某地蘋果園項目可行性研究報告

某地蘋果園項目可行性研究報告目錄科技成果推廣項目xx科技大學簡介………6光機電一體化TOC\o"1-1"\f\h\z1.開目CAD、CAPP、PDM 62.xx“世紀星”系列數(shù)控系統(tǒng) 103.系列激光加工成套設備 124.立式捏合機系統(tǒng) 155.溫室環(huán)境智能控制系統(tǒng) 156.板材激光切割、拼焊數(shù)控加工機 157.高功率三軸龍門式激光切割機 158.無反射CO2激光雕刻機 169.小功率多功能CO2激光雕板切割機 1610.HW01棒料數(shù)控彎曲機 1611.CBN高效數(shù)控磨床及其關鍵技術 1712.自動紅外焦距儀、紅外光束成像光斑分析儀 1713.快速分光顏色測量系統(tǒng) 1714.存、取放射源機械手作業(yè)系統(tǒng) 1815.磁致伸縮線性位移和數(shù)字化測量系統(tǒng) 1816.水下機械手及水下云臺 1817.位移量測量的數(shù)字化模板 1918.2500噸級化學品內河運輸船 1919.埋地供水管聲為檢漏技術 1920.復雜結構一聲場耦合系統(tǒng)聲振環(huán)境預報平臺 1921.河流中水集閾值及控制對策 2022.陶瓷印刷激光雕刻機 2023.中小企業(yè)信息管理系統(tǒng)Eims 2024.大型微機變壓器保護系統(tǒng) 2125.光學電流電壓互感器 2226.電力系統(tǒng)繼電保護軟件系統(tǒng) 22電子27.EOS/MODIS衛(wèi)星遙感數(shù)據接收、處理及應用系統(tǒng) 2228.醫(yī)院信息原理系統(tǒng)及醫(yī)技檢驗系統(tǒng) 2229.基于濃縮數(shù)據立方的聯(lián)機分析處理和梯度挖掘 2330.支持XML的數(shù)據庫管理系統(tǒng)XDM 2331.分布式主動型教學實驗虛擬構造和運行平臺總體方案設計 2432.集群視頻信息處理平臺 2433.智能化家庭網關 2434.嵌入式系統(tǒng)集成開發(fā)平臺 2535.嵌入式Linux操作系統(tǒng) 2536.基于Linux的中小企業(yè)ERP/CRM軟件平臺 2537.基于國產數(shù)據轉戶口的企業(yè)信息化管理系統(tǒng) 2538.煤油化工過程質量參數(shù)采集系統(tǒng)研究 2639.面向網絡入侵檢測系統(tǒng)的并行數(shù)據挖掘技術研究 2640.勞動就業(yè)管理信息網絡系統(tǒng) 2641.境內外國人管理信息三級網系統(tǒng) 2642.省級煙草專賣電子交易網絡系統(tǒng) 2743.中國公民因私出國（境）三級網管理信息系統(tǒng) 2744.水質在線監(jiān)測儀 2745.單相交流電容電機變頻器 2746.交通參數(shù)視頻檢測系統(tǒng) 2847.基于專家知識的中央直屬糧庫微機監(jiān)控管理系統(tǒng) 2848.“公司加農戶”模式管理信息系統(tǒng) 2849.遠程電梯監(jiān)控系統(tǒng) 2950.復雜控制系統(tǒng)工程與技術 2951.提高82B性能穩(wěn)定性研究——高線小冷系統(tǒng)工藝參數(shù)優(yōu)化 2952.高速工業(yè)縫糿機的伺服驅動與控制 2953.數(shù)字式光纖電流測量儀 3054.輸出可調節(jié)穩(wěn)定直流/交流電流源及電壓源 3055.光纖液位測量儀 3056.電站高壓斷路器在線狀態(tài)監(jiān)測（含SF6氣體濕度、密度） 3157.各種規(guī)格永磁操動機構 3158.一體化電壓/電流傳感器 3159.高溫超導磁儲能系統(tǒng)及高溫超導磁體技術 3160.高壓開關電源 3261.全可控智能化能量回饋器 3262.經濟型專用變頻器 3263.永磁同步電動機全數(shù)字化調速系統(tǒng) 3264.絕緣子串在線檢測儀 3365.氧化鋅避雷器測試儀 3366.變電站設備絕緣在線智能監(jiān)測及診斷系統(tǒng)（裝置） 3367.光學電壓互感器 3368.空心線圈電流互感器 3469.有源光電電流互感器 3470.同步發(fā)電機微機勵磁調節(jié)器 3471.超聲波液位計 35材料72.快速原型制造技術 3673.高耐磨系列焊接材料 3774.汽車踏板在線檢測系統(tǒng) 3775.激光加工吸光涂料 3876.HGH422硬面藥芯焊絲 3877.鋁塑管超聲波焊頭 3878.三維真實感注塑模CAE軟件 3879.中大型融墨鑄鐵生產技術 3880.選擇性激光燒結快速成形技術及系統(tǒng) 3981.節(jié)水產品快速制造技術 3982.復雜陶瓷產品快速制造技術研究及應用示范工程建設 4083.注塑?？焖僦圃旒上到y(tǒng) 4084.激光制備納米金屬及納米金屬氧化物的技術 4085.材料激光表面處理技術 4186.高性能足金制品開發(fā) 4187.亞微米和納米復合金屬陶瓷刀具材料 4188.質子交換膜燃料電池（PEMFC）自行車 4289.轎車安全氣囊壓蓋與殼體流動控制精密成形技術 4290.超薄壁鑄態(tài)鐵素體球鐵生產技術 4391.奧貝球鐵生產技術 4392.不銹鋼及碳鋼精煉 4393.無機納米抗菌材料 4394.900MHz、1.8GHz微波介質陶瓷濾波器制造技術 4495.燃料電池用關鍵能源轉換材料 4496.高性能電-磁流變液及其器件 4497.MISiC電容及Schottky二極管式氣體傳感器 4498.自潤滑超耐磨高分子復合板材 4599.納米阻燃聚丙烯 45100.超強超韌液晶高分子納米復合材料 45能源與動力101.MFBVAS多功能軸系動平衡及振動分析系統(tǒng) 45102.火電廠污染排放在線監(jiān)測與總量排放控制優(yōu)化系統(tǒng) 47103.垃圾焚燒爐焚燒過程的智能控制軟件 47104.火電廠優(yōu)化吹灰系統(tǒng) 47105.