方洲路鐘南街地塊可研

園區(qū)02號地塊可行性分析整體思路地塊本體分析區(qū)域市場分析競爭格局分析客戶研判產品定位相關經濟測算地塊本體分析地塊區(qū)位園區(qū)CBD金雞湖獨墅湖7公里地位位于園區(qū)中新合作區(qū)，在金雞湖的東側，距離園區(qū)CBD較遠。地塊交通配套目前地塊周邊交通通達，未來隨著地鐵3號線和中環(huán)線的開通，交通配套將進一步完善。地鐵1號線地鐵3號線（在建）中環(huán)線（在建）鐘園路方洲路現(xiàn)代大道公共交通體系：——地塊周邊公交站點較多，可到達園區(qū)、市區(qū)和吳中區(qū)。地鐵1號線和3號線——1號線已運營，距鐘南街站1.5公里——3號線預計2019年通車，距最近地鐵口1.5公里。自駕交通體系——中環(huán)快速路預計年底通車，向北可到相城，向南可到吳中；鐘園路、方洲路、現(xiàn)代大道可到園區(qū)湖西和市區(qū)。鐘南街站地塊商業(yè)配套目前地塊周邊商業(yè)配套齊全，生活購物便捷。永旺夢樂城方州商圈規(guī)劃鄰里中心永旺夢樂城方洲鄰里中心地塊教育配套方州小學新加坡國際學校園區(qū)十中外國語學校2公里項目2公里范圍內有園區(qū)十中，方州小學，外國語學校，新加坡國際學校。園區(qū)十中和方州小學屬園區(qū)管委會直屬，教學質量一流。外國語學院和新加坡國際學校是和國際教育資源接軌的，馳名中外。地塊醫(yī)療配套九龍醫(yī)院兒童醫(yī)院3.7公里地塊周邊有兩所大型的醫(yī)院，九龍醫(yī)院和兒童醫(yī)院。兒童醫(yī)院九龍地塊500米的距離，九龍醫(yī)院離地塊3.7公里，開車5分鐘內可以到達。地塊周邊環(huán)境地塊抓指標地塊規(guī)劃指標條件表地塊位置方洲路南，鐘南街東出讓面積106303.4平方米容積率1.5-1.8規(guī)劃用途城鎮(zhèn)住宅建筑密度15%-30%綠地率40%-60%裝修要求精裝中等他規(guī)模瞎住宅它用地膜，容終積率驅適中館，可秩開發(fā)率成小還高層猴和高縣層精傻裝住冶宅。地塊獸小結綜合鈔地塊蔬周邊腦的配聽套，釋區(qū)位變，環(huán)數(shù)境，憂自身銜指標去等，知我們梨對地虧塊的此初步行認識陳：開發(fā)累環(huán)境濃優(yōu)越樹，地迫塊質彼量高區(qū)域塊市場條分析20糟23威/6損/2群613規(guī)?？疲盒姓聟^(qū)域來面積28魄8平方朵公里描，下龜轄三后個鎮(zhèn)介，戶籍測人口27萬，勤從業(yè)諸人員31拍.5屢7萬，中罰新合丙作開漿發(fā)區(qū)龍規(guī)劃叫發(fā)展勺面積80平方姨公里隸；發(fā)展魯目標饞：建設符成為牲具有戲國際久競爭錦力的高科技技工亮業(yè)園抄區(qū)和現(xiàn)導代化薄、國丈際化混、信殘息化份的創(chuàng)兆新型疲、生態(tài)選型新鍛城區(qū)；建紙成全固國水貞平最袖高、塵競爭冰力最州強的架園區(qū)喜之一中新鼓合作：中園國和赴新加津坡兩襖國政治府間籠重要沫的經睛濟技拳術合削作項兇目；壟開創(chuàng)競了中格外經炮濟技鍬術互頁利合肢作的馳新形查式,對其起他地宴區(qū)工柿業(yè)園墓發(fā)展腫具有看重要咐示范暑意義竿；交通棵：蘇州誕工業(yè)峽園區(qū)鎮(zhèn)位于肚蘇州碑古城點東側未，通舍過周喇邊發(fā)最達的接高速遇公路押、鐵傭路、莖水路草及航?？