某別墅營(yíng)銷方案最終

2010年?duì)I銷方案目錄contents一、近期地產(chǎn)政策解讀及2010年大勢(shì)預(yù)判二、銷售任務(wù)和銷售節(jié)點(diǎn)三、銷售策略與銷售方案四、推廣策略與方案五、項(xiàng)目難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施六、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算使用方案七、2010年項(xiàng)目產(chǎn)品定位計(jì)劃一.近期地產(chǎn)政策解讀及2010年大勢(shì)預(yù)判31.近期政策大勢(shì)解讀47月，銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)文件--《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。8月，北京銀監(jiān)局向各銀行下發(fā)文件，要求從9月1日起，二手房放貸時(shí)，額度比照銀行給予該套房的評(píng)估值以及交易網(wǎng)簽合同值，在兩者之間取低。12月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，2010繼續(xù)執(zhí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。12月9日，國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。09年，房地產(chǎn)信貸政策適度縮緊；年底針對(duì)二手房交易的控制表明政府抑制投資需求導(dǎo)致的房地產(chǎn)過熱的態(tài)度但2010年政策大勢(shì)不變,“促進(jìn)內(nèi)需、穩(wěn)定發(fā)展”的大方向給明年房地產(chǎn)業(yè)以基本的政策支持。2.土地市場(chǎng)情況5北京共成交192宗地,共計(jì)完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃的62%：北京共成交192宗地，占地面積1310公頃，規(guī)劃建筑面積1689萬平米，非工業(yè)用地93宗，占地891萬平米。其中住宅用地658萬平米。從土地計(jì)劃完成情況看，總量成交完成計(jì)劃的62%。其中商品住宅用地已經(jīng)完成計(jì)劃的90%，兩限房用地僅完成全年計(jì)劃的7%：兩限房銷售的遇冷直接導(dǎo)致了限價(jià)地成交冷清，僅成交28公頃，完成400公頃的目標(biāo)面臨一定的壓力。商品住宅的完成情況比較樂觀，保持現(xiàn)有步調(diào)基本可以完成全年計(jì)劃。商服地塊已經(jīng)超額完成計(jì)劃。預(yù)計(jì)四季度將加大推地力度。成交情況（公頃）合計(jì)兩限其他商品住宅商服工業(yè)09年計(jì)劃210040070020080009年前三季度完成131028630234419完成比例62%7%90%117%52%

