案例 -印象西湖

2009年8月策劃部案例分析——印象西湖2009年8月策劃部目錄1、合肥市住宅市場階段情況概述2、項目基本概況3、項目優(yōu)劣勢分析4、項目定位分析5、項目銷售情況分析6、價格策略7、未來推售8、總結(jié)2009年8月策劃部合肥市住宅市場階段情況概述一、市場供求根據(jù)合肥市7月份最新成交情況來看，7月份創(chuàng)歷年來合肥單月成交新高。從7月份供求數(shù)據(jù)表明，目前合肥市受供應(yīng)縮量和成交放量的雙重影響，市場供不應(yīng)求趨勢加居，部分暢銷樓盤已出現(xiàn)無房可售情況。二、成交均價09年7月份合肥市住宅商品房成交均價4157元/㎡，環(huán)比下降1.77%，同比增長4.55%。09年1-6月整體保持上揚趨勢，但增幅較緩，7月份住宅均價有小幅下降；2009年8月策劃部合肥市住宅市場階段情況概述三、成交量根據(jù)7月份最新數(shù)據(jù)表明，與去年同期及上月數(shù)據(jù)相比，除個別區(qū)域外，大部分區(qū)域市場成交量均有不同程度的上揚。蜀山區(qū)成交領(lǐng)跑全市（2462套），濱湖成交（2420套），包河區(qū)成交（1564套）。四、小結(jié)1、合肥市場僅上半年土地成交量就已超過08年全年，地王頻現(xiàn)，在供應(yīng)增長的情況下，反而土地成本又大幅提升，注定未來1年市場競爭將異常激烈。2、金融危機的影響仍然使宏觀經(jīng)濟基本面存在一定的不確定性，實體經(jīng)濟還未從金融危機中真正恢復(fù)過來。3、自2月份以來，合肥樓市供銷兩旺，但剛性需求的釋放在4、5月份已告一段落，由剛性需求帶動的樓市回暖和目前經(jīng)濟形勢的壓力導(dǎo)致投資者重返市場。2009年8月策劃部項目基本概況一、項目區(qū)位路網(wǎng)發(fā)達：地處一環(huán)與二環(huán)中間地帶，緊鄰城市主干道望江西路、合作化路，周邊金寨路高架、合作化路、望江路、黃山路、五里墩立交橋等；交通便捷：8、111、124、162、136、125、140、144、145、705等多條公交線商業(yè)繁華：周圍有世界500強企業(yè)沃爾瑪、樂購超市、銀行、茶社、醫(yī)療等設(shè)施，南七商業(yè)中心近在咫尺，黃山路IT、數(shù)碼一條街分鐘可及；人文氣息濃厚：地處合肥大學(xué)城，周邊名校云集，中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、安徽醫(yī)科大學(xué)、安徽中醫(yī)學(xué)院、合肥學(xué)院、炮兵學(xué)院、解放軍電子工程學(xué)院等；

項目座落于合肥市望江路65號（原鍛壓廠）2009年8月策劃部項目基本概況一、項目區(qū)位高檔社區(qū)集節(jié)：安高城市天地：30萬㎡華潤幸福里：28萬㎡萬科金色名郡：11萬㎡信旺華府駿苑：94萬㎡華邦光明世家：30萬㎡新華學(xué)府春天：25萬㎡華地學(xué)府名都：60萬㎡合計約278萬㎡望江路是合肥南七商業(yè)區(qū)的一條主要交通要道。隨著時間的推移，現(xiàn)在的望江路曾經(jīng)出現(xiàn)合肥市的三塊地王（2006年10月鑫苑196萬元/畝，4月后華潤置地241萬元/畝，2007年10月宋都402萬元/畝），在合肥房地產(chǎn)開發(fā)史上極為罕見，土地一年翻一翻。將眼光放長遠(yuǎn)一點，望江路將會成合肥的“淮海路”。2009年8月策劃部項目基本概況二、開發(fā)團隊投資商：杭州宋都房地產(chǎn)集團、杭州中興房地產(chǎn)集團規(guī)劃/景觀設(shè)計：SAD新加坡雅萊思/建筑規(guī)劃--CCDI中建國際（水立方原班設(shè)計團隊）開發(fā)商：合肥印象西湖房地產(chǎn)投資有限公司2009年8月策劃部項目基本概況二、規(guī)劃景觀設(shè)計分析項目占地約200多畝，總建筑面積68萬平方，項目總投資約20億元。高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的項目規(guī)劃，堪稱合肥市發(fā)展遠(yuǎn)景中首屈一指的旗艦產(chǎn)品，其中具有代表意義的約170米“雙塔”SOHO建成后，將成為未來合肥最具代表性的城市中心新地標(biāo)。整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)以一條景觀中軸為核心，各功能組團、環(huán)境空間沿主軸對稱展開。公建、住宅、學(xué)校三個功能片區(qū)通過貫穿南北的景觀中軸統(tǒng)一成整體，形成一體化的大社區(qū)。多個次級組團分布于中軸兩側(cè)，形成相對獨立、完整的個體，構(gòu)成一個個小中心景觀。中央主題景觀、組團景觀，每棟建筑的入口處設(shè)有水景，并設(shè)計了入戶花園、空中花園等獨立景觀，強調(diào)推窗見綠、出門見景、進院聞香的生態(tài)系統(tǒng)。安徽首席RBD（Renaissance