站W綱與中港國和雄世界鮮的各扇主要裙城市富相連粱。機場寄：上海窮虹橋枕機場毅（距黎蘇州80公里育）桶上海僵浦東仆國際湊機場船（距銳蘇州12孕0公里佳）浴南京合國際愚機場逼（距抗蘇州20朱0公里脅）放蘇州凱光福你機場妹（距聞蘇州10公里王）鐵路逐：京滬愈鐵路嚼京滬昌高速拴鐵路仗已列病入國辜家"十五"計劃海運間港口稍：上海呼港：誓距蘇雹州10竊0公里據；年戴吞吐慨量1.娘65億噸應，10有4個萬兔噸級膛泊位張家濕港：巾距蘇庭州96公里渠；綜饅合性艱港口鎮(zhèn)，年著吞吐鬧量80努0萬噸黃，18個萬蜻噸級確泊位題太奏倉港其：距害蘇州70公里肚；石耍油港獅口，挎預計漏萬噸勾級泊笨位30個資常熟厲港：泥距蘇心州60公里映；化舉工港朱口，毅預計姓年吞捧吐量15雷0萬噸同，建屑有12萬標畜箱碼豬頭和30萬噸冰通用話碼頭孩各1座蘇州工業(yè)園位置交通圖太湖常州80KM至杭州150KM無錫42KM張家港90KM常熟90KM常熟港60KM劉家港60KM太倉港70KM太倉50KM昆山50KM上海80KM虹橋機場80KM浦東機場120KM至南京200KM蘇州蘇州工業(yè)園園區(qū)嘉簡介20作23揀/6哪/2向614國際科技園區(qū)出口加工區(qū)

信息產業(yè)園獨墅湖高教區(qū)中央商務區(qū)出口加工區(qū)現(xiàn)代物流園中新生態(tài)科技城陽澄湖休閑度假區(qū)金雞湖獨墅湖陽澄湖蘇州霧工業(yè)伯園區(qū)踢初步畫形成想了國際虎科技飯園、松中央資商務慶區(qū)、急出口需加工扁區(qū)、泉獨墅書湖高盲教區(qū)房誠、信刊心產撇業(yè)園評、出菊口加抗工區(qū)怨、現(xiàn)股代物墓流園初、中瓶心科貿技生不態(tài)城音、陽裹澄湖涌休閑艷度假悶區(qū)等功效能完符善的打分區(qū)秩；蘇州安園區(qū)更規(guī)劃繪上形宇成的枕功能僚完善乒的分懂區(qū)，層不同葡的功給能分負區(qū)在脖園區(qū)伶的發(fā)僚展中磨承擔盾不同村的功偵能和原作用故，為園培區(qū)的娛快速陜發(fā)展用奠定鋪了基棚礎。園區(qū)淋規(guī)劃20應23壩/6外/2壓615啟動期發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期成熟期00年，罵園區(qū)臥屬于僚城市膛功能塑的延伸斗區(qū)域故，即晃金雞竊湖西疾區(qū)域寫房地笛產市諸場首覺先發(fā)鼻展；02年左漲右，說由于伍金雞項湖強遮勢的粥景觀礦資源減和鄰怠里中衫心的綠商業(yè)娘配套周，湖毛西區(qū)細域發(fā)遼展迅釀速；05年，蝦隨著筐湖西央區(qū)域丙的發(fā)篩展完梯善，沸房地彼產市易場沿愉金雞返湖發(fā)侍展；07年，短開始傲向東俗部區(qū)飲域擴宣散發(fā)升展；園區(qū)猾房地場產歷哪經十態(tài)年的慎發(fā)展術，產唉品力妙水平妖越來牧越高京，產慌品多利元化隆、復天合化箏程度每不斷予增加老城額中心園區(qū)穴房地丟產發(fā)枕展20做23待/6溜/2混616湖西CBD板塊獨墅湖板塊湖東CBD板塊新雙湖板塊板塊跨特點霉：蘇州銜園區(qū)中最早納開發(fā)蒙的房童地產您板塊臥，最銷早屬梳于城蓄市功陣能的電延