房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

第六章

房地產(chǎn)價(jià)格第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的基本理論從價(jià)格的第一層內(nèi)涵來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是指在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值及土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。從價(jià)格的第二層內(nèi)涵看，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，它既反映了房地產(chǎn)資源的稀缺程度，也反映了市場(chǎng)對(duì)這種商品的有效需求規(guī)模，由房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給共同作用形成。房地產(chǎn)商品作為實(shí)物、權(quán)益與區(qū)位的綜合體，其價(jià)格還具有一些顯著特征：（一）地域性（二）異質(zhì)性（三）趨升性（四）權(quán)益性（五）政策性（六）多樣性中國(guó)住宅的成本價(jià)格主要包含但不限于以下幾部分：（一）土地費(fèi)用（二）前期工程費(fèi)（三）建筑安裝工程費(fèi)（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用（五）管理費(fèi)用（六）貸款利息（七）稅費(fèi)（八）其它費(fèi)用衡量房地產(chǎn)價(jià)格的主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo):（一）房地產(chǎn)指數(shù)（二）房?jī)r(jià)收入比（三）空置與吸納指標(biāo)（四）租售比值（五）住房消費(fèi)支出比率第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的分類房地產(chǎn)價(jià)格種類繁多，不同的分類方式以及不同的價(jià)格形式，起到的作用也各不相同:一、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格二、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府確定價(jià)三、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格四、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格五、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格七、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、抵押價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格和征用價(jià)格八、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格九、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)十、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)十一、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格與其他變量的關(guān)系房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格——房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況決定了土地市場(chǎng)的供需情況，房屋的價(jià)格決定了土地的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)租金馬克思的地租理論以及迪帕斯奎爾—惠頓模型（D—W模型）。兩種理論均假設(shè)房?jī)r(jià)和租金處于同一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有相互區(qū)隔，從而得出房?jī)r(jià)和租金成正比的關(guān)系，即利率主要從以下幾個(gè)方面影響房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌：其一，投資角度看，房地產(chǎn)作為重要的投資品之一，當(dāng)利率下降時(shí)，資金存入銀行的吸引力減弱，流動(dòng)資金及抵押貸款將快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。其二，消費(fèi)角度看，銀行抵押貸款利率是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要成本之一。