市場購物中心的發(fā)展

1購物中心的開展研究第一節(jié)購物中心的產(chǎn)生和演變今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的開展歷程。其開展演變，一方面是由于經(jīng)濟開展和社會進步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結合的結果。在不同的國家、社會和經(jīng)濟水平下，購物中心的開展模式既有自身的特點，又彼此影響。美國購物中心的建設始終居于領先地位，對歐洲、澳洲和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。

一、早期探索階段

早期的購物中心探索和實踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是開展購物中心的先驅。

早在19世紀，美國購物中心建設已經(jīng)拉開序幕，但是它在20世紀以前的開展相當緩慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H·博爾頓(EdwardH．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(RolandPark)中心。

20世紀20～30年代，購物中心在設計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設施適應汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設置停車場。1921年，西爾斯·羅巴克(SearsRoebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(StripCenter)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。

探索階段的購物中心雖然還比擬原始，但是已經(jīng)具備了一些根本特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(TheCountryC1ubPlaza)包括280家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。

特別值得一提的是1931年建成的達拉斯海蘭帕克中心(HighlandParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要表達在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，城市土地機構將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時停車場。

英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20～30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內容。鄰里中心是英國購物中心的先驅。20年代在澳大利亞，購物中心的建設已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗開展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設了一些小型鄰里中心，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供效勞.二、開展成型階段30～40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設計、建設和管理積累了珍貴的經(jīng)驗。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設施作為一個整體來規(guī)劃、建設和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應郊區(qū)的要求進行設計。政府和私人投資者都為購物中心建設提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務，購物者也樂于光臨能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了根底。

20世紀50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店群的結合形成了第一個區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購置力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設迎來了購物中心開展的黃金時代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設分店外，還迫切要求建設以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認識，此外，通過景觀設計和環(huán)境設計來強化購物行為、增加購物興趣的一系列設計方法也日臻成熟。

1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(SouthdaleShoppingCenter)具有重要的歷史地位，它的革新表達在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設的范例。它的設計師維克托·格倫(VictorGruen)是購物中心的積極倡導者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)方案，他對城市的未來開展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費停車場地充足的商業(yè)設施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。

郊區(qū)大型購物中心的開展，標志著購物中心已經(jīng)成型。

與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。三、蓬勃開展階段20世紀50年代末期到60年代是購物中心蓬勃開展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設計和建設條件，環(huán)境工程的進步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍本的大型室內購物中心相繼建成，遍布美國各大城市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個。

戰(zhàn)后歐洲購物中心的開展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟興旺的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設購物中心。

這一階段，購物中心在各地的開展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱衷于采用封閉室內步行街模式；過分依賴人工照明和人工空調。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才徹底暴露出來。四、開展成熟階段

20世紀60年代的建設勢頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲城市的購物中心建設方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設當中，同時，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景不長，70年代中期的石油危機給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的開展帶來了巨大沖擊。

石油危機之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時代迅速成為過去，人們開始對城市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設進行反思。購物中心的開展重點從郊區(qū)轉向城市市區(qū)。面對新的復雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設計方法方面都發(fā)生了適應性變化，并逐漸走向成熟。五、多樣化開展階段20世紀80年代以來，購物中心建設進入了一個新高潮，這也是20世紀最富成效的建設階段。以美國為例，統(tǒng)計資料說明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心建設的第三次也是最高一次頂峰。在1984年到1987年，每年約有2000個購物中心開工建設。值得注意的是，一些開展中國家在這一時期開始掀起購物中心建設熱潮。

這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；顫姡⑨槍θ丝诜植紶顩r、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化做出反響。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。

由于種種原因，80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設計面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內在功能之外，還需要考慮處理與城市的關系.城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。六、戰(zhàn)后兩種不同開展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳洲和亞洲國家的購物中心有各自不同的開展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)開展模式和以英國為代表的城市市區(qū)開展模式。

１、城市郊區(qū)開展模式

在郊區(qū)開展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。

美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先開展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通興旺，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為這里效勞人口密集，購置力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結合草原新城建設，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)模可以明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉。

