)園區(qū)食堂承受全程外包模式，由專業(yè)的食堂承包單位負(fù)責(zé)具體運(yùn)營，供給廚房設(shè)備及用餐場地，擔(dān)當(dāng)水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。工業(yè)園由職工代表成立膳食委員會(huì)來特地負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)展監(jiān)視治理。物業(yè)治理部依據(jù)膳食委員會(huì)的意見，召集膳食委員會(huì)和食堂承包單位集中磋商協(xié)調(diào)，改進(jìn)效勞。并通過經(jīng)濟(jì)核算和員工滿足度調(diào)查對(duì)承包方進(jìn)展考核。7、宿舍及專家公寓的治理對(duì)宿舍入住人員的治理，制定員工入住流程，標(biāo)準(zhǔn)宿舍治理；加強(qiáng)宿舍公共財(cái)物的維護(hù)治理。入住員工由綜合部統(tǒng)一安排房間，憑借綜合部簽發(fā)的3員收回要是并開具退宿證明后到綜合部辦理手續(xù)；入住期間應(yīng)按時(shí)交納水電等各項(xiàng)雜費(fèi)；遵守宿舍治理制度。8、工業(yè)園區(qū)文化活動(dòng)系統(tǒng)制造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與員工的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，組織園區(qū)員工參與開展各種樂觀向上的文藝活動(dòng)，使全體員工擁有一份歸屬感。二、環(huán)境保潔范圍、工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)1、日常保潔樓道收垃圾，洗垃圾桶：2/天無遺留物、臭味掃地板及樓梯：1次/天無雜物，無積水沖洗樓梯：1次/周無雜物，無積水擦公寓門口信報(bào)箱：1次/天無灰塵，無手印擦電梯：2次/天無灰塵，無手印擦公共防盜門：1次/周無灰塵擦樓梯扶手：1次/周無灰塵擦公共天花板：1次/周無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓：1次/月無灰塵擦窗戶：2/月無灰塵道路路面：循環(huán)清掃無雜物路邊綠地：2/天無雜物水泵結(jié)合器：1/周無灰塵路燈柱：1/周無灰塵綠地清理：2/天無灰塵、枯葉2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次實(shí)行措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，協(xié)作四周區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵?/p>