華夏幸?；鶚I(yè)案例分析產業(yè)園-課件

投資發(fā)展部華夏幸福基業(yè)案例2023/6/301目錄2023/6/302園區(qū)概況“園區(qū)+地產”運營模式園區(qū)房地產開發(fā)園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)園區(qū)概況2023/6/303園區(qū)概況-園區(qū)業(yè)務成立時間：華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年，擁有房地產開發(fā)經營業(yè)務一級資質，早前致力于河北省內的城市住宅開發(fā)運營模式：2002年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉型，目前形成“園區(qū)+地產”的獨特運營模式園區(qū)開發(fā)業(yè)務：對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業(yè)發(fā)展服務（招商引資服務）、物業(yè)管理、廠房建設租賃等。在房地產開發(fā)方面，公司目前已經形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產品系列園區(qū)產品：開發(fā)區(qū)作為華夏幸?；鶚I(yè)的兩大事業(yè)領域之一，已建立了園區(qū)建立、招商引資到城市運營的開發(fā)運營管理體系，即以構建產業(yè)集群為手段，以建設開發(fā)區(qū)城市為載體，攜手國際資本，推動地方經濟發(fā)展。形成綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部公園、產業(yè)港等四大產品體系。2023/6/304園區(qū)分布：公司事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經濟區(qū)、環(huán)渤海經濟圈等地，已投資開發(fā)運營的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。2023/6/305園區(qū)概況-園區(qū)分布園區(qū)名稱地點規(guī)劃面積產業(yè)定位昌黎工業(yè)園區(qū)河北秦皇島15以節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、高端裝備、新能源、新材料為主導產業(yè)灤平金山嶺園區(qū)河北承德75以長城文化為核心，構筑休閑時代長城度假運動旅游的天堂文安園區(qū)河北廊坊21以新型材料和裝備制造業(yè)為支柱產業(yè)沈北智慧產業(yè)園區(qū)遼寧沈陽一期5萬平圍繞“國際科技城”“活力智慧核”“生態(tài)宜居地”三大主題，打造、屬性多樣、動能符合的蒲河智慧產業(yè)區(qū)廣陽園區(qū)河北廊坊15定位于現代服務業(yè)于洪園區(qū)遼寧沈陽34.85總體定位為“智慧之港、健康之城”，重點從智慧產業(yè)、科技創(chuàng)意、商務商業(yè)、生態(tài)棲居四個方面建設園區(qū)青島城陽區(qū)山東青島8河北省香河縣河北廊坊402023/6/306園區(qū)概況-園區(qū)分布2011年，華夏幸福基業(yè)共實現營業(yè)收入77.9億元，比上年增長76.22%；主要受益于園區(qū)住宅配套的收入增長。實現營業(yè)利潤17.5億元，比上年增長180.80%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤13.6億元，比上年增長225.46%；毛利率和凈利率分別為41.9%和16.4%。行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產業(yè)發(fā)展服務9.53--38.3%基礎設施建設1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務0.250.40-62.1%37%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產開發(fā)4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計77.59--76.3%產業(yè)發(fā)展服務：委托工業(yè)園區(qū)內進行產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務等；園區(qū)綜合服務是指在委托工業(yè)園區(qū)內進行園區(qū)綠化、保潔、公共項目經營與維護等業(yè)務2023/6/307園區(qū)概況-發(fā)展成果2013年，華夏幸福銷售額為374.24億元，同比增長77.07%，超額完成全年280億元的銷售目標。