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District）活力金鉆領(lǐng)地，是集商業(yè)、休閑、娛樂、住宅、辦公、SOH0商務(wù)公寓、特色酒店為一體的超大型城市綜合體。城市綜合體一體雙城，內(nèi)城與外城2009年8月策劃部項目基本概況二、規(guī)劃景觀設(shè)計分析住宅：住宅規(guī)劃融入生態(tài)、自然、科學(xué)的建筑理念，全高層高尚住宅群無限放大合肥的天際線，大面積下沉廣場的外部設(shè)計將景觀資源敞開在居者的落地窗前，超大樓間距解決了目前合肥高層產(chǎn)品在采光度、舒適度等方面存在的不足，高層次生活同樣配套高標(biāo)準(zhǔn)的生活享受。全體系地下車庫設(shè)計優(yōu)先考慮了城市發(fā)展同居家生活的和諧共生，解決了品質(zhì)生活的后顧之憂，簡單的一個細(xì)節(jié)，無不顯露出“印象西湖”面面俱到的產(chǎn)品精髓。公寓：

170米高層不僅開創(chuàng)了合肥高尚公寓產(chǎn)品的“第一”高度，在功能布局、戶型設(shè)計、居住配套三個核心結(jié)構(gòu)上也作了深度的產(chǎn)品研究。寫字樓：

SOHO產(chǎn)品的創(chuàng)新，對項目寫字樓產(chǎn)品的多樣化需求實現(xiàn)了差異性填充，達成優(yōu)勢互補，精粹、專業(yè)的寫字樓產(chǎn)品在商務(wù)公寓的“協(xié)作”下相得益彰。酒店：

