某某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

“某大廈”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)PAGE“某某大廈”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)某某大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院PAGE90第一章總論一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商1、項(xiàng)目名稱：“某某大廈”2、項(xiàng)目概況“某某大廈”位于某某沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺(tái)村，某某火車北站以東，緊鄰華宇廣場(chǎng)，南面為32米城市主干道——站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對(duì)望，場(chǎng)地交通條件良好車行系統(tǒng)自成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越?！澳衬炒髲B”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬62米，南北長(zhǎng)96米，場(chǎng)地內(nèi)最高海拔標(biāo)高263.09米，最低海拔標(biāo)高256.37米，高差6.72米?；噩F(xiàn)為一塊平地，占地面積5104.4平方米。大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為：主體分為A、B兩個(gè)塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為29+1層住宿樓，B棟塔樓為16+1層住宿樓?？偨ㄖ叨葹?9.0米，總建筑面積48369.8平方米，為商住樓。整個(gè)建筑分為A棟住宅區(qū)與B棟住宅區(qū)，總投資人民幣8642.31萬(wàn)元。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商某某某某實(shí)業(yè)有限公司成立于1986年，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣，是一家具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實(shí)體。至今為止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值超過(guò)10億元。目前正處在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目有：某某·某某大廈、某某·文星大廈、某某·北碚國(guó)際商業(yè)城、某某·合川商業(yè)城。二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)1、某某市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2001）沙字第0031號(hào)《某某市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書(shū)》。2、某某市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2000）沙字第0044號(hào)《關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見(jiàn)通知書(shū)》。3、某某市建設(shè)委員會(huì)渝建函[2002]68號(hào)《某某市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于某某等兩個(gè)項(xiàng)目列入危舊房改造工程的批復(fù)》。4、渝府發(fā)[2001]41號(hào)《某某市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見(jiàn)的通知》。5、某某市某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。6、某某市某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“某某大廈”項(xiàng)目的有關(guān)文件。7、某某市某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書(shū)。8、某某市某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。9、國(guó)家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。10、國(guó)家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。

第二章市場(chǎng)需求分析一、某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境（一）某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境某某是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。近幾年某某在中國(guó)西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國(guó)跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。某某市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個(gè)區(qū)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。加之受長(zhǎng)江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤(pán)的投資與收益。1997年3月，某某被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開(kāi)了國(guó)家開(kāi)發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，某某成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)外資金和國(guó)內(nèi)資金涌入某某，尋求投資發(fā)展，激活了某某的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為某某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入某某，國(guó)內(nèi)外駐某某機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個(gè)人財(cái)富，都成為推動(dòng)某某房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。此外，隨著國(guó)家增發(fā)國(guó)債和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動(dòng)，我市繼續(xù)加大投資力度。2001年全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資801.82億元，比上年凈增146.01億元，增長(zhǎng)22.3%。其中基本建設(shè)完成投資328.32億元，比上年增長(zhǎng)24.9%，占全市總投資的比重達(dá)40.9%；更新改造投資108.04億元，增長(zhǎng)17.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資196.67億元，增長(zhǎng)40.9%；其他投資168.79億元，增長(zhǎng)21.1%。由于投資資金到位良好，從而保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和企業(yè)效益的明顯改善，促進(jìn)了財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。2001年完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入126.41億元，比上年增長(zhǎng)21.0%。綜上所述，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，某某市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了很好的大環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2001年1至9月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資107.26億元，比上年同期增長(zhǎng)43.1%，其中住宅為65.28億元，比上年同期增長(zhǎng)57.1%，投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在竣工面積（42.84萬(wàn)平方米）同比下降了19.88%的情況下，施工面積達(dá)到510.81萬(wàn)平方米，同比激增62.35%。9月某某商品住宅新開(kāi)工面積66.25萬(wàn)平方米，施工面積新增83.27萬(wàn)平方米，竣工面積27.39萬(wàn)平方米，銷售面積38.91萬(wàn)平方米，超過(guò)竣工面積11.52萬(wàn)平方米。前3季度，商品房銷售面積為256.35萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)26.43%，其中住宅銷售215.89萬(wàn)平方米，占商品房總銷售面積的84.22%。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2001年1至9月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資107.26億元，比上年同期增長(zhǎng)43.1%，其中住宅為65.28億元，比上年同期增長(zhǎng)57.1%，投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在竣工面積（42.84萬(wàn)平方米）同比下降了19.88%的情況下，施工面積達(dá)到510.81萬(wàn)平方米，同比激增62.35%。9月某某商品住宅新開(kāi)工面積66.25萬(wàn)平方米，施工面積新增83.27萬(wàn)平方米，竣工面積27.39萬(wàn)平方米，銷售面積38.91萬(wàn)平方米，超過(guò)竣工面積11.52萬(wàn)平方米。2001年我市商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá)110.71億元，比上年增長(zhǎng)52.1%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的52.1%提高到56.3%。全市累計(jì)銷售商品房住宅面積635.04萬(wàn)平方米，較上年增加143.95萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.3%。由此可以得出如下結(jié)論，某某市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量呈上升態(tài)勢(shì)，且增幅較大。開(kāi)發(fā)商對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好，特別是加大了住宅的投入，開(kāi)發(fā)資金充裕，為我市進(jìn)一步改善住房條件創(chuàng)造了良好的條件。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來(lái)成為開(kāi)發(fā)熱土。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來(lái)一直是我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心，近年來(lái)開(kāi)發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。1998年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)(31.66億元)、江北區(qū)（9.29億元）、九龍坡區(qū)（8.83億元）、南岸區(qū)（8.20億元）、渝北區(qū)（7.79億元）、沙坪壩區(qū)（5.71億元）。至2000年，這種投資排序被打亂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散過(guò)程中，重心開(kāi)始偏向九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。2000年，開(kāi)發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)（28.64億元）、九龍坡區(qū)（15.22億元）、南岸區(qū)（14.03億元）、沙區(qū)（13.71億元）、渝北區(qū)（13.41億元）、江北區(qū)（13.23億元）。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開(kāi)發(fā)投資格局繼續(xù)維持。這種開(kāi)發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實(shí)施本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)有利條件。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對(duì)比如下圖2-1(a.b.c)所示。圖2-1.（a）主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對(duì)比圖2-1.(b)主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對(duì)比圖2-1.