其中產業(yè)新城業(yè)務銷售額總計311.86億元（含園區(qū)開發(fā)業(yè)務結算回款75.77億元，產業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額236.09億元），城市地產簽約銷售額為59.16億元，其它業(yè)務（物業(yè)、酒店）等銷售額為3.22億元。實際歸屬于母公司所有者的凈利潤為27.15億元，同比增長52.21%。公司近三年來銷售面積和銷售收入都急劇上升，銷售面積和銷售收入的復合增長率分別達103.52%和51.52%，公司增長勢頭明顯。2023/6/308園區(qū)概況-發(fā)展成果2011年，園區(qū)內新開工配套住宅面積245.17萬平方米，竣工配套住宅面積72.45萬平方米；城市地產新開工面積108.70萬平方米，竣工面積5.17萬平方米2010年來，公司新開工面積和施工面積增長顯著，竣工面積復合增長率達56.73%。公司期末儲備開發(fā)用地規(guī)劃建筑面積414.03萬平方米，分別位于河北省廊坊市、固安、大廠、香河、懷來地區(qū)2023/6/309園區(qū)概況-發(fā)展成果2011年，公司產業(yè)發(fā)展服務收入達9.53億元，占總收入的12%，其主要包括委托工業(yè)園區(qū)內進行產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務等產業(yè)發(fā)展服務收入。2011年，公司投資運營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)86家，新增簽約投資額129.78億元，單位企業(yè)投資額為1.51億元；園區(qū)累計簽約入園企業(yè)438家，累計簽約投資額489.53億元，單位企業(yè)投資額為1.12億元?？梢钥吹剑贪补I(yè)園區(qū)新增的單位企業(yè)投資額已達2.35億元，新投資企業(yè)呈規(guī)模擴大趨勢。項目固安大廠懷來小計其它新增園區(qū)總計新增入園企業(yè)數量361919741286新增簽約投資額（億元）84.5623.9213.44121.927.78129.7累計入園企業(yè)數量2661134742612438累計簽約投資額（億元）347.24109.2225.21481.677.78489.45單位企業(yè)投資額（億元-新增）2.351.260.711.650.651.51單位企業(yè)投資額（億元-累計）1.310.970.541.130.651.212023/6/3010園區(qū)概況-發(fā)展成果在現金持有量和資本結構方面，截至2011年末，公司持有現金31.74億元，占總資產比例達13%，短期負債和一年內到期非流動負債16.91億元；公司資產負債率達85.5%，去除預收賬款后凈負債率為24%。但鑒于公司新拓展了7個園區(qū)，并且園區(qū)前2年的開發(fā)須由公司墊資，故其資金壓力將較大。在地產開發(fā)方面，公司未來五年的戰(zhàn)略目標是以“孔雀城”為品牌，從事北京周邊住宅產品的開發(fā)，以環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)新興小城鎮(zhèn)住宅作為公司未來房地產業(yè)務的主要特色和競爭優(yōu)勢。此外，公司還打算進行新產品研發(fā)，針對養(yǎng)老社區(qū)、青年公寓、商務酒店、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等產品展開房地產業(yè)務的整體開發(fā)體系，開發(fā)符合特定群體需求的創(chuàng)新型產品。2023/6/3011園區(qū)概況-發(fā)展成果財務指標2010年2011年毛利率34.5%41.9%凈利率9.4%16.4%銷售費用率8.3%6.9%管理費用率4.0%6.7%財務費用率-0.1%0%資產負債率89.4%85.5%投資性房地產占總資產的比例0.5%0.3%貨幣資金占總資產比例17.3%13.0%長期借款占總借款比例55.3%35.5%去除預收款后資產負債率31.6%24.0%預收賬款與營業(yè)收入比值2.082.18預收賬款與總資產比例57.9%61.5%2023/6/3012園區(qū)概況-發(fā)展成果園區(qū)住宅配套、土地整理和城市地產開發(fā)毛利率最高，公司84%的營業(yè)收入來自這三方面華夏幸?；鶚I(yè)旗下從事房地產開發(fā)業(yè)務的子公司主要有華夏幸福和京御地產。華夏幸福：致力于中等規(guī)模城市的住宅、商業(yè)地產開發(fā)，先后在廊坊地區(qū)成功開發(fā)了“華夏花園”高檔住宅小區(qū)、“第五大街”商業(yè)步行街、“華夏九園”中式住宅等城市地產。目前公司94%的營業(yè)收入來自產業(yè)新城開發(fā)建設，城市地產物業(yè)縮減明顯。京御地產：著重于園區(qū)住宅開發(fā)，2006年起以“孔雀城”為品牌，致力于圍繞北京城市周邊的房地產項目開發(fā)，打造新興小城鎮(zhèn)，先后開發(fā)了永定河孔雀城、大運河孔雀城、潮白河孔雀城、八達嶺孔雀城。