鄰里中心作為根本的購物設施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。

50～70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當具有代表性。澳洲的郊區(qū)開展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關，或者為郊區(qū)居住區(qū)效勞。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關系密切，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建設為區(qū)域中心提供了選址時機。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的開展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日外鄉(xiāng)地資源昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比擬便利，所以乘私人汽車購物者比例較低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大。２、城市市區(qū)開展模式以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心開展之初就立足于城市市區(qū)。

英國購物中心的開展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結合城市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結構已經(jīng)破舊，也不能適應汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和效勞交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者平安，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。

歐洲國家普遍實施了疏散人口方案。50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城方案，并結合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的開展提供了時機，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點上開展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結構中，這種城市市區(qū)開展模式相當?shù)湫?。３、兩種開展模式的融合

在80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心；就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉向城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)開展模式和市區(qū)開展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。押第二集節(jié)程國外照購物戴中心絮的發(fā)斜展概墾況替購物恢中心閃在世寇界各革國都轟取得暈了長鍛足的妥開展距，從劉開展甘模式耽上看高，歐舌美購責物中偵心起攔源早術，已累進入艇成熟獸期，盯日本冶、東襯南亞庸以及站我國招的香爸港和邊臺灣單大體撒上于印80煙-9由0年州代興擠起，最目前棵已進賄入了或快速裝成長謹期，玻但還坊是有籃相當盛大的補開展塵空間羅。辯一、紀美國學及北感美的蔥購物林中心闖美國逆是世亭界上相購物面中心菜最發(fā)噴達的別國家誘之一假設。這輔個與度“汽燈車王適國〞婚孿生醬的球“忠Ma代ll聞王國固〞成偷為美外國零寄售業(yè)伴中最攏重要膽的業(yè)薯態(tài)。蘋當前翼，我稀國各燕大城磁市正它在涌狠動一殲股發(fā)勉展“秩Ma激ll枕熱〞枝，研兆究美墻國購紀物中膊心的鈔開展邀和現(xiàn)常狀，次分析襪他們弟的經(jīng)啟驗教欲訓，查對于粥指導梢我國趁理性廳開展術這一挖業(yè)態(tài)牙肯定協(xié)會有建借鑒柏作用濟。，

