房產(chǎn)項目策劃

1岳麓區(qū)望城坡建設(shè)住宅小區(qū)前期籌劃前言長沙的房地產(chǎn)正在迅猛的開展，本工程擁有較好的宏觀環(huán)境，但是由于地塊以及周邊的微觀環(huán)境的影響，存在很多的缺乏，在銷售上很難到達理想的效果。在對周邊環(huán)境、消費狀況以及在售樓盤進行了大量的分析數(shù)據(jù)后。初步得出了以下結(jié)論，供雙方進一步探討：在賣點提煉上，主要突出節(jié)能環(huán)保，以長期節(jié)約費用來提高性價比；其次開設(shè)施工工藝樣板間，以看得見摸得到的產(chǎn)品宣告產(chǎn)品高質(zhì)量；同樣以景觀綠化作為比肩其他工程的要素，突出投資回報空間；在感情訴求上以形象廣告和社區(qū)活動樹立自由、尊重和親情概念。在宣傳推廣上，緊扣銷售節(jié)點，運用全方位的宣傳工具進行短時間的密集轟炸，其余時段以人員行銷、DM、公關(guān)活動為主要方式。在銷售策略上，以較低價入市、小幅頻漲、多批放量，以實現(xiàn)工程總收入的最大化。銷售價格參照周邊樓盤進行要素權(quán)衡定價。由于尚且欠缺工程的完整資料，關(guān)于銷售執(zhí)行的具體細節(jié)、廣告方案、工作進度和銷售回款方案、促銷政策等等資料在雙方進一步的溝通后將逐步完善。一、宏觀環(huán)境分析豈工程裳位置叮及地學(xué)位優(yōu)稍勢乓1、卵岳麓譜區(qū)望削城坡瞞地處序湖南歸名勝穴--紫岳麓求山北展麓，蜓瀕臨爸水域艷浩大茶的西侵湖漁她場，夾有得霞天獨姥厚的晝生態(tài)響環(huán)境令，訪2、伯緊鄰生汽車枕西站毒有2瞎5路扁、瘦31淋2路前、3呢14溉路、飾31秧5路藍、3招17皇路、筒33積3路宴等數(shù)挨條公拾交線約路，用擁有犯非常結(jié)好的堪交通垃優(yōu)勢懲；近戒鄰的薦岳麓亞山而、醫(yī)湊衛(wèi)設(shè)概施、康大學(xué)影城、屋科技盈園、闊商業(yè)秤廣場或，可陰為業(yè)凳主提套供良拴好的培人文適環(huán)境遮。且疊為長爺沙建霜設(shè)兩博型社灘會的盟重點引區(qū)域爆，未僅來發(fā)躲展?jié)撆柿薰鞔蟆Ｍ?、春周邊嗚樓盤騾已經(jīng)山逐步隆呈現(xiàn)老，共鵝和世蔥家和簡格林耐星城蜻強化搭了該診片區(qū)枕的高嗚檔居跳住概脆念。月片區(qū)獸以外貢還有槽宜居繩萊茵謀城,率麓山順楓情壟，麓耳山名領(lǐng)園，鐵瑪依生拉山稿莊等洋等眾站多樓堤盤環(huán)師繞。雜總之贏：前確景好榆、現(xiàn)矩狀差余，樓舅盤多嗚、價殲格近舉、戶床型大燕。梢二、蓋工程顧簡介是(一幅)嫩工程念SW柳OT完分析媽1.段工程秧的優(yōu)跨勢盾1.暑1看交通哥便利下、四模通八童達住劈隸工程手處于爪汽車讀西站甩旁，該緊鄰留但不驅(qū)接壤絨交通墾最繁皆忙的妹金楓本路。州向南梨幾百畏米即存為榮濱灣鎮(zhèn)鎖，五厲一廣凱場，艙公交周車輛胞眾多砌，交園通非巴常方幸便。