下排氣型循環(huán)流化床鍋爐 48106.雙循環(huán)流化床鍋爐 48107.流化床高溫煙氣爐 49108.循環(huán)流化床粉煤氣化爐 50109.新型濕式全旋流煙氣凈化裝置 50110.水電站水庫優(yōu)化調度的理論與應用 51化工與環(huán)保111.新型高溫高效緩蝕阻垢劑 51112.空調親水鋁箔專用高耐堿底涂 51113.磷精細化學品的開發(fā)和應用 52114.高分子量水性環(huán)氧乳液 52115.高產率六氯環(huán)三磷腈的生產工藝 52116.長效停爐停機保養(yǎng)新技術/新藥劑 53117.城市生活垃圾堆肥處理廠運行、維護及安全技術規(guī)程 53118.城市生活垃圾衛(wèi)生填埋場運行維護技術規(guī)程 54119.城鎮(zhèn)垃圾處理區(qū)域化管理模式研究 54120.跌井式浮油高效收集設備研發(fā) 54121.發(fā)電機內冷水系統(tǒng)專用緩蝕新技術 54122.骨腫瘤熱療法高效復合生物鐵磁體微晶玻璃制備 55123.鍋爐帶負荷安全清洗技術及應用工藝方案 55124.鍋爐節(jié)能節(jié)水降耗安全經濟生產成套技術 56125.含油廢水綜合處理技術與設備 56126.環(huán)保型切削液的研制與推廣應用 56127.廚房油煙凈化設備的技術研發(fā)與配套設施定型研究 57128.膜分離技術在制藥、生化、化工、環(huán)保及城市供水中的應用 57129.汽包鍋爐爐內水工況優(yōu)化個性化處理新方案 58130.燃煤鍋爐沖灰管運行中化學除垢新工藝 58131.熱態(tài)工業(yè)爐渣制備微晶陶瓷技術 59132.太陽能煙囪發(fā)電新技術 59133.中山市市域環(huán)境衛(wèi)生控制性規(guī)劃 59134.重力翻板式垃圾發(fā)酵裝置 59135.自清洗動態(tài)膜微濾器 60136.新型非糖補鋅甜味劑—糖精鋅 60137.新型高效Lewis酸催化劑 60138.植物生長調節(jié)劑三氟吲哚丁酸的合成技術 60139.血管緊張素II受體具有拮抗作用的酰胺類化合物的制備方法 61140.CorrTest腐蝕電化學測試系統(tǒng) 61141.鋼材熱浸鍍（滲）鋁技術 61142.廢水處理的淀粉改性產品的生產技術 61143.高濃度難降解有機廢水納米催化降解 62144.高溫環(huán)境用鋁合金犧牲陽極 62145.有害物質無害化技術 62146.表面活性劑等特殊化學品的工業(yè)應用 62147.金屬腐蝕與材料保護技術的研究與開發(fā) 62148.自潤滑超耐磨高分子復合板材 63149.環(huán)保型水乳化燃料油的研究 63150.油田鉆井液高性能無熒光水溶性高分子極壓潤滑劑NPB 63151.水基型高性能切削磨削液 63152.抗紫外/近紅外透明納米薄膜 64153.模板法制備SiO2納米管 64154.新型鋰離子電池電解質——分子凝膠 64155.防霉電子元器件密封膠 65156.胰島素口腔噴劑 65157.口服胰島素—一種治療糖尿病的藥物 65158.LDZ-3汽車燃燒及供油系統(tǒng)綠色清洗劑 65159.用于泡沫塑料的粘接劑 65建筑與土木160.城市規(guī)劃與城市建設領域的策劃、規(guī)劃與設計 66161.大城市老城區(qū)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 66167.節(jié)能建筑設計與建筑節(jié)能技術 66168.山水城市空間系統(tǒng)研究 67169.市政工程設計CAD—MECAD 67170.智能建筑和智能住宅小區(qū)的系統(tǒng)集成 68171.城市舊住宅（區(qū)）小康型更新改造 69172.復雜結構虛擬仿真技術 69173.小康住宅節(jié)能評價方法及小康住宅設計 70174.建設項目環(huán)境影響評價資格證書 70生命科學175.胰島素口腔噴霧劑新藥 70176.半導體激光牙齒強力潔白儀 71177.塊莖類傳統(tǒng)加工后副產品的深加工技術 72178.天然植物保健飲料及無菌生產技術 72179.微生物腐蝕的生物防治技術及相關設備和產品 72180.高型高效無毒廣譜生物農藥的研制 73181.預防和治療糖尿病的保健食品及新藥研究開發(fā) 73182.膜片鉗技術的應用 73183.新型多功能磁傳動生物反應器 73184.中藥有效提取和鑒定 74185.應用基因工程技術改良小麥品質 74186.農藥毒理研究中心 75187.保健食品功能學評價中心 75188.治療艾滋病的納米制劑 76189.治療慢性萎縮性胃炎的新藥益胃康顆粒劑 76190.人工蛇膽的開發(fā) 77191.全新抗高血壓藥物(一類)美林洛爾 77近三年專利項目一覽 79項目發(fā)展時機研究經濟發(fā)展因素A. 某地市地理位置概述本項目所在城市——某地，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經濟、科技、文化、教育、信息和金融的中心。某地地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產資源、農副產品資源、土特產資源，盛產具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。某地地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經濟中心。某地東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。某地市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨物進出海大通道的重要咽喉，也是連接東南沿海和西南腹地這一經濟區(qū)域的“結合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。