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稠榮巨現(xiàn)代列意義歲上的指摩爾填起源艘于1酸94商0年劈以后掏的美貞國，崇并從留50統(tǒng)年代售后期金起迅準速發(fā)壽展起概來的溉。5捧0年辭代，裕西雅拖圖市振No嶄rt因hg礙at俯e購搏物中棋心、宜佛萊奪明罕昏市S今ho愿pp銀er哄s宅Wo椅rl蕉d購崇物中誕心相角繼設飽立，駁這是攀最早竟以百融貨公鄉(xiāng)司為犁主要哪承租蝕戶的鄉(xiāng)兩個謝購物北中心尺，其槐中N酷or幣th滲ga霧te某是最魚原始蝶的M派al夫l型拿購物尾中心菠，主鄭要由肯兩條蘿面對往面的塘帶狀閣中心稻組成濫，中關間由鋼一條密人行數(shù)通道庸連結古。5里0、粘60櫻年代休，美衛(wèi)國郊壟區(qū)城秩市與邊原有腔大中罩城市份商業(yè)鋤中心更之間徑存在旬的土恐地差踐價，梁使許皺多大概公司代紛紛囑把自聲己的牽總部亦遷往蓄郊區(qū)居城市懇，新衡興產(chǎn)清業(yè)也蜻在郊墻區(qū)興能起，掀大規(guī)插模的協(xié)摩爾遼購物懲中心憑也落瘦戶于券郊區(qū)牲，形綱成了暮大量謙位于岡高速貪公路受交叉鹽口、份由于蘇開展預大型鎖購物波中心密而"尸繁榮齡"起玉來的膨邊緣忽城市冷。六己、七賊十年而代，噴大型口購物窗中心俱在美綠國的渠興起率，具歷有經(jīng)弦濟發(fā)垮展與動城鎮(zhèn)謝建設醒的兩印層意煉義。傳在此別之后常，隨接著摩桐爾購路物中悠心產(chǎn)榜業(yè)的亮逐步陸成熟派，其暗主要緣經(jīng)營緞思想跑也就侄被很音自然枝地被間移植及到城版市中許心地席區(qū)的嘆摩爾每購物漁中心禮上。店從7船0年貌代起心局部退摩爾液購物摔中心蠻又開講始開涂進美渾國市賽中心誠，鋤且市彼區(qū)摩瓦爾的亂業(yè)績緣也都虧相當炭不錯奪，街市區(qū)仿內的月摩爾溪在一聞定程窗度上擋也緩繳解了擋城市暢中心志空心養(yǎng)化的啟難題叛。購識物中費心的綁這種貧重視跪整體杯環(huán)境擦和功倘能提渾升的載結果豆，使銷消費摸者的箏購物爭不再且是單括純的咽購物肝，而券是一需種享鄉(xiāng)受。螞這樣筍的概辣念再躬配合員“一稅次性毯購足講〞的讓新消沖費觀扭念，害無疑導會給戒消費林者一啟種全響新的謀購物津體驗粘。桌而美漫國購述物中繼心專等家米平爾斯惱先生歸認為淹，美廣國摩輸爾購反物中婆心始繪于本鑼世紀不5料0喊年代竊中期他。實戴際上帳其雛冤形在舅二三僅十年疼代就假顯現(xiàn)冷了，或一般柱認為么H桶·巴喪桑氏啞是購饑物中鹿心的達創(chuàng)始假者，啊他在娛1汗9蹈3驢1萌年就逐曾進驗行商顧業(yè)區(qū)帽的統(tǒng)福一開容發(fā)，榨1膛9速3餃7值年建救造了陪大棚星式的鬧巴屋宜枯斯惜購物欲中心打。美戶國購常物中厘心的盤開展刺是在嶺第二惑次世著界大耕戰(zhàn)之綢后，壓從1錢9蚊5橫0碼-巖--拴1計9省7萬0淺年，彎持續(xù)籠開展件了2書0箏年面。伴施隨著饞人們汪遷移知至郊鎖區(qū)，敞郊區(qū)栗購物位中心少開展瞎很快老。每煙家購卵物中撇心都功附有織大面掩積的情停車熱場，駐其功份能越陣來越改綜合控化，棵一些怒購物跡中心浴不僅押附有商娛樂視室、屢健身鞭房，癥而且桶還開彈辟了耀保育指室和罩旅館并。7岡0奴年舉代初請，西協(xié)方世割界爆廳發(fā)了差能源辦危機滑，石茫油價耽格暴疊漲，銹依靠蘭小汽拋車到檔郊區(qū)忘購物稅顯得控費用贊太高徒，城佩市中損心商俱業(yè)區(qū)財?shù)哪Π轄栭_尾始發(fā)經(jīng)展。艦2擁、美柏國購醉物中腥心的多開展劣歷程紹Gh稠os勸h添與震Mc刊La罪ff宜er尺ty央〔芳19喚91口〕回熊顧了掙美國東購物掀中心鞭的發(fā)偽展過泡程之紫后指螞出，秀美國晨的購興物中謠心產(chǎn)消業(yè)一榨共經(jīng)竄歷了浪三個貓開展誦階段凱，本然研究益將三粗個階伶段整笨理列露表如蠻下：評腳惱塌永軋鎖協(xié)乎土隊井野衰瞎叮法表舅2-箱1蝦：壯價美國炕購物完中心休開展龜歷程權開展階段階段特色說明該階段開展的購物中心第一階段〔1950-1975〕快速成長與區(qū)域差異化〔Regionaldiversification〕一開始集中在美國東北部與加州地區(qū)開展，隨后推展到全國。購物中心推展的過程具有層級性，通常由地區(qū)的最大都市擴展至中小型都市。1970年代中期時，該階段的三種購物中心已經(jīng)成功建立零售市場的地位與普遍性。區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里型第二階段〔1970-1980〕差異化以適應社會的變化新型的購物中心的商店經(jīng)常聚焦于某類商品。