2009年土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況

單位：公頃

數(shù)據(jù)來源：北京市土地儲(chǔ)備中心、偉業(yè)整理6

2009年土地成交情況09年成交量保持高位，住宅用地僅占總量的51%；數(shù)據(jù)來源：北京市土地儲(chǔ)備中心、偉業(yè)整理地塊情況：22號(hào)地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)，東至沙峪環(huán)中路（裕園路）、西至溫榆河大堤路、北至馨園九街、南至天竺開發(fā)區(qū)21號(hào)地邊界。容積率不到0.7，被業(yè)內(nèi)稱為“中央別墅區(qū)最后一塊低容積率用地”。公司背景：北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司成立于1987年，隸屬北京市順義區(qū)人民政府，總資產(chǎn)近百億元，是一家實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)。2005年控股子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（簡(jiǎn)稱大龍地產(chǎn)）在滬成功上市，股票代碼600159。2008年11月，總公司被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為2007-2008年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)。同時(shí)，總公司也首次進(jìn)入北京市百?gòu)?qiáng)企業(yè)行列。7順義別墅區(qū)拍賣－－北京樓面地價(jià)、總價(jià)雙料地王誕生!偉業(yè)預(yù)測(cè)：該地塊土地面積為52.67萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為17萬平方米，可以開發(fā)成聯(lián)排別墅、疊拼別墅加公寓，是近期少有的低容積率地塊。預(yù)計(jì)單價(jià)超過4萬元。3.房地產(chǎn)大勢(shì)預(yù)判【政策】8中國(guó)的“政策市”層面-2008年底國(guó)務(wù)院“暖市”政策有效期是一年，2010年初相關(guān)稅收政策會(huì)有很大不確定性，市場(chǎng)將面臨一定的壓力；外需的持續(xù)疲軟、國(guó)內(nèi)寬松的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的要求，及銀行體系被基本建設(shè)和房地產(chǎn)綁架，將共同催生資產(chǎn)泡沫的形成，進(jìn)而演變成通脹局面經(jīng)濟(jì)-繼續(xù)投資4萬億的計(jì)劃將一直延續(xù)到2010年底，適度寬松的信貸政策將不會(huì)發(fā)生更本性改變政策-嚴(yán)格房地產(chǎn)稅收2010年初相關(guān)稅收政策會(huì)有很大不確定性，市場(chǎng)將面臨一定的壓力經(jīng)濟(jì)-加強(qiáng)稅收力度中央投資的資金主要來源于稅收，所以房地產(chǎn)稅收可能收緊政策-一年期有效期2008年底國(guó)務(wù)院“暖市”政策有效期是一年，到2009年底結(jié)束經(jīng)濟(jì)-繼續(xù)寬松的貨幣政策外需不足、內(nèi)需仍需挖掘，國(guó)內(nèi)物價(jià)增長(zhǎng)仍然為負(fù)，因此央行將會(huì)繼續(xù)保持銀行流動(dòng)性，刺激經(jīng)濟(jì)回升政策-加息風(fēng)險(xiǎn)明年貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，優(yōu)先使用發(fā)行央票、定向票據(jù)等工具，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)則會(huì)遲緩，上調(diào)基準(zhǔn)利率最早也要到明年下半年經(jīng)濟(jì)-CPI即將轉(zhuǎn)正，有通脹壓力各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，宏觀經(jīng)濟(jì)通過通縮之后，隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)過松的貨幣政策會(huì)使得銀行流動(dòng)性過剩，有可能在2010年出現(xiàn)一定的通脹2010年初相關(guān)稅收政策會(huì)有很大不確定性，市場(chǎng)將面臨一定的壓力；年中也存在貨幣政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。供應(yīng)量無法滿足需求，累計(jì)差額多達(dá)5.1萬套，“供不應(yīng)求”形勢(shì)為近三年最嚴(yán)重的時(shí)期。93.房地產(chǎn)大勢(shì)預(yù)判【市場(chǎng)】103.房地亭產(chǎn)大已勢(shì)預(yù)聾判【別墅研市場(chǎng)】從整投體市友場(chǎng)分展布來破看，晚隨著傳六環(huán)全的開錫通，城沿著周六環(huán)慶分布鞠的別獵墅項(xiàng)對(duì)目漸古漸成社為第硬一居窮所，梅但整框體分愈布以混京北約部為如主；在“禁墅憶令”的限帽制下殲，執(zhí)北京施別墅矮市場(chǎng)滑逐漸忘稀缺識(shí)，燈六環(huán)牽周邊增新入搖市項(xiàng)疤目較聲少，延多數(shù)讀為老埋項(xiàng)目先的后吳期，稀后續(xù)麻供應(yīng)右量不稍足；在售湊產(chǎn)品妹戶型錄面積短多數(shù)穩(wěn)在30同0㎡以上扭，踢單問價(jià)在12仔00劃0元/㎡以上污，總骨價(jià)40忠0萬起壩；各個(gè)蟲別墅順項(xiàng)目獻(xiàn)在售副產(chǎn)品落多數(shù)斗為獨(dú)答棟、估雙拼芳，聯(lián)周排、倡疊拼康類產(chǎn)衰品為格項(xiàng)目壯為平蘇衡容潤(rùn)積率勿的傳趴統(tǒng)手挖法，稿聯(lián)排每產(chǎn)品朗相對(duì)閃稀缺盤。113.房地氣產(chǎn)大版勢(shì)預(yù)墾判【競(jìng)爭(zhēng)斃區(qū)域承別墅安市場(chǎng)】20筋09年1-宮11月，閱北京熄東北佩部別片墅區(qū)艇域市伸場(chǎng)從滾成交形產(chǎn)品鉗類型雀來看詳，雙碼拼、乘聯(lián)排超以及銹小獨(dú)踩棟別泳墅成膠交量瘦增長(zhǎng)現(xiàn)迅速梅，占賊到別期墅總門成交租量的母近七炒成。價(jià)獨(dú)棟許別墅蟲成交葵量下趕降到安了三客成。代大別壓墅產(chǎn)趙品銷吃售更劈燕為艱壤難。成交勻價(jià)格潛來看甲，50嬌0萬以抓下的回別墅堆占到秧總成碼交套們數(shù)的閥八成旦；50踐0萬到10崇00萬的收別墅興占到16撓%，10負(fù)00萬以辰上的蔽別墅蓮僅占4%。09年1-理11月區(qū)芬域競(jìng)抵爭(zhēng)市傭場(chǎng)成泉交83標(biāo)8套別腹墅，污成交勵(lì)面積34嚼27懶27君.1平米耗，成柔交均竄價(jià)19倘12嶄7元/平米驚，總懇成交第額69午.4億元鉆。項(xiàng)目名稱簽約套數(shù)簽約面積成交均價(jià)(元/平米)銷售額（元）東方普羅旺斯1912241.2927246333520889龍湖滟瀾山3712456.1524924310451665.6MOMA萬萬樹10748571.9713941677128939龍灣9842867.9823047987994389麗宮別墅54610.8842094194088724清錦源3644.313849824804646譽(yù)天下27578588.67210271652521168壹千棟二期8939490.2616129636945859壹千棟三期8243914.2618881829144473泰禾紅御2912798.7128110359772964澳景園3716471.8316682274778268暖山218834.5323753209842223.6格拉斯小鎮(zhèn)3621236.2721189449979005合計(jì)838342727.119127694097321320禿09年競(jìng)溪爭(zhēng)項(xiàng)歷目成詳交明沾細(xì)統(tǒng)計(jì)熔時(shí)間景：20漂09年1月-1婆1月4.競(jìng)爭(zhēng)撤項(xiàng)目20辰10年供烈應(yīng)情謀況預(yù)統(tǒng)測(cè)目前勝區(qū)域旋內(nèi)所偽有競(jìng)室爭(zhēng)項(xiàng)師目存跌量約宇有70胃0套左粒右，瞇預(yù)計(jì)20料10年上初半年臺(tái)將新首增項(xiàng)鏟目預(yù)喝計(jì)供勒應(yīng)15基0-巴20咬0套左綱右，序預(yù)計(jì)伴均總收價(jià)均左為千乳萬級(jí)虹以上款，市判場(chǎng)競(jìng)肝爭(zhēng)將煙更加文激烈堅(jiān)。13項(xiàng)目名稱一期二期三期四期東方普羅旺斯91842

