漯河市場(chǎng)分析

漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2012年2月目錄宏觀經(jīng)濟(jì)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)展分析區(qū)域板塊分析工程地塊分析客戶群體分析宏觀經(jīng)濟(jì)概況漯河整體經(jīng)濟(jì)漯河整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展：1、與周邊地市存在很大的差距2、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開(kāi)展，投資不斷增強(qiáng)單位：億單位：億單位：億單位：萬(wàn)單位：元1、2010年由于物價(jià)上漲等因素，恩格爾系數(shù)比重加大，生活必需品支出增加2、人口穩(wěn)定，人均收入穩(wěn)步提升結(jié)論：1、漯河整體經(jīng)濟(jì)在周邊地市中，還處在低位，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展后勁強(qiáng)勁；2、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)開(kāi)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)保障；3、人口基數(shù)穩(wěn)定，且生活水平由于受到物價(jià)上漲等因素，對(duì)需求和購(gòu)置力有一定的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)展分析房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)2011年全年累計(jì)完成投資39.7億元，同比增長(zhǎng)36％；其中住宅完成投資26.2億元，同比增長(zhǎng)12.5％，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的66％；非住宅完成投資13.5億元，同比增長(zhǎng)129％，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的34％。漯河作為三線城市，其房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)欣欣向榮的開(kāi)展時(shí)期各區(qū)工程開(kāi)發(fā)比例各區(qū)域開(kāi)發(fā)不均衡漯河市各區(qū)域開(kāi)發(fā)不均衡郾城區(qū)和源匯區(qū)是整個(gè)漯河開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，兩個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)性也較強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程呈遞增開(kāi)展單位：元周邊區(qū)域房?jī)r(jià)比照1、與周邊區(qū)域地市相比，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展實(shí)力與其房?jī)r(jià)是不匹配的，2、相對(duì)于周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)，漯河的房?jī)r(jià)有些虛高，與其人民的收入水平不相匹配單位：元高層、小高層拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲由于多層住宅用地減少，屬于稀缺物業(yè)，價(jià)格上漲幅度較大源匯區(qū)和郾城區(qū)價(jià)格漲幅在各區(qū)中幅度較大1、整體房?jī)r(jià)緩慢上漲，新建商品房波動(dòng)較小，存量房在11年7月份后起伏波動(dòng)較大2、新建商品房在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的上漲，12月到達(dá)最高值2160漯河市場(chǎng)供求關(guān)系變化1、受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011年銷(xiāo)售量進(jìn)一步下滑，整體市場(chǎng)量跌價(jià)漲2、2010年供求比為1.6:1,2011年供求比為1.9:1，略微供過(guò)于求3、整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)體量較大，房地產(chǎn)開(kāi)展迅猛漯河市場(chǎng)成交面積變化結(jié)論：1、2010年-2011年，新建房銷(xiāo)售的單套面積基本在90-120平米之間，存量房銷(xiāo)售的單套面積在120-160平米之間；2、市場(chǎng)對(duì)戶型面積的要求，有從以往的大戶型面積向中小戶型面積開(kāi)展的趨勢(shì)；3、存量房的交易面積波動(dòng)較大，而新建商品房的交易面積較為平穩(wěn)，說(shuō)明目前在建的戶型面積更加的合理化1、住宅需求穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)總量較大隨著新區(qū)的開(kāi)發(fā)和城市開(kāi)展，城市框架不斷拉大，房地產(chǎn)投資不斷增大，住宅工程大量上市，競(jìng)爭(zhēng)加?。欢捎谑艿奖臼腥丝诘南拗?，市場(chǎng)需求爆發(fā)力不強(qiáng)，市場(chǎng)總體略微的供過(guò)于求2、中高端樓盤(pán)中，位置較好，品質(zhì)較高的工程銷(xiāo)售旺盛，如建業(yè)，呂建等工程；而一下地理位置不好，品質(zhì)較低的樓盤(pán)銷(xiāo)售就比較困難?？傮w呈現(xiàn)冷熱不均的銷(xiāo)售形態(tài)3、受宏觀政策影響，購(gòu)房者得觀望態(tài)度加劇4、未來(lái)整體價(jià)格漲幅不大，緩慢的穩(wěn)中小幅上升漯河整體市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域板塊分析房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)劃分漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊主要分為四大板塊：召陵行政新區(qū)板塊源匯中心城區(qū)/107板塊郾城沙北淞江新區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)比照分析郾城沙北淞江新區(qū)板塊產(chǎn)品類(lèi)型：高層與小高層為主；主力戶型：120-=130㎡三房；樓盤(pán)特點(diǎn)：價(jià)格較高，高檔樓盤(pán)居多；客戶類(lèi)型：公務(wù)員、企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主；住宅價(jià)格：3000-3700元/㎡；板塊特點(diǎn)：完善郾城老城區(qū)，建設(shè)新城區(qū)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)劇烈土地供給：土地上市較少，以工業(yè)用地為主，源匯中心板塊/107板塊產(chǎn)品類(lèi)型：中低檔商業(yè)、小高層和多層為主；主力戶型：95㎡兩房、120㎡三房、140㎡四房；樓盤(pán)特點(diǎn)：中、高檔樓盤(pán)居多；客戶類(lèi)型：教師、醫(yī)生、企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主；住宅價(jià)格：3400-5700元/㎡；板塊特點(diǎn)：處于商業(yè)中心，地段優(yōu)越，配套齊全，生活成本低；土地供給：未來(lái)供給的土地很少，以舊城改造為主以上兩個(gè)板塊，是目前漯河市的優(yōu)勢(shì)板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析召陵行政新區(qū)板塊產(chǎn)品類(lèi)型：多層與小高層為主；主力戶型：80-95㎡兩房，120-130㎡三房；樓盤(pán)特點(diǎn)：中高檔樓盤(pán)；客戶類(lèi)型：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和本區(qū)域工作群體；住宅價(jià)格：1800-3500元/㎡；板塊特點(diǎn)：各樓盤(pán)品質(zhì)參差不齊，有大量的經(jīng)適房，缺乏配套，空置率較高，新區(qū)開(kāi)發(fā)為主土地供給：未來(lái)有大量的土地供給，開(kāi)發(fā)區(qū)板塊產(chǎn)品類(lèi)型：多層為主；主力戶型：90㎡兩房，110-120㎡三房；樓盤(pán)特點(diǎn)：中檔樓盤(pán)為主；客戶類(lèi)型：周邊企業(yè)高管和職工；住宅價(jià)格：2200-2700元/㎡；板塊特點(diǎn)：工業(yè)為主，緊鄰老城區(qū)，可享受老城區(qū)配套設(shè)施，節(jié)省生活成本；土地供給：土地上市少，新區(qū)板塊是未來(lái)漯河的開(kāi)展重點(diǎn)，大量的土地供給，將會(huì)成為將來(lái)的熱點(diǎn)板塊源匯區(qū)域市場(chǎng)分析1、源匯區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，火車(chē)站和107國(guó)道穿過(guò)該區(qū)；2、商業(yè)興旺，形成有獨(dú)立的商業(yè)中心；