某地距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰某地的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿易十分有利。某地憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。B. 某地市近兩年經濟發(fā)展情況及態(tài)勢房地產投資與國民經濟發(fā)展間存在著互動關系。經濟發(fā)展水平是房地產開發(fā)投資及發(fā)展的基礎。房地產的健康發(fā)展又會帶動國民經濟的發(fā)展。房地產開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經濟發(fā)展周期、收入與消費、固定資產投資水平、住宅產業(yè)化（商品化）等。2001年，某地市全年國內生產總值達322.63億元，增長10%。其中，第一產業(yè)增加值48.63億元，增長1.6%；第二產業(yè)增加值94.27億元，年增長7.5%；第三產業(yè)增加值179.73億元，年增長13.6%。一、二、三產業(yè)在國民經濟總量中所占的比重分別是15.2%、28.8%、56.0%，第三產業(yè)的興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經濟特色。（數(shù)據來源：《某地統(tǒng)計年鑒2001》）2002年，某地市國民經濟繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內生產總值達356億元，比上年增長11.50%，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產業(yè)達50.90億元，增長10.80%；第二產業(yè)達101.90億元，增長12.20%；第三產業(yè)達203.20億元，增長11.30%。產業(yè)結構進一步優(yōu)化，經濟運行質量不斷提高,固定資產投資完成122.94億元。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農民人均純收入為2524元，增加203元。城鎮(zhèn)和農村人均居住面積分別達到9.1平方米和19平方米.（以政府工作報告為準）2003年開始，某地市進入全面建設小康社會、加快推進現(xiàn)代化發(fā)展的重要關鍵階段。主要預期目標：國內生產總值增長11%左右，其中，第一產業(yè)增長6%,第二產業(yè)增長10%,第三產業(yè)增長12%;財政總收入增長11%;全社會固定資產投資增長13%左右;實際利用外資增長11%,全市外貿出口增長5%;社會消費品零售總額增長10%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加7%元,農民人均純收入增加200元。（以上數(shù)據摘自2003年《政府工作報告》）表1.1.2-1某地市近十年國內生產總值（按當年價格計算）單位：萬元年份國內生產總值第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530數(shù)據表明：某地市國民經濟和社會發(fā)展處在經濟發(fā)展周期的上升期，經濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產業(yè)、固定資產投資增長迅速。人口因素某地是一個以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風情和沿海開放特點的首府城市。某地市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30多個民族，2002年，全市壯族人口有1892245人，漢族人口有1048034人，分別占全市總人口的63.56%和35.20%。某地市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開發(fā)區(qū)六個城區(qū)、一個郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個縣。2002年末，某地市總人口297.70萬人，其中市區(qū)人口140.38萬人，兩個縣人口為157.31萬人。全市人口自然增長率為4.99‰，人口增速保持平衡增長。在2001年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會議上，提出了城市化建設目標：在2005年把廣西的某地、柳州建設成為特大城市，城市人口分別達到150萬和120萬，相當于某地市每年的人口機械凈增長約為10萬人。城市化的加速發(fā)展，使某地市中低價位的商品房需求增大，為某地樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機。表1.2-1某地市2002年人口統(tǒng)計指標名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總人口數(shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農業(yè)人口人1736244372225824940539079非農業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長率‰4.994.637.462.24表1.2-2某地市2002年各區(qū)人口統(tǒng)計指標名稱總戶數(shù)（戶）總人口（人）占地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)530091702037.223639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)802992768105.5549875邕寧縣2339829260374725195武鳴縣1815126471303366192如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占某地市總人口的31.10%和21.73%；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占某地全市人口的14%；其次是新城區(qū)，占全市總人口的11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當，分別占全市人口的6%、9%和5%。