龍湖滟瀾山7

MOMA萬萬樹34

龍灣

7麗宮別墅

80

清錦源80

譽(yù)天下9130

壹千棟

810113泰禾紅御53

澳景園84

暖山

118

格拉斯小鎮(zhèn)212825

合計(jì)876二.銷售培任務(wù)若和銷睛售節(jié)嬸點(diǎn)1415區(qū)域銷售套數(shù)銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）計(jì)劃回款（億元）格拉斯一期171.16322.5592.2175格拉斯二期211.34442.95763.5812格拉斯三期（起步區(qū)）251.19312.62482.2836合計(jì)633.70078.14158.0822優(yōu)山美地A區(qū)二期西段60.55012.75052.82631.惠20惑10年銷護(hù)售與拐回款南計(jì)劃2.可售齒房源松分析遞與存海量房熊源分小析一期誤可售浴房源迎分析16一期賀剩余縱房源21套，翁其中脊：毛坯衰房：10套樣板屆間：5套（累包括嶼樓王字樣板宮間2套）沿河丘樓王海：6套可售咐房源保留貞房源樣板弦間17一期丙可售滿房源烤分析一期聞剩余部房源心以沿憲河樓格王及遍臨西胞側(cè)綠者化帶疏大戶檢型為鉗主，任景觀鄉(xiāng)豐條件溝較好摧，但揮現(xiàn)場(chǎng)養(yǎng)環(huán)境向和產(chǎn)耀品品磨質(zhì)感為相比撿較二雙期存浙在性墨價(jià)比林不足慰的情搬況，輩客戶警感受仔售價(jià)叮偏高懂。戶型房號(hào)備注M327、22毛坯房M233、130毛坯房M132毛坯房S126毛坯房M3-R117毛坯房S135樣板間M336樣板間S4-R39樣板間L1-R40西側(cè)綠化帶，有前后花園L241西側(cè)綠化帶，有前后花園L242西側(cè)綠化帶，有前后花園L343沿河樓王L1-R44沿河樓王L1-R45沿河樓王（保留）L446沿河樓王L1-R47沿河樓王（保留）L1-R48沿河樓王（樓王樣板間、保留）L4-R49沿河樓王（樓王樣板間、保留）L2-R51沿河樓王二期段可售桃房源穩(wěn)分析18二期訴剩余脂房源28套，擋其中督：毛坯兔房：25套樣板柜間：3套二期桶剩余重產(chǎn)品條以公壤司保搬留的切西側(cè)耽、東摩側(cè)和殖南側(cè)戶景觀非帶、瞇水系曠房源匪為主超，資物源優(yōu)醬越，金是明家年市仆場(chǎng)的恥有利補(bǔ)產(chǎn)品裳?？墒垩追吭幢Ａ粜芊吭礃影謇遍g19二期柳剩余正房源絕中，M、L戶型箱所占甘比例質(zhì)較高憤，剩府余產(chǎn)鴨品以玻大戶分型、轎高總渾價(jià)產(chǎn)盤品為蠟主，滴對(duì)客潑戶總贊價(jià)承此受力否要求或增加贊，銷概售壓公力增巧大。戶型種類總套數(shù)可售套數(shù)S438M1911L119二期拿可售抖房源塑分析3.銷售演節(jié)點(diǎn)一期彈處于返尾房慮銷售偽中，波在20口10年上暴半年斗三期挨產(chǎn)品扒未入擔(dān)市之再前，得需要斗完成17套房均源消慘化，纏主要屢包括梯西側(cè)偶綠化客帶和斥部分縱樓王客產(chǎn)品格。二期法產(chǎn)品20拒10年任娃務(wù)完目成21套，核主要辮消化悶西側(cè)觸、東貨側(cè)和標(biāo)中間決水系畏的產(chǎn)燒品，桂避免萄出現(xiàn)濾二期啊和三搬期產(chǎn)獸品內(nèi)刃部競(jìng)凍爭(zhēng)。三期鑰產(chǎn)品洞預(yù)計(jì)5月樣吵板間刑到位棟，20杜10年7月取帆得預(yù)毀售許緣瑞可證缺件并布開盤愈，年?duì)攦?nèi)消混化25套。20三.銷售撿策略月與銷支售方愚案211.已成欺交客怒戶分禾析22成交伴客戶喘主要羨來自朝陽(yáng)昆區(qū)和悼中央尸別墅陸區(qū)；重點(diǎn)擠項(xiàng)目純：大成丸國(guó)際訊、星揚(yáng)河灣捎、美賊林香狀檳小庫(kù)鎮(zhèn)、客戶災(zāi)成交殼認(rèn)知妨渠道啦以朋友艷介紹粉、戶屆外路獅牌、款短信醒為主醫(yī)；成交局客戶趕以企奧業(yè)主多、跨戴國(guó)公斑司高擋管為明主，伐年齡抖集中頸在30數(shù)-5算0歲，縮慧以兩跌代到崗三代遲家庭晉為主敬?？蛻粞寿?gòu)買勞動(dòng)機(jī)慮：升心值投襖資與線自住工兼顧罷?？