(c)主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對(duì)比（二）某某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要政策環(huán)境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還應(yīng)該有一個(gè)良好的政策環(huán)境支持，簡(jiǎn)略地說(shuō)，某某市地方政府為支持某某房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)出臺(tái)了如下幾條主要政策措施：1.加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。為加大住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。同時(shí)也為進(jìn)一步加大住房公積金對(duì)住房公積金繳存職工的個(gè)人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會(huì)效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來(lái)的實(shí)惠，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（渝住改發(fā)[2001］3號(hào)文），某某市住房制度改革辦公室、某某市住房資金管理中心決定在2001年適度調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最高限額、可貸比例、最長(zhǎng)期限，主要是：堅(jiān)決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。擴(kuò)大公積金制度實(shí)施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長(zhǎng)公積金貸款的貸款期限。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購(gòu)，以舊換新，以小換大。具體為：a、公積金個(gè)人住房貸款最高限額由原6萬(wàn)元調(diào)整為7萬(wàn)。b、住房公積金個(gè)人住房貸款可貸比例由原不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的50%調(diào)整為70%。c、住房公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限由原15年調(diào)整為20年。2.調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。3.清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開(kāi)發(fā)成本。4.拓寬空置商品住宅的消化渠道。5.加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。包括：⑴加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。⑵加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作，凡綜合驗(yàn)收不合格者一律不得交付使用。⑶建立完善房地產(chǎn)交易有形市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場(chǎng)內(nèi)一次完成。⑷強(qiáng)化開(kāi)放企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。⑸各級(jí)政府都加大了對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開(kāi)發(fā)區(qū)居民的生活。⑹本年初國(guó)家再次降低存貸利率。⑺同時(shí)某某市也減少了商品房屋買賣的交易費(fèi)用。以上的一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實(shí)施卻極大地刺激了我市的住房消費(fèi)，從而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三）某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀某某市房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來(lái)，持續(xù)增長(zhǎng)的需求極大地刺激了某某市房地產(chǎn)的發(fā)展。中房指數(shù)顯示，1997-2001年某某市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，某某市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。某某市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個(gè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，她已具有相當(dāng)厚實(shí)的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及水平，樓盤(pán)的品質(zhì)，居民的消費(fèi)水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近兩年國(guó)家取消住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)為貨幣化分配后，某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)及市民的住宅消費(fèi)觀念都隨之改變。按目前某某市樓價(jià)指數(shù)分析，某某市住宅價(jià)格分三個(gè)層次，以下列出沙坪壩區(qū)住宅價(jià)格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報(bào)告待分析樓盤(pán)的定價(jià)參照，如表2-2所示。另?yè)?jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后10年某某市人均居住面積將由目前的9平方米上升14平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有700萬(wàn)平方米，且同時(shí)消化，因而投資資金量將超過(guò)70億元。這說(shuō)明某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，且潛力可挖，每年可消費(fèi)的商品房屋面積900萬(wàn)平方米,按某某市現(xiàn)行的市場(chǎng)均價(jià)1800元/m2估算，銷售總量應(yīng)在162億元。根據(jù)某某市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房的潛在需求在未來(lái)5-10年內(nèi)將保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭。在某某市政府進(jìn)一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時(shí)，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開(kāi)發(fā)大西部的大形勢(shì)下，爭(zhēng)取樹(shù)立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度改革，促進(jìn)城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在某某各物業(yè)的突出地位，這一切都給某某市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時(shí)機(jī)和環(huán)境。表2-2某某市住宅價(jià)格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例）地區(qū)項(xiàng)目名稱面積（m2）起價(jià)（元/m2）位置沙坪壩華宇廣場(chǎng)37-2402600小新街29號(hào)學(xué)林雅園95-2702400學(xué)府路榕湖國(guó)際花園105-2202200沙坪公園千竹景苑32-1261500上土灣隆慶樓30-1261350小龍坎正街渝中區(qū)帝王廣場(chǎng)名仕閣131-2287000民族路天倫華苑120-1603800大同路巴渝世家60-1383300民生路某某森林30-672700民生路華富大廈52-1231900人和街江北區(qū)龍湖花園西苑120-2302500龍溪鎮(zhèn)黃金堡·芷苑105-1572100松樹(shù)橋嶺秀錦園91-2401980紅金路陽(yáng)光麗景85．2-150．621450黃泥磅二、某某市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征(一)某某市沙坪壩區(qū)概況沙坪壩區(qū)地處某某主城區(qū)西部，是某某主城區(qū)的重要組成部分。沙區(qū)下轄13個(gè)街道辦事處、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，全區(qū)總面積383平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里。2000年末總?cè)丝?6.45萬(wàn)人，其中城市人口41萬(wàn)人。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國(guó)人民憶苦思甜、教育子孫后代的基地之一。同時(shí)，某某絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的《某某市城市總體規(guī)劃》將沙區(qū)定位為全市科教文化中心?？缛攵皇兰o(jì)，沙坪壩人正抓住西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，堅(jiān)持“改善城市形象，增加財(cái)政收入、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場(chǎng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。如此大好的形勢(shì)吸引了眾多的商家來(lái)此投資，成為各商家的必爭(zhēng)之地。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機(jī)、人生鼎沸、車流川息的景象。全區(qū)人民正在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、加快發(fā)展，力爭(zhēng)早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對(duì)外開(kāi)發(fā)之“窗”。力爭(zhēng)在二十一世紀(jì)之初跨入中國(guó)中西部先進(jìn)區(qū)行列。下面是對(duì)其經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有用的訊息。經(jīng)濟(jì)建設(shè)建國(guó)以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。2000年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成83.7億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值3.9億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值48.5億元、第三產(chǎn)業(yè)增加值30.6億元。固定資產(chǎn)投資完成32.99億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成54.17億元，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入達(dá)到4.06億元，城市居民人均可支配收入6421元，農(nóng)民人均純收入2861元。城市建設(shè)近幾年來(lái)，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。城市綜合能力日益增強(qiáng)，城市形象和投資環(huán)境不斷改善?！熬盼濉逼陂g，共建成車行道51.56萬(wàn)平方米，人行道9.12萬(wàn)平方米，下水道5970米，安裝路燈610盞，新建、改建公共廁所12座，垃圾站10座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車30輛；人均公共綠化現(xiàn)以達(dá)到3.97平方米，建城區(qū)綠化覆蓋率36%。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延伸公交路線21條、新增和更新公共交通運(yùn)營(yíng)車輛220輛。城市供水、電、氣能力進(jìn)一步提高，2000年月供水能力43.87萬(wàn)噸，全年用電量16.33億千瓦時(shí)，城市用天然氣人口38.58人。并強(qiáng)化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。到2000年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐309臺(tái)，51家重點(diǎn)污染源基本作到達(dá)標(biāo)排放，22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來(lái)否決不利于環(huán)境保的新建項(xiàng)目40余件，取締關(guān)?！笆逍　蔽廴酒髽I(yè)17家。3.工業(yè)工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)中起著支撐作用，工業(yè)門(mén)類齊全，基礎(chǔ)雄厚。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，民營(yíng)和個(gè)體私營(yíng)工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。