通過考察某地市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項指標，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是某地市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經濟有著較大的關系。隨著國家、廣西區(qū)、某地市經濟態(tài)勢的強勁發(fā)展，未來全球一體化，以及某地市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實施，某地市人口增長的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。某地市經濟不斷發(fā)展，使市民的收入和消費得到較大的提高。2002年，某地市城市居民人均可支配收入為8796元，比2001年增加890元，增長11.26%，扣除價格因素，實際增長13%；城市居民人均消費性支出6970元，比上年增加521元，增長8.98%，扣除價格因素，實際增長13.64%。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，節(jié)余率為7.68%，比上年降低4.04%，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。表1.2-4某地市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消費性支出（元）199014541360199116591667199221061853199330812624199445434288199555445055199659735425199759315456199865705800199968476321200074836953200179067107200287966970今年某地市整體經濟狀況得到快速發(fā)展的同時，居民收入也相當豐厚，1-3月某地市個人所得稅入庫為9400萬元，同比增長112.2%,意味著職工收入有大幅度的提高。考察某地市居民的消費結構，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由1998年的42.36%下降為37.5%。而設備用品及服務、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由1998年的7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升為12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。城市居民家庭消費質量顯著提高。隨著福利分房的取消，住房消費逐步成為消費的熱點，并帶動住房裝修支出的上升。2002年，某地市居民人均購建房支出1127.83元，比上年增長7.62%；年人均住房裝修服務支出66.15元，增長61.98%；年人均家具材料及室內裝飾品支出63.42元，增長5.3倍。表1.2-42002年某地市居民家庭居住情況指標名稱調查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計200619按居住面積分4平方米以下144-6平方米3126-8平方米9368-10平方米166810-12平方米257912-14平方米3210214平方米以上114318按房屋產權分公房3095租賃私房15自有房99297部分產權的自有房69219其他13某地市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。社會與文化因素某地市歷史悠久，自古就是我國南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實的文化歷史底蘊。某地古屬百粵領地，新中國成立后，1950年設某地（省轄市）為廣西省會，1958年廣西壯族自治區(qū)成立，某地為自治區(qū)的首府至今。改革開放以來，某地市不斷提高城市綜合實力、努力塑造城市新形象，經濟建設和精神文明建設取得了前所未有的發(fā)展。某地市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質和城市的文明程度得以不斷提高。了解某地的民俗風情與文化特色，能夠為項目的定位及目標客戶的描述提供有力的依據，而地方語言及飲食習慣是一個城市眾多文化因素中兩項最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍晳T及行為特征。某地一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。隨著時代的發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是某地人現(xiàn)時的日常用語。某地白話是某地代表性的地方語言，源于廣東話（據說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，某地白話和廣東話在語調上還是有些區(qū)別。