較第一階段的購物中心更為專門〔specialization〕時尚精品型〔FashionCenter〕、工廠直銷型、自動型〔Auto-careMall〕第三階段〔1990-今〕產(chǎn)業(yè)成熟與飽和1、購物中心產(chǎn)業(yè)因建筑開發(fā)本錢、人口與所得成長的緩慢、無法找到適合開發(fā)的土地等因素逐漸成飽和。2、購物中心的重建或擴建多余重建建造。N/A爹資料虎來源青：植Av堪ij麻it撕G宇ho僅sh譜a晃nd優(yōu)S倆ar爪a揉Mc還La扎ff腸er惕ty勁,“燙Th滲e狂Sh之op把pi綢ng赴C可en微te軌r:商A鋪Re閱st惰ru獅ct駁ur貓in翅g跪of圈P撕os閘t-攀wa咱r嚼Re鈔ta釋il符in反g〞耐,J肝ou蔽rn這al雪o上f成Re容ta從il使in競g,指vo腥lu栗me牛6弦7,緊Nu粉mb押er緒3儲,F晨al啟l燈19牙91乞,P案.2簡55辣-2辦56慮事根據(jù)殘臺灣濟購物牲中心珠開展圓協(xié)會稼〔1癥99添0年呀〕的扶專文壁指出低，美隊國的島購物醒中心撿產(chǎn)業(yè)西正面冰臨以星下的戶趨勢殺：飲吧缸吉表磁2-爽2擋：嚼蛇美國場大型雪購物甩中心量當前纖趨勢罰現(xiàn)今趨勢說明1．革新與改建革新與改建的原因是為了增加銷售量的潛能。隨著興建新的購物中心的各方條件漸趨困難，開發(fā)的重點已經(jīng)轉向使現(xiàn)有的購物中心再現(xiàn)活力。重新定位成為購物中心改建的考慮重點。2．邀集高傳播效力的商店為核心商店很多重新修建的或是擴張的購物中心傾向選擇價格取向以及單一產(chǎn)品種類的商店〔Price-orientedCategoryKillers〕為主力商店。.如果核心商店維持不變，那么其特色及市場區(qū)隔就無法達成，所以核心商店如能再租約到期時能被淘汰，那么購物中心將能夠自然的逐漸更新。3．促進廢棄市中心的重生許多開發(fā)者正從事市中心區(qū)重新改建購物中心的工程。單獨零售業(yè)者不可能從事這種重新繁榮市中心的工作，同時，綜合使用型的購物中心將給與市中心區(qū)其他新的或是改建中的購物中心予以沖擊。消費者期待未來這些零售中心〔RetailCenter〕認知并迎合他們獨特的需求與欲望。命資料腸來源起：購裝物中傷心發(fā)傲展協(xié)脾會，折空間延雜志煮，勁12墊0/喊12湊1倚期，塑19毒90博年喝9案月，醬P5乎7描許慧容琪〔靠20汁00照〕翻報譯美憤國籍熔購物焦中心我領域詞專家玉Al樣ex速an慎de梯r廊的說童法，劇還指獄出美掠國當腫前購針物中地心產(chǎn)快業(yè)的悶開展奧趨勢雙包括班了下隙列幾歇點：內香〔1辜〕鄰長里型答〔購蛙物中描心〕野占百夏分之向六十江五：沿典型殊的鄰聲里型脆購物尤中心俱包括望了一揀個超授級市激場、蠟化裝砍店及叮25爆到扁30烘?zhèn)€服另務性弊商店論。這弱種形政態(tài)的茅購物舊中心僑是美紅國產(chǎn)霉業(yè)中確的標攤準模圈式。丈駛〔2是〕封享閉性薯走向遲開放影自然貓：由嫂于消沫費者抄趨向晌走向盆自然我的喜舞好，哪購物回中心哲將頂鍬蓋移兆開，式直接變迎接拐環(huán)境票的變蓋化。竿例如開加州置的堵St守an瑞fo慈rd玉購物艙中心健就是崗一例獅?？傴Q〔3山〕適魂應高談年齡血層和煉雙薪摔家庭貝講究葬生活壓形態(tài)賀的購加物中梯心?；谩?體〕同黃業(yè)種躍店家是集中葵重回逃經(jīng)營蟲主潮拴流：圓將同躺業(yè)種夢的店蘋家集革中的令做法瓣有重取回潮寧流的墊趨勢也，現(xiàn)六行主挑流的叼配置日將店擋家分反散，形主要悼目的慌是期代待消府費者趕可以孕被引喊導至敞整個秤商場上，然救而，像許多劫消費奇者，差如上停班族蠅婦女蕉已經(jīng)臥沒有擠太多捷時間研逛街幼。因制此將招同業(yè)支種店質家集遭中的搖作法齡又重檢回主法流。削〔5系〕多愧元化蔑商品煌、餐卷飲選冒擇、圈娛樂冷設施言增加鮮休閑標方式你。吉牽碼度3、久美國牧購物椅中心辜的分坡布調截至哨目前饒，美攜國有嬸大大鞠小小援的購扛物中彼心4譜30面00及多個滔，各繞種規(guī)碑模一攔應俱滅全，競其中點27虹00刻0個句購物末中心更缺乏社10燙00脈00巾平方自英尺趙，因怨而只耳能算間作小頁型購犁物中積心。候由此涉看來蛙，平篇均每閃個美裳國人按擁有爹19育平方塵英尺淺的零撞售市著場，撒雖然屢店面形過多花，但描是在嘉過去采的幾壩年中存，除盆了每絨逢夏撞季生歇意會仆略有蠻減少捕外，概零售先業(yè)一妖直紅勝紅火怒火。免在美需國，緣摩爾檢目前優(yōu)已經(jīng)縱占有螞52應％以乖上的賭零售攻銷售相額，鑼20紀00岔年的號營業(yè)臂額已玻達1挎萬億護美元兆，一騰家摩捉爾的遞有效悔商圈傭是數(shù)杜百公管里。嫌美國堤摩爾撒購物健中心沫迅速起開展剛，并孕衍生快出按抓規(guī)模幼劃分些的近圓鄰型貪(小五型)葉、社違區(qū)型錢、自奪然景刪觀型謀、城趴市再皺開發(fā)務型、僚休閑摘娛樂共型、居超地貝區(qū)廣至域型摔的巨狀型摩容爾等叼類型朗。

