廣告位租金怎樣征收增值稅課件

物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃有關(guān)稅收政策講解*本講解主要依據(jù)《財(cái)稅（2016）36號》和有關(guān)政策口徑歸集整理主講人：吳純慶一.簡要回顧營改增的經(jīng)歷和主要內(nèi)容。2012年1月，上海率先進(jìn)行交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的營改增試點(diǎn)，并逐步推廣，于2013年8月起在全國推廣。部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)。2016年5月1日，在全國范圍內(nèi)全面推開了營改增擴(kuò)圍的試點(diǎn)，主要文件：《財(cái)稅（2016）36號》。本次營改增試點(diǎn)基本內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)“雙擴(kuò)”：1.范圍全覆蓋，這次將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍，實(shí)現(xiàn)增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋；2.不動產(chǎn)納入抵扣范圍，全面實(shí)現(xiàn)向消費(fèi)型增值稅的轉(zhuǎn)型。二.理清幾個概念：（1）兼營（混業(yè)經(jīng)營）、混合銷售概念兼營（混業(yè)經(jīng)營）：是同時有兩項(xiàng)或多項(xiàng)銷售行為。試點(diǎn)納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或征收率：1．兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。

2．兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用征收率。

3．兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率?；旌箱N售：是一項(xiàng)銷售行為涉及不同增值稅項(xiàng)目。（2）增值稅一般納稅人資格登記有關(guān)概念時間：連續(xù)不超過12個月（為一年）銷售額指標(biāo)：連續(xù)12個月累計(jì)應(yīng)稅銷售額超過500萬元的納稅人，應(yīng)從次月起向主管國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。納稅人兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅行為的，應(yīng)稅貨物及勞務(wù)銷售額與應(yīng)稅行為銷售額分別計(jì)算，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標(biāo)準(zhǔn)。就是說納稅人某個稅目達(dá)到500萬元才應(yīng)該認(rèn)定一般納稅人，（此“達(dá)到500萬元”的概念不是幾個稅目銷售額的累計(jì)）但是，一旦認(rèn)定了一般納稅人，該單位所涉及的所有稅目均應(yīng)該按一般納稅人進(jìn)行征收和管理。增值稅小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額。（3）簡易征收的規(guī)定：簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）納稅人提供的適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)稅服務(wù)，因服務(wù)中止或者折讓而退還給接受方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減?？蹨p當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。任何企業(yè)按規(guī)定已選擇簡易計(jì)稅方法的特定應(yīng)稅行為，36個月之內(nèi)不能變更為一般計(jì)稅方法。出租不動產(chǎn)，可根據(jù)在不同權(quán)屬證明下的不動產(chǎn)分別選擇，一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅的項(xiàng)目，36個月內(nèi)不得變更，同一權(quán)屬證明下的不動產(chǎn)只能適用一種計(jì)稅方法。建筑業(yè)可根據(jù)不同的建筑工程項(xiàng)目分別選擇，一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅的項(xiàng)目，36個月內(nèi)不得變更，一個建筑項(xiàng)目只能適用一種計(jì)稅方法。三.營改增中物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃行業(yè)問題解答稅目注釋、稅率、征收率。

營改增征收品目對照表--物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃原營業(yè)稅品目代碼原營業(yè)稅