3、該區(qū)域內(nèi)存以中高檔樓盤(pán)為主，且樓盤(pán)的體量較大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；4、該區(qū)域處在老城區(qū)，可供開(kāi)發(fā)的土地供給量少，主要以舊城改造和綜合體工程；5、未來(lái)該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地較少，主要以舊城改造和綜合體工程的開(kāi)發(fā)為主，故該區(qū)域住宅上市的量比較大，符合區(qū)域整體的開(kāi)展趨勢(shì)，同事也衍生出了盤(pán)量少，體量大的市場(chǎng)格局該區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)較高，以中、高檔樓盤(pán)為主，整個(gè)源匯區(qū)大約有52個(gè)工程；距離本案最近的是昌建外灘、華東溫哥華。區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比照華東溫哥華工程位置：濱河路與泰山路交叉口向東100米；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年10月，2棟高層整體規(guī)模：總占地400畝，一期開(kāi)發(fā)30畝；產(chǎn)品類(lèi)型：5棟高層，目前在建2棟；主力面積：70-80㎡兩房、127-139㎡三房；銷(xiāo)售均價(jià)：4500元/㎡；特色：大宅文化純住宅配套：處于老城，周邊配套較豐富，雙氣入戶目前開(kāi)盤(pán)的兩棟住宅，基本已經(jīng)售完，僅余少量房源，房源主要以大戶型為主定位語(yǔ)：市中心沙河南北美城堡主推廣語(yǔ)：少掏20萬(wàn)，同樣尊居沙河畔輔助推廣語(yǔ)：大宅文化風(fēng)情商業(yè)街給你不一樣的家推廣內(nèi)容：37套265天無(wú)理由退房推廣方式：網(wǎng)絡(luò)單頁(yè)戶外廣告昌建外灘工程位置：黃河路與金山路交匯處；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年9月；整體規(guī)模：占地50畝;建筑面積18萬(wàn)平米；產(chǎn)品類(lèi)型：9棟高層；一期共6棟；主力面積：86-220平米不等，以小公寓為主；銷(xiāo)售均價(jià)：5700元/㎡；特色：漯河價(jià)格最高的樓盤(pán)，商業(yè)綜合體配套：自有商業(yè)，緊鄰新瑪特，開(kāi)盤(pán)6棟住宅，尾盤(pán)銷(xiāo)售中，目前主推寫(xiě)字樓，定位語(yǔ)：上層HOPSCA，財(cái)智循環(huán)圈主推廣語(yǔ)：讓世界對(duì)漯河重新想象