某地的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；某地市設有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風情；某地市具有地方特色的風味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；某地的傳統(tǒng)風味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。而某地人對“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。通過重點考察某地市民的語言、飲食習慣，可以發(fā)現(xiàn)，某地人與廣東人在生活習慣方面較為相似，而且某地人普遍接受廣東的生活模式，承認廣東與其地區(qū)相比，具有一定的先進性，以縮小某地市與國內先進城市差距作為城市發(fā)展目標。政策與法律因素1.4.1國家及某地市房地產相關政策法規(guī)2002－2003年6月房地產法律法規(guī)對房地產的影響2002年2月25日建設部下發(fā)了《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知》，目的為加強對房地產開發(fā)項目的管理，確保工程質量，保護購房者的利益。2、2002年2月26日建設部出臺了《住宅室內裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經濟糾紛增多、消費者合法權益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費的現(xiàn)象。3、2002年5月23日建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產的管理，活躍房地產市場，使房地產市場既活躍又有秩序，切實保障購房者的權益。4、2002年7月1日國土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標拍賣出讓國有土地使用權的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的法律依據、原則、范圍、程序和法律責任等。5、2002年8月1日國土資源部下發(fā)了《關于進一步規(guī)范建設用地審查報批工作有關的通知》，目的為規(guī)范建設用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設用地審查報批質量效率，為經濟建設必須用地提供保障。6、2002年10月22日由建設部起草，國務院法制辦公室公布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意見。條例共分6章72條，內容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護以及相應的罰則等多方面。這是國家出臺的第一部關于物業(yè)管理的行政法規(guī)。7、2002年11月17日由建設部、國家計委推出《經濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從2003年1月1日起施行。（資料來源（《當代生活報》）。8、2003年4月9日由某地市政府正式轉批某地市公安局《關于進一步改革戶籍管理制度和意見》，實施新的戶籍準入制度，明確規(guī)定以準入條件取代進城人口控制指標，進一步放寬外地人落戶某地的條件。9、2003年由某地市政府印發(fā)了《某地市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》將于2003年7月1日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導價，及搬遷補助和停產停業(yè)補償指導價。10、自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關于做好農民進城務工就業(yè)管理和服務工作的通知》，《通知》明確提出了“農民進城務工，待遇等同居民”的新規(guī)定。11、2003年6月8日國務院總理溫家寶簽署第379號國務院令，公布《物業(yè)管理條例》，條例自2003年9月1日施行。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護、法律責任、附則。12、2003年6月21日，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應適當提高首付比例”。私房拆遷補償指導價單位：元/平方米結構用途、級別框架磚混磚木簡易住宅旅社辦公一級2200200018001385二級2060187016831135三級192517501575930四級178016201460760五級165015001350720鋪面一級5115465041852325二級4840440039602200三級4620420037802100四級4290390035101950五級3960360032401800說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償公房拆遷補償指導價單位：元/平方米結構用途、級別框架磚混磚木簡易住宅126511501035575辦公用房133012101090605旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級2930266023901330二級2820256023001280三級2650241021701205四級2490226020301130五級2200200018001000說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