品目名稱新增營改增品目代碼新增營改增

品目名稱稅率征收率注釋7310企業(yè)管理服務(wù)7681企業(yè)管理服務(wù)0.0600000.030000企業(yè)管理服務(wù)，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。7050租賃業(yè)7654不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（2）0.1100000.050000不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。（1）物業(yè)公司代收代付水、電、燃(煤)氣費(fèi)怎樣征收增值稅？怎樣開具發(fā)票？1.物業(yè)企業(yè)按實(shí)際用量結(jié)算的水電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物。其中增值稅一般納稅人物業(yè)企業(yè)收取的電費(fèi)按17%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣；增值稅小規(guī)模納稅人物業(yè)企業(yè)收取的電費(fèi)按3%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。物業(yè)企業(yè)收取的自來水費(fèi)統(tǒng)一按3%征收率，扣除其相應(yīng)對外支付的自來水水費(fèi)后計(jì)算繳納增值稅，并且可以全額開具增值稅專用發(fā)票。具體計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額=（自來水收費(fèi)含稅單價×自來水實(shí)際用量－自來水付費(fèi)含稅單價×自來水實(shí)際用量）÷（1＋3%）×3%在增值稅申報(bào)系統(tǒng)未調(diào)整前，相應(yīng)自來水水費(fèi)收入暫按“應(yīng)稅服務(wù)”項(xiàng)目申報(bào)。增值稅一般納稅人物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)時，所相應(yīng)取得的自來水進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是對于按上述方法計(jì)算扣除的自來水水費(fèi)中所含的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于發(fā)生扣除的當(dāng)月作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。物業(yè)企業(yè)按規(guī)定計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際用量代收的污水處理費(fèi)，屬于轉(zhuǎn)收代付行為，暫不繳納增值稅。物業(yè)企業(yè)應(yīng)使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼開具增值稅普通發(fā)票，在開票系統(tǒng)未調(diào)整前，暫按0稅率項(xiàng)目開票。物業(yè)企業(yè)未按規(guī)定計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的污水處理費(fèi)，視同轉(zhuǎn)售自來水收入。2.物業(yè)企業(yè)不按實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)（含污水處理費(fèi)）的，應(yīng)按提供應(yīng)稅服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。簡單歸納：如果是增值稅一般納稅人電：進(jìn)項(xiàng)17%，稅率17%燃(煤)氣：進(jìn)項(xiàng)13%，稅率13%（從2017.7.1起13%稅率取消，改為11%）自來水有二種方法，可二選一：方法1：進(jìn)項(xiàng)3%抵扣，應(yīng)于發(fā)生扣除的當(dāng)月作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。因?yàn)槲鬯幚碣M(fèi)暫不繳納增值稅，0稅率。方法2：進(jìn)項(xiàng)3%不抵扣，申報(bào)時以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（國家稅務(wù)總局公告

2016年第54號）如果是增值稅小規(guī)模納稅人均按3%稅率征收增值稅。發(fā)票上品名：轉(zhuǎn)售水費(fèi)；轉(zhuǎn)售電費(fèi)；轉(zhuǎn)售燃(煤)氣費(fèi)。申報(bào)時均按“商業(yè)零售”稅目進(jìn)行納稅申報(bào)。（2）空調(diào)加時費(fèi)，空調(diào)冷卻水費(fèi)如何納稅?分別按銷售電力、銷售自來水征收增值稅。（3）

物業(yè)管理企業(yè)收取的停車費(fèi)（臨時停車、固定停車）廣告位租金怎樣征收增值稅？怎樣使用發(fā)票？與業(yè)委會分成，企業(yè)的收入怎樣確認(rèn)？怎樣才能購買到停車定額發(fā)票？物業(yè)企業(yè)（一般納稅人）收取的停車費(fèi)、廣告位租金應(yīng)按照“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃”繳納11%的增值稅。

該停車費(fèi)如果物業(yè)企業(yè)按合同按一定的比例與業(yè)委會分成的，業(yè)委會收取的停車費(fèi)用暫不納入增值稅征稅范圍。物業(yè)企業(yè)可按取得的分成比例確認(rèn)收入。物業(yè)企業(yè)收取的停車費(fèi)，既可以開具增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)票，也可以使用通用定額發(fā)票（有5元、10元等）。該通用定額發(fā)票只有取得區(qū)建交委核發(fā)的《上海市公共停車場（庫）備案證明》的企業(yè)才能購買并使用。物業(yè)企業(yè)向已買下車位的業(yè)主收取的“車位管理費(fèi)”，應(yīng)按照“物業(yè)管理”繳納6%的增值稅。