2000年完成工業(yè)增加值39.13億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)10.05%，其中民營(yíng)和個(gè)體私營(yíng)企業(yè)完成工業(yè)增加值12.35億元，增長(zhǎng)36.24%，占區(qū)屬工業(yè)增加值的58%，占區(qū)域工業(yè)增加值的31.57%。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，全年出口11.86億元，增長(zhǎng)82.12%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。按區(qū)報(bào)市口徑，工業(yè)整體減虧4.37億元，虧損企業(yè)虧損額下降54.62%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)9.45億元，上升24.83個(gè)百分點(diǎn)。4.交通沙區(qū)實(shí)施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開(kāi)了交通“頸瓶”。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國(guó)道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點(diǎn)、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來(lái)，沙區(qū)多渠道籌集資金23億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路；拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時(shí)也加快，1997年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到2000年有70%的社通公路，2000年底全區(qū)公路總里程966.82公里，比95年增長(zhǎng)53.71%。目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車的地區(qū)。為進(jìn)一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙區(qū)已形成了較為完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來(lái)客商、居民落戶沙區(qū)。5.金融保險(xiǎn)

沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來(lái)投資。同時(shí)也帶動(dòng)了金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，沙區(qū)已形成了以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機(jī)構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)；華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營(yíng)部、開(kāi)展證券交易業(yè)務(wù)；中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，增加險(xiǎn)種，規(guī)范運(yùn)作。2000年末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)200個(gè)，金融機(jī)構(gòu)貸款余額75.41億元，金融機(jī)構(gòu)存款余額114.41億元；保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2000年保險(xiǎn)承保額突破百億元大關(guān)，保險(xiǎn)費(fèi)收入1.22億元，賠款給付0.29億元。6.商業(yè)九五”期間，沙坪壩區(qū)著眼于“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞好大流通”。在已有某某大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開(kāi)步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場(chǎng)、商業(yè)文化廣場(chǎng)和歷史文化名人廣場(chǎng)，引進(jìn)重百沙坪商場(chǎng)、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動(dòng)了周邊商業(yè)零售、餐飲、酒店的發(fā)展，形成了某某市最有特色的商業(yè)文化街區(qū)。2000年，結(jié)合“結(jié)構(gòu)調(diào)整年”，大力進(jìn)行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進(jìn)了肯德基快餐、國(guó)美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠(chéng)服裝廣場(chǎng)，新世紀(jì)超市和融信商店街開(kāi)業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場(chǎng)等五大專業(yè)市場(chǎng)也漸成規(guī)模。3月，商業(yè)文化廣場(chǎng)被國(guó)家六部委評(píng)為“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”示范街，重百沙坪商場(chǎng)、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評(píng)為市級(jí)示范店。年底，商業(yè)文化廣場(chǎng)又被國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為“全國(guó)首批購(gòu)物放心一條街”。全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額五年累計(jì)突破120億元，比“八五”增長(zhǎng)了1.33倍。商貿(mào)銷售總額2000年達(dá)到53.20億元（二）沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀自某某直轄以來(lái)，一方面由于國(guó)家政策的傾斜，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策，西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略亦進(jìn)入實(shí)施階段。另一方面由于市政府出臺(tái)了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以某某市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭，并且經(jīng)過(guò)了近幾年的摸索和發(fā)展，某某市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢地形成了自己的特色，營(yíng)造出一個(gè)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有天時(shí)、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。沙坪壩區(qū)作為某某市的經(jīng)濟(jì)和旅游重點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國(guó)家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的支持下保持增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資32.99億元，增長(zhǎng)23.51%。其中，基本建設(shè)投資8.8億元，下降14.49%；更新改造投資3.80億元，增長(zhǎng)9.84%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.64億元，增長(zhǎng)146.48%；其他投資6.74億元，增長(zhǎng)9.14%。新增固定資產(chǎn)13.20億元，增長(zhǎng)30.73%；竣工房屋面積98.76萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.38%。沙坪壩區(qū)成為某某市住宅建設(shè)和消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域，在2001年某某市房地產(chǎn)交易會(huì)上交易成績(jī)躍升第二位。下表2-3給出各個(gè)區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)比情況，以獲得對(duì)某某沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在某某中的地位及其發(fā)展勢(shì)頭有一個(gè)直觀的了解。從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價(jià)有起有落，但從總的趨勢(shì)來(lái)看是上升的。到2001年年底達(dá)到最高水平1895元/平方米。為了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實(shí)的資料，我們還對(duì)沙坪壩區(qū)的樓盤(pán)進(jìn)行了抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查樓盤(pán)共16個(gè)，并制成了下表2-4。表中所列是沙坪壩區(qū)各個(gè)區(qū)位房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)比，從中可以獲得我們?cè)趯?duì)擬建樓盤(pán)進(jìn)行定價(jià)時(shí)一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。表2-3主城區(qū)2001年上半年房?jī)r(jià)對(duì)比表（單位：元/m2）區(qū)位今年1-6月商品房去年1-6月商品房今年1-6月商品房住宅去年1-6月商品房住宅同期房?jī)r(jià)漲落所有商品房商品住宅均價(jià)2056.731923.891679.071510.61漲幅6.90%11.15%渝中3248.143117.682264.401966.09130.46298.31江北2033.262528.591905.202268.38—495.33—363.18沙坪壩1479.972346.841346.971300.83—866.8746.14大渡口1107.00921.781057.42849.34185.22208.08九龍坡1646.641701.241238.681470.87—54.60—232.19南岸1737.551483.221466.281330.65254.33135.65北碚1072.58962.04734.30746.01110.54—11.71渝北2053.132050.181947.441992.792.95—45.35（注：表列數(shù)據(jù)來(lái)源于市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料）（三）周邊樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研分析：1.沙龍廣場(chǎng)（l）開(kāi)發(fā)商：某某勇智實(shí)業(yè)有限開(kāi)發(fā)公司（2）位置：沙區(qū)政府舊址（3）道路與交通：沙龍廣場(chǎng)位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處，其對(duì)面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過(guò)于此，交通十分方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：地處成熟社區(qū)，附近有各種商場(chǎng)、大中小學(xué)、醫(yī)院、圖書(shū)館、文化館、廣場(chǎng)。表2-4沙坪壩區(qū)樓盤(pán)2001年抽樣調(diào)查表樓盤(pán)名物業(yè)地址面積起價(jià)（元/平方米）華宇·龍泉大廈小龍坎143-190m21410華宇·都市家園天星橋88.91-144.23m21450鑫源大廈渝碚路50-120m21790芳草地鳳天路55.94-326m21980融信商務(wù)公寓雙巷子9號(hào)129-244m21999金港大廈沙南街4號(hào)104-109m22100知聯(lián)大廈正街37號(hào)90-150m22020紫荊花園天陳路31號(hào)38-231m21800龍泉新苑小龍坎龍泉路62-130m21400興宇花園天馬支路1號(hào)40-203m21450千竹景苑上土灣32-125m21500天鑫花園天星橋都市花園D區(qū)53-108m21350隆慶樓小龍坎正街2-28號(hào)大公巷1-35號(hào)30-126m21350霧都大廈小龍坎正街139號(hào)94-163m22000三凌大廈教院路26號(hào)70-250m21600榕湖國(guó)際花園沙坪公園105-220m22200（5）規(guī)模：項(xiàng)目占地10189平方米，建筑面積9236平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達(dá)245個(gè)。（6）工程進(jìn)度：目前已修建到群樓以上9層，交房時(shí)間為2003年3月。（7）起價(jià)：2100元/m2均價(jià)：2700元/m2（8）物業(yè)定位中青年人士，成功人士，二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu)：一房一廳（61.62m2）二房二廳（86.62m2、99.30m2）、二房三廳（113.93m2）三臥一房三廳（143.46m2）（10）項(xiàng)目特色：1）地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2）對(duì)文化進(jìn)行了重點(diǎn)炒作，較為符合本區(qū)域消費(fèi)者心態(tài)3）價(jià)格優(yōu)勢(shì)及所體現(xiàn)的性價(jià)比較為明顯（11）項(xiàng)目抗性1）目標(biāo)客戶群不夠明確2）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重3）開(kāi)發(fā)商實(shí)力及操作經(jīng)驗(yàn)有限。