酒店全程引入風(fēng)靡韓國、日本的個性化特色酒店，將時尚風(fēng)潮、流行元互、人性宣揚融入到酒店的每一個細(xì)節(jié)。每間客房都有獨物的空間語言，提供六星級貼身管家式服務(wù)，會體會到來自不同色彩的感召。最大限度體現(xiàn)商業(yè)優(yōu)勢，解決商業(yè)與住宅結(jié)合的矛盾沖突簡潔潔中蘊藏生動大師手筆20明09年8月娘策重劃部項目牙基本倉概況四、脖戶型為設(shè)計燙分析20偉09年8月扛策獨劃部項目奧基本籠概況四、撕戶型它設(shè)計萌分析20咐09年8月憐策掙劃部項目纖基本攀概況四、僻戶型你設(shè)計禮分析20技09年8月幫策傾劃部項目匠定位襪分析一、固項目霸定位城市警中心68萬方咐新地孩標(biāo)項目去首要節(jié)最重別要更卷最直述觀的大優(yōu)勢沖賣點吸引到客戶冰關(guān)注地規(guī)慎段模20事09年8月膝策島劃部項目嘴定位毛分析二、施形象工定位安徽喬首席RB色D（Re詢na合is溉sa銷nc董e瀉Bu泰si襲ne掀ss句D櫻is露tr向ic腥t）活掩力金刃鉆領(lǐng)錘地集商妥業(yè)、詠休閑伸、娛撤樂、銅住宅欺、辦旦公、SO哈H0商務(wù)低公寓顧、特遣色酒雷店為進一體猶的超翅大型麗城市得綜合星體。賦予做城市理綜合忘體新的概黃念和致表現(xiàn)效形式創(chuàng)新20塞09年8月碑策撐劃部項目慮定位啊分析三、壁客戶棚定位你的蘆生活燥，城耳市的隙坐標(biāo)打造勤只屬孟于藍(lán)體血貴善族的疊完美漫生活圈定劈燕高端守客戶裂；對坐地段披，產(chǎn)姜品及勸身份嘉品味困象征辛有追鋼求的違客戶礎(chǔ)。20惕09年8月坡策添劃部項目麥定位罷分析四、槐廣告卻推廣描（報稀廣展贏示）入市瘡篇系脫列開發(fā)累實力20淹09年8月差策傍劃部項目摧定位文分析四、情廣告綱推廣舅（報蹦廣展贏示）入市章篇系馳列地段耕訴求20沫09年8月終策哈劃部項目爆定位啄分析四、鬼廣告刺推廣吐（報庫廣展苗示）入市羅篇系漫列案名遙與產(chǎn)居品20暮09年8月襖策憐劃部項目香定位體分析四、污廣告旬推廣露（報仙廣展養(yǎng)示）入市禁篇系皆列市場拼占位20俗09年8月犯策功劃部項目想定位括分析四、伙廣告飄推廣漸（報隆廣展坐示）入市根篇系麗列品質(zhì)絞與文習(xí)化20粉09年8月睛策竄劃部項目縫定位木分析四、免廣告鋤推廣離（報短廣展抱示）入市遵篇強強筐聯(lián)合1、白漂底黑鍵字，之標(biāo)題凈突出駁；與勿市場搞普遍嘉多彩拳設(shè)計終畫面旗形成盛鮮名俯對比看。2、賣誼點累聯(lián)積，籌重復(fù)澇強調(diào)20趨09年8月甜策具劃部項目事定位垂分析四、凱廣告妖推廣態(tài)（報千廣展兆示）蓄水砌篇公開艙預(yù)約20無09年8月雨策每劃部項目沉定位沫分析四、吐廣告惱推廣掠（報妥廣展轟示）開盤描篇開盤夏預(yù)告1、秉循承一纖貫畫念面簡航潔的映版式趁；2、畫韻面風(fēng)囑格保咐守、范平時積、穩(wěn)伶重；3、突比出對丟即時課信息籮的表榮現(xiàn)20冬09年8月磨策采劃部項目古定位錘分析四、腿廣告綢推廣槳（報惜廣展備示）加推暑篇加推竄預(yù)告20袖09年8月道策藍(lán)劃部項目幅定位武分析四、鎮(zhèn)廣告相推廣俱（報臨廣展奇示）加推性篇加推崖預(yù)告20誕09年8月輝策厭劃部項目濕定位乖分析五、蠟現(xiàn)場搭包裝湊與展舟示沿望茂江路蓋高聳獵的立農(nóng)體雙胡面圍恐墻20載09年8月嘗策講劃部項目炕定位勇分析五、紫現(xiàn)場篇包裝犁與展口示進入婆項目佛區(qū)域盆首先速印入裂眼簾地的是黨香樟志大道其次婚是氣縣勢恢洞宏的堤銷售客展示皆中心20倆09年8月啄策麗劃部項目鉗定位拍分析五、嬌現(xiàn)場兄包裝脂與展貝示銷售叼中心惑外景燒觀20纖09年8月姜策母劃部項目守定位而分析五、劈燕現(xiàn)場墳包裝世與展叨示銷售悔中心授門口銷售遺中心園入口20絡(luò)09年8月包策勉劃部項目穿定位忘分析五、麻現(xiàn)場污包裝燃與展義示銷售桶中心耐內(nèi)部20繳09年8月蕩策跪劃部銷售菌情況煮分析一、周推廣東節(jié)奏變（樓戰(zhàn)盤大嚼事記幅）時間事件事件簡述2007年10月拍地成功以88370.75萬元的拍下位于望江西路的217.19畝土地，成為07年的地王2008年4月23日工地開工合肥市委市政府領(lǐng)導(dǎo)（孫金龍）到場祝賀并親自參加奠基儀式。2009年1月6日售樓處開放印象西湖售展中心盛大開放，售展中心恢宏的建筑及奢華的裝飾給到場者留下了極其深刻的印象2009年3月13日產(chǎn)品推介會象西湖項目產(chǎn)品推介會——暨趙小均（水立方中方總設(shè)計師）思想與建筑高峰論壇；項目規(guī)劃建筑情況通報，項目成員情況通報2009年3月21日公開認(rèn)籌一期藍(lán)郡公開認(rèn)籌，交10000抵2萬；20日已有許多客戶在排隊直到次日認(rèn)籌開始；1#5#樓，85㎡，89㎡-91㎡，93㎡，139㎡2009年3月26日一期開盤一期藍(lán)郡開盤（85㎡小復(fù)式，91㎡小三房，139㎡大三房，180㎡合拼）開盤當(dāng)天銷售280套，截止3月30日共銷售300套，銷售額約1.3億2009年5月6日加推認(rèn)籌預(yù)告項目創(chuàng)意復(fù)式即將認(rèn)籌20膚09年8月言策救劃部銷售假情況閑分析一、雀推廣病節(jié)奏爆（樓糾盤大銜事記養(yǎng)）時間事件事件簡述2009年5月10日認(rèn)籌啟動首期藍(lán)郡風(fēng)情甜品節(jié)派對——認(rèn)籌啟動20000萬抵300002009年5月23日加推開盤開盤（13#和1#樓西單元），88-93㎡，擬售5450元/㎡；開盤期間（持續(xù)到5月25日）可享受萬元優(yōu)惠，購房贈送42寸液晶電視；一次性付款96折；按認(rèn)籌次序進行選房，開盤當(dāng)天銷售約100套2009年5月26日促銷端午、六一期間購房送品牌電視2009年6月13日樣板房開放實景樣板房完美綻放；宋都集團25周年，業(yè)主抽獎，聯(lián)誼2009年7月4日品質(zhì)之旅宋都25周年“品牌之旅活動”；西湖藍(lán)郡、西湖花苑業(yè)主御駕杭州，聆賞西子湖畔天籟之境；凡6月25日-28日購房客戶均有可能參加此次活動1、從濱拿地琴到開根工只剩有6個月影；從課開工獨到開蒼盤只暑用了11個月姐，實創(chuàng)力開治發(fā)商應(yīng)的專鴉業(yè)表?，F(xiàn)；2、銷才售節(jié)恭奏緊賴湊，優(yōu)一氣盼呵成通；工截程進牧度與宇銷售惑的緊每密結(jié)村合；3、營衫銷推四廣高勤調(diào)但本手法光普通拴可有撐效，禮樓盤慕的先氧天屬催性決械定了擊樓盤燙銷售愧難易靈程度吼；20獅09年8月蔽策疫劃部銷售獻情況湊分析二、說銷售老結(jié)果組團樓號總套數(shù)已售剩余已售面積已售均價剩余房源首推1#（全是87㎡小復(fù)式）1811562413599.885104剩余30F居多，28F極少5#(92,88,89㎡)2192041518323.564957只剩余頂層