物業(yè)企業(yè)利用充電樁等充電設(shè)備為電動汽車、電動自行車等電動交通工具提供的充電服務(wù)，屬于銷售電力的行為，應(yīng)按照銷售電力產(chǎn)品征收增值稅。（4）物業(yè)公司提供零星修理修配怎樣征收增值稅？物業(yè)企業(yè)（一般納稅人）如果只提供維修人員，不提供零配件或維修材料的，應(yīng)按“建筑服務(wù)”各稅目如“修繕服務(wù)、其他建筑服務(wù)”等分別申報(bào)增值稅。如果既提供維修人員，又提供零配件或維修材料的，看那一方面金額大，來判斷應(yīng)該按“建筑服務(wù)”還是按“商業(yè)零售”申報(bào)增值稅。（5）公有住房租金和售后公房管理費(fèi)問題對本市各單位按照市物價局規(guī)定的公有住房租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向本市居民和本單位職工出租公有住房的租金收入，暫免征收增值稅。對本市物業(yè)管理單位按照市物價局規(guī)定的售后公房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向本市居民收取的售后公房物業(yè)管理費(fèi)收入，暫免征收增值稅。售后公房物業(yè)管理費(fèi)是指按照物價局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取的管理費(fèi)，按房地局和物價局規(guī)定按實(shí)收取的高層電梯（水泵）運(yùn)行費(fèi)以及保安費(fèi)、保潔費(fèi)。（6）物業(yè)管理單位收取的住宅電梯管理費(fèi)和水泵運(yùn)行費(fèi)問題

物業(yè)管理單位（一般納稅人）收取的住宅電梯管理費(fèi)、水泵運(yùn)行費(fèi)屬于物業(yè)管理收入，應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。相應(yīng)發(fā)生的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、修理費(fèi)、電費(fèi)等支出所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。（7）.物業(yè)管理企業(yè)收取住房保障和房屋管理局的補(bǔ)貼怎樣開發(fā)票？按什么進(jìn)行納稅申報(bào)稅？從2016年起此項(xiàng)補(bǔ)貼名稱改為“獎勵費(fèi)”，每年分二次下拔。物業(yè)管理企業(yè)開增值稅普通發(fā)票，品名：獎勵費(fèi)。進(jìn)“營業(yè)外收入”，按“物業(yè)管理”進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。（8）物業(yè)企業(yè)使用勞務(wù)公司人員抵扣問題物業(yè)企業(yè)如果使用勞務(wù)公司或?qū)I(yè)保安、保潔公司人員，勞務(wù)公司（保安、保潔公司）只針對其收取的管理費(fèi)開具增值稅專用發(fā)票，可抵扣。其他的工資、交金等開具增值稅普通發(fā)票，不能抵扣。有些勞務(wù)公司在同一張專用發(fā)票上注明各項(xiàng)費(fèi)用的金額，但只有其收取的管理費(fèi)才有相應(yīng)的稅收金額，可以抵扣。另外標(biāo)注的工資、交金等金額均不得抵扣。（9）物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)，一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅?應(yīng)該按“物業(yè)管理”稅目，在開具發(fā)票日期的次月進(jìn)行全額納稅申報(bào)。（10）一般納稅人出租其租入的不動產(chǎn)，是否可以適用簡易計(jì)稅方法？一般納稅人在2016年4月30日前簽定租賃合同租入不動產(chǎn)并且起租日也在2016年4月30日前的，屬于營改增前取得，納稅人在轉(zhuǎn)租時可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。轉(zhuǎn)租方租入不動產(chǎn)的原租賃合同在營改增之后到期又續(xù)簽合同的，屬于營改增以后取得，不能適用簡易計(jì)稅方法。四.物業(yè)管理行業(yè)特殊情況：對酬金制小區(qū)怎樣確認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)的利潤？怎樣征收增值稅和企業(yè)所得稅？據(jù)了解，物業(yè)管理收費(fèi)模式目前主要有包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。現(xiàn)在大部分物業(yè)管理企業(yè)管理的小區(qū)均采用此計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指由業(yè)委會或開發(fā)商聘請物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?，F(xiàn)在只有少數(shù)小區(qū)采用此計(jì)費(fèi)方式，但是預(yù)計(jì)以后會逐漸推廣。由此可見，酬金制管理下物業(yè)企業(yè)相當(dāng)于是業(yè)主的管家，收取的管理費(fèi)中除酬金外均屬物業(yè)項(xiàng)目所有，為物業(yè)企業(yè)代管，物業(yè)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。因此，酬金制小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的利潤只能是按合同約定的酬金純