輔助推廣語(yǔ)：城市的外灘世界的舞臺(tái)18萬(wàn)方世界級(jí)濱水建筑將漯河最美景觀納入私人收藏

結(jié)束一個(gè)城市的等待，世界級(jí)濱水華宅耀世出售

令一切相形失色推廣內(nèi)容：商業(yè)住宅，城市綜合體，中心商業(yè)區(qū)推廣方式：戶外廣告、報(bào)廣、單頁(yè)、圍擋銀河灣工程位置：金山與黃河路交叉口；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年03月；整體規(guī)模：總占地約500畝，總建筑面積23萬(wàn)方；產(chǎn)品類(lèi)型：高層、多層主力面積：73-98平米兩房、118-130三房；銷(xiāo)售均價(jià)：3700元/㎡；特色：成熟大區(qū)，倡導(dǎo)“前瞻長(zhǎng)河，后攬園林〞尊崇生活。一期處于清盤(pán)中，二期小公館正會(huì)員招募定位語(yǔ)：灣畔居住比肩國(guó)際主推廣語(yǔ)：我們出售“榮耀與夢(mèng)想的棲息地〞

輔助推廣語(yǔ)：沙北新區(qū)灣畔美宅親水棲居精粹星光小戶型

推廣內(nèi)容：灣畔小公館全城公開(kāi)推廣方式：戶外廣告、單頁(yè)、圍擋其他區(qū)域代表樓盤(pán)比照中央公園工程位置：黃河路與中山路交匯處；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年10月，整體規(guī)模：占地200畝，建筑面積達(dá)42萬(wàn)㎡，分為四期開(kāi)發(fā)建設(shè)；產(chǎn)品類(lèi)型：一期占地50畝，由6棟小高層，7棟多層組成；主力面積：90-94平米兩房，132-135三房；銷(xiāo)售均價(jià)：3500元/㎡；特色：首席北美風(fēng)情公園生活特區(qū)配套：地暖，天然氣入戶，圍繞北美景觀公園，緊鄰區(qū)政府開(kāi)盤(pán)4棟多層和3棟小高層，已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半，剩余少量房源定位語(yǔ)：畫(huà)土為疆筑在中央主推廣語(yǔ)：2011，開(kāi)啟漯河公園地產(chǎn)元年

