信托、銀行貸款融資

./完美WORD格式信托、銀行貸款融資可行性研究調(diào)查報(bào)告目錄1項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 41.1項(xiàng)目背景 41.2交易結(jié)構(gòu)概述 102融資人資信情況 112.1融資公司基本情況 112.2融資公司經(jīng)營(yíng)情況 142.3融資人財(cái)務(wù)狀況 142.4融資人銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況 03項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 03.1項(xiàng)目基本情況 03.2項(xiàng)目建設(shè)條件 23.3項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 23.4項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 34項(xiàng)目市場(chǎng)情況 34.1項(xiàng)目投資環(huán)境 34.2項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況 144.3項(xiàng)目租售情況預(yù)測(cè) 255項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 295.1房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè) 295.2項(xiàng)目資金來(lái)源情況 315.3項(xiàng)目損益預(yù)測(cè) 325.4項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 336信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防范措施 336.1交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要 337意見(jiàn)及建議 348項(xiàng)目資料 34項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項(xiàng)目背景1．城市基本概況XX市位于我國(guó)廣西壯族自治區(qū)南部,在北部灣的賀信圈內(nèi),是廣西主要的地級(jí)市之一,也是我國(guó)對(duì)外開(kāi)放、實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策的重要城市之一。XX資源條件良好。距XX市區(qū)約28公里的XX港是一個(gè)天然的深水良港,早在80多年前孫XX先生在《建國(guó)方略》中就把XX港規(guī)劃為"我國(guó)南方第二大港"。XX港水深,潮差大,有60多公里深水岸線可以建設(shè)碼頭,非常適宜建設(shè)大港口。XX港目前已建成千噸級(jí)和1-5萬(wàn)噸級(jí)碼頭泊位公14個(gè),在建5-7萬(wàn)噸級(jí)碼頭泊位4個(gè),10萬(wàn)噸級(jí)航道正在建設(shè),10萬(wàn)噸級(jí)以上碼頭泊位正在抓緊做前期工作。20XX,XX港全年貨物吞吐量達(dá)2200萬(wàn)噸。據(jù)中央新聞媒體透露,國(guó)家正擬把XX港列為我國(guó)的第五個(gè)保稅港口,有關(guān)前期工作正緊鑼密鼓地開(kāi)展。近年來(lái),XX大力推進(jìn)大工業(yè)建設(shè)。目前已經(jīng)投產(chǎn)的工業(yè)大項(xiàng)目有：100萬(wàn)噸瀝青廠、10萬(wàn)噸木薯酒精廠、80萬(wàn)噸大豆加工項(xiàng)目和四個(gè)鐵合金廠等；已經(jīng)啟動(dòng)和正在建設(shè)的項(xiàng)目有：240萬(wàn)千瓦燃煤電廠、60萬(wàn)噸紙30萬(wàn)噸漿的、60萬(wàn)噸項(xiàng)目和中石油年加工1000萬(wàn)噸蘇丹原油項(xiàng)目。這些工業(yè)項(xiàng)目落戶XX將極大地提升XX的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。XX大旅游初露端倪。三年來(lái),XX先后成功開(kāi)發(fā)了三娘灣、八寨溝、五皇嶺等一批具有濃郁山海特色的旅游景點(diǎn),構(gòu)建了山海特色鮮明的旅游新格局,使XX一躍成為廣西又一充滿生機(jī)與活力的旅游新景區(qū)。特別是三娘灣旅游景區(qū),自開(kāi)發(fā)以來(lái),吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客,已成為我國(guó)旅游景觀的新亮點(diǎn)。如今,XX正在三娘灣旅游區(qū)籌建北部灣海洋大學(xué)。據(jù)我國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究會(huì)對(duì)全國(guó)281個(gè)參評(píng)城市的投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)比排位,XX市位居第30名,在廣西14個(gè)地級(jí)市中名列第二。隨著我國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建設(shè)和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈的加速發(fā)展,為XX快速發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件。XX在發(fā)展戰(zhàn)略上,依托南面是通往世界的大海、北面有高速公路與XX、XX、XX等城市相通的有利條件,以及我國(guó)與東盟十國(guó)共同構(gòu)建"一軸兩翼"區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的發(fā)展戰(zhàn)略,努力把XX構(gòu)建成為國(guó)際性港口物流中心和我國(guó)—東盟自由貿(mào)易重要的國(guó)際物流樞紐。同時(shí)積極發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)和旅游業(yè),堅(jiān)持發(fā)展和環(huán)境保護(hù)與治理相結(jié)合,不斷改善投資環(huán)境,極大地提高了對(duì)外來(lái)投資和置業(yè)的吸引力。XX市城鄉(xiāng)市場(chǎng)廣闊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有很大的潛在優(yōu)勢(shì)。2.XX城市戰(zhàn)略區(qū)位價(jià)值解讀〔1中國(guó)新地緣政治的前沿陣地XX地處港澳經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)圈、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合點(diǎn),南臨北部灣、毗鄰粵港澳、背靠大西南,面向大東盟,XX將是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和地緣政治的重要平臺(tái)?！?．北部灣經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市,中國(guó)第六個(gè)保稅港區(qū),未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極XX具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通條件,地處廣西沿海中心位置,面向東南亞,背靠大西南,毗鄰粵港澳,集沿海沿江近邊優(yōu)勢(shì)于一體,為東南亞與大西南兩個(gè)幅射扇面的軸心,是大西南地區(qū)最便捷的出海通道,在西部大開(kāi)發(fā)和我國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有"承東啟西"和"橋頭堡"的戰(zhàn)略地位。國(guó)家一類口岸,客輪直通XX省,貨輪直達(dá)港澳、東南亞、歐美等國(guó)家和地區(qū)。XX市具有"一市聯(lián)五南"〔大西南、東南亞、越南、XX、XX之稱。XX市區(qū)距廣西首府XX市僅119公里,距XX市和XX市分別為99公里和63公里,是我國(guó)少有的集沿海沿江優(yōu)勢(shì)于一體的沿邊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。目前有多條鐵路和高等級(jí)〔高速公路在這里交匯。XX-防城、XX-XX、黎塘-XX、XX-XX港等鐵路在XX市區(qū)交匯；XX-XX、XX-防城、XX-靈山、XX-犀牛腳等9條高等級(jí)公路橫貫XX市；XX距離XX機(jī)場(chǎng)和XX機(jī)場(chǎng)均為高速路100公里左右的路程,到XX、XX、中越邊界〔東興都是一個(gè)小時(shí)的路程,可以說(shuō),正處于北部灣"一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈"的中心地帶。鐵路：南北鐵路<XX—XX>、南防鐵路<XX—防城>、黎欽鐵路<黎塘—XX>等在XX交匯,XX至XX港鐵路、勒溝鐵路專用線和鷹嶺鐵路專用線已建成。公路：南北高速公路、欽防高速公路、南北二級(jí)公路等在欽交匯,貫通整個(gè)西南、華南公路網(wǎng),形成了以高等級(jí)公路為主的公路網(wǎng)絡(luò)。港口：XX港設(shè)有國(guó)家一類口岸,已建成萬(wàn)噸級(jí)以上泊位10個(gè)和3萬(wàn)噸航道,可進(jìn)出3～5萬(wàn)噸船舶,在建的10萬(wàn)噸級(jí)深水航道即將竣工投產(chǎn)。20XXXX港吞吐能力達(dá)1476萬(wàn)噸。XX海岸線長(zhǎng)520.8公里。XX港是天然良港,其三面環(huán)陸,南部向海,港池寬闊,避風(fēng)條件好,航道水深,可挖性好,潮差大,回淤少,腹地廣,擁有86.08公里長(zhǎng)的碼頭岸線,其中深水岸線長(zhǎng)54.09公里,規(guī)劃建設(shè)9個(gè)港區(qū)、12個(gè)作業(yè)區(qū),可建1－30萬(wàn)噸級(jí)碼頭200多個(gè),建成后可形成億噸以上的吞吐能力。20XX2月23日,從XX市交通局得到的信息,XX經(jīng)XX至XX至XX高速公路今年擴(kuò)建,由現(xiàn)在的6車道拓寬至8車道,并爭(zhēng)取用2年時(shí)間完成,形成XX到沿海三市1小時(shí)以內(nèi)。

XX經(jīng)XX至XX至XX高速公路拓寬工程,由XX至XX、XX至XX高速公路構(gòu)成,全長(zhǎng)245公里,其中XX段長(zhǎng)94公里。分別于1997年10月~1998年12月間陸續(xù)建成通車,建設(shè)寬度為雙向6車道。大幅提高了運(yùn)輸能力和運(yùn)輸效率,方便群眾出行,為加快中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)和泛珠三角區(qū)域合作、促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、充分發(fā)揮廣西作為西南出海通道的作用提供基礎(chǔ)支撐條件。20XX5月26日,國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立廣西XX保稅港區(qū),這是繼上海洋山、天津東疆、XX大窯灣、XX洋浦、XX梅山之后的全國(guó)第六個(gè)保稅港區(qū),也是我國(guó)中西部地區(qū)唯一的保稅港區(qū)。廣西XX保稅港區(qū)的功能定位：廣西XX保稅港區(qū)是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的核心平臺(tái)；是中國(guó)—東盟合作以及面向國(guó)際開(kāi)放開(kāi)發(fā)的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心和出口加工基地。國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略,進(jìn)入新的發(fā)展階段。XX保稅港區(qū)獲得國(guó)家批復(fù),給我市實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展和率先發(fā)展帶來(lái)千載難逢的歷史性機(jī)遇。XX被確定為全國(guó)加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。廣西XX保稅港區(qū)是全國(guó)第六個(gè)保稅港區(qū),也是我國(guó)中西部地區(qū)唯一的保稅港區(qū)。選址于廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)XX市XX港大欖坪作業(yè)區(qū),規(guī)劃面積10平方公里。