蛻舭裾J(rèn)為跡項(xiàng)目偷主要烈優(yōu)勢(shì)診為自雜然環(huán)少境、譽(yù)項(xiàng)目劍規(guī)模殘及開鹽發(fā)商涂實(shí)力園。部分撇客戶忘呈現(xiàn)么二次炊別墅娘置業(yè)惱的現(xiàn)負(fù)象，妨屬于解別墅半升級(jí)劈燕換代斃購(gòu)買浩。232.價(jià)格積策略肌與推奴盤節(jié)策奏241）價(jià)旦格策平略一期站剩余秧毛坯泊房源怕總價(jià)楊下調(diào)10伯%（除4套保肺留樓絮王外勾），解一期位樣板哄間房帥源下藏調(diào)15雷%。二期學(xué)剩余嚷房源姿整體丑價(jià)格公不再蹲調(diào)整戰(zhàn)，按陽(yáng)原價(jià)蜓消化顧。三期愛主力示戶型乞（S戶型捷）穩(wěn)付步提張升，師促進(jìn)仙一、譯二期仍房源泳消化翁。2520武10年1-鴿6月主瞇要消幫化1、2期剩巖余產(chǎn)周品，回利用奸調(diào)整團(tuán)后的耽產(chǎn)品搜價(jià)格工優(yōu)勢(shì)慘，消預(yù)化除框一期睛沿河織樓王瘋及保筋留房意源外溜所有善剩余尺產(chǎn)品瓜。20撐10年7-栗12月，竊主力免消化造三期澡產(chǎn)品形，三齡期產(chǎn)搭品價(jià)繁格上衡漲后秘，通菠過三墻期產(chǎn)賞品熱捉銷，京帶動(dòng)相一期殺沿河先樓王甚產(chǎn)品晃的銷蟻售。2）推位盤節(jié)絞奏3.銷售爆節(jié)點(diǎn)敘對(duì)應(yīng)滿的銷生售方敘案★剩余墓產(chǎn)品水消化耗階段揪（20沖10年1月-2省01漿0年6月）完成裝銷售落套數(shù)辭：一貧期：12套；派二期爹：14套預(yù)計(jì)五總銷榴售額蕉：37旬78鳳2萬元預(yù)計(jì)太回款兆額：19竹20雨0萬元★三期磁熱銷楊階段咐（20同10年7月-2耕01唱0年9月）完成漏銷售嘩套數(shù)赴：一則期：2套；赴二期斤：2套；昨三期缺：16套預(yù)計(jì)搞總銷稠售額館：22饑62克6萬元預(yù)計(jì)皂回款推額：11閃00胖0萬元★三期休持續(xù)弟銷售本階段美（20復(fù)10年10月-2百01駕0年12月）完成測(cè)銷售濾套數(shù)忍：一猜期：3套；散二期檔：5套；求三期悶：9套預(yù)計(jì)較總銷熔售額值：21扎00烘6萬元預(yù)計(jì)姜回款短額：10睡05談0萬元銷售喝節(jié)點(diǎn)槳與銷醫(yī)售計(jì)際劃將跟根據(jù)幅實(shí)際融情況廢再行清調(diào)整四.推廣捎策略輩與方搏案27在“喉資源順整合漆”的暑原則科下，20繼09年優(yōu)裹山美合地及捕格拉吊斯小曲鎮(zhèn)項(xiàng)源目采送用統(tǒng)陵一管沈理，瞞聯(lián)合里推廣叔的手告段，膊更加攀充分崇的利愛用推蔬廣資墳源，釀提高治推廣趕費(fèi)用銀的使賊用效轉(zhuǎn)率，靈取得鴉了較速好的撲效果20序10年，哀我們卸將繼出續(xù)現(xiàn)訪有模滾式，賓實(shí)現(xiàn)藝優(yōu)山海美地緊和格喂拉斯喇小鎮(zhèn)觀兩項(xiàng)坦目推佛廣資退源的訪整合革，根銳據(jù)項(xiàng)塑目各晨自的出銷售堵節(jié)點(diǎn)崇和任尤務(wù)，嫌在最厚大限榨度上墻實(shí)現(xiàn)拉既定煤推廣蒼目標(biāo)狗。1.櫻20潤(rùn)09年?duì)I決銷費(fèi)峰用使及用情想況20暴09年的翅推廣心工作貫圍繞臉項(xiàng)目摩二期泳開盤房誠(chéng)銷售突展開鑼，在09年第壞一季戶度項(xiàng)宋目市掠場(chǎng)推賣廣較茂為低飯調(diào)，坡于09年4月開彈始市吵場(chǎng)預(yù)乳熱，鳴在09年5月發(fā)遞力，09年7月、8月集絹中開斯展，09年9月下繪半月化開始唉力度檔有所閣減弱脫。20哭09年?duì)I親銷費(fèi)歲用主涂要集刮中在赴戶外虛、網(wǎng)素絡(luò)、把活動(dòng)駕推廣旬。29推廣渠道費(fèi)用（萬元）平面媒體29.5網(wǎng)絡(luò)費(fèi)146.69戶外費(fèi)111.5短信40直投2活動(dòng)費(fèi)124.85現(xiàn)場(chǎng)包裝37.385促銷費(fèi)用、贊助費(fèi)8.6策劃、顧問費(fèi)120銷售物料、模型制作85.54小計(jì)706.0652.推廣讀手段雞性價(jià)長(zhǎng)比排界序30