華夏幸福以2009年4月25日為資產移交基準日，將其房地產業(yè)務整體資產——包括資產、負債、業(yè)務、人員全部轉至京御地產，由京御地產承繼華夏幸福原有房地產項目的開發(fā)、建設。分行業(yè)營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤率營業(yè)收入比上年增減營業(yè)收入占比營業(yè)利潤率比上年增減產業(yè)新城開發(fā)建設72.8841.1343.57150.1193.94增加0.31個百分點其它業(yè)務（城市地產、物業(yè)、酒店）4.703.6522.51-68.396.06減少4.51個百分比合計77.5944.7842.2976.26增加7.57個百分比2023/6/3013園區(qū)概況-房產企業(yè)2023/6/3014得益于產業(yè)轉移和城市化的大背景，華夏幸福通過在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產開發(fā)獲得了可觀的現金流收益，但同時也必須通過快速的住宅開發(fā)和園區(qū)規(guī)模維持高速增長。這種“高門檻、高成長”的模式背后潛藏了高風險，也經常會引起財務指標的波動。近年來由于大量在建項目處于基建期，公司資產規(guī)模迅速增長，貸款規(guī)模不斷擴大，使得資產負債率相對較高。2013年年報顯示，公司總負債達到674.43億元，資產負債率為95.0%。凈資產負債率為1014.1%。華夏幸福在房地產開發(fā)之前的園區(qū)建設，屬于一級土地開發(fā)，不能獲得銀行開發(fā)貸，之前較多采用的是信托融資，導致資金成本較高。據了解，融資成本在十幾個百分點，在行業(yè)中算是比較高的。融資方式包括信托融資和應收賬款轉讓、售后回租融資方式。售后回租融資方式是指承租方以融資為目的，將資產出售給有資格從事融資租賃業(yè)務的租賃企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的行為。例如，其間接全資子公司大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司擬以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網，以售后回租的方式向中國外貿金融租賃有限公司融資3億元，融資期限為2年。該融資案例的融資方式是第一個半年需償還本金的10%，第二個半年償還租賃本金的10%，第三個半年償還租賃本金的30%。第四個半年償還租賃本金的50%。園區(qū)概況-園區(qū)融資2023/6/3015“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式“園區(qū)運營+地產開發(fā)”，雙核驅動模式是公司商業(yè)模式的亮點和特色。該模式中，政府將園區(qū)作為工業(yè)地產項目，由華夏幸福進行園區(qū)規(guī)劃、基礎設施建設、招商引資等工作，然后再轉由政府相關部門經營和管理，華夏幸福在這個過程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語權優(yōu)勢在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產開發(fā)。華夏幸福與當地政府簽訂排他性協議，拿地成本極低。園區(qū)基建和土地整理，每平方公里大約需投資4-5億元，主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地和拆遷占60%，基礎設施建設站40%。目前，產業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占比大約為80%，而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產業(yè)務未來擴張的一條主線2011年，公司45%的收入來自園區(qū)運營，50%的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)。2023/6/3016這種開發(fā)模式的精髓在于實現了企業(yè)與地方政府的“雙贏”。

從企業(yè)角度看，“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式有很好的協同效應：由于公司本身就是土地整理的負責人，利用對于區(qū)域整體土地規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；土地整理和基礎設施建設需要大量的資金投入，公司前期的地產銷售回款可以在一定程度上實現對于前兩者的現金流支持；園區(qū)發(fā)展帶來的產業(yè)經濟發(fā)展以及高端產業(yè)人群的消費和住房需求可以為地產項目提供相對充足的目標客戶群；隨著園區(qū)基礎設施建設的日漸完善，入駐企業(yè)數量的不斷增加，區(qū)域整體價值將獲得有效提升，從而對房地產的銷售形成強勁的支撐。

