內(nèi)蒙商業(yè)大廈項目營銷推廣報告

XX大廈2012營銷推廣2前期銷售回顧1Content內(nèi)容提要32市場競爭形勢分析2012年度銷售任務分解項目整合定位4營銷策略5面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元/㎡）已售套數(shù)剩余套數(shù)售出率61.73400209756%66.93290019.47188%69.2287019.881240%74.7330024.73350%81.6320026.15183%983270321156%100.931003131319%104.32870291516%111.62800313350%該項目從7月28號正式對外出售，現(xiàn)已封頂，年底交房，至8月底已售出將近50%前期銷售回顧︱銷售明細表如圖所示：總價超過26萬的房源銷售率極具下降，即面積在98㎡以上的房源銷售停滯，同時由于61.7、69.2等小戶型做了銷控，所以去化緩慢，更加驗證了小戶型房源的暢銷，以及大戶型房源的銷售難度，由于該項目地理位置較偏，周邊生活配套不完善等等諸多不利因數(shù)，導致很多客戶不認同此房源，但該項目的優(yōu)勢在于價格便宜，很大一部分剛需客，經(jīng)濟能力不足者選擇在此置業(yè)，不過總價超過25萬后，他們選擇范圍即會擴大，25萬足夠在像金宇國際、龍山鴻郡等等樓盤交個首付甚至全款！所以大戶型的難消是必然，不過此類客戶他們最關心的還是總價的多少，只要銷售上給予一定的引導以及實惠，他們還是會心動！前期銷售回顧︱售出率與面積及總價的關系如圖所示：共剩余60套房源，其中61.7、69.2㎡房源由于銷控才致其剩余較多，所以后期銷售上面這個應該很輕松的實現(xiàn)快速去化，真正的難題在于98-111.6㎡房源的銷售上，但111.6㎡房源卻銷售了50%，當然這歸功于98、100.9平的價格定位高于111.6，由于受到價格的擠壓，從而促使其銷售順暢！這更加驗證了該盤銷售的最關鍵因數(shù)即價格！因此只要價格定位合理，在后期的銷售上還是有一片光明！前期銷售回顧︱前期剩余房源111.6㎡一梯N戶（公寓）74.7㎡81.6㎡前期銷售回顧︱戶型鑒賞一梯三戶100.9㎡，兩室二廳一衛(wèi)98㎡，兩室二廳一衛(wèi)61.7㎡，兩室二廳一衛(wèi)前期銷售回顧︱戶型鑒賞前期銷售回顧︱前期成交客戶詳情如圖所示：來自旗縣以及周邊農(nóng)村的剛需客占到了80%以上，他們的特征是經(jīng)濟實力一般，職業(yè)都為藍領或從事體力勞動，他們購房注重的是價格，對于戶型、環(huán)境、園林等等的關注較少！他們購房的目的很簡單，就是自住！其中給孩子購置新房，占了不少的比例！9前期銷售回顧1Content內(nèi)容提要32市場競爭形勢分析2012年度銷售任務分解項目整合定位4營銷策略5蒙東絨毛商貿(mào)城定位：3棟公寓樓+綜合商場公寓價格：3300-3600元/㎡公寓面積：90-120㎡赤峰商貿(mào)城定位：辦公+綜合商場辦公面積：60-120㎡價格等等都未出無名公寓樓價格：2880-3380元/㎡面積：41.6-118.36㎡汽配城定位：公寓+綜合商場公寓價格：3500-3600元/㎡公寓面積：110-130㎡市場競爭形勢分析縱觀整個物流園地塊，都為40年產(chǎn)權的公寓，沒有70年產(chǎn)權住宅地，且該地段生活配套不完善，交通不方便，這在與其同處橋北的龍山鴻郡，金宇國際相比有較大的劣勢，唯一的優(yōu)勢即在于價格！但是蒙東絨毛城、汽配城的銷售價格已達到3500元/㎡，加上其面積都在110左右，即總價達到38萬左右，這樣的總價估計大部分客戶會選擇在加少許的錢置業(yè)于龍山鴻郡以及金宇國際，因為他們失去了價格優(yōu)勢，所以在物流園這個地塊能夠暢銷的唯一保障就是價格優(yōu)勢，本案的優(yōu)勢即在此！縱述調(diào)研市場競爭形勢分析12前期銷售回顧1Content內(nèi)容提要32項目周邊情況調(diào)研2012年度銷售任務分解項目整合定位4營銷策略5此處也的產(chǎn)職品定陳位為斯該樓攤盤所景剩戶園型以書什么組樣的溪形式蹦銷售鈴！經(jīng)過為對周后邊樓逮盤的谷調(diào)研男最終墊決定蓮所?？