費(fèi)用（萬元）占總費(fèi)用份額來訪量占總來訪量份額費(fèi)效比（元/人）戶外111.524.5%30628.7%3644直投20.4%50.5%4000活動(dòng)124.8527.5%30028.1%4162網(wǎng)絡(luò)146.6932.3%17416.3%8430短信408.8%474.4%8511平面29.56.5%222.1%13409合計(jì)454.54

以來拒訪數(shù)咬量為踐基礎(chǔ)巾分析滑，推翼廣手萬段性理價(jià)比鍋依次嗚為“戶外組、直旦投、益活動(dòng)滔、網(wǎng)船絡(luò)、顫短信柴、平睡面”。綜合折分析20摧09年?duì)I隔銷推垂廣情臨況，些無論罷從來夏電來證訪量鎖或是衫成交蔥量分咐析，高“戶揚(yáng)外”迎“網(wǎng)盡絡(luò)”友都是共性價(jià)蟲比較薦高的溝推廣訊手段丟，建跟議保趴持持棋續(xù)開迅展；短信攪推廣撲吸引勻客戶忘來訪仆數(shù)量竟雖有亦限，屑但客毀戶成絹交數(shù)敞量較都高，胃表明冶客戶爽有效賣性高超，建非議在冒保持臨短信端資源遺的精垃準(zhǔn)度堵的前風(fēng)提下己，開終展持宅續(xù)短殿信推焦廣；平面昌、直荷投、漏活動(dòng)位等推滔廣形酸式雖孔未形潮成成桐交，惑但對(duì)名于擴(kuò)興大項(xiàng)郵目市臣場(chǎng)聲娃音、饑營(yíng)造銀項(xiàng)目冤市場(chǎng)均形象雪、提體升現(xiàn)蚊場(chǎng)人飾氣有致較大書幫助坐，對(duì)繞于成召交起綿到輔肅助作槐用，厘建議坊兼顧列推廣晨費(fèi)用擱節(jié)約葡原則受下，那盡可無能增尼加該上類推延廣。31小煩結(jié)3.階段擠推廣海策略堪及sl揮og回an格拉離斯小弄鎮(zhèn)與拿優(yōu)山紀(jì)美地協(xié)進(jìn)行工整合寺推廣大眾倘傳播艦整合利用伸各種縮慧媒體廈，特測(cè)別是純網(wǎng)絡(luò)撲和戶跑外媒靜體以泛及公列關(guān)活東動(dòng)，忍在傳蘆播以乳格拉憐斯小濤鎮(zhèn)的跑各節(jié)民點(diǎn)信做息為欺主的贈(zèng)同時(shí)川，傳荷播優(yōu)蝴山美鉗地的宮品牌擴(kuò)?？蛻舾麛?shù)據(jù)損交互填整合整合蒸兩個(gè)瘋項(xiàng)目農(nóng)的客盯戶資挺源，沙借助奔物業(yè)飛和俱籃樂部去兩大殲平臺(tái)釘，打篩造持非續(xù)的乞客戶等關(guān)系歸營(yíng)銷汁，實(shí)疏現(xiàn)交堤互整蔽合。所屬造資源鋤交互福整合優(yōu)山桑美地宣現(xiàn)有《客戶淋通訊》《俱樂輕部會(huì)盯刊》傳播尤載體嶼的推易廣利傲用，優(yōu)山比美地賠的會(huì)嘩所資嫌源和碼格拉舊斯自延然資黑源在磁公關(guān)單活動(dòng)攪中的艱整合酬利用筐。3.階段范推廣定策略沸及sl營(yíng)og份an格拉鑰斯小組鎮(zhèn)提升慶形象水價(jià)值譯：以三愛期的仙價(jià)值毛為載月體，煉深化秀和提丑升小虜鎮(zhèn)的該形象殺價(jià)值譜，積堅(jiān)極通奪過各曾種渠巴道開貼拓客體戶資轎源，耽進(jìn)行遙細(xì)分會(huì)、精伴準(zhǔn)推漸廣，場(chǎng)開展哭體驗(yàn)郵營(yíng)銷盾推廣鞠、情賴感營(yíng)零銷推癥廣。以三灶期帶暫動(dòng)一做、二驗(yàn)期：7月將櫻推出狗格拉忽斯小炮鎮(zhèn)三音期，推廣揮工作校將主坊要圍橫繞三眼期展蓄開；男以三斃期的元價(jià)值疾提升奸，襯搞托一魔期、吩二期既余量滾房源百的性玩價(jià)比半，進(jìn)耗而在疑價(jià)值雅主訴密求的免基礎(chǔ)犧上，恰針對(duì)御一、美二期忘剩余詠貨量句傳達(dá)毫投資帽訴求賤。小鎮(zhèn)槐價(jià)值播，在呼于你廢的思師想3.階段頌推廣殼策略撇及sl土og澡an優(yōu)山化美地因本遭年度盞優(yōu)山燭美地東僅6套銷跳售任隸務(wù)，賽因此煎在線幟上借犬助格消拉斯鑄小鎮(zhèn)院的推晴廣攻賴勢(shì)，蝕保持繭優(yōu)山墻美地懲在市虧場(chǎng)的糖高調(diào)預(yù)姿態(tài)撐和適爹度的附出現(xiàn)適頻率雜；線彼下以4、6、9月的精三場(chǎng)切針對(duì)替性客介戶推磚介會(huì)代、看啊房團(tuán)平，并湖延續(xù)構(gòu)辣椒儲(chǔ)節(jié)等就社區(qū)看節(jié)日近，以神及老攪帶新羊政策晚、一剛次性榴付款年優(yōu)惠轉(zhuǎn)政策唇等手減段促謙成銷店售。中國(guó)皺脊咳世界殼觀新中嘆式收樸藏級(jí)動(dòng)國(guó)府鏡別墅4.推廣層節(jié)點(diǎn)降及節(jié)輸奏把蹦握35推廣階段時(shí)間劃分推廣重點(diǎn)核心事件蓄客期2010.1-6月形象過渡期，通過三期重新樹立和提升項(xiàng)目形象；強(qiáng)力促進(jìn)一期二期的銷售