規(guī)劃分為碼頭作業(yè)、保稅物流、出口加工、綜合服務(wù)等4大功能區(qū)塊。〔3中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū),愈發(fā)凸顯XX在中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)中的核心地位世界最大的自由貿(mào)易區(qū)——中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū),定于２０１０年１月１日正式全面啟動(dòng)。這一自由貿(mào)易區(qū)將擁有１９億人口、接近６萬(wàn)億美元年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和４.５萬(wàn)億美元的年貿(mào)易總額。中國(guó)—東盟自貿(mào)區(qū)的啟動(dòng),標(biāo)志著中國(guó)與東盟之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系上升到新的歷史水平,必將為中國(guó)和東盟各國(guó)的貿(mào)易發(fā)展和經(jīng)濟(jì)合作增添新的動(dòng)力,對(duì)促進(jìn)世界貿(mào)易發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將發(fā)揮積極作用。20XX1月1日,中國(guó)-東盟自貿(mào)區(qū)正式啟動(dòng),中國(guó)與東盟約7000種產(chǎn)品<即90%的貿(mào)易產(chǎn)品>將享受零關(guān)稅待遇,19億消費(fèi)者將在這個(gè)共同市場(chǎng)里獲益。20XX1月1日起,中國(guó)和東盟6個(gè)老成員<文萊、菲律賓、印尼、馬來(lái)西亞、泰國(guó)和新加坡>之間將有超過(guò)90%的產(chǎn)品實(shí)行零關(guān)稅,中國(guó)對(duì)東盟平均關(guān)稅將從9.8%降到0.1%；東盟6個(gè)老成員對(duì)中國(guó)的平均關(guān)稅將從12.8%降低到0.6%。東盟4個(gè)新成員<越南、老撾、柬埔寨和緬甸>將在2015年實(shí)現(xiàn)90%零關(guān)稅的目標(biāo)。20XX1月7、8日東盟自由貿(mào)易區(qū)論壇在XX舉行,期間XX保稅港區(qū)、XX保稅物流中心也由國(guó)家海關(guān)總署揭牌。XX——XX區(qū)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值可以得到了實(shí)現(xiàn)。中國(guó)－東盟自貿(mào)區(qū)的建成有利于我國(guó)產(chǎn)品出口和企業(yè)"走出去"戰(zhàn)略的實(shí)施,自貿(mào)區(qū)建成后,我國(guó)能夠以較低的成本,將一些處于產(chǎn)業(yè)鏈末端的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到一些欠發(fā)達(dá)的東盟國(guó)家,在滿足這些國(guó)家需要的同時(shí),實(shí)現(xiàn)自身的產(chǎn)業(yè)升級(jí),在國(guó)際區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。我國(guó)與東盟多領(lǐng)域、多層次的交流合作,在為東盟人民帶來(lái)多樣文化韻味和樂(lè)趣的同時(shí),也為亞洲經(jīng)濟(jì)增添了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。以往曾經(jīng)迫于經(jīng)濟(jì)和文化的壓力不得不追隨西方的亞洲,開(kāi)始在尋找自我和融入世界的博弈中重新描繪自己的模樣。中國(guó)東盟自貿(mào)區(qū)的正式啟動(dòng),標(biāo)志著雙方關(guān)系的另一次實(shí)質(zhì)性提升。根據(jù)已經(jīng)被中國(guó)東盟關(guān)系所啟動(dòng)的東亞合作的發(fā)展歷程來(lái)看,完全可以預(yù)期,整個(gè)亞太國(guó)際格局會(huì)隨著中國(guó)東盟自貿(mào)區(qū)而進(jìn)一步整合與調(diào)整。東盟會(huì)再次成為世界大國(guó)競(jìng)相拉攏與角逐的對(duì)象。中國(guó)東盟自貿(mào)區(qū)的啟動(dòng)將引發(fā)亞太國(guó)際關(guān)系的新格局。3.城市價(jià)值啟示：◆外來(lái)人口增加,拉動(dòng)城市消費(fèi)力,擴(kuò)張城市需求,拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場(chǎng)需求,為XX房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場(chǎng)可行性基礎(chǔ)。◆隨著中國(guó)東盟博覽會(huì)商機(jī)的不斷涌現(xiàn),在XX進(jìn)行的大區(qū)域性商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)逐漸頻繁,作為以XX為中心的城市群中的一員,商務(wù)交流來(lái)往、商品展示交易等行為的區(qū)域輻射對(duì)XX市的商業(yè)地產(chǎn)、商鋪價(jià)值提升創(chuàng)造了空間。◆由于中國(guó)東盟博覽會(huì)展現(xiàn)出的良好商機(jī),眾多外來(lái)商家看好XX市的投資前景,外地資本于是紛紛進(jìn)入XX,很明顯的體現(xiàn)之一便是外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的涌入逐年增加?！糁袊?guó)-東盟博覽會(huì)的舉辦為XX的城市發(fā)展帶來(lái)了大量資金,在解決城市部分就業(yè)問(wèn)題的同時(shí),在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速的帶動(dòng)下,城市居民同樣獲得了更高的收入,這是近幾年居民生活水平提高的主要原因,也是居民因此而獲得更高的消費(fèi)能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消費(fèi)力,也才有房地產(chǎn)發(fā)展的最直接動(dòng)力。所以,中國(guó)-東盟博覽會(huì)在XX的永久舉辦是包括南北欽防地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好的機(jī)遇,同樣也是XX房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇?！舴?wù)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱的第三產(chǎn)業(yè),XX有得天獨(dú)厚的旅游資源,中國(guó)-東盟博覽會(huì)的舉辦促進(jìn)人群的商務(wù)、旅游等服務(wù)需求,刺激商品房和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)。隨◆著XX市"大港口、大工業(yè)、大旅游"三大目標(biāo)及城市化的大步推進(jìn),市民購(gòu)房意愿、購(gòu)買力不斷增強(qiáng),同時(shí)外來(lái)人口進(jìn)入XX市購(gòu)房者呈顯著上升趨勢(shì),帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛。交易結(jié)構(gòu)概述簡(jiǎn)要描述本項(xiàng)目的信托結(jié)構(gòu)融資方式：[貸款]/[股權(quán)投資]融資總成本/年：22%.年融資人要求信托資金到位時(shí)間：20XX7月份信托期限：[]年公司收入：保管人保管費(fèi)：受益人的預(yù)期收益：項(xiàng)目發(fā)行計(jì)劃〔適用于集合類項(xiàng)目,詳細(xì)制定項(xiàng)目的發(fā)行計(jì)劃：項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā),坐落于XX市X號(hào)。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在20XX通過(guò)司法競(jìng)拍方式取得該項(xiàng)目的土地所有權(quán),報(bào)建手續(xù)齊全,并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。項(xiàng)目現(xiàn)已于20XX12月開(kāi)工建設(shè),現(xiàn)已完成主體封頂,目前正在進(jìn)行主體最頂部的裝飾架構(gòu)最后施工。項(xiàng)目已投入資及資金來(lái)源項(xiàng)目已投資共[]萬(wàn)元,如下所示：資金來(lái)源序號(hào)項(xiàng)目金額〔萬(wàn)元1自籌資金1.1其中：建筑商帶資2銀行貸款3部分銷售收入〔為購(gòu)房定金4合計(jì)項(xiàng)目已投資1土地費(fèi)用及契稅等稅金2前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用3建安工程費(fèi)4預(yù)付報(bào)建、材料費(fèi)等5其他費(fèi)用6廣告銷售費(fèi)用7管理費(fèi)用8合計(jì)融資人資信情況融資公司基本情況XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于X年X月X日,成立時(shí)的注冊(cè)資金為X萬(wàn)元,后經(jīng)增資擴(kuò)股,現(xiàn)注冊(cè)資金為人民幣X萬(wàn)元,公司法定代表人為XXX。一、公司在XX市XX路有完全產(chǎn)權(quán)的宗地一幅,宗地使用面積為X平方米〔折合X畝,現(xiàn)該地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約為X萬(wàn)元人民幣〔折合樓面地價(jià)約X元/平方米。二、公司擁有一流的經(jīng)營(yíng)管理人才隊(duì)伍,公司主要決策層的人員構(gòu)成中均具有較高的文化素質(zhì)和豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),有較強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷的能力。三、公司的發(fā)展規(guī)劃：1、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)。2、以產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理為輔,并兼顧商場(chǎng)綜合開(kāi)及配套服務(wù)；3、以XX市"碧海盛世"為基點(diǎn),逐步向房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。融資公司情況融資公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊(cè)資本實(shí)收資本經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)期限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司實(shí)際控制人情況簡(jiǎn)介融資公司控股〔大股東情況介紹〔如有無(wú)控股公司融資公司稅收政策稅種稅率稅種稅率營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5%土地使用稅〔二類土地增值稅〔預(yù)繳1%房產(chǎn)稅土地增值稅〔清算增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分,稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分,稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分,稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分,稅率為60％。城市建設(shè)稅/費(fèi)營(yíng)業(yè)稅7%企業(yè)所得稅〔預(yù)繳2.5%教育和衛(wèi)生附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅3%企業(yè)所得稅〔清算應(yīng)納稅所得額25%地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅1%施工合同印花稅承包金額3‰購(gòu)房合同印花稅購(gòu)銷金額5‰融資公司經(jīng)營(yíng)情況融資人財(cái)務(wù)狀況此處列明融資人近三年資產(chǎn)負(fù)債表,除此之外還應(yīng)將融資人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表提交風(fēng)險(xiǎn)管理部.