坎糠忠巳砸怨鞴①浶问椒Q售出虛，理碑由如忽下：1，在廁物流齒園置輩業(yè)的廟人群施都為略周邊伙農(nóng)村桿經(jīng)濟們能力搏較低扔者，校這部芹分人脹群對管投資德的概絮念較菊淡薄油，更階加沒聞錢去批做投流資！2，項慶目地響理位吐置以莊及規(guī)究模等讓等都撓無法獲和其咐周邊漆樓盤趴競爭烘，其其他樓統(tǒng)盤做師辦公看都是恰以其眉強大演的商概城作買為支點撐！3，從陡投資涉回報譽率看建，更眼加不磚適合畜做投牲資！肚拿距蜓離項新目不素遠的曉公交仇樞紐商大廈戚來說桌：辦公掌樓銷張售價該格：35乓00元/㎡左梁右辦公淹樓租賀金價末格：12元/月按照饒一百森平米具的辦嗽公樓架計算賴一年崇的回五報率蜘為：(1苗2*10蓋0*12島/3搬50顫0*10堆0)*10司0%星=4芒.1臣%公交訓樞紐妻大廈噴的租皆金12元，霜本案進能夠醬租到6-交7元/月已氣經(jīng)是弦奢望范加上器本案也剩余排樓盤腹價格觀也多秩達到33熄00左右股！即奮回報膽率能航夠達監(jiān)到2%已經(jīng)桃是一牢種奇俘跡！項目渣整合肉定位︱產(chǎn)品劑定位1，產(chǎn)屈品定易位3，形誓象定周位本案烈的形灶象定蘭位考輕慮到咸其消論費人陸群的盛檔次療及文凝化理獵解，仰只需樸做簡舉單的懸定位1，案捉名：XX馨居2，sl蚊ga獸n：自簽由空逆間、課自由論享受2，客挑戶定疲位綜合忍考慮肯，本幅案的冷客戶室群即誘定位股為沒雹有經(jīng)路濟能者力但枯急需尾購房淡的剛呀需客列。他柔們或款為結輝婚，鍋或為日養(yǎng)老舍，他叼們存友在于存項目裳周邊詢的農(nóng)集村，添他們痕也可偽能是資物流訊園區(qū)乏的上里班族肚！4，價晴格定糠位綜合編各方疲面考私慮，摘價格志定位尸于平由均33截00元/㎡。島具體慨價格是明細筒根據(jù)烘其戶無型、練朝向、客哥戶喜四好等岡等待哭駐場超后定氏奪！項目京整合桃定位︱客戶猜定位秘、形該象定宴位、風價格促定位15前期肅銷售撲回顧1Co撥nt凝en勒t內(nèi)容千提要32項目吐周邊問情況坊調(diào)研20頃12年度胞銷售鏈任務敗分解項目俱整合御定位4營銷峰策略520餐12年9-轟12月實休現(xiàn)剩余世房源蘋售罄總體癥任務組目標銷售幅任務蓮分解面積61.798100.9總計已售91313待售7151335面積69.266.9374.781.6104.3111.6總計已售87351327待售121315325一梯祝三戶一梯N戶剩余蹄產(chǎn)品升中69拆.2及61言.7庫存襯達到19套。妄由于羨近期撕對此型種戶女進行肉了銷怠控策主略，仍使得隔該戶肢型去核化較席慢。稈以便特后期爽提價星與大屯戶型肢產(chǎn)品博進行旨相互枝擠壓競。98與10雹0.屬9平戶烤型由亦于單萌價較滅高，隔因此善與11湊1.啞6平戶訓型形華成產(chǎn)通品擠港壓，膠因此眾，該棟兩種阿戶型狀去化失速度休較慢孕。但慚此種臘戶型金南北攔通透狂，格控局方冒正。吹相信蘭銷售巨上還蜂是有有一定頂優(yōu)勢座。17任務醫(yī)分解洞列表目前辭項目浴累計芽剩余60套房木源，遞預計虎實現(xiàn)17附00萬元愛銷售臥額！本剩余活根據(jù)靠各方飾面因腎素綜減合考阿慮，褲將剩柄余任戀務量新分解碎如上爛表所六示：依據(jù)陽一：塑甲方賄下派瓜任務戲額依據(jù)右二：爆市銷靜量市康場客丹觀規(guī)盲律時間銷售排期表總計9月10月11月12月小面積產(chǎn)品24套數(shù)（套）46104241634.93面積（㎡）2724096812721634.93539.6金額（萬元）9013522590539.6大戶型產(chǎn)品36套數(shù)（套）510156363636.5面積（㎡）505101015156063636.51200金額（萬元）167333.34502001200累計套數(shù)（套）916251060累計面積（㎡）777141921968785271.43累計銷售金額（萬元）2574686752901700注：唯此案真中定奧義98平以伙上為勇大戶械型，還價格顫取其予均價33更00元/㎡18任務捕分解訴實施勾難點隊分析難點雕一：否市場座競爭活激烈修，大暮面積奮的市打場認患可度拍快速梨提升鎮(zhèn)是營腹銷難蕩點之策一；難點舍二：啄本案蹲至今箏大面撲積戶哈型產(chǎn)芬品銷泉售率茫較低塵，同鞠時推管廣及夢銷售羨缺乏再相應祥經(jīng)驗走，快粉速提浙升推冊廣及嫂銷售魄隊伍研相關蘿能力縮慧是營洞銷難其點之搏一；難點嗽三：涂面積喬大總鳳價高認，有敏效擴徹充客執(zhí)戶容吸量為愁營銷虛難點店之一偶。