莊園認(rèn)領(lǐng)活動(dòng)；高爾夫巡回賽開盤期2010.7-9月高舉高打，強(qiáng)力推廣，為開盤熱銷創(chuàng)造良好條件花香節(jié)暨開盤；秋收節(jié)暨中秋聯(lián)誼持續(xù)期2010.10-12月保持市場(chǎng)熱度，使項(xiàng)目能夠保持比較穩(wěn)定的銷售量

運(yùn)動(dòng)party思想講堂格拉冬斯小虹鎮(zhèn)5.重要尺推廣片策略澆及手基段蓄客遼期推提廣策散略線上鵲，借送助格情拉斯跪三期丙即將注開放隱，開乘始在頃市場(chǎng)上上全尸面建蕉立“小鎮(zhèn)蕉價(jià)值賺，在抹于你奸的思眠想”這一社項(xiàng)目口形象線下記，4月份逢前借供助莊章園認(rèn)瘋領(lǐng)活植動(dòng)促漸進(jìn)格款拉斯龍一二奪期余昆量房凳源和委優(yōu)山戒美地A區(qū)的臨銷售淋；5、6月份給借助節(jié)魯能貸杯高辭爾夫足巡回巖賽，駁集中枕進(jìn)行遇三期餐的蓄百客，壟釋放封優(yōu)山學(xué)美地雜的信導(dǎo)息36蓄客扯期公熔關(guān)活末動(dòng)(1土)“思想藍(lán)領(lǐng)地”莊園褲認(rèn)領(lǐng)顆活動(dòng)目的倘：將誓小鎮(zhèn)延短時(shí)土期內(nèi)錢不會(huì)費(fèi)進(jìn)行右開發(fā)滴的土柿地進(jìn)話行原只野式尿劃分管，以3年使蕉用權(quán)仍形式妨贈(zèng)送亮給買調(diào)房者才，形腫成購(gòu)須房的熊促銷刃條件時(shí)間奶：3、4月份形式鞠：限汗定期邪內(nèi)認(rèn)焰購(gòu)小墓鎮(zhèn)的忘業(yè)主蔬，可莊以同及時(shí)獲末得3畝大帝小的覽莊園鳳的3年使麻用權(quán)洪。3年內(nèi)鎮(zhèn)，可防以開冠墾種義植法憲律允坊許的生各種耐作物驕（鼓配勵(lì)種暮植具丘有環(huán)折境價(jià)霸值的臉花草范），贈(zèng)并聯(lián)棚合花曲草售宜賣商急提供暫種植逮指導(dǎo)敵。在4月7號(hào)（舟仲春許亥日砍，以顯往皇澇帝行黨耕藉塊禮之呆日）街集中到一天食進(jìn)行鞏認(rèn)領(lǐng)林及耕亦種儀劈燕式。媒體炭配合儉：短攤信、輪網(wǎng)絡(luò)令硬廣妹召集的；網(wǎng)周絡(luò)、坑客通潛的軟賤文炒朽作37蓄客鼻期公弟關(guān)活趙動(dòng)（2）“魯瓜能杯”高爾蓮夫巡敲回賽目的襲：以蠶高尚犯休閑遇運(yùn)動(dòng)景為切釘入點(diǎn)著，進(jìn)焰行全蝕方位謠的圈讀層營(yíng)堅(jiān)銷，憤使格跳拉斯悟小鎮(zhèn)杜成為鋤家喻像戶曉衰的別錯(cuò)墅名撫盤，革助力月銷售偽。時(shí)間膏：5、6月份形式老：格要拉斯泉小鎮(zhèn)背發(fā)起閘組織填及冠葉名高勁爾夫掏巡回課賽，拿選擇紹小鎮(zhèn)計(jì)或優(yōu)豬山美產(chǎn)地周們邊球辰場(chǎng)，略每半傍月舉閑辦一的次高漫爾夫碌球賽絨（不久同場(chǎng)塞地）霜。魯能潑提供排獎(jiǎng)品啞，在槽各大鄙高爾墳夫球叮場(chǎng)進(jìn)位行格夜拉斯子和優(yōu)竹山美芽地的瘡冠名轟傳播伸，并痕在球鼻場(chǎng)內(nèi)拼設(shè)條石幅和構(gòu)項(xiàng)目在物料斗展架酬，供矛取閱陣，并譽(yù)進(jìn)行瓣發(fā)放督。媒體芹配合車：短而信、陰網(wǎng)絡(luò)壩召集辣；網(wǎng)郵絡(luò)、常客通咬的軟徹文全階程炒蒜作38蓄客李期媒洲體組散合39媒體類型媒體地點(diǎn)投放時(shí)間備注說明戶外楊林出口、中央別墅區(qū)單立柱2010.1建立形象、傳遞信息道路指引機(jī)場(chǎng)輔路及項(xiàng)目周邊2010.1建立形象、傳遞信息戶外京承高速單立柱2010.3月形象、活動(dòng)及開盤信息戶外朝陽(yáng)北路燈箱2010.5月開盤及活動(dòng)信息預(yù)告網(wǎng)絡(luò)硬廣及軟文新浪地產(chǎn)通欄和文字鏈2010.4月、5月、6月4月投放一周，傳遞活動(dòng)信息；5、6月間歇性投放，傳遞開盤及活動(dòng)信息短信老業(yè)主、已登記客戶、購(gòu)買資源30萬條配合活動(dòng)，預(yù)告開盤開盤儲(chǔ)期推吧廣策臨略圍繞綢三期遞開盤堤，集繁中各蔽種媒摧體資努源進(jìn)攤行組陰合投斗放，叫擴(kuò)大語(yǔ)格拉瀉斯小靜鎮(zhèn)和嗚優(yōu)山語(yǔ)美地矛的市夸場(chǎng)出她現(xiàn)率借助社花香賊節(jié)和它中秋樓節(jié)客悉戶聯(lián)貫誼，積加強(qiáng)呀情感嬌溝通舟，通蜘過現(xiàn)勝場(chǎng)氛渣圍創(chuàng)沸造和駕延續(xù)摘項(xiàng)目向的熱這銷態(tài)爆勢(shì)建立秀節(jié)日四傳統(tǒng)思，充議實(shí)小欄鎮(zhèn)的甲社區(qū)裳文化蜻內(nèi)容40開盤冷期公申關(guān)活壤動(dòng)(1墓)花香膜節(jié)開炎幕暨召開盤勞大典目的牽：利旬用小狡鎮(zhèn)現(xiàn)出場(chǎng)環(huán)嫌境的踩改變匙，舉伯辦以“花·香”為主橫題的勝文化魚節(jié)，炸充實(shí)京開盤均活動(dòng)問，使古客戶石對(duì)魯急能產(chǎn)靠生認(rèn)羨同感樸和歸賊屬感怪，促蜘成認(rèn)侍購(gòu)簽荒約時(shí)間市：7月份邀約芒客戶鎖：優(yōu)利山美征地、濟(jì)小鎮(zhèn)及的老唱客戶梨及親訂朋，顛意向伙客戶斬及高漏端資閥源形式?。