嬸1.世2植該區(qū)杠域是復(fù)被市濟場認屢可的賤高尚攀住宅侄區(qū)之灘一掠異逝岳麓煙區(qū)較雷早高糠檔住邁宅建煉在周慎邊，鵝并在飼市場觀上維些持著砍一個跑較高帆銷售疾價位營，共盡和世更家，察格林扛星城挽使該強區(qū)域部的市鐘場形鄉(xiāng)象已螞定位醒于中扇高檔獵住宅挨區(qū)。州1考.3禍最有粱開展獵潛力蛙的地螞區(qū)耐貫威隨著紹市政所府的肚搬遷翻，大倒學(xué)府匹城的或文化挑氣氛騎，岳愿麓山米的天盈然環(huán)敏境等拔等，織岳麓態(tài)區(qū)將慈是最那么有發(fā)快展?jié)撾[力的駛區(qū)域椅，項培目的地增值蔥空間晝很大專?；?.含4屆周邊喂樓盤城開發(fā)秩較多犬，形鋸成了雅氣候妙鼓惠敲工程警周邊屢開發(fā)預(yù)的樓翻盤很激多，襖已經(jīng)助在市維民心牧中形綢成了勞印象寇，成第為了襲住宅舍購置句的熱寺點。義1.鳴5猴戶勢型結(jié)劈構(gòu)多輪元化焦憐脊工程雹不僅挖有多超層，齒也有遙電梯銳公寓磁；各論種面爽積的正房屋借配備片較多堅，消滾費者苦選擇囑余地轉(zhuǎn)寬松涼；小晶戶型蔑總價百較低模，方路便投儲資。攏盟2.心工程耳的劣搜勢汗2.胸1項記目體粥量過矩小，縮營銷截費用望受限國制雹因衡工程泉住宅便面積兇只有艱X萬勻余平摩米，圾長沙孩銷售群單價壓不高龜，將忘會影職響推策廣費襖用，車進而案影響毀銷售抬情況些。憂2.號2周填邊不撿乏競?cè)鯛幬飿銟I(yè)，鬼且其襖價格標更具滾競爭抖力擺卸過周邊晃樓盤仔聚集割，在椒售銷鑼上就夫會產(chǎn)恒生競臭爭。透2.賠3入潮住時鍛間嫂滔爐周邊弄有競料爭的眾物業(yè)騾要么格已為膀現(xiàn)房笑，要欠么近衫期交晚房，已而本教工程僅為一炭年后麥的現(xiàn)擦房，讓這種嘩時間形上的朽距離秧會流蛙失一允些潛痰在客撒戶。鈔3.籃工程垂市場舍時機憐3.價1該戰(zhàn)區(qū)域六是日餅漸形葡成了闖住宅鼠聚集斷地黨由于痕岳麓擦區(qū)的昆特殊攝地位本，項角目處尤于煉河西彎和河故市之獲間，販更由論于該醫(yī)區(qū)域鬼擁有偉格林淋星城售較早山的銷蓋售，主加之咐最近芬該區(qū)遠域一套、二憐個中盒高檔虧住宅友樓盤盟的炒腎作，照從而幫使市棋場上皮較容蔑易接月受本果工程換的價煎位和暮形象戶。搬3.微2色河西瞎的快斗速發(fā)瘦展及但人氣樹商氣主的逐為漸形充成，蒜無形碰中帶而旺項立目入饅市。乞為了攤配合鹽河西厘新區(qū)步的建抄成，乳大量搏拆遷捐舊房要、興疫建綠拍地，謹市政儀府的問搬遷拐，君加之跳其a樣處于殿大學(xué)銳府城侵良好航環(huán)境吳，使搏該區(qū)粗域容碼易極繭速聚薄集人俘氣，固在多漠數(shù)人啟眼中術(shù)這是辱片具路有發(fā)怕展?jié)撚|力旺敵地。偷3.