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個(gè)特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績(jī)要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購(gòu)房可以獲得當(dāng)?shù)貞艨冢瑸楹⒆泳妥x某某的一流學(xué)校創(chuàng)造條件；同時(shí)，還有眾多的在沙坪壩讀書(shū)畢業(yè)后留在某某工作的學(xué)子，這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購(gòu)房。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。沙龍廣場(chǎng)是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表，也著力打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購(gòu)房者，而且沙龍廣場(chǎng)優(yōu)越的地理位置是吸引這些潛在客戶最有力的武器，加上對(duì)文化氛圍著力宣傳和較高的性價(jià)比，使沙龍廣場(chǎng)的銷售朝者良好的方向發(fā)展。2.學(xué)林雅園（1）開(kāi)發(fā)商：某某同創(chuàng)置業(yè)有限公司。（2）位置：沙坪壩學(xué)府路（3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有319國(guó)道，交通方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：學(xué)林雅園位居某某大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)，毗鄰某某大學(xué)、某某七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店娛樂(lè)、餐飲。（5）規(guī)模：占地面積70000m2，總建筑面積209799m2，綠化率42.07%，容積率3。小區(qū)依山而建，共分三大臺(tái)階、四個(gè)組團(tuán)，由34棟9至18層小高層建筑組成。（6）工程進(jìn)度及銷售狀況：一期交房時(shí)間為2002年8月，二期交房時(shí)間2003年3月，三期交房時(shí)間為2003年8月。一、二期銷售業(yè)績(jī)較佳，現(xiàn)三期也銷售過(guò)半，銷售率達(dá)到總建筑面積的70%。（7）價(jià)格起價(jià)：2150元/平方米（8）物業(yè)定位成功人士，二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)的教師群體。（9）戶型結(jié)構(gòu)：戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯(cuò)層。面積從77.82-191.08平方米。（10）項(xiàng)目特色：1）全板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)新穎。2）聘請(qǐng)品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問(wèn)公司打造品牌物業(yè)形象。3）濃厚的文化氛圍。4）樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好。（11）項(xiàng)目抗性：1）單價(jià)相對(duì)偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。2）容積率偏高，房屋較密。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)學(xué)林雅園自2001年春交會(huì)推出以來(lái)，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績(jī)，現(xiàn)三期也銷售過(guò)半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，銷售率達(dá)到總建筑面積的70%。隨著學(xué)林雅園項(xiàng)目的成功，開(kāi)發(fā)商同創(chuàng)集團(tuán)迅速成為某某房地產(chǎn)界的新貴。學(xué)林雅園的成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對(duì)沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師，推出“琴、棋、書(shū)、畫(huà)”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對(duì)教師所選定的地段，開(kāi)盤(pán)時(shí)既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強(qiáng)購(gòu)買力的教師購(gòu)房，形成良好的社會(huì)影響。在這些教師的帶動(dòng)下，學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。其次，學(xué)林雅園在入市時(shí)機(jī)上也把握較好，在天驕年華還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)銷售之前既迅速推出，搶占市場(chǎng)先機(jī)。3、華宇廣場(chǎng)（1）開(kāi)發(fā)商：某某華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司（2）位置：小龍坎新街（3）道路與交通華宇廣場(chǎng)東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤(pán)，南隔32米寬的城市次干道站東路與某某火車北站為鄰，北面跨48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對(duì)。在時(shí)代星空大門(mén)西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。（4）社區(qū)環(huán)境及配套華宇廣場(chǎng)獨(dú)享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、重百、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、學(xué)校等星羅棋布分布在其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達(dá)。（5）規(guī)模華宇廣場(chǎng)總用地面積46332平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米，綠地率26.61%，容積率6.55，建筑覆蓋率34.1%，停車位856個(gè)。由11棟高層建筑（時(shí)代星空、世紀(jì)銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩(shī)韻樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場(chǎng)而成的超大型建筑群體。（6）工程進(jìn)度及銷售情況一期工程交房時(shí)間為2002年7月，二期交房時(shí)間為2003年6月。一期基本已售完，二期銷售也過(guò)半。（7）價(jià)格：2500元/平方米-3430元/平方米。（8）戶型從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從37平方米到252平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求（9）特點(diǎn)：1）地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳3）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好（10）簡(jiǎn)評(píng)：由于該項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費(fèi)群體。加上開(kāi)發(fā)商雄厚的實(shí)力和大力的宣傳。自開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售一直呈上升趨勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)較好。4．天驕年華（1）開(kāi)發(fā)商：某某協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司（2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路（3）道路與交通：該項(xiàng)目處于鳳天路與天馬路交會(huì)處，交通較為方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。（5）規(guī)模：占地面積160畝，總建筑面積27萬(wàn)平方米，容積率2.53，綠化率58.8%，先期建設(shè)A區(qū)，占地面積100畝，建筑面積17萬(wàn)平方米。（6）工程進(jìn)度：一期梅園、蘭園交房時(shí)間為2002年4月到6月，二期松園、竹園交房時(shí)間為2003年3月到4月。（7）價(jià)格：起價(jià)2180元/平方米（8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu)：主要戶型為二房二廳、三房二廳（10）項(xiàng)目特色：1）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳3）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，給業(yè)主以信心4）品牌物業(yè)，物管較完善（10）項(xiàng)目抗性：1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。2）單價(jià)相對(duì)偏高，使部分消費(fèi)者望而止步。3）周邊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（11）簡(jiǎn)評(píng)：從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤(pán)，而且，天驕年華的戶型配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場(chǎng)上的需求主流。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績(jī)遲遲沒(méi)有起色呢？主要是由于鳳天路整個(gè)大環(huán)境不景氣的原因造成的，當(dāng)然天驕年華偏高的單價(jià)也對(duì)銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素。同時(shí)，沙坪壩區(qū)的另一個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)—學(xué)林雅園的競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)天驕年華的銷售帶來(lái)影響。2002年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。A區(qū)自2001年4月1日開(kāi)盤(pán)銷售以來(lái)，銷售率為30%-40%左右。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工程形象的初步確立和廣大購(gòu)房者對(duì)鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷售進(jìn)度有加快的趨勢(shì)。三、項(xiàng)目綜合分析（一）項(xiàng)目背景分析由于沙坪壩是某某市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融商貿(mào)、文化、信息、高科技中心及交通樞紐，再加上自身環(huán)境的改善，目前沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)以成為全市的熱點(diǎn)，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，欲購(gòu)區(qū)域在北部新城的比例最大，占總量的31%，其次為沙坪壩區(qū)占22%，再次為渝中區(qū)占20%。因此，沙坪壩房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。項(xiàng)目所在地為沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺(tái)村，場(chǎng)地位于火車北站以東，緊鄰華宇廣場(chǎng)與沙區(qū)中心三角碑遙相對(duì)望，地理位置十分優(yōu)越。是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金口岸地段，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：一.附近商圈成熟，有重百、新世紀(jì)超市、明日百貨等知名商場(chǎng)，購(gòu)物極其方便；二.商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、綠色藝術(shù)廣場(chǎng)和正在修建的三峽廣場(chǎng)進(jìn)在咫尺，必將帶來(lái)巨大的人氣；三.