園區(qū)業(yè)務主要為園區(qū)托管和代建業(yè)務。園區(qū)所有權基本屬于地方政府而非華夏幸福。華夏幸福只是簽訂“園區(qū)孵化”協議，根據原有托管分成協議，在托管年限之內完成規(guī)劃、建設、招商和后期維護工作。土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%結算。招商引資，提供產業(yè)服務收入。當地政府以上一年落地投資額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設備等。2012年之前，綜合毛利利潤高達40%左右。2023/6/3017“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式2023/6/3018“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實現園區(qū)的正常開業(yè)和運作，而且隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數量及投資將不斷增加，政府將實現財政收入和區(qū)域GDP的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。區(qū)域整體開發(fā)房地產開發(fā)土地整理基礎設施建設招商引資園區(qū)綜合服務賦予拿地優(yōu)勢現金流支持提升區(qū)域價值2023/6/3019“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式華夏幸?；鶚I(yè)董事長王文學歷任廊坊市工商聯副主席、廊坊市政協常委、河北省第八屆青年聯合會委員、第十一屆河北省人大代表等職，擁有良好的政府人脈關系。另外，由于招商引資規(guī)模超過50億需要省長審批，縣域政府官員積極性較高，這使得公司在2002年開始運作固安工業(yè)園區(qū)后，07年潮白河工業(yè)園區(qū)簽約，08年懷來生態(tài)新城簽約，11年新拓展工業(yè)園區(qū)7家?！皥@區(qū)+地產”模式顯示較強的可復制能力。2023/6/3020“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式在園區(qū)運營方面，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協議，公司全權接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎設施建設到招商引資，再到后期的綜合服務。基建和土地整理項目的資金投入大，占用周期較長，一般需公司墊資1-2年，在項目建成后由政府按照建設成本及事先確定的利潤率支付工程款。從目前階段來看，公司的三大園區(qū)已度過了最初的重資本投入期，進入現金流平衡的回收期。業(yè)務類型委托內容結算方式支付方式基礎設施建設在委托區(qū)域組織道路建設及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎、排水等“九通一平”、場站及廠房建設等項目，由具備相關工程建設資質的施工單位承擔前述各個工程項目的施工任務基礎設施建設費（含稅，以審計結算為準）加成10%一次性支付或分期支付,但分期不超過3年土地整理主要參與土地征轉計劃及征轉補償方案的擬定、組織、監(jiān)導、跟進以政府部門為主體進行集體土地征轉補償以及形成建設用地的相關工作，并承擔土地征轉過程中的土地整理成本上一年度土地整理費（含稅，以審計結算為準）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年產業(yè)發(fā)展服務對委托區(qū)域內工業(yè)園區(qū)進行宣傳、推廣、進行招商引資項目的洽談，以及對入園企業(yè)提供“全程無憂式管家服務”，協助企業(yè)快速實現生產運營上一年度新增落地投資額的45%一次性支付或分期支付，但分期不超過5年園區(qū)綜合服務負責在委托區(qū)域組織有資質的服務單位，承擔物業(yè)管理服務，道路清潔、綠化等公共項目維護上一年度園區(qū)綜合服務費（含稅，以審計結算為準）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年2023/6/3021“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式公司的園區(qū)基建和土地整理，每平方公里大約需投資4-5億元（大約每畝地需投資30萬元，資金分三年投入），主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地和拆遷占60%，基礎設施建設占40%。土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%結算。招商引資，提供產業(yè)服務收入，當地政府以上一年落地投資額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設備等，綜合毛利率達到40-50%，凈利率在25%左右。