關(guān)于土增稅課件

土地增值稅清算簡介（企業(yè)專題）CompanyLogo主要內(nèi)容12清算中涉及的幾個科目簡介3關(guān)于土地增值稅及清算土地增值稅文件歸集第一部份：關(guān)于土增稅及清算（一）關(guān)于土地增值稅

（二）關(guān)于項目清算征稅對象和納稅人計算過程扣除項目土增稅特點(diǎn)關(guān)于土增稅土增稅及清算第一部份：關(guān)于土增稅及清算

1、課稅對象和納稅人：土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額;土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人問題：人防工程作車庫取得的收入為什么不計入土增稅收入？

轉(zhuǎn)讓獨(dú)立地下建筑物產(chǎn)權(quán)取得的收入，是否要繳納土增稅？第一部份：關(guān)于土增稅及清算

例: 以下哪項屬于土地增值稅的征稅范圍：

A、房地產(chǎn)評估增值；B、個人之間交換自有居住用房C、房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈送直系親屬；D、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建的商品房進(jìn)行投資；E、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建的商品房安置回遷戶。第一部份：關(guān)于土增稅及清算2、計算過程：土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)稅率分別是：30%、40%、50%、60%；扣除系數(shù)有：5%、15%、35%。按增值額占扣除項目金額來確定適用稅率第一部份：關(guān)于土增稅及清算

例: 某房產(chǎn)公司取得房產(chǎn)銷售收入620萬，可扣除的項目400萬元。增值額：620-400=220萬增值額與可扣除項目金額比率：220/400=55%應(yīng)繳土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)即220×40%-400×5%=68萬元第一部份：關(guān)于土增稅及清算

3、扣除項目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價和按國家統(tǒng)一規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用：與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。第一部份：關(guān)于土增稅及清算土增稅特點(diǎn):一是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)；二是實行超率累進(jìn)稅率；三是按開發(fā)項目計算征收。清算概念清算條件清算征管要求應(yīng)提交的清算資料關(guān)于清算土增稅及清算第一部份：關(guān)于土增稅及清算清算:指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定計算房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料辦理土地增值稅稅款繳納的行為。第一部份：關(guān)于土增稅及清算清算條件:（國稅發(fā)【2009】91號）第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（達(dá)到條件）（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的第一部份：關(guān)于土增稅及清算清算條件:（國稅發(fā)【2009】91號）第十條納稅人符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。第一部份：關(guān)于土增稅及清算清算的征管:

（國稅發(fā)【2009】91號第十一條）

對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理第一部份：關(guān)于土增稅及清算清算應(yīng)提供的資料：第十二條

（一）土地增值稅清算表及其附表（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒報告》第二部份：土地增值稅文件涉及土地增值稅的文件：共10份

（1）國務(wù)院令第138號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；（2）財法字【1995】6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》

（3）《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）（總結(jié)了187號文和132號文）第二部份：土地增值稅文件

（4）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】48號）；（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）（6）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二部份：土地增值稅文件

（7）《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)》（國稅函〔1999〕112號）1、開發(fā)間接費(fèi)用2、清算中涉及扣除的幾個常見錯誤清算相關(guān)項目第三部份第三部份：清算相關(guān)項目

1、開發(fā)間接費(fèi)用：稅收規(guī)定、會計規(guī)定、會稅差調(diào)整

（1）開發(fā)間接費(fèi)用稅收規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字【1995】第006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第三部份：清算相關(guān)項目

1、開發(fā)間接費(fèi)用：稅收規(guī)定、會計規(guī)定、會稅差調(diào)整

（2）開發(fā)間接費(fèi)用會計規(guī)定：企業(yè)在會計核算時，通常在上述文件所規(guī)定的八項費(fèi)用之外列支了與項目相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等等。第三部份：清算相關(guān)項目

1、開發(fā)間接費(fèi)用（3）會稅差異處理原則：

首先：要合理地區(qū)分計入開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用的界限。對于直接組織、管理項目的人員發(fā)生的費(fèi)用支出，應(yīng)作為開發(fā)間接費(fèi)扣除。其次要區(qū)分費(fèi)用的性質(zhì)是否為開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用。按職能劃分的現(xiàn)場項目管理人員發(fā)生的費(fèi)用，也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費(fèi)，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)，需要根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)以及與項目關(guān)聯(lián)程度判定。第三部份：清算相關(guān)項目

1、開發(fā)間接費(fèi)用（3）會稅差異處理原則：

在會計核算與稅法不一致，應(yīng)按稅法進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整分兩類，第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調(diào)整會計科目，調(diào)整后會稅沒有差異。第二，會稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。第三部份：清算相關(guān)項目

2、計算扣除額時幾個常見的錯誤：

（1）印花稅扣除常見錯誤做法：（2）評估費(fèi)用扣除常見錯誤做法：（3）利息支出扣除常見錯誤做法：（4）代收費(fèi)用扣除常見錯誤做