沙坪壩作為全國(guó)知名的科技文化區(qū)，重大、師院、西政、川外、三軍醫(yī)大等知名大學(xué)，全市1/3的科研機(jī)構(gòu)和國(guó)家新批建設(shè)面積為2.2平方公里的重大科技圓區(qū)都集中于此，科研工作者逾5萬(wàn)，具有穩(wěn)定強(qiáng)勁的消費(fèi)市場(chǎng)；四.為鼓勵(lì)中外商家來(lái)本區(qū)投資，某某市政府、沙區(qū)政府制定了一系列相關(guān)的財(cái)政稅收、工商登記、金融信貸、土地房產(chǎn)等諸多方面的優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了制勝優(yōu)勢(shì)。但我們同時(shí)也應(yīng)該看到，近年來(lái)沙區(qū)出現(xiàn)了不少有名的樓盤(pán)：學(xué)林雅園、華宇廣場(chǎng)、天驕年華、芳草地等。且隨著沙區(qū)政府的遷移，從而引起的沙區(qū)南部新城的熱潮，必將搶奪該盤(pán)的市場(chǎng)份額。生產(chǎn)市場(chǎng)的激增和消費(fèi)市場(chǎng)的有限讓沙區(qū)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)在所難免。競(jìng)爭(zhēng)肯定也不會(huì)停留在價(jià)格的層面，那將是來(lái)自品質(zhì)、特色、細(xì)節(jié)等全面的競(jìng)爭(zhēng)。所以，對(duì)沙區(qū)房地產(chǎn)嚴(yán)峻形式有所了解的房地產(chǎn)商也應(yīng)該感受到，要想本相目開(kāi)發(fā)成功不僅僅要有前期成功的策劃，還要有后續(xù)建設(shè)的控制、管理與協(xié)調(diào)，并且跟隨市場(chǎng)及時(shí)的變化作出反饋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷調(diào)整，只有這樣本項(xiàng)目所作的種種預(yù)測(cè)才能充分為項(xiàng)目發(fā)揮作用，才更貼近實(shí)際。（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目位于某某市火車北站以東，側(cè)緊華宇廣場(chǎng)，南面為32米城市主干道——站東路，地理位置優(yōu)越，交通方便。2.本項(xiàng)目處于沙坪壩中心區(qū)，社會(huì)環(huán)境比較成熟，附近有商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、山峽廣場(chǎng)（正在修建）、重百沙坪商場(chǎng)、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、重點(diǎn)大、中、小學(xué)等。3項(xiàng)目周邊環(huán)境較好，緊臨華宇小區(qū)，與沙龍廣場(chǎng)對(duì)望，環(huán)境較好。4.設(shè)計(jì)戶型多樣化，能滿足城市不同消費(fèi)層次的需要。價(jià)格定位適中，易于為中青年這一主要購(gòu)買群體所接受。5．好地段+好產(chǎn)品=優(yōu)秀的單體樓盤(pán)（三）項(xiàng)目劣勢(shì)分析1．由于沙區(qū)房地產(chǎn)近年來(lái)非常紅火，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，就其周圍銷售良好的華宇小區(qū)與單體樓——沙龍廣場(chǎng)就會(huì)對(duì)其銷售帶來(lái)極大的對(duì)抗。2.三峽廣場(chǎng)的修建可能會(huì)分走一部分人流。（四）對(duì)本項(xiàng)目的建議及結(jié)論1.消費(fèi)者群體走訪調(diào)查結(jié)論據(jù)近期對(duì)沙區(qū)主要地段實(shí)地走訪居民及樓盤(pán)走訪調(diào)查分析總結(jié)以下幾點(diǎn)：沙坪壩區(qū)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：“以3人（占70%）或4人（占20%）為主的夫妻二人居住（占60%）”；因此，反映在該區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于戶型的需求上面，同樣是著重與80-125的二室二廳或三室二廳（占被訪者的73.34%）；（2）沙坪壩區(qū)家庭年收入上同樣呈現(xiàn)出“中檔約偏高”的水平，即，在3-5萬(wàn)元的占被訪者的90%，在5-7萬(wàn)元的占被訪者的3.33%，但該區(qū)消費(fèi)群體對(duì)住宅均價(jià)的接受卻呈現(xiàn)出偏高的態(tài)勢(shì)，即，能承受2000元-2200元的占被訪者的13.3%，能承受2200-2500元的占被訪者的50%，能承受2500-3000元的占被訪者的26。67%，能承受3000元以上的占被訪者的10%。形成這一現(xiàn)象的主要原因是：第一，該區(qū)住宅供市場(chǎng)因?yàn)橥恋爻杀緲?gòu)成等諸多因素定價(jià)相對(duì)偏高；第二，該區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)多以收入具有相對(duì)穩(wěn)定的國(guó)家機(jī)關(guān)和凄事業(yè)工作人員、教師等構(gòu)成，對(duì)支付價(jià)位較高但可實(shí)行銀行按揭的項(xiàng)目有相對(duì)較強(qiáng)的承受能力。（3）沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者在對(duì)于購(gòu)房目的的選擇上面，與其他各區(qū)最具差別性的就是：該區(qū)消費(fèi)群體具有明顯的多元化傾向：其中，對(duì)于“解決人口增加的居住問(wèn)題”、“追求更為寬松的居住面積”、“追求更好的居住環(huán)境”、“對(duì)目前的午夜管理不滿意”、“為解決子女的入學(xué)問(wèn)題”、“投資”、和“其他目的”等，均有從4%-20%不等的選擇率；這一方面表明該區(qū)正在日益成為一個(gè)以教育為核心、以商貿(mào)為資助的復(fù)合性區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，另一方面也表明該區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成多元性和復(fù)雜性；因此可以看出該區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)前景的。（4）沙坪壩房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)住宅建筑類型的取向具有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：其一就是對(duì)“高層”和“小高層”表現(xiàn)出相對(duì)其他各區(qū)較大的興趣，分別有23.33%和25.42%的被訪者選擇這兩類住宅；其二就是對(duì)住宅建筑類型的不關(guān)注程度相對(duì)其他各區(qū)較高，有26.67%的被訪者選擇“無(wú)所謂”；造成這種原因是該區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)尚未完全激活，住宅項(xiàng)目的發(fā)展并未進(jìn)入高峰階段，并且在該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)占主要地位的住宅項(xiàng)目多以高層為主，因此形成上述消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)；該區(qū)在消費(fèi)市場(chǎng)多元化發(fā)展方面具有進(jìn)一步挖掘潛力的趨勢(shì)。2.戶型定位及建議根據(jù)本項(xiàng)目組對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查并分析后可以得到如下數(shù)據(jù)：客戶的購(gòu)房面積主要集中在70-150m2這個(gè)范圍內(nèi)，其中面積在80-125m2的住房成為客戶關(guān)注的熱點(diǎn)，占總體的73.34%，這說(shuō)明客戶還是比較注重實(shí)用型因此，本報(bào)告建議本擬建項(xiàng)目的戶型定位如下：80-125m2（兩室兩廳或三室兩廳）為主占75%；80以下（一室一廳）占10%；125以上（四室兩廳及躍層）占15%。3.轉(zhuǎn)換層功能定位在裙樓與住宅轉(zhuǎn)換處設(shè)置休閑區(qū)或物管，以供居民休憩，成為一個(gè)亮點(diǎn)，以吸引消費(fèi)者。4.根據(jù)以上數(shù)據(jù)的綜合分析，并考慮到區(qū)位的因素，結(jié)合本項(xiàng)目作為優(yōu)秀單體樓盤(pán)的項(xiàng)目定位，確定市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目可接受的價(jià)格均價(jià)在2000-3000元/m2左右，在后面的經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)取2600元/m2。另外，停車位現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格是5～8萬(wàn)元/個(gè)，本報(bào)告采用8萬(wàn)元/個(gè)進(jìn)行測(cè)算。5．銷售建議：應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目所在地區(qū)的特點(diǎn)，打出教育和文化特色。

第三章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃依據(jù)1、某某市沙坪壩區(qū)建設(shè)委員會(huì)沙建委初審（2001）第46號(hào)文。2、某某市規(guī)劃局重規(guī)建審（2001）沙字第0088號(hào)文。3、某某市公安局消防局重公消審（2001）（高）（初）字第（147）號(hào)。4、業(yè)主提供的設(shè)計(jì)委托書(shū)和有關(guān)地形、地質(zhì)鉆探和管網(wǎng)等資料。5、國(guó)家和某某市現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及條例。二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想（一）設(shè)計(jì)原則在滿足消防、環(huán)保等現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定的前提下，充分尊重自然現(xiàn)狀條件，文脈特征，充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造人居與商業(yè)環(huán)境相互適應(yīng)，相互協(xié)調(diào)的優(yōu)美環(huán)境，達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一。（二）指導(dǎo)思想1、以批準(zhǔn)的方案為基礎(chǔ)，依據(jù)地方各主管部門(mén)及業(yè)主要求，嚴(yán)格遵守建設(shè)部及地方政府制定的相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范。2、該設(shè)計(jì)合理組織城市空間，做到布局合理，節(jié)約用地；內(nèi)外交通組織順暢便利，減少了人流、車流的相對(duì)干擾，減輕城市交通壓力，激活地域人氣，充分發(fā)揮了地塊價(jià)值，設(shè)置了地面、屋面為一體的綠化體系。在關(guān)鍵的防火部位均滿足了消防規(guī)范，可在緊急情況下避免重大損失，充分采用自然通風(fēng)，采光這一有利布置，節(jié)省了能源。設(shè)計(jì)考慮在人口較集中的場(chǎng)地內(nèi)部采用垃圾袋裝后統(tǒng)一集中于專設(shè)的垃圾收集點(diǎn)，既滿足了業(yè)主要求，又有益環(huán)境保護(hù)，在滿足上述要求的同時(shí)，各專業(yè)設(shè)計(jì)盡量做到了技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。使該項(xiàng)目做到環(huán)境效益，社會(huì)效益和投資收益的有機(jī)統(tǒng)一。三、建筑設(shè)計(jì)1、建筑物的使用功能、層數(shù)、層高建筑物的使用功能、層數(shù)、層高詳見(jiàn)下表：序號(hào)建筑物建筑面積（m2）層數(shù)總高度工程等級(jí)使用功能備注1A棟32610.326HF/-3F90m二級(jí)住宅商業(yè)2B棟11484.513+1F/-3F51m二級(jí)住宅商業(yè)2、平面設(shè)計(jì)某某大廈共分為二棟塔式高層住宅，其中A棟為26+1層一梯八戶，戶型均為三室二廳與二室二廳。頂部設(shè)計(jì)為躍層，滿足了城市主流戶型的需求；中間筒體設(shè)計(jì)為兩部消防電梯及一部消防剪刀梯，滿足消防要求。B棟為13+1層一梯六戶住宅，其中一室一廳為二戶，二室二廳二戶，四室二廳兩衛(wèi)二戶，滿足了城市不同消費(fèi)層次的需求，筒體內(nèi)設(shè)置兩部消防電梯及一部消防剪刀梯。頂部躍層均設(shè)置露天曬臺(tái)。大廈裙樓一至四層為商場(chǎng)，底樓設(shè)有自動(dòng)扶梯，商場(chǎng)大空間靈活劃分，符合現(xiàn)代商業(yè)的需求。負(fù)一層為地下商場(chǎng)，負(fù)三層及負(fù)二層為地下停車庫(kù)及設(shè)備用房，設(shè)置兩個(gè)不同方向不同的車輛出入口，滿足消防要求及使用功能。主體住宅戶型平面緊湊，布局合理，客廳及臥室空間獨(dú)立，采光通風(fēng)較好，明廚明廁互不干擾，每戶均設(shè)有放置空調(diào)的位置。3、立面說(shuō)明設(shè)計(jì)追求城市現(xiàn)代文化的風(fēng)采，緊密結(jié)合周邊原有的城市景觀，采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法，著重輪廓線的起伏韻律，運(yùn)用金屬、玻璃、石材等現(xiàn)代建筑材料，營(yíng)造出具有全新時(shí)代感的都市新形象。主要房間主動(dòng)采用符合環(huán)保要求的塑鋼陽(yáng)光凸窗，并結(jié)合空調(diào)室外機(jī)的放置位置，挑板等統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑洋溢著美妙的現(xiàn)代氣息。4、剖面設(shè)計(jì)合理利用建筑豎向交通空間，較好地解決了商業(yè)與居住交通的分流，并利用裙房頂部架空布置綠化景觀，滿足了居住建筑的環(huán)境要求。