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羽二、瘦歐洲點購物燭中心雞的發(fā)已展英國目前的購物中心家數(shù)超過1,400家，零售產(chǎn)業(yè)為整個英國第二大的就業(yè)市場，大約20%的勞動力直接參與零售部門效勞，至2000年底，購物中心總面積為2,090萬平方公尺(22,500萬平方尺)，就整個英國經(jīng)濟體而言，這個產(chǎn)業(yè)仍不斷的成長而其重要性也不斷的提升。英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20—30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內容。鄰里中心是英國購物中心的先驅。50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心開展之初就立足于城市市區(qū)。

英國購物中心的開展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結合城市重建和更新進行?？嘉拇?、普利茅斯和南安普敦等城市結合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。80年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯(TheBrentCross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國開發(fā)商開始追求這種典型完美的北美式購物中心。英國購物中心開展趨勢：休閑與"餐飲娛樂化"－過去五年之中，研究發(fā)現(xiàn)25%的新購物中心開發(fā)案中皆包括了主要的娛樂設施(電影院、保齡球場、賓果猜獎與夜總會)。2000年的百分比那么調高至38%的水準。大部份新購物中心包括了許許多餐廳、Cafe，不管是包含在美食街、美食中心亦或是獨立的販售亭或獨立單位。零售園區(qū)至購物園區(qū)－零售園區(qū)(郊區(qū)購物中心擁有大量平面戶外停車空間與許多大型工廠式鋼架構的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業(yè)者所開展。然而許多營運單位現(xiàn)在那么代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運動用品等等業(yè)者，使整個方案轉為更近似購物中心的架構。大都會商業(yè)中心的復興－在政府新聞開發(fā)案總量管制下，許多大型計劃目前皆規(guī)劃在市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)當中，其中大局部都在大城市，如伯明罕、利物浦、諾丁漢、布里斯托，在南漢普敦的WestQuay購物中心與在雷汀的TheOracle購物中心是近期在主要市鎮(zhèn)中開幕的實例。擴張、整修更新與銷售－整體零售實質成長幅度縮小，使新樓面積需求很難確定，因此許多購物中心的投資案皆以整修更新舊有的購物中心為開發(fā)方式，擴充或購置需要重新引入承租戶的購物中心，以使用更好的行銷策略吸引更多的消費顧客。戰(zhàn)后歐洲購物中心的開展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟興旺的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。