輔助推廣語(yǔ)：42萬(wàn)平米北美風(fēng)情公園生活特區(qū)，政務(wù)中心的貴胄宅邸推廣內(nèi)容：召陵區(qū)行政中心42萬(wàn)平米北美風(fēng)情建筑稀缺多層典雅小高層50--135平米專(zhuān)屬定制戶型推廣方式：戶外廣告、單頁(yè)、圍擋建業(yè)壹號(hào)城邦工程位置：淞江新區(qū)會(huì)展中心；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年10月，整體規(guī)模：占地面積約336.6畝，建筑面積逾62萬(wàn)平米，產(chǎn)品類(lèi)型：高檔住宅、五星級(jí)酒店、5A寫(xiě)字樓、商業(yè)中心；主力面積：89-162平米三房、四房；銷(xiāo)售均價(jià)：4500元/㎡；特色：國(guó)際化生活的城邦配套：緊鄰國(guó)際會(huì)展中心和10萬(wàn)㎡市民廣場(chǎng)，周邊有眾多學(xué)校一期還有少量房源，二期正在會(huì)員招募中，預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)定位語(yǔ)：壹號(hào)城邦世界之窗主推廣語(yǔ)：城市之巔中央奢藏

輔助推廣語(yǔ)：會(huì)展中心旁62萬(wàn)平米尊崇生活城邦

衣錦還鄉(xiāng)壹號(hào)城邦推廣內(nèi)容：一期12席品質(zhì)現(xiàn)房“一口價(jià)〞特惠出售，二期81-163平米

稀臻房源熱銷(xiāo)全城推廣方式：戶外廣告、折頁(yè)、圍擋汾河上的院子工程位置：中山路與黃河路交叉口；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年12月；整體規(guī)模：總占地面積72畝；建筑面積12.8萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：高層主力面積：94平米兩房、114-123三房；銷(xiāo)售均價(jià)：3400元/㎡；特色：漯河首席·20萬(wàn)㎡適界生活大盤(pán)；配套：16萬(wàn)㎡市政公園、4萬(wàn)㎡英倫文化主題公園、汾河自然景觀游園一期三棟房源，每棟只有一種戶型，已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半定位語(yǔ)：優(yōu)雅從榮適界生活主推廣語(yǔ)：漯河首席20萬(wàn)㎡適界生活大盤(pán)蔚然出世

輔助推廣語(yǔ)：汾河之上公園深處院落適界

適界以此為中心

推廣內(nèi)容：2月熱銷(xiāo)突破千萬(wàn)，81—95醇美兩房，113—127河畔三居，濃情面世推廣方式：戶外廣告、單頁(yè)、圍擋各區(qū)域樓盤(pán)案名分析目前區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)案名的特點(diǎn)

①案名以公館、公寓、城邦、花園、城-尾綴居多②以靠近河流優(yōu)勢(shì)起名③以建筑的特色起名工程地塊分析工程地理位置工程位置工程位置：濱河路與民生路交叉口西南角區(qū)位：源匯區(qū)占地面積：1萬(wàn)平米建筑面積：4.2萬(wàn)平米工程規(guī)劃：4棟高層現(xiàn)狀：地勢(shì)平坦，地上無(wú)建筑，臨時(shí)存放有大量的土石，面積狹小周?chē)h(huán)境：北臨沙河及濱河路，東到民生路，西面和南面緊鄰村莊和企業(yè)工程地塊概況總用地面積：10101.30平米價(jià)格定位：4500元/平米以上總建筑面積：42662.55平米面積區(qū)間：110平米左右地上總建筑面積：35354.88平米戶型：三房住宅：32633.01平米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格商業(yè)：2721.87平米樓盤(pán)檔次：中高檔地下總建筑面積：7307.67平米容積率：3.5建筑密度：26.2%機(jī)動(dòng)車(chē)位：248地上12個(gè)，地下236個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位：354戶數(shù)：356建筑高度：91.8工程基本數(shù)據(jù)工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、地理位置優(yōu)越，交通出行便捷，未來(lái)升值空間大；2、緊鄰商業(yè)中心，生活配套設(shè)施齊全，生活成本低；3、臨近沙河，未來(lái)治理后的沙河將會(huì)形成沿河綠化景觀帶。劣勢(shì)：1、規(guī)模小，難以形成體量的優(yōu)勢(shì)；2、老城區(qū)規(guī)劃和環(huán)境較差；

時(shí)機(jī)：1、城市開(kāi)展迅速，城市不斷向外擴(kuò)張2、本地居民對(duì)住房的改善性需求強(qiáng)烈；3、該區(qū)域的土地供給量較少威脅：1、目前正處在政策調(diào)控期，給未來(lái)本地樓市造成不確定因素；2、緊鄰華東溫哥華工程，給本工程造成了很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；