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、建設(shè)方提供的《工程地質(zhì)勘察報(bào)告》2、各專業(yè)提供的資料3、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GBJ68—84《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9—87《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ11—89《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ10—89《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ7—89《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94—94《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》JGJ3—91（二）活荷載標(biāo)準(zhǔn)值根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GBJ9-87）》住宅1.5KN/M2商場(chǎng)3.5KN/M2車道25KN/M2停車庫(kù)4.0KN/M2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)2.5KN/M2（三）自然條件1、地震設(shè)防烈度按國(guó)家地震局建設(shè)部頒發(fā)的震發(fā)辦[1992]160號(hào)文件和地方有關(guān)文件規(guī)定，本工程設(shè)防烈度為6度。2、基本風(fēng)壓值基本風(fēng)壓值1.1w0=0.33KN/M2（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程地下三層，地上裙房四層，兩幢塔樓，總高度90米，結(jié)構(gòu)形式為框支剪力墻結(jié)構(gòu)。變形縫寬100毫米?？拐鸬燃?jí)框架為二級(jí)。剪力墻為二級(jí)。第四章公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案一、給排水設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13—862、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14—873、業(yè)主提供的資料和要求4、建筑專業(yè)提供的平、立、剖面圖（二）給水1、用水量（見(jiàn)下表）序號(hào)用水名稱用水?dāng)?shù)量計(jì)算水量備注最高日（m3/d）最大小時(shí)（m3/h）1住宅250L/人.d75618919.7Kh=2.52商場(chǎng)3L/人.次20006.0/3車庫(kù)地面沖洗水3L/m2.次529216/4道路、綠化用水2L/m2.次25005.0/5空調(diào)冷卻水補(bǔ)水168/按循環(huán)水量2%計(jì)小計(jì)38419.7未預(yù)見(jiàn)水392按小時(shí)10%考慮合計(jì)423222、給水水源本工程采用城市自來(lái)水，由市政給水管接入，接入管管徑為DN150mm。3、給水方式（1）本建筑室外給水采用消防、生活合一制、管網(wǎng)布置成環(huán)狀，管徑為DN150mm。（2）建筑室內(nèi)采用分區(qū)供水，四層及四層以下裙房直接由市政管網(wǎng)供水，五層以上采用加壓供水，其中19—27層采用屋頂水箱直接供水，6—18層采用減壓閥減壓后供水。（3）建筑于負(fù)三層設(shè)成品玻璃鋼生活水池一座，水池有效容積V=70m3。（三）排水1、排水制度為生活污水及雨水分流制，污水經(jīng)生化處理達(dá)到國(guó)家一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政管網(wǎng)，雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。2、排水量按給水量的90％計(jì)，每天約排放污水250m3/。二、供電設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑電氣設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程》JGJ16—832、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054—953、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054—944、《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ133—905、《工業(yè)與民用建筑電力接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ65—836、《某某地區(qū)住宅電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ65—837、業(yè)主提供的資料和要求（二）本建筑采用一回10KV電源供電，10KV電源由就近降壓站提供，供電電源電纜沿城市電纜溝敷設(shè)至大廈前，再埋地引入大廈配變電所。在大廈負(fù)三樓設(shè)置變配電房，內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器。另在大樓的負(fù)一樓設(shè)置一臺(tái)475KW柴油發(fā)電機(jī)組作為消防負(fù)荷的備用電源。大樓內(nèi)動(dòng)力、照明負(fù)荷采用380/220V電壓供電。1、用電標(biāo)準(zhǔn)用電標(biāo)準(zhǔn)住宅按住戶計(jì)算，商場(chǎng)、設(shè)備用房、車庫(kù)等按單位面積估算，動(dòng)力設(shè)備按實(shí)耗計(jì)算，其各項(xiàng)指標(biāo)如下：住宅：普通5kW/戶躍層8kW/戶商場(chǎng)：40W／m2車庫(kù)設(shè)備用房：10W／m2設(shè)備用房照明：20W／m2其他設(shè)施：按實(shí)際計(jì)算消防設(shè)備未計(jì)入2、用電裝機(jī)容量A、B棟住宅：1122kWA、B棟電梯：60KW商場(chǎng)照明：540kW室外照明：15kW其他設(shè)施：按實(shí)際計(jì)算，預(yù)計(jì)60kW合計(jì)：1797kW3、負(fù)荷計(jì)算本項(xiàng)目按照有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，負(fù)荷計(jì)算采用需要系數(shù)法。4、供電系統(tǒng)高壓供電系統(tǒng)在10KV變配電所中，高壓系統(tǒng)采用單母線分段系統(tǒng)。10KV市電引入變配電室，經(jīng)過(guò)計(jì)量、防雷保護(hù)，再以放射方式向兩臺(tái)變壓器供電。低壓供電系統(tǒng)變電所內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器，變壓器B1容量為1250KVA，主要供大樓的生活用電；變壓器B2容量為1000KVA，主要供大樓的商業(yè)用電。發(fā)電機(jī)出線與B1出線相切換，變壓器B1系統(tǒng)和B2系統(tǒng)之間相互聯(lián)絡(luò)，以滿足消防設(shè)備供電要求。變電所低壓側(cè)均為AC220/380V，TNS制系統(tǒng)供電。變壓器B1、B2系統(tǒng)采用放射方式分別為消防負(fù)荷供電。其他負(fù)荷采用放射式和樹(shù)干式相結(jié)合的方式供電。無(wú)功補(bǔ)償以電力電容集中補(bǔ)償，在變電所各變壓器出線側(cè)分別設(shè)置無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償屏，電容容量分別為：500KVAR，250KVAR。5、配電動(dòng)力設(shè)備配電采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的方式，電梯、水泵等大容量的用電設(shè)備采用放射式供電，其余設(shè)備均采用樹(shù)干式配電。消防負(fù)荷采用雙電源末級(jí)切換配電，切換箱采用備用電源自投自復(fù)裝置。各樓樹(shù)干式、放射式配電主干線采用VV-1KV型電纜；支干線及支線采用BV-500型電纜。配電主干線均采用豎向橋架沿電氣井敷設(shè)，配電支干線和支線均穿鋼管或阻燃PVC管在頂、墻、地內(nèi)敷設(shè)。消防設(shè)備線路均采用阻燃型電纜或?qū)Ь€。6、照明照明系統(tǒng)采用樹(shù)干式供電，商場(chǎng)和住宅照明主干線采用插接母線接至各樓層照明配電箱。照明支干線及支線采用BV-500型電線穿阻燃PVC管敷設(shè)。商場(chǎng)照明以節(jié)能日光燈為主，設(shè)備用房及停車庫(kù)以防水防塵燈為主。商場(chǎng)照明燈具選型及布置由二次裝修確定，這里只考慮預(yù)留配電箱。除車庫(kù)、商場(chǎng)采用照明集中控制外，其余照明均采用就地控制。在各樓梯口、樓梯平臺(tái)、電梯前室、商業(yè)出入口、各種設(shè)備用房出入口及地下車庫(kù)各疏散口，設(shè)帶應(yīng)急電源事故照明燈。應(yīng)急照明線采用ZR-BV-500導(dǎo)線穿PVC管在墻、棚內(nèi)敷設(shè)。三、通訊及電視設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、郵電部《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)規(guī)范》2、業(yè)主提供的資料和要求（二）通訊及電視設(shè)計(jì)1、通訊電話交換站設(shè)在大樓負(fù)一層的弱電控制室內(nèi)。電話設(shè)置按：商業(yè)：1對(duì)/20M2，住宅：2對(duì)/戶設(shè)置，設(shè)備用房按需要設(shè)置。本工程需800對(duì)電話，在弱電控制室內(nèi)設(shè)800門(mén)電話交接箱。樓內(nèi)線路沿弱電豎井進(jìn)入各層分線箱。2、電視大樓電纜電視主要為后端分配系統(tǒng)，信號(hào)由市網(wǎng)引來(lái)，用戶點(diǎn)按商業(yè)：1~2/100M2、住宅：1個(gè)/戶設(shè)置，大樓共有800個(gè)用戶點(diǎn)，供各樓層使用。四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)（一）空調(diào)設(shè)計(jì)1、空調(diào)冷負(fù)荷根據(jù)計(jì)算，本工程空調(diào)系統(tǒng)的冷負(fù)荷約為3042KW；冷負(fù)荷指標(biāo)為230W/m2。2、空調(diào)冷源空調(diào)冷源采用離心式冷水機(jī)組二臺(tái)，置于地下三層制冷機(jī)房。3、空調(diào)水系統(tǒng)（1）空調(diào)水系統(tǒng)采用二管制，整個(gè)大樓為一個(gè)水系統(tǒng)。膨脹水箱為開(kāi)式，位于架空層。（2）整個(gè)大樓水系統(tǒng)采用異程式?？照{(diào)供回水總管上設(shè)壓差旁通閥。空調(diào)末端回水管上設(shè)溫控電動(dòng)閥，以實(shí)現(xiàn)水系統(tǒng)的變水量運(yùn)行。4、調(diào)風(fēng)系統(tǒng)地下一層商場(chǎng)采用新風(fēng)加吊式空調(diào)器系統(tǒng)，氣流組織擬上送上回。地上裙房商場(chǎng)采用全空氣系統(tǒng)，氣流組織擬上送下回。新風(fēng)通過(guò)新風(fēng)管引進(jìn)。（二）通風(fēng)設(shè)計(jì)1、本工程的地下三層汽車庫(kù)分一個(gè)防煙分區(qū)，地下二層分為二個(gè)防煙分區(qū)，每個(gè)區(qū)設(shè)一個(gè)排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，風(fēng)量按6次/時(shí)換氣計(jì)算。補(bǔ)風(fēng)量按排風(fēng)量的70%計(jì)算。2、各設(shè)備的通風(fēng)量根據(jù)以下原則確定：（1）變電間、柴油發(fā)電機(jī)房，按設(shè)備發(fā)熱量；柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)風(fēng)采用自然進(jìn)風(fēng)。（2）高、低壓配電間，6次/時(shí)換氣；（3）水泵房、制冷機(jī)房，4次/時(shí)。五、天然氣設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028—932、《燃?xì)庖?guī)劃設(shè)計(jì)手冊(cè)》3、業(yè)主提供的資料和要求（二）天然氣設(shè)計(jì)方案1、用氣標(biāo)準(zhǔn)按照本項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容，大廈內(nèi)天然氣用氣范圍主要是居民住宅區(qū)，其他只有商業(yè)餐飲有小部份用氣。居民住宅1.5M3/戶·天2、氣源及供應(yīng)范圍天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)，小區(qū)總住宅戶數(shù)為216戶，考慮5％不可預(yù)見(jiàn)用氣量，天然氣總耗量為341M3/天。3、設(shè)計(jì)原則室外天然氣管道采用樹(shù)枝狀系統(tǒng)。每幢住宅天然氣入口設(shè)調(diào)壓箱，室內(nèi)外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后送至住宅用戶使用。室外天然氣管道應(yīng)埋地0.6—0.8米敷設(shè)，管道用玻璃纖維包裹后并涂上瀝青瑪蹄脂作加強(qiáng)絕緣防腐，管材采用無(wú)縫鋼管。住宅用戶設(shè)流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計(jì)在大樓的一層監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控裝置。分別在建筑主要出入口、商場(chǎng)主要出入口以及重要位置設(shè)置攝像頭，監(jiān)控整個(gè)大樓的實(shí)時(shí)狀況。為了住宅的安全，設(shè)置了可視對(duì)講系統(tǒng)。在一層入口處設(shè)置攝像頭，住戶可直接觀察到來(lái)訪者，從而決定是否打開(kāi)大門(mén)，達(dá)到防盜的目的。七、動(dòng)力設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)中沒(méi)有做動(dòng)力設(shè)計(jì)。