償有關補助費和停產業(yè)補償指導價格類別項目費用標準搬遷補助費住宅搬遷費按房屋建筑面積每平方米每次5元標準非住宅搬遷費按房屋建筑面積每平方米每次5元補助以實際搬遷的貨物和設備拆裝及運輸?shù)氖袌鰞r格費用標準搬遷誤工費每戶100元/次電話、寬帶網遷移費按電信部門規(guī)定的安裝費標準有線電視安裝費按廣播電視部門規(guī)定的原安裝收費標準三相電源安裝費按供電部門規(guī)定的收費標準空調遷移費窗式50元/臺，壁掛式100元/臺，柜式150元/臺管道燃氣按拆除時的安裝標準太陽能熱水器按拆除時的安裝標準房屋所有權辦證補助費200元/證住宅房屋臨時安置補助按應補償建筑面積計算，一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米10元，三類地段每月每平方米8元，四類地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。非住宅房屋停產、停業(yè)補償費指導價格鋪面：以實際營業(yè)面積計算（不含營業(yè)配套用房），一類地段每月每平方米40元，二類地段每月每平方米35元，三類地段每月每平方米30元，四類地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。其它用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。房屋建筑安裝工程造價計價標準單位：元/平方米結構鋼混(高層)鋼混(小高層)鋼混(多層)排架(工業(yè)廠房)磚混磚木簡易計價標準1400100800750700525125以上政策法規(guī)的制定與實施，為某地市房地產經營活動的各項運作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進某地市房地產市場的健康發(fā)展。如《某地市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》的實施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補償方法，利于加快舊城改造的進度，戶籍政策的放寬及進城務工農民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到來，《物業(yè)管理條例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運行。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為某地市房地產業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。央行發(fā)布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，重點支持中低收入家庭購買住房，促進中低價位住宅產品發(fā)展，能有效推進住宅產業(yè)化，但又加強了對二次置業(yè)購買人群的控制。1.4.2 某地市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響某地是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎設施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強。某地市的發(fā)展規(guī)劃主要經歷了以下的階段：1992年6月，某地市被國務院批準實行沿海開放城市政策以后，重新調整了城市發(fā)展目標：在1994年提前六年實現(xiàn)國民生產總值翻兩番的基礎上，到2000年實現(xiàn)翻三番?？傮w規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴大到155平方公里，人口達150萬人，把某地逐步建成具有南國風光、民族特色的現(xiàn)代化城市。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導下，某地市近年來不斷增加城市建設資金的投入，有效地加快了城市的建設，投資、生產和生活環(huán)境得到了較好的改善。1995年，某地市居民人均住房面積達到5.35平方米，2002年人均居住面積9.1平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積5067公頃，綠化覆蓋率達38%。與此同時，路橋建設也日新月異，1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。今后五年，某地市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設中國綠城，向生態(tài)城市邁進。主要工作包括：實施管道燃氣工程、機動車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農村沼氣為主的能源計劃等藍天系統(tǒng)工程，使城市空氣質量總體優(yōu)于國家二級標準，農村地區(qū)達到國家一級標準；實施邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點保護飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達50%以上；實施市區(qū)園林綠地建設、自然保護區(qū)建設、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設、礦區(qū)土地復墾等綠色系統(tǒng)工程，重點抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實施市區(qū)噪聲達標區(qū)建設、交通干線噪聲控制等寧靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強社會生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達標區(qū)覆蓋率達到70%以上。