尤其是普通住宅的消費(fèi)對(duì)實(shí)際利率更為敏感。其三，價(jià)值角度看，房地產(chǎn)商品的價(jià)值是房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收入的現(xiàn)值之和。本國(guó)貨幣升值與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升往往同時(shí)發(fā)生的原因在于：第一，流動(dòng)性效應(yīng)與預(yù)期效應(yīng)。第二，財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)。第三，溢出效應(yīng)。股票段價(jià)格旋走勢(shì)眠與房島地產(chǎn)鈔價(jià)格輕走勢(shì)另之間絞并不刑存在殊確定嶄無(wú)疑求的規(guī)呼律，蔥但兩淘者之訪間的踩關(guān)系槳仍可復(fù)從理面論方散面進(jìn)矮行一貴些分貢析：第一肺，財(cái)夢(mèng)富效狼應(yīng)。第二震，擠民出效浸應(yīng)。第三穩(wěn)，替歲代效晚應(yīng)。第四墨節(jié)真房域地產(chǎn)匹價(jià)格斗評(píng)估房地容產(chǎn)價(jià)古格評(píng)謊估的陣含義哀：房疤地產(chǎn)謹(jǐn)價(jià)格練評(píng)估寸是房?jī)H地產(chǎn)敵估價(jià)杏師根加據(jù)估膜價(jià)目拳的，斧遵守鼻估價(jià)照原則馬，運(yùn)磁用估伯價(jià)方酬法，擦按照超估價(jià)組程序幅，對(duì)座估價(jià)柔對(duì)象拔在估夕價(jià)時(shí)并點(diǎn)的墨特定產(chǎn)價(jià)格儉進(jìn)行物分析姐、測(cè)紀(jì)算和脹判斷舟并提狹出專嶼業(yè)意候見(jiàn)的孔活動(dòng)鞏。房地功產(chǎn)價(jià)伴格評(píng)娛估按貌評(píng)估絲式對(duì)象縣的種途類，鑄可分旬為：房產(chǎn)暗評(píng)估囑、地裳產(chǎn)評(píng)估估、錦房地顛產(chǎn)評(píng)存估；粗按評(píng)晃估對(duì)塔象的瘡?fù)暾┬?，辱可分生為單炸?xiàng)評(píng)場(chǎng)估與封整體阿評(píng)估房地推產(chǎn)價(jià)研格評(píng)既估的吼特點(diǎn)捎：（1）科騰學(xué)性（2）藝貸術(shù)性（3）綜算合性房地勞產(chǎn)價(jià)貧格評(píng)底估的藥原則息：1.供求驅(qū)原則2.機(jī)會(huì)勞成本吳原則3.替代吸原則4.競(jìng)爭(zhēng)快原則5.時(shí)點(diǎn)領(lǐng)原則6.合法貴原則7.變動(dòng)令原則8.適合講原則地產(chǎn)醉價(jià)格線評(píng)估旺的基茂本程開(kāi)序：主要泛包含衰以下弟八個(gè)戀步驟廢：第一韻，獲波取估樸價(jià)業(yè)票務(wù)；第二冤，確暑定房瞎地產(chǎn)訓(xùn)估價(jià)檔的基鼻本事你項(xiàng)；第三央，擬源訂評(píng)元估作益業(yè)計(jì)襖劃；第四均，實(shí)專地勘賤察和禁收集粱整理離資料蘿；第五議，選搏擇估紀(jì)價(jià)方尼法；第六填，確糕定估厘價(jià)結(jié)革果（近最終錦估價(jià)陵）；游選派擇估涼價(jià)方迷法有慘三個(gè)她根據(jù)剛：資湖料特俊點(diǎn)；歉估價(jià)征對(duì)象億的特戚點(diǎn)；洪估價(jià)阻方法西的適廁用條遞件，右一般組采用子多種劑方法衣。房地蘋(píng)產(chǎn)價(jià)嗚格評(píng)局估在派其發(fā)手展過(guò)合程當(dāng)何中，草出現(xiàn)霞過(guò)很匪多方補(bǔ)法，愁主要沒(méi)的有材市場(chǎng)督比較傍法（Th控e覆Co釘mp投ar主at概iv除e很Me驅(qū)th舟od）、櫻收益壇折現(xiàn)豈法（In超co獲me扯C逼ap真it杯al奇iz旺at某io皂n箱Me砌th媽od）、斯成本撐估價(jià)可法（Th謠e伙Co糟nt液ra增ct怎or鋼s孩Me籍th毒od自)、剩原余法絲式（Re伐si嫁du故al堪M收et并ho涉d），氏下面鑒主要喉介紹村前三傍種主帳要的新方法貫：（一癢）市總場(chǎng)比濕較法（二張）收情益折宮現(xiàn)法（三濱）成扛本估蘇價(jià)法綜合孩練習(xí)一、獄本章更基本翁概念價(jià)格廊；房絨地產(chǎn)江價(jià)格羞；房名地產(chǎn)姐指數(shù)狐；房纖價(jià)收盯入比穗；空洋置率演；租利售比屈值；尿住房他消費(fèi)哲支出引比重受；成址交價(jià)饞格；脹市場(chǎng)服價(jià)格塑；理套論價(jià)騾格；橡土地厚價(jià)格彈；房降地產(chǎn)額價(jià)格扁評(píng)估二、讓本章瓜基本量思考籍題1.房地訪產(chǎn)價(jià)校格的捐含義栗和決矛定因鍋素？2.房地劍產(chǎn)價(jià)魯格具感有哪金些特檢征？3.房地罰產(chǎn)價(jià)心格的謊構(gòu)成羞包括勾哪些蒸要素非？4.衡量斗