1920前期用銷售斧回顧1Co鄰nt踢en篇t內(nèi)容表提要32項目避周邊長情況草調(diào)研20貼12年度汁銷售奏任務紛分解項目塔整合董定位4營銷漫策略5營銷芬策略推盤樸策略推廣勿策略推售德排期常規(guī)源媒體運應用策略襲二：釘產(chǎn)品窯分級寇，同蟲步推個售按產(chǎn)慚品優(yōu)燭劣勢疾進行駐評級湯并與玩價格逼及折乳扣掛醉鉤，菌同步作限量騾推出諒不同奮級別絞產(chǎn)品贏，通稱過價惡格杠唇桿積項壓目沾標房眠源銷漿售，罰提高格推盤真針對湊性（栽將產(chǎn)珠品分準為平撲銷房鎮(zhèn)源、壯良性盟房源蕉及優(yōu)喚質(zhì)房矛源）頂。策略編一：賭明暗奇變化襖，雙跑線推逗售推出破的房位源，捧在規(guī)揮定時煤間內(nèi)皂即便繩存在目尚未截銷售像完畢挪，對照外立寄即銷揉控，段制造姑推出嗚即售殊罄的供熱銷嘉氛圍儲，剩免余房葬源以叫銷售齊現(xiàn)場殼暗線段進行監(jiān)適時得推售柴；針對飄購買維樓層年意愿萄異常兇強烈銅的客孤戶，善可以孩采取耍線下到暗線熊消化義，避即免客頭戶流懼失。9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全線前尾房刑甩貨9月中難下旬戰(zhàn)，主進推大復戶型劣產(chǎn)98㎡,1呢00江.9㎡，10占4.挺3㎡10月中著旬，便加推測小戶校型產(chǎn)熊品61膀.7㎡，74屯.7㎡,8溪1.悟6㎡房譜源11月中鞋旬，歌釋放69排.2㎡的沫房源營銷跟策略推盤鉛策略推廣練策略推售堵排期常規(guī)它媒體念應用蓄客狀期強銷碌期持續(xù)崗銷售扁期定于10月15號二策次開肥盤營銷敢策略推盤竟策略推廣受策略推售超排期常規(guī)霞媒體滲應用策略叉一：哲線上心主力全攬客族，提露升項熱目形自象及繪人氣細，線弄下嚴溪防死鄉(xiāng)豐守，拳補充牢優(yōu)質(zhì)遍客戶就。常規(guī)坦媒體炒依然半以樹嗚立形租象及濤吸引零主力脆到訪枯的重鏡要途羊徑（篇以重懶點加映推期原間集韻中進揭行）偵，適統(tǒng)當配爪合線體下營障銷動灘作，蔽提升鮮推廣贏針對地性，切保證篩優(yōu)質(zhì)框客源焦促進漫成交騎。策略桐二：愧案場恥靈活出掌握鏈，推表廣說線辭隨程市場桶形勢賊而變疤。配合慢推售嫩情況飼，制格定提捎升銷酸售推舊廣說怨辭體納系，冬應對太案場糾變化妥，利癥用61捷.7㎡、69渠.2㎡的盤產(chǎn)品旅充分免提價嘴來擠恭壓大廣戶型楚產(chǎn)品穩(wěn)，實狡現(xiàn)大總戶型胳快速識去化懇。營銷案策略9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全線誓尾房蘿甩貨主題灰：輕資松置洲業(yè)，XX馨居苗；主炭要向蠢客戶買解釋付購買XX馨居鄭所需均錢不駛多！論！同時摔釋放10月15號開礙盤信明息主題車：自害由空倘間，廈自由歸享受同時冷應市蟻加推抵，保宗證充姥足的確貨量刊。主題悠：XX馨居乞，精晚品公呀寓，撲壓軸霸巨獻。強調(diào)兵最后殺搶購診，給講猶豫虧的客患戶壓迎力。推盤梳策略推廣鋒策略推售猴排期常規(guī)倡媒體鴨應用營銷曬策略推盤拌策略推廣寺策略推售鏈排期常規(guī)撕媒體澤應用時間優(yōu)惠政策9-10月份交5000抵1000011-12月分買房送倉房12-1月份特價房，限時搶購注：1，針澆對開遣盤活誼動，躲可以紛實行吳開盤茶當天色下定示享受98折的枝優(yōu)惠盜；對能于老帶四新可炎以獎臺勵客媽戶各10狼00元，披從房徐款里鎮(zhèn)抵扣甲！2，以蛙上優(yōu)獨惠政蝴策僅敘供參遇考，細具體剃實施擋待入背場后厘靈活拾調(diào)整見！營銷蚊策略推盤巷策略推廣的策略推售息排期常規(guī)擱媒體止應用紙媒紙媒郊的宣塔傳效睜果雖唐然不徹明顯墊，但地是宣答傳項煌目形授象，治樹立季項目棵品質(zhì)動的主址要載研體。紙媒嚇策略掘以配陷合項骨目的介重點喬節(jié)點致來進駱行宣恰傳即異可，耐主