彈3是哭有別違于市暢場的勝小戶更型電鍋梯公蓬寓善暮燈市場莖上電莫梯公民寓越察來越牧多，齒也擁冬有一撤定的秋買家堤群體劇，但兔這類俘工程樸在戶扔型設(shè)式計上管越來煌越大往，購醒買總后價較侮高；械如果瓜本項顧目定鹿價合鄰理將壁會吸知引一茫局部姓投資蘿型買泄家。貼工程寺威脅互分析溫4.營1直胖接競仰爭對界手對零工程很造成趣的威閘脅重佛告目前擦正在賊銷售尋、已帝開工瓣或準問備在祥此拿留地的鎖住宅礙工程屋增加引，由糖于該似區(qū)域皮確實激已形消成住垂宅開遭發(fā)氣稠候視，墨這些悅無疑叉會對己本項均目開脆發(fā)、派銷售仙產(chǎn)生艱競爭氧的威搞脅。熟4.瞇2從板塊王競爭狡壓力蛋大刪羽愈板塊凈間競釘爭進較一步更升級臣，南躬城、直星沙段、體共育新忙城、圖市府牢以及籠市中觸心等凝板塊吹的競素爭壓值力最副大。鍵20糖09活年，平各板逆塊的罷供給塑量繼灘續(xù)走湯高，押板塊戴間的法競爭剪進一體步加劉大。絞特別鼠是南之城、忙星沙卸、體室育新涼城、勇市府戚以及妖市中勤心板丟塊0剛9年珠預(yù)計閱上市香量都粘將達伏10尸0萬要平方去米以稿上，貞競爭缺壓力屆將進俱加劇自，其嘴中南方城板猾塊、秋星沙塊板塊擠以及碎市府查板塊徒供給淹量巨努大，欺將處鏟于嚴碼重供氏大于竿求市貢場局列面，區(qū)市場獎競爭扒將進價入白例熱化毯階段源。告4.窄3相目前負市場謎并不寄景氣貝經(jīng)濟清危機咸來襲克、需帝求下占降，稍供求概矛盾承進一描步凸們顯。奪由于懲經(jīng)濟膏危機稈的影塔響，應(yīng)局部擺消費臘者將勤推遲抓購房貨方案摩，2厘00剝9年疊長沙綠市商倦品房睛的需裙求量隆將有熱可能自進一杠步萎苦縮既。曾4.秧4體市場落前景都不容酸樂觀箱踏紹還考20急08影年，震長沙利市商成品房椅供給省量激篇增，笨達1雀23賓0.歷95逐萬平殘方米鎮(zhèn)，消煤化量桑只有腰68狼0.番79候萬平熔方米訴，市刷場存辯量為鍵55拆0.掙16士萬平卵方米盈，加及上2孟00汽7年稻40嚇萬平幅方米吼的市岸場存貸量，駐將有遮59襖0.病16絕萬平融方米隙的市磁場存腳量進境入2取00逆9年指消化請，加沿上2啞00主9年逮的新膽上市俗量，冷整個塞20數(shù)09伶年的畫市場塊供給士量預(yù)城計將肺到達接11稍00巾—衫12業(yè)00貼萬平歷方米沸左右郊，明次年的鑰市場爸競爭哨將進非一步煤加劇洽，市塑場形束勢異限常嚴臉峻。壟。這〔二嘉〕訂工程燕定位事1、軌工程鐮賣點艘定位桌分析階╳檔景觀保綠化刷：周事邊項豎目無鴿一例漸外的惱以綠贈化和氣景觀綁為宣擺傳重到點，府以此菠為賣秋點無州創(chuàng)意謹，不都能吸削引消賴費者乘強烈紐關(guān)注鈴。三╳調(diào)銷售谷價格墳：房尺產(chǎn)開妙發(fā)是睬為了倆盈利臺，開央發(fā)成遍本低姐可以叉做一喜定的氏讓利域，但袍決不遭能以幕犧牲燭價格讓為代詠價，聞而且內(nèi)價格翁戰(zhàn)搶霧奪市球場有霞一定健限度酸。圣╳脅生活繭配套種：這裝不是鳴本項擊目的艦優(yōu)勢劍所在遭，相醋反而孩是弱袍點，犬不能筒宣揚米。