地下停車場初步經營

地下停車場經營分析停車場介紹類型形式優(yōu)缺點經營成本認可度自走式平面停車場地面臨時停車方便，建造成本、運營費用低，但土地利用率低較低較高自走式立體停車場（含地下）多層停車場及配備地下閘口收費停車場土地利用率高，多層停車場四層以上進出時間長鋼砼建造成本約1500-2000元每平方米，月運營費用300元位一般機械式停車場智能倉儲式車庫（地下，半地下，地上）土地利用率高，存取車1-2分鐘次，但運營成本高建造成本約5萬元個，運營費用170元個月，其中維護費100元個月一般電梯式停車塔（地上）高密度停車，耗電低，存取車1-2分鐘次，但建造和維護成本高建造成本8-11萬元個，運營費用220元個月，其中維護費170元個月較好升降橫移式（地上）多為臨時性質，存取車慢，1-3分鐘次建造成本3.2萬元個，運營費用120元個月一般鋼砼停車場加裝機械停車場地上多層，地下車庫車位提高80%，存取車時間為1-2分鐘次建造成本5萬元個（加裝費1.8萬元個），運營費用120元個月較好我國停車位配比規(guī)定

國家規(guī)定停車場用地總面積按規(guī)劃人口的每人0.8平方米至1平方米設計。

一座寫字樓每100平方米的建筑面積配備機動車位的指標是0.5個，娛樂性質建筑的指標是1.5～2個，餐飲性質的指標是2.5個。

劇院的車位不是按平米來的，是按人頭來計算的，關鍵是看有多少座位，而一般來劇院的觀眾自駕車的比例有多高。

比如國家大劇院機動車停車位共設有1000個，其中貴賓車位80個，供內部工作人員使用車位120個，提供社會車輛?？寇囄粸?00個。每輛機動車按1.5人配比，共有約1200人采用自駕車方式進入劇場，占大劇院總容量數(shù)（5500人）的20%左右（一般的劇院沒有這么高）。

在一般的省會城市，暫時按臨街商業(yè)每萬平米40個測算，寫字樓1個/300平米，綜合性超市100個車位，劇院40個左右。商業(yè)購物中心最低配置10000平米至少要配置100個。

國內其他城市車位配比經驗

沿海及發(fā)達城市已經要求新建住宅小區(qū)車位比要達到1：1，也就是一戶一個車位。

上海、廣州、深圳、北京等一線城市許多高檔住宅的停車規(guī)劃設計比例最高的已經達到1：2。

在經濟較發(fā)達的南方城市，如浙江全民經商的義烏市，當今作樓盤設計停車配置也最少在1：0.8起步，有些樓盤達到1：1.4以上的設計配置。停車場經營方式一：限制固定車位以增加臨保收益1、原因：商業(yè)是商業(yè)地產增值的核心，作為寫字樓商業(yè)綜合體的停車場在保障租戶停車的前提下更注重停車位對商場消費的貢獻。因此采取限制固定車位以增加臨保收益。2、案例：天河綜合體天河城購物中心含購物中心，甲級寫字樓和喜來登酒店三部分，酒店落成后停車位1000個。車位平均每天上座率3-4，天河城自有物業(yè)管理，對車場物業(yè)無盈利要求，全年收支平衡即可3、經營方式：月保分為四類，不含節(jié)假日非固定車位1200、含節(jié)假日非固定車位1700、不含節(jié)假日固定車位2000、含節(jié)假日固定車位2400。固定車位限制120以內，鼓勵月保辦理非固定車位：臨保優(yōu)惠周一至周四5元每小時的半價優(yōu)惠（最高限價10元每小時），十二點前任意消費免費停車，某餐廳消費贈停車券的促銷方式。4、關鍵經營指標：

車流量：日平均3500車流量/800車位，波動范圍2000-5000輛車流量消費貢獻率=消費額增長/車流量增長二：夜間居住用車月保創(chuàng)收經營1、寫字樓停車具有很強時間規(guī)律性，白天以流動停車為主，夜間以固定停車為主，工作日白天使用率基本都在90%以上，晚上控制率較高，上座率一般相差一半，在非辦公時間存在的空置率和居住停車，流動停車需求正好形成互補，因此在靠近居民區(qū)和交通方便的寫字樓存在吸引流動車輛，居住用車的市場機會。2、案例：財富廣場，停車位200個，附近小區(qū)無停車位，設立非固定車位的月卡對外開放創(chuàng)收。3、經營方式：1000元非固定車位月卡吸引居住停車，時段20點至次日9點，周六，日可24小時停車。經營狀況不理想，吸引居住停車不到20輛，且不具備穩(wěn)定性。4、關鍵經營指標：新增月卡收益=新增月卡數(shù)量X月卡價格1、原因：新落成寫字樓和車位配置高導致停車場空置率高，提高上座率2、案例：正佳廣場停車場，高德置地停車場3、經營方式：臨保半價優(yōu)惠，業(yè)主或租戶月保卡打折優(yōu)惠4、關鍵經營指標：車流量環(huán)比增長率=（本月車流量-上月車流量）/上月車流量停車場經營建議1、車庫入口設置剩余車位電子顯示屏、出口設閘口收費，建議采用智能照明系統(tǒng)節(jié)省費用，并根據(jù)實際定位考慮標準配置外的智能系統(tǒng)，避免不當投入。2、根據(jù)經營方式作出關鍵經營指標統(tǒng)計和及時調整，以改善經營，增加收