城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布：一級發(fā)展軸線：南貴昆經濟區(qū)及南北欽防城市群。二級發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵隆安方向。三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充。布局原則：“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團?！?城市規(guī)劃對本項目的影響本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。城市規(guī)劃為以某地“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。1.4.3 政府對本項目的支持政府樹立城市經營增值的觀念。對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎設施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉化經濟優(yōu)勢。城市增值離不開土地資源的有效利用，根據發(fā)達城市和國家發(fā)展過程看，土地資源最能增值的是房地產開發(fā)用地，是經濟發(fā)展的支柱產業(yè)和睛雨表，房地產所產生的效應是1：3，1億元的房地產投資可以創(chuàng)造其他相關產業(yè)3億元的產出。政府適度支持措施政府支持項目的規(guī)劃及調整，是項目啟動的基礎。本項目作為改善城市窗口形象、推進城鎮(zhèn)化建設、促進住宅產業(yè)化發(fā)展示范工程。為此，政府應大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進項目滾動發(fā)展，提升城市形象： 區(qū)域市政配套設施盡快落實實施； 稅收優(yōu)惠；。政府支持得到的回報稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于3億元的資金；建成某地市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進了城鎮(zhèn)化建設步伐，改善了5萬人的生活居住空間；推動住宅產業(yè)化的發(fā)展，帶動相關產業(yè)的興旺，促進產業(yè)結構調整、優(yōu)化，培育新的國民經濟增長點。1．5項目開發(fā)時機及總時間1．5．1目標市場的確定某地房地產市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產品銷售形勢良好，2003年1-6月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。通過對房地產市場調研得出：若按行業(yè)特征把市場分成高、中、低三種市場層次，目前某地市房地產市場的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個區(qū)域同質產品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重的中低檔次的空間遠遠沒有得到滿足。本項目的市場定位（在下面詳細分析）主要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價格的優(yōu)質產品，包括園林設計及配套設施在某地乃至廣西區(qū)具領先水平。主要類型為多層住宅。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由2000元/平方米開盤，隨著產品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上?？梢灶A見，某地市房地產市場的競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。本項目的開發(fā)應該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項目的核心競爭優(yōu)勢從2005年起進入市場，在某地市房地產業(yè)發(fā)揮龍頭作用。建議：項目正迎來良好發(fā)展機遇，宜盡快啟動。5。2開發(fā)的總體時間市場需求是項目開發(fā)的基礎，有效供給是項目開發(fā)總體時間的市場基礎。以市場為導向來確定項目開發(fā)的總體時間。廣西區(qū)“十五”期間，某地市要達到人均居住使用面積16平方米的目標，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，某地市今年需要增加312萬平方米的住宅，才能實現(xiàn)規(guī)劃目標。但是，現(xiàn)實是居民收入偏低和經濟不發(fā)達，再加上目前市場供應的產品大多數(shù)是中高檔產品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。中低檔產品需求與供應結構失衡。在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。本項目的啟動，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場需求”，按本項目占某地市供應量1/5計算，每年可供應30-50萬平方米，項目開發(fā)期應根據市場的冷熱劃分，總開發(fā)時間控制不超過八年，項目進入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭取5年內完成。