第五章消防、環(huán)保及綠化一、消防設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2、各相關(guān)專業(yè)所提供的資料3、某某市公安局消防局重公消審（2001）（高）（方）字第（066）號(hào)關(guān)于同意某某大廈工程方案設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)的審核意見(jiàn)。（二）設(shè)計(jì)范圍及原則1、本設(shè)計(jì)是對(duì)該項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)進(jìn)行的消防設(shè)計(jì)。2、本工程由A棟B棟及裙房組成，分為地下車庫(kù)、商業(yè)裙房、住宅主樓三個(gè)使用功能，均按高層防火設(shè)計(jì)規(guī)范考慮。（三）建筑消防1、某某大廈為雙塔式高層住宅樓，按一類一級(jí)防火等級(jí)設(shè)計(jì)，負(fù)三層負(fù)二層為車庫(kù)，負(fù)一層為地下商場(chǎng)，一~四層為商場(chǎng)，均設(shè)置自動(dòng)報(bào)警和滅火系統(tǒng)，均小于單個(gè)防火分區(qū)所需面積，五層為架空屋頂花園，六層以上為住宅，筒體部分均設(shè)置自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)設(shè)備以及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。2、建筑安全疏散A棟B棟設(shè)一個(gè)閉風(fēng)樓梯間及兩部消防電梯，通道及樓梯間采用自然與機(jī)械通風(fēng)排煙，局部采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。3、耐火構(gòu)造建筑結(jié)構(gòu)梁、板、柱均為現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)按一級(jí)耐火等級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，隔墻采用復(fù)合砼空心磚、太空板等不燃材料，防火卷簾為耐火極限≥3h的復(fù)合鋼質(zhì)卷簾，防火門(mén)則根據(jù)不同類型分別采用甲、乙、丙級(jí)防火門(mén)。（四）化學(xué)消防1、發(fā)電機(jī)房設(shè)置SDE氣體滅火系統(tǒng)，氣體滅火劑用量為42kg。2、車庫(kù)、商場(chǎng)按一只/220m2設(shè)置MF5型干粉滅火器。3、住宅每層設(shè)MF5型干粉滅火器。4、配電間按一只/30m2標(biāo)準(zhǔn)，配置MT27型CO2滅火器。5、車庫(kù)增設(shè)MF70型推車式干粉滅火器。（五）暖通消防防煙樓梯間及合用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，由于塔樓防煙樓梯間為剪刀梯，加壓送風(fēng)量按兩獨(dú)立樓梯間計(jì)；風(fēng)口分別設(shè)置，每隔三層設(shè)一個(gè)自垂百葉風(fēng)口。合用前室每層設(shè)一個(gè)多葉送風(fēng)口，加壓風(fēng)機(jī)均置于架空層。裙樓防煙樓梯只對(duì)樓梯間送風(fēng)，每隔一層設(shè)一個(gè)自垂百葉風(fēng)口。裙樓消防電梯前室設(shè)獨(dú)立送風(fēng)系統(tǒng)。地下三層汽車庫(kù)設(shè)一個(gè)排煙系統(tǒng)，地下二層車庫(kù)分二個(gè)防煙分區(qū)，設(shè)二個(gè)排煙系統(tǒng)，排煙量按6次/時(shí)換氣計(jì)算。補(bǔ)風(fēng)量按排煙量的70%計(jì)算。地下一層商場(chǎng)分為八個(gè)防煙分區(qū)，設(shè)二個(gè)排煙系統(tǒng)，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行排煙。商場(chǎng)最大防煙分區(qū)以不超過(guò)500m2計(jì)，每個(gè)系統(tǒng)的排煙量按其所負(fù)擔(dān)最大防煙分區(qū)每平方米120m2/h排煙量計(jì)。進(jìn)出空調(diào)機(jī)房的送回風(fēng)管上均設(shè)70。C熔斷的防火調(diào)節(jié)閥。二、環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計(jì)范圍及原則本工程環(huán)保設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)按建筑物及環(huán)保設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)。（二）主要污染源、污染物及防治措施1、廢水、污水（1）工程的污廢水來(lái)源于住宅的衛(wèi)生間、廚房等。由于地塊內(nèi)戶數(shù)較多，戶型相對(duì)復(fù)雜，因此排水量較大，排水管道較多。排水方式為排水管排入室外污水檢查井，匯集后排入生化池。污水排放量為350m3/天。（2）地內(nèi)設(shè)置一個(gè)生化池，污（廢）水與雨水分流匯集排入生化池，進(jìn)行統(tǒng)一處理達(dá)標(biāo)后，再排入市政排污管道。2、噪聲控制設(shè)計(jì)所選用的設(shè)備滿足環(huán)保要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行吸聲減噪措施，最大限度地降低噪聲污染。（三）環(huán)境美化與綠化加強(qiáng)對(duì)綠化植被的培植，養(yǎng)護(hù)及管理，采用大于本地區(qū)生長(zhǎng)的綠化植物，以提高其成活率，使之真正起到凈化空氣，美化環(huán)境的作用。三、綠化設(shè)計(jì)以設(shè)計(jì)花園式住宅美化居住環(huán)境為宗旨，從點(diǎn)、線、面相結(jié)合的布置方式入手，居住部分重點(diǎn)突出，以居住空間為主體的庭院綠化，將周邊布置的點(diǎn)狀樹(shù)叢與庭院式精品綠化串聯(lián)成一個(gè)有機(jī)整體，充分利用裙房屋頂綠化進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，使地塊內(nèi)有地面、空中不同層次的綠化生態(tài)景觀，為居民創(chuàng)造出心曠神怡的生活空間。建筑周邊街道全采用廣玉蘭樹(shù)種。庭院綠化以四季花卉灌水為主。配植棕櫚，屋頂花園以草坪為主，點(diǎn)綴鐵樹(shù)，劍蘭等，使地塊內(nèi)四季充滿花香，景色怡人。工程總用地5104.4綠地率15%，應(yīng)加強(qiáng)庭院綠化的精品意識(shí)，加強(qiáng)建筑的垂直綠化和住戶的屋頂綠化，加強(qiáng)綠化管理，使其成為沙區(qū)鬧市區(qū)優(yōu)美的一景。四、安全與衛(wèi)生1、安全（1）防火、防暴該工程建筑按一級(jí)防火等級(jí)設(shè)防。地塊內(nèi)，建筑之間防火間距及消防車道均滿足防火規(guī)范要求。建筑物樓板、梁、柱等，按一級(jí)耐火等級(jí)考慮，吊頂采用不燃材料，管道井每隔1~2層在樓板處用不燃材料作防火分隔。地塊內(nèi)A、B棟均采用封閉、防煙樓梯間，建筑疏散樓梯的布置滿足規(guī)范要求，首層與地下室的入口處設(shè)置耐火極限不低于2小時(shí)的隔墻和乙級(jí)防火門(mén)，并設(shè)明顯標(biāo)志；消防前室采用自然排煙與機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)；車庫(kù)、商場(chǎng)設(shè)自動(dòng)報(bào)警裝置，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。室內(nèi)還采用消防栓滅火設(shè)備等。加強(qiáng)物業(yè)管理，每戶均設(shè)防盜門(mén)，住宅入口門(mén)廳處設(shè)值班人員。（2）電氣安全本工程內(nèi)變壓器均在高、低壓側(cè)各裝設(shè)避雷器作過(guò)壓保護(hù)，在屋頂電梯、風(fēng)機(jī)等配電箱處裝設(shè)過(guò)壓保護(hù)器。住宅衛(wèi)生間做等電位接地。根據(jù)某某雷電日數(shù)和建筑物高度，確定本工程的建筑為一類防雷建筑。本工程采用綜合接地系統(tǒng)，即工作接地、防雷接地、保護(hù)接地、屏蔽接地共用一組接地極，系統(tǒng)工頻電阻小于1歐姆。2、衛(wèi)生（1）總平面圖合理布局總平面圖合理布局，建筑物間距充分，采光良好，地塊內(nèi)設(shè)置一個(gè)污廢水生化處理池及一個(gè)袋裝垃圾收集站，污廢水匯集于生化池，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。提倡垃圾袋裝化。（2）建筑及裝飾材料建筑墻體及室內(nèi)裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，均不選用散發(fā)污染物的材料。（3）室內(nèi)氣流組織地下室采用機(jī)械送風(fēng)，確保了室內(nèi)空氣質(zhì)量。各住宅樓層，室外清潔空氣可先進(jìn)入臥室及客廳，有效地防止了廚、廁的排氣回流，廚房采用管道集中排煙，高空統(tǒng)一排放。五、節(jié)能1、設(shè)計(jì)范圍及主要原則（1）依據(jù)用地紅線范圍內(nèi)的建筑總平面布局，對(duì)建筑材料和裝飾及公用工程進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。（2）合理選用國(guó)家已頒布的節(jié)能型設(shè)備，做到了不使用淘汰型節(jié)能設(shè)備。2、主要節(jié)能措施（1）總平面布置地塊內(nèi)各高層建筑沿街排列，各建筑之間干擾較小，有較好的采光及自然通風(fēng)。（2）建筑物建筑形體在結(jié)構(gòu)上合理設(shè)計(jì)，使之既豐富了立面景觀，又控制建筑結(jié)構(gòu)部分的耗材起到了較好的節(jié)能效果，門(mén)窗采用塑鋼透明玻璃，提高了門(mén)窗的氣密性及控制了雨水的滲透。（3）公用設(shè)施電氣：配電所緊靠高層建筑筒體部分，減少了能量損失，節(jié)約了有色金屬。室內(nèi)外燈具的自控及室內(nèi)燈具開(kāi)發(fā)均選用節(jié)能型產(chǎn)品。暖通：推行夏季自然通風(fēng)，間歇機(jī)械通風(fēng)合理布置，提高功效。給排水：選用節(jié)能型供水設(shè)備，器材以及節(jié)水型潔具，合理使用供水。

第六章運(yùn)作機(jī)制與機(jī)構(gòu)一、機(jī)構(gòu)框架某某某某實(shí)業(yè)有限公司成立于1986年，為城市二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，該業(yè)主專門(mén)成立一個(gè)項(xiàng)目辦，負(fù)責(zé)項(xiàng)目有關(guān)事宜。具體見(jiàn)下圖6-1所示：監(jiān)理單位監(jiān)理單位咨詢機(jī)構(gòu)利得爾公司設(shè)計(jì)單位施工單位材料設(shè)備供應(yīng)單位咨詢合同監(jiān)理合同設(shè)計(jì)合同施工合同供應(yīng)合同監(jiān)理與被監(jiān)理關(guān)系圖6-1項(xiàng)目機(jī)構(gòu)關(guān)系圖二、運(yùn)行機(jī)制項(xiàng)目具體的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理任務(wù)及材設(shè)供應(yīng)通過(guò)簽定合同交由各承包商完成。項(xiàng)目辦主要負(fù)責(zé)：1、建設(shè)資金的籌措與運(yùn)作以及日常財(cái)務(wù)工作，保證項(xiàng)目資金的有效使用，做成本控制工作。2、協(xié)調(diào)各方關(guān)系，包括與各職能部門(mén)的聯(lián)系以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位之間的關(guān)系，并協(xié)助監(jiān)理公司進(jìn)行工程管理。3、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的營(yíng)銷，即負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷人員的培訓(xùn)管理，對(duì)外宣傳包裝，制定營(yíng)銷計(jì)劃及實(shí)施，并負(fù)責(zé)對(duì)客戶的接洽活動(dòng)。

第七章項(xiàng)目招投標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令及某某市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。推薦招投標(biāo)方案如下：一、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求1、由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定施工單位、勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。2、資質(zhì)要求建議：勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)以上設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)以上施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí)二、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，鑒于本項(xiàng)目為二級(jí)高層建筑，建議業(yè)主單位按照國(guó)家的規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。