伸企區(qū)，跳后來懷由于掀金雞口湖的犯強勢綁資源害和湖咱西cb且d的配畏套，雨產品所開始脹高端賣；發(fā)展虹前景臨：發(fā)展章成熟炒，用遭地空霧間有延限；產品憂特色敏：市場堪現(xiàn)行旬產品星主要不是湖脂景住儉宅和涉綜合擦體，普主要捷大戶燒型豪漫宅和灶小戶濱型公偵寓，價精裝為主板塊小特點策：主要驗屬于芝湖西溫的延飯伸發(fā)玩展板歲塊，廁擁有啞獨墅靜湖強鐮勢資癢源和張教育任配套跑；發(fā)展砍前景降：發(fā)展哪前景逮看好按，但笨用地屢空間己有限剛；產品趕特點蔥：產品旱比較統(tǒng)復合賤，產甜品面駝積較也大，拒小戶舉型公亡寓產馬品數(shù)牽量較親少。板塊宣特點努：主要掃屬于樂湖西賄的延漁伸發(fā)洪展板怒塊，敲擁有倆金雞龍湖強售勢資悼源和cb諒d的配詢套；發(fā)展過前景銜：發(fā)展亂前景沒看好扭，大址量開趟發(fā)商位進駐械，開買發(fā)強爹度較屑高產品輸特點劃：產品既比較岡復合贈，產票品線凈豐富休：從梨一居殿到別剃墅，桐板塊盟內均墊有供應板塊刻特點漠：屬于掏園區(qū)系內最享新發(fā)膨展板搬塊，杠擁有慌陽澄閣湖、吵青劍盒湖資冒源，燙產業(yè)拆附近少區(qū)域悟；發(fā)展辜前景掠：用地寧空間括大，且屬于礙未來鍛發(fā)展激區(qū)域供；產品稈特點鋒：產品義力較陷為底德端，膊產品伸主要典以緊月湊型脂住宅芝為主；湖西CB驗D板塊關鍵融詞：握湖景永資源例、cb洪d配套囑、產京品高宋端新雙曠湖板聚塊關鍵雀詞：戰(zhàn)湖景劉資源亞、產室業(yè)配享套、幫產品深底端獨墅臣湖板騎塊關鍵埋詞：炸湖景醒資源善、教次育配選套、折產品似復合湖西CB眼D板塊關鍵世詞：斃湖景席資源舊、CB彩D配套渴、產倘品復沿合根據任板塊闖特點謀的比惹較，識與河辦口灣劃相似遙的板召塊為湖西賤或湖薦東CB訓D板塊，與文黃泥腔川相明似的奔板塊清為新雙訊湖板考塊園區(qū)慚房地鑄產市漂場板制塊20接23典/6匯/2漏617蘇州奏工業(yè)窯園人極口統(tǒng)租計20暈00年，荒人口遮開始予快速籃增長截，產較業(yè)人刺口大鈔量進傲駐；19及94年至19皇99年，要園區(qū)施人口億增長晝緩慢遇，甚僚至一驗度出麗現(xiàn)負萄增長利。產業(yè)促人口禍的數(shù)刷量逐潤年增胡加，蘇州筐園區(qū)擔人口愿自20稀00年以漂來持遲續(xù)增各長，私產業(yè)荷工人步的數(shù)怨量增罪加；板塊客戶組成年齡組成（35以下）湖西CBD市區(qū)及周邊占50%、園區(qū)占40%、外地占10%占40%獨墅湖市區(qū)及周邊占50%、園區(qū)占40%、外地占10%占40%湖東CBD市區(qū)及周邊占30%、園區(qū)占60%外地占10%占50%新雙湖市區(qū)及周邊占20%園區(qū)占70-80%外地占5%以下占60%自西伯向東艦，園獅區(qū)內忘客戶廣所占餓的比膜例逐驗漸加竹大，澤成為吳客源準的主員流。從西嘴向東震，購朵房客理戶年娘齡逐宰步年嘴輕化栽。外地晃客戶直占到悲一定透比例辭，表傭明外地釘客戶漢對園桐區(qū)的傘區(qū)域業(yè)價值墾和未栗來發(fā)瓜展前習景看段好；購房軟客戶鋪自西刷向東夕呈梯糕度分鋼布，螺基本假上體刃現(xiàn)了思與園榴區(qū)各醬個板略塊價美值的椅對位西東園區(qū)盯人口兄狀況區(qū)域啊市場止分析全市擋范圍童內，敢園區(qū)寧的住退宅成妖交常治年處賽于高殺位，概整體從供求護屬上類游水堪準。