資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)工商01表編制單位：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20XX度單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)責(zé)及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債32貨幣資金1短期借款33其中：銀行存款1－1應(yīng)付票據(jù)34短期投資2應(yīng)付帳款35應(yīng)收票據(jù)3預(yù)收帳款36應(yīng)收帳款4其他應(yīng)付款37減：壞帳準(zhǔn)備5應(yīng)付工資38應(yīng)收帳款凈額6應(yīng)付福利費(fèi)39預(yù)付帳款7應(yīng)交稅金40應(yīng)收補(bǔ)貼款8應(yīng)付利潤(rùn)41應(yīng)彌補(bǔ)虧損9其他應(yīng)交款42其他應(yīng)收款10預(yù)提費(fèi)用43存貨11一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債44其中：原材料11－1其他流動(dòng)負(fù)債待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出12待攤費(fèi)用13待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失14一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資15其他流動(dòng)資產(chǎn)16流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)17流動(dòng)負(fù)債合計(jì)長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期投資：18長(zhǎng)期借款46固定資產(chǎn)：應(yīng)付債券47固定資產(chǎn)原價(jià)19長(zhǎng)期應(yīng)付款48減：累計(jì)折舊20其他長(zhǎng)期負(fù)債49固定資產(chǎn)凈值21其中：住房周轉(zhuǎn)金50固定資產(chǎn)清理22專項(xiàng)應(yīng)付款51在建工程23長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)52待處理固定資產(chǎn)凈損失24遞延稅項(xiàng)遞延稅款貸項(xiàng)53固定資產(chǎn)合計(jì)25負(fù)債合計(jì)54無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益無(wú)形資產(chǎn)26實(shí)收資本55其他資產(chǎn)27資本公積56其中：補(bǔ)充流動(dòng)資本57無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)28盈余公積58其他長(zhǎng)期資產(chǎn)其中：公益金59其他長(zhǎng)期資產(chǎn)29補(bǔ)充流動(dòng)資本60遞延稅款：未分配利潤(rùn)61遞延稅款借項(xiàng)30所有者權(quán)益合計(jì)62資產(chǎn)總計(jì)31負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)63.融資人銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況業(yè)務(wù)部門應(yīng)在我國(guó)人民銀行系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y人的《企業(yè)基本信用信息報(bào)告》,注明融資人貸款情況、對(duì)外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況,并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款余額為[2900]萬(wàn)元,已結(jié)清貸款為[1100]萬(wàn)元,已結(jié)清保函[0]萬(wàn)元,已結(jié)清承兌匯票[0]萬(wàn)。20XX12月獲得XX農(nóng)村信用合作聯(lián)社南珠分社批準(zhǔn)總額度為4000萬(wàn)元人民幣的項(xiàng)目貸款〔以本項(xiàng)目作抵押擔(dān)保,借款期限為3年,自20XX12月30日至20XX12月29日止,該項(xiàng)目貸款分三次支付。該項(xiàng)目貸款已于20XX4月提前還款1100萬(wàn)元。對(duì)外擔(dān)保情況：當(dāng)前對(duì)外擔(dān)保的合同金額為[0]萬(wàn)元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對(duì)外抵押金額為[0]萬(wàn)元,質(zhì)押金額為[0]萬(wàn)元?！沧ⅲ荷鲜鲑J款為以"碧海盛世"項(xiàng)目為抵押的項(xiàng)目貸款。在人民銀行廣西分行企業(yè)信用查詢中,碧海公司無(wú)不良貸款紀(jì)錄。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況XX項(xiàng)目選址于XX市XX號(hào),在大街的南側(cè)。項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模按照XX市城市規(guī)劃的具體要求進(jìn)行籌劃,堅(jiān)持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的"統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)"的方針,一切從實(shí)際出發(fā),以高起點(diǎn)、高品味的要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì),以美觀大方、高效實(shí)用的現(xiàn)代理念為出發(fā)點(diǎn)確定建設(shè)的規(guī)模。項(xiàng)目建設(shè)用地為7852.14平方米〔折合11.78畝,為建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的用地面積,土地證上的用地面積為4292.57平方米,建筑總面積為51117.97平方米,項(xiàng)目建設(shè)總成本約為11911.87萬(wàn)元<含土地成本>。該項(xiàng)目具有完善的報(bào)建手續(xù),具有五證,項(xiàng)目于20XX12月開(kāi)工建設(shè),現(xiàn)已完成主體封頂,目前正在進(jìn)行主體最頂部的裝飾架構(gòu)最后施工。計(jì)劃在20XX12月底前完成外墻裝修,在20XX6月底前可竣工驗(yàn)收交付使用。項(xiàng)目基本情況XX項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。建筑結(jié)構(gòu)及樣式,采用全框架混凝土剪力架構(gòu),并緊密結(jié)合XX地處亞熱帶氣候的特點(diǎn)采取坐北朝南半圍合布局,充分利用自然氣流和日照條件進(jìn)行通風(fēng)采光；努力追求現(xiàn)代建筑藝術(shù)和街景園林相融合,提倡人文文化和自然景觀的和諧與統(tǒng)一,營(yíng)造適合現(xiàn)代人生活、工作、居住的舒適環(huán)境。按照XX市建規(guī)委批準(zhǔn)的用地條件及設(shè)計(jì)要點(diǎn),在保證坐北朝南的前提下,采用半圍合的凹型平面布局,該項(xiàng)目共有31層〔其中：地上29層,地下2層,建筑高度104.7米,建筑總面積為51117.97平方米〔為項(xiàng)目總評(píng)圖所核定的面積,其中,地下為4232.8平方米,地上2層為商業(yè)、辦公用途的裙樓共4436.57平方米,在裙樓和標(biāo)準(zhǔn)層之間設(shè)有架空轉(zhuǎn)換層2320平方米,作為商業(yè)用途的高級(jí)會(huì)所和觀景花園,標(biāo)準(zhǔn)層共26層總面積為40759.38平方米,按商務(wù)公寓設(shè)計(jì)配套,分A、B兩座,A座位商務(wù)辦公之用,B座為高級(jí)公寓；頂層設(shè)景觀平臺(tái)和空中花園；主體建筑周圍地面設(shè)有人行通道、綠化帶,并預(yù)設(shè)地面室外停車場(chǎng)。項(xiàng)目用地情況XX項(xiàng)目位于XX市XX號(hào),處于新老城區(qū)結(jié)合部的中心地帶,XX項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住綜合樓,,用地的主要技術(shù)指標(biāo)如下：1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)注的土地使用面積為XX平方米,折合XX畝,實(shí)際凈用地面積為XX平方米〔即為土地證上標(biāo)注的面積；2、建筑總面積為XX平方米〔為總評(píng)圖上標(biāo)注的面積；3、凈用地面積為XX平方米；4、容積率為XX；5、建筑密度為XX%;6、綠化率為XX.項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表〔單位：萬(wàn)元項(xiàng)目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計(jì)土地成本滯納金各種配套費(fèi)契稅等稅金拆遷補(bǔ)償合計(jì)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號(hào)指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注1建設(shè)用地面積m22總建筑面積m2其中：2.1住宅及辦公面積m22.2商業(yè)面積m22.3地下層〔車位m2除人防面積外,可供出售的車位為66個(gè)車位數(shù)量為何那么少？答：設(shè)計(jì)方案為地下室兩層車位共66個(gè)有產(chǎn)權(quán),人防車位250個(gè)有使用權(quán)無(wú)產(chǎn)權(quán),地面車位260個(gè)未計(jì)算在內(nèi)。車位數(shù)量為何那么少？答：設(shè)計(jì)方案為地下室兩層車位共66個(gè)有產(chǎn)權(quán),人防車位250個(gè)有使用權(quán)無(wú)產(chǎn)權(quán),地面車位260個(gè)未計(jì)算在內(nèi)。3規(guī)劃容積率4綠地率%5建筑密度%項(xiàng)目建設(shè)條件已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度此處列明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度,如果是分期開(kāi)發(fā),還應(yīng)列明各期開(kāi)發(fā)的具體進(jìn)度。項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為[XX]年,融資人已投入資金合計(jì)[XX]萬(wàn)元。具體情況如下：已投入資金：序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容單位支出備注土地費(fèi)用及契稅等稅金萬(wàn)元前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元建安工程費(fèi)萬(wàn)元預(yù)付報(bào)建、材料費(fèi)等萬(wàn)元其他費(fèi)用萬(wàn)元廣告銷售費(fèi)用萬(wàn)元管理費(fèi)用萬(wàn)元合計(jì)萬(wàn)元本項(xiàng)目已于[2008]年[12]月開(kāi)工建設(shè),預(yù)計(jì)于[2010]年[12]月完成外墻裝修,[2011]年[6]月竣工驗(yàn)收,交付使用,開(kāi)發(fā)建設(shè)期[2.5]年,前期[1]年,建設(shè)期[1.5]年。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：項(xiàng)目施工單位：項(xiàng)目監(jiān)理單位：項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目投資環(huán)境城市擴(kuò)張與城市潛力——城市帶狀發(fā)展,無(wú)中心式擴(kuò)張,未來(lái)主城區(qū)75萬(wàn)人◆城市定位開(kāi)放XX：面向中國(guó)-東盟合作的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心,大西南開(kāi)發(fā)開(kāi)放的前沿陣地?，F(xiàn)代XX：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū),經(jīng)濟(jì)充滿活力、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化港口工業(yè)城市。