第八章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與銷售計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排本項(xiàng)目建筑面積48369.8平方米，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)及現(xiàn)有工程施工技術(shù)水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目建設(shè)完成，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)周期為2年。具體實(shí)施時(shí)間安排：2001年8月完成方案設(shè)計(jì)報(bào)批，初步設(shè)計(jì)報(bào)建審批，及初步可行性報(bào)告。2001年12月施工圖設(shè)計(jì)及施工招、投標(biāo)工作并作施工準(zhǔn)備。。2002年3月進(jìn)一步完善可行性研究，并開(kāi)工。2003年8月全部竣工。進(jìn)度詳見(jiàn)表8－1表8-1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表序號(hào)246810121416182022241可行性研究及項(xiàng)目審批2初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3七通一平4基礎(chǔ)施工5主體工程及裝飾工程6安裝工程7環(huán)境綠化8收尾及驗(yàn)收二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)國(guó)家規(guī)定，高層建筑完成主體1／3層數(shù)即可預(yù)售，即本項(xiàng)目在建至第10層時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售可在建設(shè)計(jì)算期的第二年第一季度下旬（2002年10月）開(kāi)始。由目前對(duì)購(gòu)房者心態(tài)的分析可作出如下預(yù)測(cè)：銷售期為2年：銷售第一年40%，其中第一季度5%，第二季度10%，第三季度10%，第四季度15%；銷售第二年60%，其中第一季度（工程主體竣工階段，準(zhǔn)現(xiàn)房）25%，第二季度20%，第三季度10%，第四季度5%。具體分布見(jiàn)下圖：

第九章投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍“某某”是以居住為主，配以商場(chǎng)、門(mén)面、地下車庫(kù)等公用建筑用房，功能完善的居住小區(qū)。本報(bào)告投資估算范圍包括征地拆遷費(fèi)、全部房屋的建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)以及與房屋配套的環(huán)境、綠化、給排水、電氣和天然氣、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的費(fèi)用。（二）投資估算編制依據(jù)◆1999年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額某某市基價(jià)表》◆1999年《某某市市政工程預(yù)算定額》◆1999年《某某市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆2000年《某某市安裝工程單位基價(jià)表》◆2000年《某某市安裝工程費(fèi)用定額》◆2001年l－12期及2002年1——3期《某某市建筑工程造價(jià)信息》◆某某市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件◆建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件◆建設(shè)單位提供的有關(guān)費(fèi)用的實(shí)際資料◆建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門(mén)批復(fù)資料◆某某市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院提供的基礎(chǔ)資料◆某某市建設(shè)委員會(huì)渝建函（2002）68號(hào)《某某市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于某某大廈等兩個(gè)項(xiàng)目列入主城區(qū)危舊房改造工程的批復(fù)》◆其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容本估算是在某某市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目定額、費(fèi)用、規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際造價(jià)水平編制的。項(xiàng)目總投資由以下內(nèi)容組成：1、工程費(fèi)用：包括所建房屋的建筑工程費(fèi)、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場(chǎng)、變壓器等變配電設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)工程、給排水工程、弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等。2、其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要包括土地出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。3、預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。4、建設(shè)期利息。（四）投資估算結(jié)果項(xiàng)目擬建建筑面積48369.8平方米，建設(shè)總投資8642.31萬(wàn)元，工程費(fèi)用5786.18萬(wàn)元，其他費(fèi)用2254.04萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)482.41元，建設(shè)期利息119.68萬(wàn)元，總投資估算金額及各部分比例詳見(jiàn)附表2。（五）關(guān)于投資估算的說(shuō)明1、本投資估算中有關(guān)工程量的內(nèi)容，來(lái)自于某某大廈相關(guān)的設(shè)計(jì)文件。2、建筑安裝工程費(fèi)用是根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目的建筑安裝費(fèi)用，結(jié)合現(xiàn)行的定額及有關(guān)的市場(chǎng)信息，按比例綜合估算得出。3、設(shè)備購(gòu)置設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（包括運(yùn)雜費(fèi)）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價(jià)，計(jì)列費(fèi)用中未包括設(shè)備安裝費(fèi)用。4、土地費(fèi)用土地費(fèi)用，主要根據(jù)土地價(jià)格的相關(guān)因素：（1）土地類別：本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為商業(yè)兼有住宅，因此土地用地類別為綜合用地。（2）土地級(jí)別：就沙坪壩而言，地處中心繁華地帶，屬最高級(jí)別。（3）容積率：本地段規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率較高。綜合考慮這三項(xiàng)因素，并結(jié)合某某市主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施的通知中的有關(guān)土地出讓金的規(guī)定及目前某某市土地綜合市場(chǎng)價(jià)格，本項(xiàng)目土地費(fèi)用估算為250萬(wàn)元/畝。5、城市建設(shè)配套費(fèi)按某某市人民政府令（2001）規(guī)定的110元／m2進(jìn)行計(jì)算。又根據(jù)渝府發(fā)（2001）41號(hào)《某某市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見(jiàn)的通知》中的收費(fèi)政策，拆除面積沖抵新建面積部分免收，按照相關(guān)資料，本項(xiàng)費(fèi)用為87.55萬(wàn)元。6、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及其他稅費(fèi)，分項(xiàng)目說(shuō)明如下：（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按重財(cái)城（1992）081號(hào)文規(guī)定計(jì)算，按工程費(fèi)用的1．5%計(jì)。（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部的價(jià)費(fèi)字（1992）375號(hào)文的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，該費(fèi)用為72.55萬(wàn)元。（3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)價(jià)費(fèi)字（1992）479號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，按工程費(fèi)用的1.2%計(jì)取。（4）標(biāo)底編制費(fèi)：按渝建發(fā)（2000）352號(hào)文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。本項(xiàng)目為5.23萬(wàn)元（5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按重價(jià)費(fèi)（1996）100號(hào)文規(guī)定計(jì)列，按工程費(fèi)用的0.3%計(jì)。由于本工程為危舊房改造項(xiàng)目，按照渝府發(fā)（2001）41號(hào)文的有關(guān)規(guī)定減半征收，為9.83萬(wàn)元。（6）其他收費(fèi)：按渝府發(fā)（2001）41號(hào)文的有關(guān)政策減半或免征估算。7、預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（1995）1041號(hào)文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為6%。由于這兩年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，物價(jià)趨于穩(wěn)定，所以本項(xiàng)目暫不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。8、建設(shè)期利息項(xiàng)目建設(shè)期的銀行借款利息，按中國(guó)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定的一年至三年期貸款年利率即5.94%進(jìn)行估算。二、資金籌措房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都是邊投入邊售房的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目，從《投資計(jì)劃與資金籌措表》（附表2）可知，項(xiàng)目第1年主要靠業(yè)主資本金和銀行貸款投入，第2年開(kāi)始就可以主要靠銷售收益和銀行貸款投入建設(shè)，第3年開(kāi)始便可償還貸款。因此項(xiàng)目總投資達(dá)8642.31萬(wàn)元，需向銀行借款3000萬(wàn)元，其余資金由公司注冊(cè)資金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益投入。因此總的籌資方案如下：1、業(yè)主資本金投入3000萬(wàn)元2、房屋銷售收益投入2642.31萬(wàn)元3、銀行貸款3000萬(wàn)元詳細(xì)的資金籌措方案見(jiàn)附表3。根據(jù)以上籌資方式，銀行借款資金占總投資的34.71%，企業(yè)自籌資金占34.71%，符合國(guó)家有關(guān)資本金的要求。

第十章經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法（一）評(píng)價(jià)依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)［20001205號(hào)］。3、本項(xiàng)目各項(xiàng)成本及效益核算以財(cái)政部頒發(fā)的《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)。4、中華人民共和國(guó)建設(shè)部建標(biāo)（2000）205號(hào)關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知。5、本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字1994第001號(hào)）和《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（材稅字1999第210號(hào)）的有關(guān)精神執(zhí)行。（二）評(píng)價(jià)原則1、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循以靜態(tài)分析為主，動(dòng)態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。2、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)銷售價(jià)格及成本均不考慮通貨膨脹因素。3、為規(guī)避市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則。（三）評(píng)價(jià)方法1、假設(shè)條件假設(shè)項(xiàng)目在2年建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，房屋市場(chǎng)銷售與預(yù)測(cè)基本一致，國(guó)家宏觀政