競爭劣格局燃分析現(xiàn)代歷大道纖北鐘南琴街現(xiàn)代財大道甘北競爭倉格局渠分析本地悶塊面必臨的況競爭牛為鐘顛南街呼板塊桶內部住樓盤促，現(xiàn)攔代大蠅道北蹈板塊星中的紛樓翠盤。七里子香都時代瘡上城競爭娘格局它分析/區(qū)域駝供需裝分析路勁溫主場瀾調流國際中南旦錦苑北極矛星花若園七里某香都星公深元名蓬邸本案樓盤名稱總建（萬方）去化（萬方）剩余（萬方）七里香都302010路勁主場725814瀾調國際534013北極星花園13.3103.3中南錦苑13.485.4星公元名邸22.7139.7總計204.414955.4未來越鐘南洪街板申塊總半供應密量將目達55肯.4萬方鐘南蕉街板叢塊鐘南越街板典塊/個案圣分析七里亮香都地鐵1號線倆、3號線充交匯交；中集新大訊道金微雞湖疫湖底梅隧道慮、中碧環(huán)快括速路累、城脈際鐵累路園帖區(qū)站蔥等縱昏橫交存錯5分鐘衫車程質輻射才湖東CB涂D,換10分鐘爸車程氏輻射月湖西CB帶D鄰近餃永旺織夢樂幸城，分方洲逝鄰里燃中心粱，華授潤萬掛家購銳物中嘩心，根方州具公園廚，體儀育中猴心區(qū)位鐘南街與方洲路交匯處（兒童醫(yī)院斜對面）建筑類別小高層，高層占地面積12萬方容積率2.0建筑面積30萬方最早開盤時間2013-12-14綠化率40%總戶數(shù)2121車位比1：1裝修情況毛坯物業(yè)費2.32元/平方米·月開發(fā)商天地源物業(yè)公司公元物業(yè)產品特色法式風格規(guī)劃布局小高層9層；高層21、27層在售價格均價17000元/平方米鐘南催街板曾塊/個案加分析七里舉香都3室2廳1衛(wèi)1廚89㎡3室2廳2衛(wèi)1廚11賢7㎡3室2廳2衛(wèi)1廚12拒9㎡89其-1靠29㎡主鏡力面鴿積設倡置，棟戶型搞成熟敬，方再正大展氣，啟保證肺采光篩及通才透。鐘南呼街板增塊/個案辟分析七里輕香都總套數(shù)去化套數(shù)去化率開盤時間月均去化套數(shù)2121137064.6%2013年12月72七里述香都1-堆6月銷眼量平蘭穩(wěn)，7月銷菊量激絲式增項目進總供湖應量私大，犯去化統(tǒng)數(shù)量詢多，鐘去化沒速度鉛快隨著卷今年凡房地笛產政饞策的辰利好飄，園頑區(qū)土魂拍的宮推動偽，項橡目7月份牽銷量顫激增叨，整況體去腹化速雞度較節(jié)快。鐘南想街板多塊/個案租分析星公摧元名房誠邸地鐵1號線惰、3號線撤交匯弦；中坡新大稻道金蔬雞湖例湖底飼隧道腫、中舌環(huán)快勉速路捧、城臉際鐵回路園判區(qū)站壯等縱個橫交瓜錯方洲蘋小學岡、園忌區(qū)十尋中、翠西交率大附仔中、流園區(qū)堡外國明語學花校、棵新加其坡國房誠際學獵校等院優(yōu)秀眨的教枝育資故源鄰近掩永旺泉夢樂狡城，侵方洲寄鄰里鍬中心帥，華躺潤萬腰家購脫物中債心，斤方州針公園容，體環(huán)育中爹心，換歐尚宴商業(yè)蜻中心區(qū)位中新大道與鐘南街交匯處建筑類別多層，小高層，高層占地面積9.7萬方容積率1.6建筑面積22.7萬方最早開盤時間2014-10-31綠化率40%總戶數(shù)1180車位比1：1.2裝修情況精裝物業(yè)費3.03元/平方米·月開發(fā)商中瑞尚城物業(yè)公司華田物業(yè)產品特色現(xiàn)代主義建筑風格規(guī)劃布局7+1層，11層，18層在售價格均價22000元/平方米鐘南港街板矩塊/個案擊分析星公妥元名見邸3室2廳2衛(wèi)11轉8㎡4室2廳2衛(wèi)13鋸8㎡11湊8-蝕13殃8㎡主納力面咐積設邀置，處戶型彈方正題大氣懶，南辦北通聽透。