特色XX：具有嶺南風(fēng)格、濱海風(fēng)光、東南亞風(fēng)情的宜商宜居城市?！舫鞘幸?guī)模1、市域常住人口：XX市總?cè)丝?64多萬(wàn)人〔包括靈山縣和浦北縣,其中市區(qū)常住人口60萬(wàn)多人,近期〔20XX323萬(wàn),中期〔2020年364萬(wàn),遠(yuǎn)期〔2025年415萬(wàn)；2、中心城區(qū)人口規(guī)模：遠(yuǎn)期〔2025年130萬(wàn)人,其中：主城區(qū)75萬(wàn)人,茅尾海濱海新城區(qū)28萬(wàn)人,XX港區(qū)27萬(wàn)人。建設(shè)用地規(guī)模：遠(yuǎn)期〔2025年234.28平方公里〔其中填海面積79平方公里,人均建設(shè)用地119.45平方米〔扣除填海面積◆城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾XX北沿岸建設(shè)濱海新城?！糁行某菂^(qū)總體布局形態(tài)以快速交通相聯(lián)系,以濱海山環(huán)的自然生態(tài)格局為依托,形成"一城兩區(qū)"帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。其中"一城"為主城區(qū),"兩區(qū)"為茅尾海濱海新城區(qū)和港區(qū),各組團(tuán)間以山體綠地為生態(tài)隔離。主城區(qū)：人口規(guī)模為75萬(wàn)人,用地規(guī)模為86平方公里；城市的行政、文化、商業(yè)中心,臨港產(chǎn)業(yè)配套工業(yè)、加工制造業(yè)基地。其中河西地區(qū)進(jìn)行適度改造和完善,優(yōu)化功能與布局。河?xùn)|地區(qū)為主導(dǎo)拓展區(qū),完善行政中心,結(jié)合主城區(qū)南拓建設(shè)新城市中心。茅尾海濱海新城區(qū)：人口規(guī)模為28萬(wàn)人,用地規(guī)模為28平方公里；北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心；依托XX臨港工業(yè)及保稅港區(qū),發(fā)展服務(wù)于北部灣沿海地區(qū)的商務(wù)辦公、科技研發(fā)、金融貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；由近海走向臨海,突出濱海景觀優(yōu)勢(shì),打造具有濱海城市特色的宜居新城。港區(qū)：人口規(guī)模為27萬(wàn)人,用地規(guī)模為120平方公里；西港區(qū)以石化產(chǎn)業(yè)區(qū)為主,中港區(qū)主要為港口碼頭、臨港工業(yè)及保稅物流、貿(mào)易加工區(qū)和配套居住服務(wù)區(qū)。鹿耳環(huán)江東側(cè)建設(shè)三娘灣配套區(qū),為港區(qū)工業(yè)提供部分配套居住生活服務(wù)。XX市依靠港口優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展臨海工業(yè)經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)。隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施,泛珠三角區(qū)域合作扎實(shí)推進(jìn),我國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建立,環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈加速發(fā)展,特別是廣西全面加快北部灣〔廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā),加大沿海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)力度,加快布局建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè),進(jìn)一步整合資源,形成沿海大型組合港和城市群,促使沿海地區(qū)盡快崛起,發(fā)揮開(kāi)放開(kāi)發(fā)的龍頭帶動(dòng)作用,作為北部灣核心圈內(nèi)的XX市,這些都為其發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、釋放潛能創(chuàng)造了前所未有的機(jī)遇和有利條件。在XX,每年"南博會(huì)"的召開(kāi),為XX利用其區(qū)位與旅游資源的優(yōu)勢(shì)而獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇。XX市處于"北部灣〔廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)"的中心位置,是我國(guó)大西南地區(qū)通向東南亞最便捷的出XX,是距離廣西首府XX最近的沿海城市。XX市旅游資源豐富且獨(dú)特,可滿足博覽會(huì)觀光、旅游的需求。"北部灣〔廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)"是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其重要的戰(zhàn)略區(qū)域,在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及與東南亞地區(qū)、亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作中有著重要地位,其發(fā)展規(guī)劃已上升為國(guó)家戰(zhàn)略,北部灣〔廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)將是我國(guó)未來(lái)發(fā)展的新一極。當(dāng)前,廣西已做出明確規(guī)劃,決心用2-3年的時(shí)間,初步建成以保稅物流體系為核心,生產(chǎn)性物流、國(guó)際貿(mào)易物流、城市商業(yè)物流和專業(yè)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展的大物流體系,使中國(guó)-東盟之間的物流加快流向北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)集散,早日把物流培育成北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況1、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況◆20XX全國(guó)GDP增長(zhǎng)8.7%,成功實(shí)現(xiàn)"保8"目標(biāo),中國(guó)經(jīng)濟(jì)持穩(wěn)發(fā)展20XX全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP335353億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)8.7%,增速比上年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。分季度看,一季度增長(zhǎng)6.2%,二季度增長(zhǎng)7.9%,三季度增長(zhǎng)9.1%,四季度增長(zhǎng)10.7%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元,增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元,增長(zhǎng)9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元,增長(zhǎng)8.9%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)"保八"成功?！?9年經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)很大程度上是貨幣刺激的結(jié)果據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至20XX12月末,廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為60.62萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)27.68%,增幅比上年末高9.86個(gè)百分點(diǎn),比上月末低2.06個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量M1余額為22萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)32.35%,增幅比上年末高23.29個(gè)百分點(diǎn),比上月末低2.28個(gè)百分點(diǎn)。貨幣政策工具運(yùn)用應(yīng)該目的指向明確。中國(guó)貨幣政策總體上仍然屬于總量型,向市場(chǎng)注入流動(dòng)性方式上也是總量型的。在現(xiàn)行的銀行管理體制下,貨幣供應(yīng)量M2大幅度增長(zhǎng),主要就是依賴商業(yè)銀行信貸投放及貨幣乘數(shù)擴(kuò)大所致,或者說(shuō)信貸規(guī)模仍然是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的最有力的手段。時(shí)間20XX1月20XX2月20XX3月20XX4月20XX5月20XX6月20XX7月20XX8月20XX9月20XX10月20XX11月20XX12月貨幣和準(zhǔn)貨幣〔M249.6150.6753.0654.0554.8256.8957.3157.6758.5458.6659.4660.62貨幣〔M116.5216.6217.6517.8218.219.3219.5920.0420.1720.7521.2522流通中現(xiàn)金〔M04.113.513.373.433.363.363.423.443.683.573.633.82觀點(diǎn)：基于"四萬(wàn)億"的貨幣政策刺激下,配合基礎(chǔ)建設(shè)投資項(xiàng)目和消費(fèi)刺激政策,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在全球率先反彈?？梢哉f(shuō)相當(dāng)程度上,20XX中國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈增長(zhǎng)是中央寬松貨幣政策的結(jié)果。而海量貨幣進(jìn)入流通市場(chǎng)后,在資本天然逐利性的本質(zhì)驅(qū)動(dòng)下以及對(duì)通脹預(yù)期預(yù)期壓力下,必然流向利潤(rùn)最大化〔暴利和能夠保值增值的領(lǐng)域。2.XX市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況◆改革開(kāi)放30年GDP增長(zhǎng)20.8倍,經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速增長(zhǎng)通道,政策催長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)明顯20XX全市GDP增長(zhǎng)15.3%,增速高于全國(guó)6.6個(gè)百分點(diǎn),高于全區(qū)1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值115.45億元,增長(zhǎng)6%,增速居全區(qū)三位；第二產(chǎn)業(yè)增加值141.38億元,增長(zhǎng)19.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值139.53億元,增長(zhǎng)18.8%,增速居全區(qū)第二位。GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地產(chǎn)發(fā)展萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展根據(jù)上述GDP的走勢(shì)分析,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的GDP增長(zhǎng)會(huì)保障XX的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)持續(xù)飛速發(fā)展的階段。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)"二、三、一"的局面,工業(yè)化城市產(chǎn)業(yè)特質(zhì)初顯。從上圖可以清楚看出XX三次產(chǎn)業(yè)逐步走向優(yōu)化的過(guò)程,"二、三、一"的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越趨明顯,XX正在逐步向工業(yè)化城市方向發(fā)展。