在招商引資方面，公司下設一個專業(yè)化的招商中心，擁有500人的團隊，建立起龐大的客戶關系管理（CRM），運用各種先進化的手段進行園區(qū)招商。公司現有的3個園區(qū)目前為止共簽約438家企業(yè)，簽約投資額共489億元。09-11年實際落地投資額38.9億左右；其中2009年結算2.5億，2010年結算15億，2011年結算約20億。而在結算的收入中土地出讓金約占80-90%，稅費收入占10%-20%左右。土地整理、基礎建設房地產開發(fā)銷售政府獲得土地出讓收入和稅收政府返還基礎建設投資額（110%）招商引資（按落地投資額45%返還）后期產業(yè)服務維護實現將“短期一次性”房地產開發(fā)先進轉變?yōu)椤伴L期、可持續(xù)園區(qū)經營”投資開發(fā)房地產項目，實現銷售并獲取現金回流企業(yè)墊資發(fā)展階段；初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里2023/6/3022“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式園區(qū)運營的具體操作由京御地產區(qū)域開發(fā)業(yè)務板塊的投資管理公司九通投資負責，其下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺公司三浦威特主要負責固安縣委托區(qū)域內以河北固安工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；大廠鼎鴻主要負責大廠回族自治縣委托區(qū)域內的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；懷來鼎興主要負責懷來縣委托區(qū)域內的懷來生態(tài)新城的開發(fā)；華夏新城主要負責基礎設施建設；九通公司主要負責開發(fā)區(qū)域內公用設施的經營與管理；九通發(fā)展主要經營工業(yè)廠房建設和出租；京御地產及其他下屬子公司則主要從事房地產開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務業(yè)務九通投資在區(qū)域開發(fā)實踐過程中，形成了區(qū)域規(guī)劃、產業(yè)定位、城市建設、品牌推廣、招商引資、投資服務、綜合服務的獨特業(yè)務模式和競爭優(yōu)勢2023/6/3023“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式2023/6/3024“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式園區(qū)托管業(yè)務具備收入確認和結算方式園區(qū)收入來源：基礎設施建設、土地整理、產業(yè)發(fā)展服務（招商引資服務）、園區(qū)綜合服務。以上服務按照審計后所產生費用或新增投資額對應加成或者分成。政府可選擇一次性支付或者分期支付。但分期支付年限不超過5年。以上收入確認和結算方式的建立保證公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務上的正當收益和權力。同時政府也可以將園區(qū)開發(fā)交給更加專業(yè)、具備管理和招商能力的開發(fā)商。由于公司具備相對成熟和可復制化的園區(qū)管理經驗，目前公司已經運行園區(qū)綜合毛利率具備較強的競爭力。2023/6/3025“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式在綜合園區(qū)方面，公司已經成功開發(fā)固安、大廠和懷來三大園區(qū)。以上三大園區(qū)委托管理面積在264平方公里，其中已獲批面積超過40平方公里。依托北京地產產業(yè)轉移帶來的契機，目前固安、大廠兩園區(qū)已經具備較強競爭實力。截止2012年底，兩園區(qū)簽約入駐公司分別達到258家和107家。累計簽約投資額達到325.3億和99.54億元。除此之外，2009年公司簽署懷來工業(yè)區(qū)委托開發(fā)協議，目前該工業(yè)協議入園公司為37家。累計投資額在16.8億。隨著京郊地區(qū)和北京產業(yè)升級的不斷推進，公司以上綜合類園區(qū)未來將具備更好的發(fā)展前景。2023/6/3026“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式公司在未來進行區(qū)域拓展和戰(zhàn)略布局時，將聚焦于中國經濟熱點區(qū)域。公司的主要開發(fā)區(qū)域集中在京津冀地區(qū)，未來將逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域。除原有綜合園區(qū)外，主題園區(qū)、總部公園、產業(yè)港成為公司業(yè)務新拓展方向。