加推3#（142和143㎡）11460548373.685144東單元首推僅剩余1套，西單加推僅售2套13#（92，89㎡）1871295511646.85251中間單元和20F以上合計7015491485194251102.65億20恥09年8月叮策趕劃部價格延策略一、寇銷售與成交頃價格室區(qū)間二、謹(jǐn)認(rèn)籌謀、解縱籌方循式三、跌促銷念政策四、縮慧活動杠營銷低開受高走仗首推灶開盤量價格49輪20元/㎡加推閑價格50尺00天-5候10鄰0元/㎡首期姜推售翠及加慌推均泰采用拘認(rèn)籌露的方東式；谷認(rèn)籌眨順序英號為筒開盤茫選房疏順序言號；一次叢付款96折，肆規(guī)定灣期間細(xì)成交飄贈送42寸液胸晶電的視體驗添營銷+品牌薄營銷謝，樣缸板房棟開放牛，游濱西湖徹參觀搖開發(fā)臭商外速地項族目20擇09年8月執(zhí)策競劃部總結(jié)1、地早段、務(wù)地段砍、還喘是地并段地段絕是其荷項目脹價值章的主身要構(gòu)柿成部標(biāo)分；與周條邊樓座盤價焰格相牌同2、產(chǎn)國品創(chuàng)葛新規(guī)劃主、景組觀和唐戶型保的差假異化僚成為理其成勁功與列周邊垃樓盤精區(qū)別貞符號比周旅邊樓位盤價揭格略晨高市場征不明愈朗新推服樓盤比周顯邊樓弊盤價刊格略眠低與周奔