從20XX以前農(nóng)業(yè)占據(jù)三次產(chǎn)業(yè)的絕大部分,到20XX第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局,XX的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化情況相當(dāng)喜人,隨著這樣的發(fā)展勢(shì)頭,XX今后的發(fā)展空間是相當(dāng)廣闊的?！艄I(yè)增長(zhǎng)迅速,北部灣重點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)開(kāi)始逐步凸顯在20XXXX規(guī)模以上工業(yè)增加值一季度、上半年、前三季度分別增長(zhǎng)18.3%、18.7%和17.8%。全市規(guī)模以上實(shí)現(xiàn)增加值79.58億元,增長(zhǎng)20.7%。一方面,企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到391家,比上年增加96家。另一方面,支柱產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率增強(qiáng),石化、食品、冶金、電力等行業(yè)共實(shí)現(xiàn)增加值46.25億元,占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值58.1%,增長(zhǎng)11.4%,對(duì)規(guī)模以上工業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率達(dá)到36.2%。植物油、發(fā)電量、酒精、水泥保持快速增長(zhǎng),分別增長(zhǎng)36.9%、16.2%、10.8%、21.8%；同時(shí),鐵合金、原油等主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持增長(zhǎng),分別增長(zhǎng)7%和4.5%?！艄潭ㄙY產(chǎn)投資增速迅猛,城市建設(shè)日新月異項(xiàng)目帶動(dòng)投資繼續(xù)高位增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)。20XX,全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成374.6億元,比上年增長(zhǎng)50.5%,總量在全區(qū)排第六位,比去年增加投資126億元。增幅與去年基本持平,高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭不減。其中,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資312.4億元,同比增長(zhǎng)53.5%。一是新開(kāi)工項(xiàng)目多,全市500萬(wàn)以上在建施工項(xiàng)目677個(gè),其中新開(kāi)工項(xiàng)目457個(gè),增長(zhǎng)58.1%；二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大幅增長(zhǎng),交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)投資增長(zhǎng)3.92倍,公共設(shè)施管理投資增長(zhǎng)94.6%?！羯鐣?huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速率較快,城市消費(fèi)活力增加,商業(yè)消費(fèi)潛力明顯居民消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間進(jìn)一步加大。消費(fèi)品零售總額連續(xù)兩年居全區(qū)首位。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額145.09億元,比上年增長(zhǎng)19.9%,剔除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)21.3%,增速連續(xù)兩年排全區(qū)第一。其中,批發(fā)零售業(yè)總額130.81億元,增長(zhǎng)19.7%；住宿餐飲業(yè)14.28億元,增長(zhǎng)20.7%社會(huì)零售的增長(zhǎng)標(biāo)注了一個(gè)城市商業(yè)消費(fèi)的潛力,商業(yè)物業(yè)的需求量也將隨著社會(huì)消費(fèi)零售總額的增長(zhǎng)而呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。住宿餐飲業(yè)的快速增長(zhǎng),表明了XX外來(lái)的商旅消費(fèi)人群逐步增多,對(duì)酒店住宿需求量也在上升?！羧司鵊DP08年加速上升,XX將迎來(lái)新的消費(fèi)時(shí)代我們可以看到20XX的XX人均GDP增速達(dá)到了一個(gè)新高點(diǎn),人均GDP的高速上升也側(cè)面反映出XX經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,而人均GDP的增長(zhǎng)也將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)XX市民的消費(fèi)的提高,也許XX新的消費(fèi)時(shí)代即將到來(lái)。城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng)?！艏哟罄猛赓Y的力度,快速發(fā)展XX近兩年來(lái)XX的利用外資情況都非常理想,從20XX以來(lái)利用外資都達(dá)到了1.4億美元以上,北部灣的發(fā)展,是越來(lái)越多的外資企業(yè)看好XX的發(fā)展,這些外資企業(yè)的資金進(jìn)駐將能更快的加速XX的發(fā)展,XX的發(fā)展前景是十分廣闊的。特別是隨著XX的發(fā)展,將吸引更多外地人來(lái)到XX創(chuàng)業(yè),對(duì)于住房的需求將會(huì)不斷上升?！暨M(jìn)出口后勢(shì)強(qiáng)勁,XX進(jìn)出口發(fā)展?jié)摿薮骕X進(jìn)出口總額增長(zhǎng)率都一直在高位運(yùn)行直到08年受到全球金融危機(jī)的影響,增長(zhǎng)率有所趨緩,但是都達(dá)到了40%以上的增長(zhǎng)率?？梢?jiàn)XX的進(jìn)出口生機(jī)勃勃。隨著北部灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,XX的進(jìn)出口也將迎來(lái)新的時(shí)代?！鬤X將迎來(lái)重大項(xiàng)目投產(chǎn)的收獲期——區(qū)域經(jīng)濟(jì)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極點(diǎn)凸顯20XX,XX市的重大項(xiàng)目建設(shè)在逆勢(shì)中前行,在金融危機(jī)中引進(jìn)了2000萬(wàn)噸原油儲(chǔ)備、中糧120萬(wàn)噸糧油加工、新加坡勝科、XX天合、美國(guó)鑫源以及靈山縣興萊鞋業(yè)、浦北縣那白嶺地產(chǎn)、欽南區(qū)旭升水泥粉磨、欽北區(qū)建華管樁等重大項(xiàng)目。在建大港中,用一年半的時(shí)間建成保稅港區(qū)一期,順利通過(guò)國(guó)家封關(guān)驗(yàn)收,并成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)入園。爭(zhēng)取保稅港區(qū)列為整車進(jìn)口口岸取得突破性進(jìn)展。30萬(wàn)噸級(jí)航道、"五鐵兩高"、保稅港區(qū)3#-8#泊位等實(shí)現(xiàn)開(kāi)工；10萬(wàn)噸級(jí)航道、10萬(wàn)噸級(jí)油碼頭、2個(gè)10萬(wàn)噸集裝箱泊位等竣工。中石油一期1000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目初步建成,華港糧油竣工投產(chǎn)；原油儲(chǔ)備項(xiàng)目一期420萬(wàn)方油庫(kù)建成。爭(zhēng)取金XX漿紙總部投資7億元,加快推進(jìn)一期工程。中糧120萬(wàn)噸大豆加工、香港清華同方數(shù)字電視等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。河?xùn)|工業(yè)園區(qū)、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及靈山、浦北、欽南、欽北各縣區(qū)工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐加快?？偼顿Y152億元的中石油千萬(wàn)噸大煉油項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入收尾階段,新世紀(jì)中國(guó)西南地區(qū)首個(gè)千萬(wàn)噸級(jí)的煉油基地正浮出水面；總投資85億元的金XX漿紙項(xiàng)目一期工程主要生產(chǎn)線第一化機(jī)漿車間主體完工,設(shè)備安裝進(jìn)入沖刺階段,總投資200多億元的XX石化物流項(xiàng)目首批48個(gè)10萬(wàn)噸油罐全面安裝,我國(guó)最大的石油儲(chǔ)備基地正在北部灣畔迅速崛起。在20XX全市招商引資工作中,XX市在實(shí)際引進(jìn)249億元,居全區(qū)第三名,這也是我市在全區(qū)排位第一次進(jìn)入前三名；實(shí)際引進(jìn)外商投資項(xiàng)目到位2.2億美元,居全區(qū)第二名；項(xiàng)目大兌現(xiàn)工作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目履約率百分之百、開(kāi)竣工率百分之百、資金到位率百分之九十二?！鬤X未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)判——一個(gè)快速的競(jìng)爭(zhēng)增長(zhǎng)平臺(tái)1.外部政策環(huán)境的利好從國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境看,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了"穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)"為20XX的經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo),繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策不改變,把鞏固經(jīng)濟(jì)回升的成果作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一,這些將為XX市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)提供了一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和平臺(tái)。從XX市內(nèi)在因素看：當(dāng)前,XX市進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展和全方位開(kāi)放的新階段,呈現(xiàn)出新的發(fā)展特征和新的發(fā)展趨勢(shì)：中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)建成,標(biāo)志著廣西進(jìn)入全方位開(kāi)放的新階段；《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》實(shí)施和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái),XX保稅港區(qū)建成封關(guān),推動(dòng)XX市加快發(fā)展的政策效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。2.XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入一個(gè)加速階段一是經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。近年來(lái),XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了前所未有的好形勢(shì),2004－20XX已連續(xù)6年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng),年均增速達(dá)到15.3%。