2023/6/3027“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式公司從事區(qū)域開發(fā)業(yè)務的策略性在于形成區(qū)域開發(fā)與房地產開發(fā)的聯動性，利用區(qū)域開發(fā)帶動房地產開發(fā)的區(qū)域影響力，利用房地產開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)的投資環(huán)境。2023/6/3028“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式園區(qū)房地產開發(fā)2023/6/3029房地產業(yè)務保持爆發(fā)式增長。公司開發(fā)能力近幾年增長迅猛。公司2009年之前開發(fā)能力基本維持在70-80平米之間。2010年開始，受到需求向三四線城市轉移和環(huán)北京經濟圈影響，公司銷售和開發(fā)能力呈數量級增長。目前公司已經形成年新開工近兩百萬方。銷售面積為100萬方以上的綜合運營能力。2011年公司地產開發(fā)業(yè)務再創(chuàng)新高。當年實現房地產簽約銷售128億，簽約銷售面積172萬平，分別同比增長42.5%和61.9%。公司項目累計土地面積近516.39萬平。建筑面積在792.71萬平。以上項目全部分布在環(huán)北京經濟圈內的固安、大廠、懷來、燕郊等地。其中40%以上項目儲備集中在固安。公司土地儲備未來重點布局北京、天津、廊坊三地，力爭未來3-5年內進一步拓展業(yè)務至國內其它城市。2023/6/3030園區(qū)房地產開發(fā)-住宅產品公司房地產項目主要品牌為孔雀城，該品牌已經形成環(huán)繞北京城的永定河、大運河、潮白河和八達嶺四大系列。以上四大系類產品均處于環(huán)首都經濟圈之內，屬于離北京最近的河北區(qū)域按照相關規(guī)劃，環(huán)首都經濟圈內的京東、京南、京北到2020年力爭實現人口450萬。其中養(yǎng)老基地總容量超過10萬人。宜居生活基地總容量超過70萬戶。背靠環(huán)首都經濟圈為孔雀城品牌帶來豐富市場需求公司房地產業(yè)務以城市住宅地產為主，力圖建設有特色的標志性城市社區(qū)，同步開發(fā)與城市發(fā)展相匹配的商業(yè)地產。公司還在北京周邊、大北京生活圈范圍內以“小鎮(zhèn)規(guī)模、連鎖發(fā)展”為模式，滾動開發(fā)城市周邊的新興小城鎮(zhèn)住宅項目公司已經形成孔雀城、大衛(wèi)城、蘭亭、華夏和孔雀英國宮五大系列。項目定位清晰，城市地產產品定位主要以首次置業(yè)客戶為主，以居住改善客戶為輔。2023/6/3031園區(qū)房地產開發(fā)-住宅產品以公司主打產品孔雀城為例，孔雀城項目均分布在河北，但主要購買人群主要來自北京?？兹赋窍盗挟a品規(guī)模最大，包含四個項目，涵蓋景觀高層、洋房、別墅等中高端產品。相比北京城內住房而言，公司中端高層和小高層在價格上具備明顯優(yōu)勢。在京工作人員可以通過購買相關產品實現在京住宅需求。另一方面，公司高端別墅和洋房產品具備環(huán)境好、總價低等特點。中層消費者可以通過公司商品實現在北京周邊購買別墅的職業(yè)夢想。2023/6/3032園區(qū)房地產開發(fā)-住宅產品公司目前形成四大產品系列，比轤成熟的是早期面對都市首居需求的“華夏系列”以及“孔雀城”系列。隨著北京軌道交通的外延完善，公司在沿軌道交通延長線上開始建設新的產品線“大衛(wèi)城”，產品為面積區(qū)間在90-120平米的小戶型，主要滿足都市白領的首次置業(yè)需求?！按笮l(wèi)城”產品系列的形成面對現有的孔雀城低密度產品形成補充，擴展了公司產品在更廣闊范圍內的客戶群，另一方面，“大衛(wèi)城”吸引的都市新銳階層在未來的家庭升級換房需求可以形成“孔雀城”系列的潛在培養(yǎng)客戶，從而使得公司在跟隨客戶販房生命周期上做到產品系列的接續(xù)補充。公司近期發(fā)展的“分享系列”則在園林風格和建筑風格上更趨向吸引成熟年齡階層在精神層面的房產需求，從而近一步延伸產品系列對客戶販買需求的覆蓋度2023/6/3033園區(qū)房地產開發(fā)-住宅產品產品系列業(yè)態(tài)定位代表項目華夏系列住宅、商業(yè)、城市綜合體都市成熟置業(yè)客戶首居需求華夏花園、華夏經典、第五大街、第九園、華夏奧韻孔雀城京郊低密度別墅精英家庭第二居所永定河孔雀城、大運河孔雀城、潮白河孔雀城、八達嶺孔雀城大衛(wèi)城輕軌沿線中小戶型都市白領首居孔雀大衛(wèi)城4線、6線蘭亭系列中式園林生態(tài)小鎮(zhèn)成熟年齡階層精神需求蘭亭新鎮(zhèn)2023/6/3034園區(qū)房地產開發(fā)-住宅產品2023/6/3035園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)上世紀九十年代初，固安縣建立了開發(fā)區(qū)，但由二財政投入不足、基礎設施不完備、招商引資幾無進項，一度難以為繼。2002年，固安縣大膽突破制約發(fā)展的體制機制障礙，引入園區(qū)投資運營企業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司，采用“管委會+公司”癿政企合作模式，運營建設固安工業(yè)園區(qū)。