鐘南圖街板諒塊/個案攀分析星公索元名川邸總套數(shù)去化套數(shù)去化率開盤時間月均去化套數(shù)118058049.2%2014-1065除2月和6月外忘，項混目整樂體銷武量較坐平穩(wěn)項目培開盤妨時間旅較晚壤，但跑去化廁套數(shù)仇多，徒去化霧速度休快。項目等在1-病7月銷肢量較娛平穩(wěn)駝，整辨體去倒化情根況較謝好，發(fā)去化強速度惠快。競爭便格局蓬分析/區(qū)域承供需賢分析樓盤名稱總建（萬方）去化（萬方）剩余（萬方）時代上城1209030太陽城1108723玲瓏街區(qū)22.520.32.2白塘一號563917總計308.5236.372.2未來誘現(xiàn)代何大道鄭北板叔塊總茶供應魄量將徹達72明.2萬方現(xiàn)代介大道紛北板茂塊雅戈繞爾太斬陽城玲瓏鞭街區(qū)時代磁上城白塘學一號現(xiàn)代普大道食北/個案準分析玲瓏轉街區(qū)區(qū)位星塘街與東沙湖路交匯處建筑類別住宅占地面積10萬方容積率1.8建筑面積22.5萬方最早開盤時間2013-12-15綠化率40%總戶數(shù)1300車位比1：1裝修情況精裝物業(yè)費2.91元/平方米/月開發(fā)商萬科物業(yè)公司萬科物業(yè)產品特色湖景房規(guī)劃布局11層，18層，26層在售價格均價23000元/平方米東沙建湖鄰窩里中傾心、鹽永旺種夢樂劫城、釋時代緣瑞廣場蜜等商設業(yè)配蠢套齊鉛全園區(qū)竭實驗許二小刊、園活區(qū)三呢中、旦、窗新洲梳幼兒琴園、醫(yī)新牛陜頓雙軟語幼米兒園順等優(yōu)紋秀教翁育資艘源位于燥園區(qū)愉湖東我新CB垮D內，酸臨近行軌道么交通1號線級南施商街站維、3號線學星塘樸街站現(xiàn)代器大道恭北/個案幟分析玲瓏捐街區(qū)4室2廳2衛(wèi)14問0㎡4室2廳2衛(wèi)17菊0㎡13臨0-嚇17濕0㎡主塊力面泄積設洗置，負精裝捏，戶丸型方潮正大腳氣，盼南北炭通透塑?，F(xiàn)代倒大道斥北/個案返分析玲瓏該街區(qū)項目1-筑2月基耍本無斷銷售員，3-局6月銷塊量激黎增總套數(shù)去化套數(shù)去化率開盤時間月均去化套數(shù)1300119091.5%2013年12月60整體逮去化蒸情況銷較好磨，去壯化速硬度快黨，項異目已斗接近卷尾盤項目槍整體裹去化牽情況挖較好鹽，去葉化速垮度快展，已室接近當尾盤梨。現(xiàn)代騰大道尺北/個案勁分析白塘補一號區(qū)位南施街與沈滸路交匯處建筑類別別墅，住宅占地面積30萬方容積率1.8建筑面積56萬方最早開盤時間2009-9綠化率50%總戶數(shù)4000車位比1：1裝修情況精裝物業(yè)費2.3元/平方米/月開發(fā)商星隆置業(yè)物業(yè)公司蘇房物業(yè)產品特色復合地產規(guī)劃布局別墅3層、4+1層、18層在售價格均價18000元/平方米園區(qū)苗實驗茫二小仔、園耕區(qū)三材中、堆、具新洲捉幼兒撥園、