50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城方案，并結合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設購物中心。60年代的建設勢頭一直持續(xù)到70年代早期，歐洲城市的購物中心建設方興未艾。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的開展提供了時機，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點上開展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結構中，這種城市市區(qū)開展模式相當?shù)湫汀?/p>

歐洲的購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點有，歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，〔但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)〕；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心那么以實用品為主?？傮w而言，歐洲的摩爾開展不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。三、日本的購物中心符合日本購物中心協(xié)會定義的購物中心，包括有車站大樓、地下街。這是日本獨特的購物中心，事實上此類型購物中心正是日本購物中心先驅性的存在。第一家車站大樓是購物中心的在1950年，美國百貨公司首次到郊外的購物中心開店，開始展開購物中心的「豐橋車站大樓」，當初被稱為民眾車站的這個設施，在都市改造的意義下，有札幌、水戶、京都、金澤、小倉庫等約60處，1971年以后由日本國鐵出資的約有60家，光是1971年新設的局部，樓面積已達150萬㎡。民營化為了消除國鐵時代的虧損及擴張事業(yè)，使用分散在全國各地的鐵路用地型購物中心開發(fā)持續(xù)在進行。第一家地下街是1952年開發(fā)的「東京車站名店街〔52家店〕，接著1957年“數(shù)寄屋橋中心〞開幕，1963年“梅田地下街〞在擁有260家專專柜店鋪下開店，現(xiàn)在有“全國地下街聯(lián)合會〞的組織，在與東京八重洲、新宿、橫濱車站東、西口，名古屋車站前，大阪梅田、難波、神戶三之宮、福岡天神等周邊設施之整體關聯(lián)性上，發(fā)揮了轉運站特有的功能。開展過程日本的購物中心以1969年建設的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的效勞也較為有限并且集中。從70年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設計以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費人潮集中地。從70年代中期到80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運動等消費行為于一體的新型購物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個具有整合功能的購物中心；同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠離都市、構筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)開展構建的經(jīng)驗根底。為了因應消費效勞多樣化以及設施復合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。在福岡市西日前開張了一間占地25萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納4500輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。日本的傳統(tǒng)百貨集團如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。目前，美國的摩爾開發(fā)集團"雀兒喜"也已開始進入日本進行摩爾的投資開發(fā)。大型購物中心在日本之所以能夠迅速開展，具有兩個根本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內提供各種消費效勞，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標的最正確手段。加之經(jīng)濟巨大開展條件下國民消費能力提高，使得消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注重整體購置經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。2、購物中心類型〔1〕郊區(qū)型購物中心的起源郊區(qū)型購物中心的起源要溯至1968年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野線的MOZU車站前開了“百舌鳥購物中心〞，同年11月DAIEI也在寢屋川市開了“DAIEI香里SHOPPER'SPLAZA〞，兩者雖在規(guī)模、內容等方面，并未引起全國性的關心，但卻成為關西地方社區(qū)型購物中心急速開展的契機。當時已經(jīng)有以國內為對象的行銷設想來規(guī)劃購物中心開發(fā)的動向，1969年11月，以正統(tǒng)專業(yè)開發(fā)商為志向的東神開發(fā)，在世田谷國道246號旁的多摩川邊所開設的“玉川高島屋購物中心〞即為其例，也就是說，在事前進行周密的調查，決定一個符合地區(qū)的購物中心概念，配合汽車化的購物中心構造，首次以百貨公司為核心店，追求都市感覺的高品味等意義上，被稱為是“真正的購物中心時代的開幕〞。特別是藉斜坡道跨越國道，讓車子停到別棟立體停車場的控制交通技法，以及在中庭設置裝飾階梯，可在活動時使用的設想，皆為過去購物中心所沒有的劃時代性嘗試，可以說是后來帶動日本購物中心開展的契機?！?〕MERCHANDISER型購物中心經(jīng)過1969年到1975年的試驗錯誤期，日本的購物中心經(jīng)營(開發(fā)、管理)KNOW-HOW大體確立，直到今日，強力主導購物中心開發(fā)的正是以量販店為主力、負責商品者所開發(fā)的購物中心，日本購物中心的開展依靠此類開發(fā)商的地方非常多。近年來，好不容易才開始有百貨