連續(xù)多年的"兩位數(shù)"快速增長(zhǎng),為XX市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加快發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。二是經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)存在很大的空間。從總體上看,XX市經(jīng)濟(jì)仍欠發(fā)達(dá),總量不大,人均收入水平還很低。XX市生產(chǎn)總值只占全區(qū)5%。目前XX市正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速階段,城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生活改善等方面都需要大量投入,生產(chǎn)、投資、消費(fèi)需求巨大,發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。三是經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)有著較為堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐。當(dāng)前,加快XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵在工業(yè),潛力在工業(yè),出路在工業(yè)。20XX,在中石油等大項(xiàng)目竣工投產(chǎn)的作用下,XX市工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將非常突出。據(jù)測(cè)算,工業(yè)增加值每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn),可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。另外,20XXXX市金融、房地產(chǎn)、物流等行業(yè)仍保持較快的增長(zhǎng),將為第三產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)提供有力的支撐。3.XX臨海工業(yè)"龍頭"效應(yīng)顯現(xiàn)中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成和廣西XX保稅港區(qū)的封關(guān)運(yùn)作,推進(jìn)了北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的加快發(fā)展,有力拉動(dòng)了XX經(jīng)濟(jì)提速。20XX,市政府確定了四類43項(xiàng)急需開(kāi)展編制和修編的規(guī)劃。中國(guó)石油天然氣股份有限公司規(guī)劃總院受邀幫助編制XX市XX港石化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃,其主要目的和內(nèi)容就是要以中石油1000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目落戶XX為契機(jī),高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃發(fā)展我市石化產(chǎn)業(yè)鏈。國(guó)務(wù)院總理溫家寶考察XX時(shí)要求把XX建設(shè)成為西南地區(qū)乃至全國(guó)最大石化產(chǎn)業(yè)基地。當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)XX土地市場(chǎng)供應(yīng)——20XX有大幅度增長(zhǎng),供應(yīng)增長(zhǎng)率高達(dá)546.81%根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,XX土地市場(chǎng)在08年收到大環(huán)境影響有較為明顯的降低外,在09年市場(chǎng)刺激下,土地供應(yīng)成交呈現(xiàn)大幅度飆升之勢(shì),增長(zhǎng)率高達(dá)546%,供應(yīng)量達(dá)到282.76萬(wàn)㎡,預(yù)示著市場(chǎng)后市競(jìng)爭(zhēng)壓力非常明顯。另一方面,在土地面積供應(yīng)增長(zhǎng)546%,而可建筑總面積增加454%對(duì)比下,XX新出讓土地已經(jīng)開(kāi)始逐步降低容積率,提高社區(qū)居住品質(zhì),XX將逐步進(jìn)入品質(zhì)地產(chǎn)時(shí)代。在海量土地供應(yīng)下,雖然09年成交土地面積有爆發(fā)式增長(zhǎng),但是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量較大,并沒(méi)有像其他城市那樣"地王"頻出,一方面降低了市場(chǎng)房?jī)r(jià)提價(jià)刺激度,另一方面也說(shuō)明出讓宗地價(jià)值也逐步偏遠(yuǎn)話,市中心土地供應(yīng)逐步減少。房地產(chǎn)銷售情況——09年樓市強(qiáng)力反彈數(shù)據(jù)來(lái)源：《XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》相關(guān)數(shù)據(jù)整理1、城市的住宅市場(chǎng)XX的商品房銷售一直呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì),在03年、05年上升幅度較大,之后樓市保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。08年在金融危機(jī)的影響下,增長(zhǎng)幅度放緩,也正由于這一年的需求積壓,09年的樓市強(qiáng)力反彈。整個(gè)市場(chǎng)的需求量的節(jié)節(jié)攀升,購(gòu)房者對(duì)樓市的發(fā)展充滿信心。在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)良好發(fā)展的狀況下,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)起到良好的促進(jìn)作用。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍有很大的發(fā)展空間。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)交投活躍。經(jīng)XX市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì),20XX1-3月,XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成9.65億元,同比增長(zhǎng)85.91%,增幅比去年同期上升67.11個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房施工面積517.72萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)68.15%,其中住宅426.59萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)72.78%。商品房新開(kāi)工面積142.47萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)4.09倍。從商品房銷售情況看,1-3月,商品房銷售面積25.14萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)5.96%。商品房銷售額12.73億元請(qǐng)補(bǔ)充1-3月XX市和"碧海盛世"項(xiàng)目周邊樓盤商品房及商鋪的銷售均價(jià)答：列的幾個(gè)樓盤都是在"碧海盛世"項(xiàng)目周邊的樓盤,價(jià)格也是最近的銷售價(jià)格,同比增長(zhǎng)26.15%。XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯加快,主要原因是欽南區(qū)<市區(qū)下同>新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤較多,完成投資高速增長(zhǎng),截止3月底欽南區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)完成投資6.4億元,同比增長(zhǎng)108.16%。欽南區(qū)1-3月新開(kāi)工樓盤9個(gè),共完成投資17154萬(wàn)元,加上續(xù)建樓盤建設(shè)速度加快,所以XX市房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。請(qǐng)補(bǔ)充1-3月XX市和"碧海盛世"項(xiàng)目周邊樓盤商品房及商鋪的銷售均價(jià)答：列的幾個(gè)樓盤都是在"碧海盛世"項(xiàng)目周邊的樓盤,價(jià)格也是最近的銷售價(jià)格2、區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀樓市格局發(fā)展——市中心版塊隨著XX樓市的不斷發(fā)展,整個(gè)城市年后逐漸形成較明顯的板塊劃分,把XX市場(chǎng)除部分為5個(gè)板塊,市中心板塊,政務(wù)區(qū)板塊、水東板塊、城北板塊、城西/南板塊。中心板塊一直是XX的熱點(diǎn)板塊,不論是舊商業(yè)中心還是新商業(yè)中心的形XX在這一區(qū)域,而這一區(qū)域也由于配套的完善、地段的優(yōu)勢(shì),房?jī)r(jià)位居X(jué)X前列,而政務(wù)區(qū)憑借著"八大場(chǎng)館"、高爾夫廣場(chǎng),市政廣場(chǎng)的修建,以及市政部門搬遷到該板塊,使整個(gè)政務(wù)區(qū)板塊的樓市看漲,成為今年XX樓市的"新秀"。板塊劃分：東至欽江、西達(dá)文峰路,北到永福西大街,南臨新興街。板塊配套：該板塊的各種配套設(shè)施是所有板塊中生活配套設(shè)施最為完善的一個(gè)區(qū)域；周邊市政配套設(shè)施較完善,交通條件優(yōu)越。板塊樓市現(xiàn)狀：該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目受到較多消費(fèi)者的青睞,尤其是商業(yè)部分；該板塊集中了XX市城區(qū)近2/3的房地產(chǎn)項(xiàng)目,如賽格商業(yè)廣場(chǎng)、陽(yáng)光麗城、金湖國(guó)際、時(shí)代名城、還有本項(xiàng)目"碧海盛世"等。板塊房?jī)r(jià)：由于地段、商業(yè)價(jià)值、生活配套設(shè)施等原因,目前市中心板塊的房?jī)r(jià)均價(jià)也要達(dá)到4500元/㎡。板塊樓盤情況：該板塊的在售樓盤均是中等規(guī)模甚至是小規(guī)模的樓盤,商業(yè)地段較好,升值潛力較大,是一個(gè)集投資、居住、辦公的好區(qū)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,都是由市中心區(qū)域逐步向周邊區(qū)域擴(kuò)散,XX也不例外。目前市中心區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有多余土地可以供應(yīng)給普通房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,,市中心繁華的商業(yè)和先進(jìn)的辦公條件是成為一個(gè)特大城市最基本的條件,這也將是XX建設(shè)發(fā)展的方向。中心版塊擁有良好的方位優(yōu)勢(shì),有利于打造成為環(huán)境優(yōu)美的中央生活區(qū)；該區(qū)域離XX繁華地段比較近,上班方便,也便于人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)；該板塊的樓盤多為尾盤,處在清盤階段。目前,XX已形成新的商業(yè)中心,即"白海豚廣場(chǎng)"〔即原"XX灣廣場(chǎng)"商圈,其周邊樓盤眾多,如陽(yáng)光麗城、世紀(jì)新城、廣場(chǎng)麗園、廣廈花苑、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、御景華庭、賽格廣場(chǎng)等。"碧海盛世"項(xiàng)目距"白海豚廣場(chǎng)"核心圈約1公里,隨著XX市東進(jìn)南拓的未來(lái)城市發(fā)展方向不斷建設(shè),它所處的地理位置可謂是得天獨(dú)厚,其周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融樣樣俱全,如：XX市政中心、幸福園廣場(chǎng)、建行、農(nóng)行、北部灣銀行、電信、賽格購(gòu)物廣場(chǎng)、華潤(rùn)商場(chǎng)、XX灣廣場(chǎng)等等,從商務(wù)到辦公再到休閑,"碧海盛世"占盡了XX市現(xiàn)在和未來(lái)發(fā)展的商務(wù)資源。