核皆鋈饲f逗園游臂覽、把薰衣箱草鑒弓賞、淘法國(guó)累名品廢香水乳秀、疼婚紗所攝影遭優(yōu)惠遮活動(dòng)矩、蜂秩蜜與償健康持講堂冒、開稀盤儀盲式及咳雞尾怒酒會(huì)且、花柜香節(jié)污與思友想征徹文評(píng)影比活盛動(dòng)（誦頒獎(jiǎng)厘典禮既在優(yōu)研山美照地會(huì)慎所舉訊行）媒體衣配合夕：戶籮外、婦雜志紀(jì)、短沸信、督網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)硬廣長(zhǎng)召集撞；客茅通及抄網(wǎng)絡(luò)度軟文蹤蝶炒作41開盤造期公雹關(guān)活郵動(dòng)（2）豐恒收節(jié)步及中妙秋客記戶答靠謝活邀動(dòng)目的襪：充齊分展暗示小飼鎮(zhèn)的縮慧環(huán)境肝優(yōu)勢(shì)固和優(yōu)相山美規(guī)地的被成熟組優(yōu)勢(shì)港，與襲魯能愛兩個(gè)待項(xiàng)目騎的客蜘戶達(dá)播成情盼感的芒充分辮溝通高，吸怠引新與客戶時(shí)間督：9月份要約被客戶誘：優(yōu)蜜山美范地、綱小鎮(zhèn)拌的老招客戶給及親攪朋形式樹：果椒實(shí)采濕摘活仙動(dòng)、猴莊園沸評(píng)比聚（未紀(jì)開發(fā)蠻地塊好）、裕高峰拾垂釣被賽（爆老河就灣）弟、中最秋賞掩月聯(lián)境歡晚工會(huì)（期小鎮(zhèn)碌中心予禮堂克）媒體賊配合債：短烏信、峽網(wǎng)絡(luò)懇召集箏；客菠通及灶軟文疤全程贏炒作42開盤塌期媒渾體組合43媒體類型媒體地點(diǎn)投放時(shí)間備注說明戶外楊林出口、京承高速單立柱2010.8月格拉斯小鎮(zhèn)熱銷戶外中央別墅區(qū)單立柱2010.7優(yōu)山美地A區(qū)旺銷道路指引機(jī)場(chǎng)輔路及項(xiàng)目周邊2010.8月產(chǎn)品信息雜志安家封面、紅地產(chǎn)封底安家刊中刊2010.7小鎮(zhèn)開盤及活動(dòng)信息、優(yōu)山美地信息網(wǎng)絡(luò)硬廣及軟文新浪地產(chǎn)通欄和文字鏈2010.7-10月傳遞兩個(gè)項(xiàng)目的開盤活動(dòng)、中秋節(jié)活動(dòng)及熱銷信息短信老業(yè)主、已登記客戶、購(gòu)買資源100萬條開盤熱銷信息及配合活動(dòng)持續(xù)悄期推填廣策籍略通過歷持續(xù)添性的差現(xiàn)場(chǎng)晉活動(dòng)傾，深扭化“小鎮(zhèn)疲價(jià)值鼻，在碧于你且的思敢想”這一閑核心渠概念件，為施消化褲項(xiàng)目裝剩余裁產(chǎn)品解提供拐足夠鈔的市押場(chǎng)關(guān)鬧注度44持續(xù)天期公抄關(guān)活稠動(dòng)（1）小片精英塵運(yùn)動(dòng)pa果rt旺y目的府：加符強(qiáng)小武鎮(zhèn)作淋為載咱體為蒸目標(biāo)錢客群濫提供員交流熄和溝炮通的清意義時(shí)間錢：10月份邀約律人群窗：哈腥羅公娘學(xué)和IS及B學(xué)校棚學(xué)生牢，中挪央別泥墅區(qū)叔小業(yè)收主、信高爾亦夫巡翼回賽肚參賽椅者的慢孩子形式峰：利世用小扯鎮(zhèn)特廟有的響足球招場(chǎng)和促大面請(qǐng)積室逼外活頁(yè)動(dòng)空賓間，揉號(hào)召跑發(fā)起經(jīng)舉辦馬兒童障運(yùn)動(dòng)蛛比賽刪，包稠括七喊人制槍足球落賽，局以圍桐棋、濫國(guó)際庸象棋重等構(gòu)喊成的萄頭腦價(jià)智力側(cè)賽等宏；活親動(dòng)結(jié)掀束后廟的頒物獎(jiǎng)儀微式可胞在優(yōu)吉山美獄地會(huì)壟所舉魔行。媒體側(cè)配合球：短拳信、區(qū)網(wǎng)絡(luò)訴硬廣套召集陪；網(wǎng)亭絡(luò)軟隆文炒貧作45持續(xù)駱期公昌關(guān)活楚動(dòng)（2）格淚拉斯模思想娘講堂目的翅：針含對(duì)目宵標(biāo)客煎群關(guān)救于生件活方危式、楚投資角理財(cái)速、下膠一代牢教育期等普括遍關(guān)厘心的撤問題便，進(jìn)凱行系靈列的檢培訓(xùn)喜講座衛(wèi)，開棉拓客爬群，居加強(qiáng)蕩與意滑向客縫戶的好聯(lián)絡(luò)時(shí)間貌：11月份形式扁：與歡中信鳥銀行談、禮鋼儀培怠訓(xùn)機(jī)湖構(gòu)、顛富二兔代培革訓(xùn)機(jī)微構(gòu)、辛智力濃開發(fā)抽機(jī)構(gòu)犯等聯(lián)僚合，咸由小玻鎮(zhèn)負(fù)妨責(zé)召玩集人途群，桃進(jìn)行稻投資豆理財(cái)蔑課、亦家業(yè)幣繼承帳課、自思維愿訓(xùn)練錢課、捐商務(wù)沉禮儀摩課、肢宗教殘課的植開辦坡，并兇最終大以參驅(qū)與人卸群的擇心得似體會(huì)固形成“小鎮(zhèn)令思想”圖書瞧。媒體胖配合泊：短芬信、絡(luò)網(wǎng)絡(luò)流硬廣等召集辛；網(wǎng)樹絡(luò)軟刻文炒映作46持續(xù)碑期媒浴體組強(qiáng)合47媒體類型媒體地點(diǎn)投放時(shí)間備注說明戶外楊林出口、京承高速單立柱、項(xiàng)目周邊、中央別墅區(qū)單立柱2010.10更換畫面，產(chǎn)品信息新媒黨體渠侍道的局開發(fā)“微博”即微桑型博文客，潮也叫“一句艙話博謀客”。受眾貼人群成：新賽浪微繩博主托要以檔名人調(diào)效應(yīng)招拉動(dòng)郵，包美括名緣瑞嘴黃脾健翔凱、明牢星李鉤冰冰蹲、容李祖兒炕、潘伸石屹雜、王違石等吩各行匪各業(yè)嗓的意屑見領(lǐng)濃袖都沒成為黃了新無浪微折博的建?？凸鳎欢{他們痛正是罩我們推的目振標(biāo)群捷。操作起手法范：（1）分配艙一名尋營(yíng)銷艇部人鉤員，撤以“格拉脫斯”或類活似的抓名字摩注冊(cè)驚微博凡，隨捧機(jī)性夕的發(fā)蚊布關(guān)寨于房驅(qū)產(chǎn)政筋策、宅思考病以及晚小鎮(zhèn)垃活動(dòng)哪、節(jié)兇點(diǎn)的扎一些團(tuán)即時(shí)廚信息專；（2）或壯與微壺博合才作進(jìn)獲行推扭廣活漢動(dòng)。48五.項(xiàng)目雨難點(diǎn)滑及應(yīng)兆對(duì)措鋤施491.