園區(qū)2006年3月經省政店批準成為省級開發(fā)區(qū)廊坊市及固安縣亮民政店批準幵委托華夏并福基業(yè)開發(fā)建設河北固安工業(yè)園區(qū)。委托工作內容包括但不限區(qū)域規(guī)劃、基礎設施建設、土地整理、產業(yè)發(fā)展服務（招商引資與業(yè)化服務等）、園區(qū)綜合服務等。委托區(qū)域以委托區(qū)域開發(fā)四至定界圖為準，委托面積60平方公里，其中經河北省亮民政店已批準的固安工業(yè)園區(qū)面積為24平斱公里。委托期限為50年。目前工業(yè)園區(qū)已成為固安縣域經濟發(fā)展的強大引擎。從2002年至2010年，固安工業(yè)園區(qū)生產總值，年均增長達到95.2%；財政收入年均增速107.6%。2011年7月，固安工業(yè)園區(qū)被授予“十一五”河北省開發(fā)區(qū)（園區(qū)）體制創(chuàng)新獎，成為唯一獲此殊榮的開發(fā)區(qū)。另外，固安工業(yè)園區(qū)獲得了“年度最具影響力產業(yè)新區(qū)城市”的獎項榮譽。在區(qū)域位置上，固安工業(yè)區(qū)在交通及物流的優(yōu)勢明顯。園區(qū)距首都機場80公里，距天津市區(qū)100公里，距天津新港130公里；周邊40公里內擁有京沈、京津塘、京滬、京濟、京石、津保等10條高速公路，和京九、京廣、京滬、津保、京山等5條國家級鐵路；100公里范圍內擁有首都國際機場、天津國際機場等兩大國際機場和天津新港、京唐港；幵有106國道、京深高速公路纴貫南北，廊涿省道、涿密高速公路橫貫東西；園內迓設有年貨物吞吏能力1000萬噸的京九三級甲等鐵路貨運站。此外，固安工業(yè)園區(qū)擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，良好的商務環(huán)境和舒適的生活環(huán)境。固安縣被中國花卉協會列為中國花木之鄉(xiāng)，被中國礦業(yè)聯合會命名為中國溫泉之鄉(xiāng)；工業(yè)區(qū)30分鐘車秳范圍內有6個高爾夫球場、1個五星級酒店、4個四星級酒店、3個溫泉度假村；工業(yè)區(qū)位二固安城市核心區(qū)周邊、三公里范圍內擁有國家事級甲等醫(yī)院及大型商品市場。在投資成本上，固安工業(yè)園區(qū)在土地、亮力、資源、稅收等方面都具有明顯優(yōu)勢。與北京、上海等地相比，固安工業(yè)區(qū)額用工成本只有京、滬兩地的1/2，土地成本比京、滬郊縣低1/3多，核算綜合投資成本，選擇固安工業(yè)區(qū)要比在京、滬郊縣投資成本節(jié)約1/3以上。2023/6/3036企業(yè)所得稅（入區(qū)企業(yè)除享受國家優(yōu)惠政策外，從獲利年度起）第1年由地斱財政獎勵其繳納所得稅額縣級留成部分的100%第2—3年由地斱財政獎勵其繳納所得稅額縣級留成部分的50%個人所得稅（由地方財政直接獎勵給個人）年納稅總額達到300萬元以上，以征代獎，免征3名高管當年個人所得稅年納稅總額達到500萬元以上，以征代獎，免征5名高管當年個人所得稅年納稅總額達到1000萬元以上，以征代獎，免征10名高管當年個人所得稅2023/6/3037園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)在園區(qū)服務上，園區(qū)投資服務部下設24小時服務指揮中心，24小時全天候提供“全程無憂管家式服務”，對入區(qū)企業(yè)實行封閉式管理，協助企業(yè)處理不政店各部門有關亊宜，為投資者營造溫馨的投資環(huán)境。服務包括幫助入園企業(yè)迕行設立登記、各項審批、土地、房產證辦理、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學，解除企業(yè)入園的后顧之憂，加快各項亊宜癿辦理進度。此外，園區(qū)還提供金融支持，已與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國銀行建立了合作關系，協助入園企業(yè)解決融資問題。全程無優(yōu)管家式服務2023/6/3038園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū)華夏基業(yè)在固安累計投入3000多萬元用二園區(qū)規(guī)劃，先后聘請王志綱工作室對固安工業(yè)園區(qū)進行總體策劃、美國DPZ公司進行固安工業(yè)園區(qū)概念規(guī)劃、美國EDSA公司進行園區(qū)起步區(qū)概念設計、羅蘭貝格進行園區(qū)產業(yè)定位研究、天津市城市規(guī)劃設計研究院進行固安新城總體規(guī)劃設計。園區(qū)確立了“電子信息產業(yè)”、“汽車零部件產業(yè)”、“現代裝備制造業(yè)”三大主導產業(yè)方向，復合規(guī)劃了中國北方電子信息產業(yè)基地、中國北方汽車零部件產業(yè)基地、大北京民生用品產業(yè)基地、九通科技基地、城市核心區(qū)、生活配套區(qū)