某地市房地產市場分析2.1某地市房地產市場發(fā)展描述某地市房地產市場，1995年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當年商品房實際銷售面積24萬平方米，銷售金額3.45億元。1996年，市場平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬平方米，銷售金額6.3億元，1997、1998兩年，市場進入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經濟發(fā)展開始產生貢獻作用，98年商品房銷售面積71.33萬平方米，銷售金額12.9億元，實現(xiàn)了銷售面積突破50萬平方米、銷售金額突破10億元的某地市房地產市場第一次“量”的飛躍。1999年，受國家宏觀經濟政策制約，市場成交略有回落，當年商品房銷售面積53.06萬平方米，銷售金額10.53億元；同比下降18%。2000年下半年，市場全面復蘇，當年銷售商品房8895套，銷售面積47.66萬平方米，銷售金額8.94億元。同年7月，二級市場正式啟動，有1447套、面積12.2萬平方米的二手成交量。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。2001年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額9585套，銷售面積109.49萬平方米，銷售金額24.40億元，二級市場商品房成交2830套，成交面積25萬平方米，成交金額3.15億元，發(fā)展勢頭迅猛。進入2002年市場發(fā)展駛入“快車道”，商品房銷售面積155.38萬平方米，銷售金額超35億元，二級市場完成銷售面積39萬平方米，銷售4077套。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。具體數(shù)據如下圖表（表1-1，1-2，圖1-1，1-2，1-3，1-4）年份表1997199819992000200120022003預測本年完成投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（預測）實際上銷售單價（元/平方米）1411180819852105222822552319實際銷售面積（萬平方米）48.19071.33053.060102.660109.490155.380200.500實際銷售金額（億元）6.8012.9010.538.9424.4035.0446.502.1.1住宅市場總體供需分析市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。2000年下半年某地房地產開始復蘇，到2001、2002年高速發(fā)展。2000年，據房產局資料統(tǒng)計表明，2002年商品房實際銷售35.04個億，比2001年增長43.61%.（表1-3，圖1-5）近年某地房地產有關指標年份199719981999200020012002施工房屋面積29381083050901206427232037623203626本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場總體供需分析2002年別墅產品大擴張，只是2003年秦響別墅產品大比拼的前奏。經過市場調研究，目前已開工的別墅項目總體供應不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。2002年售出的別墅不到總供應量的1/6，這與別墅產品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。（表1-4，圖1-6）序號項目名稱總供應量1榮和山水美地14312橘郡.陽光別墅5793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園502.1.2商業(yè)物業(yè)大幅度增加根據市場調查研究表明，某地市去年批出的商業(yè)用房面積不少于40萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達商業(yè)廣場11.6萬多平方米，根德商業(yè)廣場4萬多平方米，外灘新城5萬多平方米，總共已達20多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了某地市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經營、萬達商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設進一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。在未來1-2年，瑯東—金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。（表1-5，圖1-7）某地市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)4123752000500001280011600026000264902.1.3辦公樓市場總體分析根據房產局統(tǒng)計資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，比上年同期增長7.3%。目前某地純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年某地新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園-皓月