有效張客戶彎積累杰不足應(yīng)對(duì)擇之道斥：增加浮推廣說幅度戒，將停線上衡、線幣下推技廣相虎結(jié)合莊，以“大盤棒開發(fā)詢、費(fèi)彼用前階置”為原城則，斗采用浩費(fèi)效漠比較歲高的楊推廣渣手段繞，既翠在最題大程竭度上族節(jié)約征推廣具費(fèi)用厲，又碧保持振良好彈的推桂廣效撇果，德增加招來電緞來訪法客戶繁數(shù)量菜。增加憑推廣緣瑞精度昌，提淚高來藥電來博訪客柄戶的眾有效偉性。502.項(xiàng)目歇區(qū)位胡陌生舌，客差戶認(rèn)謹(jǐn)同感遼較小應(yīng)對(duì)處之道挺：針對(duì)鳳項(xiàng)目放位置邪較偏攜，客吧戶到艇訪路枕線復(fù)男雜的倡問題傭，做祝好周賽邊區(qū)輪域交語(yǔ)通指戰(zhàn)示系環(huán)統(tǒng)，直使客擋戶更止加容縮慧易的告找到惹項(xiàng)目么，減沉少客銹戶對(duì)材項(xiàng)目賀區(qū)位響陌生緣瑞的主處觀感京覺。在售拒樓處赴設(shè)置茅大型腹區(qū)位脈圖，遲詳細(xì)羨標(biāo)注潮項(xiàng)目?jī)?nèi)周邊灘配套襖設(shè)施狐，配景合銷北售說期辭，奸向客鋸戶展芽現(xiàn)項(xiàng)尸目區(qū)章域可捐取之平處及澡未來紹發(fā)展階遠(yuǎn)景肯，從暴根本現(xiàn)上改葵變客規(guī)戶對(duì)副項(xiàng)目窯區(qū)域深的負(fù)偽面看剩法。513.入住猾業(yè)主胸較少仇，園萍區(qū)缺證乏人縫氣膊，小番鎮(zhèn)中稿心缺并乏基選本生倒活配刻套應(yīng)對(duì)澤之道至：增加綱周末鏟散點(diǎn)抖活動(dòng)斃及主芒題活魚動(dòng)，丹在客建戶來賞訪的情主要播時(shí)段現(xiàn)聚集嚷項(xiàng)目遞人氣拍，提危升項(xiàng)礎(chǔ)目生缺活氛胃圍。加快厭開展逗小鎮(zhèn)俯中心廊招商揚(yáng)工作軟，并禮盡快受開展庭小鎮(zhèn)妹中心斃裝飾沃工程適，為澡銷售攀人員鋪向客沙戶描許繪小犬鎮(zhèn)中繼心商孝業(yè)發(fā)球展前潔景提哭供情斃景支肆持。524.飛機(jī)儲(chǔ)噪音花影響應(yīng)對(duì)饅之道腔：針對(duì)甚噪音扔問題套，改欣進(jìn)銷懲售說指辭，捏爭(zhēng)取艦打消顆客戶芹對(duì)噪騰音問昏題的亂顧慮掀。通過宇提升夫項(xiàng)目釘在其邀他方柱面的勺產(chǎn)品曬力以亮及較索好的金銷售螞策略狂，以捕其他睜方面鉆的優(yōu)寸勢(shì)彌螞補(bǔ)噪豪音對(duì)統(tǒng)產(chǎn)品湯力的昨負(fù)面室影響熊。535、剩亞余房承源以避高總介價(jià)產(chǎn)接品為塞主，愚相窮應(yīng)客甚戶群章減少闊，成螺交周類期長(zhǎng)應(yīng)對(duì)譽(yù)之道貢：根據(jù)銜項(xiàng)目巖定位密，更膝為精念準(zhǔn)的依開展緊推廣售，精困準(zhǔn)鎖券定客破群。采用丈有效權(quán)、靈灘活的弊促銷門、促凡簽措貢施，偵對(duì)于潤(rùn)意向磁較強(qiáng)窄的客悟戶給等與適牛當(dāng)?shù)牟熘С智?，確渣?？头鈶舨坏柿魇в崱?4六.營(yíng)銷薦費(fèi)用擴(kuò)預(yù)算削使用迷方案551.全盤溉及各液年度捐營(yíng)銷想費(fèi)用之使用舌情況5620懼09年度蘇格拉盜斯小附鎮(zhèn)項(xiàng)跨目推命廣費(fèi)孩用累萄計(jì)70喬6萬元呼。20舅08年優(yōu)疼山美替地與霸格拉畜斯項(xiàng)武目聯(lián)范合進(jìn)仍行推煙廣，1-尸11月合擠計(jì)推交廣執(zhí)利行費(fèi)鏈用合愚計(jì)16蠢59政.1客7萬元席，營(yíng)艙銷費(fèi)缺用財(cái)雄務(wù)支和付總做額為21界43杜.1義9萬元板。20搬07年優(yōu)驗(yàn)山美肺地與伸格拉淘斯項(xiàng)淡目聯(lián)肢合進(jìn)榆行推訴廣，傅推廣磚執(zhí)行注費(fèi)用荒合計(jì)20擁95萬元煎，營(yíng)配銷費(fèi)殼用財(cái)膊務(wù)支社付總羽額為28王43基.1縣9萬元策。2.妹20腔10年?duì)I蔑銷費(fèi)易用月塞度分距類分維解預(yù)剩算57格拉睛斯項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)廣告公司月費(fèi)77777777777784網(wǎng)絡(luò)

121220142012

90平面

80

80短信

555510

55

40活動(dòng)

2015155050201010190現(xiàn)場(chǎng)包裝3

8

5388540銷售物料3

6510

44

32模型制作

25

15

40宣傳片

520

25促銷禮品及贊助費(fèi)

8

7

15戶外廣告60

200

127

387小計(jì)737226672017215741974317221023合計(jì)1023萬

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145小計(jì)55150155155515555235合計(jì)235萬59格拉示斯小攀鎮(zhèn)20競(jìng)10年?duì)I董銷費(fèi)菠用為17捏80萬元金，其銅營(yíng)銷測(cè)推廣必費(fèi)用濟(jì)為93小6萬元蛛；傭享金為75箭7萬元?jiǎng)偅?xiàng)唉目為貝代理捕銷售協(xié)，費(fèi)雀率為0.香85撇%）。3.所20誦10年?duì)I畫銷費(fèi)謝用使搏用明堆細(xì)媒體類型具體媒體及形式投放說明費(fèi)用廣告公司全年服務(wù)費(fèi)84萬現(xiàn)場(chǎng)包裝、各種制作費(fèi)、印刷費(fèi)137萬戶外道路指引及楊林出口和河堤路看板等戶外攔截看板09年3月開始387