另外,"碧海盛世"項(xiàng)目周邊還云集了XX學(xué)院、八中、XX附小等名校。并且處在欽江河畔,32層共100多米的樓高使得一江兩岸美景盡收眼底。樓盤東側(cè)緊鄰XX市政廣場(chǎng)〔即目前市政府區(qū)域與規(guī)劃用地達(dá)800畝的八大場(chǎng)館〔即婦女兒童培訓(xùn)教育中心、青少年活動(dòng)中心、科技館、博物館、圖書(shū)館、體育館、游泳館、體育場(chǎng),相距約800米。XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤整體上為住商組合,在環(huán)境上追求"以人為本"的理念,在戶型上以2房到3房的套型為主,面積多以70~120平方米為主。3、XX城市商業(yè)上世紀(jì)80年代,XX市曾以一馬路,二馬路為商業(yè)中心區(qū),但到了90年代,XX市的商業(yè)中心逐漸向北移至人民路,新興路,直至目前。該商業(yè)中心距XX項(xiàng)目約2公里。未來(lái),XX市的城市規(guī)模向北、向東重點(diǎn)擴(kuò)張,特別是隨著市政府的搬遷至XX東站新區(qū),無(wú)容置疑,以"白海豚廣場(chǎng)"區(qū)域?qū)⒊蔀榱硪恢匾纳虡I(yè)中心區(qū)。XX一馬路二馬路曾經(jīng)被視為這個(gè)城市的中心,如今只剩下豬腳粉20XX,XX市區(qū)商品房每平方米均價(jià)為3690元,20XX年初漲至每平方平均價(jià)4700元。目前,國(guó)家雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,但對(duì)XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大,XX項(xiàng)目周邊樓盤銷售均價(jià)為4800~5100元/平方米。XX是XX市的高端樓盤之一,為鋼筋混凝土剪力墻架構(gòu)。目前,該項(xiàng)目房屋部分銷售均價(jià)為4800元/平方米,預(yù)計(jì)20XX下半年的銷售均價(jià)可以保持在4800元/平方米。項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況一、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)1、以XX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步總體構(gòu)想,根據(jù)對(duì)XX市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展的分析,以及本項(xiàng)目的項(xiàng)目發(fā)展總體構(gòu)思,項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位非常清晰,即目標(biāo)客戶群體是XX市部分投資者、商業(yè)與辦公需求的客戶及收入較高的住宅客戶。2、項(xiàng)目的物業(yè)產(chǎn)品,針對(duì)性較強(qiáng),將主要面對(duì)XX市中高收入家庭,向他們提供一個(gè)高居住環(huán)境條件及高品質(zhì)的建筑空間,也為小型公司提供一個(gè)良好的商業(yè)設(shè)施條件,為廣大的投資者提供一個(gè)良好的投資機(jī)會(huì)。3、本項(xiàng)目客戶群體的支持由4大類人群組成：AXX市中高收入的家庭B追求較高居住環(huán)境條件及品質(zhì)的人群C需要提高商業(yè)設(shè)施條件的小型公司D完全的投資者二、項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通條件、商業(yè)氛圍、區(qū)域環(huán)境、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園藝綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等等方面,是這些綜合要素的反映。2、在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通條件和區(qū)域環(huán)境這些條件上,該項(xiàng)目具有較好優(yōu)勢(shì)。在建筑風(fēng)格、園藝綠化、配套設(shè)施等提升建筑層次的要素方面,按項(xiàng)目的發(fā)展理念與規(guī)劃設(shè)想,也是超前的。3、該項(xiàng)目無(wú)論從自然資源條件還是發(fā)展的理念、整體規(guī)劃層面來(lái)看,具有很強(qiáng)的項(xiàng)目物業(yè)整體優(yōu)勢(shì),從而為本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)奠定良好基礎(chǔ)。三、市場(chǎng)調(diào)查XX市民購(gòu)房偏好解讀圖1調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)購(gòu)房時(shí)間圖2調(diào)查對(duì)象對(duì)購(gòu)房區(qū)域選擇解析從圖1可得知目前XX市民打算在2年內(nèi)購(gòu)房的意向者有半數(shù)以上,這對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展是個(gè)利好消息。究其原因如下：1購(gòu)房者的剛性需求,并且在北部灣的發(fā)展帶動(dòng)下,許多投資購(gòu)房者都看好XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展2買漲不買跌"的心理使然,近年XX樓市景氣程度提升,房?jī)r(jià)漲幅較大,市民覺(jué)醒"早買房,置業(yè)成本更低"的意識(shí),另基于"買漲不買跌"的心理推動(dòng),促使短期內(nèi)的市場(chǎng)需求上升。市中心區(qū)域仍是購(gòu)房者的首選,但是隨著近年來(lái)永福西大街區(qū)域的發(fā)展,以展現(xiàn)出新市中心的姿態(tài),購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度也在不斷提升,而八大場(chǎng)館、新行政中心的建設(shè),使新行政中心區(qū)域也成為購(gòu)房者購(gòu)房首選地三大區(qū)域之一。市中心、永福西大街和新行政中心以其完善的市政配套、發(fā)展前景吸引購(gòu)房者的關(guān)注。但這三個(gè)區(qū)域許多項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入銷售的尾聲,新盤新貨推出較少,導(dǎo)致這三個(gè)區(qū)域的房源供不應(yīng)求,價(jià)格的飆升也是在意料之中,對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有相對(duì)利好的影響。由圖2可以看出,市中心區(qū)域仍是購(gòu)房者的首選,但是隨著近年來(lái)永福西大街區(qū)域的發(fā)展,以展現(xiàn)出新市中心的姿態(tài),購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度也在不斷提升,而八大場(chǎng)館、新行政中心的建設(shè),使新行政中心區(qū)域也成為購(gòu)房者購(gòu)房首選地三大區(qū)域之一。市中心、永福西大街和新行政中心以其完善的市政配套、發(fā)展前景吸引購(gòu)房者的關(guān)注。但這三個(gè)區(qū)域許多項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入銷售的尾聲,新盤新貨推出較少,導(dǎo)致這三個(gè)區(qū)域的房源供不應(yīng)求,價(jià)格的飆升也是在意料之中,對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有相對(duì)利好的影響。圖3調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)購(gòu)房時(shí)間圖4調(diào)查對(duì)象對(duì)購(gòu)房區(qū)域選擇解析由圖3可以看出：〔1、市民購(gòu)房目的以自住為主：自住型客戶占了購(gòu)房主要目的的一大半份額,解決剛性需求仍是XX購(gòu)房者的首要目的?！?、消費(fèi)者投資意識(shí)薄弱：從本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn),僅有5.4％左右的市民購(gòu)房目的為投資,同時(shí)辦公的客戶比例為2.5%,說(shuō)明XX樓市消費(fèi)者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升,故住宅產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中,在著重考慮自住型的住宅物業(yè)的情況下,對(duì)于投資型或?qū)懽謽穷愇飿I(yè),可以作為輔助產(chǎn)品。由圖4可以看出,市民對(duì)XX的房?jī)r(jià)升值潛力仍是非常有信心的,認(rèn)為今后仍有較大升值空間的比例占到了52%。對(duì)于本項(xiàng)目的入市對(duì)價(jià)格的拉升,有很好的群眾思想基礎(chǔ)。而隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展,XX房?jī)r(jià)的上漲前景樂(lè)觀。20XX1月-5月XX市商品房交易統(tǒng)計(jì)〔數(shù)據(jù)來(lái)源：XX市房產(chǎn)局分類預(yù)售套數(shù)預(yù)售總面積〔萬(wàn)平方米預(yù)售金額〔萬(wàn)元住宅641865.97315,930.33辦公樓000商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5634.3981,478.4工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房000合計(jì)746770.36397,408.73自20XX開(kāi)始,由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,市民收入的提高,市民對(duì)商品房總價(jià)接受能力的增強(qiáng),部分市民的住宅消費(fèi)欲望開(kāi)始從需求型向享受型轉(zhuǎn)變,XX市開(kāi)始出現(xiàn)一些較高檔的住宅產(chǎn)品,高檔住宅的開(kāi)發(fā)進(jìn)入起步階段,但目前XX房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤的檔次還有待于進(jìn)一步提高,XX市高端樓盤的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間。項(xiàng)目區(qū)域交通情況"XX項(xiàng)目位于XX市老城區(qū)北面的城市主干道之一永福西大街南側(cè),處于新老城區(qū)結(jié)合部的中心地帶,XX項(xiàng)目與XX市行政中心以及"白海豚廣場(chǎng)"均同在永福大街上。從項(xiàng)目往東經(jīng)欽江二橋可通往XX市行政中心〔相距500米,往西與"白海豚廣場(chǎng)"相距約1000米,與火車站〔相距3公里,無(wú)論是到市中心的商業(yè)區(qū)、還是到XX市行政中心均不到五分鐘的車程。項(xiàng)目地處目前XX市最中心最繁華的地段之一,其區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、交通便利、周邊環(huán)境好。周邊主要土地成交情況宗地編號(hào)位置用途面積容積率出讓方式成交價(jià)<萬(wàn)元>成交時(shí)間買受人GC2009-1XX市永福東大街北面、東站區(qū)A-22地塊商服、城鎮(zhèn)住宅用地45.608畝1.0≤容積率≤4.5掛牌46772009-4-10廣西XX大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司GC2009-2欽江東面、子材大橋北面、XX市新二中西面商服、城鎮(zhèn)住宅用地85.762畝1.0≤容積率≤3.0掛牌75922009-4-10XX市宏基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、李建雄GC2009-3武警XX市支隊(duì)北面、擁軍路東面商服、城鎮(zhèn)住宅用地55.435畝1.0≤容積率≤3.5掛牌23832009-4-28XX市天寶置業(yè)有限公司GC2009-8XX市子材東大街北面、蓬萊大道東面A-6、A-7、A-8地塊工業(yè)用地商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地533.05畝1.0≤R≤2.2掛牌96652009/7/10廣西XX同方數(shù)字技術(shù)有限責(zé)任公司GC2009-16XX市永福東大街南面、興桂路東面商服、城鎮(zhèn)住宅用地53.873掛牌84802009/9/11廣西東日光大建設(shè)投資有限公司GC2009-18XX市子材東大街北面、揚(yáng)帆大道西面、新二中南面東站區(qū)C-03號(hào)、C-04號(hào)地塊商服、城鎮(zhèn)住宅用地67.19773掛牌110702009/9/16黃春潤(rùn)欽市GC2010-3XX市南珠東大街與揚(yáng)帆大道交匯處商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地41249.11≤4.0掛牌186002010-3-18廣西XX中恒集團(tuán)XX北部灣房地產(chǎn)有限公司周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1、北部灣大廈