嘩╳帖戶型享結(jié)構(gòu)身：消再費者象對此發(fā)并不吼很專焰業(yè)，灣即便蜻宣傳鳴也是鼓成效趨有限泊，況稀且每侄個樓皮盤都地有一幅局部召戶型斷不好本的房炎間，起對自肅己也僅有一舊定影倍響。痛╳惜開展險前景汽：太渠虛空朝，消駕費者郵更加把關(guān)注塵現(xiàn)實珍，前宅景也咬意味介著不躬確定兵。鉗√突周邊徹環(huán)境憑：以并岳麓臟山為目主要次風景搖環(huán)境但，加距之周個邊的努大學(xué)完府城武，產(chǎn)僵品周稈圍環(huán)悶境是姥可適炸當加在大宣薄傳，逐但應(yīng)燙有自筑己的在宣傳黑特色忽√掛產(chǎn)品增質(zhì)量負：是梁消費捕者最桶關(guān)注不的因見素，插由個執(zhí)別樓踢盤已璃經(jīng)在交宣傳撲，但殿是僅膊僅停將留在看紙面弟，沒像有讓懸消費惡者深西刻的幸感知滔。我購工程戚應(yīng)該襖以體們驗為塵宣傳饅。輔√耗環(huán)保勒節(jié)能起：目佳前還士沒有姐樓盤爭進行德大肆憐宣揚慮，是懇可以旋發(fā)揮厘的市脹場空媽白點販之一風。浙2、留工程叨賣點驅(qū)定位況表現(xiàn)庭2.為1、侍環(huán)保銳節(jié)能網(wǎng)——年外墻喇隔熱士層：律截司建筑求外墻奏覆蓋鬧一定遞厚度濁的保據(jù)溫材灶料，蹦以低稀檔達伶州地喝區(qū)冬諒季的拋嚴寒沿和夏弓季的飾炎熱甜，可房以在妙四面臣墻壁剝而不眨是只羊有北置面使耳用一浪定厚中度的賣隔熱播層或覆者高段性能真的保廟溫涂會料。殘在同機等條沈件下需會隔愧熱2玩-5光度左闖右。尤——蒸雙層悅玻璃列：滲蝦畏因為鞏工程妻臨近引南北暴干道衣，巨求大的辜車流腳量會撤對項尺目產(chǎn)召生噪糧音影壽響。建而且川安裝門雙層狠玻璃捧以后懂，也榜會隔照熱2楚度左馬右。喝——扮地暖驕系統(tǒng)勵：形量橡工程趙安裝坑統(tǒng)一封的地放暖系著統(tǒng)，弱不僅燕僅開殿創(chuàng)達蟻州先濱河，船使項燈目提份升一冰個品頂質(zhì)。須而且括統(tǒng)一民供暖球和制龜冷將雖會大西大節(jié)牢約住辭戶的掌經(jīng)濟暢本錢脅，對霞社會灑也更斗加環(huán)冷保。業(yè)切凈備注允：因降建筑醒設(shè)計互的強么制要課求，逼都有映節(jié)能月局部翠，首塑先是膏最低夏標準誰，其亞次沒嶺有進那么行宣此傳。鎮(zhèn)裝別新建鹽房屋胞因環(huán)那保節(jié)此能將宏會使慰造價嘗增加昨80逆-1著20本元/墊平米京，具倚體成符本需弓要工航程部撿核算質(zhì)。草恢融環(huán)保橡節(jié)能遼的投旋入會換在其綢他賣臣點處維于弱娃勢的金情況最下拉耐小銷制售價脖格的與差距關(guān)，增練加收線入。孫2.紛2、趟工藝忠樣板睡間衫產(chǎn)品嗚質(zhì)量朝看得就見孩——杜施工焰工藝粗樣板仇間渡攜緊一般薄的樓烏盤銷柴售都省會強獨調(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