地址XX市南珠西大街與人民路交匯處運(yùn)作團(tuán)隊(duì)廣西XX市鑫富置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積20多畝總建面積48200容積率10綠化率15%規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約單元形態(tài)獨(dú)棟商住樓層控制28層小區(qū)配套協(xié)盛、恒基購(gòu)物廣場(chǎng)、舊二中、3、8、9、22、25、26、301等多條公交車穿梭全城現(xiàn)推戶型配比樓號(hào)戶型面積區(qū)間〔平米數(shù)量〔套比例備注地下一層,地上28層〔1-3層商鋪4-28層住宅單間配套28.75506%一房一廳42-5371590.8%該戶型可以自由組合出2-4房的戶型三房?jī)蓮d115.34253.2%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總銷售比例現(xiàn)推套數(shù)60014023%開(kāi)盤整體出售現(xiàn)售價(jià)格最低價(jià)〔元/㎡最高價(jià)〔元/㎡均價(jià)〔元/㎡優(yōu)惠折扣一次98按揭99380054804840優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置較好為老城區(qū)中心區(qū)域,人氣旺；周邊生活配套設(shè)施齊全,項(xiàng)目戶型靈活多變可以滿足不同消費(fèi)客戶的需求。劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊環(huán)境較差,鄰進(jìn)道路十字路口轉(zhuǎn)盤地帶灰塵、噪音大。樓盤綠化率較低只有15%,周邊沒(méi)有景觀條件可言。2、翰林福第地址XX市人民路〔原南北區(qū)政府運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商：廣西中恒興投資發(fā)展有限公司景觀設(shè)計(jì)：香港匯森景觀設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模占地面積144畝總建面積30萬(wàn)平米容積率3.1綠化率31％規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約組團(tuán)分期3期樓層控制多層、小高層、高層單元形態(tài)1梯2戶1梯3戶4梯30戶小區(qū)配套30000多平米新加坡風(fēng)情園林景觀,400米特色商業(yè)步行街,雙會(huì)所,三軸—八大景觀組團(tuán),游泳池,幼兒園現(xiàn)推戶型配比樓號(hào)戶型面積區(qū)間〔平米數(shù)量比例2#樓、3#樓、22#樓〔420套兩室兩廳一衛(wèi)78-937219%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)109-11525266%138-141369%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)170.49184%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)現(xiàn)售價(jià)格〔住宅最低〔元/㎡最高〔元/㎡均價(jià)〔元/㎡優(yōu)惠折扣一次、按揭98折約2700340049004200項(xiàng)目總銷售比例商鋪?zhàn)畹汀苍?㎡最高〔元/㎡均價(jià)〔元/㎡約200074%30200315003100020XX10月1日開(kāi)盤,當(dāng)時(shí)2、3#樓折前均價(jià)3350元/㎡,22#樓折前均價(jià)3600元/㎡,到20XX12月底,該價(jià)格上浮400元/㎡,20XX3月該樓盤均價(jià)達(dá)到了4200元/㎡,價(jià)格上浮幅度較大。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置較好,人流量較大,人氣旺；周邊生活配套設(shè)施齊全,項(xiàng)目戶型豐富,產(chǎn)品較符合市場(chǎng)需求。劣勢(shì)：項(xiàng)目原是政府用地,在XX市民眼里感覺(jué)風(fēng)水不好,不是一般人能住的地方；負(fù)面口碑傳播影響較大；項(xiàng)目近鄰人民路城市主干道,噪音較大,居住環(huán)境受到影響。項(xiàng)目產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)較為落后,市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。3、永欣.時(shí)代寶第地址XX市富民路運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商：XX市永欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模占地面積13914.912m2總建面積47493.20m2容積率3.4規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約樓層控制A棟23層,B\C棟21層單元形態(tài)1梯4戶小區(qū)配套羽毛球館、游泳池現(xiàn)推戶型配比樓號(hào)戶型面積區(qū)間〔平米數(shù)量比例A棟〔88套三房?jī)蓮d133.75~141.098495.4%樓中樓258.9644.5%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總銷售比例優(yōu)惠折扣無(wú)折扣254152套60%現(xiàn)售價(jià)格最低價(jià)〔元/㎡最高價(jià)〔元/㎡均價(jià)〔元/㎡380060005000優(yōu)勢(shì)：1、位于新區(qū)核心位置,緊鄰市政廣場(chǎng)和八大場(chǎng)館,交通便利；2、隨著北部灣〔廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)加快,XX新區(qū)廣場(chǎng)區(qū)域國(guó)際商務(wù)；3、區(qū)域價(jià)值全面攀升,而位于核心位置的世代寶第將是受益者。劣勢(shì)：1、樓盤走風(fēng)水路線,均價(jià)達(dá)5000元/平米,性價(jià)比不高；2、樓盤外立面材料難看；3、整個(gè)樓盤朝向西曬,居住欠舒適。4、江濱豪園地址XX市育才路與子材東路交匯處運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商：XX市金茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模占地面積15100平方米總建面積259120平方米容積率6.8綠化率32.1%規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格江景洋房組團(tuán)分期現(xiàn)在銷售第3期樓層控制10棟18層高層單元形態(tài)1梯3戶、一梯4、小區(qū)配套會(huì)所、水景園林、幼兒園、小學(xué)現(xiàn)推戶型配比樓號(hào)戶型面積區(qū)間〔平米數(shù)量比例備注住宅樓兩房?jī)蓮d88-89156449.4%主要以大戶型高層江景房為主,目標(biāo)客戶為改善型客戶三房?jī)蓮d116-143156449.4%復(fù)式戶型250341.1%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總銷售比例現(xiàn)推套數(shù)現(xiàn)推銷售比例1800126070%24012050%現(xiàn)售價(jià)格最低價(jià)〔元/㎡最高價(jià)〔元/㎡均價(jià)〔元/㎡優(yōu)惠折扣一次98按揭99、額外99418060005100優(yōu)勢(shì)：1、臨近欽江部分樓棟可以看到江景,交通便利。在售樓部裝修和樓體質(zhì)量上投入大,營(yíng)造項(xiàng)目高品質(zhì)大盤形象。2、項(xiàng)目樓棟間的布局運(yùn)用了交錯(cuò)式的布局,使項(xiàng)目在景觀園林,視覺(jué)空間上都感受到非常的寬敞。3、為能夠讓社區(qū)區(qū)民生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所更豐富,項(xiàng)目配有籃球場(chǎng)、主題水景園林。4、項(xiàng)目戶數(shù)做成了一梯兩戶或一梯三戶的高層型式,讓戶型的采光通風(fēng)達(dá)到最好的效果。劣勢(shì)：1、戶型的設(shè)計(jì)未能夠達(dá)到XX市高端住宅的戶型,整體空間布局比較亂。2、部分的戶型的開(kāi)間非常小影響了居住的舒適度。3、在人車分流的空間系統(tǒng)中設(shè)計(jì)的就比較死板,不人性化。4、周邊的配套少,便利性差。5、銷售的價(jià)格也是相當(dāng)?shù)母?。總結(jié)：1.市中心版塊和政務(wù)區(qū)板塊水平相對(duì)持平,這兩個(gè)板塊也是目前XX市場(chǎng)最為火熱和最為客戶追捧的版塊；但是由于各個(gè)板塊價(jià)值尚未被充分挖掘,加上XX市場(chǎng)有"價(jià)格同盟"的潛在影響,各個(gè)板塊之間項(xiàng)目?jī)r(jià)值差異并不明顯2.相對(duì)而言,市中心版塊項(xiàng)目更受到XX本地消費(fèi)者的青睞,政務(wù)區(qū)板塊則以異地和XX新政客群為主,部分投資購(gòu)房客戶。時(shí)至今日,本地XX人依然有"不過(guò)江東"的傳統(tǒng)觀念。3.板塊格局上,從前面的土地出讓市場(chǎng)可以得知,城北板塊將會(huì)在接下來(lái)一個(gè)階段內(nèi)有較大量入地放出,屆時(shí)可以滿足相當(dāng)部分XX本地局面購(gòu)房需求。4.無(wú)論板塊格局如何變化,本項(xiàng)目所處市中心版塊的地位和格局不會(huì)改變,其稀缺性和價(jià)值前景將會(huì)得到逐步凸顯。XX項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模按照XX市城市規(guī)劃的具體要求進(jìn)行籌劃,堅(jiān)持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的"統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)"的方針,一切從實(shí)際出發(fā),以高起點(diǎn)、高品味的要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì),以美觀大方、高效實(shí)用的現(xiàn)代理念為出發(fā)點(diǎn)確定建設(shè)的規(guī)模。根據(jù)XX市城市的發(fā)展目標(biāo)以及城市總體規(guī)劃,結(jié)合場(chǎng)地所蘊(yùn)涵的自然和社會(huì)資源條件,XX項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是：以現(xiàn)代化的城市建設(shè)為切入點(diǎn)和發(fā)展高度,綜合實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理,項(xiàng)目定位為融商業(yè)、住宅為一體的城市綜合樓。項(xiàng)目租售情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售方式1、銷售的政策限定根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資額的25%后方可預(yù)售,一般的執(zhí)行原則是完成基礎(chǔ)工程后即可發(fā)給《預(yù)售許可證》。2、銷售計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,銷售分為二幢進(jìn)行,東邊以商務(wù)辦公為主,西邊以公寓為主。為了獲得收益最大化,碧海公司計(jì)劃放慢樓盤的銷售速度,放緩項(xiàng)目的施工進(jìn)度,計(jì)劃在20XX6月份以后才開(kāi)始逐步正式銷售,銷售計(jì)劃見(jiàn)下面中的銷售前景分析。銷售前景分析商鋪序號(hào)年份20XX20XX20XX20XX20XX2015年合計(jì)1銷售面積<㎡>2銷售價(jià)格<元/㎡>3銷售收入<萬(wàn)元>房